PINEL : 5 conseils pour réussir (ou changer) son investissement!

Investir dans le PINEL pour la défiscalisation est une erreur. Cinq conseils à suivre avant de finaliser votre achat!
Investir dans le PINEL pour la défiscalisation est une erreur. Cinq conseils à suivre avant de finaliser votre achat!

Le dispositif PINEL permet d'investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt conséquente sur 6, 9 ou 12 ans. Le contribuable récupère 18% du prix du bien via l'impôt lorsqu'il s'engage sur 9 ans. Un rendement attractif à première vue puisque sur une maison estimée à 100 000 €, on sait dès le départ qu'on va récupérer 18 000 € en 9 ans. Pour autant, le schéma est loin d'être parfait et nous déconseillons vivement de se focaliser uniquement sur le gain fiscal pour investir. Ces cinq questions doivent être étudiées et prises en compte dans vos réflexions avant de vous lancer afin d'éviter des déconvenues à terme. Le rendement de l'opération dépend fortement des facteurs clés évoqués.

 

1- La réduction PINEL sera t'elle utilisée ou perdue?

 

La première erreur fréquente des français est de confondre la notion de "réduction" avec celle de "crédit d'impôt". La réduction s'enlève de l'impôt mais n'est pas utilisée si la fiscalité arrive à 0 €, elle peut donc être perdue. A l'inverse,  le crédit d'impôt vous est restitué sous forme de chèque.

Prenons l'exemple d'un appartement PINEL de 100 000 € avec une réduction de 18 000 € sur 9 ans soit 2 000 € par an. Le contribuable doit être certain d'avoir au moins 2 000 € d'impôt sur le revenu chaque année s'il veut purger sa réduction en totalité. Les vendeurs de PINEL vont faire une simulation en amont pour vous montrer que l'an prochain, votre impôt sera par exemple de 2 200 € et qu'il passera alors à 200 €. Hélas ça ne suffit pas, vous vous engagez sur 9 ans. Si demain vous avez un enfant, une baisse de revenu, un mariage, la retraite ... il est tout à fait probable que l'impôt baisse et tombe à 1 500 €. Une partie de la réduction PINEL sera alors perdue chaque année (500 € par an dans notre exemple). De nombreux contribuables se retrouvent post-investissement deux-trois années plus tard à ne pouvoir faire jouer leur réduction fiscale.

Soyez certain que la réduction n'est pas reportable (c'était le cas du Scellier mais les textes ont annulé cette possibilité depuis pour DUFLOT et PINEL) et ne vous sera jamais restituée. Elle est perdue! Si dans les neuf ans vous n'avez pas l'impôt suffisant pour l'utiliser, la rentabilité de votre investissement en prendra un sérieux coup. 

L'investissement PINEL est réservé aux contribuables subissant une forte imposition. Investir pour une réduction d'impôt couvrant à peine votre fiscalité actuelle est une erreur et vous amènera à perdre une partie du gain fiscal à terme.

 

 

2- Le bien que j'ai sélectionné est-il dans les prix?

 

Il est certain qu'acheter un bien dont on nous rembourse 18% est agréable..... sauf à ce que le bien nous soit vendu 18% plus cher (ou davantage) que le prix du marché! Faites très attention au prix de votre investissement. De manière générale, les biens situés en zone Pinel sont moins abordables que leurs voisins ne bénéficiant pas de la réduction fiscale. Le prix au mètre carré est un indicateur à surveiller. Si votre appartement PINEL est vendu 2  500 € du mètre carré dans une commune où le prix moyen de vente est à 1 250 € du mètre carré, pourquoi se jeter sur le PINEL? Acheter deux fois plus cher pour récupérer 18% en neuf ans? Pas besoin d'être mathématicien pour comprendre que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Il va sans dire que dans 9 ans, la vente de votre bien ne se fera pas à meilleur prix que le voisin situé à côté avec une maison similaire. Vous payez aujourd'hui la réduction fiscale ce qui explique la variation au mètre carré mais cette notion n'aura plus lieu d'être à terme.

Soyez attentif au prix du PINEL par mètre carré. Les biens PINEL coûtent généralement plus cher, vérifiez en amont que la majoration reste raisonnable vis-à-vis de l'immobilier alentour. 

 

 

3- Ai-je bien compris que mes loyers (et donc mes revenus) sont plafonnés?

 

Le troisième point susceptible de venir plomber la rentabilité de l'investissement concerne les loyers. La fiscalité et le fonctionnement sont les mêmes que sur un locatif classique ce qui amène les acheteurs à ne pas comparer cet aspect dans leur choix "Pinel/non Pinel". Grosse erreur puisque sous le dispositif fiscal avantageux, les loyers que vous allez fixer sont plafonnés! Une mesure qu'il faut étudier de près. Imaginons un immeuble situé dans une zone où l'offre et la demande permettent de le mettre en location à 500 € par mois. Il serait dommage que le plafonnement du PINEL vous oblige à le louer pendant neuf ans à 350 € maximum! 

Déterminer les loyers maximums que vous pourrez prendre est particulièrement compliqué et bon nombre de redressements fiscaux portent sur cet aspect. Le plafond dépend de la taille du logement mais aussi de la zone Pinel avec à la clé un calcul savant. Vous trouverez le texte légiférant cet aspect ci-dessous; nous restons disponible pour calculer et vous transmettre le montant des loyers maximums que vous pouvez demander au cas par cas. Le dispositif ayant été mis en place pour permettre aux personnes modestes d'intégrer un logement, le plafond des loyers s'applique régulièrement et vient donc restreindre à nouveau la rentabilité du projet vis-à-vis d'un immobilier classique.

 

 

4- Vais-je réussir à revendre le bien convenablement?

 

Acheter un immobilier PINEL est un projet lourd et bloqué plusieurs années. La rentabilité repose en grande partie sur la plus-value éventuelle à la revente du bien malgré l'avantage fiscal en amont. Il est préférable d'acquérir un immobilier classique à 100 000 € que l'on revendra 150 000 € dans 10 ans plutôt qu'un PINEL sur lequel on aura 18 000 € de gain fiscal mais qu'on cédera au même prix à terme.

L'exemple proposé est loin d'être exagéré. Au contraire, il est très probable que bon nombre de biens PINEL ne trouveront même pas acquéreur au prix d'achat initial dix ans après. Des possibles moins-values sont à anticiper. D'une part, le surplus de prix évoqué au point 2 vient rogner sur la future plus-value à la revente; l'acheteur dans dix ans ne paiera pas pour l'avantage fiscal qui ne sera plus. D'autre part, les biens Pinel concentrés dans une même zone  seront inévitablement plombés à la revente. L'idée principale d'un tel investissement repose sur la possibilité de profiter de l'avantage fiscal et de vendre dès que l’engagement de location s'éteint. Il ne fait nul doute que les ventes sur une même zone vont exploser dans dix ans lorsque tous les investisseurs vont vouloir céder leur bien en même temps. Un facteur qui fera baisser les prix ou obligera les acquéreurs à conserver leur bien ce qui affectera le rendement dans les deux cas. Enfin, le dispositif fiscal a vocation à favoriser des zones peu demandées par les contribuables aujourd'hui. Si l'effet ne s'inverse pas, les régions qui perdent des habitants verront le prix immobilier baisser; aspect susceptible de toucher plus particulièrement les biens situés en zone PINEL.

 

Investir dans le PINEL c'est investir dans l'immobilier. Dès lors il est indispensable de penser à la plus-value future et de respecter les trois règles incontournables de tout bon acquéreur immobilier : favoriser l'emplacement, l'emplacement et ...l'emplacement!

 

 

5- Avec le même budget, n'aurais-je pas une meilleure rentabilité en acquérant un bien dans l'ancien avec travaux?

 

On l'a clairement vu précédemment, le PINEL est avant tout réservé aux contribuables subissant une fiscalité forte, capable d'utiliser la réduction proposée. Dès lors, un potentiel acquéreur est également à même de profiter pleinement d'une acquisition immobilière dans l'ancien avec travaux. La déduction des travaux initiaux permettra un gain fiscal conséquent, d'autant plus que la tranche fiscale du contribuable est forte. Qui plus est, il achètera le bien au prix juste, pourra vendre à tout moment et ajuster les loyers au prix du marché. Si on regarde la rentabilité sur 10 ans des investissements immobilier en prenant toutes les variables en compte (loyers, gain fiscal, plus-value à terme), le PINEL peut tout à fait être concurrencé voir surpassé par un investissement immobilier dans l'ancien avec travaux (à budget égal bien entendu). C'est d'autant plus vrai pour des contribuables aisés qui sont justement ceux pour qui le PINEL parait attractif.

 

 

Bilan : Oubliez la défiscalisation, pensez à la rentabilité totale du projet!

 

Pour conclure, l'investissement dans le locatif PINEL n'est pas forcément une mauvaise idée mais il doit être réfléchi et étudié correctement en amont. Méfiez-vous des discours des vendeurs de défiscalisation, la réduction fiscale est un élément parmi beaucoup d'autres jouant sur la rentabilité. L'acquisition peut avoir du sens si le bien est situé correctement, dans une zone où le plafonnement ne vous obligera pas à brader le loyer et surtout si l'immeuble est vendu au juste prix. Des facteurs qui, comme toutes les bonnes affaires en immobilier, ne sont pas fréquents et doivent être expertisés avant achat. Il est toujours intéressant de comparer ces variables avec un immobilier classique similaire situé sur une zone proche pour juger de la pertinence de votre projet.

 

Plafond loyer : BOI-IR-RICI-360-20-30-20161227

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     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  

 

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