SCPI - Pour qui? Pourquoi? Comment?

Découvrez les placements financiers avec notre série "pour qui, pourquoi, comment". Aujourd'hui les avantages et inconvénients de la SCPI.
Découvrez les placements financiers avec notre série "pour qui, pourquoi, comment". Aujourd'hui les avantages et inconvénients de la SCPI.

Nos articles "pour qui, pourquoi, comment" permettent aux débutants de découvrir les placements financiers avec leurs avantages et inconvénients respectifs. Vous pourrez ainsi évaluer si le placement proposé par votre banquier ou votre conseiller financier répond bien à vos besoins et objectifs. Après le PEA et le Compte-titres, place aujourd'hui à la SCPI : Société Civile de Placement Immobilier.

 

Profil de l'investisseur : Je veux diversifier mon patrimoine et percevoir des revenus complémentaires réguliers et attractifs. L'immobilier m'attire mais je ne souhaite pas perdre mon temps en gestion. Je suis prêt à bloquer l’épargne plusieurs années et comprends que j'ai un risque de perte modéré à la revente.

SCPI : Comment ça marche?

Ce fameux placement appelé la "pierre-papier" existe depuis plusieurs dizaines d'années et est régulièrement mis en avant par les professionnels aujourd'hui. Derrière la SCPI, nous avons une société qui va acheter des biens immobiliers et les louer. Elle va donc utiliser votre argent pour se créer un parc immobilier, le louer, percevoir des loyers et faire de l'achat-revente de biens dans le temps. En contrepartie de votre investissement, cette société va vous donner une "part". Par exemple une SCPI peut dire que sa part vaut 100 €. Je vais placer 500 € que la société utilisera pour son parc immobilier et j'aurai donc 5 parts de la SCPI en contrepartie.

Grâce à mes parts, je vais percevoir une partie des loyers de la SCPI. Plus la société gère correctement ses biens, plus elle génère un rendement intéressant. Elle pourra alors me verser un loyer attractif. Les revenus de la SCPI sont souvent attribués chaque trimestre pour un rendement moyen aujourd'hui allant de 4 à 6% par an. Attention c'est un rendement moyen et surtout BRUT. Les revenus de SCPI sont considérés fiscalement comme des loyers et seront imposés de la même façon : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux vous attendent.

En plus des loyers réguliers, je peux aussi espérer revendre un jour mes parts de SCPI. A l'image de la revente d'un bien immobilier, la valeur de la part peut évoluer à la hausse ou à la baisse. Les parts que j'ai achetée 500 € peuvent valoir 600 € dans 10 ans comme 400 € selon l'évolution du parc immobilier, la gestion de la SCPI ou l'offre et la demande.

Point très important, la valeur de la part est la même pour tout le monde à SCPI identique. Inutile de négocier avec votre banquier ou de faire le tour de la place, elles seront au même prix. La raison d'une telle harmonisation : les frais sont compris dans le prix de la part! De manière générale, vous achetez la SCPI 10% plus cher que sa valeur de cession. Dans notre exemple, je vais acheter la part 100 € parce qu'elle en vaut 90 € seulement aujourd'hui à la revente. Le prix d'achat est toujours supérieur au prix de vente. Sachez que les commissions pour le vendeur de SCPI sont importantes. Le conseiller financier est particulièrement bien commissionné sur ce placement (comme en immobilier). Dès lors, il est d'autant plus important de vérifier vous-même que vos besoins et objectifs correspondent bien au produit.

 

SCPI : Pour qui? Pourquoi?

 

Qui? La SCPI est un placement réservé aux personnes qui ont un horizon de placement long-terme.

Pourquoi? A l'image d'un investissement immobilier, il faut accepter que les sommes seront bloquées plusieurs années. Investir aujourd'hui pour revendre les parts dans moins de 3 ans n'a pas de sens. Rappelez-vous que la part s'achète plus cher qu'elle ne se vend. Il faut attendre plusieurs années avant que la part que j'ai achetée 100 € (qui se vend donc 90 € aujourd'hui) puisse être cédée à 100 €. En revanche je perçois les loyers régulièrement en attendant. Dès lors, il est évident que l'investisseur doit déjà avoir une épargne de précaution de côté et n'a pas l'utilité des sommes qu'il place en SCPI à court terme.

 

Qui? La SCPI est pour le client qui recherche un meilleur rendement.

Pourquoi? Malgré la fiscalité, le rendement annuel de 4 à 6% brut reste attractif si il est tenu et bien supérieur aux placements financiers sans risque. Gardez en tête que c'est un revenu locatif, vous allez payer de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux comme calculé ici. Comptez en moyenne 14% d'impôt sur le revenu et 15.5% de prélèvements sociaux sur le résultat "loyers - charges". Pour autant le rendement net moyen des SCPI est aujourd'hui meilleur que la plupart des placements financiers ce qui explique son succès. Sachez aussi que les taux de 4 à 6% sont stables depuis plusieurs années avec une volatilité faible.

Qui plus est, l'investisseur espère aussi une augmentation de la valeur de la part à terme pour revendre avec une plus-value potentielle. Celle-ci n'est pas certaine mais permet d'augmenter le rendement potentiel du produit.

 

Qui?  La SCPI : l'immobilier accessible facilement à tout le monde.

Pourquoi? Le problème récurrent des investisseurs immobiliers est le temps qu'il passe à gérer leur bien : trouver un locataire, faire le bail, réaliser les petits travaux, entretenir le bien ect.... Avec la SCPI, vous investissez dans l'immobilier sans rien faire. La société gère tout pour vous. Vous n'avez qu'à percevoir les loyers. Même le décompte des charges et le calcul du revenu foncier à déclarer seront faits pour vous. 

C'est également un placement accessible avec peu d'argent. Nul besoin de sortir 200 000 €, si vous voulez acquérir une seul part vous en trouverez pour quelques centaines d'euros. Sans compter que les frais de notaire n'existent pas lors de l'acquisition de SCPI.

 

Qui? La SCPI est peu risquée mais déconseillé si vous avez un profil de risque sécuritaire.

Pourquoi? La bonne nouvelle côté risque se trouve au niveau des locataires. Les SCPI vont acquérir des immeubles entiers, louer des immobiliers de bureaux à des grosses sociétés, acheter et revendre des biens régulièrement.... autant vous dire que si un locataire ne paie pas son loyer, rien de bien grave pour la SCPI qui en a 1 000 autres qui honorent leurs dettes. Sans compter la qualité financière des hôtes, il est rare que SFR ou Leclerc se retrouve dans l'impossibilité de payer son loyer! Le rendement, principal avantage du produit, parait peu risqué.

La mauvais nouvelle se situe du côté de la liquidité des parts. La valorisation de la part dépend de la gestion du marché immobilier par la société et vous n'êtes pas certain de la revendre à un bon prix à terme. Sachez que certaines SCPI sont placées sur le marché secondaire. Dès lors, la SCPI ne rachètera pas vos parts, c'est l'offre et la demande qui fixeront le prix de la part. Il vous faudra trouver un acheteur (risque de liquidité si personne n'achète votre part) et le prix de vente fluctuera selon le marché.

 

BILAN - Avantages et inconvénients de la SCPI

(+) Rendement net régulier, attractif et stable depuis plusieurs années. Attention à la fiscalité, le rendement brut (4 à 6%) ne sera pas le même que le net!

(+) Gain potentiel supplémentaire si plus-value à la cession.

(+) L'immobilier sans contrainte accessible à tous.

 

(-) Un investissement long-terme. 

(-) Capital non garanti à la revente.

(-) Frais compris dans l'achat. Une part achetée 100 € vaut en fait 90 €.

 

 

 

Profil de l'investisseur : Je veux diversifier mon patrimoine et percevoir des revenus complémentaires réguliers et attractifs. L'immobilier m'attire mais je ne souhaite pas perdre mon temps en gestion. Je suis prêt à bloquer l’épargne plusieurs années et comprends que j'ai un risque de perte modéré à la revente.

 

Si vous vous reconnaissez dans ce profil, la SCPI est faites pour vous. Vous n'avez plus qu'à étudier le marché puisqu'elles sont très nombreuses avec des spécificités propres : Société civile de placement immobilière de rendement , SCPI avec plus-value potentielle élevée, SCPI fiscales, démembrées ect.... le marché est saturé aujourd'hui et vous trouverez un nombre important de segmentation.

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     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  



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