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Déclaration d’impôt 2019 et locatif : êtes-vous obligé d’imputer les déficits provisionnés inutilement avec l’année blanche?

La déclaration d’impôt sur le revenu approche et plusieurs problématiques restent en suspens. Plus précisément, une interrogation me revient régulièrement au sujet des revenus fonciers concernant les biens loués vides. Je vous livre mon analyse sur ce cas très technique et la discussion est ouverte si je fais erreur ou s’il manque des précisions. La question est pourtant primordiale et concerne beaucoup de contribuables : En cas de déficit provisionné les années passées, sera t’on obligé de l’utiliser inutilement (car l’impôt est annulé avec l’année blanche) via la déclaration d’impôt 2019?

Location vide et déficit provisionné : allez-vous perdre votre avantage fiscal?

La question est importante car la perte sèche en impôt est énorme pour beaucoup de propriétaires. Elle va concerner les contribuables qui ont provisionné un déficit sur les déclarations des années passées. Pour rappel, un déficit est conservé pour les « loyers imposables négatifs » au-delà de – 10 700 € mais aussi pour les intérêts déductibles n’ayant pas de foncier imposable sur lequel s’imputer. J’ai déjà expliqué le fonctionnement en détail ici : comment marche le déficit foncier?
Les contribuables qui ont un déficit foncier peuvent le garder et celui-ci sera utilisé les années suivantes pour réduire les loyers imposables. Une situation fréquente qui concernera en particulier les investisseurs récents qui peuvent commencer à déduire les intérêts avant le début de la location.

Exemple

Mr Corrigetonimpôt achète un bien et commence à payer le prêt en 2017. Le début de la location commence en 2018.
Lors de la déclaration d’impôt 2018 des revenus 2017, Mr a pu déclarer les intérêts d’emprunt payés. Imaginons qu’il déclare 5 000 €. Comme ces 5 000 € n’ont pas de loyers sur lesquels s’imputer, ils sont provisionnés. Ils s’imputeront sur un loyer positif les années à venir.

La problématique va concerner les propriétaires dans cette situation mais aussi tout ceux ayant un déficit provisionné pour une autre raison (travaux etc….).

Avec l’année blanche, le déficit provisionné n’a aucune utilité en 2019.

Habituellement, le fait d’utiliser un déficit provisionné permet de réduire la fiscalité de manière importante les années suivantes. Comme détaillé dans l’article joint en début d’article, un déficit réduira les loyers imposables soit un gain fiscal de 17.2% auquel s’ajoute la tranche d’imposition (de 0% à 45%). Dans notre exemple ci-dessus, les 5 000 € provisionnés permettront de récupérer entre 860 € et 3 110 € d’impôt en moins!
Ce système ne sera pas d’actualité pour la déclaration d’impôt 2019 des revenus 2018. Avec le prélèvement à la source et la fameuse année blanche, l’impôt et les prélèvements sociaux engendrés par les loyers de 2018 seront annulés. Que le déficit s’impute ou non ne change rien!

Suite de l’exemple

Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers imposables en 2018. Il a aussi 5 000 € de déficits provisionnés. Sa tranche fiscale est de 14%. Détaillons les deux situations.
1- Si on retient 10 000 € de loyers imposables, cela engendre 14% + 17.2% de fiscalité soit 3 120 €. Cet impôt est annulé par le biais du CIMR car c’est une année blanche.
2- Si on impute le déficit foncier provisionné, on obtient 5 000 € de loyers imposables. La fiscalité est de 5 000 * (14% + 17.2%) soit 1 560 €. Via l’année blanche, les 1 560 € sont annulés.

Dans les deux situations, l’impôt sera nul. En revanche, dans la seconde situation Mr a utilisé son déficit provisionné et ne pourra donc plus l’avoir les années suivantes. La grande question arrive alors : pourra t’on choisir de ne pas utiliser un déficit provisionné sur la déclaration d’impôt 2019 afin de ne pas le perdre?

L’imputation du déficit foncier est automatique… le risque de perte en 2019 prend le dessus.

Encore une fois, je ne fais que supposer et les autres avis des professionnels en commentaires sont les bienvenus. Me concernant, j’ai peur que l’utilisation du déficit de manière inutile soit la règle pour cette année de transition. Cela signifierait une perte fiscale importante pour les propriétaires fonciers. Mon pessimisme est dicté par deux raisons :
1- Habituellement, il n’est jamais possible de choisir d’imputer un déficit ou non. Le déficit provisionné s’impute automatiquement si la déclaration d’impôt présente un loyer imposable positif. Il faudrait donc que le trésor public modifie le formulaire 2044 et les calculs pour permettre au contribuable de faire le choix.
2- Je ne vois rien dans la loi des finances, les nouveaux textes, les Bofip etc… qui évoque ce sujet ou qui vienne modifier la règle.
3- Le simulateur impot.gouv mis à jour pour cette année impute automatiquement les déficits provisionnés sans tenir compte de l’utilité fiscale ou non. Il ne laisse pas la possibilité de choisir de renseigner ou non les anciens déficits.

J’espère me tromper mais j’ai bien peur que beaucoup de déficits provisionnés viennent s’imputer à vide. Malgré la perte fiscale, il y’aura quand même quelques avantages minimes pour le contribuable comme je l’ai détaillé ici : pourquoi faut-il optimiser la déclaration d’impôt 2044 en 2019?

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

4 Commentaires
  1. Bonjour Thibault,
    Encore une excellent article avec une problématique bien réel. En tant qu’expert-comptable chevronné, je partage votre analyse et pense aussi que l’imputation sera automatique.
    Cordialement.

  2. Bonjour,
    Je suis concerné également et mon comptable m’a annoncé le même fonctionnement ce qui serait lamentable. Ne peut-on rien faire pour éviter ça? Je me pose aussi la question de savoir si une première location 2018 sera assimilée à un revenu fiscalisé?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Comme je l’indique sur l’article dont le lien est à la fin, le fait de déduire toutes les charges vient minimiser la perte du déficit utilisé. Pour votre seconde question, je rédige justement l’article sur le sujet. Il paraîtra cette semaine.
      Cordialement.

  3. Avocat fiscaliste, je suppose aussi un tel fonctionnement.
    Cordialement.

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