Immobilier, Travaux - Déficit foncier

Locatif et impôt : faut-il faire des travaux en 2019 ou 2020 avec le prélèvement à la source? Calculs, exemples et stratégies pour optimiser vos déficits fonciers.

Avec l’année blanche et la mise en place du prélèvement à la source, les investisseurs immobiliers sont confrontés à une problématique de taille : faut-il faire des travaux en 2019 ou les reporter en 2020 ? Une question qui concerne tous ceux qui louent un bien immobilier vide (de manière normale mais aussi en Pinel, Scellier, Duflot…). Le gouvernement a mis en place un fonctionnement fiscal spécifique pour les travaux effectués en 2019 suite au prélèvement à la source.
Je vais vous expliquer en détail le traitement fiscal des travaux depuis l’année blanche et lors du passage au prélèvement à la source en 2019 à travers cet article qui sera très technique. On pourra alors étudier et comprendre les stratégies d’optimisation dans un second point ; on abordera des cas courants pour en tirer quatre conseils globaux qui permettront d’aider un maximum de personnes. Le but étant de faire les meilleurs choix possibles pour 2019 et 2020; je suis obligé malgré tout d’expliquer l’impact de 2018 pour la compréhension. 

Les points techniques à maîtriser pour comprendre le traitement des travaux par les impôts en 2019.

Pour comprendre et profiter pleinement de ce billet, vous devez maîtriser ces notions que j’ai déjà détaillées dans des articles annexes :

1) En mai 2019, on a fait une déclaration d’impôt des revenus 2018 exactement comme les années précédentes. Le fisc a calculé l’impôt provenant des salaires/loyers et l’a annulé car c’est une année blanche via le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). En revanche, il a calculé la fiscalité provenant des revenus exceptionnels (revenus de placement, plus-values, primes…) et vous a réclamé l’impôt sur ces revenus exceptionnels. Voir année blanche : faut ’il faire une déclaration d’impôt ?

2) Si un loueur immobilier a plus de charges que de loyers suite à des gros travaux, le déficit s’impute dans la limite de 10 700 € sur les autres revenus appelés revenus globaux (soit un gain fiscal à la tranche marginale d’imposition TMI). Au-delà de -10 700 €, le déficit est provisionné et s’imputera les années suivantes uniquement sur un revenu foncier positif (soit un gain fiscal à la TMI mais aussi aux prélèvements sociaux). Voir  impôt et déficit foncier : calculs, exemples et stratégies.

3) Il faudra bien différencier dans cet article les notions de revenu foncier, revenus globaux et revenus exceptionnels que j’ai surlignées ci-dessus. Attention à ne pas les confondre.

Quelles sont les déductions d’impôts prévues pour les travaux réalisés en 2019 ?

Le gouvernement a eu la bien étrange idée de lier les années 2018 et 2019 pour le traitement des travaux. Le prélèvement à la source et l’année blanche iront de pair avec les règles suivantes concernant la déduction des travaux sur vos loyers :

1)  les travaux réalisés en 2018 seront entièrement déduits des revenus fonciers de 2018.
2) les travaux réalisés en 2018 seront aussi déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%.
3) les travaux réalisés en 2019 seront déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50% seulement.

Rien ne vaut un bon exemple pour y voir plus clair. Je prends un contribuable qui a 20 000 € de travaux à faire. Voyons ce qui se passe selon qu’il les fasse en 2018 ou 2019.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt doit faire 20 000 € de travaux sur un bien loué vide.
– Cas 1 : il choisit de tout faire en 2018. Il aura une déduction de 20 000 € sur les revenus fonciers de 2018 et une déduction de 20 000*50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.
– Cas 2 : il choisit de tout faire en 2019. Il aura une déduction de 20 000 € * 50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.
– Cas 3 : il fait 10 000 € en 2018 et 10 000 € en 2019. Il aura une déduction de 10 000 € sur les revenus fonciers de 2018. En 2019, il aura une déduction de 10 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 50% (travaux de 2019) soit 10 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.

C’est la première règle à connaître qui vient changer la donne : l’imputation des déductions se fait à 150% pour les travaux de 2018 et à 50% pour ceux de 2019. Le fisc prévoit de l’appliquer sur les « travaux non urgents ». De fait, il va falloir finir la lecture de cet article puis je vous conseille de lire mon second billet sur les travaux urgents qui seront traités différemments (idem pour ceux qui achètent un bien en 2019, la fiscalité sera la même que les travaux urgents) : Impôt et location en 2019 : le cas particulier des travaux urgents avec l’impôt à la source.

Ne faites pas l’erreur de penser qu’il suffit de faire le total des déductions pour trouver la meilleure solution. En effet, on a très envie de penser que le cas 1 est le meilleur car on a une déduction totale de 30 000 € contre 10 000 € dans le cas 2 et 20 000 € dans le cas 3. On voit apparaître dans le cas 1 cette fameuse maxime que j’entends tous les jours « faire des travaux en 2018 permet d’avoir 150% de déductions, c’est super » ! Si seulement…Rappelez-vous bien que les déductions sur les revenus 2018 se sont faites en plein dans l’année blanche. De fait, elles peuvent être utiles ou complètement inutiles selon la situation du contribuable. On va assister à des situations où le cas 1 est une très mauvaise idée et d’autres où cela va être pertinent. Pour juger de la meilleure date pour faire vos travaux, il faut étudier une seconde règle : quel gain fiscal vont procurer les déductions des travaux sur les revenus 2018 de l’année blanche.

Déduction des travaux réalisés en 2018 : quel est le gain fiscal? Sont-elles perdues?

Pour les travaux déduits sur les revenus de 2019, cela ne pose pas de problème car on ne sera plus dans l’année blanche. La déduction permettra d’économiser comme aujourd’hui :
– soit l’impôt (selon la tranche marginale d’imposition) et les prélèvements sociaux (17.2%) si les travaux s’imputent sur les loyers ou si la déduction aboutie à un déficit reportable.
– soit l’impôt seulement selon la TMI si les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

En revanche, le second aspect technique à maitriser pour comprendre l’article concerne la déduction des travaux sur les revenus de 2018 ! Exceptionnellement, les calculs étaient différents : il va falloir que nous différencions les déductions inutiles (qui n’ont aucun impact sur l’impôt) de celles utiles (qui permettent de baisser l’impôt). Vous pouvez retenir que le traitement fiscal était le suivant durant la fameuse année blanche :

1- Si vous avez un revenu foncier positif et que vos travaux 2018 s’imputent dessus, la déduction est inutile : gain fiscal de 0 €.
2- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux entre 0 € et -10 700 € apporte :
– Un gain fiscal de 0 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels.
– Un baisse de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition si vous avez des revenus exceptionnels. (pour les spécialistes, c’est un gain à la TMI si vous n’avez QUE des revenus exceptionnels; sinon le calcul du CIMR fait que le gain est encore moindre comme évoqué en fin d’article)
3- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux au-delà de -10 700 € crée un déficit provisionné ce qui donne un gain à terme au niveau de l’impôt selon la TMI mais aussi au niveau des prélèvements sociaux.

Je ne peux malheureusement pas faire plus simple. La mise en place du prélèvement à la source impose ce système. Je vous propose 4 exemples simples pour illustrer chaque situation.

Exemple 1 :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien qui procure 25 000 € de loyers imposables en 2018 et a 10 000 € de travaux déductibles.
– Sans déduction de travaux, l’impôt engendré par 25 000 € de loyers est de 2 127 €. Il est annulé via un crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement (CIMR) de 2 127 € car c’est une année blanche. Impôt final de 0 €.
– Avec déduction des travaux, les loyers imposés passent à 15 000 € et l’impôt engendré est de 76 €. Il est annulé via un CIMR de 76 €. Impôt final de 0 €.
On se rend compte de l’inutilité de la déduction… elle baisse un impôt qui est de toute manière annulé.
La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur un revenu foncier positif.

Exemple 2 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 20 000 € de salaires et 5 000 € de loyers. Il aussi 5 000 € de charges déductibles (taxe foncière…) ce qui fait que son revenu foncier est de 0 €. Il a 10 000 € de travaux déductibles en 2018.
– Sans déduction des travaux, l’impôt engendré par les salaires est de 1 227 €. Il est annulé via un CIMR de 1 227 € vu que l’année est blanche. Impôt de 0 €.
– Avec déduction des travaux : le revenu foncier est de 5000 – 5000 = 0 € donc les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux (salaires ici) pour les premiers 10 700 €. De fait, le salaire imposé passe à 10 000 €. L’impôt engendré est de 0 €.
Idem, le déficit sur les revenus globaux baisse un impôt qui sera de toute manière annulé.
La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous n’avez pas de revenus exceptionnels.

Exemple 3 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 30 000 € de revenus exceptionnels provenant de ses placements financiers. Son revenu foncier imposable est de 0 € et il a 10 000 € de travaux déductibles.
– Sans déduction, l’impôt est de 3 293 €. Il n’est pas annulé lors de l’année blanche car il provient de revenus exceptionnels.
– Avec déduction des travaux : les 10 000 € s’imputent sur les revenus globaux soit ici sur les revenus exceptionnels. Le revenu imposable passe à 20 000 € soit un impôt de 1 227 € au lieu de 3 293 €.
Ici, le déficit sur les revenus globaux est intéressant car il baisse les revenus exceptionnels qui engendrent un impôt non annulé par l’année blanche.
La déduction des travaux en 2018 permet de minorer l’impôt si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous avez des revenus exceptionnels.

Exemple 4 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a des salaires, 5 000 € de loyers, 5 000 € de charges déductibles et 20 700 € de travaux déductibles.
Le revenu foncier est de 0 € avec un déficit de -20 700 € provenant des travaux déductibles. Les premiers -10 700 s’imputent sur les revenus globaux (ici sur les salaires donc ils s’imputent inutilement comme dans l’exemple 2). Les 10 000 € de travaux restants sont provisionnés comme déficit.
Mr Corrigetonimpôt a 10 ans pour utiliser ce déficit provisionné sur un revenu foncier imposable. Il économisera impôt et prélèvements sociaux.
La déduction des travaux en 2018 est très utile si elle crée un déficit foncier reportable. Elle permettra de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux.

Vous avez tout ! J’en ai terminé avec la technique. Il ne reste plus qu’à mélanger les deux paramètres exposés et vous pourrez appréhender toutes les stratégies possibles. Il faut combiner le traitement spécifique des travaux en 2018/2019 (déduction de 150% pour les travaux de 2018 et 50% de 2019) avec l’impact fiscal des déductions lors de l’année blanche 2018 que nous venons de voir. Vous comprenez maintenant pourquoi il m’est impossible d’étudier tous les cas potentiels. Pour autant, on peut facilement retenir plusieurs conseils fiscaux simples et efficaces pour ceux qui envisagent des travaux en 2018/2019. 

Conseil 1 : Inutile de faire des travaux sur l’année de 2019.

Celui-ci coule de source, nul besoin d’être un fiscaliste pour avoir cette bonne idée. Les travaux de 2019 seront seulement imputés à hauteur de 50%. Vous pouvez faire autant de travaux que vous voulez, le fisc vous permettra d’en déduire seulement 50%. Autant attendre 2 020 et profiter d’une imputation à 100% étant donné que le traitement fiscal sera le même sur 2019 et 2 020.

Conseil 2 : Inutile de faire des travaux en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés.

Là encore, la stratégie est assez simple. A partir du moment où le résultat de l’opération « loyers – charges déductibles – travaux » est supérieur à 0 € en 2018, le fait d’avoir réalisé des travaux a été une mauvaise idée. Tant que vos revenus fonciers sont supérieurs à 0 € en 2018, l’année blanche permet d’annuler toute la fiscalité. Que votre loyer imposable soit de 150 000 € ou de 100 € (en imaginant que vous avez déduits 149 900€ de travaux), le résultat est le même : l’impôt sera annulé. Bien entendu, la déduction des travaux a été inefficace en 2018 mais vous aurez à nouveau une déduction de 50% sur les revenus de 2019. C’est une petite consolation mais l’utilisation de la déduction des travaux reste moitié moins efficace qu’à l’habitude.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt fait 10 000 € de travaux en 2018 et a 20 000 € de loyers imposables.
– En 2018, il déduit 10 000 € de travaux mais c’est inefficace. Son loyer imposable baisse mais l’impôt sera annulé de toute manière. Aucune utilité.
– En 2019, il peut déduire 50% des travaux de 2018 soit 5 000 €.

Au final, Mr a fait 10 000 € de travaux et a profité d’un gain fiscal sur la déduction de seulement 5 000 € en 2019. Habituellement, il aurait eu un gain fiscal sur les 10 000 € de travaux déduits. Autant les faire en 2020 pour retrouver une déduction à 100%.

Le problème des gens dans cette situation est qu’il faut attendre deux ans pour faire leurs travaux. Faire les travaux en 2018 permet de profiter seulement de la déduction à hauteur de 50%. Faire les travaux en 2019 revient au même, seulement 50% sera retenu. Il faut donc attendre 2 020 ce qui peut s’avérer particulièrement contraignant.
Entre la baisse de l’impact fiscal des travaux faits en 2019 et l’inefficacité totale des travaux faits en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposables, une grande partie des contribuables devra attendre 2020 pour envisager de remettre à jour leur bien loué.

On commence à s’en apercevoir, pour flouer le système mis en place par le fisc et s’en sortir avec un gain fiscal par rapport au système habituel, il fallait faire des gros (très gros) travaux en 2018. Cela va effectivement pouvoir permettre un surplus de déduction possible uniquement pendant l’année blanche dans certaines situations. L’idée pour être gagnant va reposer sur le fait de créer un déficit foncier via les dépenses de travaux 2018. On peut distinguer deux conseils supplémentaires assez techniques qui vont permettre un gain fiscal exceptionnel via la déduction des travaux. 

Conseil 3 : sans revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à deux fois les loyers + deux fois 10 700 €.

Si vos travaux de 2018 représentent plus que « loyers * 2 + 10 700 *2 », alors vous serez gagnant. C’est tout à fait vrai dans le cas où vous n’avez pas de revenus exceptionnels. Autrement dit, si vos revenus sont composés uniquement de salaires et de loyers. Votre première option est de retenir cette phrase bêtement pour voir si cela vaut le coup de faire des travaux ou non en 2018…

Exemple :
Mr a 10 000 € de loyers et 2 000 € de charges déductibles (taxe foncière…). Son revenu foncier imposable est donc de 8 000 €. D’après la phrase, il faut qu’il fasse au minimum 8 000 * 2 + 10 700 *2 = 37 400 € de travaux en 2018 pour être gagnant. 

S’il fait 37 400 € de travaux, il est tout juste sur le seuil (ça veut dire que les travaux seront déduits à 100% comme avant, pas plus, pas moins). Il aura 37 400 € de déduction.
 – S’il fait plus soit par exemple 40 000 €, il profite de la réforme. Ça veut dire qu’il va déduire de manière efficace un montant supérieur à 40 000 €, c’est meilleur qu’avant la réforme. Il fait 40 000 € de travaux et aura une déduction d’un montant supérieur à 40 000 € pour baisser son impôt.
 – S’il fait moins, par exemple 35 000 €, ça veut dire qu’il est perdant. Il n’arrivera pas à déduire les 35 000 € en totalité. Il vaut mieux attendre 2020.
Si la technique ne vous intéresse pas, il suffit de vous baser sur cette phrase qui marche à toutes les sauces…. « j’ai 5 000 € de loyers imposables en 2018 : je dois faire au moins « 5000 * 2 + 10 700 * 2″ soit 31 400 € de travaux ou plus pour être gagnant ». En-dessous, il est meilleur d’attendre 2 020. A partir du moment où vos seuls revenus sont des salaires et des loyers, ce calcul rapide vous permettra de savoir s’il faut faire vos travaux en 2018 ou attendre 2020.

Pour ceux qui veulent être certain du raisonnement, voyons ce qui se passera. Pour rappel, les travaux de 2018 se déduisent à 100%. La partie qui s’impute sur les loyers ne sert à rien (l’impôt est annulé). Ensuite, le déficit s’impute sur les revenus globaux jusqu’à -10 700 € ce qui ne sert à rien (sans revenus exceptionnels, pas d’impôt en 2018 donc aucune utilité à baisser les salaires imposables). Le gain fiscal se fait juste sur la partie provisionnée soit les travaux après l’imputation des loyers et de 10 700 €. C’est tout pour 2018 mais rappelons qu’en 2019, on pourra déduire à nouveau 50% de ces mêmes travaux. Le gain fiscal se fera à tout niveau puisqu’on sera revenu à la normale. Mathématiquement, on se rend donc compte que plus on dépasse « loyers imposables * 2 + 10 700 * 2 », plus le contribuable est gagnant et bénéficie d’un gain fiscal sur un montant supérieur aux travaux engagés. Je peux illustrer cela avec deux exemples chiffrés, un où je suis pile sur le seuil et un où je suis bien au-dessus.

Exemple 1 : 
Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il faudrait qu’il fasse plus de « 10 000 * 2 + 10 700 * 2 » soit 41 400 € de travaux en 2018. Vérifions ce qui se passe s’il fait pile poil 41 400 € (on doit alors normalement observer une déduction fiscale utile qui sera exactement de 41 400 € puisqu’on a pris le seuil).

En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 41 400 € :
– Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0 € via l’année blanche.
– Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.
– Il reste 41 400 – 10 700 – 10 000 soit 20 700 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur. Impact utile pour minorer impôt et prélèvements sociaux à terme.
En 2018, seuls les 20 700 € provisionnés permettront une baisse de la fiscalité. Les autres sommes déduites ont permis de faire baisser l’impôt de 2018 qui est de toute manière annulé.

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*41 400 soit 20 700 €.
– Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 20 700 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.

Au final, ces travaux ont permis un gain fiscal à hauteur de 20 700 € déduits en 2018 (via le déficit provisionné) et 20700 € déduits en 2019 soit un total « utile fiscalement » de 41 400 €. C’est normal car on est au seuil, cela permet une déduction comme avant (si vous faites 41 400 € de travaux en temps normal, les 41 400 € sont déduits et font baisser l’impôt).

Voyons maintenant ce qui se passe si le contribuable fait encore plus de travaux que le seuil. C’est cette stratégie qui va permettre un gain fiscal énorme! On devrait alors assister à une déduction « utile » supérieure au montant des travaux.

Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil.
En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 50 000 € :
– Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0€ via l’année blanche.
– Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.
– Il reste 50 000 – 10 700 – 10 000 soit 29 300 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur permettant un gain fiscal.
En 2018, seulement 29 300 € de déduction permettront une baisse de l’impôt.

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*50 000 soit 25 000 €.
– Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 25 000 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.
Au total, Mr a pu déduire efficacement 29 300 € en 2018 et 25 000 € en 2019 soit un total de 54 300 € ! Avec 50 000 € de travaux, Mr a eu 54 300 € de déductions fiscales efficaces venant minorer ses impôts!

On observe bien un surplus d’avantage fiscal pour le contribuable. Plus le montant de vos travaux est au-dessus du seuil calculé, plus votre déduction fiscale sera supérieure au montant des travaux. Une aubaine incroyable mais qui nécessite de faire un maximum de travaux sur l’année 2018 avec une restitution lissée dans le temps (rappelons que le gain aura lieu en 2019 et lors de la restitution du déficit provisionné en 2018). A noter que c’est particulièrement intéressant si vous n’avez pas encore loué le bien en 2018 et prévoyez de louer en 2019. Les travaux de restauration effectués en 2018 pour rénover le bien seront déductibles puisque c’est de l’immobilier à vocation locative. La formule « loyers * 2 + 10 700 * 2 » est avantageuse puisque vous n’avez pas encore de loyers imposables. Il suffit de dépasser 21 400 € de travaux pour en tirer un gros avantage fiscal à terme. Ceux qui envisagent de restaurer un bien entièrement pour le louer en 2019 ont tout intérêt à mettre le paquet sur les travaux en 2018. Pour conclure, soyez certain que si vous êtes sous le seuil, votre déduction ne sera pas efficace. Si j’avais pris un exemple où Mr Corrigetonimpot faisait 30 000 € de travaux (donc moins de 41 400 €), soyez certain que la déduction fiscale aurait été inférieure à 30 000 €.

Conseil 4 : avec revenus exceptionnels, il faut que les travaux soient supérieurs à « deux fois les loyers»… ou « deux fois les loyers + 10 700 € » ?

Je considère que vous avez lu avec attention le paragraphe précédent ce qui me permettra d’aller plus vite sur celui-ci qui est assez similaire. Les deux autres formule que vous pouvez entendre dans les médias sont les suivantes « il faut que les travaux dépassent deux fois les loyers imposables» ou encore « il faut que les travaux dépassent deux fois les loyers imposables + 10 700 € ». De quoi être un peu dubitatif… sans compter que ça ressemble un peu à la formule précédente. Les deux sont justes selon les situations, je vais d’abord expliquer la formule nous disant que les travaux doivent dépasser 2 fois les loyers en présence de revenus exceptionnels. 
Autrement dit, si vous avez des revenus de placement, plus-value, primes, indemnités ect… un nouveau calcul s’impose. Comme précédemment, plus le montant de vos travaux dépasse ce calcul, plus le gain fiscal lié à la déduction s’accentue vous permettant de surpasser le système habituel. C’est exactement le même fonctionnement que je peux illustrer :

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a des revenus exceptionnels et 20 000 € de revenus fonciers imposables. Le calcul donne « 20 000*2» = 40 000 €.
– Si Mr fait 40 000 € de travaux, il obtiendrait une déduction utile fiscalement à terme de 40 000 €.
– Si Mr fait plus de 40 000 € de travaux, il serait gagnant. La déduction sera supérieure au montant des travaux.
– Si Mr fait moins de 40 000 € de travaux, il serait perdant. La déduction sera inférieure au montant des travaux, il vaut mieux attendre 2020.

On observe une différence par rapport au conseil n°3 dans le fonctionnement puisque les revenus exceptionnels engendrent de la fiscalité non annulée en 2018. De fait, l’imputation des travaux sur les revenus globaux pour les premiers 10 700 € de déficit devient efficace! Je poursuis mon exemple avec 40 000 € de travaux et 20 000 € de revenus fonciers.

Déduction de 40 000 € en 2018 :
– D’abord 20 000 € de travaux qui s’imputent sur le revenu foncier pour le ramener à 0 € (inutile puisque l’impôt aurait été annulé sur l’année blanche). 
– Ensuite, on a 10 700 € qui s’imputent sur les revenus globaux (c’est utile car on diminue les revenus exceptionnels qui engendrent de la fiscalité non restituée malgré l’année blanche) ; on fait ici diminuer la fiscalité sur les revenus exceptionnels de 2018 contrairement au point précédent.
– Reste 40 000 – 20 000 – 10 700 soit 9 300 € de travaux qui se transforment en déficit reportable (ils sont donc utiles fiscalement).

En 2019, on peut à nouveau déduire 50% des travaux réalisés en 2018 :
Cela donne 20 000 € de déductions utiles fiscalement (qui s’imputeront sur les loyers imposables puis les revenus globaux puis seront provisionnés). Au final, les déductions utilisées qui ont permis de minorer l’impôt en 2018/2019 sont de 10 700 + 9 300 + 20 000. On retrouve bien notre total de 40 000 € de déductions utilisés pour 40 000 € de travaux réalisés si on fait des travaux pile poil égal au seuil.

Je ne refais pas d’exemples ; vous pouvez être certain que si vous faites 50 000 € de travaux, vous aurez profité de l’aubaine fiscale et aurez une déduction supérieure à 50 000 € car vous avez surpassé le seuil etc…. Reste à savoir alors pourquoi certains professionnels de la gestion de patrimoine nous conseille de faire des travaux si et seulement si leur montant dépasse « deux fois les loyers + 10 700 € »! Je vous avoue être assez d’accord avec cette stratégie plutôt que celle que je viens d’exposer. En fait, on va observer trois points noirs qui vont venir minorer le gain fiscal potentiel dans les calculs que je viens de vous donner en présence de revenus exceptionnels : 
1) Il faut ici que les revenus exceptionnels soient au moins égal à la partie des travaux qui s’imputent sur les revenus globaux. Dans mon raisonnement, j’ai 10 700 € de travaux qui s’imputent en 2018 sur les revenus exceptionnels. Ce n’est pas tout le monde qui a 10 700 € de revenus de placement, primes etc… S’il y’en a moins, une partie des travaux imputés entre 0 et -10 700 € va venir diminuer les salaires et devient tout d’un coup inutile (idem si vos revenus exceptionnels n’engendrent pas ou peu d’impôt, on peut observer alors une inutilité partielle de la déduction des travaux 2018 entre 0 et -10 700 €.)
2) Dans mon exemple, on s’aperçoit qu’une partie des travaux s’impute sur les revenus globaux jusqu’à 10 700 € en 2018. En 2019, même scénario potentiellement. Fiscalement, c’est bien moins intéressant car on y gagne alors seulement la tranche marginale d’imposition ; toutes les autres déductions des travaux (provisionnées ou directement sur les loyers imposables) s’imputent sur un revenu foncier permettant d’économiser impôt mais aussi prélèvement sociaux. Dans le conseil n°3 on avait seulement une seule imputation de 0 à -10 700 en 2019; dans l’ancien système aussi, en faisant 40 000 € de travaux sur une année on avait seulement 10 700 € qui permettaient un gain juste au niveau de l’impôt sur le revenu. Via la stratégie du conseil 4 avec les revenus exceptionnels, on passe deux fois dans ce « tunnel » compris entre 0 et -10 700 € (une fois en 2018, une autre potentiellement en 2019) ce qui rend le tout moins intéressant.
3) En réalité, le calcul de l’impôt est spécifique pour les revenus exceptionnels. Je vous passe les détails que j’ai évoqué ici : « année blanche et calcul du CIMR« . Concrètement, cela signifie que la déduction des 10 700 € sur les revenus exceptionnels 2018 permet un gain fiscal très limité. Vous n’y gagnerez pas la tranche marginale d’impôt comme les années passées, vous y gagnerez beaucoup moins (sauf à n’avoir que des revenus exceptionnels; en présence de loyers/salaires/retraites, le gain fiscal est noyé via le calcul spécifique). La déduction sur les revenus exceptionnels est donc utile fiscalement mais très limitée par rapport au schéma habituel.

Je vous l’accorde, ça devient particulièrement technique. Toujours est-il qu’en présence de revenus exceptionnels, il apparait en fait très difficile de faire des travaux en 2018 à hauteur de deux fois les loyers imposés et d’obtenir un gain fiscal via la déduction équivalent à celui qu’on aurait eu en faisant les travaux en 2020. Si on va au bout des calculs savants, il est plus juste de respecter la formule suivante : « il faut que vos travaux 2018 dépassent deux fois les loyers + 10 700 € si vous avez des revenus exceptionnels». Là vous serez au moins certain de profiter de l’année blanche et d’obtenir une déduction efficace supérieure au montant de vos travaux. Je vous invite donc à retenir cette formule pour faire le bon choix.

Bilan : si vous envisagez des travaux importants, il peut être judicieux de solliciter un professionnel pour choisir la bonne année.

Les quatre conseils que je vous ai donnés peuvent être suivis à la lettre. Nul doute que les travaux 2019 sont inutiles et que les petits travaux n’avaient pas de sens en 2018 si votre bien était déjà loué.

Pour aller plus loin, sachez que l’équation se complique encore un peu pour ceux qui achètent un bien en 2019 ou qui ont des travaux « urgents » qui seront fiscalisés différemment. La stratégie à suivre est expliquée ici : « C’est quoi les travaux urgents en 2018/2019 : comment seront-ils imposés?« 


Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

341 Commentaires
  1. Très bien… mais faux (quoique votre exemple soit juste, mais par hasard).
    C’est la MOYENNE des travaux effectués sur 2018 + 2019 qui sont déduits en 2019. Et pas 50% des travaux de 2019.
    Voir sur le BOFIP, il y a même des exemples :
    https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11274-PGP
    Partie B, alinéa 150 (pour la moyenne) et 170/180 (pour les travaux d’urgence, qui incluent les pannes de chaudière et les effractions, et sont déductibles à 100%).

  2. Bonjour, la question est ; si on a fait 30k€ de travaux en 2018, lors de la déclaration des revenus en 2020 pour les revenus de 2019, est-ce que les 50% des 30k€ apparaitront automatiquement comme déduits ou bien faudra-t-il indiquer 15k€ de déduction en précisant dans les commentaires d’où ça vient ? Ma question porte sur « comment » déclarer ces 50% des travaux de 2018, applicables sur les revenus de 2019.

  3. Bonjour,
    J’ai bien lu l’article et n’en crois pas mes yeux. J’ai un logement qui était loué jusque fin juin 2019. Il a été loué pendant 10 ans et le locataire est parti. Après 10 ans de location, il faut faire de gros travaux de rénovation (35,000 Euros) – loyer annuel = 11,000 Euros (900 Eur / mois)
    1/ Si je comprends bien. il faut que j’attende janvier 2020 pour réaliser ces travaux? Sinon, je ne déduirais que 17500Eur.
    2/ Si je verse des acomptes dès la fin 2019, afin que les artisans puissent commander les matériaux mais que les travaux ne finissent et ne sont facturés qu’en 2020, est ce que la totalité des travaux sera comptabilisée sur 2020 ou est ce que les acomptes versés seront comptabilisés en 2019? Et le solde en 2020?

    Merci de vos réponses,

    Cordialement,

  4. Bonjour Thibault et merci!

    J’ai une question technique concernant les 50 % de travaux effectués en 2018 que je pourrais ajouter lors de ma déclaration de revenus 2019.
    J’ai reçu mon avis d’imposition sur lequel il n’est indiqué que le déficit foncier restant, sans les 50 % des travaux effectués en 2018.
    Faut-il donc calculer 50% des travaux 2018 et les ajouter au déficit foncier restant?
    Encore merci, vous êtes au top!

    Vous pensez qu

    • Bonjour,
      On ne sait pas encore comment ça va fonctionner. A mon avis ce report des 50% sera fait automatiquement; ils devraient être capables de faire en sorte que le logiciel pré-remplisse en reprenant le montant des travaux déclarés en 2018. J’écrirai sur le sujet courant 2020 quand on aura la main sur les nouvelles déclarations.
      Cordialement.

  5. Bonjour
    Je vous remercie pour cet article très enrichissant!.
    J ai acquis un bien suite à donation en Mars 2018 (deces de mon père). Je vais percevoir les loyers à partir de Aout 2019 (transfert de ma mère vers moi) pour 250 euros mensuel. J ai de gros travaux de rénovation : toiture, menuiseries et fosse sceptique, pour environ 40k€. Je pensais créer un déficit foncier et utiliser les 10700euros d abattement revenus globaux en 2019, mais avec votre article Je pense que je fais une grossière erreur et que je devrais décaler ces travaux en début d année 2020. Est ce que l année d acquisition en 2018 change quelque chose sur l application du CIMR et règles 2018/2019? Aurais je intérêt à étaler les travaux sur 2019/ 2020 pour profiter 2 fois de l abattement de 10700 euros? Quels sont vos conseils svp?
    Merci par avance pour votre réponse

  6. Dans le cas de l’achat d’un appartement en VEFA en 2018 avec une date d’achevement en 2019, les travaux de cuisine par exemple réalisés en 2019 suite à l’achèvement pourront ils être déduits à 100% malgré un achat en 2018, sachant qu’aucun travaux ne pouvaient être réalisés en 2018 puisque le bien n’était pas livré

  7. Bonjour merci pour vos précieux conseils. Dommage pour moi pour la deduction à 50% sur 2019; j’ai fait installer une cuisine aménagée dans un Pinel il y 2 mois; si cet article avait été publié plus tôt , j’aurai attendu 2020…

  8. Hello, corrigez-moi si je me trompe mais le problème c’est que même en étant stratège et en ne faisant pas de travaux en 2018, s’il y avait un déficit foncier antérieur, il sera consommé inutilement non? Dans ce cas, ne vaudrait-il mieux pas quand même faire les travaux en 2018 pour ne pas perdre inutilement le déficit antérieur et avoir tout de même 50% en 2019?

  9. Bonjour, qu’en est-il des travaux réalisés en 2019 mais payés en 2020.
    Seront-ils deductibles à 100% en 2020 ou risquons-nous un redressement?
    Par exemple: des travaux réalisés en novembre 2019 et payés avec l’accord de l’entrepreneur en janvier 2020.
    Merci beaucoup de vos conseils!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement c’est une bonne stratégie car on retient la date de paiement. Je ne vois pas trop ce que le fisc pourrait y faire.
      Cordialement.

  10. Bonjour et merci beaucoup pour votre travail sur ce site toujours très instructif !
    J’ai bien cherché et je n’ai pas réussi à trouver la réponse à la question suivante : les montants des travaux déductibles à 50% pour l’impôt 2019 sont-ils uniquement les travaux financés directement par le proriétaire ou comptabilisent-ils également les travaux réalisés par la coproriété (et facturés au propriétaire dans les charges de copropriété) ?
    Merci beaucoup !

  11. bonjour bravo pour votre blog

    est il possible de ne pas declarer notre report de deficit foncier de 2018, pour eviter de le consommer cette année blanche?
    ou est il obligatoire de declarer ce report?

    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai écrit récemment un article sur le sujet qui est dans la rubrique « articles récents » et « immobilier (ou impôt à la source).
      Cordialement.

  12. Merci de m’abonner à vos articles si c’est possible.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le mieux est de mettre la page d’accueil en favori ou de s’abonner sur un des réseaux sociaux.
      Cordialement.

  13. Bonjour,
    merci pour vos articles, ils apportent beaucoup d’éléments avec des exemples concrets.
    Depuis mai 2018 je loue un logement en Pinel.
    Pour ma déclaration, est ce que je peux ne pas déclarer mes travaux afin de faire augmenter mon revenu foncier (RF de 1900€ avec les travaux en charge et RF de 3800€ sans les travaux) et ainsi faire augmenter mon impôt global (impôt foncier + impôt revenu).
    Cela me permet d’attendre la limite du plafond pinel (2% du bien), et donc d’avoir un remboursement de l’état plus important.
    Merci d’avance

  14. Bonjour et merci de vos articles et suivis des questions.
    Lors des exemples que vous donnez, cela est il PAR bien ou pour le foyer fiscal?
    Plus precisement quand vous vous referrez au plafond de 10,700 euros est ce pour 1 bien en location ou la totalité des biens?
    Cdlt
    M

  15. Bonjour,
    Votre article est très détaillé et clarifie au maximum ce thème. Merci.
    Petit détail technique concernant la déclaration 2044 SPE, à rendre le mois prochain. Doit-on indiquer simplement le montant correspondant à 100% des travaux effectués en 2018, et attendre la déclaration sur les revenus 2019 pour déclarer les 50% supplémentaires? Ou faut-il majorer directement les travaux effectués en 2018 à hauteur de 150% sur la déclaration des revenus 2018?
    Par avance, merci.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut faire comme d’habitude, la ligne pour les 50% apparaîtra l’an prochain.
      Cordialement.

      • Bonjour,
        Merci pour vos articles clairs et éclairés.
        Dans le cas ci dessus (celui de Claire du 29 avril), la ligne pour les 50% qui apparaîtra l’an prochain, sous quelle forme apparaîtra-t’elle : un report de déficit issu de 2018 (et donc non reportable sur les revenus globaux) ou des frais de travaux éventuellement reportables sur les revenus 2019?
        Par avance, merci

  16. Bonjour,

    Je ne suis pas allé aussi loin que vous dans les études de cas mais j’avais compris que pour mon cas personnel où le revenu foncier après déduction des travaux 2018 est positif, je perdais le bénéfice de ces dépenses.
    Ce sont des travaux décidés par la copropriété, votés et commencés en 2017, que je n’ai pas pu reporter à 2020. J’ai donc déjà déclaré une partie (25% environ) en 2018 sur mes revenus fonciers 2017 à partir des appels de fonds travaux 2017. Ces derniers se sont prolongés en 2018, mais se sont arrêtés en 2019. Difficile de déclarer le reste (dépenses 2018) en 2020… à moins que…
    Suite au dépôt de bilan de l’entreprise maître d’oeuvre, le chantier a été arrêté en 2018 et devrait reprendre en 2019 pour se terminer en 2020. La réception définitive aura donc lieu qu’en 2020.
    D’où ma question : les dépenses de travaux doivent-elles être déclarées l’année de leur paiement (appel) ou l’année de réception finale ? Je penche malheureusement pour la première réponse.

    Tout cela est d’autant plus injuste que ces travaux concernent la rénovation thermique, un investissement durable impacté par une mesure dérogatoire sur 2 ans. J’ai fait un courrier à mon député LREM afin qu’il puisse faire évoluer la loi, ce qui, à l’heure où j’écris (avril 2019), est quasiment impossible.

  17. Merci pour cet article très intéressant.
    Petite question: j’ai acheté un bien en janvier 2018. Puis-je déduire les travaux réalisés en 2018 (et qui se poursuivent en 2019) s’il n’a jamais été loué e 2018? Ou faut-il impérativement avoir eu des revenus locatifs avant de pouvoir déduire des travaux? Les travaux se poursuivent en 2019 et il sera loué pour la première fois à partir de mi-2019.
    Merci d’avance pour votre retour.

  18. Bonjour,

    J’aime beaucoup de votre site que je consulte régulièrement pour tout un tas de question.
    Je le trouve très bien fait, didactique et abordable.
    En consultant cet article sur le déficit je me pose quelques questions trop techniques pour moi.

    J’ai un projet de construction de maison dont une partie que je réserve à la location en nu en dispositif Pinel.
    D’un point de vue optimisation fiscale, est ce que le montage suivant est acceptable d’une part, et rentable d’autre part.

    1 – La partie terrain + construction la déclarer dans la réduction PINEL.
    2 – La partie relative aux travaux d’électricité, de plomberie, de peinture, de carrelage, etc… la déclarer dans le foncier en tant que charges déductibles.

    Si je demande au constructeur de faire la distinction entre les factures relatives au gros œuvre et les factures relatives aux travaux.
    Si je peux démontrer que les travaux sont dissociables de la construction est-ce que cela ouvre droit à déduction ? Est-ce recevable pour l’administration fiscale ?
    Sachant que je suis dans le cadre d’une construction de maison neuve dont une partie sera réservée dans le dispositif PINEL.

    Je suis en tranche d’imposition à 30%.

    Par ailleurs, compte tenu de l’article, et si le montage est recevable, je me demande si mon projet ne devrait pas voir le jour plutôt en 2020.

    Je vous remercie vivement par avance si vous prenez de votre temps pour répondre à cette question.
    Cordialement
    Paul

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Merci pour vos encouragements. Concernant votre message, cela fait beaucoup de questions.Je vous oriente vers mon guide Pinel qui répond à ces problématiques (plus de 40 pages, vous comprendrez que je ne peux faire une réponse en quelques lignes). https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Je peux cependant confirmer qu’il serait mieux d’attendre 2020 afin d’avoir une déduction des travaux à 100%.
      Cordialement.

      • Bonjour,
        Merci pour votre réponse et pour la confirmation de 2020.
        Ok, je vais acheter votre e-book.
        J’imagine que je vais trouver réponse aux questions que je vous ai posées.
        Si toutefois, j’avais quelques questions pourrais-je vous les soumettre ?
        Encore merci
        Cordialement

  19. Bonjour monsieur DIRINGER,
    Bravo et merci pour tous vos conseils d’expertise.
    Je souhaiterai savoir si lors d’un déficit foncier constaté en 2018, sommes-nous obligés de remonter une imputation en revenus global de -10.700€ (ce qui effectivement n’a aucun intérêt sur les revenus salariaux habituels du fait de l’année blanche en crédit d’impôt), ou avons-nous le choix de conserver en déficit foncier catégoriel la totalité du déficit 2018 (sans en déduire les 10.700€) pour qu’il soit imputé sur les bénéfices fonciers dans le délai des 10 années suivantes?
    merci pour votre réponse
    Bien cordialement

  20. Des travaux de rénovation énergétique ont été décidés par AG en 2019 et seront payés au syndic sur 2019, les travaux seront réalisés sur 2020 et 2021
    Lors de ma déclaration Revenus fonciers de 2019 que j’effectuerai en 04/2020 puis je déduire la totalité des travaux que j’aurai payé au syndic sur 2019.

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