Revenus fonciers et impôt à la source : comment marche le prélèvement sur vos loyers?

Si vous louez un bien et que vous avez des revenus fonciers, le passage au prélèvement à la source est surement synonyme de questions. L'impôt à la source ne pouvant être pris par le locataire, un système spécifique d'acompte vous sera appliqué. On fait le point sur le fonctionnement de l'impôt à la source pour les loueurs immobiliers et tout ce que vous devez savoir pour bien gérer votre bien.

Comment est pris l'impôt à la source sur les revenus fonciers?

 

Sur les salaires, c'est l'employeur qui retient l'impôt. Au niveau des loyers perçus, il va de soi que votre locataire ne va pas retenir l'impôt à la source. Pour autant, vous allez devoir le payer malgré tout. Pour se faire, le fisc va prélever des acomptes directement sur votre compte bancaire. Vous avez renseigné un RIB lors de la déclaration d'impôt en ligne et le fisc va donc prélever l'impôt à la source pour vos biens immobiliers sur ce compte bancaire. Ce système aura lieu que vous soyez au régime réel ou au régime micro-foncier.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt est salarié et loue un bien immobilier.

- L'impôt engendré par ses salaires sera pris à la source par l'employeur.

- L'impôt engendré par les loyers sera pris à la source via un prélèvement d'acompte fait directement par le fisc sur le compte bancaire de Mr Corrigetonimpôt.

 

Les propriétaires vont payer un impôt à la source dès janvier 2019; la seule différence étant que le prélèvement est fait directement par le fisc. 

Comment fonctionne l'acompte prélevé à la source sur vos loyers? L'impôt augmente t'il?

 

Bien entendu, les impôts ne peuvent pas savoir en direct ce que vous gagnez au moment où ils vous prélèvent. A l'image de l'impôt à la source, ils vont donc se baser sur la dernière déclaration fiscale pour établir l'acompte pris sur vos loyers. C'est donc vos revenus N-2 qui déterminent l'acompte pris à la source sur vos loyers en année N.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration d'impôt en 2018 sur ses revenus de 2017. Le fisc identifie que Mr a perçu des loyers en 2017. Il va donc déterminer le taux de l'acompte pris à la source sur l'avis d'imposition 2018 (donc d'après les revenus fonciers de 2017) et prélèvera ce taux sur le compte bancaire du contribuable dès janvier 2019.

 

A noter que ce décalage va se réduire les années suivantes avec l'impôt à la source régulier. En effet, le fisc connaîtra le nouveau taux de l'acompte dès septembre et ajustera immédiatement. On a toujours un décalage mais avec quelques mois de moins.

 

Exemple :

Un an après, Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration d'impôt en 2019 sur les revenus de 2018. Dès septembre, il reçoit son avis d'imposition où le fisc identifie le nouveau taux de l'acompte d'après les revenus fonciers de 2018. Ce nouvel acompte sera prélevé dès septembre 2019 sur le compte bancaire du contribuable avant d'être mis à jour un an plus tard de la même manière.

 

Bien entendu, on parle ici d'un ACOMPTE. Ce n'est pas du tout l'impôt final, c'est juste une avance à l'image exacte du prélèvement à la source sur vos salaires. La fiscalité des revenus fonciers ne change pas et vous paierez exactement le même impôt qu'habituellement. Le fisc va attendre la déclaration 2020 sur les revenus 2019 afin de connaître la fiscalité exacte engendrée par vos revenus fonciers 2019. Il comparera alors à ce qu'il vous a prélevé en 2019 pour faire la régularisation finale.

 

Exemple :

Je reprends mes deux exemples précédents. Imaginons que :

1) De janvier 2019 à août 2019, le fisc a prélevé 100 € par mois soit 800 € à Mr Corrigetonimpôt au titre de l'acompte sur les revenus fonciers (cela signifie qu'en se basant sur la déclaration 2018 des revenus fonciers 2017, les impôts ont calculé qu'il fallait prendre un acompte de 100 € par mois pour prélever à la source les revenus fonciers de Mr).

2) De septembre 2019 à décembre 2019, le fisc a prélevé 50 € par mois soit 200 € à Mr Corrigetonimpôt au titre de l'acompte. En effet, les impôts ont modifié le taux de prélèvement en septembre car ils ont traité la déclaration 2019 sur les revenus 2018. Ici, on peut supposer que les revenus de Mr ont baissé ce qui explique que le taux prix à la source comme acompte sur les revenus fonciers baisse. 

3) Au final, les impôts ont prélevé 800 + 200 soit 1 000 € en 2019 pour la fiscalité sur les revenus fonciers.

4) Un an après, Mr fait sa déclaration d'impôt en 2020 sur les revenus 2019. Il se trouve que les loyers de 2019 ont augmenté et que l'avis d'imposition fait apparaître que la fiscalité (impôt + prélèvements sociaux) sur les loyers de 2019 est de 1 500 € au total. Le fisc fait alors la régularisation finale : il a prélevé 1 000 € à la source alors qu'il aurait du en prendre 1 500. il va réclamer les 500 € restants en septembre 2020 pour boucler l'année 2019.

 

Le schéma inverse sera le même en cas de baisse des loyers. Imaginons ici dans un cas extrême que Mr Corrigetonimpôt n'ai pas eu de loyers en 2019. Le fisc s'en rend compte lors de la déclaration d'impôt de 2020 et il va alors rendre les 1 000 € qu'il a pris comme acompte à tort.

Acompte pris sur les revenus fonciers : comment est-il calculé? Est ce que le choix du taux neutre ou personnalisé a un impact?

 

Beaucoup d'entre vous me demande comment est calculé exactement cet acompte et si le choix du taux pris à la source sur nos autres revenus a un impact. Le calcul est compliqué et beaucoup de médias proposent un détail qui est faussé. Je vous joins le détail ci-dessous. Vous pouvez vérifier aisément que je donne la bonne formule en faisant des simulations sur le site officiel des impôts ici : "simulateur de l'impôt : calcul du taux à la source, de l'impôt etc...". Vous verrez que la formule ci-dessous donne exactement le bon montant de l'acompte qui sera le même si vous faites une simulation via les impôts.

 

Pour calculer l'acompte, il faut maîtriser ces notions :

1- revenu foncier imposable : c'est le montant des loyers soumis à impôt soit "loyers - charges" si vous êtes au régime réel ou "loyers - 30%" si vous êtes au micro-foncier.

2- taux personnalisé pris à la source : c'est le taux pris à la source sur vos salaires. Il est calculé par la formule "impôt / (salaire totaux + foncier imposable)". Je l'ai détaillé ici : "faut-il prendre le taux neutre, personnalisé ou individualisé". On retient ici l'impôt avant prélèvements sociaux.

3- prélèvements sociaux : ils sont de 17.2% et sont calculés sur le revenu foncier imposable. Le détail ici : "location vide : calcul de l'impôt au régime réel ou micro-foncier".

 

Le calcul de l'acompte sur vos revenus fonciers sera fait d'après la formule suivante

(revenu foncier imposable * taux personnalisé + revenu foncier imposable * 17.2%) / 12

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt à 40 000 € de salaires en 2017 et 10 000 € de loyers. Sur ses salaires, il a l'abattement de 10% et il est au micro-foncier (ou il est au réel avec 3 000 € de charges déductibles).

1) Le revenu foncier imposable est de 10 000 - 30% soit 7 000 €.

2) Le taux personnalisé pris à la source est de 15.3%. En effet, avec 36 000 € de salaires imposables et 7 000 € de revenus fonciers, on obtient un impôt de 7 193. Le taux personnalisé est calculé par "impôt / (salaire totaux + foncier imposable)" = 7 193 / 47 000 = 15.3%.

3) D'après le formule, l'acompte pris sera de (7000 * 15.3% + 7000 * 17.2%) / 12 = 189 € par mois.

 

Dans cet exemple, Mr Corrigetonimpôt verra ces informations sur son avis d'imposition 2018 puisqu'on parle des revenus de 2017. De fait, à partir de janvier 2019 on lui prendra 15.3% sur son salaire et il devra être prélevé de 189 € par mois sur son compte bancaire au titre de la fiscalité sur les revenus fonciers. Ces acomptes seront régularisés quand on connaîtra l'impôt exact de l'année 2019 : à réception de l'avis d'imposition 2020.

J'ai évoqué ici le choix du taux personnalisé. En revanche, je vous avoue ne pas être certain de l'évolution de la formule pour ceux qui font le choix du taux neutre (ce taux étant soit égal, soit supérieur au taux personnalisé). J'espère et je pense qu'en cas de choix pour le taux neutre ou de changement vers celui-ci, le calcul de l'acompte reste basé d'après le taux personnalisé mais je n'en suis pas certain. Je reste à votre écoute dans les commentaires; si quelqu'un dans cette situation peut me transmettre les informations afin que je fasse le calcul inverse et puisse mettre à jour l'article, je suis preneur.

Attention, le calcul de l'acompte englobe les revenus fonciers mais aussi des revenus d'autres sources comme les pensions, les revenus professionnels BIC, BNC etc... En présence de plusieurs revenus, il faut cumuler les acomptes pour retrouver le bon montant final.

 

Prélèvement à la source des revenus fonciers : date de l'acompte et option pour le trimestre.

 

Sans démarche de votre part, le fisc prélèvera l'acompte sur votre compte bancaire directement le 15 de chaque mois. Cela commencera le 15 janvier 2019. L'acompte sera le même jusqu'au 15 septembre où il changera alors en s'adaptant à la nouvelle déclaration d'impôt. Le gouvernement vous permet de réfuter ce prélèvement mensuel en optant pour une option au trimestre. Le virement sera alors opéré à partir du 15 février et sera pris tous les trois mois. Le résultat final reste le même. Pour exercer cette option, il faut aller sur votre espace en ligne "impôt.gouv" avant la fin de l'année.

Vente ou achat d'un bien immobilier, baisse des loyers... peut-on modifier le prélèvement à la source?

 

Plusieurs situations peuvent faire que le contribuable souhaite modifier l'acompte pris à la source afin de maîtriser sa trésorerie plutôt que d'attendre la régularisation finale. Je peux lister les trois situations fréquentes ci-dessous.

 

1) Achat d'un nouveau bien immobilier locatif. 

Cette situation ne pose pas de problème particulier. Le bien étant nouveau, le fisc n'en a pas encore connaissance et ne peut pas prélever d'acompte le concernant. Vous n'avez rien à faire de particulier. La première année où vous allez le déclarer, le fisc en prendra note et vous réclamera tout l'impôt d'un coup sur l'avis d'imposition. Dans le même temps, il calculera l'acompte qui sera pris sur votre compte bancaire pour les années suivantes.

 

Exemple : 

Mr Corrigetonimpôt commence à louer un bien en 2019. C'est seulement en mai 2020 qu'il fait sa déclaration sur les revenus 2019 et qu'il indique les loyers. En septembre 2020, le fisc lui réclame l'impôt et les prélèvements sociaux engendrés par ce bien. Dans le même temps, il calcule l'acompte qui sera pris pour la fiscalité des années à venir.

 

2) Cession d'un bien immobilier loué.

Le fait de vendre un bien signifie que les loyers ne tombent plus et on a alors très envie d'arrêter le prélèvement à la source. Inutile de virer un acompte aux impôts si le bien n'est plus loué. Bonne nouvelle, ce sera parfaitement possible pour les biens vendus. Il suffira de se connecter sur son espace "impôt.gouv" et de mettre un terme aux acomptes. Attention, si vous avez d'autres revenus engendrant des acomptes (pensions, autres biens loués...), il faudra alors diminuer les acomptes pour qu'ils correspondent aux autres revenus et surtout éviter de tout stopper sous peine de majorations.

 

3) Baisse des loyers, logements vacants etc...

En cas de chute des revenus, il sera possible de réduire l'impôt pris à la source via une réduction des acomptes. Soyez attentif sur les logements vacants où le fisc considère qu'il est possible de réduire les acomptes mais pas de les annuler car le bien n'est pas cédé. Une fois de plus, il sera possible de réduire l'acompte depuis votre espace "impôt.gouv" en ligne. En revanche, cette opération sera délicate et à bien anticiper car l'article 204 J du code des impôts prévoit des pénalités en cas de trop forte baisse : "la modulation du prélèvement est possible que si le montant estimé par le contribuable au titre de sa situation est inférieur de plus de 10% et de plus de 200 € du montant du prélèvement qu'il supporterait en l'absence de cette modulation". Il va donc falloir des calculs savants avant de baisser le taux pour éviter les majorations comme je l'explique ici : "comment baisser son taux d'impôt à la source? Quelles sont les conditions?"

 

 

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d'optimiser vos déclarations d'impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d'impôts! L'important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j'ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d'impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d'impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j'ai oublié de déclarer le prêt/travaux l'année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect...? Comment optimiser l'impôt à la source et l'année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d'impôt qui permettront plusieurs centaines d'euros d'économie.  

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d'un bien Pinel



     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires: 5
  • #1

    Jean-Pierre (mercredi, 19 septembre 2018 13:32)

    Bonjour, merci de vos précieux conseils. Que se passe t'il si on est en déficit? Si les loyers ne couvrent pas les frais notamment si on déduit les intérêts d'emprunts?

    Cordialement

  • #2

    Corrige ton impôt (mercredi, 19 septembre 2018 19:14)

    Bonjour Jean-Pierre,
    J'ai expliqué ça en détail ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/08/12/pourquoi-declarer-revenu-foncier-charges-2018-impot-source/
    Vous avez aussi un article détaillé sur le sort des travaux que vous trouverez dans la rubrique "année blanche".
    Cordialement.

  • #3

    Jean-Pierre (jeudi, 20 septembre 2018 12:23)

    Merci beaucoup, bonne journée

  • #4

    PAMALU (jeudi, 04 octobre 2018 11:23)

    BONJOUR

    JE VIENS D ACHETER UN BIEN AVEC MON AMI ET NOUS AVONS CHACUN DES ENFANTS DE NOTRE COTE.

    MON AMI TRAVAIL SUR FRANCE ET MOI SUR SUISSE.

    POUVEZ VOUS ME DIRE CE QUI SERAIT LE MIEUX POUR NOUS AU NIVEAU DES IMPOTS FRANCE ET SURTOUT SUISSE POUR REGULARISER NOTRE SITUATION. PACS OU MARIAGE ??

    CORDIALEMENT

  • #5

    Corrige ton impôt (jeudi, 04 octobre 2018 14:41)

    Bonjour,
    Difficile à dire car les conventions changent pour chaque pays (même chaque canton pour la suisse il me semble). Il vous faut un avocat fiscaliste spécialisé sur la convention france-suisse dans un tel cas.
    Cordialement.