Immobilier, Travaux - Déficit foncier

Impôt et déficit foncier : faut-il vraiment louer et garder le bien trois ans?

Le traitement du déficit foncier quand on loue un bien vide est complexe et laisse la place à de nombreuses opportunités fiscales. Qui plus est, une nouvelle jurisprudence est venu changer la donne sur un point technique : le délai de conservation obligatoire avant la cession du bien quand on bénéficie d’un déficit foncier. Une bonne nouvelle pour les investisseurs puisque la jurisprudence est venue à l’encontre des textes et laisse apparaître une nouvelle opportunité fiscale. Dans cet article, je vais vous exposer cette jurisprudence et me focaliser sur la question suivante : combien de temps doit-on conserver le bien avant de le vendre si on a bénéficié d’un gain fiscal grâce à un déficit foncier ? Une problématique qui peut concerner n’importe quel loueur d’un bien vide (Pinel ou non). Attention, je vais directement sur la partie technique. Si vous n’êtes pas familiarisé avec le déficit foncier, la façon dont il se conserve ou s’impute sur les revenus jusqu’à 10 700 € et le gain fiscal associé, je vous invite vivement à lire ce premier article en amont où j’ai expliqué en détail comment marche le déficit foncier et comment l’optimiser : Déficit foncier sur un bien loué vide – exemples et stratégies pour optimiser le gain fiscal. Une fois ces notions maîtrisées, vous pourrez profiter et comprendre pleinement ce billet.

Déficit foncier : le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier.

Pour bien comprendre l’imputation d’un déficit foncier sur un bien loué vide, il faut distinguer deux choses : revenu global et revenu foncier. Pour la suite de l’article, ce point de vocabulaire est primordial, il ne faudra pas confondre « revenu global » et « revenu foncier ».

  1 – L’imputation du déficit sur le revenu global. 
L’année où vous obtenez un déficit foncier (donc quand les charges sont supérieures aux loyers), vous avez la possibilité de l’imputer sur vos autres sources de revenus (salaires, revenus bancaires…) dans la limite de 10 700 €. Ces autre sources de revenus sont appelées « revenu global ».

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien 2 000 € par an et a 20 700 € de charges. Son déficit foncier est de -18 700 €. Il va pouvoir imputer 10 700 € sur son revenu global la première année.Son impôt va donc diminuer de 10 700 * sa tranche marginale d’imposition (TMI).
L’imputation sur le revenu global est possible uniquement l’année où le déficit est créé hors intérêts d’emprunt. Pour le déficit issu des intérêts d’emprunts et celui au-delà des -10 700 €, il est provisionné pour les années futures. 

  2 – L’imputation du déficit sur le revenu foncier.
Un déficit provisionné va se garder 10 ans. Il ne sera plus possible de l’utiliser sur le revenu global. Un déficit provisionné pourra s’imputer seulement sur un revenu foncier positif. 

Suite de l’exemple :
Mr Corrigetonimpôt a provisionné  8 000 € de déficit foncier. L’année suivante, son revenu foncier (loyers – charges) est de 0 €. Il ne pourra pas utiliser son déficit qui peut s’utiliser sur un revenu foncier positif seulement. L’année d’après son revenu foncier est de 5 000 €. Il pourra alors imputer son déficit provisionné sur son revenu foncier pour le faire passer à 0 € ! Restera alors un déficit provisionné de 3 000 € pour les années suivantes.
Le fait d’utiliser un déficit sur un revenu foncier permet d’y gagner la tranche fiscale mais aussi les prélèvements sociaux! Le gain fiscal est meilleur qu’une imputation sur le revenu global mais arrive plus tardivement.

Dans la suite de l’article, je distingue donc l’imputation sur le revenu global (revenus autres que fonciers la première année du déficit) de l’imputation sur les revenus fonciers (imputation du déficit provisionné les années suivantes). Notez bien que le terme « revenus fonciers » comprend l’ensemble des biens loués en vide. C’est important pour l’année de création du déficit si vous louez plusieurs biens; le déficit s’impute alors sur les revenus fonciers provenant des autres biens avant de s’imputer sur le revenu global.

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt loue un bien à Paris qui produit un déficit de – 10 000 € non utilisable sur le revenu global. En parallèle, le revenu foncier d’un bien loué à Marseille est de 8 000 €. Le déficit du bien de Paris va s’imputer sur le revenu foncier issu du bien loué à Marseille. Au final, le résultat foncier passe donc à 0 € et le déficit provisionné sera de 2 000 €.

Déficit foncier et obligation de conservation du bien : les points à retenir avant la jurisprudence.

Le gain fiscal procuré par un déficit foncier peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros (voir le détail dans mon article initial sur le déficit). De fait, le fisc a émis une condition à respecter pour pouvoir utiliser un déficit foncier : il faut conserver et louer le bien 3 ans. Cette phrase que l’on entend souvent lorsqu’on évoque un déficit foncier parait simple mais est en fait particulièrement technique. Soyons précis, c’est le BOI 30-20-20170901  qui codifie le déficit foncier et on peut y lire à l’alinéa 230 : « Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.»
Si vous êtes attentif, vous avez noté l’importance du texte qui précise que cette condition de conservation concerne l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global ! Il faut louer le bien 3 ans pour éviter la remise en cause du déficit uniquement pour l’année où vous l’imputez sur le revenu global donc sur vos salaires, revenus bancaires ect… dans la limite de 10 700 €. Le fait d’utiliser un déficit provisionné sur le revenu foncier quelques années plus tard n’impose pas de délai de conservation. Une fois encore, deux exemples permettront d’être parfaitement limpide.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien. La première année, il a 1 000 € de loyers et 21 700 € de charges. Il obtient un déficit foncier de 20 700 €. Il impute alors 10 700 € sur ses salaires. Etant donné qu’il a imputé un déficit foncier sur son revenu global, il doit conserver le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit pour éviter un redressement fiscal et une remise en cause du déficit.

Imaginons maintenant la suite pour l’année d’après.

Mr Corrigetonimpôt a un déficit provisionné de 10 000 € qu’il n’a pas pu utiliser en année 1. En année 2, on va prétendre que son revenu foncier imposable est de 2 000 €. Mr Corrigetonimpôt peut alors utiliser son déficit reportable pour ramener le revenu foncier à 0 € (impossible en revanche d’utiliser plus, un déficit reporté ne peut pas s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €). Il reste 8 000 € de déficit reportable et Mr a utilisé son déficit foncier sur un revenu foncier imposable.

Mr Corrigetonimpot n’a aucune obligation de conserver le bien 3 ans à partir de l’imputation de ce déficit ! C’est une imputation sur le revenu foncier et non sur le revenu global ! C’est un point primordial :
 L’obligation de conserver le bien 3 ans s’applique uniquement lorsqu’on impute un déficit sur le revenu global. Le fait d’utiliser un déficit provisionné n’engage à rien car il s’impute uniquement sur un revenu foncier.

Cette condition des 3 ans concernent donc des gens qui veulent revendre à court terme mais qui ont en général peu ou pas d’autres biens loués. En présence de plusieurs biens, il est plus rare d’avoir une imputation du déficit sur le revenu global car le déficit s’impute d’abord sur les loyers des autres biens (et donc sur un revenu foncier).

Exemple :
Mme Corrigetonimpôt loue deux biens. Le premier produit 10 000 € de loyers et 4 000 de charges déductibles soit un revenu foncier de 6 000 €. Le second fait l’objet de beaucoup de travaux. Les loyers sont de 10 000 € avec des charges déductibles de 16 000 €. Le déficit sur le second bien est de 6 000 €.
Le déficit foncier du second bien va s’imputer sur le revenu foncier imposable du premier bien. On a alors un revenu foncier imposable de 6 000 – 6 000 soit 0 €. Mr Corrigetonimpôt n’a pas eu à imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il l’a imputé sur son revenu foncier. Il n’a alors aucune obligation de conserver le bien 3 ans.

Une fois qu’on entre dans la technique, on s’aperçoit que cette obligation de conserver le bien 3 ans reste marginale et s’applique uniquement dans un cas : l’année où on utilise le déficit sur le revenu global et non foncier ! Qui plus est, certaines conditions permettent aux contribuables de vendre avant 3 ans en évitant le redressement : invalidité, licenciement et décès du partenaire de Pacs/mariage. Ce n’est pas tout : la nouvelle jurisprudence vient encore alléger cette condition restrictive des 3 ans qui va devenir de moins en moins contraignante.

Nouvelle jurisprudence : un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur !

Je vous joins le jugement final en fin d’article. Pour la petite histoire que je simplifie rapidement, un contribuable a loué un bien qui a engendré un déficit de l’ordre de 50 000 €. De fait on a assisté à une imputation du déficit sur le revenu global de 10 700 € et le solde des déficits (donc 39 300 €) ont été provisionnés.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien. Il a 10 000 € de travaux et 60 000 € de charges. Son déficit est de 50 000 €. Il impute immédiatement 10 700 € sur ses autres revenus (soit un gain fiscal de 10 700 * sa tranche d’imposition). Il conserve par ailleurs les 39 300 € pour les imputer dans le futur sur son revenu foncier (soit un gain fiscal futur de 39 300 * TMI + 39 300 * prélèvements sociaux).

Problème : le contribuable est alors tenu de conserver le bien trois ans puisqu’il impute son déficit sur le revenu global. Hors, ce dernier a vendu le bien avant le délai. Le fisc arrive alors pour procéder au redressement et annuler le déficit de 50 000 €. Le contribuable a contesté et le dossier est passé par le tribunal administratif, la Cour administrative d’appel et enfin le Conseil d’Etat qui rend la décision finale.
Le Conseil d’Etat a tranché de la manière suivante : « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location dans la période des trois ans, […], les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable« .
Formulé autrement : si vous ne respectez pas le délai de 3 ans, vous ne pouvez pas imputer le déficit sur votre revenu global mais cela ne vous empêche pas de le provisionner pour l’imputer sur le revenu foncier. Finalisons l’exemple pour voir l’aubaine que cela représente !

Exemple :
 Mr Corrigetonimpot n’a pas le droit d’imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € car il ne conserve pas le bien 3 ans. Pour autant, le Conseil d’ Etat indique qu’il peut conserver son déficit de 50 000 € et le provisionner pour l’utiliser dans les années futures sur un revenu foncier positif. Mr Corrigetonimpôt est ravi. Non seulement il évite le redressement fiscal… mais en plus il aura à terme un gain fiscal de (50 000 * TMI + 50 000 * prélèvements sociaux) !

Difficile d’y croire et pourtant…. Le conseil d’ Etat a tranché en ce sens. Reste à savoir si on peut se servir de cette opportunité dans le futur ou optimiser sa situation fiscalement via ce nouveau calcul.

Problématique : le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier.

Vous l’avez compris, on a déjà très envie de voir son déficit imputé sur le revenu foncier plutôt que sur le revenu global. En effet, le fait de défalquer 10 700 €sur le revenu global permet de gagner seulement la TMI alors qu’une imputation d’un déficit sur le revenu foncier permet de gagner TMI + prélèvements sociaux.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt est dans une tranche fiscale à 30%. Il a 10 000 € de déficit foncier.
1) Si son déficit s’impute sur le revenu global, son impôt diminue de 10 000 * 30% = 3 000 €.
2) Si son déficit s’impute sur le revenu foncier, son impôt diminue de 10 000 * (30% + 17.2% ) = 4 720 €.

Malheureusement, impossible de choisir. Le fisc applique automatiquement le déficit sur le revenu global dès qu’il en a l’occasion. Impossible d’y déroger. 
Alors comment « utiliser » la jurisprudence pour provisionner un déficit plutôt que pour l’imputer sur un revenu global ? Malheureusement, je n’ai pas de solution. Le texte n’a pas été modifié. L’article 156 du CGI précise toujours qu’il faut conserver le bien 3 ans après une imputation du déficit sur le revenu global (tout comme le bulletin officiel des finances publiques que j’ai mis en début d’article). La déclaration des revenus fonciers 2044 n’a pas changé. On doit toujours indiquer en ligne 460 la date de cession d’un immeuble qui permettra au fisc de savoir si on a tenu le délai de 3 ans ou non. 
De fait, le contribuable peut-il maintenant imputer un déficit sur le revenu global comme avant mais vendre le bien avant trois ans ? Concrètement, comme le texte n’est pas modifié on peut avoir les deux cas de figure suivants si vous imputez un déficit et vendez avant 3 ans :

 1) Le fisc ne fait rien et n’engage pas de rectification suite à la cession avant 3 ans.
 2) Le fisc engage une procédure de rectification pour recalculer votre déficit en se basant sur les textes. Cela étant, il prendrait alors le risque de voir sa proposition rejetée comme elle l’a été sur la dernière jurisprudence. Dans ce cas, le contribuable y gagnerait encore plus fiscalement (c’est un comble, il faut être contrôlé pour que l’imputation du déficit sur le revenu global se transforme en déficit reportable sur les revenus fonciers afin d’y gagner fiscalement). La seule contrepartie pour le fisc est que cette remise en cause est assimilée à une insuffisance de déclaration. Il y gagne alors 0.4% par mois sur le gain fiscal remis en cause via l’imputation des 10 700 € sur le revenu global. Une bien maigre compensation pour le fisc par rapport au gain fiscal qu’aura le contribuable en transformant ce déficit sur le revenu global en déficit sur le revenu foncier.

Cela n’engage que moi mais je vois mal le fisc engager une procédure de rectification à ce niveau. Pour autant, il en a toujours la possibilité et vous obligera alors à porter le dossier devant les tribunaux pour que vous puissiez espérer bénéficier du même traitement que la dernière jurisprudence. Malgré tout, cette jurisprudence permet quand même aux investisseurs concernés d’être particulièrement serein même en cas de cession avant 3 ans d’un bien ayant eu un déficit utilisé sur le revenu global. Soit le fisc ne fera rien, soit il émettra une proposition de rectification vous laissant une bonne chance d’avoir un gain fiscal majoré si vous contestez le redressement.

Jugement n°400441 du 26 avril 2017

Laissez un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

124 Commentaires
  1. Boisleme

    Bonjour.
    Merci pour cette information précieuse.
    J’en déduit que l’on peut étendre le raisonnement en cas d’arrêt de location quelqu’en soit la raison (récupération du bien suite à départ du locataire avant les 3 ans d’obligation de location.
    Je risque d’être dans ce cas dans 1 an, déficit sur revenus 2022, location jusqu’en septembre 2024 car le locataire aura construit sa maison. Ensuite je souhaite garder ce bien en résidence secondaire suite à retraite de mon épouse.
    Dans ce cas il suffit donc d’attendre la réaction du fisc pour demander le report du déficit sur les revenu fiscaux des années suivantes ? On a d’autres bien en location, donc ce serai avantageux.

    • Iung

      Bonjour
      Avez-vous pu avoir la réponse à votre question ? En effet nous souhaitons refaire la toiture de notre bien en location nue (imposition frais réel) et nous nous posons également cette question car on récupérera notre bien pour en faire notre résidence principale avant les 3 ans…
      Merci par avance
      Cordialement

  2. saly

    bonjour que ce passe t il du deficit foncier de plus de 16000euros si le logement est vacant du aux degradations importantes et que je le vend ? sachant que le logement est vacant depuis 2015 et que mon impot sur le revenu est de 0? que puis je faire avec ce deficit foncier?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le déficit reste disponible pendant 10 ans si vous louez à nouveau vide, sinon il ne sert à rien. Il y’a des stratégies où on achète de l’usufruit de SCPI pour créer des revenus fonciers non fiscalisés via l’utilisation des déficits.

  3. MARTIN Mallory

    Bonjour,j’ai une question concernant l’obligation de trois ans de location. Après avoir imputer un déficit de 151€
    sur le revenu global 2019 suite à des travaux réalisés en 2019 dans un appartement qui est toujours loué aujourd’hui,je souhaite vendre un autre bien locatif en 2023.Puis je le faire cela fait plus de trois ans que le bien est toujours en location.

  4. Antonin

    Bonjour,
    je souhaiterais savoir quel est le niveau de risque, et en cas de risque avéré, quelles sont les conséquences d’un changement de statut du nu au meublé s’il vous plaît, après avoir profité d’un déficit foncier (je pense à celui de 21400€ de cette année) sur 2 premières années (en réalité 2 ans des travaux), puis en passant ce logement en LMNP au réel en 3ème année ?
    J’ai lu qu’en cas d’arrêt de la location nue avant la fin des 3 années, le déficit foncier imputé sur le revenu global est réintégré et augmente l’imposition.
    Je crois comprendre que je dois rendre la réduction d’impôt liée au déficit uniquement (donc jusqu’à 21400€ par an), mais est-ce que les dépenses liées à ce déficit foncier, si ce dernier remis en cause, sont « réutilisables » à nouveau pour l’amortissement en LMNP ? Ma question diffère très légèrement de votre article dans le sens où il ne s’agirait pas d’une vente, mais bien d’une mise en location.
    Je vous remercie par avance !

  5. Issartel

    Bonjour,
    J’ai lu, sans pouvoir retrouver les références, que le seuil d’imputation du définit foncier sur le revenu global, 10700 euros, était porté à 15300 euros dans le cas de travaux d’amélioration énergétique. Est-ce effectivement prévu par un texte? Merci, et bonne année fiscale.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On a un seuil de 15300 pour certains dispositifs type perissol ou autre. En revanche je n’ai pas vu de nouveautés sur un élargissement de ce seuil, sans source je ne peux pas vous aider.

  6. Moulin

    Bonjour
    Soumis à un redressement sur le motif d’une revente anticipée avant la date des 3 ans pour la déduction du déficit foncier sur un Robien recentré au bout de 9 ans, l’article 156 s’applique -t-il dans le cadre des dispositifs comme le Robien recentré ou aitre ? Textes incitatifs et monteurs de projet évoquent durée de location minimale (9 ans ici) et l’amortissement déductible mais se gardent bien d’évoquer qu’il faut louer 3 ans de plus pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal !!
    Merci d’avance
    Philippe

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je suis navré mais là je n’ai pas la réponse, j’ai peur qu’il faille aller vers un avocat fiscaliste pour avoir la réponse.
      Cordialement.

  7. richard

    Bonjour,
    Je suis propriétaire de ma résidence principale construite en 1993.
    En 2014, je transforme le garage en pièce d’habitation (légalement) et débute une activité de LMNP.
    En 2019, je réalise dans ce même local un duplex que je loue désormais avec un bail meublé renouvelé. Je loue ce duplex 550 € par mois
    Je déclare les revenus en microBIC. Je paie aussi la CFE.
    Je me demande si je peux, amortir des travaux effectués et payés depuis 2014, 2019, et les murs en 1993 (ceux de ma résidence principale) auquel cas, il serait peut être plus intéressant pour moi de changer de régime fiscal ?
    merci de votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’en doute un peu car il faudrait revenir trop long en arrière. MAis vous pouvez toujours prendre un rdv avec un expert-comptable pour estimer le gain ou non à passer au réel.
      Cordialement.

  8. Francois MASFARAUD

    Bonjour,
    Dans le cadre d’une Pinel DOM sur 6 ans en Guyane, je loue le 1er Février 2016, une maison 850.00€/Mois. Là-dessus je retranche les frais de gestion locative de l’agence, les assurances ainsi que les intérêts d’emprunt d’un prêt « in-fine », soit un solde à zéro , voire négatif certaines années en fonction de quelques travaux. Solde qui vient se rajouter à deux autres locations sans déficit foncier et je m’acquitte chaque année d’un impôt sur le foncier global.
    Puis-je revendre ce bien, les 6 années de location écoulées, sans risquer une requalification maintenant.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut surtout vérifier ici que l’engagement Pinel a été respecté. J’explique dans mon guide Pinel ou un article du site de la rubrique « immobilier » le délai minimum à respecter. Au niveau du déficit pas de soucis.
      Cordialement.

  9. guiot

    Bonjour
    J’ai trouvé votre article très intéressant dans la mesure où je souhaite reprendre mon logement pour y vivre à nouveau ( je vis actuellement chez mon fils qui a 2 enfants en bas âge suite à ma séparation)
    Le déficit foncier des travaux effectués pour ma maison s’est élevé à 50 000 ( revenu 2020), location 02/21. Une partie de mon déficit a été déduit d’un appartement loué 9600€/an mais le fisc a quand même fait une déduction sur le revenu global de 10700€
    Mon courrier de reprise du logement sera adressé 6 mois avant le renouvellement du bail (08/23) mais le locataire peut rendre le logement avant fin 2023.
    Ai-je un risque de redressement car pas d’acte de vente mais un changement d’adresse par le locataire
    Merci de votre retour et bonne vacances
    Sylvie

  10. albinet

    Bonsoir, j’ai fait du robien recentré en réhabilitation. du 1er 09 2010 au 31 082020.J’ai pu louer au 31 08 2020L Les locataires ne paient plus au 01102020et ils ont rendu les clefs à mon avocat devant le tribunal le 10 12 2121. Est ce que les 3 ans commencent en decembre 2021 et il y a des travaux sur la toiture donc je n’aurais à louer que 2 ans jusqu’au 31 122023 si je ne loue pas peut t on calculer le montant du redressement et les services peuvent me le donner si je le demande. MErci pour votre précieuse réoonse;

  11. David

    Bonjour,
    J’ai vendu mon unique bien locatif il y a 4 ans sans avoir utilisé tout le déficit foncier provisionné et j’ai acheté depuis un nouveau bien locatif qui a généré en 2021 un bénéfice foncier.
    Puis-je utiliser le déficit foncier du premier bien (datant de 2018) sachant que je suis resté pendant 2 ans sans revenus fonciers ?
    Merci pour votre éclairage.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui s’il est acquis il sera toujours là. Par contre il faut attendre que le nouveau bien produise un loyer imposable positif pour utiliser cet ancien déficit.

  12. Axel Jeannes

    Bonjour,
    je souhaitais déclarer les revenus locatifs 2021 de mes 2 appartement (vides) au réel.
    J’ai bien compris que je serai dans l’obligation de déclarer de cette manière les 2 années suivantes.
    En théorie j’arrive pour 2021 à un léger déficit foncier de -175€ (travaux).
    Mon doute vient du fait que, début 2022, suite à une séparation, j’ai emménagé à titre perso dans l’un de ses 2 biens…
    Cela va t-il me poser problème pour la déclaration?
    Par avance merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement, le fait d’habiter le bien même quelques jours fait que toute déduction est impossible.
      Cordialement.

      • Axel Jeannes

        Merci de votre réponse Thibault.
        Vous confirmez que cette obligation de louer le bien pendant les 3 années suivantes n’est effective que si je génère un déficit foncier?
        Si je déclare un peu moins de charges (les charges de copro par exemple ou une prime d’assurance PNO) et que mon revenu foncier final reste en positif, il n’y a aucune obligation à suivre la règle des 3 ans?
        Si c’est le cas, je ne vais pas aller m’ennuyer pour 175€ de déficit…

  13. Lionel

    Bonjour explications très complètes puis je vous soumettre ma demande ?
    Je veux vendre en 2022 mon appartement acheté en 2007 avec le dispositif borloo neuf prolongé jusqu’au terme des 15 ans.
    J’ai toujours fait du déficit fiscal grâce à la défiscalisation propre à ce dispositif
    A quoi dois je m’attendre de la part du fisc l’année prochaine ?
    Merci pour la réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je reste surpris que vous ayez réussi à rester en déficit; en général la baisse des intérêts du prêt et le fait qu’il y ait moins de travaux font qu’on arrive mécaniquement à un loyer positif. Si ce n’est que du report du déficit provisionné qui maintient le loyer à 0 alors ça ne pose pas de problème. Pour aller plus loin on peut envisager une formation par téléphone : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/

  14. MICHEL MARIELLE

    Bonjour vos explications sont compréhensibles et bien explicites, je vous en remercie
    bien cordialement
    Michel

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci beaucoup.

  15. Goff

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour tous ces éclaircissements.
    Votre article est vraiment utile et très compréhensible avec les exemples ¡
    Felicitations pour votre site tellement bien fait et qu’il aide beaucoup tous les investisseurs¡¡

    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci beaucoup, n’hésitez pas à partager!

  16. Goff

    Bonjour,

    Est-ce que vous pouvez confirmer cette information sur les déficits pour chaque cas?

    Merci ¡

    LOCATION MUEBLÉ
    Régimen micro bic > imputation du déficit sur le revenu global.
    LMNP > imputation du déficit sur le revenu provenant de cette activité
    LMP > imputation du déficit sur le revenu global.

    LOCATION NON MUEBLÉ
    Régimen micro foncier > imputation du déficit sur le revenu global.
    Régimen réel > imputation du déficit sur le revenu provenant de cette activité

    SCI > imputation du déficit sur le revenu global.

  17. NICOLAS

    Bonjour
    J’ai acheté un appartement en septembre 2019 et loué à partir de Juillet 2020.
    Les travaux ont créer un déficit foncier qui s’est imputé à mon revenu global (surtout en 2020)je souhaiterai récupérer cet appartement pour y habiter .
    Suis je soumis au délai des 3 ans soit jusque fin 2023?
    merci pour votre retour

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je peux me tromper mais si le bien a été loué et que le déficit s’est uniquement imputé à l’époque sur vos autres revenus sans se provisionner, les 3 ans ne vont pas s’appliquer.
      Cordialement.

  18. Sophie

    Bonjour et merci pour ces informations très utiles.
    J’ai deux biens en location. En 2019 sur les revenus de 2018, j’ai eu un déficit foncier de 697€ imputé sur mon revenu global.
    1ere question: Est-ce que je peux vendre un des deux biens avant les trois ans, donc avant le 31 décembre 2022 ? De plus, c’est celui que je veux vendre qui a eu les travaux responsables du déficit.
    2ème question: ce déficit a été imputé son mon revenu global en 2019, année blanche où le crédit d’impôt modernisation du recouvrement a annulé l’impôt sur le revenu. Est-ce que ça change la règle des 3 ans?
    Merci beaucoup si vous pouvez me répondre.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour l’année blanche cela ne change rien, j’avais écrit un article à l’époque où j’expliquais justement l’inutilité de ce déficit imputé pour rien et le fait qu’on ne puisse l’éviter sauf en faisant exprès d’augmenter son foncier en omettant des charges déductibles.
      Pour la première question, je pense qu’il est peut-être possible de vendre si le déficit ne provenait pas de ce bien mais de l’autre. Cela étant je ne suis pas certain n’ayant jamais eu le cas à traiter réellement. Je conseillerais de se tourner vers un avocat fiscaliste pour avoir le fin mot de l’histoire.
      Cordialement.

  19. Comte

    Bonjour
    Merci pour cet article
    En est il de même lors du passage d’une location nu à une location meublée.
    D’après ce que vous écrivez ,Je n’aurais pas le choix du déficit sur le revenu globale, l’année prochaine, car j’ai eu 20000€ de travaux sur un appartement. 6000€ de revenu foncier . Reste 14000€ De déficit . 10900€ vont donc se déduire de mon revenu global. Dans ce cas suis je dans l’obligation d’attendre 3 ans donc décembre 2024 afin de passer de la location nu à la location meublée .
    La jurisprudence que vous citez s’étant appliquée sur une vente , a t’elle une chance de s’appliquer pour le passage de libre à meublée
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai plus le cas en tête, c’est une très bonne question. Vous pouvez essayer d’interroger le fisc via la messagerie sécurisée ou éplucher le bofip pour voir si le détail y figure. A défaut, il faudrait prendre un expert-comptable ou avocat fiscaliste qui fera la recherche et engagera sa responsabilité en vous répondant (exigez un écrit).
      Cordialement.

  20. Cris

    Bonjour,
    En ce qui concerne le déficit foncier et la vente du bien avant les 3 ans, le BOFIP me semble effectivement clair quand à la remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global et peut normalement (sauf exceptions précisées) mettre en place jusqu’à N+5 la régularisation consistant au report des déficits fonciers sur les revenus fonciers ultérieurs.
    La question que je me pose : en tant que contribuable peut-on demander au fisc d’appliquer cette remise en cause, dans la mesure où financièrement la régularisation serait au bénéfice du contribuable et pas du fisc ?
    Merci par avance de toutes précisions pouvant m’éclairer.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est une très bonne question et j’avoue ne pas avoir la réponse. Si vous allez au bout de la démarche, je suis très curieux d’avoir le résultat … je me demande bien comment le fisc réagirait.
      Cordialement.

  21. Pascale AUTHIER

    Bonjour,
    J’ai acheté début 2020 un petit studio que j’ai entièrement rénové et que je loue 600€/mois depuis le mois de mai. L’appartement était vétuste et j’ai engagé 20 000€ de travaux d’améliorations. Je l’ai ensuite mis en location vide avec un bail de 3 ans, afin de bénéficier du déficit foncier, mais ma locataire a décidé de partir au bout d’un an !
    Ai-je le droit de déclarer le revenu foncier au réel en 2020 et de passer au régime du micro foncier pour louer l’appartement meublé cet été ? Tout en conservant mon crédit foncier pour 2021… Ou bien suis-je obligée de louer l’appartement vide quelle que soit la période de l’année?
    Merci de votre réponse rapide car je suis dans le département 06 et je dois faire ma déclaration ce soir.

  22. Olivier

    Bonjour Thibaud,
    merci pour ces informations très intéressantes. Je voulais être sûr que la jurisprudence peut s’appliquer dans notre cas: nous avons acheté un bien en loi Pinel en Vefa en 2017, mis en location en septembre 2018. Le locataire est parti en novembre 2020 et nous en avons profité pour le vendre car il coûtait cher malgré les réductions liées à Pinel. Le fisc va donc nous réclamer les crédits d’impôts déjà perçus et certainement nous y appliquer des pénalités. De plus, nous avons cru comprendre que contrairement à la jurisprudence que vous évoquez, le fisc va recalculer les années où nous étions en déficit foncier (2017 et 2018) afin de nous en ôter le bénéfice, avec aussi sans doute des pénalités à la clé…
    Est-ce que la jurisprudence que vous évoquez peut s’appliquer à notre cas svp ? Du point de vue du déficit foncier tout au moins ?
    Par avance merci pour votre réponse.

    Par avance merci.
    Cordialement.

  23. BenJI

    Bonjour,
    Merci pour cet article.

    Par contre, j’ai une question suite à un cas pratique.

    J’ai acheté un 1er appartement en Septembre 2018 que j’ai mis en location en Décembre 2018 après des travaux. J’ai donc bénéficié du déficit foncier suite à ces travaux avec une imputation du déficit sur mon revenu global.

    Ensuite, en Janvier 2019, j’ai acheté un 2ème appartement que j’ai mis en location en Juin 2019. J’ai une nouvelle fois choisi de bénéficier du déficit foncier suite à ces travaux et j’ai une nouvelle fois bénéficié d’une imputation du déficit.

    Ma question est : Quand puis je passer en LMNP ? Est-ce que sur mon 1er appartement, je peux le passer en LMNP à partir de Janvier 2022 ou de Janvier 2023 ?

    Merci d’avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si le premier appartement n’a pas engendré d’imputation sur le revenu global en année 2, on décompte les 3 ans en se basant sur la première année donc il sera « libre » de changement un an plus tôt que l’autre. Je vous conseille ma formation sur l’immobilier qui peut surement vous intéresser vu votre situation : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
      Cordialement.

  24. Nicolas

    Bonjour
    Merci pour ce blog très instructif
    Est ce que les règles que vous avez citées s’Appliquent aussi en cas de passage en lmnp
    Exemple je loue un premier appartement en Pinel 6000€ de bénéfice foncier .
    J’achète un autre appartement .
    20000€ de travaux et 5000€ de bénéfice foncier
    La première année je déduis 11000 des travaux qui annulent donc le bénéfice des 2 appartements .
    Les impôts utilisent les 9000€ restant afin de réduire mon revenu global . Je ne peux pas garder ce surplus de déficit pour faire du déficit foncier l’année 2. Dommage

    Mais dans mon cas je ne peux changer de régime d’imposition que dans 3 ans.
    Donc dans tous les cas la passage en lmnp N’entraînera pas de problème par rapport à cette déduction l’Annee 1 sur le revenu globale.
    Est ce exact ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est une bonne question et je n’ai jamais eu le cas… il faudrait vérifier si le texte impose une obligation de louer 3 ans (auquel cas LMNP impossible) ou une impossibilité de vendre pendant 3 ans (auquel cas possible).
      Cordialement.

    • Maraval Diane

      Bonsoir, fort interessant effectivement.
      J’avais une question concernant les 3 ans: est ce que cela ne concerne que la cession du bien ou le fait de cesser sa mise en location?
      Je m’explique: j’ai acquis un bien en Janvier 2020. Il a été loué jusqu’à décembre 2020 date à laquelle le locataire est parti. J’ai alors intégré les lieux et j’y vis depuis 5 mois mais je vais re déménager en Aout et sans aucun doute le remettre en location.
      J’ai eu bcp de frais en 2020 (notaires, interets, et + de 6000 euros de travaux – pour à peine plus de loyers. ).
      Une personne des impots m’a dit que si la location n’a pas été continue en 2021 (et pdt 3 ans) je ne peux pas déclarer au réel. Est ce vrai? Surtout que je vais le relouer mais s’il y a eu une pause…
      Si le déficit ne s’applique pas sur le revenu global mais bien sur le revenu foncier uniquement (et que je ne créé pas de deficit) est ce que cela peut aider à ne pas pouvoir etre embeté par le Fisc ?

      merci de votre retour et de tous ces éléments.
      Diane

  25. Sébastien

    Bonjour Thibault, bravo pour ton blog que je découvre aujourd’hui. Dans ton article, tu exprimes que « l’année où vous obtenez un déficit foncier (donc quand les charges sont supérieures aux loyers), vous avez la possibilité de l’imputer sur vos autres sources de revenus (salaires, revenus bancaires…) dans la limite de 10 700 € »
    Je m’interroge sur la notion de Possibilité. J’ai réalisé des travaux en 2020 et je n’ai pas d’intérêt à imputer le déficit sur mon revenu global (TMI 11%). Je préfèrerai reporter le solde sur le revenu foncier des années suivantes afin de réduire l’impact IR de 11% + PS 17,2%. Est-ce que cela est possible ? Merci pour ton retour

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Malheureusement c’est impossible; cela fait partie des stratégies à prendre en compte quand on réalise des travaux comme je l’évoque dans ma formation en ligne. On va subir cette imputation sur les autres revenus.
      Cordialement.

  26. Julien

    Bonjour, qu’en est il du déficit foncier sur le revenu global si l’on récupère l’appartement pour soit même avant 3ans ?
    Je prends mon exemple, j’ai acheté un appartement loué le 01/10/2020, j’ai donc touché, pour 2020, 3 mois de loyer soit environ 1500€. Entre les intérêts, les charges & les frais de dossier/garantie du prêt, j’arrive à un déficit de presque 2000€ qui a donc été déduis de mes revenus globaux de 2020.
    Le problème est que je compte habiter cet appartement avant 3ans, certainement en milieu/fin d’année 2021.
    Est-ce que je risque un redressement fiscal ? devrais-je passer le déficit en déficit foncier ?

    Merci pour votre aide

  27. monique

    bonjour,
    j’ai lu votre article avec beaucoup d’interêt.
    j’ai acheté un appartement en régime Borloo neuf mis en location novembre 2009.j’ai crée un déficit foncier.le bilan annuel de ce bien est toujours négatif. j’ai également des SCPI Cellier qui sont elles en positif.
    le bilan total( Cellier+ Borloo) sur ma dernière déclaration est revenus fonciers net =0 pour la première fois.
    il me reste un déficit foncier antérieur de 14000 € à reporter sur ma déclaration 2020
    le locataire me propose de me racheter ce bien( en juillet août 2021) puis je vendre sans risquer un redressement?
    merci pour votre aide
    cordialement
    Monique

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si le déficit créé n’a pas été imputé sur le revenu global (entre 0 et -10700) ces 3 dernières années ET que vous avez respecté toutes les conditions du Borloo; ça me semble ok. Il faudra envisager l’achat d’usufruit de SCPI si jamais vous approchez du délai de 10 ans avec le risque de perdre le déficit.
      Cordialement.

  28. OUAZAN

    Bonjour,
    Je lis votre analyse avec grand intérêt.
    Mon cas est légèrement différent. Mon épouse et moi envisageons d’acheter le studio mitoyen à mon appartement. Nous y ferions des travaux et le mettrions en location.
    Que se passerait-il si nous arrêtions de le louer dans 2 ans par exemple, pour agrandir notre appartement et l’habiter non même ?
    est-ce que la jurisprudence que vous décrivez qui s’applique à une vente avant 3 ans pourrait s’appliquer de même dans le cas d’un arrêt délibéré de location.
    Merci beaucoup pour votre analyse,
    Régis

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui là je déconseille fortement.. dès lors que vous réservez le bien pour l’habiter même quelques jours, les travaux deviennent tous non déductibles. Donc sur votre montage, vous tendez un peu le baton pour vous faire battre; je préconiserai de rester dans les clous.
      Cordialement.

    • Anonyme

      Merci pour votre conseil. Cela me paraissait trop facile.
      Dans mon cas, il me semble :
      1 Bien attendre 3 ans pour récupérer le bien.
      2 Je peux toujours n’imputer qu’une partie de mes travaux (pour tendre vers un revenu foncier nul) ?
      3 Louer le bien en meublé et en fiscalité LMNP. Cela nous laisse plus de latitude pour récupérer le bien. Nous avons un autre bien en LMNP. Il me reste à comprendre comment fonctionne 2 meublés sur la même déclaration.
      Merci beaucoup,
      Régis

  29. JP Moly

    Bonjour
    Merci pour votre blog que je découvre et vos articles. Nous avons un appartement en Robien Classique que nous louons depuis 15 ans. La date des 15 ans était le 30 juin 2020. Je vais donc déclarer seulement 5/12 pour l’amortissement pour ma dernière déclaration 2044 spéciale.
    Mais comment déclarer ensuite les revenus locatifs sur les 7/12 de l’année 2020 et les années suivantes?
    De manière générale, comment déclarer quand on a terminé la période d’amortissement et que l’on conserve le bien et comment déclarer au mieux si l’on vend le bien à +1 ans ou +4 ans (apres les 3 ans)?
    Jean-Philippe

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si la seule variable qui change est l’amortissement, vous pouvez déclarer les loyers de l’année entière sur la 2044. Il n’y a pas lieu de faire un prorata. Par contre s’il y’a un abattement sur les loyers (certains dispositifs ont une déduction de 30% sur les loyers en plus; je n’ai plus le De Robien en tête), je pense qu’il va falloir dissocier le bien en 2 lignes sur la 2044 pour avoir le bon prorata de l’abattement sur les loyers.
      Cordialement.

  30. cuchet

    Bonjour Thibault, merci infiniment pour la grande qualité de votre blog et de vos articles.
    Ce qui vaut pour la cession d’un bien nu dans les 3 ans, vaut-il également pour la transformation en meublé??
    Je suis en train d’acheter un appartement dans lequel je vais réaliser environ 100 ke de travaux. Mon objectif premier était de le passer en meublé. Cependant, à la lecture de votre article, j’ai le sentiment que j’ai intérêt dans un premier temps à louer en nu, bénéficier d’une réserve de déficit foncier à hauteur de 100 k€ (10 700 € de baisse de mon revenu imposable en 2021) et une réserve de déficit d’environ 90 k€ pour les 10 années à venir. Je n’ai pas de revenus fonciers par ailleurs.
    Acheter des parts de SCPI de rendement qui va me générer du revenu foncier pour lequel je pourrai venir puiser dans ma réserve de déficit.
    Transformer au terme des 3 ans (ou avant même au vu de votre article) en meublé pour bénéficier de l’avantage du BIC tout en ne consommant pas ma réserve de déficit; que je conserverai pour solder l’intégralité des revenus fonciers des parts de SCPI à acquérir.
    L’idée vous semble-t-elle bonne?
    Bernard

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui ça peut être une stratégie. Je ne sais plus si le texte précise le cas seulement pour la cession ou la transformation en meublé; il faudrait étudier cela avant de lancer le projet.
      Cordialement.

  31. Nico

    Bonjour,
    Nous avons acheté en 2017 une maison et réalisé de très gros travaux. La location, du fait des travaux n’a commencé qu’en juillet 2018.
    Pour l’année fiscale 2017 nous avons imputé sur nos autres revenus fonciers et sur notre revenu global les travaux déjà réalisés sur cette maison.
    Peut-on vendre en 2021 (bien loué jusqu’en avril 2021) notre bien en considérant que 2017 était le point de départ (car imputation sur le revenu global dès 2017 alors que notre bien n’était pas encore loué), et que les 3 années de détention étaient 2018, 2019, 2020?
    Merci d’avance.

  32. Lanchos

    Bonjour,
    Quelque chose semble obscure dans votre article : Le deficit des 10700 euros déductible des revenus globaux sont applicables chaque année et pas uniquement l’année de création du déficit. Autrement dit si j’ai un déficit foncier de 35000 EUROS alors l’année N je déduis 10700 de mes revenus globaux mais le relicat n’est pas déductibles sur les revenus fonciers des années suivantes : il y a toujours 10700 euros déductible l’année N+1 et également 10700 l’année N+2.
    Il me semble avoir compris cela du site economie.gouv.fr/

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous déduisez 35 000 € l’année N, il est possible d’aller jusqu’à -10700 et le solde se provisionne (imaginons ici 24 000 € provisonnés). Ces 24 000 € ne pourront pas faire du négatif les années suivantes, ils ne pourront s’imputer que un foncier positif pour le ramener à 0€ mais ne pourront pas le faire aller à -10 700 €. Par contre, si l’année suivante vous faites à nouveau 20 000 € de travaux, ces 20 000 € peuvent aller jusqu’à -10 700 € l’année de déduction. Puis idem, la provision ne servira que pour ramener un foncier à 0€ par la suite.
      Cordialement.

  33. Mia

    Bonjour
    Merci pour votre site qui est tres claire et pédagogique.
    Vous avez repondu à Marine le 11 novembre 2020 à 11 h 37 min concernant le deficit foncier du second bien acheté 4 ans pares le premier bien .
    Si j’ai bien compris votre réponse : le deficit des travaux du second bien lors de la première année est imputé sur le revenu foncicier et non le revenu global. Je suis dans la mçme situation . C’est à dire que je peux revendre les deux appartements sans attendre le delai de location pendant 3 ans apres l’année d imputation de deficit sur les revenus fonciers? Merci pour votre retour.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le déficit d’un second bien va s’imputer en premier lieu sur le revenu foncier global positif s’il y’en a effectivement… puis jusqu’à -10 700 € l’année de déclaration des travaux. Tout dépend alors de si ça diminue seulement le foncier imposable et qu’il en reste ou de si on passe en négatif auquel cas on rentre dans une obligation de conservation. J’avoue que je ne sais pas non plus si le fisc peut y voir une opportunité de contrôle en allant dire que si on isole le bien en question il y’avait un déficit et donc une obligation de conservation. Je ne pense pas mais on ne sait jamais…
      Cordialement.

  34. Aurore

    Bonjour,

    Nous avons pour projet d’acquérir une maison et d’y réaliser des travaux afin de générer un déficit sur l’imposition globale. Est-il possible d’habiter le logement le temps des travaux (environ 2 ans) et de le louer dès que ceux-ci sont terminés ?
    Cordialement,
    Aurore

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non surtout pas, la déduction ne sera alors pas possible.
      Cordialement.

  35. E

    Bonjour,
    Merci pour vos articles ! Tellement pédagogiques, et bien documentés !
    Je m’interroge sur la situation suivante :
    On réalise d’importants travaux dans un bien qui est loué, cela génère du déficit foncier. Le bien est retiré quelques mois après de la location (fin du bail) par le propriétaire et devient sa résidence principale.
    Comment cela se passe-t- il au niveau du déficit foncier ?
    Y-a-t-il des dates à respecter, pour être dans les clous ?
    Merci de votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je pense que la réflexion reste la même que l’article puisque le texte précise de mémoire que le bien doit être affecté à la location 3 ans. Qu’il soit vendu ou réutilisé comme RP fait qu’on n’entre plus dans la condition demandée.
      Cordialement.

  36. Marine

    Bonjour,
    Merci pour ce billet. J’ai une question concernant les déficits sur le revenu global et foncier.
    En 2016 j’ai acquis deux biens pour un investissement locatif, la première année le déficit du à des travaux a été imputé sur mon revenu global et depuis, l’est sur le revenu foncier.
    En 2020 j’ai acheté un nouveau bien. Le déficit du aux travaux que j’y ai fait sera-t-il imputé sur mon revenu global du fait que ce soit un nouveau bien ?
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est d’abord le déficit déclaré l’année en question qui est utilisé donc celui de 2020 va s’imputer même sur les loyers de l’autre bien voir jusqu’à -10 700 € si possible dans l’optique où ça vienne de travaux.
      Cordialement.

  37. Yakuru

    Bonjour,
    J’ai bénéficié d’un déficit foncier qui a été imputé sur mes revenus de 2018. Pour mes revenus de 2019, j’avais du revenu foncier imposable et ça sera le cas dans les années à venir.
    La loi précise : « Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.»
    Dois-je donc comprendre que mon bien ne peut être mis en vente qu’à compter du 1er janvier 2021 (2018 – 2019 – 2020) ou au 1er janvier 2022 (2019-2020-2021) ?
    Merci pour votre réponse.

  38. Camille

    Bonjour,
    J’ai un déficit foncier pour la première année
    Suis-je obligée d’impact ce déficit foncier sur mon revenu global ou ai-je la possibilité de ne pas l’appliquer sur mes revenus globaux et de le conserver pour l’appliquer sur l’année prochaine?
    Si c’est possible, comment cela doit être indiqué sur la déclaration d’impôts ?
    En vous remerciant

  39. un contribuable heureux

    TRES INTERRESSANT,
    j’ai été redressé en 2007 suite a une requalification des travaux en rehabilitation complete, mais je n’avais jamais compris pourquoi le fisc m’avait quand meme laissé (et encourager car repris sur la declaration l’année suivante) a reporter le déficit sur les années suivantes. le redressement était très faible et j’y ai gagné sur les 4 années suivantes, je comprend mieux pourquoi.

    aujourdhui, j’ai 3 biens dont un qui n’a aucune charge et me coute cher en impot,(TMI+PS)
    sur le premier bien j’ai refais des travaux l’année derniere mais vais certainement le vendre cette année, je craignais le redressement, car je ne le gardais pas 3 ans, mais comme son deficit cumulé avec l’autre bien me laisse des revenus fonciers positif, donc pas d’imputation sur le revenu global je ne serai pas redressé si je vend cette année,
    c’est excellent !

  40. Lat

    Je souhaiterais une aide à la compréhension sur l’obligation de louer pendant 3 ans après utilisation déficit foncier.
    J avais deux appartements en location .
    En 2016 l’appart A avait un bénéfice de 4924€ / l’appart B un déficit 434€ donc un total de bénéfice pour l année 2016 4490€
    En 2017 l’ appart A avait un bénéfice 3940€ /
    l appart B le locataire c’est sauvé sans rien payé ( vers mars 2017)et laissant une dette de loyers. donc déficitaire de 4448€ Pour charges d’énormes Travaux ( entièrement refait à neuf ). Donc total du déficit pour l’année 2017 : 498€
    En 2018 l’appart A bénéfice 4151 /
    appart B déficit 6417€ charges travaux et mis à vendre en mai 2018. Donc total du déficit pour l’année 2018 : 2266€
    C est seulement en mai 2019 que la vente se réalise.
    Ma femme a été mise en invalidité ( cat 2) et licencié en juin 2017.
    Est ce que je risque un redressement pour avoir imputé le déficit foncier sur le revenus global . Je doit faire ma déclaration en juin 2020 avec le formulaire 2042 ( inclus la plus value en 3vz) et 2044 pour le seul appartement qui me reste. Dois je faire une demande de correction sur les années 2016 2017 2018 ??? Ou est ce que la situation de ma femme peu m.être favorable. Merci pour votre éclairage . Lya

  41. Deborah

    Bonjour
    Je viens d’avoir les clés de mon appartement. Je l’ai acheté en résidence principale mais finalement je vais le mettre en location. Je n’y ai pas habité.
    Est ce qu’il y a un délai pour que les impôts acceptent de déduire les travaux/intérêts d’emprunt, assurances, foncière..?
    Mon idée : faire mes travaux tranquillou..et le mettre en location seulement au 1er janvier 2021. Dans ce cas, mon déficit foncier m’obligera a louer jusqu’au 31 décembre 2024, qui sera aussi la fin de mon bail…et je pourrais donc récupérer l’appartement.
    Est ce que je me trompe ??
    Car sinon en fait ça t’engage sur un renouvellement de bail, du coup 6 ans potentiel ??
    Merci de votre éclairage

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez plusieurs articles qui expliquent ce principe dans la rubrique immobilier et je vous conseille vivement de lire mon guide sur la location vide. En version rapide : le prêt peut poser problème si l’objet n’est pas « résidence locative ». Il serait bien de voir avec le fisc s’il accepte la déduction ou de voir si la banque peut modifier l’objet (assez rare). Il faut s’assurer de ne pas y habiter et pouvoir justifier que les travaux sont faits pour louer le bien; la recherche de locataire doit avoir lieu dès que le bien est habitable. Plus le délai augmente entre la déduction et le début de la location, plus le fisc peut être tenté de venir voir s’il y’a matière à redressement.
      Cordialement.

  42. DYELO

    Bonjour,
    Je suis exactement dans le cas de figure que vous expliquez dans cet article. Je veux partager mon expérience et aimerait avoir votre avis sur la situation.

    J’ai acheté une maison en 2017 dans le but de la louer : 16 000 € de travaux + 3 000 € autres charges. Je n’ai eu aucun revenu foncier cette année-là. J’avais donc un déficit foncier de 19 000 € dont 10 700 € ont été imputé sur mes revenus globaux. Ces 10 700 € sont partis aux oubliettes car je n’étais pas imposable, car en congé parental.

    J’ai poursuivi les travaux en 2018 : 11 000 € de travaux + 3 000 € autres charges. J’ai commencé à louer mon bien : 7 000 € de revenus fonciers. J’ai eu un nouveau déficit foncier de 7000 € imputable sur mes revenus globaux. Mais c’était l’année blanche… Donc ce déficit est lui aussi parti aux oubliettes (encore ??). Si je ne l’avais pas eu, j’aurais été imposable à hauteur de 400 € pour l’année.

    En 2019, puisqu’on reprend la moitié du coût des travaux de 2018 et que j’ai refait quelques travaux dit « urgents », j’ai à nouveau un déficit foncier de 1 000 €, toujours imputable sur mes revenus globaux. Là encore, ce déficit me dispense d’environ 400 € d’impôts.

    Il y a quelques semaines, mes locataires m’annoncent vouloir quitter la maison. Il me reste un peu plus de 8 000 € de déficit reportable sur mes revenus fonciers soit un 1 an et demi sans trop payer d’impôts sur ce bien.
    Comme je suis un peu curieuse, je m’intéresse au passage en location meublée régime du réel. Je n’ignore pas « l’obligation » de louer 3 ans après l’imputation sur les revenus globaux, mais bon…

    Je tombe sur cet article de « corrige ton impôt »…

    Je continue mes recherches et je constate que le BOFIP a été modifié depuis le cas de jurisprudence cité dans l’article :

    Je me rapproche de mon centre de mes impôts qui me dit que :

    « Le sort des déficits est comme suit si vous changez de régime avant les 3 années suivant les déficits :
    – vous perdez le déficit reportable
    – le déficit imputable sera repris »

    Je demande si c’est le cas de tous les déficits ? Y compris ceux de 2018, l’année blanche ?

    On me répond :

    « Tous les déficits seront repris ainsi si celui-ci était imputé sur votre revenu imposable, celui sera réaugmenté et pourrait conduire à une imposition supplémentaire soit en matière d’Impôt sur le Revenu, et/ou de Taxe d’habitation (dû à l’augmentation du revenus fiscal de référence) »

    Cela me réjouit, d’autant que je viens d’acheter une nouvelle maison que je souhaite louer vide au réel.

    C’est le come-back inattendu de 19 000 + 7 000 + 1 000 = 27 000 € de déficit reportable sur mes revenus fonciers !

    « Welcome, vous êtes les bienvenus ! »
    Et ce grâce au nouveau bien que je vais mettre en location vide au réel dans quelques semaines. Car sans ce nouveau bien, ces 27 000 € étaient vraiment perdus pour l’éternité…

    Bon ça c’est si j’ai bien tout compris… et si cela est possible, j’aimerai votre avis ?

    Concernant le rattrapage, les impôts m’annoncent : « En cas de contrôle les majorations sont de 10 % (basé sur le rappel) ».

    Sur mes impôts sur le revenu, je serais donc rattrapé sur 400 € en 2018, 400 € en 2019, le tout majoré de 10 % ? Sans autres pénalités ? Sur ce point aussi, j’aimerai un petit éclaircissement ?

    En tout cas un grand merci, je vais acheter vos ouvrages, vos conseils valent de l’or !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci pour votre retour d’expérience. Plusieurs remarques :
      – je marche sur des œufs; sur un tel dossier le conseil d’un avocat fiscaliste serait utile et il engagerait sa responsabilité.
      – le retour du fisc via la messagerie est souvent pertinent mais n’a aucune valeur sur un contrôle fiscal.
      – en cas de redressement, il y’a la pénalité de 10% et les intérêts de retard de 0.2% par mois (ça reste très faible). Si le redressement arrive parce que c’est vous qui vous manifestez, la majoration de 10% peut être évitée si le fisc l’accorde. Ça peut aussi être le cas si ça vient d’eux et qu’ils jugent que vous êtes de bonne foi.
      – Le risque étant léger, vous pouvez être tenté de laisser couler et d’attendre de voir s’ils s’en rendent compte. Dans un tel cas, ils peuvent tenter de mettre 40% de majoration au lieu de 10% s’ils arrivent à prouver la mauvaise foi… c’est souvent compliqué pour eux mais s’ils vous ont déjà répondu sur le sujet ça peut être le cas.
      Bref, je pense que beaucoup de gens dans votre situation laissent le fisc se rendre compte ou non de la matière au redressement (parfois surement de manière involontaire). Pour ces derniers ce sera également compliqué car c’est un redressement difficile à justifier avec peu de gain à la clé. Mais le risque reste bien présent et chaque dossier nous apprend de nouvelles choses. Je pense qu’on aura de nouvelles jurisprudences avec les premiers contrôles relatifs à l’année blanche.
      Cordialement.

  43. Emeric

    Super Merci pour cet article très éclairant!
    Grace a vous tout est beaucoup plus clair!

    Une question tout de même.. On parle de déficit foncier donc si mes Loyers – Charges = Resultat Positif , je ne suis pas en déficit, je n’ai donc pas de report sur mes revenus global suis je tenu de garder mon bien 3 ans?

    merci

  44. Tung

    Bonjour,
    J’ai un pavillon en location depuis 2011. J’ai fais des travaux en 2016 (déficit 2555€et 2017( déficit 1981€). Pour ma déclaration de revenu de 2018, j’avais donc un déficit foncier( 4536€)reportable sur ma déclaration en 2019 ( revenus de 2018). J’ai donc appliqué ce déficit sur ma déclaration. Comme il s’agissait d’une année blanche, cela n’a eu aucune incidence sur l’impôt.
    Cette année 2020, celui-ci pourra-il être reporté?
    Cordialement

  45. christophe poulain

    Je suis en discussion sur un redressement fiscal en cours qui concerne un bien que j’ai loué pendant 10ans (De Robien) et pour lequel on me fait valoir cet article de loi. A savoir que je suis redressé sur les 3 dernières années précédent la vente de mon bien. Je pense qu’il y a souci dans l’interprétation de cette loi où que telle que formulée elle ne traduit l’intention du législateur. J’avoue que je suis dégoûté.

  46. delorme

    zut j ai fait une erreur de frappe je voulais dire passer « de la location nue a de la location meublé pour un logement …. »

  47. delorme

    bonjour
    auriez vous la gentillesse de me dire si au bout d un an ou deux de detention je peux passer de la location nue à d pour la location meublé un logement sur lequel j ai fait lors de l achat il y a un an des travaux deductibles, et qui l ont été sur du revenus fonciers uniquement ?
    cela me permettrait , avant le delai de trois ans, de bénéficier des 50% d abattements pour les meublés apres les avantages du deficit que j ai reporté entièrement la première année sur du revenu foncier.
    en vous remerciant encore une fois par avance
    cordialement
    Marilène

  48. Guimaitre

    Merci de. Votre réponse.je vais tenter une lettre circonstancié.sabnstroo y croire.!

  49. Guimaitre

    Bonjour
    J’ai reçu un avis de redressement pour déficit foncier,,suite a la vente du bien avant les trois ans du dernier déficit.j’ignorais ce  »detail »des 3 ans si je l’avais su j’aurais attendu les quelques mois qui restaient pour faire ces trois ans…
    J’ai vendu ce local commercial suite a d’importants loyers impayés »plus de 60000€ »et de futurs travaux importants de remise en état…
    Que faire…?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si le fisc a mis le nez dedans, j’ai peur qu’il n’y ait pas de solutions… peut-être voir un avocat fiscaliste au cas où.
      Cordialement.

  50. Softail

    Cher Monsieur,
    J’ai un cas d’école pour vous !!
    J’ai acheté un appartement en 2017 pour 140000€.
    J’y ai fait 60000€ de travaux de rénovation que j’ai déduits fiscalement pour 10700€ sur le revenu global, et le reste sur des revenus fonciers que j’ai par ailleurs.

    Aujourd’hui, je vends l’appartement 20000€.
    Je devrais normalement payer le la plus value sur une base de 60000€, car la loi m’interdit de déduire une deuxième fois ces travaux.
    Sauf que le bien n’aura pas été loué 3 ans, et que le première déduction devrait être remise en cause….
    Que feriez vous à la place ??
    Merci !!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors là très bonne question… Le problème étant qu’il faut que le déficit soit requalifié pour que vous puissiez déduire les travaux de la plus-value. Je ne suis pas certain du montage mais personnellement j’essaierai ceci : j’arrêterai de reporter le déficit provisionné sur la déclaration d’impôt. De fait l’utilité fiscale n’arrivera jamais ce qui permettrait de déduire au moins cette partie de la plus-value. Après si vous envisagez de relouer un bien vide dans les années à venir, il vaut mieux continuer à reporter ce déficit car il sera utile lors des futurs loyers et le gain fiscal sera meilleur que via l’imputation lors de la plus-value.
      Dans l’idéal pour vous couvrir, il faut passer par un professionnel ou écrire au fisc pour valider avec eux la déduction d’un côté ou de l’autre.
      Cordialement.

  51. antoinette

    Problématique :
    – Logement loué en Loi Scellier depuis le 01/02/2011. L’obligation de location de 9 ans se termine au 01/02/2020.
    – Le montant de la réduction d’impôt occasionnée, uniquement, par ce logement loué en Loi Scellier, étant supérieure à l’impôt que nous devrions régler, est reporté sur la ou les années suivantes. Exemple : sur la déclaration des revenus de 2018, nous avons pu déduire le montant de réduction de 2016 et une partie de celui de 2017.
    – Questions :
    1) Peut-on envisager, en tant que propriétaires, d’habiter ce logement, courant 2020 (après les 9 années de location obligatoire)?
    2) Est-ce que l’excédent de la réduction d’impôt Loi Scellier , reportable sur la déclaration des années suivantes, nous oblige, comme pour un déficit foncier, à louer ce logement jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle d’imputation d’un déficit foncier?
    D’avance merci pour votre réponse.

  52. KAS

    bravo pour ces explications qui sont très claires

  53. bruno c

    merci pour cet excellent article Monsieur Diringer,
    une autre raison de ne pas imputer sur le revenu global est lorsque l’on en a pas, ce qui est mon cas, en tant que non résident dont le revenu (salariale) est imposable uniquement à l’étranger.
    Avec 11’000 de travaux en 2018, mon problème est que 10’700 viennent « automatiquement » (via le formulaire de déclaration en ligne) en déduction de mon revenu global (nul). Et ma crainte est que je n’aurais donc que 300 (et on pas 11’000) reportable sur le foncier des années suivantes. Ma crainte est-elle justifiée? comment puis-je « forcer » l’entier des 11’000 sur les revenus fonciers? Ou le fisc va-t-il de facto les provisionner en deficit foncier reportable étant donné que je n’ai pas de revenu global?

    • Jegogogo

      J’ai aussi eu ce pb avec la déclaration en ligne et je m’en suis sorti ainsi:
      -j’ai rempli normalement ma 2042
      -puis j’ai rempli la 2044
      =>le résultat s’est reporté sur la 2042
      -de mémoire au moment ou le système demande de valider ou modifier, j’ai refait un passage sur la 2044 et modifié le déficit (qui venait s’imputer sur mon rev. global sans me demander mon avis!) à zéro.
      Voilà et je n’ai pas eu de deficit imputé sur mon rev global.

  54. Amboise

    Bonjour,
    Je souhaiterais un éclaircissement : j’ai perçu en 2017 19500 € de loyers effectué 20000 € de travaux les charges déductibles de 11200 entrainent un déficit de 11700 €. 10700 € ont été déduits de mon revenu global de 2017 et 1000 € à reporter sur mes revenus fonciers de 2018. Mon locataire part en mai et j’ai prévu de vendre. en 2019.
    Si j’ai bien compris je risque un redressement de 11700 € annulant mes revenus fonciers de 2017, ou s’agit il d’une majoration de 11700 € de ces revenus les portant alors à 11700 €?
    Dans cette éventualité puis je imputer 1000 € en déduction de mes revenus fonciers 2018 (année blanche).
    Quel risque y a t il de ne pas cocher la case du 2044 revenus 2019 rempli en 2020 signalant la vente en 2019.
    J’envisagerai de poursuivre la location quitte à vendre en 2022 pour éviter des ennuis fiscaux.
    Merci de me confirmer que j’ai bien compris vos analyses et cas d’école.

  55. HERVE HH

    Merci et Bravo pour toutes ces précisions très utiles et pragmatiques
    Questions –
    Je dispose d’un bien acheté fin 2009 dispositif Scellier – loué fin nov 2016 en renouvellement de bail par l’agence de location en loyer PLS pour 3. ans. Le dispositif touche à sa fin en terme de défiscalisation, et le loyer calé sur un loyer PLS est faible par rapport aux charges mensuelles du prêt ce qui génère un déficit foncier systématique. 2 questions –
    1. l’agence est elle tenue de vérifier régulièrement les ressources du locataire bénéficiant d’un loyer PLS bas 816 € pour 94 m2 équipé placards complets, 2 salles de bains, cuisine … 2 garages fermés secteur B1.
    2. l’obligation de louer s’arrêtant à l’issue des 9 ans sous le format PLS – est on autorisé à maintenir des loyers bas alors que notre prêt est de 1600 € par mois ou doit on revoir ce point puisque si je comprends bien votre article, si le déficit s’impute uniquement en foncier je ne suis plus contrainte de louer 3 ans
    question subsidiaire – je réalise une opération PINEL qui en 2019 va générer un déficit imputable sur le revenu global – comment l’administration s’y retrouve dans les différentes opérations ?

    • Bouvry

      Avez vous du nouveau sur la perte des deficits fiscaux lors de l’annee blanche lorsque l’on est en situation beneficiaire ?
      Merci bcp

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Me concernant non, quelqu’un a peut-être eu un retour?

  56. Gisger

    Bonjour,
    je suis néophyte en matière fiscale, et j’ai un appartement mis en location. J’ai compris pour les déductions, pour la différence entre revenus fonciers et revenu global. Mais je voudrais être sûre. Pour savoir à partir de quand je peux le revendre, il faut compter 3 ans. Sur les revenus 2017 déclarés en 2018, pas de déductions sur le revenus global, j’ai déclaré du positif. revenus 2016, pareil, revenus 2015 aussi. J’ai eu un déficit déduit du revenu global sur les revenus 2014 déclarés en 2015. Le 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation = revenus 2014, donc à partir du 31 décembre 2017, je pouvais le revendre ? Tout en ayant imputé du déficit sur le revenu de la location ? (menus travaux, co-propriété, syndic, frais d’agence) ? Si je ne me trompe pas, votre article est bien fait.
    Merci

  57. ANTHOINE

    1 bien en sci familiale loué à ma fille . Travaux effectués à hauteur des loyers donc déduits uniquement sur les revenus fonciers.
    Je souhaite modifier la sci et stipuler logement gratuit pour ma fille qui a déjà 98 des parts en nue propriété.
    Cette action est elle possible?
    Dois je avant cet action louer le bien pendant 3 ans ?
    Cordialement et merci
    E Anth

  58. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Impossible de me prononcer ici…. vous comprendrez que je n’irai pas engager ma responsabilité sur des cas aussi complexe avec une seule jurisprudence récente!
    Cordialement.

  59. Julien

    Bonsoir. J’ai lu avec beaucoup d’attention tout votre article, c’est super et cela me donne de l’espoir concernant mon cas.

    Effectivement, j’ai une maison en mon nom propre pour laquelle je viens de réaliser en 2018 30000€ de travaux.

    Après calcul de ma part, il pourrait être judicieux que via une Sci créée avec mon fils, je rachète ce bien..
    Et donc que je le revende..

    J’ai dans le même temps une autre Sci pour laquelle je touche mensuellement des loyers.

    Pensez vous que je puisse risque un redressement..?

    Car clairement, on va me defalquer de l’argent sur mon revenu global et pas seulement sur mes revenus fonciers..
    Merci de votre réponse !

    Julien

  60. Corrige ton impôt

    Bonjour Phil,
    Sacré cas… je ne connais rien qui puisse vous aider. A ce niveau, un avocat fiscaliste serait surement plus compétent et à même de vous aider.
    Cordialement.

  61. phil13

    bonjour
    j’ai acquis un bien avec 2logements en 2012 et commencé les travaux de réhabilitation qui dure jusqu’à la location bail juin et mai 2018: j’ai fait beaucoup de travaux moi même et malgré des autres
    revenus foncier j’était en déficit foncier y compris en 2015 et 2016 avec 10700 déduit sur revenus global ( on peut pas faire autrement d’ailleurs ) . les impôts me redressent en contestant le fait
    de l’absence de revenus sur ces biens pas encore loués à leur connaissance; la cause est due a des fissurations apparaissant au fur et a mesure en cause la mauvaise qualité de ciment des joints de
    anglo ( mais de 1927 le début du ciment..) difficile d’effectuer les réparations avec des locataires en place .. J’ai d’ailleurs des fissures qui continuent à apparaitre et me pose problème avec le
    locataire en place; Au-delà de l’aspect technique a t on une jurisprudence concernant le délai de mise en location après travaux et au pire peut on demander que le déficit ne soit pas annulé et celui
    remonté au revenu global transformé en déficit foncier ; j’ai vu la jurisprudence conseil d’état N 400441 pour les 3 ans mais pas un délai important d’absence de location
    Merci d’avance

  62. Corrige ton impôt

    Bonjour reno,
    Très bonne question, je préfère ne pas me prononcer 😀 Si vous insistez pour solliciter le professionnel qui est en moi, il est évident que je ne peux que vous conseiller vivement d’en parler au fisc
    🙂
    Cordialement.

  63. reno

    Bonjour, et merci pour vos articles très bien écrits…

    J’ai une question:
    Que conseilleriez vous à un propriétaire qui a vendu sa defiscalisation au terme des 9 ans et a imputé son deficit sur le revenu global la derniere année?
    Vaut il mieux se manifester aux impots ou laisser courir et attendre un redressement?
    Merci!

  64. Corrige ton impôt

    Bonjour Adil,
    Je vous conseille de jeter un oeil dans la rubrique immobilier. Ensuite si vous souhaitez une étude globale, il convient de passer par un expert-comptable ou gestionnaire de patrimoine.
    Cordialement.

  65. adil

    Bonjour d’abord un grand merci pr votre site on trouve beaucoup d’informations très utiles et c’est très bien expliquer. Voilà je vous poser 2 questions dsl c pas le bon endroit mais j’ai pas trouver
    un sujet en rapport avec mes questions. Je souhaite faire un projet construction vente d’une maison que je mis en vente de suite après la fin de la construction, comment sa marche au niveau des
    impôts car je vais déclarer que c ma résidence principale ? Et si par exemple y a pas vente est ce que je peu mettre la résidence en location (je fait le choix d’emprunter sans le taux 0) ?

  66. Jack London

    Merci encore. C’est très bien vu et très précis.

    Décidément si j’ai un besoin de conseil approfondi sur ma situation personnelle je passerais par vous…

  67. Elodie

    Bonjour,
    J’ai acheté un bien en 2011 que j’ai loué des 2012. Jusqu’en 2017 nous n’avaôs Ps fait de travaux et étions en micro-foncier. En 2017, travaux (2500€) et revenus foncier sur les 6 premiers mois de
    3500€. Notre locataire quitte le logement et nous a fortement dégradé le logement. Nous décidons finalement de vendre notre logement. Ma question est : puis-je pour 2017 déclarer les revenus fonciers
    en réels pour limiter au maximum mes revenus foncier sans déclarer pour autant de déficit foncier, je précise que je n’ai plus de bien en location donc aucun revenus foncier ne sera déclarés dans les
    années à venir.

    Merci beaucoup.

  68. Virginie

    Bonsoir,
    Peut-on déduire sur la déclaration de 2019 des travaux réalisés en 2017 ?
    En effet, j’ai fait en 2017 pour 12000 € de travaux, perçus que 5000 € de loyers car apt. acheté en avril 2017, mes revenus sont faibles, du coup tout est déduit de mes revenus alors que je ne suis
    pratiquement pas imposable. L’année prochaine je n’aurai pas de travaux à déduire et du coup je vais me retrouver avec pas mal d’impôt à payer.
    Comment faire pour avoir un deficit reportable ?
    Merci d’avance,
    Virginie

  69. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Difficile d’anticiper leur réaction sur un tel cas. Vous pouvez toujours les interroger via cette démarche :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    On ne sait jamais…
    Cordialement.

  70. scrogneugneu

    Bonjour,

    Merci pour cet article . Je suis concernée par ce problème.

    J’ai un appartement (régime Robien) ,actuellement libre et en vente. La location a été arrêtée en Aout 2017 , il y a eu quelques travaux de remise en état , et ensuite , constatant une baisse des
    loyers dans la région qui diminuerait beaucoup le rendement j’ai décidé fin janvier 2018 de mettre en vente.

    Je n’ai pas imputé de déficit sur mon revenu global depuis 4 ans , mais cette année compte tenu de la vacance et des travaux je vais avoir du déficit qui va s’imputer automatiquement sur le revenu
    global puisque ce n’est pas optionnel d’après la notice des impôts. Cela m’importerait peu d’avoir ensuite un redressement sans pénalités , mais le BOFIP dit qu’il y a aussi automatiquement des
    pénalités …

    La situation se reproduira donc aussi pour les revenus 2018. Et la vente ne se fera pas en PV , donc aucun intérêt de majorer le prix d’acquisition par les déficits non utilisés.

    Est-ce qu’il ne faudrait pas joindre une note à l’administration en leur expliquant la situation et en leur demandant de mettre directement le déficit dans les déficits fonciers reportables ? Ceci
    pour éviter les pénalités (le déficit serait de 8700 euros environ, ma tranche d’imposition est de 30% , les pénalités sont de 0.4% par mois , mais s’ils ne corrigent qu’au bout de 3 ans…)

    A savoir aussi que je n’ai pas d’autres revenus fonciers pour l’instant mais que j’en aurais dans 2 ans , récupérant la pleine propriété de scpi que j’ai en nue-propriété.

    Merci par avance

  71. SOftail

    Rebonjour,

    Oui, effectivement, il faut le louer dans la foulée, MAIS je ne vois nulle part l’obligation de le louer pendant 3 ans…

    A ce stade, je pense qu’il est possible de louer le bien « un certain temps » inférieur à 3ans, et sans problème tant que l’on n’impute pas le coût des travaux sur le revenu global..
    COrdialement.

  72. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Ce n’est pas possible. La déduction des travaux est possible que s’ils sont faits afin de louer le bien. Vous ne pouvez pas déduire 15 000 € de travaux sans louer le bien dans la foulée.
    Cordialement.

  73. Softail

    Rebonjour,

    Ce que je veux dire, c’est que, selon moi, cette obligation de location ou de conservation 3 ans, n’intervient que si l’on impute un déficit foncier sur le revenu global…

    Il me semble que si vous faites des travaux qui gomment tout ou partie des revenus FONCIERS (que vous pouvez avoir sur un autre logement), il n’y a pas d’obligation de location ou de
    conservation…

    Exemple :
    Vous possedez 2 biens.
    Le premier est loué et génère des revenus fonciers de 20000€
    Le deuxième n’est pas loué, donc revenus fonciers = 0. Vous y faites 15000€ de travaux de rénovation et amélioration.
    Je pense que vous pouvez déclarer un revenu foncier de 5000 € (20000-15000) et sans obligation de louer le 2ème bien, puisque vous n’avez pas de déficit foncier à imputer de votre revenu
    global..

    Qu’en pensez vous ?
    COrdialement

  74. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A priori ça peut fonctionner…encore faut-il ajuster pil les travaux au départ du locataire et les faire bien avant pour prouver au fisc que les travaux ont été faits dans le but de louer.
    Compliqué…
    Cordialement.

  75. Softail

    Ahah ! Si je suis redressé, je vous tiendrai au courant !!!

    Sinon, la solution n’est elle pas de limiter les travaux pour seulement gommer les revenus fonciers ?

    Car si on n’importe pas de déductions pour travaux sur le revenu global, on n’a pas de nécessité de louer le bien …
    Est ce correct ??
    Merci encore

  76. Corrige ton impôt

    Bonjour Softail,
    Très bonne question…. à laquelle je n’ai pas la réponse car la jurisprudence concernait un bien vendu! Soit il en existe une autre que je ne connais pas, soit il faudra attendre que vous vous
    fassiez redressé pour le savoir!
    Cordialement.

  77. softail

    Bonjour et bravo pour vos articles qui sont d’une grande clarté.

    Question : vous parlez du cas où un bien est vendu avant les 3 ans. Mais il y a aussi le cas où le bien est conservé mais n’est pas (ou plus) mis en location…

    Exemple : M x a un premier bien qui génère 25000 € de revenus fonciers. Il achète un second bien et y fait 30000 € de travaux de rénovation ou d’amélioration. I crée donc un déficit foncier de 5000
    €…..à condition de louer ce second bien pendant 3 ans…!

    Mais si le bien en question n’est pas loué ? est ce que votre jurisprudence s’applique de la même façon ??

    Merci..

  78. a2bef

    Je reprends mon second commentaire qui ne doit pas être clair.

    Exemple : un contribuable a un déficit de 10 000€ en 2017. Celui-ci est déductible du revenu global pour l’impôt 2017.
    Le 1er janvier 2018, il vend son bien. Le fisc a intérêt à reprendre ce déficit sur le revenu global et le requalifier en déficit foncier dans la mesure où le fisc ne peut pas prévoir que le
    contribuable relouera un jour.

    Dans l’autre exemple, je partais sur le principe que le bien loué engendrait :
    – un déficit de 10 000€ sur 2015
    -un bénéfice de 6 000€ sur 2016
    -un bénéfice de 6000€ sur 2017

    En 2018, le bien est vendu.
    Le fisc requalifie le déficit sur le revenu global en déficit foncier.
    Ce déficit de 10 000€ est alors utilisable sur :
    -2016 à hauteur de 6000€
    -2017 à hauteur du reliquat soit 4 000€.

    Rien n’empêche le fisc de rectifier 2015 surtout si les revenus imposables du contribuable sont élevés sur cette seule année : par exemple 100 000€( on imagine qu’il soit d’habitude à 20 000€) soit
    un taux de 41% : la reprise serait de 41% * 10000€ = 4100€;

    En conclusion, je pense que le fisc reprendra toujours le déficit dans l’exemple 1 et parfois dans l’exemple 2.
    Dans le cas n°2, le contribuable aura intérêt à demander la rectification si le report du déficit requalifié en déficit foncier lui fait gagner quelquechose ( cas où la reprise sur 2015 serait
    inférieure aux gains cumulés 2016+2017 suite à l’imputation du report de ce déficit de 10 000€);

    Cordialement

  79. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je n’ai pas compris le second commentaire mais je reprends le premier. Pourquoi la jurisprudence l’a accepté est un mystère mais toujours est’il que ça c’est passé comme ça.
    – Bien loué en année N avec déficit de -20 000 € (dont 10 700 € enlevé sur les autres revenus).
    – Bien vendu en N+1.
    – La jurisprudence estime que les -20 000 € sont alors un déficit provisionné.
    Le contribuable a donc pu le garder 10 ans. De quoi lui laisser le temps de louer un autre bien pour utiliser le déficit.
    Cordialement.

  80. a2bef

    Je reviens sur mon commentaire précédent

    le seul cas où le déficit requalifié pourrait être utilisé est celui-ci :
    n-2 : -10 000E déficit sur revenu global
    N-1 : 6000E Bénéfice
    N : 6000E Bénéfice
    N+1 : Vente
    requalification du déficit de N-2
    Ce déficit est donc utilisable sur N+1 et N

    Par contre si situation N-2, N-1 et N est en déficit global sur ces 3 années et vente en N, tout sera perdu si le contribuable ne loue plus rien sur les 10 années qui suivent.

  81. a2bef

    J’avoue ne pas comprendre pourquoi le fisc ne reprendrait pas le déficit sur le revenu global en cas de vente. En effet si un contribuable a un seul bien loué et qu’il le vend, le déficit sur revenu
    global serait requalifié en déficit foncier. Si celui-ci ne loue plus, il perd ce déficit. Donc le fisc va logiquement procéder au redressement.

  82. RAPP

    Vous articles sont vraiment très bien écrits et très clairs !
    j’ai actuellement plusieurs problématiques avec le peu d’immobilier que nous détenons et ne manquerai pas de faire appel à vos compétences