Achat de la résidence principale : Avez-vous pensé à protéger votre conjoint?

 

L’acquisition de la résidence principale reste une des premières préoccupations des français dès lors qu’il s’agit de commencer à constituer son patrimoine. Une fois le bien trouvé, le prêt mis en place et l’emménagement réalisé, les ménages ne vont pas plus loin et oublient souvent de penser à protéger le conjoint. La plupart pense que comme le prêt est assuré, le conjoint survivant sera protégé au décès. Ce ne sera pas le cas : que vous soyez en union libre, pacsé ou même marié, le conjoint survivant ne recevra pas la résidence principale en cas de décès sans dispositions en amont.

 

 

Sans enfants : des mesures simples suffisent pour que la résidence principale revienne au survivant.

 

Peu importe la constitution de votre patrimoine, les dispositions conseillées sont valables pour tous. Que vous ayez du patrimoine ou non en plus de la résidence principale, les recommandations pour couple sans enfants vous concernent.

 

Le décès de votre conjoint prématuré amènera une situation non souhaitée : l’indivision. Si rien n’est prévu, le conjoint (concubin, pacsé ou marié) va se retrouver à gérer la maison avec une ou plusieurs autres personnes. Il conservera bien entendu sa part (50% de la maison) mais ne recevra pas la partie de son partenaire en totalité. Une telle situation est toujours complexe et source de problématiques récurrentes :

          - Qui habite la maison quand elle est possédée par plusieurs personnes ?

          - Quid du paiement des charges.

          - La vente n’est pas possible tant que tous les indivisaires ne sont pas en accord (pour vendre et sur le prix). Ect….

 

Des situations sources de conflit qui prennent parfois plusieurs années pour être résolues. En cas de désaccord avec les indivisaires, il faudra attendre que le juge tranche pour la décision finale. L’indivision aura lieu avec les personnes suivantes :

 

1) Concubin/Pacsé : étant non héritiers, le partenaire ne reçoit rien au décès. Ce sont les personnes de la famille de votre conjoint qui recevront la moitié de maison (parents, frères-sœurs, oncles ect….). Notre simulateur vous permettra de connaître les héritiers selon la situation familiale.

 

2) Marié : l’époux survivant hérite mais d’une partie seulement du patrimoine si les parents du défunt sont en vie (1/2 si deux parents, 3/4 si un parent). Il faut alors gérer une indivision sur la maison avec vos beaux-parents si la part que vous recevez ne couvre pas la valeur de la résidence principale! Hors ascendants et sans enfants, le conjoint marié hérite de tout et est bien protégé.

 

Pour éviter l’indivision, rien de plus simple. Il suffit de prendre les mesures suivantes afin de s’assurer que le conjoint retrouve la totalité de la résidence principale au décès :

- Si vous n’êtes pas marié : faire un PACS + un testament où vous léguez votre moitié de maison au survivant.

- Si vous êtes marié : mettre en place une donation au dernier vivant ou faire un testament pour léguer la maison.

 

Soyez vigilant ici si vous ne souhaitez pas vous pacser, vos solutions sont très limitées. Le testament ne suffit pas car le concubin doit payer 60% d’impôt sur la valeur reçue. Si votre résidence vaut 200 000 €, la part transmise lors du décès est de 100 000 € (le prêt est remboursé par l’assurance-décès) soit un impôt de 60 000 € ! La seule solution est d’associer la prévoyance  au testament si vous êtes contre le PACS. Vous payez quelques euros par mois à fonds perdus et l’assureur s’engage à verser une somme (60 000 € dans notre cas) lors du décès.

 

Ces solutions ont un coût qui reste minime. Comptez moins de 350 € (que ce soit pacs, testament ou donation dernier vivant) en tout. Pour les concubins qui souhaitent maintenir l’’union libre, le coût de la prévoyance dépend de l’âge et de la valeur du bien.

 

Avec enfants : la maison ne revient toujours pas au conjoint survivant et les solutions se raréfient.

 

La problématique initiale reste la même en présence d’enfants, les concubins-pacsés ne sont pas héritiers et le conjoint marié reçoit une partie seulement de la succession. Si rien n’est prévu, le survivant garde sa moitié de maison mais gère à nouveau une indivision (avec les enfants cette fois-ci).

En revanche les enfants vont vous empêcher d’appliquer les deux solutions avancées au point précédent. Etant réservataires, vous êtes obligé de prévoir une partie du patrimoine qui leur revient (50% si un enfant, 66% si deux enfants, 75% si trois enfants  ou plus). Impossible donc de prévoir la transmission de la maison au conjoint (que ce soit via pacs+testament ou via mariage + donation au dernier vivant) sous peine d’empiéter sur la réserve des enfants. 

 

Exemple :

Vous êtes en couple avec un enfant et votre seul bien est une résidence principale de 200 000 € achetée à crédit 50/50. Vous prenez les mesures nécessaires pour qu’elle revienne au conjoint survivant lors du décès.

Au décès, la part du défunt est de 100 000 € (sa partie de maison, le crédit étant remboursé par l’assurance décès). Elle est transmise au conjoint. Problème : l’enfant est réservataire et doit recevoir 50% de la succession soit 50 000 €. Le conjoint survivant ne peut récupérer la maison en totalité s’il n’est pas capable de permettre à l’enfant d’avoir la réserve.

 

Ici, deux solutions s’offrent à vous si vous souhaitez que le conjoint survivant garde la maison ; nous l’avions développé en détail dans cet article sur la protection du concubin/pacsé :

1) Vous avez peu ou pas de patrimoine : Mr et Mme souscrivent une prévoyance. De cette manière, une somme sera prévue pour l’enfant au décès afin qu’il reçoive la réserve. Le montant du capital versé au décès doit correspondre à la réserve de l’enfant (dans notre exemple, le couple aurait dû associer une prévoyance de 50 000 € afin de se protéger convenablement).

 

 

2) Vous avez du patrimoine : Pas de problème dans ce cas, l’enfant percevra une partie du patrimoine à la place de la résidence principale. Le choix de l'allocation des biens revient au conjoint survivant quand les bonnes mesures ont été prises, l’important est que l’enfant reçoive la réserve. Personne ne pourra s’opposer au fait que le survivant récupère la maison en totalité tant que la réserve est respectée par ailleurs. En présence de liquidités, il peut être judicieux d’envisager l’assurance-vie pour une fiscalité allégée lors de la transmission si la part transmise à chaque enfant dépasse 100 000 €

 

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     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  



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Commentaires : 4
  • #1

    Marcel (dimanche, 25 juin 2017 21:00)

    Bonjour,

    La solution Pacs + testament est idéal dans notre situation mais on se retrouverait alors à payer plus d'impôt sur nos salaires. On peut éviter cela?

  • #2

    Corrige ton impôt (lundi, 26 juin 2017 12:31)

    Bonjour Monsieur,

    Effectivement, il est possible que l'impôt sur le revenu augmente comme précisé dans cet article : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/03/16/comment-declaration-impot-commune-separe-annee-pacs-mariage/

    Vous faites bien de l'anticiper, je vous invite à me contacter directement afin de voir si votre situation permet de minorer la fiscalité tout en vous protégeant.
    Cordialement.

  • #3

    gommes britto (jeudi, 09 novembre 2017 09:26)

    bonjour,quelle somme d'argent offrir a notre fille qui est en précarité pour réduire l'impot sur le revenu l'année prochaine en sachant que nous allons dépasser 43000 de revenu imposable et nous souhaitons bénéficier d' une diminution de la taxe d'habitation.Deuxième question nous vendons notre résidence principale ou placer notre argent sur une courte durée 12à24 mois environ avec un bon rendement merci,Hélène Gommes Britto.

  • #4

    Corrige ton impôt (jeudi, 09 novembre 2017)

    Bonjour Madame,

    J'ai développé dans cet article tous les moyens de diminuer son revenu fiscal de référence : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/09/14/baisser-revenu-fiscal-reference-rfr-taxe-habitation-exoneration/
    Malheureusement, aucun investissement ne permet de faire baisser le RFR, encore moins sur une donation. Vous pouvez surement étudier la pension déductible versée à un enfant pour diminuer le RFR. Les régles sur cet article: https://www.corrigetonimpot.fr/2017/09/08/comment-declarer-enfant-majeur-impot-rattachement-reduire/

    Enfin, un rendement intéressant nécessite de prendre du risque! C'est inévitable. Si vous voulez récupérer votre somme, il faut aller vers du sans risque et vous ne trouverez donc pas plus de 2 à 3% de rendement.
    Cordialement.