Immobilier

Impôt et déficit foncier : faut-il vraiment louer et garder le bien trois ans?

Le traitement du déficit foncier quand on loue un bien vide est complexe et laisse la place à de nombreuses opportunités fiscales. Qui plus est, une nouvelle jurisprudence est venu changer la donne durant l’année 2017 sur un point technique : le délai de conservation obligatoire avant la cession du bien quand on bénéficie d’un déficit foncier. Une bonne nouvelle pour les investisseurs puisque la jurisprudence est venue à l’encontre des textes et laisse apparaître une nouvelle opportunité fiscale. Dans cet article, je vais vous exposer cette jurisprudence et me focaliser sur la question suivante : combien de temps doit-on conserver le bien avant de le vendre si on a bénéficié d’un gain fiscal grâce à un déficit foncier ? Une problématique qui peut concerner n’importe quel loueur d’un bien vide (Pinel ou non). Attention, je vais directement sur la partie technique. Si vous n’êtes pas familiarisé avec le déficit foncier, la façon dont il se conserve ou s’impute sur les revenus jusqu’à 10 700 € et le gain fiscal associé, je vous invite vivement à lire ce premier article en amont où j’ai expliqué en détail comment marche le déficit foncier et comment l’optimiser : Déficit foncier sur un bien loué vide – exemples et stratégies pour optimiser le gain fiscal. Une fois ces notions maîtrisées, vous pourrez profiter et comprendre pleinement ce billet.

Déficit foncier : le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier.

Pour bien comprendre l’imputation d’un déficit foncier sur un bien loué vide, il faut distinguer deux choses : revenu global et revenu foncier. Pour la suite de l’article, ce point de vocabulaire est primordial, il ne faudra pas confondre « revenu global » et « revenu foncier ».

  1 – L’imputation du déficit sur le revenu global. 
L’année où vous obtenez un déficit foncier (donc quand les charges sont supérieures aux loyers), vous avez la possibilité de l’imputer sur vos autres sources de revenus (salaires, revenus bancaires…) dans la limite de 10 700 €. Ces autre sources de revenus sont appelées « revenu global ».

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien 2 000 € par an et a 20 700 € de charges. Son déficit foncier est de -18 700 €. Il va pouvoir imputer 10 700 € sur son revenu global la première année.Son impôt va donc diminuer de 10 700 * sa tranche marginale d’imposition (TMI).
L’imputation sur le revenu global est possible uniquement l’année où le déficit est créé hors intérêts d’emprunt. Pour le déficit issu des intérêts d’emprunts et celui au-delà des -10 700 €, il est provisionné pour les années futures. 

  2 – L’imputation du déficit sur le revenu foncier.
Un déficit provisionné va se garder 10 ans. Il ne sera plus possible de l’utiliser sur le revenu global. Un déficit provisionné pourra s’imputer seulement sur un revenu foncier positif. 

Suite de l’exemple :
Mr Corrigetonimpôt a provisionné  8 000 € de déficit foncier. L’année suivante, son revenu foncier (loyers – charges) est de 0 €. Il ne pourra pas utiliser son déficit qui peut s’utiliser sur un revenu foncier positif seulement. L’année d’après son revenu foncier est de 5 000 €. Il pourra alors imputer son déficit provisionné sur son revenu foncier pour le faire passer à 0 € ! Restera alors un déficit provisionné de 3 000 € pour les années suivantes.
Le fait d’utiliser un déficit sur un revenu foncier permet d’y gagner la tranche fiscale mais aussi les prélèvements sociaux! Le gain fiscal est meilleur qu’une imputation sur le revenu global mais arrive plus tardivement.

Dans la suite de l’article, je distingue donc l’imputation sur le revenu global (revenus autres que fonciers la première année du déficit) de l’imputation sur les revenus fonciers (imputation du déficit provisionné les années suivantes). Notez bien que le terme « revenus fonciers » comprend l’ensemble des biens loués en vide. C’est important pour l’année de création du déficit si vous louez plusieurs biens; le déficit s’impute alors sur les revenus fonciers provenant des autres biens avant de s’imputer sur le revenu global.

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt loue un bien à Paris qui produit un déficit de – 10 000 € non utilisable sur le revenu global. En parallèle, le revenu foncier d’un bien loué à Marseille est de 8 000 €. Le déficit du bien de Paris va s’imputer sur le revenu foncier issu du bien loué à Marseille. Au final, le résultat foncier passe donc à 0 € et le déficit provisionné sera de 2 000 €.

Déficit foncier et obligation de conservation du bien : les points à retenir avant la jurisprudence.

Le gain fiscal procuré par un déficit foncier peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros (voir le détail dans mon article initial sur le déficit). De fait, le fisc a émis une condition à respecter pour pouvoir utiliser un déficit foncier : il faut conserver et louer le bien 3 ans. Cette phrase que l’on entend souvent lorsqu’on évoque un déficit foncier parait simple mais est en fait particulièrement technique. Soyons précis, c’est le BOI 30-20-20170901  qui codifie le déficit foncier et on peut y lire à l’alinéa 230 : « Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.»
Si vous êtes attentif, vous avez noté l’importance du texte qui précise que cette condition de conservation concerne l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global ! Il faut louer le bien 3 ans pour éviter la remise en cause du déficit uniquement pour l’année où vous l’imputez sur le revenu global donc sur vos salaires, revenus bancaires ect… dans la limite de 10 700 €. Le fait d’utiliser un déficit provisionné sur le revenu foncier quelques années plus tard n’impose pas de délai de conservation. Une fois encore, deux exemples permettront d’être parfaitement limpide.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien. La première année, il a 1 000 € de loyers et 21 700 € de charges. Il obtient un déficit foncier de 20 700 €. Il impute alors 10 700 € sur ses salaires. Etant donné qu’il a imputé un déficit foncier sur son revenu global, il doit conserver le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit pour éviter un redressement fiscal et une remise en cause du déficit.

Imaginons maintenant la suite pour l’année d’après.

Mr Corrigetonimpôt a un déficit provisionné de 10 000 € qu’il n’a pas pu utiliser en année 1. En année 2, on va prétendre que son revenu foncier imposable est de 2 000 €. Mr Corrigetonimpôt peut alors utiliser son déficit reportable pour ramener le revenu foncier à 0 € (impossible en revanche d’utiliser plus, un déficit reporté ne peut pas s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €). Il reste 8 000 € de déficit reportable et Mr a utilisé son déficit foncier sur un revenu foncier imposable.

Mr Corrigetonimpot n’a aucune obligation de conserver le bien 3 ans à partir de l’imputation de ce déficit ! C’est une imputation sur le revenu foncier et non sur le revenu global ! C’est un point primordial :
 L’obligation de conserver le bien 3 ans s’applique uniquement lorsqu’on impute un déficit sur le revenu global. Le fait d’utiliser un déficit provisionné n’engage à rien car il s’impute uniquement sur un revenu foncier.

Cette condition des 3 ans concernent donc des gens qui veulent revendre à court terme mais qui ont en général peu ou pas d’autres biens loués. En présence de plusieurs biens, il est plus rare d’avoir une imputation du déficit sur le revenu global car le déficit s’impute d’abord sur les loyers des autres biens (et donc sur un revenu foncier).

Exemple :
Mme Corrigetonimpôt loue deux biens. Le premier produit 10 000 € de loyers et 4 000 de charges déductibles soit un revenu foncier de 6 000 €. Le second fait l’objet de beaucoup de travaux. Les loyers sont de 10 000 € avec des charges déductibles de 16 000 €. Le déficit sur le second bien est de 6 000 €.
Le déficit foncier du second bien va s’imputer sur le revenu foncier imposable du premier bien. On a alors un revenu foncier imposable de 6 000 – 6 000 soit 0 €. Mr Corrigetonimpôt n’a pas eu à imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il l’a imputé sur son revenu foncier. Il n’a alors aucune obligation de conserver le bien 3 ans.

Une fois qu’on entre dans la technique, on s’aperçoit que cette obligation de conserver le bien 3 ans reste marginale et s’applique uniquement dans un cas : l’année où on utilise le déficit sur le revenu global et non foncier ! Qui plus est, certaines conditions permettent aux contribuables de vendre avant 3 ans en évitant le redressement : invalidité, licenciement et décès du partenaire de Pacs/mariage. Ce n’est pas tout : la nouvelle jurisprudence vient encore alléger cette condition restrictive des 3 ans qui va devenir de moins en moins contraignante.

Nouvelle jurisprudence : un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur !

Je vous joins le jugement final en fin d’article. Pour la petite histoire que je simplifie rapidement, un contribuable a loué un bien qui a engendré un déficit de l’ordre de 50 000 €. De fait on a assisté à une imputation du déficit sur le revenu global de 10 700 € et le solde des déficits (donc 39 300 €) ont été provisionnés.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien. Il a 10 000 € de travaux et 60 000 € de charges. Son déficit est de 50 000 €. Il impute immédiatement 10 700 € sur ses autres revenus (soit un gain fiscal de 10 700 * sa tranche d’imposition). Il conserve par ailleurs les 39 300 € pour les imputer dans le futur sur son revenu foncier (soit un gain fiscal futur de 39 300 * TMI + 39 300 * prélèvements sociaux).

Problème : le contribuable est alors tenu de conserver le bien trois ans puisqu’il impute son déficit sur le revenu global. Hors, ce dernier a vendu le bien avant le délai. Le fisc arrive alors pour procéder au redressement et annuler le déficit de 50 000 €. Le contribuable a contesté et le dossier est passé par le tribunal administratif, la Cour administrative d’appel et enfin le Conseil d’Etat qui rend la décision finale.
Le Conseil d’Etat a tranché de la manière suivante : « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location dans la période des trois ans, […], les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable« .
Formulé autrement : si vous ne respectez pas le délai de 3 ans, vous ne pouvez pas imputer le déficit sur votre revenu global mais cela ne vous empêche pas de le provisionner pour l’imputer sur le revenu foncier. Finalisons l’exemple pour voir l’aubaine que cela représente !

Exemple :
 Mr Corrigetonimpot n’a pas le droit d’imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € car il ne conserve pas le bien 3 ans. Pour autant, le Conseil d’ Etat indique qu’il peut conserver son déficit de 50 000 € et le provisionner pour l’utiliser dans les années futures sur un revenu foncier positif. Mr Corrigetonimpôt est ravi. Non seulement il évite le redressement fiscal… mais en plus il aura à terme un gain fiscal de (50 000 * TMI + 50 000 * prélèvements sociaux) !

Difficile d’y croire et pourtant…. Le conseil d’ Etat a tranché en ce sens. Reste à savoir si on peut se servir de cette opportunité dans le futur ou optimiser sa situation fiscalement via ce nouveau calcul.

Problématique : le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier.

Vous l’avez compris, on a déjà très envie de voir son déficit imputé sur le revenu foncier plutôt que sur le revenu global. En effet, le fait de défalquer 10 700 €sur le revenu global permet de gagner seulement la TMI alors qu’une imputation d’un déficit sur le revenu foncier permet de gagner TMI + prélèvements sociaux.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt est dans une tranche fiscale à 30%. Il a 10 000 € de déficit foncier.
1) Si son déficit s’impute sur le revenu global, son impôt diminue de 10 000 * 30% = 3 000 €.
2) Si son déficit s’impute sur le revenu foncier, son impôt diminue de 10 000 * (30% + 17.2% ) = 4 720 €.

Malheureusement, impossible de choisir. Le fisc applique automatiquement le déficit sur le revenu global dès qu’il en a l’occasion. Impossible d’y déroger. 
Alors comment « utiliser » la jurisprudence pour provisionner un déficit plutôt que pour l’imputer sur un revenu global ? Malheureusement, je n’ai pas de solution. Le texte n’a pas été modifié. L’article 156 du CGI précise toujours qu’il faut conserver le bien 3 ans après une imputation du déficit sur le revenu global (tout comme le bulletin officiel des finances publiques que j’ai mis en début d’article). La déclaration des revenus fonciers 2044 n’a pas changé. On doit toujours indiquer en ligne 460 la date de cession d’un immeuble qui permettra au fisc de savoir si on a tenu le délai de 3 ans ou non. 
De fait, le contribuable peut-il maintenant imputer un déficit sur le revenu global comme avant mais vendre le bien avant trois ans ? Concrètement, comme le texte n’est pas modifié on peut avoir les deux cas de figure suivants si vous imputez un déficit et vendez avant 3 ans :

 1) Le fisc ne fait rien et n’engage pas de rectification suite à la cession avant 3 ans.
 2) Le fisc engage une procédure de rectification pour recalculer votre déficit en se basant sur les textes. Cela étant, il prendrait alors le risque de voir sa proposition rejetée comme elle l’a été sur la dernière jurisprudence. Dans ce cas, le contribuable y gagnerait encore plus fiscalement (c’est un comble, il faut être contrôlé pour que l’imputation du déficit sur le revenu global se transforme en déficit reportable sur les revenus fonciers afin d’y gagner fiscalement). La seule contrepartie pour le fisc est que cette remise en cause est assimilée à une insuffisance de déclaration. Il y gagne alors 0.4% par mois sur le gain fiscal remis en cause via l’imputation des 10 700 € sur le revenu global. Une bien maigre compensation pour le fisc par rapport au gain fiscal qu’aura le contribuable en transformant ce déficit sur le revenu global en déficit sur le revenu foncier.

Cela n’engage que moi mais je vois mal le fisc engager une procédure de rectification à ce niveau. Pour autant, il en a toujours la possibilité et vous obligera alors à porter le dossier devant les tribunaux pour que vous puissiez espérer bénéficier du même traitement que la dernière jurisprudence. Malgré tout, cette jurisprudence permet quand même aux investisseurs concernés d’être particulièrement serein même en cas de cession avant 3 ans d’un bien ayant eu un déficit utilisé sur le revenu global. Soit le fisc ne fera rien, soit il émettra une proposition de rectification vous laissant une bonne chance d’avoir un gain fiscal majoré si vous contestez le redressement.

Jugement n°400441 du 26 avril 2017

34 Commentaires
  1. bravo pour ces explications qui sont très claires

  2. Problématique :
    – Logement loué en Loi Scellier depuis le 01/02/2011. L’obligation de location de 9 ans se termine au 01/02/2020.
    – Le montant de la réduction d’impôt occasionnée, uniquement, par ce logement loué en Loi Scellier, étant supérieure à l’impôt que nous devrions régler, est reporté sur la ou les années suivantes. Exemple : sur la déclaration des revenus de 2018, nous avons pu déduire le montant de réduction de 2016 et une partie de celui de 2017.
    – Questions :
    1) Peut-on envisager, en tant que propriétaires, d’habiter ce logement, courant 2020 (après les 9 années de location obligatoire)?
    2) Est-ce que l’excédent de la réduction d’impôt Loi Scellier , reportable sur la déclaration des années suivantes, nous oblige, comme pour un déficit foncier, à louer ce logement jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle d’imputation d’un déficit foncier?
    D’avance merci pour votre réponse.

  3. Cher Monsieur,
    J’ai un cas d’école pour vous !!
    J’ai acheté un appartement en 2017 pour 140000€.
    J’y ai fait 60000€ de travaux de rénovation que j’ai déduits fiscalement pour 10700€ sur le revenu global, et le reste sur des revenus fonciers que j’ai par ailleurs.

    Aujourd’hui, je vends l’appartement 20000€.
    Je devrais normalement payer le la plus value sur une base de 60000€, car la loi m’interdit de déduire une deuxième fois ces travaux.
    Sauf que le bien n’aura pas été loué 3 ans, et que le première déduction devrait être remise en cause….
    Que feriez vous à la place ??
    Merci !!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors là très bonne question… Le problème étant qu’il faut que le déficit soit requalifié pour que vous puissiez déduire les travaux de la plus-value. Je ne suis pas certain du montage mais personnellement j’essaierai ceci : j’arrêterai de reporter le déficit provisionné sur la déclaration d’impôt. De fait l’utilité fiscale n’arrivera jamais ce qui permettrait de déduire au moins cette partie de la plus-value. Après si vous envisagez de relouer un bien vide dans les années à venir, il vaut mieux continuer à reporter ce déficit car il sera utile lors des futurs loyers et le gain fiscal sera meilleur que via l’imputation lors de la plus-value.
      Dans l’idéal pour vous couvrir, il faut passer par un professionnel ou écrire au fisc pour valider avec eux la déduction d’un côté ou de l’autre.
      Cordialement.

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