Location en meublé : qui doit payer la taxe d'habitation et la cotisation foncière des entreprises?

 

La taxe d'habitation est un impôt qui est dû chaque année par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Cependant les propriétaires qui louent en meublé se retrouvent dans des situations compliquées vis-à-vis de cet impôt : comment réagir quand les locataires s’enchaînent ou que le bien reste vide un certain temps? Le propriétaire doit t'il assumer la taxe d'habitation? Une charge souvent malvenue quand on sait que certains loueurs meublés supportent également la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui compose la contribution économique et territoriale (CET) avec la contribution sur la valeur ajoutée (CVAE). Une charge qui peut faire pencher la balance sur le choix de la location en vide ou en meublée.

On fait le point sur les exceptions de paiement de la taxe d'habitation selon les profils des loueurs. Nous allons distinguer dans l'article la location classique (c'est à dire continue sur l'année, où le locataire y habite comme résidence principale) de la location saisonnière (c'est à dire à plusieurs locataires comme c'est le cas des maisons de vacances, gîtes...) afin d'identifier si le propriétaire doit payer une taxe d'habitation et/ou la cotisation foncière des entreprises.

 

Location classique d'un bien meublé (non saisonnier) = règle classique pour la taxe d'habitation

 

Dans l'optique où le contribuable loue en meublé de manière continue à son locataire, il n'y a pas lieu de chercher des complications : les règles de paiement de la taxe d'habitation sont les mêmes qu'habituellement. On distinguer deux situations :

 

1) Le bien est loué au 1er janvier.

Le locataire doit payer la taxe d'habitation puisqu'il loue le logement au 1er janvier et en dispose toute l'année de manière permanente sans que le propriétaire ne s'en réserve la jouissance une partie de l'année. Cela n'empêchera pas le propriétaire de payer la CFE (voir ci-après).

 

2) Le bien n'est pas loué au 1er janvier.

Le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation et peut en demander l'exonération si il arrive à prouver que le bien est vide du fait de l'impossibilité de trouver un locataire. Il lui faut alors démontrer que le bien est inoccupé au 1er janvier malgré une recherche en amont de locataire et qu' il n'a aucune intention de se réserver le bien pour une partie de l'année à venir en tant que propriétaire. Un mandat de gestion locative confiée à une agence immobilière ou la preuve de mise en place d'annonces pour louer le bien suffisent ici à bénéficier de l'exonération de taxe d'habitation.

Si le bien n'est pas loué pour une autre raison, le propriétaire supporte la taxe d'habitation sans en être exonéré.

 

Location saisonnière meublée : taxe d'habitation et/ou Cotisation foncière des entreprises?

 

Si le propriétaire fait le choix de louer de manière saisonnière et non sur l'année entière, les règles de paiement de la taxe d'habitation ne sont pas les mêmes. On distingue alors deux nouvelles situations :

 

3) le propriétaire garde la jouissance du logement (résidence secondaire ou principale) lorsque le bien n'est pas loué.

On se retrouve à nouveau dans une situation ou c'est le propriétaire qui devient redevable de la taxe d'habitation. A partir du moment où le bien lui est réservé une partie de l'année, il devra payer la taxe d'habitation même si il loue le 1er janvier. La condition de "réserve" du bien par le propriétaire sur l'année concerne les mois qui viennent après le 1er janvier. 

Notons ici qu'on peut se retrouver dans des cas discutables qui donnent lieu à jugement (est-on en location saisonnière ou classique quand le bien est loué la majeure partie de l'année?). Par exemple, le conseil d'Etat a jugé en 2016 qu'un bien loué pendant 9 mois par an à un étudiant ne rentre pas dans ce cas particulier; une telle location a été catégorisée comme "classique" et c'est donc le locataire qui supporte la taxe d'habitation comme vu au paragraphe précédent.

 

4) le propriétaire loue en saisonnier toute l'année.

Si le contribuable arrive à prouver que son bien est en location meublée saisonnière toute l'année et qu'il ne s'en réserve jamais la jouissance, on trouve une second cas de figure où personne ne doit payer la taxe d'habitation :

- les locataires s’enchaînent, il serait injuste que celui du 1er janvier paie la taxe pour les autres;

- le propriétaire n'habite jamais dans son bien qui est loué ou en recherche d’hôte, il n'a pas non plus à payer la taxe d'habitation.

 

On se retrouve dans un des rares cas de figure où la taxe d'habitation disparaît et n'est à payer par personne. Le fisc ne fait pas de cadeau si facilement, le contribuable est toujours éligible à un nouvel impôt : la CFE (contribution foncière des entreprises).

Déclenchée par le formulaire Poi que doit remplir tout loueur en meublé non professionnel, la CFE est à payer au mois de décembre. Elle est à régler sauf exceptions (location d'une partie de la résidence principale par exemple) pour les loueurs de biens en meublés.

Notons qu'elle n'est pas due la première année : si vous déclarez une location meublée en avril 2017, la première CFE sera à payer en décembre 2018. Il est fréquent que les contribuables paient le montant minimum forfaitaire puisque le montant de la CFE dépend du chiffre d'affaire qui reste très modeste sur de la location meublée. La création d'un espace professionnel sur "impôt.gouv" sera nécessaire et obligatoire pour la payer par virement.

 

Textes en vigueur : BOI-IF-TH-10-20-20-20160706

Faut-il louer en vide ou en meublé?

 corrigetonimpot.fr

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


Écrire commentaire

Commentaires : 0