Immobilier locatif : vous pouvez déduire les intérêts du prêt même si le bien n'est pas loué pour réduire l'impôt.

 

Vous avez investi dans l’immobilier pour louer le bien ? Comme des millions de français, vous avez sans doute sollicité votre banque pour faire un prêt immobilier. Il est alors fréquent que le contribuable se retrouve à devoir payer les frais de dossier du prêt voir même les première échéances alors que son bien n’est pas encore loué : il reste des travaux à terminer avant de louer, le locataire arrive quelques mois plus tard ect… Une situation où les investisseurs font une erreur récurrente au moment de la déclaration d’impôt qui vient alourdir leur fiscalité.

 

 

Déduisez les intérêts d’emprunts des revenus fonciers même si le bien n’est pas encore loué!

 

Percevoir des loyers vous obligera à réaliser une déclaration des revenus fonciers pour établir l’impôt à payer. Que vous louiez en vide ou en meublé, vous avez la possibilité de déduire les charges relatives aux biens des loyers avant de subir la fiscalité. Les travaux, les intérêts du prêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossiers bancaires ect… sont concernés. Une manière efficace de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux.

Pour autant, peut-on déduire les charges relatives au prêt si le bien n’est pas loué ? La réponse est oui et je vous conseille vivement de le faire. Autrement dit, si vous subissez des charges en année N et que vous louez le bien en année N+1 seulement, vous pouvez déduire les charges payées en année N.

 

Exemple :

 

Monsieur Corrigetonimpôt investit pour acheter un bien dans le but de louer. Le prêt est débloqué en juillet 2017 et le remboursement des échéances commence. Malheureusement, Monsieur doit terminer les travaux et peine à trouver un locataire. Le bien est loué en janvier 2018.

 

Monsieur a tout à fait le droit de déduire les intérêts du prêt, les travaux payés et les frais de dossier payés en 2017 afin de minorer impôt et prélèvements sociaux. 

 

 

Le fisc s’attardera à vérifier que le bien immobilier a été acquis dans un but locatif uniquement. Si c’est le cas et que le délai entre les charges déduites et la date de location sont justifiées, le contribuable peut déduire les charges payées pour réduire la fiscalité. Un oubli entraînerait un surplus d’impôt et de prélèvements sociaux conséquent. Nous nous focalisons ici sur les intérêts du prêt qui représente LE poste souvent remboursé avant que le bien soit loué. La stratégie s’étend bien sur à toutes les charges relatives au bien immobilier loué dans la mesure où elles sont déductibles : travaux, assurance…. Il va de soit que les biens loués sous les dispositifs fiscaux comme le Pinel sont concernés de la même manière.

 

Comment déduire les charges payées en absence de loyers ?

 

La démarche est relativement simple. Pour les biens loués en vide, nous avions vu que le propriétaire doit remplir une déclaration des revenus fonciers 2044 où il indiquera les loyers perçus et les charges déduites. Dans les charges, la ligne 250 permet d’indiquer les intérêts d’emprunt. Pour le cas présent, il suffit de remplir le même document en indiquant… uniquement les charges payées sur le bien qui a vocation à être loué. Un propriétaire doit donc remplir une première déclaration 2044 l’année où il commence à payer des charges sur le bien immobilier et non l’année où il commence à louer le bien. Si vous avez des biens par ailleurs, il suffit d’en ajouter un nouveau sur la 2044 et de ne remplir que la section « charge ». 

Le meublé se passe de façon similaire sur le formulaire concerné si le bien est loué au régime réel. Un régime fiscal qui prime de toute manière quasi-systématiquement en présence d’un prêt immobilier.

 

Suite de l’exemple :

 

 

Monsieur Corrigetonimpôt ayant acquis ce bien uniquement dans un but locatif, il peut déduire les charges payées en 2017 malgré un début de location en 2018. Il devra remplir une déclaration 2044 lors de la déclaration des revenus 2017 réalisée en mai 2018. Il y mettra uniquement les intérêts du prêt payé, l’assurance emprunteur, les travaux et les frais de dossier bancaire payés en 2017.

Lors de la déclaration 2019 sur les revenus 2018, il remplira à nouveau une déclaration des revenus fonciers 2044 en indiquant loyers et charges déductibles relatives à l’année 2018.

 

Déduire les charges du foncier avant de percevoir les loyers…Quel impact sur votre impôt ?

 

L’impact fiscal est complexe mais mérite de prendre le temps de s’y attarder…. Le gain atteint rapidement plusieurs centaines d’euros. Les exemples concernent une location en vide. Avant toute chose, sachez que le résultat « loyer – charges » va subir l’impôt selon votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux (15.5% ce jour). Un détail que nous avions expliqué en vidéo sur le choix entre la location vide/meublé et la fiscalité des revenus fonciers. Le fait de déduire les charges du bien sans loyers perçus peut avoir deux conséquences selon votre situation :

 

1) Si c’est votre premier bien immobilier loué : le fait de déduire uniquement des charges va créer un déficit. Contrairement aux idées reçues, un déficit ainsi créé ne va pas s’imputer sur vos salaires dans la limite de 10 700 € si il provient des intérêts du prêt et charges déclarées en ligne 250. Nous avions vu cette exception dans notre article expliquant en détail le déficit foncier reportable ou non. Le déficit créé va se provisionner et sera utilisé les années suivantes sur un revenu foncier positif. Vous économiserez impôt et prélèvements sociaux l’année où vous utiliserez ce déficit.

 

2) Si vous avez d’autres biens loués : la déduction des charges du bien non loué va s’imputer sur les loyers des autres biens immédiatement. Vous gagnez impôt et prélèvements sociaux l’année de la déclaration des intérêts d’emprunt déductibles.

 

Suite de l’exemple :

 

Mr Corrigetonimpôt a payé 500 € de frais de dossier, 400 € d’intérêts et 100 € d’assurance emprunteur déductibles. Il est dans une tranche d’imposition à 30%. Il pense à déclarer ces 1 000 € de charges déductibles en 2018 sur les revenus 2017 malgré le fait que les loyers n’étaient pas encore perçus.

 

1) Si Mr a d’autres biens loués, le gain fiscal est immédiat. Sur ces 1 000 € de charges déductibles, l’économie est de 1 000 * (30% +15.5%) = 455 € d'impôt en moins.

 

2) Si Mr n’a pas d’autres biens loués, il provisionne 1 000 € de déficit foncier. Le gain fiscal est de 1 000 * (30% + 15.5%) = 455 €. Ce gain interviendra seulement le jour où il utilisera ce déficit.

 

 

Quel que soit votre situation, il est indispensable de déclarer les charges déductibles même si les loyers ne tombent pas encore. Que ce soit les intérêts du prêt mais aussi les travaux, les frais de dossier…. Tant que le bien a vocation à être loué et n’est pas utilisé dans un autre but, la déduction est possible. Le gain fiscal est rapidement conséquent.

 

J’ai oublié de déduire les charges l’année où le bien n’était pas encore loué. Que puis-je faire ?

 

Comme d’habitude, c’est au contribuable de connaître les stratégies d’optimisation fiscale sans quoi il passera à côté. En cas d’oubli, le délai pour rectifier sa déclaration d'impôt des revenus fonciers est de trois ans. Vous pouvez demander une correction de la déclaration de l’année en cours, de l’année passée et de l’année précédente. Nul besoin de préciser qu’il vous faudra rédiger un courrier clair avec les justificatifs à la clé. L’administration fiscale apprécie particulièrement les demandes où vous précisez les impacts de cet oubli : est-ce un déficit provisionné qui se reporte année après année ou est-ce une charge qui aurait été utilisée l’année en cours avec un gain fiscal immédiat ? La correction des déclarations passées étant notre spécialité, n’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez un accompagnement à ce sujet.

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


Écrire commentaire

Commentaires : 0