Tout sur le plafond des loyers Pinel en 2017 : calculs, exemples, zones, impôt...

 

Si vous achetez un bien sous le dispositif Pinel dans le but de le louer, sachez que les loyers sont plafonnés. Cela veut dire que vous ne pourrez pas demander le loyer qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser qui est souvent relativement faible. On fait le point sur ce plafond des loyers Pinel qui est très complexe : quels risques s’il n’est pas respecté, comment faire le calcul, que retenir pour la surface… On reprendra des exemples étapes par étapes avec un maximum de détails pour tout connaitre de ce point technique primordial. Le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) concerné est joint en fin d’article.

 

Le plafond des loyers PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?

 

Afin que la location soit accessible aux plus modestes, le gouvernement impose aux biens Pinel un loyer plus faible que le marché. De fait, ils ont mis en place un plafonnement. Autant vous le dire tout de suite, inutile de chercher à tricher. Par exemple, si le plafond des loyers pour votre bien est de 500 € par mois, il est impossible de louer plus que 500 €. Vous risquez la requalification fiscale des réductions Pinel en cas de contrôle et ne pourrez de toute manière pas remplir la feuille d’impôt 2044EB qui sert à déclarer le Pinel la première année. Vous pouvez juste noter que le plafond concerne uniquement le loyer et non les charges. Vous avez la main sur les charges mais pas sur les loyers.

 

Pour déterminer le plafond des loyers, le calcul est complexe. Il va dépendre de deux variables : la zone où est située votre bien (a bis, a, b1, b2, c) et la surface. On va détailler ces deux notions qui sont grandement complexifiées par le fisc.

 

 

Loyers de votre Pinel : que retenir selon les zones (A bis, A, B1, B2 et C) en 2017?

 

Le gouvernement a délimité des zones géographiques. Selon le lieu de votre bien, vous achetez un Pinel qui est dans une zone Abis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse, Marseille… chaque ville a des biens Pinel situés dans une des différentes zones. Informez-vous auprès de votre promoteur pour connaître la zone dans laquelle figure votre bien Pinel. Le fisc a déterminé un plafond des loyers par mètre carré selon la zone. En 2017, le plafond au m² est le suivant

 

 

 Prix maximum du loyer par mètre carré selon la zone

 

Zone

A bis

A

B1

B2 C
Prix au mètre carré 16.83 € 12.50 € 10.07 €   8.75 €  8.75 €   

A priori, ça parait donc assez simple. Si mon bien fait 50 mètres carrés et qu’il est en zone B1, le calcul du plafond des loyers donne 50 * 10.07 = 503.5 € par mois à ne pas dépasser. Hélas non !! C’était trop simple pour le fisc qui a décidé d’appliquer un coefficient multiplicateur en plus du tableau joint. Le calcul présenté n'est pas le bon...

 

Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

 

L’administration fiscale impose donc de retenir le prix au mètre carré présenté précédemment mais de lui appliquer un coefficient multiplicateur. Celui-ci est calculé ainsi :

0.7 + 19 / Surface

 

Exemple 

 

Mr CorrigeTonImpot a acheté un bien Pinel où la surface (notion détaillée ci-après) fait 50 mètres carrés en zone B1.

 

1) On calcule le coefficient : 0.7 + 19 / 50 = 1.08

2) On applique le coefficient au tableau précédent (10.07 € par mètre carré en zone B1) : 1.08 * 10.07*50 = 543.78 €.

 

Les loyers de Mr CorrigeTonImpot devront être au maximum de 543 € par mois.

 

Attention à une précision primordiale, il faut que ce coefficient soit inférieur à 1.2 ; s’il dépasse, on retiendra 1.2. C’est indispensable de connaitre cette particularité si votre bien fait moins de 38 mètres carrés pour ne pas surestimer les loyers et éviter un redressement!

 

Exemple 

 

Mr CorrigeTonImpot loue un bien Pinel en zone B2 avec une surface retenue de 35 mètres carrés.

 

1) Il calcule le coefficient : 0.7+19 / 35 = 1.24

2) On retient seulement 1.2 et non 1.24 car le coefficient est plafonné à 1.2. On l’applique au tableau des zones (8.75 € par m² en zone B2) : 1.2 * 8.75 * 35 = 367 €.

 

Mr devra louer au maximum son bien à 367 € par mois. Si Mr CorrigeTonImpot n’avait pas pensé à cette particularité technique et appliqué le calcul habituel en retenant le coefficient calculé de 1.24, il obtenait un loyer maximum de 1.24 * 8.75*35 = 379 €. Il était certain d’avoir un redressement fiscal avec annulation du Pinel.

 

 

Le calcul est complexe mais reste compréhensible une fois les exemples détaillés et l’exception du coefficient plafonné à 1.2 compris (soit les biens dont la surface est inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’être pas au bout de vos peines. Le fisc continue à complexifier la chose avec la notion de « Surface ». Je l’ai surlignée dans ce paragraphe pour une bonne raison. La superficie exacte de votre bien Pinel ne sera pas équivalente à la surface retenue pour le calcul du plafond des loyers. Si votre bien fait 40 mètres carrés, ce ne sera pas forcément 40 qu’il faudra retenir et utiliser pour déterminer le plafond des loyers. Vous allez donc devoir prendre le temps d’identifier et de calculer la « surface » au sens du calcul des plafonds des loyers.

Que retenir pour trouver la Surface et pouvoir calculer le plafond des loyers Pinel 2017?

 

Le fisc précise que la surface au sens du plafond des loyers s’entend de la surface habitable du logement à laquelle on peut ajouter la moitié de la surface annexe. La surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés. Il faut donc définir la notion de surface habitable et la notion de surface annexe.

 

La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclus, la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

 

Les surfaces annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m². Le fisc précise que la surface des annexes s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

 

Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision.

 

 

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour trouver vos plafonds de loyer. Les étapes sont les suivantes :

 

1) Déterminer la surface (S) au sens des plafonds. Elle comprend la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 mètres carrés).

2) Calculer le coefficient : 0.7+19/S. On retient le résultat ou 1.2 si le résultat dépasse ce montant.

3) Calculer le plafond des loyers selon la zone via le tableau présenté.

 

Terminons avec un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.

Exemple : calcul du plafond des loyers Pinel pour les impôts en 2017.

 

Mr Corrigetonimpôt a acheté un studio Pinel en zone B1 en 2017. La surface habitable fait 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés ainsi qu’un balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut-on demander ?

 

1) Calculons la surface S au sens des loyers Pinel.

 

La surface habitable est de 20 m².

Les surfaces annexes sont de 10 + 10 = 20. Cependant, il faut garder la moitié des annexes : 20/2 = 10. Il se trouve que les annexes sont plafonnés à 8 m² retenus. Mr Corrigetonimpot ne peut retenir 10 m² en surface annexe, il retient donc le plafond soit 8 m².

 

La surface totale S au sens du plafond des loyers est de 20 + 8 = 28 m².

 

2) Calcul du coefficient multiplicateur.

 

Il est de 0.7+19 / S soit 0.7+19/28 = 1.37. N’oublions pas que le coefficient est plafonné à 1.2. Mr Corrigetonimpot doit donc retenir 1.2 dans ce cas et non 1.37.

 

Coefficient multiplicateur : 1.2

 

3) Calcul des loyers maximums possibles selon la zone :

 

En zone B1 en 2017, il faut retenir un plafond de 10.07 par m². On applique le coefficient calculé et bien sur la surface retenue.

 

10.07 * 28 * 1.2 = 338 €

 

Mr Corrigetonimpot peut louer son bien jusqu’à 338 € par mois. Au-delà, il ne pourra pas prétendre à la réduction d’impôt Pinel.

 

 

Le calcul du plafond des loyers est donc une notion technique qui est très importante. Mal calculée, vous risquez soit de perdre la réduction Pinel, soit d’avoir un manque à gagner en proposant un loyer trop faible. 

 

Afin d’optimiser votre investissement Pinel, prenez le temps :

  - De vérifier les 3 déclarations fiscales à faire avec les dates pour chacune ;

 - De bien calculer le prix d’acquisition qui servira de base à la réduction et de distinguer les déductions qui sont à enlever du foncier ;

  - De bien déduire les charges du prêt sur vos impôts même si vous n’avez pas encore commencé à louer.

  - De traiter correctement la cuisine au niveau fiscal.

 

Des erreurs à ce niveau peuvent rapidement vous coûter plusieurs milliers d’euros d’impôt supplémentaire. Si vous souhaitez me consulter directement pour faire le calcul du plafond des loyers ou pour un accompagnement fiscal sur votre Pinel, direction la rubrique contact pour obtenir un devis.

 

Textes en vigueur :BOI-IR-RICI-360-20-30-20170710 et suivants

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires : 9
  • #1

    Blaesius (lundi, 09 octobre 2017 11:49)

    Bonjour,
    En lisant votre article vous avez indiqué "Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision."
    Pouvez vous m'en dire plus?

    Cordialement

  • #2

    Corrige ton impôt (lundi, 09 octobre 2017 11:51)

    Bonjour,

    Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
    « . Emplacement de stationnement et garages
    350
    Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
    360
    La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
    370
    Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
    Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus."
    Très cordialement.
    Thibault

  • #3

    Ducret (lundi, 09 octobre 2017 23:02)

    Bonjour
    Si j acheté un appartement à 190000€ et un garage à 18000€, dans le cadre PInel je prends en prix de revient 208k€+ les frais de notaire comme base pour la réduction d impôt? Pour le garage, je peux quand même le louer en plus ou pas ?
    Merci pour votre réponse

  • #4

    Corrige ton impôt (mardi, 10 octobre 2017 01:33)

    Bonjour,

    Je ferai bientôt un article reprenant tout ce qu'on peut ajouter dans le prix de revient qui sert de base à la réduction d'impôt PINEL. Je peux vous annoncer tout de suite que les frais de notaire en font partie!
    Concernant le garage et la possibilité de dissocier tout en bénéficiant du PINEL, il faudra faire un devis auprès d'un expert-comptable ou avocat fiscaliste Cela nécessite une recherche en amont dans les textes. Comptez un tarif entre 300 et 500 € pour une telle question. Direction la rubrique contact si vous souhaitez me solliciter à ce sujet.
    Cordialement.
    Thibault

  • #5

    Vincent (samedi, 14 octobre 2017 15:53)

    Bonjour,
    Merci pour votre site.
    J'ai cependant besoin d'un éclaircissement.
    J'ai acheté un t2 de 42m2 au rdc avec une terrasse de 24m2 qui est en partie au dessus du parking souterrain de l'immeuble bon calcul de la surface pour déterminer le loyer, c'est :
    42 + (24/2 limité à 8)=50 m2
    Ou
    42 + (9/2 = 4,5) = 46,5 m2. ????

    Merci de votre aide !

  • #6

    Corrige ton impôt (dimanche, 15 octobre 2017 21:51)

    Bonjour,
    Si votre terrasse rendre dans les conditions de celles plafonnés à 9m² alors c'est votre second calcul qui est excellent.
    Cordialement.

  • #7

    NAVARD (jeudi, 19 octobre 2017 16:35)

    Bonjour,
    Est-il possible de compter dans la surface annexe un garage (stationnement 1 véhicule) de 15 m² situé dans une maison individuelle pour définir le plafond du loyer en loi pinel.
    Merci

  • #8

    Corrige ton impôt (jeudi, 19 octobre 2017 17:50)

    Bonjour,

    Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
    « . Emplacement de stationnement et garages
    350
    Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
    360
    La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
    370
    Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
    Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus."
    Très cordialement.
    Thibault

  • #9

    Navard (vendredi, 20 octobre 2017 20:03)

    Bonjour, j'ai bien lu les textes en vigueur envoyés mais ce n'est pas clair. Il me semble au paragraphe 370 qu'il est possible de prévoir 12 m2 en surface annexe pour un garage de 15m2 situé dans une maison individuelle pour définir le loyer en loi pinel .merci cordialement