Tout sur le plafond des loyers Pinel en 2017 : calculs, exemples, zones, impôt...

 

Si vous achetez un bien sous le dispositif Pinel dans le but de le louer, sachez que les loyers sont plafonnés. Cela veut dire que vous ne pourrez pas demander le loyer qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser qui est souvent relativement faible. On fait le point sur ce plafond des loyers Pinel qui est très complexe : quels risques s’il n’est pas respecté, comment faire le calcul, que retenir pour la surface… On reprendra des exemples étapes par étapes avec un maximum de détails pour tout connaitre de ce point technique primordial. Le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) concerné est joint en fin d’article.

 

Le plafond des loyers PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?

 

Afin que la location soit accessible aux plus modestes, le gouvernement impose aux biens Pinel un loyer plus faible que le marché. De fait, ils ont mis en place un plafonnement. Autant vous le dire tout de suite, inutile de chercher à tricher. Par exemple, si le plafond des loyers pour votre bien est de 500 € par mois, il est impossible de louer plus que 500 €. Vous risquez la requalification fiscale des réductions Pinel en cas de contrôle et ne pourrez de toute manière pas remplir la feuille d’impôt 2044EB qui sert à déclarer le Pinel la première année. Vous pouvez juste noter que le plafond concerne uniquement le loyer et non les charges. Vous avez la main sur les charges mais pas sur les loyers.

 

Pour déterminer le plafond des loyers, le calcul est complexe. Il va dépendre de deux variables : la zone où est située votre bien (a bis, a, b1, b2, c) et la surface. On va détailler ces deux notions qui sont grandement complexifiées par le fisc.

 

 

Loyers de votre Pinel : que retenir selon les zones (A bis, A, B1, B2 et C) en 2017?

 

Le gouvernement a délimité des zones géographiques. Selon le lieu de votre bien, vous achetez un Pinel qui est dans une zone Abis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse, Marseille… chaque ville a des biens Pinel situés dans une des différentes zones. Informez-vous auprès de votre promoteur pour connaître la zone dans laquelle figure votre bien Pinel. Le fisc a déterminé un plafond des loyers par mètre carré selon la zone. En 2017, le plafond au m² est le suivant

 

 

 Prix maximum du loyer par mètre carré selon la zone

 

Zone

A bis

A

B1

B2 C
Prix au mètre carré 16.83 € 12.50 € 10.07 €   8.75 €  8.75 €   

A priori, ça parait donc assez simple. Si mon bien fait 50 mètres carrés et qu’il est en zone B1, le calcul du plafond des loyers donne 50 * 10.07 = 503.5 € par mois à ne pas dépasser. Hélas non !! C’était trop simple pour le fisc qui a décidé d’appliquer un coefficient multiplicateur en plus du tableau joint. Le calcul présenté n'est pas le bon...

 

Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

 

L’administration fiscale impose donc de retenir le prix au mètre carré présenté précédemment mais de lui appliquer un coefficient multiplicateur. Celui-ci est calculé ainsi :

0.7 + 19 / Surface

 

Exemple 

 

Mr CorrigeTonImpot a acheté un bien Pinel où la surface (notion détaillée ci-après) fait 50 mètres carrés en zone B1.

 

1) On calcule le coefficient : 0.7 + 19 / 50 = 1.08

2) On applique le coefficient au tableau précédent (10.07 € par mètre carré en zone B1) : 1.08 * 10.07*50 = 543.78 €.

 

Les loyers de Mr CorrigeTonImpot devront être au maximum de 543 € par mois.

 

Attention à une précision primordiale, il faut que ce coefficient soit inférieur à 1.2 ; s’il dépasse, on retiendra 1.2. C’est indispensable de connaitre cette particularité si votre bien fait moins de 38 mètres carrés pour ne pas surestimer les loyers et éviter un redressement!

 

Exemple 

 

Mr CorrigeTonImpot loue un bien Pinel en zone B2 avec une surface retenue de 35 mètres carrés.

 

1) Il calcule le coefficient : 0.7+19 / 35 = 1.24

2) On retient seulement 1.2 et non 1.24 car le coefficient est plafonné à 1.2. On l’applique au tableau des zones (8.75 € par m² en zone B2) : 1.2 * 8.75 * 35 = 367 €.

 

Mr devra louer au maximum son bien à 367 € par mois. Si Mr CorrigeTonImpot n’avait pas pensé à cette particularité technique et appliqué le calcul habituel en retenant le coefficient calculé de 1.24, il obtenait un loyer maximum de 1.24 * 8.75*35 = 379 €. Il était certain d’avoir un redressement fiscal avec annulation du Pinel.

 

 

Le calcul est complexe mais reste compréhensible une fois les exemples détaillés et l’exception du coefficient plafonné à 1.2 compris (soit les biens dont la surface est inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’être pas au bout de vos peines. Le fisc continue à complexifier la chose avec la notion de « Surface ». Je l’ai surlignée dans ce paragraphe pour une bonne raison. La superficie exacte de votre bien Pinel ne sera pas équivalente à la surface retenue pour le calcul du plafond des loyers. Si votre bien fait 40 mètres carrés, ce ne sera pas forcément 40 qu’il faudra retenir et utiliser pour déterminer le plafond des loyers. Vous allez donc devoir prendre le temps d’identifier et de calculer la « surface » au sens du calcul des plafonds des loyers.

Que retenir pour trouver la Surface et pouvoir calculer le plafond des loyers Pinel 2017?

 

Le fisc précise que la surface au sens du plafond des loyers s’entend de la surface habitable du logement à laquelle on peut ajouter la moitié de la surface annexe. La surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés. Il faut donc définir la notion de surface habitable et la notion de surface annexe.

 

La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclus, la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

 

Les surfaces annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m². Le fisc précise que la surface des annexes s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

 

Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision.

 

 

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour trouver vos plafonds de loyer. Les étapes sont les suivantes :

 

1) Déterminer la surface (S) au sens des plafonds. Elle comprend la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 mètres carrés).

2) Calculer le coefficient : 0.7+19/S. On retient le résultat ou 1.2 si le résultat dépasse ce montant.

3) Calculer le plafond des loyers selon la zone via le tableau présenté.

 

Terminons avec un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.

Exemple : calcul du plafond des loyers Pinel pour les impôts en 2017.

 

Mr Corrigetonimpôt a acheté un studio Pinel en zone B1 en 2017. La surface habitable fait 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés ainsi qu’un balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut-on demander ?

 

1) Calculons la surface S au sens des loyers Pinel.

 

La surface habitable est de 20 m².

Les surfaces annexes sont de 10 + 10 = 20. Cependant, il faut garder la moitié des annexes : 20/2 = 10. Il se trouve que les annexes sont plafonnés à 8 m² retenus. Mr Corrigetonimpot ne peut retenir 10 m² en surface annexe, il retient donc le plafond soit 8 m².

 

La surface totale S au sens du plafond des loyers est de 20 + 8 = 28 m².

 

2) Calcul du coefficient multiplicateur.

 

Il est de 0.7+19 / S soit 0.7+19/28 = 1.37. N’oublions pas que le coefficient est plafonné à 1.2. Mr Corrigetonimpot doit donc retenir 1.2 dans ce cas et non 1.37.

 

Coefficient multiplicateur : 1.2

 

3) Calcul des loyers maximums possibles selon la zone :

 

En zone B1 en 2017, il faut retenir un plafond de 10.07 par m². On applique le coefficient calculé et bien sur la surface retenue.

 

10.07 * 28 * 1.2 = 338 €

 

Mr Corrigetonimpot peut louer son bien jusqu’à 338 € par mois. Au-delà, il ne pourra pas prétendre à la réduction d’impôt Pinel.

 

 

Le calcul du plafond des loyers est donc une notion technique qui est très importante. Mal calculée, vous risquez soit de perdre la réduction Pinel, soit d’avoir un manque à gagner en proposant un loyer trop faible. 

 

Textes en vigueur :BOI-IR-RICI-360-20-30-20170710 et suivants

 

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     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires: 55
  • #1

    Blaesius (lundi, 09 octobre 2017 11:49)

    Bonjour,
    En lisant votre article vous avez indiqué "Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision."
    Pouvez vous m'en dire plus?

    Cordialement

  • #2

    Corrige ton impôt (lundi, 09 octobre 2017 11:51)

    Bonjour,

    Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
    « . Emplacement de stationnement et garages
    350
    Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
    360
    La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
    370
    Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
    Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus."
    Très cordialement.
    Thibault

  • #3

    Ducret (lundi, 09 octobre 2017 23:02)

    Bonjour
    Si j acheté un appartement à 190000€ et un garage à 18000€, dans le cadre PInel je prends en prix de revient 208k€+ les frais de notaire comme base pour la réduction d impôt? Pour le garage, je peux quand même le louer en plus ou pas ?
    Merci pour votre réponse

  • #4

    Corrige ton impôt (mardi, 10 octobre 2017 01:33)

    Bonjour,

    Je ferai bientôt un article reprenant tout ce qu'on peut ajouter dans le prix de revient qui sert de base à la réduction d'impôt PINEL. Je peux vous annoncer tout de suite que les frais de notaire en font partie!
    Concernant le garage et la possibilité de dissocier tout en bénéficiant du PINEL, il faudra faire un devis auprès d'un expert-comptable ou avocat fiscaliste Cela nécessite une recherche en amont dans les textes. Comptez un tarif entre 300 et 500 € pour une telle question. Direction la rubrique contact si vous souhaitez me solliciter à ce sujet.
    Cordialement.
    Thibault

  • #5

    Vincent (samedi, 14 octobre 2017 15:53)

    Bonjour,
    Merci pour votre site.
    J'ai cependant besoin d'un éclaircissement.
    J'ai acheté un t2 de 42m2 au rdc avec une terrasse de 24m2 qui est en partie au dessus du parking souterrain de l'immeuble bon calcul de la surface pour déterminer le loyer, c'est :
    42 + (24/2 limité à 8)=50 m2
    Ou
    42 + (9/2 = 4,5) = 46,5 m2. ????

    Merci de votre aide !

  • #6

    Corrige ton impôt (dimanche, 15 octobre 2017 21:51)

    Bonjour,
    Si votre terrasse rendre dans les conditions de celles plafonnés à 9m² alors c'est votre second calcul qui est excellent.
    Cordialement.

  • #7

    NAVARD (jeudi, 19 octobre 2017 16:35)

    Bonjour,
    Est-il possible de compter dans la surface annexe un garage (stationnement 1 véhicule) de 15 m² situé dans une maison individuelle pour définir le plafond du loyer en loi pinel.
    Merci

  • #8

    Corrige ton impôt (jeudi, 19 octobre 2017 17:50)

    Bonjour,

    Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
    « . Emplacement de stationnement et garages
    350
    Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
    360
    La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
    370
    Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
    Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus."
    Très cordialement.
    Thibault

  • #9

    Navard (vendredi, 20 octobre 2017 20:03)

    Bonjour, j'ai bien lu les textes en vigueur envoyés mais ce n'est pas clair. Il me semble au paragraphe 370 qu'il est possible de prévoir 12 m2 en surface annexe pour un garage de 15m2 situé dans une maison individuelle pour définir le loyer en loi pinel .merci cordialement

  • #10

    Bertrand (lundi, 30 octobre 2017 08:01)

    Bonjour,
    Je vous sollicite pour un renseignement , j'ai beaucoup de mal avec la décimale , doit elle être prise en compte.
    Je possède un appartement de type F2 à Puteaux 92800 ( calcul loi Pinel A bis) d'une surface de 40.63 m2 et d'un balcon de 3.28 m2 ( pour le calcul loi Pinel 1.64 m2).
    Je souhaiterai connaitre le loyer maxi que je peux demander( avec ou sans la décimale le taux est nécessairement différent).
    Dans l 'attente de vous lire
    cordialement

  • #11

    Corrige ton impôt (lundi, 30 octobre 2017 11:39)

    Bonjour Betrand,
    Pour le résultat final, le fisc précise bien que "les plafonds de loyer ainsi obtenus étant arrondis au centime d’euro le plus proche."
    En revanche, je n'ai pas la réponse sur la surface (doit-on garder 40.63 ou arrondir?). De mémoire, il me semble qu'au moment de saisir la 2044EB en ligne, il faut mettre des chiffres ronds mais je peux me tromper. Deux solutions : soit vous fouillez le BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4904-PGP.html#4904-PGP_1._Logements_situes_en_metr_35
    Soit vous prenez la valeur arrondie, le calcul des loyers sera quasi similaire pour 1m² d'écart. Dans votre cas, 40.63 + 1.64 = 42.27 que vous arrondissez à 42m². Faites le calcul mais les loyers maximums entre 42m² retenus ou 42.27m² retenus ne vont pas être très différent.
    Cordialement.

  • #12

    BRUN (mardi, 31 octobre 2017 20:08)

    Bonsoir, nous avons décidé avec mon amie de faire construire une maison individuelle sur une partie de notre terrain à Bordeaux et sous le dispositif Pinel afin de bénéficier de la réduction d'impôts et faire un placement immobilier "rentable" à la fin des 12 années de Pinel au vue des prix de l'immobilier bordelais qui flambent...
    Néanmoins après lecture de votre article et lecture du BOFIP, je ne comprends toujours pas "les mesures de tempérance" appliquées sur les maisons individuelles pour le calcul de la surface S à prendre en compte pour le plafond de loyer.
    Nous envisageons de faire construire une maison de plain pied T3 de 73m2 avec terrasse de 12m2 et place de stationnement prévue au PC.
    Du coup ces "mesures de tempérance" veulent-elles dire que je peux appliquer le forfait de 12m2 de stationnement et 6m2 de terrasse(12/2) pour le calcul de la surface totale S pour le plafond de loyer ? Ou pas du tout ?
    J'ai beau me renseigner et lire des articles, il y a beaucoup de choses qui se contredisent...alors si vous pouviez m'éclairer je vous en remercierai grandement.
    Cordialement

  • #13

    Corrige ton impôt (mardi, 31 octobre 2017 22:55)

    Bonjour Brun,
    Une chose est certaine, terrasse et parking correspondent à la surface annexe et la surface annexe est plafonnée à 8m²! Voir l'exemple du BOFIP où les annexes avec sous-sol et parking font 128 m² dont seulement 8m² retenus au final.
    Vous concernant, même si on considère que la mesure de tempérance vous permet d'inclure le forfait de 12m² pour place de parking, le calcul est le suivant :
    Surface annexe = 12 (parking) + 12 (terrasse) soit 24 m².
    On doit diviser par 2 donc 24/2 = 12m² retenus.
    Mais on est plafonné à 8m² donc on ne retient pas 12 mais 8.. CQFD. Relisez l'exemple sous le BOFIP, ça se passe exactement comme ça.
    Votre surface annexe sera donc soit de 8m² (plafond), soit de 6m² si vous ne comptez que la terasse.... ça ne va pas changer la face du monde...
    N'éhsitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement.
    Thibault

  • #14

    Sylver (mardi, 28 novembre 2017 07:00)

    Bonjour
    je dois devenir le locataire d'un logement pinel.celui ci fait 47,80 m2 avec terrasse de 18,51 m2 en zone B2.ce logement possege un garage de 13m2 en sous sol de l'immeuble.le proprietaire et sa regie souhaite me faire payer la somme de( 70€) en supplementaire pour le garage+ charges immeubles (38€) alors que la location globale est prevu en pinel.est ce normal et quel serait le calcul reglementaire du loyer selon vos connaissances? Merci enormement a vous.

  • #15

    Corrige ton impôt (mardi, 28 novembre 2017 23:16)

    Bonjour Sylver.
    Le calcul du loyer Pinel se fait exactement comme indiqué dans l'article, vous pouvez le refaire pour voir s'il est respecté. Cela étant, si votre propriétaire loue trop cher et ne respecte pas le plafond, vous n'y pouvez rien. Il risque un redressement avec annulation du Pinel mais vous n'avez pas matière à vous tourner contre lui. Il fixe le loyer qu'il veut et prend le risque du redressement fiscal.
    Cordialement.
    Thibault

  • #16

    sylver (mercredi, 29 novembre 2017 09:00)

    Merci pour votre reponse.
    Je pense que les propriétaires ne sont pas tres au courant du calcul tout comme moi je l'etait avant votre site tres instructif et au top.

    Quel serait selon vous le bon calcul exact loyer max locatif pinel pour cette surface(48,80m2) et ses annexes indiquées car je ne sait pas comment doit on prendre en compte le balcon(18m2) et le garage (13 m2) dans le calcul? Pouvez vous m'aider a avoir le bon calcul?merci beaucoup pour votre aide tres precieuse

  • #17

    Sylver (mercredi, 29 novembre 2017 09:08)

    Si mon calcul est bon les annexes (garage+ terrasses) representerais 8 m2 ce qui ferait au final
    47,80 m3+8 m2(annexes) total 55 ×8,75 (zone b2)
    Soit loyer max 481,25 euros pour le lot complet,mon calcul est il bon???merci

  • #18

    Corrige ton impot (mercredi, 29 novembre 2017 17:52)

    Le plafond des annexes est bien de 8 mètres carrés. Ensuite il suffit de reprendre le calcul expliqué dans l'article effectivement! :)
    Bonne journée.

  • #19

    sylver (mercredi, 29 novembre 2017 18:31)

    merci infiniment;ma question était de savoir si dans les annexes le gara

  • #20

    sylver (mercredi, 29 novembre 2017 18:34)

    excusez moi ;

    Ma question était de savoir si dans les annexes de 8 m2 le garage doit y être inclus normalement ?MERCI

  • #21

    sylver (mercredi, 29 novembre 2017 19:02)

    mon calcul est il bon svp?

    surface 47.80 m2 + 8 m2 (annexes garages+balcon) =55.80
    0.7+19 / 55 = 1.04
    zone B2 donc 8,75*47.80*1.04 = 434.98 serait le prix du loyer max avec Les annexes ?
    pouvez vous me confirmer SVP ? merci

  • #22

    Hugobleubird (lundi, 04 décembre 2017 16:09)

    Bonjour, j'entends pas les mêmes choses du constructeur que du notaire:
    Surface habitable maison plein pied : 83.62 m² + garage 16.35 m² +terrasse 6.5m²
    Pinel du constructeur: 84m² , Pinel du notaire: 91.62m² pour calculer le loyer... qui dit vrai :)?

    Merci de votre aide

  • #23

    Corrige ton impôt (lundi, 04 décembre 2017 17:16)

    Bonjour Hugo,

    Mon article est fait d'après les textes en vigueur. D'ailleurs ils sont joints en fin d'article, vous avez juste à cliquer dessus! Votre constructeur oublie la prise en compte des annexes. Sauf exceptions qui expliquerait pourquoi il ne l'a pas pris, le notaire a raison.
    Cordialement.

  • #24

    BRUN (jeudi, 21 décembre 2017 19:58)

    Bonsoir, désolé du retard de réponse de ma part mais merci bcp pour vos explications suite à ma question #12 pour le calcul du plafond de loyer dans le cadre de notre construction de maison individuelle. C'est très clair pour moi maintenant, mais une autre question me trotte dans la tête...
    J'ai compris que pour le calcul du loyer je peux retenir +8m2 (si terrasse et parking pris en compte)ou 6m2 (si terrasse seule), mais du coup si je choisis de retenir uniquement la surface terrasse (qui se trouve en rez de jardin car maison de plain-pied), ai je le droit de louer l'emplacement de stationnement avec un 2ème bail (hors pinel bien entendu)?
    Car selon mes calculs j'arriverai à un loyer max de 747€ (maison+terrasse)...pour une maison individuelle sur bdx avec 150m2 de jardin, terrasse et stationnement je trouve que c'est vraiment pas bcp, on risque de se faire harceler d'appels au moment de l'annonce. C'est un peu l'inconvénient du pinel en maison individuelle : retenir la surface maison+annexes, sans l'espace jardin qui est tout de même assez confortable...
    Merci encore pour vos retours (nous avons avec mon amie fait suivre votre page à tout notre entourage tellement elle est TOP !)
    Cordialement

  • #25

    Sandrine (lundi, 08 janvier 2018 17:22)

    Bonjour,
    Nous faisons construire une maison individuelle que nous souhaiterions mettre en location dans le cadre du dispositif Pinel. J'ai bien compris dans votre article qu'il ne fallait pas se tromper dans le calcul du loyer sous peine de se voir evincer du dispositif.
    Il me reste une question concernant la terrasse. Annexe ou pas annexe. Sur plusieurs sites il est notifié qu'on peut la considérer comme annexe si elle est sur un ouvrage enterré ou semi enterré (mais je pense que l'on parle de batiment collectif). Dans notre cas (maison individuelle), la terrasse est sur vide sanitaire donc techniquement sur un ouvrage enterré, mais fiscalement n'est -elle pas considéré comme une terrasse en rez de jardin (et donc non comptabilisée en annexe) ? je n'arrive pas à le définir malgré mes recherches.
    merci pour votre réponse et pour votre site qui m'a permis d'y voir plus clair.
    cordialement,

  • #26

    Corrige ton impôt (lundi, 08 janvier 2018 19:18)

    Bonjour Sandrine,
    Je vous invite à consulter le BOFIP que j'ai joint en fin d'article. C'est LE texte officiel, il n'y en a pas d'autres! Si vous ne trouvez pas la possibilité d'intégrer votre terrasse en épluchant le BOFIP, c'est que ce n'est pas prévu par les textes et donc pas possible.
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  • #27

    Florent (mardi, 09 janvier 2018 19:52)

    Bonsoir,
    je viens de voir votre article en faisant des recherches sur le calcul du plafond loyer pinel (pour construction d'une maison individuelle), et ai visiblement le même problème que sandrine concernant la prise en compte ou non de la surface terrasse...il est dit tout et son contraire sur internet, et le BOFIP, qui est comme vous le dites "LE texte officiel", n'est pas non plus très clair !
    En effet, il y bien stipulé que les "terrasses enterrées ou semi-enterrées sont retenues dans une limite de 9m2" sauf dans le cadre de terrasse en rez de jardin (ce qui est visiblement mon cas, et celui de sandrine...), mais que des mesures de tempérantes sont faites pour les maisons individuelles...mais quelles sont elles ???
    J'ai beau chercher, je ne trouve aucun détail à ce niveau là...
    Merci d'avance pour votre retour,
    Cordialement,
    Florent

  • #28

    Corrige ton impôt (mardi, 09 janvier 2018 22:25)

    Bonjour Florent,
    Malheureusement, je lis le même texte que vous... Impossible de vous répondre!
    1) Y'a t'il des mesures tempérantes? Peut-être mais le texte ne précise pas dans quelle mesure donc le fisc à la main.
    2) J'ai besoin d'être sur que je peux inclure la terrasse d'une maison individuelle, pouvez-vous me le confirmer? Le texte n’indique pas explicitement que c'est possible donc je suis obligé de vous dire que non. Je ne peux pas le garantir car le fisc s'est laissé une marge de manœuvre en n'indiquant pas explicitement que c'est possible.
    Vous avez donc deux solutions. Soit interpréter le texte et considérer que vous pouvez. En cas de contrôle (qui doivent quand même être rare à ce niveau), il faudra argumenter avec le fisc. Soit écrire aux impôts pour avoir leur position. Vous aurez alors votre justificatif.
    Vraiment navré mais le texte m'empêche d'être plus précis. Inutile de chercher d'autres informations, il n'y en a pas. A la limite, il faudrait une jurisprudence sur le même sujet mais je suppose que s'il y en avait eu, elle aurait été incluse dans le BOFIP.
    Cordialement.
    Thibault

  • #29

    Florent (mercredi, 10 janvier 2018 22:16)

    Merci Thibault pour votre retour, c'est quand même fou ces textes de loi censés légiférer un investissement immobilier "très" réglementé, il y a un flou complet sur des détails qui sont pour nous essentiels pour bien gérer notre investissement et éviter un contrôle et/ou redressement fiscal...
    d'un autre côté cela paraîtrait "logique" de déclarer cette surface terrasse dans le calcul du loyer car ce qui diffère un Pinel en maison indivduelle d'un Pinel en appartement est, selon moi, la surface du terrain qui va avec la construction de la maison, utilisable en exclusivité par le locataire, et qui n'est pas prise en compte dans le calcul du loyer, alors que c'est non négligeable pour un bien locatif "standard" (hors Pinel). qu'en pensez vous ?
    Merci encore pour tout cela et pour votre site, très bien fait et très pratique pour les particuliers que nous sommes.
    Florent

  • #30

    LAURENT (mardi, 23 janvier 2018 16:10)

    Bonjour, nous venons de faire construire une maison en loi pinel de 90,53 metre carre habitable le calcul est il bon ? 07+19/90,53= 0,9098 et 09098x10,07x90,53=829,40 euros
    Le constructeur nous fait également une terrasse peut elle faire partie du calcul du loyer ?
    sabrina

  • #31

    Corrige ton impôt (jeudi, 25 janvier 2018 15:17)

    Bonjour Sabrina,
    Le calcul me parait correct si vous êtes en zone B1. Pour les terrasses, vous pouvez l'ajouter aux surfaces annexes si elles répondent aux conditions exposées dans mon article.
    N'hésitez pas à jeter un oeil à mon livre : "comment optimiser seul ses déclarations Pinel?" et aux commentaires des anciens acheteurs. https://www.corrigetonimpot.fr/2017/12/25/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  • #32

    YASSINE (dimanche, 28 janvier 2018 10:32)

    Bonjour

    Sur mon PINEL de 21,35M2 en zone A.BIS j'applique un coefficient de 16,83e x (070+19/21,35) sans dépasser le plafond de 1,20 (à la base je suis à 1,53 ) j'arrive à un loyer de 25,62/ M2 soit 431E/MOIS .

    Ma question est ce qu'il existe une formule pour les charges ? car à ce loyer je dois ajouter les charges locatives.

    Merci pour votre retour

    CORDIALEMENT

  • #33

    Corrige ton impôt (dimanche, 28 janvier 2018 10:43)

    Bonjour,
    Vous êtes tout à fait libre pour vos charges. Etant donné que le locataire avance les charges parce que vous les payez et qu'il y'aura une régularisation, vous n'avez pas un "gain" comme pour les loyers. Aucun plafond n'existe.
    Cordialement.

  • #34

    Celine (mardi, 13 février 2018 21:51)

    Bonsoir,
    Je vais louer un studio de 25 m2 avec une terrasse attenante entrez de chaussée de 5m2. Je peux rajouter 2,5 à ma surface de 25 pour le calcul?
    Merci d'avance pour votre réponse.

  • #35

    caroline V (samedi, 10 mars 2018 23:40)

    Je suis en train d'acheter un appartement en rdc avec une terrasse. Je ne comprend pas ceci "Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m². " Ma terrasse sera posée sur des dalles sur plot au ras su terrain qui sera en pelouse, puis je la compter dans la surface annexe ?
    Merci d'avance

  • #36

    Corrige ton impôt (dimanche, 11 mars 2018 19:36)

    Bonjour Caroline,
    Je ne peux pas vraiment m'avancer sur une interprétation du texte pour un cas spécifique. Le plus simple est d'aller sur votre espace "impôt.gouv" et d'interroger le fisc sur votre situation personnelle. Ils devront se prononcer et répondent en général sous un mois.
    Cordialement.

  • #37

    Samuel (samedi, 17 mars 2018 13:52)

    Bonjour,
    Suis je obligé de modifier le loyer de mon investissement en Pinel en cas de modification du zonage en cours de période de défiscalisation. En d'autres termes est ce que le niveau du zonage du loyer est garanti sur la durée de la défiscalisation. Je cherche à mesurer le risque sur la rentabilité du projet.

    merci d'avance
    merci d'avance

  • #38

    Corrige ton impôt (samedi, 17 mars 2018 22:31)

    BOnjour Samuel,
    Aucune idée! Côté déclaratif, on déclare seulement la surface la première année. Après est-ce que les impôts peuvent faire un contrôle en cas de changement de la surface... je n'en sais rien. Bien entendu, les textes ne disent rien sur un cas aussi spécifique.
    Cordialement.

  • #39

    pat (lundi, 19 mars 2018 18:59)

    achat au 30/12:2017
    location le 23/03:2018
    appartement en zone B1
    loyer de ref 10,07 pour 2017
    loyer de ref 10,15 pour 2018
    lequel dois-je prendre??????
    mon calcul 0,7+19: 46,97=1,10
    1,10x10,07x46,97 = 520€

  • #40

    pat (lundi, 19 mars 2018 19:00)

    Bonjour et merci pour votre reponse
    Cordialement

  • #41

    Corrige ton impôt (lundi, 19 mars 2018 19:20)

    Bonjour Pat,
    De mémoire, il me semble qu'on retient la date de dépôt du permis de construire pour les biens construits et la date de signature de l'acte authentique d'achat pour les autres.
    Cordialement.

  • #42

    Corrige ton impôt (lundi, 19 mars 2018 23:27)

    Pardon Pat, j'ai répondu un peu vite en traitant deux demandes en même temps. Pour le plafond du loyer, on retient la date de signature du bail bien entendu. Vous pouvez le vérifier à l'article 2 terdicies D du code généra

  • #43

    Corrige ton impôt (lundi, 19 mars 2018 23:28)

    l des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000034612915&cidTexte=LEGITEXT000006069574&categorieLien=id&dateTexte=20170506
    Cordialement.

  • #44

    Lopes (mercredi, 21 mars 2018 12:45)

    Bonjour pourriez vous m'informer sur les questions suivantes
    - pour le calcul loyer max Pinel, le résultat ne doit pas dépasser 1,2?
    - pour le calcul de l impôt foncier avant de faire la réduction Pinel, le calcul prend en compte la tranche marginal d imposition, prend t il en compte la CSG?
    - l excédent de réduction ou la réduction non utilisé sur une année est elle reportable?
    - enfin si l on est au régime micro foncier sur un bien investit en pinel, le plafond de loyer est il à prendre en compte?
    Merci

  • #45

    Corrige ton impôt (mercredi, 21 mars 2018 17:54)

    Bonjour Lopes,
    1 : le coefficient ne doit pas dépasser comme je l'explique dans l'article.
    2 : vous payez bien sur des PS de 17.2% sur votre revenu foncier imposable
    3 : non, elle est perdue
    4 : oui.
    Je vous invite à jeter un oeil à la préface de mon guide qui pourra surement vous aider : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/12/25/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Cordialement.
    Thibault

  • #46

    Stéphane (vendredi, 23 mars 2018 12:54)

    Bonjour,
    Je n'ai pas très bien saisi car dans votre article vous évoquez le fait qu'il faut prendre la superficie d'une annexe comme suit : 'Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m²'.
    En fait, j'ai une terrasse, donnant sur toute la longueur de l'appartement, d'une superficie totale de 40m². Dois-je prendre dans mon calcul 9m²/2=4,5m² ou 8m² pour cette annexe ?
    Mon appartement fait 62,70 m² est en zone A (12,50€/m²).
    Le calcul du coefficient sera donc :
    1 - 0,7 + (19/62,70+8) ou
    2 - 0,7 + (19/62,70+4,5)

    La différence sur le loyer sera d'environ 40€ selon si l'on prend le 1er ou le second calcul du coefficient.
    Merci pour votre réponse.
    Stéphane
    P.S : Dans d'autres articles sur le net, ils parlent de la limite de 8m²/2 pour le calcul du coeff... Pas évident de savoir qui dit vrai :-)

  • #47

    Corrige ton impôt (vendredi, 23 mars 2018 14:25)

    Bonjour,
    Pour le fait de savoir si la terasse est éligible ou non, j'y ai répondu (commentaire 35 et 36).

    Pour les 8et 9m², relisez bien l'article pour ne les confondre.
    "on peut déduire 8m² de surface annexe maximum". La surface annexe peut comprendre la terrasse mais aussi d'autres choses (garages...) et on ne retient que 50%.
    "on peut retenir 9m² de terrasse maximum". Là on ne parle QUE de la terasse!
    Exemple :
    J'ai une terrasse de 25 m² et un garage de 10 m². La terasse est plafonnée à 9 donc on ne retient que 9 et non 25 pour ma terasse. Du coup, la surface annexe est de 9 + 10 soit 19. On retient 50% de la surface annexe soit 9.5. Attention, la surface annexe est plafonnée cette fois à 8. On retient donc 8 au lieu de 9.5! On voit bien la différence entre les deux plafonds. Sinon j'ai joint le BOFIP en fin d'article qui fait foi et qui est en vigueur aujourd'hui.
    N'hésitez pas à jeter un oeil à mon guide pinel pour optimiser vos déclarations.
    Cordialement.

  • #48

    BA (jeudi, 05 avril 2018 16:12)

    Bonjour,

    Entre le texte de loi et votre réponse faite à Silver, je me suis perdue. Pouvez vous me confirmer les affirmations ci-dessous ?

    1. les stationnements en place libre en sous-sol d'un immeuble ne sont pas considérés comme des annexes de l'appartement et donc, le propriétaire ne peut demander une somme en plus pour le parking. Ainsi, le loyer sera fixé en fonction de la surface habitable bien que loué avec une place de parking, sans autres annexes.

    1bis : si le propriétaire veut avoir un bénéfice sur sa place de parking, il doit faire un bail à part.

    2. Pour les maisons individuel, les garages sont considérés comme une annexe (plafonner à 12m² au lieu de 8m² des autres annexes).

    3. En revanche, si il s'agit d'un garage fermé ou d'un box loué avec un appartement, le garage ou le box est considéré comme une annexe du logement et est pris en compte (en suivant les plafonds et autres calculs) dans la surface utile du logement.

    Merci d'avance pour vos confirmations / infirmations !

    Cordialement,

    Mme BA

  • #49

    Dayboo (vendredi, 13 avril 2018 12:07)

    Bonjour

    Je cais me lancer dans un dispositif pinel et souhaiterais connaitre le dispositif technique pour pouvoir prendre en compte la superficie du parking svp.
    Vous pouvez me Répondre en MP à: weteh1@yahoo.fr

  • #50

    Corrige ton impôt (vendredi, 13 avril 2018 12:58)

    Bonjour,

    Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
    « . Emplacement de stationnement et garages
    350
    Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
    360
    La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
    370
    Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
    Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus."
    Très cordialement.
    Thibault

  • #51

    Sylvie (dimanche, 06 mai 2018 20:51)

    Bonjour
    Achat d'un bien en pinel zone À.
    Or sur lyon, il semblerait que le coef ne soit pas de 12,5 mais de 11,9.
    On puis je trouver l'info officielle?
    Merci

  • #52

    Sébastien (vendredi, 25 mai 2018 22:41)

    Bonjour,

    Concernant les garages... Bien lu le texte sur la prise en compte du garage mais pas super clair.

    J'ai une maison individuelle avec un garage intérieur de 15m2 (que mon architecte appelle célier au passage... erreur). La question est : Combien de surface habitable puis je rajouter ?

    Il me semble au paragraphe 370 qu'il est possible de prévoir 3 m2 en surface annexe pour un garage de 15m2 (15 moins les 12 de stationnement) situé dans une maison individuelle pour définir le loyer en loi pinel.

    Donc cela fait 3m2 d'annexe... donc en divisant /2 les annexes 1,5m2 à rajouter à la surface habitable ??

    Par avance merci.

  • #53

    Sebastien (vendredi, 25 mai 2018 22:53)

    Autre question svp. J'ai une cabane de jardin de 4m2... C'est bien une annexe ? Donc 4 / 2 = 2m2 à rajouter ?

    Par avance merci.

  • #54

    damien (lundi, 04 juin 2018 15:11)

    bonjour , j'ai réalisé une construction d'un bâtiment de 4 maisons en 2017, je suis en zone b2 malheureusement je me suis mal renseigné je peux disposer seulement pour 2 maisons , j'ai mis les loyers a 650€ mais en remplissant cette année (donc ma 1ere fois en pinel)ma fiche d'impôt pour bénéficier de la loi pinel d'une durée de 9 ans je m'aperçois que mon loyer est trop haut pour bénéficier du credit d'impôt, que puis faire? baisser le loyer ? ajouter des charges donc mettre le loyer a 610€ et 40€ de charges ( du genre entretien de la chaudière , entretien des extérieurs... mes logements font 72m2 habitable chaques
    par contre j'ai réalisé 1 place de parking pour chaque maisons et il y a en commun un local poubelle de 15m2 et une terrasse de 6m2 est ce cela compte en annexe?
    dans l'attente de vous lire merci

  • #55

    Corrige ton impôt (lundi, 04 juin 2018 18:13)

    Bonjour,
    Maintenant que le loyer est mis en place et a déjà été payé, je ne peux que vous conseiller de voir avec le fisc comment réagir afin de savoir s'ils acceptent ou non le Pinel dans votre cas. Le meilleur moyen est un recommandé ou cette démarche : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/04/16/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.