Héritiers, Succession

Achat de la résidence principale : Avez-vous pensé à protéger votre conjoint?

L’acquisition de la résidence principale reste une des premières préoccupations des français dès lors qu’il s’agit de commencer à constituer son patrimoine. Une fois le bien trouvé, le prêt mis en place et l’emménagement réalisé, les ménages ne vont pas plus loin et oublient souvent de penser à protéger le conjoint. La plupart pense que comme le prêt est assuré, le conjoint survivant sera protégé au décès. Ce ne sera pas le cas : que vous soyez en union libre, pacsé ou même marié, le conjoint survivant ne recevra pas la résidence principale en cas de décès sans dispositions en amont.

Sans enfants : des mesures simples suffisent pour que la résidence principale revienne au survivant.

Peu importe la constitution de votre patrimoine, les dispositions conseillées sont valables pour tous. Que vous ayez du patrimoine ou non en plus de la résidence principale, les recommandations pour couple sans enfants vous concernent.

Le décès de votre conjoint prématuré amènera une situation non souhaitée : l’indivision. Si rien n’est prévu, le conjoint (concubin, pacsé ou marié) va se retrouver à gérer la maison avec une ou plusieurs autres personnes. Il conservera bien entendu sa part (50% de la maison) mais ne recevra pas la partie de son partenaire en totalité. Une telle situation est toujours complexe et source de problématiques récurrentes :
          – Qui habite la maison quand elle est possédée par plusieurs personnes ?
          – Quid du paiement des charges.
          – La vente n’est pas possible tant que tous les indivisaires ne sont pas en accord (pour vendre et sur le prix). Ect….

Des situations sources de conflit qui prennent parfois plusieurs années pour être résolues. En cas de désaccord avec les indivisaires, il faudra attendre que le juge tranche pour la décision finale. L’indivision aura lieu avec les personnes suivantes :

1) Concubin/Pacsé : étant non héritiers, le partenaire ne reçoit rien au décès. Ce sont les personnes de la famille de votre conjoint qui recevront la moitié de maison (parents, frères-sœurs, oncles ect….). Notre simulateur vous permettra de connaître les héritiers selon la situation familiale.

2) Marié : l’époux survivant hérite mais d’une partie seulement du patrimoine si les parents du défunt sont en vie (1/2 si deux parents, 3/4 si un parent). Il faut alors gérer une indivision sur la maison avec vos beaux-parents si la part que vous recevez ne couvre pas la valeur de la résidence principale! Hors ascendants et sans enfants, le conjoint marié hérite de tout et est bien protégé.

Pour éviter l’indivision, rien de plus simple. Il suffit de prendre les mesures suivantes afin de s’assurer que le conjoint retrouve la totalité de la résidence principale au décès :
– Si vous n’êtes pas marié : faire un PACS + un testament où vous léguez votre moitié de maison au survivant.
– Si vous êtes marié : mettre en place une donation au dernier vivant ou faire un testament pour léguer la maison.

Soyez vigilant ici si vous ne souhaitez pas vous pacser, vos solutions sont très limitées. Le testament ne suffit pas car le concubin doit payer 60% d’impôt sur la valeur reçue. Si votre résidence vaut 200 000 €, la part transmise lors du décès est de 100 000 € (le prêt est remboursé par l’assurance-décès) soit un impôt de 60 000 € ! La seule solution est d’associer la prévoyance  au testament si vous êtes contre le PACS. Vous payez quelques euros par mois à fonds perdus et l’assureur s’engage à verser une somme (60 000 € dans notre cas) lors du décès.

Ces solutions ont un coût qui reste minime. Comptez moins de 350 € (que ce soit pacs, testament ou donation dernier vivant) en tout. Pour les concubins qui souhaitent maintenir l’’union libre, le coût de la prévoyance dépend de l’âge et de la valeur du bien.

Avec enfants : la maison ne revient toujours pas au conjoint survivant et les solutions se raréfient.

La problématique initiale reste la même en présence d’enfants, les concubins-pacsés ne sont pas héritiers et le conjoint marié reçoit une partie seulement de la succession. Si rien n’est prévu, le survivant garde sa moitié de maison mais gère à nouveau une indivision (avec les enfants cette fois-ci).
En revanche les enfants vont vous empêcher d’appliquer les deux solutions avancées au point précédent. Etant réservataires, vous êtes obligé de prévoir une partie du patrimoine qui leur revient (50% si un enfant, 66% si deux enfants, 75% si trois enfants  ou plus). Impossible donc de prévoir la transmission de la maison au conjoint (que ce soit via pacs+testament ou via mariage + donation au dernier vivant) sous peine d’empiéter sur la réserve des enfants. 

Exemple :
Vous êtes en couple avec un enfant et votre seul bien est une résidence principale de 200 000 € achetée à crédit 50/50. Vous prenez les mesures nécessaires pour qu’elle revienne au conjoint survivant lors du décès.
Au décès, la part du défunt est de 100 000 € (sa partie de maison, le crédit étant remboursé par l’assurance décès). Elle est transmise au conjoint. Problème : l’enfant est réservataire et doit recevoir 50% de la succession soit 50 000 €. Le conjoint survivant ne peut récupérer la maison en totalité s’il n’est pas capable de permettre à l’enfant d’avoir la réserve.

Ici, deux solutions s’offrent à vous si vous souhaitez que le conjoint survivant garde la maison ; nous l’avions développé en détail dans cet article sur la protection du concubin/pacsé :
1) Vous avez peu ou pas de patrimoine : Mr et Mme souscrivent une prévoyance. De cette manière, une somme sera prévue pour l’enfant au décès afin qu’il reçoive la réserve. Le montant du capital versé au décès doit correspondre à la réserve de l’enfant (dans notre exemple, le couple aurait dû associer une prévoyance de 50 000 € afin de se protéger convenablement).

2) Vous avez du patrimoine : Pas de problème dans ce cas, l’enfant percevra une partie du patrimoine à la place de la résidence principale. Le choix de l’allocation des biens revient au conjoint survivant quand les bonnes mesures ont été prises, l’important est que l’enfant reçoive la réserve. Personne ne pourra s’opposer au fait que le survivant récupère la maison en totalité tant que la réserve est respectée par ailleurs. En présence de liquidités, il peut être judicieux d’envisager l’assurance-vie pour sa fiscalité sur la transmission.


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21 Commentaires
  1. Aurélie

    Bonjour,
    Mon conjoint et moi sommes en train de faire construire une maison achetée à crédit : 50/50. Nous avons un fils en commun et lui a une fille d’une précédente union. Nous n’avons pas d’autre bien. Nous pensons nous pacser et faire un testament. Dans ce cas, sa part me reviendrait-elle en cas de drame ? Ou s’agirait-il d’un usufruit jusqu’à la majorité de sa fille ? J’aimerais avoir la garantie que s’il restait seul avec les enfants, ma part puisse être versée, lorsque mon conjoint disparaitrait à son tour, à mon fils. Que faut-il demander pour cela ?
    Merci pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tout va dépendre de comment vous rédigez le testament. J’ai mis un modèle gratuit pour les gens qui sont justement dans votre situation, il est dans la rubrique succession avec une vidéo explicative. L’usufruit permet justement de faire ce que vous souhaitez (le conjoint peut habiter le bien mais votre enfant est propriétaire et récupère le tout si décès du conjoint).

  2. Berger

    Bonjour j’ai acheter une maison seul , ma copine et venue vivre avec moi on a eu un enfant, la maison m’appartient il toujour à 100 % ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait.
      Cordialement.

  3. Vanessa

    Bonjour,
    j’ai acheté une maison seule , puis puis j’ai rencontré mon compagnon et nous avons eu un enfant. Nous ne sommes ni marié ni pacsé. Je souhaiterais que mon compagnon puisse rester dans la maison avec notre enfant si il m’arrive quelque chose. Pourriez vous m’éclairer

  4. Maria lurdes

    Bonjour,
    Mon fils vit en union libre avec sa conjointe depuis 10 ans, et ils ont une fille en commun. De son premier mariage, sa conjointe a déjà deux enfants. Il y a quelques temps, ils ont acheté en commun une maison, à crédit, et ont donc contracté un emprunt bancaire. Serait il plus avantageux, ou plus prudent, pour eux de se pacser? Si l’un des deux vient a décéder, ou si simplement ils se séparent, que se passerait il s’il y a Pacs?
    Je vous remercie pour votre réponse,
    Cordialement,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le pacs ne change rien, il faut ajouter un testament avec! S’ils ne le font pas, le survivant sera en indivision avec les enfants du défunt ce qui est très compliqué.

  5. Martine

    Bonjour
    Ma fille a acheté seule une maison il y a un an avec un apport personnel et un emprunt. Son compagnon désire lui racheter la moitié de la maison afin qu’ ils soient tous les 2 propriétaires de cette maison.
    Quelle est la meilleure solution à adopter…?
    est il préférable de rembourser une partie de son crédit par anticipation sachant qu il y a des frais
    ou doit elle placer ou investir la somme ainsi récupérée par la vente.?
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il n’y a pas de bonne réponse à votre demande. Tout dépend de son patrimoine, de ses objectifs, besoins, du taux du prêt, des solutions de placement…. il faut voir un gestionnaire de patrimoine pour trouver la bonne solution. En revanche je conseille vivement d’avoir un bon notaire pour bien stipuler que la maison est maintenant 50/50 (et gérer les problématiques du type « évaluation de la maison », « quid si travaux », « qui rembourse le prêt » etc…).
      Cordialement.

  6. Brocq

    Bonjour ! J’ai acheté un bien immobilier et je me suis mariée par la suite. j’ai trois enfants de mon côté et mon mari deux de son côté. Aucun enfant en commun. Nous sommes mariés sous le régime de la communauté et j’aimerai vendre mon bien immobilier pour en acheter un autre SANS que ses enfants puissent en bénéficier. Comment faire ? Sachant que mon mari est réticent au contrat de mariage…..

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut nécessairement prendre conseil auprès d’un notaire ici. Il y’ a beaucoup de possibilités mais il faut surtout tenir compte de vos patrimoines respectifs, de la nature des sommes utilisées pour acheter le bien etc…. Le testament sur-mesure sera surement une solution parfaite mais il faut qu’il soit rédigé en conséquence selon votre situation.
      Cordialement.

  7. Olivier

    Bonjour. Je vis avec mon conjoint depuis 15 ans. Nous avons acheté une maison il y a 12ans (50/50 assurance 100% 2 têtes). Nous avons une fille en commun et avions d’une autre union un fils chacun ( 3 enfants au total ) . Comment nous protéger en cas de décès ? Vaut mieux que nous nous marions ou que nous nous pacsions ? Merci beaucoup de votre conseil

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si la valeur des biens locatifs suffisent à respecter la réserve, il n’y a pas de problème même sans testament. Par défaut, l’enfant hérite de tout les biens où rien n’est prévu. Donc si le seul
    testament donne la RP au survivant, le reste va à l’enfant car rien n’est prévu. Si ça respecter la réserve, tout se passe bien! Bien entendu, je ne peux quand même que vous conseiller de voir un
    notaire …dans votre situation il faudrait que l’appartement meublé ait une valeur bien plus élevée que la RP pour respecter la réserve.
    Cordialement.

  9. JulienM

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour votre site qui est une véritable mine d’informations.
    Nous sommes PACSE et avons 2 enfants. Nous avons une résidence principale sur lequel nus avons un prêt et un appartement (prêt tjs) loué en meublé.
    Comment faire pour nous protéger mutuellement ? car dans le dernier point vous dites « Pas de problème dans ce cas, l’enfant percevra une partie du patrimoine à la place de la résidence principale ».
    je suppose que ce paramètre s’applique si nous faisons un testament chez un notaire ? Merci. Cordialement,

  10. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur une telle problématique, il vous faut vous tourner vers le notaire; ça ne relève plus de mes compétences.
    Cordialement.

  11. TANOPOULOS

    Bonjour,
    Comment faire sortir ,annulé ,monsieur (non marié,non pacsé et séparé aujourd’hui ) de l’indivision 50/50 chez le notaire?
    Il n’y a jamais eu de compte joint et la banque atteste que je suis seule propriétaire du prêt.
    Monsieur n’a jamais participé au remboursement du prêt qui a toujours été prélevé sur mon compte courant depuis l’origine.
    Cordialement

  12. gommes britto

    bonjour,quelle somme d’argent offrir a notre fille qui est en précarité pour réduire l’impot sur le revenu l’année prochaine en sachant que nous allons dépasser 43000 de revenu imposable et nous
    souhaitons bénéficier d’ une diminution de la taxe d’habitation.Deuxième question nous vendons notre résidence principale ou placer notre argent sur une courte durée 12à24 mois environ avec un bon
    rendement merci,Hélène Gommes Britto.

  13. Corrige ton impôt

    Bonjour Madame,

    J’ai développé dans cet article tous les moyens de diminuer son revenu fiscal de référence :
    https://www.corrigetonimpot.fr/baisser-revenu-fiscal-reference-rfr-taxe-habitation-exoneration/
    Malheureusement, aucun investissement ne permet de faire baisser le RFR, encore moins sur une donation. Vous pouvez surement étudier la pension déductible versée à un enfant pour diminuer le RFR. Les
    régles sur cet article: https://www.corrigetonimpot.fr/comment-declarer-enfant-majeur-impot-rattachement-reduire/

    Enfin, un rendement intéressant nécessite de prendre du risque! C’est inévitable. Si vous voulez récupérer votre somme, il faut aller vers du sans risque et vous ne trouverez donc pas plus de 2 à 3%
    de rendement.
    Cordialement.

  14. Corrige ton impôt

    Bonjour Monsieur,

    Effectivement, il est possible que l’impôt sur le revenu augmente comme précisé dans cet article :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-declaration-impot-commune-separe-annee-pacs-mariage/

    Vous faites bien de l’anticiper, je vous invite à me contacter directement afin de voir si votre situation permet de minorer la fiscalité tout en vous protégeant.
    Cordialement.

  15. Marcel

    Bonjour,

    La solution Pacs + testament est idéal dans notre situation mais on se retrouverait alors à payer plus d’impôt sur nos salaires. On peut éviter cela?