Succession

Les avantages de la donation démembrée d’un bien immobilier : transmettre la nue-propriété vous fera payer beaucoup moins de droits de succession!

La donation d’un bien immobilier en démembrement est une stratégie redoutable permettant de réduire les droits de succession de manière très importante. Elle est malheureusement souvent mal expliquée ce qui amène les particuliers à se passer d’une telle optimisation fiscale. Dans cet article, je vous détaille pas à pas l’impact d’une donation en nue-propriété d’un bien immobilier afin que tout le monde comprenne bien le gain fiscal qui en résulte. Nous verrons en fin d’article les conseils pratiques et les points à maîtriser avant de se lancer dans le montage.

Rappel : Impôt lors de la transmission d’un bien immobilier aux enfants.

Pour faciliter la compréhension, nous allons prendre l’exemple d’une personne seule qui souhaite transmettre un bien immobilier de 200 000 € à son enfant unique. On déploiera la stratégie en fin d’article avec des situations différentes. Aujourd’hui, si une personne souhaite transmettre un patrimoine à son enfant, la fiscalité sera d’environ 20% après un abattement de 100 000 €.

Exemple : 
Mr Corrigetonimpot possède un bien immobilier qui vaut 200 000 € et a un enfant. En cas de décès, la fiscalité sera la suivante :
– Abattement de 100 000 € sur le patrimoine transmis : 200 000 – 100 000 = 100 000 €.
– Fiscalité d’environ 20% sur le solde : 100 000 * 20% = 20 000 €.

Dans les faits, l’impôt est légèrement inférieur à 20% car une partie du patrimoine passe d’abord à 5%, 10% et 15%. La tranche à 20% comprend le patrimoine de 15 000 € à 500 000 €. Par mesure de simplification, je garde le taux de 20% dans l’article qui est très proche de la réalité. Le barème exact figure ici : « droits des successions et donations selon le lien de parenté« .
Il se trouve que la fiscalité sur la transmission est la même en cas de donation. Si notre Mr Corrigetonimpôt souhaite éviter les 20 000 € de fiscalité sur la succession en donnant la totalité son bien aujourd’hui, cela ne permet pas d’éviter la fiscalité.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne tout le bien à son fils aujourd’hui. Le bien transmis vaut 200 000 € et le fisc applique la fiscalité sur les dons qui est la même que précédemment. Après abattement de 100 000 €, les 100 000 € restant subissent 20% d’impôt soit 20 000 € à payer.

La seule solution pour transmettre ce bien sans impôt serait de donner la moitié de la maison aujourd’hui et de transmettre l’autre lors du décès. Malheureusement, il se trouve que l’abattement de 100 000 € ne se renouvelle que tous les 15 ans.

Exemple : 
Mr Corrigetonimpôt donne la moitié du bien immobilier aujourd’hui soit 100 000 €. Grâce à l’abattement, l’enfant reçoit cette partie du bien sans impôt. Comment se passera la succession ?
– Si Mr meurt dans les 15 prochaines années.
Le patrimoine du défunt est de 100 000 € (l’autre moitié a été donnée et appartient déjà à l’enfant). L’abattement n’est pas possible car il a été utilisé pour le don. La fiscalité à payer est de 100 000 * 20% soit 20 000 €.
– Si Mr meurt dans plus de 15 ans.
Le patrimoine du défunt est de 100 000 € (toujours la moitié du bien appartenant à Mr). L’abattement est reconstitué donc l’enfant à une base imposable de 100 000 – 100 000 = 0 €. Il ne paie pas d’impôt.

Je pense que vous l’avez tous compris, aujourd’hui il est impossible de transmettre une maison de 200 000 € à un seul enfant en utilisant le don classique sans payer d’impôt. La seule et unique solution serait de donner la moitié du bien et de tenir plus de 15 ans pour que l’abattement se reconstitue. Dans l’optique d’un décès dans les 15 ans, impossible d’éviter les 20 000 € d’impôt. Nous allons voir que grâce à la donation démembrée, nous allons pouvoir contourner cette règle et permettra la transmission sans fiscalité immédiatement sans avoir besoin d’espérer un décès dans plus de 15 ans.

Donation d’un bien immobilier en nue-propriété : comment ça se passe ?

Rappelons quelques termes essentiels à maitriser pour cet article :
– Pleine propriété (PP) : fait de posséder le bien et de pouvoir en faire ce qu’on veut.
– Usufruit (Usu) : fait de pouvoir vivre dans le bien immobilier ou percevoir les loyers sans le posséder.
– Nue-propriété (NP) : fait d’être propriétaire du bien immobilier sans pouvoir en jouir.

Le schéma ci-dessus résume bien ce qu’il faut savoir. Le fait de démembrer le bien consiste à séparer la pleine-propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. L’information importante à retenir est la suivante : le nu-propriétaire possède le bien mais n’en a pas l’usage. Il va récupérer la pleine-propriété du bien lorsque l’usufruit s’éteint.

La stratégie va consister généralement pour les parents à donner la nue-propriété du bien aux enfants. En procédant ainsi, l’enfant possédera la nue-propriété au terme de la donation et l’ascendant n’aura plus que l’usufruit. Côté pratique, cela veut dire que :
– Les parents peuvent habiter dans le bien jusqu’à leur mort. S’ils souhaitent louer le bien, ils percevront les loyers.
– Les enfants possèdent le bien mais n’ont pas la main dessus. C’est seulement au décès des parents qu’ils vont recouvrer la pleine propriété.
Au-delà des aspects pratiques que je développerai à la fin, le gros avantage va se dérouler côté fiscal avec les deux points suivants qui sont essentiels :
– L’impôt sera à payer au moment de la donation de la nue-propriété.
– Au décès, il n’y a rien à payer. L’usufruit s’éteint et les enfants passent de nu-propriétaire à plein-propriétaire gratuitement.

Vous pouvez voir les choses autrement en vous disant qu’à partir du moment où une personne à la nue-propriété, elle possède le bien. L’usufruit n’a pas de valeur au décès, il « disparaît ». Il est donc impossible qu’un nu-propriétaire paie de l’impôt lorsqu’il retrouve l’usufruit du bien. Nous allons donc nous focaliser sur l’impôt à payer lors de la donation de la nue-propriété. Une fois fait, il n’y a rien d’autre à faire. En donnant la nue-propriété, vous avez déjà donné le bien et il ne figurera plus dans votre succession.

Donation de nue-propriété immobilière : combien d’impôt allez-vous payer ?

Vous connaissez déjà le barème fiscal pour les dons que j’ai évoqué en début d’article avec un lien donnant le détail selon la personne à qui vous donnez. Quand un parent donne à un enfant, il existe un abattement de 100 000 € puis la fiscalité est d’environ 20%. Le fait de donner un bien directement ou de donner un bien démembré ne change pas ce barème. L’impôt sera de 20% au-delà de 100 000 € donné. Ce qui va changer, c’est la valeur que vous donnez. En effet, en donnant la nue-propriété (et non la pleine-propriété), vous donnez une valeur moindre. C’est ce point précis qui va permettre de diminuer l’impôt.

Pour évaluer la valeur de la nue-propriété, le fisc impose de se fier au barème codifié à l’article 669 du Code général des impôts. Vous trouverez le barème ci-dessous.

C’est un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier (donc ici de la personne qui fait le don). J’ai expliqué en détail son fonctionnement ici : « valeur fiscale et économique de l’usufruit/nue-propriété : comment ça marche ?« . La valeur de la nue-propriété donnée sera donc un pourcentage de la valeur du bien donné dépendant de l’âge de l’usufruitier. Prenons un exemple pour y voir plus clair.

Exemple :
 Mr Corrigetonimpôt possède un bien de 200 000 €. Il a 59 ans et fait le choix de donner la nue-propriété à son enfant.
1) D’après le barème des impôts, l’usufruitier (Mr Corrigetonimpôt) à 59 ans et possèdera alors « fiscalement » 50% du bien.
2) De fait, la nue-propriété vaut la contrepartie soit 50%. En donnant la nue-propriété, le fisc considère que le contribuable donne « fiscalement » 50% du bien.
Dans un tel cas, le fait de donner un bien de 200 000 € en NP équivaut à faire un don de 200 000 * 50% soit 100 000 €.  Mr utilisera son abattement de 100 000 € et ne sera pas imposé.

On le comprend rapidement, plus on s’y prend tôt, plus on a de chances de minimiser l’impôt sur la donation. On peut reprendre le même cas en changeant l’âge du donateur.

Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété de son bien immobilier à son enfant. Le bien vaut 200 000 € et Mr  a 69 ans.
D’après le barème, la nue-propriété donnée vaut 60%. Cela équivaut donc à un don de 60% * 200 000 = 120 000 €. Mr Corrigetonimpôt va utiliser son abattement « parent-enfant » de 100 000 € mais devra payer l’impôt sur les 20 000 € restants. La donation de cette maison en nue-propriété va cette fois couter environ 20 000 * 20% soit 4 000 € d’impôt.

Le don en nue-propriété va donc engendrer de l’impôt si et seulement si la valeur de la nue-propriété au moment où vous faites la donation dépasse l’abattement de 100 000 €. Le fisc appliquera un abattement selon votre âge pour déterminer la valeur de la NP transmise et imposée. La stratégie reste très intéressante même si la valeur dépasse l’abattement car vous ne serez imposé que sur le solde.

Comment est géré le bien démembré lors de la succession ? Quel est le gain fiscal?

Comme je l’ai déjà écrit, le fait d’avoir donné la nue-propriété suffit. Que la succession intervienne un an après ou 25 ans après ne change rien. Le bien a été donné et ne figurera pas dans la succession. Le gain fiscal par rapport à une donation classique vient du fait que l’usufruit est « transmis » gratuitement sans engendrer de fiscalité ni imputer l’abattement de 100 000 €. On a un effet de levier du fait du barème : plus vous vous y prenez tôt, plus l’usufruit transmis gratuitement au terme est important. Je peux finaliser le tout premier exemple pris au début de l’article. Nous avions vu qu’il était impossible pour un parent de transmettre immédiatement un bien immobilier de 200 000 € à un enfant sans engendrer de fiscalité. La seule solution était d’attendre 15 ans. Avec le don démembré, c’est possible.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété d’un bien immobilier de 200 000 e à 59 ans à son enfant.
1) D’après le barème, le fisc estime le don à 50% soit un don de 200 000 * 50% = 100 000 €.
2) Grâce à l’abattement de 100 000 €, l’enfant peut recevoir la nue-propriété de la maison estimée à 100 000 € sans impôt.

Que se passera-t-il si la succession de Mr arrive demain ?
L’abattement de 100 000 € n’est pas encore disponible (il se renouvelle dans 15 ans). Cela étant, l’usufruit de la maison s’éteint. Cela ne fait pas partie de la succession car le propriétaire est déjà l’enfant. Il retrouve la pleine-propriété gratuitement. 

On a bien réussi à transmettre un bien de 200 000 € sans impôt et sans délai grâce au don démembré. Ici, Mr s’y est pris tôt ce qui fait qu’on a un effet de levier de 50% (valeur de l’usufruit transmise gratuitement). J’ai pris un exemple simple avec seulement un parent et un enfant mais on peut décupler ce schéma et transmettre rapidement beaucoup de patrimoine immobilier en présence des deux parents et de plusieurs enfants car l’abattement de 100 000 € pour dons est disponible par parent et par enfant. Je vous détaille un nouvel exemple et vous donne quelques résultats rapides de gain fiscal ci-après.

Exemple : Un couple de moins de 69 ans avec 3 enfants peut transmettre 1 000 000 € sans impôt.
Mr et Mme ont 65 ans et 3 enfants. Ils envisagent le don en nue-propriété. Avec cette stratégie, ils peuvent donner l’équivalent de 1 000 000 € de biens immobiliers aujourd’hui sans encombre ! Imaginons que le couple possède un bien estimé à ce prix (50% possédé par Mr et 50% par Mme).
1) Mr donne sa part de maison en nue-propriété aux trois enfants. A son âge, la nue-propriété est estimée à 60% ce qui donne un don total de 500 000 * 60% = 300 000 €. Comme il a un abattement de 100 000 € par enfant, il peut donner la nue-propriété de sa part (estimée à 300 000 €) aux 3 enfants sans fiscalité.
2) Même schéma pour Mme. Sa part de maison vaut 500 000 € soit une valeur en nue-propriété estimée à 300 000 €. Elle a aussi 3 abattements de 100 000 € donc elle peut donner la nue-propriété sans impôt.
3) Ce bien n’apparaitra pas dans la succession, il est d’ores et déjà transmis. Au premier décès, les enfants auront la moitié du bien en pleine-propritété et ils auront la seconde moitié au second décès.
Quel est le véritable gain fiscal de cette opération ? Le couple a réussi à transmettre 400 000 € « gratuitement » sans impôt. Cela correspond à la valeur de l’usufruit (40% du bien) qui n’est pas taxée dans cette opération. Le gain fiscal est de l’ordre de 400 000 * 20% = 80 000 € d’impôt en moins !  Qui plus est, le couple a pris date pour les abattements de 100 000 € qui seront renouvelés dans 15 ans.

Sur la même méthode, on peut retenir que :
– Un couple de moins de 59 ans avec 2 enfants peut transmettre jusqu’à 800 000 € de patrimoine immobilier en démembrement avec un gain fiscal de 80 000 €.
– Un couple de moins de 59 ans avec 3 enfants peut transmettre jusqu’à 1 200 000 € de patrimoine immobilier avec une économie de 120 000 €.
– Un couple de moins de 79 ans avec 2 enfants peut donner jusqu’à 570 000 € avec un gain fiscal de 34 000 €.
Etc…

La donation démembrée est donc idéale pour optimiser la fiscalité et transmettre son patrimoine immobilier de la meilleure manière possible. En revanche, cette opportunité présente plusieurs contraintes qu’il est nécessaire d’identifier avant de se lancer. Ces contraintes font qu’on réserve souvent le don démembré aux biens que l’on souhaite garder dans la famille.

Donation démembrée : faut-il aller chez notaire ? Quid des travaux ? Gestion en cas de vente etc… ?

La donation démembrée équivaut à vous séparer de votre patrimoine. Il convient de donc de s’y lancer après réflexion. A mon sens, c’est la problématique que vous devez bien cerner avant de vous lancer : vous ne posséderez plus le bien. L’usufruit vous permet d’habiter le bien ou de le louer mais il faudra l’accord des nus propriétaires (vos enfants) pour toute décision… notamment pour vendre ! La cession reste bien entendu possible si tout le monde est d’accord mais vous rencontrerez alors un autre problème. Sur le prix de vente, vous ne percevrez que la valeur de l’usufruit. Comme il se trouve que l’usufruit diminue avec l’âge, vous ne pourrez plus compter sur le fruit de la vente en cas de besoin.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a donné la nue-propriété d’un bien de 200 000 € à son fils à 59 ans. Finalement, ils décident conjointement de vendre ce bien 25 ans après. Au moment de la vente, Mr Corrigetonimpôt usufruitier à 84 ans. L’usufruit vaut donc 20% ce qui fait que Mr recevra seulement 200 000 * 20% soit 40 000 € en supposant qu’ils vendent à ce prix (Mr aura 20% du prix de vente et le nu-propriétaire les 80% restants).

C’est pour cette raison qu’on conseille toujours de donner en démembrement sur un bien de famille qu’on souhaite transmettre ou sur un patrimoine immobilier dont on n’est certain de pouvoir se passer. Il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté.

Au-delà de ça, le notaire est obligatoire. Cela engendrera des frais mais qui seront largement compensé par le gain fiscal que nous avons vu. Notez qu’en cas de fiscalité à payer sur la donation, vous pouvez tout à fait la prendre en charge à la place de vos enfants sans impact (ce qui revient à leur donner un peu plus que l’abattement sans impôt). Enfin, il faudra l’accord du nu-propriétaire pour les gros travaux (l’usufruitier doit par défaut payer les petits travaux, la taxe foncière…). Sachez qu’un notaire compétent vous proposera de rédiger une convention de démembrement. Cette dernière précisera clairement les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Une convention bien rédigée vous permettra de garder la main sur votre bien immobilier dans la mesure du possible en précisant par exemple que la décision reste à l’usufruitier pour les travaux.


81 Commentaires
  1. Bonjour,
    je vais avoir 70 ans en fin d’année alors je crois qu’il est temps que je fasse le nécessaire afin de réduire les frais de successions à mon fils unique.
    Vu mon age, je pense à une donation démembrée.
    mais qui évalue la valeur de ma maison. Un notaire ? une agence immobilière ?
    Et quels dont les frais de notaire ?
    Merci par avance pour votre réponse et merci aussi de vos conseils et exemples clairs nets et précis
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous pouvez faire plusieurs évaluations si vous le souhaitez (le notaire peut l’évaluer mais les frais de ce dernier dépendent de la valeur de la maison…). Vous pouvez aussi lire mes articles sur l’assurance-vie.
      Cordialement.

  2. bonjour, nous sommes un couple marié de 58 ans. Notre fils unique a 26 ans, il est résident irlandais et vit et travaille pour l’instant à Galway. Nous nous interrogeons sur la meilleure façon d’anticiper notre succession. En clair, nous avons étudié plusieurs cas:
    – faire donations légales de 263730 euros afin que notre fils puisse acheter a son nom un appartement à PARIS dans la perspective ou il y reviendrait (échéance non déterminée),
    – faire le don en nue propriété de notre maison principale en province à notre fils (en sachant qu’elle est estimée à 350000 euros, que nous ne sommes pas surs d’y rester, et que nous souhaitons déménager et acheter un bien d’une valeur identique ou légèrement supérieure)
    – nous avons des retraites correctes et disposons de petites assurances vies et des produits de placements classiques.
    Au regard de ce que nous avons lu concernant les cas pratiques cités, que nous conseilleriez vous de faire des maintenant?
    merci d’avance pour votre réponse;

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Impossible de m’avancer sur une telle situation. Il faudrait faire une étude globale en prenant en compte vos objectifs, le patrimoine, l’âge, le régime matrimonial etc…. Un bon gestionnaire de patrimoine devrait pouvoir vous aider.
      Cordialement.

  3. Bonjour,
    Nous sommes un couple propriétaire d’un appartement. Si nous en donnons la nue-propriété à nos deux enfants. A la mort du second d’entre nous, si nos enfants souhaitent vendre cet appartement devront-ils payer une plus-value…qui risque d’être plus coûteuse que le gain obtenu par la donation ? Dans une donation de nue-propriété (des 2 parents aux 2 enfants dans notre cas) doit-on déduire 20 % pour le premier décès parceque le survivant va y habiter ? Merci de vos réponses.

  4. Bonjour,
    Avant toute chose, merci pour cet article très clair ainsi que pour les compléments très précis apportés au gré des différentes réponses aux questions posées par vos lecteurs… dont je fais désormais partie!
    Je vous expose ma situation: mon père est veuf et âgé de 75 ans. Je suis son unique enfant. Il envisage actuellement l’achat d’une maison d’une valeur de 280K€. Je précise que cette maison deviendra sa résidence principale, qu’il n’a par ailleurs aucun autre bien immobilier et que sur les 280K€ il en apportera 210 et moi 70.
    Quelle est selon vous la meilleure des solutions pour optimiser sa succession dans la mesure où je suis son seul héritier?
    1 – Acheter la maison à 2 en précisant sur l’acte notarié qu’il achète l’usufruit pour 84K€ + 64% de la nue propriété pour 126K€ et que moi j’achète 36% de la nue propriété pour 70K€ PUIS me transmettre sa part de nue propriété (126K€) ?
    2 – Me faire un don familial de sommes d’argent de 31865€ + un don manuel de 94135€ (total: 126K€) PUIS acheter la maison à 2 en précisant sur l’acte notarié qu’il achète l’usufruit pour 84K€ et que moi j’achète la nue propriété pour 196K€?
    3 – Autre chose?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  5. Bonjour,
    Je possède seul en pleine propriété un appartement de 800000€. Ayant 59 ans, la nue propriété vaut 400000€.
    J’ai 3 enfants auxquels je souhaite faire une donation partage (partage pour figer la valeur du bien).
    Si je donne comme c’est possible 100000€ par enfant, ils (et moi aussi) vont se retrouver en indivision et comme je l’ai lu quelque part, il est possible que le fisc considère qu’une telle donation n’est pas une donation partage, puisqu’il n’y a pas de partage en l’occurrence.
    Donc je soumet à votre sagacité mon analyse et mes questions:
    Cas 1, le plus sympathique, je décède dans plus de 15 ans et le fisc reconnait la donation partage : succession = 100000€, donc avec l’abattement pas d’impôt .
    Cas 2, encore favorable, je décède dans plus de 15 ans mais le fisc ne reconnait la donation partage qui est requalifiée en donation : Si j’ai bien compris, dans ce cas, réévaluation de la nue propriété qui après 75 ans vaut au minimum 60% soit 480000€ minimum si la valeur du bien n’a pas changé, soit après déduction de l’abattement de la donation, 180000€, donc pas d’impôt avec le second abattement.
    Cas 3, pas terrible, je décède dans moins de 15 ans et le fisc reconnait la donation partage. Succession=100000€, imposition sur 33000€ par enfant. Cela reste vrai même si l’appartement à pris de la valeur.
    Cas 4, le plus défavorable, je décède dans moins de 15 ans et le fisc requalifie la donation partage en donation. Là c’est un peu flou pour moi, mais je suppose la situation suivante si l’appartement à pris de la valeur (+20%) soit 960000€ : réévaluation de la nue propriété soit 480000€, après déduction des 100000€/enfants de la donation on obtient 180000€ soit une imposition sur 60000€ par enfant. Si la valeur de l’appartement n’a pas changé, la requalification de la donation n’a pas d’effet, impôt sur 33000€/enfant.
    J’ai été un peu long, mais mes questions sont les suivantes:
    – la requalification de la donation est elle probable dans ce cas de figure ?
    – l’analyse ci-dessus est elle correcte ?
    – aurais-je intérêt à mettre ce bien dans une SCI, ce qui permettrai si j’ai compris d’éviter cette requalification avec peut-être d’autres avantages ?
    – où bien y a t’il une autre solution plus avantageuse ?
    Merci de votre réponse et bravo pour vos interventions toujours pertinentes

  6. bonjour,
    Nous avons 1 seule fille, nous envisageons de lui donner la nue propriété de 2 biens en location, elle veut monter une entreprise, que peut-il se passer en cas de défaillance de son entreprise par rapport à la nue propriété ?
    Merci pour cet article très clair.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je ne sais pas trop… il faudra de toute manière votre accord pour vente. Après je ne sais pas si des créanciers peuvent saisir la NP. A voir selon la forme juridique de la société créée.
      Cordialement.

  7. Merci pour cet article. La donation avec démembrement d’un appartement peut-elle se faire entre une tante veuve et ses 2 nièces ? Même si celle-ci est âgée de 82 ans, ce qui donne une valeur de 80% pour la nue propriété, avec le taux de 60% de droit, cela reste mieux que rien. Confirmez-vous qu’à son décès rien ne soit à payer ? Enfin, une des nièces peut-elle habiter l’appartement en réglant un loyer ? Je vous remercie,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui effectivement, ça réduira un peu les droits (il me semble que le taux nièce est inférieur à 60% quand même). Pour aller au bout du montage, la tante peut même payer les droits de donation sans être retaxé dessus à nouveau ce qui équivaut à un don non fiscalisé importante.
      Cordialement.

  8. Bonjour, mes parents souhaitent faire une donation partage de la maison familiale à 3 enfants sur 4, et le 4ème aura sa part au décès des parents, sachant qu’il souhaite vendre sa part. Sur la 4ème part mes parents y vivraient. Le réaménagement de cette part pour qu’ils puissent y vivre devrait se faire après la donation aux 3 premiers. S’il y a vente après leurs décès, le montant des travaux engagés pourrait il etre reversé aux 3 premiers qui ont financé ses travaux ?

  9. Bonjour
    Très belle article clair et les exemples sont un vrai plus.
    Question relative au dernier exemple.
    Que se passe t il si on constate une plus value du bien demembré au moment de sa vente.
    Quelle fiscalite ? Pouvez vous me donner un exemple.
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Très bonne question, je vous avoue que je n’ai plus les normes en tête car je ne l’ai pas vu depuis un moment (retient t’on la valeur en PP ou en NP pour le départ etc…). Je n’ai pas encore écrit sur le sujet. Vous devriez trouver votre bonheur via google, il faut se focaliser sur la date de départ et le montant retenu pour le calcul de la PV.
      Cordialement.

  10. Bonjour, mon mari et moi souhaitons faire une donation à nos 2 enfants. Nous souhaitons leur donner les 2 appartements dont nous sommes propriétaires bailleurs, par une donation en nue-propriété. Le souci est que les 2 appartements n’ont pas la même valeur! Comment faire pour ne favoriser ni léser personne? MERCI

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut voir avec le notaire qui vous donnera surement des solutions… donner 50/50 sur chaque bien, compenser par un don d’argent pour celui qui a un bien inférieur etc…. il faudra aussi envisager la donation partage pour éviter tout conflit. Bref, je recommande le professionnel!
      Cordialement.

  11. Bonjour,
    Je suis en indivision avec mon enfant mineure dans notre résidence principale suite au décès de mon épouse.
    J’envisage de donner à mon enfant la nue propriété de ma part dans notre appartement et d’en garder l’usufruit comme je l’ai fait pour la part de mon épouse.
    J’ai lu, sans vraiment comprendre que dans ce cas il vaudrait mieux passer par une sci.
    Pourriez-vous décrire le processus qui, si j’ai bien compris allègerait la note fiscale lors de la succesion.
    Merci par avance de votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il existe des montages différents avec les SCI pour des très gros patrimoine. Si vous avez seulement ce bien avec un peu de liquidités, la donation en nue-pro suffit amplement.
      Cordialement.

  12. Bonjour!
    Pourriez vous me renseigner svp pour mon cas , ma maman possède un bien immobilier avec les enfants de son défend mari elle en possède 5/8 du bien estimé à 240 k€, elle voudrais me faire une donation de son vivant pour sa part de nue-propriété de 90 k€ La question est est-ce que c’est possible de faire une donation d’une part du bien qu’on a pas la pleine propriété et à combien s’élèvent les frais de notaire dans ce cas . Est ce que le % pour les frais de notaire on se base sur le prix du bien ou la valeur de la donation .
    Je vous remercie par avance

  13. Bonjour,
    Merci pour cette page très instructive.
    Je suis de nationalité suisse et installé en France depuis 6 mois ; j’ai toujours vécu en Suisse jusqu’à ce moment. Mes parents ont réglé toute leur succession en 2011 (acte notarié) en donnant à leurs héritiers, 2 seuls enfants du couple (ma sœur et moi) la totalité de la nue-propriété à titre gratuit de leurs biens immobiliers tous situés en Suisse, à raison de 50% pour chacun. Ils ont payé tous les frais afférents à ce moment là. Ils ont gardé l’usufruit viager au dernier survivant du couple ; ils sont mariés, pas d’autres enfants de premier lit etc. Nous sommes donc propriétaires indivis ma soeur et moi au vu du cadastre suisse.
    Cela suffit-il à écarter l’impôt de succession comme indiqué dans vos exemples au décès du dernier de mes parents usufruitier ? En effet, l’acte passé en Suisse à l’époque ne pouvait bien évidemment donner lieu à aucun impôt en France puisque nous avions aucun lien avec ce pays à ce moment (cf. art. 751 CGI).
    Merci 🙂

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur un tel cas, il faut un notaire qui maitrise le droit français ET suisse en étudiant les conventions entre pays.
      Cordialement.

  14. bonjour
    mon frere a acheté la maison de nos parents en nu propriétéet et les parents l usufruit les meubles sont ils compris,,? merci de votre réponce

  15. Bonjour,

    Je suis associé avec mon frère à hauteur de 50% d’une sci familiale.
    -La sci possède plusieurs bien
    -La sci à acheté en 2014 un bien de 120.000€.
    -A ce jour la sci veux céder ce bien à titre gratuit sans plus value à un des associé.
    Je voulais savoir combien doit-je payer les frais de notaire
    -Je voulais savoir également si il avait d’autre frais à payer autre que celui du notaire.
    merci de votre réponse
    Bernard

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur un tel montage, je vous conseille de consulter directement un professionnel.
      Cordialement.

    • La donation par une SCI est contraire à son intérêt social et encours une fiscalité à 60 % … Les frais de notaires seront accessoire à côté de cet impôt.
      Rodolphe

  16. Je félicite le rédacteur de cet article sur les donations car il est complet et précis

  17. Je veut faire une donation de ma maison à ma fille et mon fils légitime a qui j’avais promis cette maison le problème est qu’il y a un troisième enfant non reconnue es que j’ai une solution.

  18. Bonjour,
    Je suis nue propriétaire d’une maison à rénover depuis 2015. La maison était louée et mon père USUFRUITIER recevait les loyers. Depuis le mois de mai cette année les locataires sont partis et mon
    père me demande de faire faire les gros travaux car il a déjà fait ses papiers et s’il les faisait m’avantagerai par rapport à mes sœurs. De très gros travaux sont à prévoir : isolation ; réfection
    complète des sols; électricité ; plomberie ; menuiserie ; plomberie ; toiture ; ouverture….
    Les locataires n’ont jamais voulu que mon père fassent des travaux pour ne pas payer plus (200€ par mois).
    Il ne veut pas repasser chez le notaire pour que je devienne entièrement propriétaire car cela coûterait 8000 €.
    Mon père veut par la suite me laisser les loyers pour que je puisse rembourser l’emprunt.
    Cela signifie que je devrait déclarer ses loyers. Comment cela se passe fiscalement ? Avons-nous le droit ?
    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement,

  19. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il y’a un abattement de 31 865 € pour les petits enfants avant application du même barème (environ 20%).
    Cordialement.

  20. puis faire une donation a mon petit fils au detriment de mon fils etant donne qu il abuse concernant ma liquidite quel serait dans cette possibilite les charges fiscales indues a envisager pour info
    mon petit fils est age de 18 ans merci a vous

  21. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    J’ai bien peur que non, on ne peut déduire des charges que sur un bien qu’on loue.
    Cordialement.

  22. Bonjour,
    Le nu-propriétaire peut-il réaliser des travaux de chauffage, d’électricité ( remise aux normes) à sa charge et les déduire des ses revenus dans un second temps.
    Merci par avance pour votre retour.
    Cordialement.

  23. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A priori, je ne vois pas ce qui vous en empêche puisque la partie donnée est à vous. A voir avec le notaire mais je pense qu’il validera le schéma.
    Cordialement.

  24. j’ai fait donation en nue-propriété de la quasi totalité de mon patrimoine à mes 2 filles. il me reste 2 appartements en indivision avec mon ex-femme. mon notaire m’a dit qu’il était possible de
    faire donation à nos 2 filles de ces 2 appartements tout en restant en indivision. mon ex refuse catégoriquement même si le partage revient beaucoup plus cher que la donation compte tenu des
    abattements. est il possible que je fasse donation TOTALE à mes filles pour que mon ex soit en indivision avec nos filles et plus avec moi. je connais les « risques » : perte d’usufruit, mais les
    risques sont calculés.

  25. Merci pour ce complément … Je vais réfléchir

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Stéphane : c’est tout à fait possible. Le fisc a d’ailleurs mis en place des droits à payer entre conjoint sur les donations pour éviter de trop maximiser cette stratégie. Cela étant, un abattement
    de 80 000 € existe avant imposition. Je pense donc que vous pouvez donner une partie de la maison à Mme (il y’aura un impôt si ça dépasse 80 k euros) et elle donnera ensuite la NP. Attention
    cependant, il faudra un délai entre les deux pour éviter l’abus de droit. Ca me semble faisable mais à valider avec un notaire.
    @dgrenier : je vous ai exposé les problèmes que j’y voyais. Si vous êtes certain que votre fille vous assistera si besoin et/ou ne pas avoir besoin de fonds à l’avenir (deux aspects dans lesquels mes
    mauvaises expériences font que je vous conseille de bien y réfléchir), le don en NP est envisageable. La clause d’exclusion est une bonne chose mais on a toujours des problèmes pratiques (même si
    votre fille veut bien vous aider ou vendre et vous aider et fais ce qu’elle veut, la vie de couple fait que ça peut peser si Mr n’est pas d’accord ou si autre projet ou etc….).
    Cordialement.

  27. Sommes nous jamais sur de l’avenir et du comportement des gens que nous croyons connaître ? Je pense connaître ma fille et être tranquille … Pour le reste ? Mon notaire me disait souvent que l’on
    ne connaît les gens que lorsque l’on connaît leurs rapports à l’argent.
    L’introduction de la clause d’exclusion de la communauté (celle de ma fille) dans la donation devrait en théorie régler le problème d’un éventuel conflit avec mon gendre. Mais quelles sont tous les
    autres cas de figures possible ?
    Votre article a refroidi un peu mon ardeur ! Un réflexion s’impose.

  28. Bonjour

    Je suis marie sous le regime de la communauté, je possede une maison enpleine propriete depuis bien longtemps avant mon matiage
    j ai déjà épuisé les 100 milles euros d’abattement
    Pensez vous qu il soit possible de
    donnez la nu propriete d une partie de la maison a ma femme afin qu elle puisse les retransmettre a mon fils ultérieurement ( de son cote elle bénéficie tjs de l’abattement des 100 milles euros)
    ?
    Et donner de mon cote l autre partie de la nue propriete en payant des frais

    Merci pour vos reponses et vos article tres clair

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Mes mots sont peut-être un peu fort mais sur le fond je maintiens ma recommandation.
    Je vous le déconseille car vous pourriez être amené à avoir besoin de liquidités dans le futur. Je ne vous le souhaite pas mais imaginons que comme bon nombre de personnes vous veniez à avoir besoin
    de faire des travaux dans la maison pour l’adapter (en cas de handicap par exemple). Pire encore, si vous veniez à avoir des frais maladies importants ou qu’il faille payer une maison de retraite?
    Bref, ce sont des scénarios catastrophes mais qui sont malheureusement fréquents. Dans un tel cas, la vente de votre maison ne vous rapportera quasi-rien car votre usufruit aura baissé de valeur.
    Vous dépendrez entièrement du bon vouloir de votre fille (je suppose que vous n’avez rien à côté comme vous l’indiquez) et on voit hélas beaucoup de situations compliquées à ce niveau également
    (conflit avec le gendre etc…).
    Bref, si vous êtes certain de votre protection future, le don est envisageable mais me concernant et vu le nombre de situation désagréables que j’ai côtoyé, je déconseille ce schéma comme le ferait
    bon nombre de professionnels si vous n’avez rien à côté.
    Cordialement.

    • marie-christi BON

      après succession , j’ai racheté les parts des indivisaires et suis propriétaire de la maison de ma mère d’une valeur de 30 000 €. Quelle st la meilleure solution à envisager pour que ma fille l’habite . dis-je lui demander un loyer ? quelles seraient les charges déductibles? dois-je lui faire donation du bien? les travaux seront-ils déductibles(chauffage à changer pour installation d’un poêle à bois par exemple). et pour qui, elle ou moi?
      que se passe t-il si je ne demande pas de loyer mais qu’en contrepartie elle paie les charges et les travaux?
      je vous remercie

  30. Bonjour,
    Je compte justement procéder à la donation de ma résidence principale à ma fille unique d’ici à la fin de cette année. Avec mon épouse (65 et 60 ans) nous gardons l’usufruit et ma fille aura la
    nue-propriété. Je note que vous dites « qu’il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté ». C’est mon cas et je ne vois
    pas où est la stupidité ?
    Merci de votre retour.

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