Valeur de l'usufruit et de la nue-propriété : barème utilisé par les impôts.

 

Le fait de posséder un bien démembré ou d'en recevoir un par donation peut vous amener à vous poser la question de l'évaluation fiscale de ce bien. Combien vaut un bien immobilier dont j'ai l'usufruit? Comment évaluer la nue-propriété en cas de vente? etc...On fait le point sur l'évaluation de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété avec quelques exemples d’utilisation du barème fiscal. Un point sera fait en fin d'article sur la différence entre l'usufruit classique en cas de donation/succession et l'usufruit temporaire.

Barème de l'impôt pour calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.

 

Que ce soit lors d'un don, d'une succession ou lors d'une vente, le fisc va évaluer la valeur d'un bien démembré selon l'âge de l'usufruitier. Plus la personne qui possède l'usufruit est jeune, plus sa partie sera coûteuse. La personne qui possède la nue-propriété subit la valeur de l'usufruit et recevra la contrepartie. C'est parfaitement normal car l'usufruit s'arrête au décès permettant au nue-propriétaire de récupérer le bien totalement. Si l'usufruitier a 20 ans, son usufruit va durer toute sa vie donc très longtemps (il vaut donc beaucoup) alors que si l'usufruitier est âgé de 90 ans, son usufruit a plus de chance de s'arrêter rapidement avec le décès.

 

Les impôts utilisent le barème suivant codifié à l'article 669 du Code Général des Impôts.

Exemples d'utilisation du barème fiscal en cas de démembrement.

 

Prenons quelques exemples pour comprendre l'utilisation du barème selon la situation.

 

Exemple 1 :

Mr Corrigetonimpôt possède un bien démembré en nue-propriété; c'est sa mère, 72 ans, qui possède l'usufruit du bien. Ce bien vaut 100 000 € et il se met d'accord avec sa mère pour le vendre. Combien chacun va recevoir s'ils vendent le bien 100 000 €?

1- La mère qui possède l’usufruit à 72 ans. D'après le barème, son usufruit vaut 30%. En cas de cession, elle recevra 100 000 * 30% soit 30 000 €.

2- Mr Corrigetonimpôt est nue-propriétaire. Il subit la contrepartie de l'usufruit. Sa nue-propriété vaut donc 70%. Il recevra 70 000 €.

 

Exemple 2 :

Mr Corrigetonimpôt a 62 ans et possède un bien immobilier qui vaut 200 000 €. Il souhaite donner la nue-propriété à son fils. Il se demande à combien sera évalué ce don par les impôts.

1- En donnant la nue-propriété, Mr Corrigetonimpôt garde l'usufruit. En tant qu'usufruitier, le barème nous apprend qu'il possède "fiscalement" 40% du bien au vu de son âge.

2- La nue-propriété vaut donc 60%. Le don de la nue-propriété est évalué à 200 000 * 60% soit 120 000 €.

Le fisc va considérer ici que si Mr donne la nue-propriété du bien à son fils, c'est comme s'il faisait un don de 120 000 €. Le don sera imposé sur une valeur de 120 000 €.

 

Exemple 3 :

Lors de la succession de sa femme, Mr Corrigetonimpôt apprend qu'il peut recevoir l'usufruit de la succession et que la nue-propriété ira à leur enfant. La succession de Mme est de 100 000 €. 

1- Si Mr reçoit l'usufruit, le fisc retient son âge au moment de la succession de Mme. Imaginons que Mr a 83 ans, le fisc considère que la succession reçue est évaluée à 20% soit 20 000 €.

2- L'enfant reçoit la nue-propriété de la succession de sa mère. Les impôts considèrent donc que la succession reçue correspond fiscalement à 80% soit 80 000 €.

La succession reçue par l'enfant sera imposée sur une base de 80 000 €.

 

Pour aller plus loin si vous souhaitez savoir quel impôt est pris sur les valeurs fiscales de l'usufuit et de la nue-propriété dans mes exemples 2 et 3, vous pouvez consulter cet article : "impôt sur les successions et donations en 2018".

Barème fiscal différent pour l'usufruit temporaire.

 

Attention à ne pas confondre le démembrement que nous venons de voir avec le démembrement temporaire. Le point précédent est le plus récurrent sur des donations et/ou successions. On parle d'usufruit viager, c'est à dire que l'usufruit s'arrête si et seulement si la personne qui possède l'usufruit décède.

Dans le cadre de stratégies patrimoniales, vous pouvez être confronté à un autre type de fonctionnement : le démembrement temporaire. On a alors des usufruits temporaires qui s'arrêtent à une date prévue à l'avance.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt a besoin de revenus pendant 5 ans. Il achète alors l'usufruit d'un bien immobilier sur 5 ans ce qui lui permettra de percevoir les loyers pendant 5 ans. En parallèle, un autre investisseur va acquérir la nue-propriété sur 5 ans afin de récupérer le bien au bout des cinq années.

Je prends cet exemple qui n'a rien à voir avec les donations/successions pour la simplification de la compréhension. Pour les placements financiers, le barème va dépendre de chaque produit. J'ai développé ce point par exemple ici : "Démembrement temporaire de SCPI : est-ce un bon placement?"

 

Vous comprendrez que sur ces problématiques plus marginales de démembrement temporaire, le barème précédent n'a plus lieu de s'appliquer. Etant donné qu'on peut se retrouver en présence de démembrement temporaire sur des donations, l'article 669 du CGI nous précise que la valeur de l'usufruit est alors de 23% pour chaque période de 10 ans. Le don est alors évalué comme dans cet exemple.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt donne l'usufruit d'un bien immobilier qui vaut 100 000 € pendant 10 ans à son fils afin que celui-ci puisse recevoir les loyers sur 10 ans. On est sur de l'usufruit temporaire car une durée est prévue (l'usufruit ne s'arrête pas au décès mais dans 10 ans). On utilise donc le barème de l'usufruit temporaire pour évaluer le don et non pas le barème fiscal selon l'âge.

Sur 10 ans, l'usufruit temporaire vaut 23%. Le fisc va considérer que Mr fait une donation de 23 000 € à son fils.

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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