Tout sur le démembrement temporaire de SCPI : avantages et inconvénients de l'achat de nue-propriété.

 

Les SCPI n’ont jamais été aussi populaires et la collecte ne cesse d’augmenter ; on peut citer Corum, Primonial, Immorente, PFO2 entre autres. Nous ne reviendrons pas sur le placement SCPI que nous avions étudié en détail ici. Aujourd’hui, nous nous attardons sur le démembrement temporaire et l'acquisition de nue-propriété de SCPI. De plus en plus de particuliers font le choix d’acheter de la nue-propriété de SCPI sur une durée donnée. Étudions les avantages d’un tel placement, les contreparties, les stratégies à suivre et surtout les pièges à éviter.

 

Acheter des SCPI démembrées temporaire, en quoi ça consiste ?

 

Vous le savez, les SCPI permettent de percevoir des revenus fonciers réguliers. A terme, on peut également vendre les parts en espérant une éventuelle plus-value. Comme tout produit financier, il est possible de démembrer les parts de SCPI. Le fonctionnement est le suivant :

 

- Une personne achète la nue-propriété des parts : l’investisseur possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus. Il récupérera la pleine-propriété des parts à la fin de l’usufruit.

 

- Une personne achète l’usufruit des parts : il ne les possède pas mais perçoit les revenus fonciers chaque année.

 

 

On parle alors de démembrement des parts de SCPI. LA variable importante sur ce montage est le temps. Les deux investisseurs sauront à l’avance combien de temps vont durer l’usufruit et la nue-propriété, d’où l’appellation de démembrement temporaire. Le montage réel est alors :

 

- Un investisseur achète la nue-propriété des parts de SCPI sur une durée de 5 ans. Il ne percevra rien pendant 5 ans mais retrouvera la pleine-propriété des parts à terme. Dans 5 ans, il aura les loyers et pourra vendre les parts s’il le souhaite.

 

- Un autre investisseur achète la contrepartie en usufruit sur 5 ans. Il percevra les loyers provenant de ces parts pendant 5 ans.

 

 

Le démembrement peut durer 5 ans, 3 ans, 10 ans… tout existe. On peut bien sur acquérir de la nue-propriété de Primonial, Immortente, PFO2, Corum…. Du moment que la contrepartie en usufruit existe, le démembrement temporaire s’applique sur n’importe quelle SCPI. Reste à étudier les avantages d’un tel montage et les stratégies possibles.

 

Pourquoi acquérir de la nue-propriété temporaire de SCPI ? Exemples et simulations

 

En tant que particulier, l’aspect important du montage tient dans la possibilité d’acheter de la nue-propriété. De manière générale, ce sont souvent des sociétés qui cherchent à acquérir l’usufruit des SCPI pour avoir de la trésorerie régulière. Que ce soit votre gestionnaire de patrimoine ou même l’émetteur de la SCPI, ils trouveront sans problème une société pour acquérir l’usufruit et pourront vous vendre de la nue-propriété. L’acquisition de nue-propriété temporaire de SCPI présente des avantages sur le plan fiscal mais aussi financier. Si vous cherchez à en acquérir, les avantages sont les suivants :

 

1) On économise dès l’achat une partie de la valeur des parts. En effet, la valeur de la nue-propriété sera moins élevée à l’achat  que celui de la pleine propriété. A l’échéance, on recouvre la pleine-propriété des parts sans aucune fiscalité.

 

Exemple / simulation

 

On suppose un achat de 250 000 € de parts de SCPI sur 5 ans

• Prix en pleine propriété : 250 000 €.

• Prix en nue-propriété : 250 000 * 0.8 = 200 000 €.

 

Avec un capital de départ de 200 000 €, l’investisseur peut acquérir 250 000 € de parts de SCPI à travers la nue-propriété et devenir plein-propriétaire du bien cinq ans après. Qui plus est, il bénéficiera des éventuelles plus-values de la SCPI sur la période concernée. Nous étudierons le coût réel de la nue-propriété (est-ce 80% ou plus ou moins?) au point suivant.

 

2) En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas à intégrer ces parts dans votre impôt sur la fortune. L’investissement de 200 000 € « disparaît » de votre ISF ce qui vous permet de minorer cet impôt pendant cinq ans.

 

3) Les loyers étant perçus par l’usufruitier, vous n’augmentez pas votre impôt sur le revenu en cours de démembrement. Les gains procurés par la nue-propriété évoqués ci-dessus n’amènent ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux contrairement à la majorité des placements financiers actuels.

 

4) Les parts de SCPI peuvent se valoriser dans le temps et vous en serez le bénéficiaire à terme. De plus, la plus-value est calculée non pas d’après la valeur que vous avez payée initialement (200 000 €) mais sur la valeur du bien en pleine-propriété le jour de l’achat (250 000 €) ; la fiscalité sur la plus-value est à payer uniquement sur l’augmentation de la valeur de part, le gain financier de 50 000 € évoqué ci-dessus n’y est pas soumis.

 

5) Au terme du démembrement, vous devenez pleins-propriétaire des parts de SCPI. Vous pourrez alors percevoir les revenus ou céder les parts. Des options qui permettent de satisfaire plusieurs stratégies patrimoniales.

 

Bien entendu et comme dans tout investissement, le placement présente aussi des inconvénients. Si votre gestionnaire de patrimoine n’a pas le cœur à les mettre en avant, ils sont ici :

 

1) Le placement n’est pas liquide du tout. Autant vous dire qu’il est recommandé si et seulement si vous êtes prêt à vous passer des liquidités pendant la période prévue. Entre l’achat et la fin du démembrement, vous ne percevrez rien et ne pourrez récupérer vos avoirs.

 

2) LE gros inconvénient du placement souvent omis par les investisseurs : les frais d’une SCPI sont inclus dans le prix d’achat. De fait, le prix de cession d’une SCPI n’est jamais équivalent au prix d’achat. 

 

Exemple / simulation

 

En septembre 2017, le prix d’une part de SCPI est de 100 € à l’achat. Si je souhaite la vendre un jour après, le prix de cession est de 90 € (la différence de 10 € représente les frais qui sont de l’ordre de 6 à 10% selon les SCPI).

 

L’intérêt de l’achat de nue-propriété repose souvent sur le fait d’acheter moins cher la part de SCPI grâce à la décote qui sera payée par l’usufruitier. Il ne faut pas oublier que le gain financier sera un peu rogné à cause de la différence entre l’achat et la cession.

 

Exemple

 

Mr Corrigetonimpôt apprend qu’il peut acheter la nue-propriété de SCPI sur 5 ans et que cela coûte 80% du prix d’achat. La part de SCPI vaut 100 €. Mr Corrigetonimpôt estime qu’acheter la part 80 € en nue-propriété au lieu de 100 € est une bonne opération car il pourra la vendre 100 € quand il recouvrera la pleine-propriété dans 5 ans même si le marché stagne. 

Erreur ! Si le marché stagne, dans 5 ans le prix de cession sera toujours de 90 €.

 

Il faut donc vraiment tenir compte des frais dans votre montage. Si vous achetez de la nue-propriété à long terme ou envisagez de conserver les parts après le démembrement, l’impact des frais sera moindre car vous pouvez espérer une augmentation du prix de cession de la part.

En revanche, si vous souhaitez acheter de la nue-propriété pour revendre les parts dès la fin du démembrement, il faut absolument inclure les frais dans le calcul de la rentabilité pour juger de la pertinence du projet. Même si votre SCPI fait une plus-value et voit sa part augmenter, le prix de vente sera peut-être inférieur au prix d'achat en pleine-propriété à cause des frais.

 

 

3) Le montage peut s’avérer très fructueux mais dépend en partie du prix de la nue-propriété. J’ai prix un exemple avec un taux de 80% à payer pour le nu-propriétaire sur 5 ans (et donc 20% pour l’usufruitier). Ce taux peut varier d’une SCPI à l’autre et surtout d’un vendeur à l’autre. C’est une des clés de voûte de votre investissement, explications….

 

ATTENTION au prix d’achat de la nue-propriété de SCPI temporaire ! Étudiez la clé de répartition avant achat.

 

Vous l’avez compris, le prix d’achat de la nue-propriété de SCPI sera un pourcentage du prix de la part. Ce pourcentage va dépendre du temps et du revenu de la SCPI :

 

- Plus la durée est longue, plus le prix de la nue-propriété va diminuer (et celui de l’usufruit augmenter). C’est normal, plus le démembrement est long, plus le nu-propriétaire doit attendre pour récupérer la pleine-propriété des parts.

 

- En parallèle, une SCPI qui affiche un rendement important (je parle ici des revenus, donc des loyers versés) coûtera moins cher au nu-propriétaire qu’une SCPI qui affiche un rendement moins élevé.

 

On appelle cela la clé de répartition. Elle va préciser combien paie le nu-prorpiétaire et combien paie l’usufruitier.

 

Les clés de répartition moyenne sur 10 ans en juillet 2017 étaient les suivantes

SCPI Prix de la nue-propriété Prix de l'usufruit
Corum 63% 37%
 PFO 64.5% 35.5%
Eparne Pierre 64% 36%

 

En général, le prix de la nue-propriété sur 10 ans sera compris entre 63% (peu cher) et 67% (cher) du prix de la part. Pour un démembrement sur 5 ans, la clé de répartition sera comprise entre 77/23 et 81/19 selon la SCPI. Tout dépend du rendement et de votre vendeur.

Exemple

 

Mr Corrigetonimpôt veut acheter de la nue-propriété de SCPI sur 5 ans. Il a le choix entre Primonial et PFO2. L’année où il achète, Primonial affiche un rendement de 5% et PFO2 plafonne à 4%. Normalement, le pourcentage du prix pour la nue-propriété devrait être plus faible sur Primonial car les usufruitiers sont prêts à payer plus cher pour profiter du meilleur rendement. Par exemple, si le prix de la nue-propriété temporaire de SCPI est de 79% de la part Primonial, il devrait logiquement être 80% ou plus pour la nue-propriété de PFO2.

 

Si la logique permet de comprendre aisément comment une clé de répartition doit être calculée, notez que dans la pratique tout est possible. Le vendeur est libre de faire ce qu’il veut dans la mesure où il trouve les deux acheteurs. Je vous invite à bien faire le tour du marché et à vous assurer que la clé de répartition utilisée par votre gestionnaire de patrimoine est intéressante.

 

Exemple

 

Mr Corrigetonimpôt veut acheter de la nue-propriété de SCPI Immorente sur 5 ans. Il apprend chez son conseiller financier que la clé de répartition est de 80/20 et qu’il devra donc payer 80% du prix de la part. Il fait un tour chez le courtier voisin qui lui propose une clé de répartition 79/21 sur la même SCPI pour 5 ans. Mr Corrigetonimpôt travaillera avec le second professionnel pour payer moins cher (79% du prix de la part au lieu de 80%)

 

  

C’est une pratique possible, il suffit que le vendeur connaisse l’usufruitier et veuille lui faire un « cadeau » sur le prix ou que le vendeur soit lui-même acheteur de l’usufruit et l’acquéreur de nue-propriété se retrouve à acheter plus cher que le marché. Cela ne coûte rien de solliciter plusieurs professionnels pour vérifier l’harmonisation de la clé de répartition. Le fait de payer 1% moins cher a une incidence importante car c'est un placement où l'on investit souvent des sommes conséquentes.

Fin du démembrement : Ne revendez surtout pas votre usufruit, cela est désastreux fiscalement.

 

Côté stratégie patrimoniale, la nue-propriété temporaire de SCPI permet de répondre à de nombreuses demandes : préparation de la retraite (pas de revenus quand on est en tranche fiscale haute et apparition des revenus fonciers après retraite quand on est peu imposé), montage pour le gain financier (j'investit 80 000 € en nue-propriété et revend 100 000 € 5 ans après), baisse de l’ISF ect…. Beaucoup peuvent y trouver leur compte d’autant qu’on peut faire ce qu’on veut au terme puisqu’on devient propriétaire des SCPI. Attention cependant si vous recherchez la stratégie suivante : revente de l’usufruit une fois que le démembrement s’éteint. Un montage classique qu’on utilisait avant la refonte de la fiscalité :

 1) On achète la nue-propriété sur 5 ans.

 2) Au bout de 5 ans, on devient plein-propriétaire des SCPI. 

 3) Pour avoir de l’argent immédiatement, on revendait alors immédiatement l’usufruit sur 5 ans.

 4) Au bout de 5 ans, on devient plein-propriétaire des SCPI. 

 5) On revend l’usufruit sur 5 ans ect ect…..

 

 

Ce montage vertueux n’est plus possible aujourd’hui. La cession de l’usufruit est maintenant intégrée aux revenus fonciers et subira impôt et prélèvements sociaux… aucun intérêt !! Pour ceux qui récupèrent la pleine-propriété des parts et qui veulent à nouveau profiter de la nue-propriété, une seule solution est possible. Il faut vendre les SCPI puis racheter la nue-propriété de nouvelles. Cela permettra d’éviter une taxation inutile. Bien entendu, vous subirez alors l'impact de la différence entre le prix d'achat et le prix de cession mais ce n'est rien en comparaison de l'impôt pris sur la cession d'usufruit. Notez que vous paierez rarement de la plus-value en revendant vos SCPI car le prix de départ retenu n'est pas celui que vous avez payé (nue-propriété) mais celui payé par les deux investisseurs (pleine-propriété). L'exemple suivant vous permettra d'entrevoir tous les gains potentiels du démembrement, un investissement à envisager même pour ceux non éligibles à l'ISF.

 

Exemple

Mr possède 80 000 €. Le prix d'une part de SCPI est évalué à 100 € avec une clé de répartition 80/20 sur 5 ans. Mr achète donc 1 000 parts en nue-propriété temporaire.

Prix d'achat : 1000 * 100 * 80% = 80 000 €.

 

Cinq ans plus tard, Mr possède les 1000 parts en pleine propriété. Quel a été son gain? On suppose que la valeur de la SCPI a un peu augmentée et que la part vaut 110 €.

 

1) En cas de cession, Mr pourra vendre au prix de cession et non au prix de la part (le prix de cession correspond au prix de la part défalqué des frais d'environ 10%). 

Prix de cession : (110-10%*110) = 99 €

Montant de la vente : 99 * 1000 parts = 99 000 €

 

Mr a gagné 19 000 €. Il ne paiera pas d'impôt sur la plus-value car les impôts vont retenir un prix d'acquisition de 100 € (alors qu'il a acheté 80 €) et un prix de cession à 99 €. Ces 19 000 € sont net d'impôt!

 

2) Sans cession, Mr peut conserver les 1000 parts et percevoir les revenus fonciers à vie. Il vendra les parts quand il le voudra.

 

3) Cerise sur le gâteau si Mr était à l'ISF. Chaque année pendant 5 ans, ce sont 80 000 € d'investissement qui ont été exonérés d'ISF. Le gain dépend de la tranche d'imposition. Au minimum, c'est 80 000 * 0.5% = 400 € d'ISF en moins par an pendant 5 ans.

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires : 2
  • #1

    Antoine (lundi, 25 septembre 2017 22:50)

    Bonjour,

    Merci pour cet article.
    Est-il possible d'acheter de l'immobilier en démembrement et quelles sont les contraintes.

    Antoine

  • #2

    Corrige ton impôt (lundi, 25 septembre 2017 23:12)

    Bonjour Antoine,

    C'est tout à fait possible! J'ai pris l'exemple des SCPI mais ça marche de manière identique dans l'immobilier.
    En tant que nu-propriétaire, vous payez une partie du bien seulement (plus la nue-propriété est longue, moins le bien sera chère). Vous ne déclarez rien à l'ISF et vous récupérez le bien en pleine-propriété à la fin du démembrement.
    Toute la difficulté étant de voir ce que vaudra votre bien au terme de l'opération!
    Cordialement.
    Thibault