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Locatif et impôt : faut-il faire des travaux en 2019 ou 2020 avec le prélèvement à la source? Calculs, exemples et stratégies pour optimiser vos déficits fonciers.

Avec l’année blanche et la mise en place du prélèvement à la source, les investisseurs immobiliers sont confrontés à une problématique de taille : faut-il faire des travaux en 2019 ou les reporter en 2020 ? Une question qui concerne tous ceux qui louent un bien immobilier vide (de manière normale mais aussi en Pinel, Scellier, Duflot…). Le gouvernement a mis en place un fonctionnement fiscal spécifique pour les travaux effectués en 2019 suite au prélèvement à la source.
Je vais vous expliquer en détail le traitement fiscal des travaux depuis l’année blanche et lors du passage au prélèvement à la source en 2019 à travers cet article qui sera très technique. On pourra alors étudier et comprendre les stratégies d’optimisation dans un second point ; on abordera des cas courants pour en tirer quatre conseils globaux qui permettront d’aider un maximum de personnes. Le but étant de faire les meilleurs choix possibles pour 2019 et 2020; je suis obligé malgré tout d’expliquer l’impact de 2018 pour la compréhension. 

Les points techniques à maîtriser pour comprendre le traitement des travaux par les impôts en 2019.

Pour comprendre et profiter pleinement de ce billet, vous devez maîtriser ces notions que j’ai déjà détaillées dans des articles annexes :

1) En mai 2019, on a fait une déclaration d’impôt des revenus 2018 exactement comme les années précédentes. Le fisc a calculé l’impôt provenant des salaires/loyers et l’a annulé car c’est une année blanche via le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). En revanche, il a calculé la fiscalité provenant des revenus exceptionnels (revenus de placement, plus-values, primes…) et vous a réclamé l’impôt sur ces revenus exceptionnels. Voir année blanche : faut ’il faire une déclaration d’impôt ?

2) Si un loueur immobilier a plus de charges que de loyers suite à des gros travaux, le déficit s’impute dans la limite de 10 700 € sur les autres revenus appelés revenus globaux (soit un gain fiscal à la tranche marginale d’imposition TMI). Au-delà de -10 700 €, le déficit est provisionné et s’imputera les années suivantes uniquement sur un revenu foncier positif (soit un gain fiscal à la TMI mais aussi aux prélèvements sociaux). Voir  impôt et déficit foncier : calculs, exemples et stratégies.

3) Il faudra bien différencier dans cet article les notions de revenu foncier, revenus globaux et revenus exceptionnels que j’ai surlignées ci-dessus. Attention à ne pas les confondre.

Quelles sont les déductions d’impôts prévues pour les travaux réalisés en 2019 ?

Le gouvernement a eu la bien étrange idée de lier les années 2018 et 2019 pour le traitement des travaux. Le prélèvement à la source et l’année blanche iront de pair avec les règles suivantes concernant la déduction des travaux sur vos loyers :

1)  les travaux réalisés en 2018 seront entièrement déduits des revenus fonciers de 2018.
2) les travaux réalisés en 2018 seront aussi déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%.
3) les travaux réalisés en 2019 seront déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50% seulement.

Rien ne vaut un bon exemple pour y voir plus clair. Je prends un contribuable qui a 20 000 € de travaux à faire. Voyons ce qui se passe selon qu’il les fasse en 2018 ou 2019.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt doit faire 20 000 € de travaux sur un bien loué vide.
– Cas 1 : il choisit de tout faire en 2018. Il aura une déduction de 20 000 € sur les revenus fonciers de 2018 et une déduction de 20 000*50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.
– Cas 2 : il choisit de tout faire en 2019. Il aura une déduction de 20 000 € * 50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.
– Cas 3 : il fait 10 000 € en 2018 et 10 000 € en 2019. Il aura une déduction de 10 000 € sur les revenus fonciers de 2018. En 2019, il aura une déduction de 10 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 50% (travaux de 2019) soit 10 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.

C’est la première règle à connaître qui vient changer la donne : l’imputation des déductions se fait à 150% pour les travaux de 2018 et à 50% pour ceux de 2019. Le fisc prévoit de l’appliquer sur les « travaux non urgents ». De fait, il va falloir finir la lecture de cet article puis je vous conseille de lire mon second billet sur les travaux urgents qui seront traités différemments (idem pour ceux qui achètent un bien en 2019, la fiscalité sera la même que les travaux urgents) : Impôt et location en 2019 : le cas particulier des travaux urgents avec l’impôt à la source.

Ne faites pas l’erreur de penser qu’il suffit de faire le total des déductions pour trouver la meilleure solution. En effet, on a très envie de penser que le cas 1 est le meilleur car on a une déduction totale de 30 000 € contre 10 000 € dans le cas 2 et 20 000 € dans le cas 3. On voit apparaître dans le cas 1 cette fameuse maxime que j’entends tous les jours « faire des travaux en 2018 permet d’avoir 150% de déductions, c’est super » ! Si seulement…Rappelez-vous bien que les déductions sur les revenus 2018 se sont faites en plein dans l’année blanche. De fait, elles peuvent être utiles ou complètement inutiles selon la situation du contribuable. On va assister à des situations où le cas 1 est une très mauvaise idée et d’autres où cela va être pertinent. Pour juger de la meilleure date pour faire vos travaux, il faut étudier une seconde règle : quel gain fiscal vont procurer les déductions des travaux sur les revenus 2018 de l’année blanche.

Déduction des travaux réalisés en 2018 : quel est le gain fiscal? Sont-elles perdues?

Pour les travaux déduits sur les revenus de 2019, cela ne pose pas de problème car on ne sera plus dans l’année blanche. La déduction permettra d’économiser comme aujourd’hui :
– soit l’impôt (selon la tranche marginale d’imposition) et les prélèvements sociaux (17.2%) si les travaux s’imputent sur les loyers ou si la déduction aboutie à un déficit reportable.
– soit l’impôt seulement selon la TMI si les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

En revanche, le second aspect technique à maitriser pour comprendre l’article concerne la déduction des travaux sur les revenus de 2018 ! Exceptionnellement, les calculs étaient différents : il va falloir que nous différencions les déductions inutiles (qui n’ont aucun impact sur l’impôt) de celles utiles (qui permettent de baisser l’impôt). Vous pouvez retenir que le traitement fiscal était le suivant durant la fameuse année blanche :

1- Si vous avez un revenu foncier positif et que vos travaux 2018 s’imputent dessus, la déduction est inutile : gain fiscal de 0 €.
2- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux entre 0 € et -10 700 € apporte :
– Un gain fiscal de 0 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels.
– Un baisse de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition si vous avez des revenus exceptionnels. (pour les spécialistes, c’est un gain à la TMI si vous n’avez QUE des revenus exceptionnels; sinon le calcul du CIMR fait que le gain est encore moindre comme évoqué en fin d’article)
3- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux au-delà de -10 700 € crée un déficit provisionné ce qui donne un gain à terme au niveau de l’impôt selon la TMI mais aussi au niveau des prélèvements sociaux.

Je ne peux malheureusement pas faire plus simple. La mise en place du prélèvement à la source impose ce système. Je vous propose 4 exemples simples pour illustrer chaque situation.

Exemple 1 :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien qui procure 25 000 € de loyers imposables en 2018 et a 10 000 € de travaux déductibles.
– Sans déduction de travaux, l’impôt engendré par 25 000 € de loyers est de 2 127 €. Il est annulé via un crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement (CIMR) de 2 127 € car c’est une année blanche. Impôt final de 0 €.
– Avec déduction des travaux, les loyers imposés passent à 15 000 € et l’impôt engendré est de 76 €. Il est annulé via un CIMR de 76 €. Impôt final de 0 €.
On se rend compte de l’inutilité de la déduction… elle baisse un impôt qui est de toute manière annulé.
La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur un revenu foncier positif.

Exemple 2 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 20 000 € de salaires et 5 000 € de loyers. Il aussi 5 000 € de charges déductibles (taxe foncière…) ce qui fait que son revenu foncier est de 0 €. Il a 10 000 € de travaux déductibles en 2018.
– Sans déduction des travaux, l’impôt engendré par les salaires est de 1 227 €. Il est annulé via un CIMR de 1 227 € vu que l’année est blanche. Impôt de 0 €.
– Avec déduction des travaux : le revenu foncier est de 5000 – 5000 = 0 € donc les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux (salaires ici) pour les premiers 10 700 €. De fait, le salaire imposé passe à 10 000 €. L’impôt engendré est de 0 €.
Idem, le déficit sur les revenus globaux baisse un impôt qui sera de toute manière annulé.
La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous n’avez pas de revenus exceptionnels.

Exemple 3 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 30 000 € de revenus exceptionnels provenant de ses placements financiers. Son revenu foncier imposable est de 0 € et il a 10 000 € de travaux déductibles.
– Sans déduction, l’impôt est de 3 293 €. Il n’est pas annulé lors de l’année blanche car il provient de revenus exceptionnels.
– Avec déduction des travaux : les 10 000 € s’imputent sur les revenus globaux soit ici sur les revenus exceptionnels. Le revenu imposable passe à 20 000 € soit un impôt de 1 227 € au lieu de 3 293 €.
Ici, le déficit sur les revenus globaux est intéressant car il baisse les revenus exceptionnels qui engendrent un impôt non annulé par l’année blanche.
La déduction des travaux en 2018 permet de minorer l’impôt si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous avez des revenus exceptionnels.

Exemple 4 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a des salaires, 5 000 € de loyers, 5 000 € de charges déductibles et 20 700 € de travaux déductibles.
Le revenu foncier est de 0 € avec un déficit de -20 700 € provenant des travaux déductibles. Les premiers -10 700 s’imputent sur les revenus globaux (ici sur les salaires donc ils s’imputent inutilement comme dans l’exemple 2). Les 10 000 € de travaux restants sont provisionnés comme déficit.
Mr Corrigetonimpôt a 10 ans pour utiliser ce déficit provisionné sur un revenu foncier imposable. Il économisera impôt et prélèvements sociaux.
La déduction des travaux en 2018 est très utile si elle crée un déficit foncier reportable. Elle permettra de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux.

Vous avez tout ! J’en ai terminé avec la technique. Il ne reste plus qu’à mélanger les deux paramètres exposés et vous pourrez appréhender toutes les stratégies possibles. Il faut combiner le traitement spécifique des travaux en 2018/2019 (déduction de 150% pour les travaux de 2018 et 50% de 2019) avec l’impact fiscal des déductions lors de l’année blanche 2018 que nous venons de voir. Vous comprenez maintenant pourquoi il m’est impossible d’étudier tous les cas potentiels. Pour autant, on peut facilement retenir plusieurs conseils fiscaux simples et efficaces pour ceux qui envisagent des travaux en 2018/2019. 

Conseil 1 : Inutile de faire des travaux sur l’année de 2019.

Celui-ci coule de source, nul besoin d’être un fiscaliste pour avoir cette bonne idée. Les travaux de 2019 seront seulement imputés à hauteur de 50%. Vous pouvez faire autant de travaux que vous voulez, le fisc vous permettra d’en déduire seulement 50%. Autant attendre 2 020 et profiter d’une imputation à 100% étant donné que le traitement fiscal sera le même sur 2019 et 2 020.

Conseil 2 : Inutile de faire des travaux en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés.

Là encore, la stratégie est assez simple. A partir du moment où le résultat de l’opération « loyers – charges déductibles – travaux » est supérieur à 0 € en 2018, le fait d’avoir réalisé des travaux a été une mauvaise idée. Tant que vos revenus fonciers sont supérieurs à 0 € en 2018, l’année blanche permet d’annuler toute la fiscalité. Que votre loyer imposable soit de 150 000 € ou de 100 € (en imaginant que vous avez déduits 149 900€ de travaux), le résultat est le même : l’impôt sera annulé. Bien entendu, la déduction des travaux a été inefficace en 2018 mais vous aurez à nouveau une déduction de 50% sur les revenus de 2019. C’est une petite consolation mais l’utilisation de la déduction des travaux reste moitié moins efficace qu’à l’habitude.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt fait 10 000 € de travaux en 2018 et a 20 000 € de loyers imposables.
– En 2018, il déduit 10 000 € de travaux mais c’est inefficace. Son loyer imposable baisse mais l’impôt sera annulé de toute manière. Aucune utilité.
– En 2019, il peut déduire 50% des travaux de 2018 soit 5 000 €.

Au final, Mr a fait 10 000 € de travaux et a profité d’un gain fiscal sur la déduction de seulement 5 000 € en 2019. Habituellement, il aurait eu un gain fiscal sur les 10 000 € de travaux déduits. Autant les faire en 2020 pour retrouver une déduction à 100%.

Le problème des gens dans cette situation est qu’il faut attendre deux ans pour faire leurs travaux. Faire les travaux en 2018 permet de profiter seulement de la déduction à hauteur de 50%. Faire les travaux en 2019 revient au même, seulement 50% sera retenu. Il faut donc attendre 2 020 ce qui peut s’avérer particulièrement contraignant.
Entre la baisse de l’impact fiscal des travaux faits en 2019 et l’inefficacité totale des travaux faits en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposables, une grande partie des contribuables devra attendre 2020 pour envisager de remettre à jour leur bien loué.

On commence à s’en apercevoir, pour flouer le système mis en place par le fisc et s’en sortir avec un gain fiscal par rapport au système habituel, il fallait faire des gros (très gros) travaux en 2018. Cela va effectivement pouvoir permettre un surplus de déduction possible uniquement pendant l’année blanche dans certaines situations. L’idée pour être gagnant va reposer sur le fait de créer un déficit foncier via les dépenses de travaux 2018. On peut distinguer deux conseils supplémentaires assez techniques qui vont permettre un gain fiscal exceptionnel via la déduction des travaux. 

Conseil 3 : sans revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à deux fois les loyers + deux fois 10 700 €.

Si vos travaux de 2018 représentent plus que « loyers * 2 + 10 700 *2 », alors vous serez gagnant. C’est tout à fait vrai dans le cas où vous n’avez pas de revenus exceptionnels. Autrement dit, si vos revenus sont composés uniquement de salaires et de loyers. Votre première option est de retenir cette phrase bêtement pour voir si cela vaut le coup de faire des travaux ou non en 2018…

Exemple :
Mr a 10 000 € de loyers et 2 000 € de charges déductibles (taxe foncière…). Son revenu foncier imposable est donc de 8 000 €. D’après la phrase, il faut qu’il fasse au minimum 8 000 * 2 + 10 700 *2 = 37 400 € de travaux en 2018 pour être gagnant. 

S’il fait 37 400 € de travaux, il est tout juste sur le seuil (ça veut dire que les travaux seront déduits à 100% comme avant, pas plus, pas moins). Il aura 37 400 € de déduction.
 – S’il fait plus soit par exemple 40 000 €, il profite de la réforme. Ça veut dire qu’il va déduire de manière efficace un montant supérieur à 40 000 €, c’est meilleur qu’avant la réforme. Il fait 40 000 € de travaux et aura une déduction d’un montant supérieur à 40 000 € pour baisser son impôt.
 – S’il fait moins, par exemple 35 000 €, ça veut dire qu’il est perdant. Il n’arrivera pas à déduire les 35 000 € en totalité. Il vaut mieux attendre 2020.
Si la technique ne vous intéresse pas, il suffit de vous baser sur cette phrase qui marche à toutes les sauces…. « j’ai 5 000 € de loyers imposables en 2018 : je dois faire au moins « 5000 * 2 + 10 700 * 2″ soit 31 400 € de travaux ou plus pour être gagnant ». En-dessous, il est meilleur d’attendre 2 020. A partir du moment où vos seuls revenus sont des salaires et des loyers, ce calcul rapide vous permettra de savoir s’il faut faire vos travaux en 2018 ou attendre 2020.

Pour ceux qui veulent être certain du raisonnement, voyons ce qui se passera. Pour rappel, les travaux de 2018 se déduisent à 100%. La partie qui s’impute sur les loyers ne sert à rien (l’impôt est annulé). Ensuite, le déficit s’impute sur les revenus globaux jusqu’à -10 700 € ce qui ne sert à rien (sans revenus exceptionnels, pas d’impôt en 2018 donc aucune utilité à baisser les salaires imposables). Le gain fiscal se fait juste sur la partie provisionnée soit les travaux après l’imputation des loyers et de 10 700 €. C’est tout pour 2018 mais rappelons qu’en 2019, on pourra déduire à nouveau 50% de ces mêmes travaux. Le gain fiscal se fera à tout niveau puisqu’on sera revenu à la normale. Mathématiquement, on se rend donc compte que plus on dépasse « loyers imposables * 2 + 10 700 * 2 », plus le contribuable est gagnant et bénéficie d’un gain fiscal sur un montant supérieur aux travaux engagés. Je peux illustrer cela avec deux exemples chiffrés, un où je suis pile sur le seuil et un où je suis bien au-dessus.

Exemple 1 : 
Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il faudrait qu’il fasse plus de « 10 000 * 2 + 10 700 * 2 » soit 41 400 € de travaux en 2018. Vérifions ce qui se passe s’il fait pile poil 41 400 € (on doit alors normalement observer une déduction fiscale utile qui sera exactement de 41 400 € puisqu’on a pris le seuil).

En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 41 400 € :
– Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0 € via l’année blanche.
– Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.
– Il reste 41 400 – 10 700 – 10 000 soit 20 700 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur. Impact utile pour minorer impôt et prélèvements sociaux à terme.
En 2018, seuls les 20 700 € provisionnés permettront une baisse de la fiscalité. Les autres sommes déduites ont permis de faire baisser l’impôt de 2018 qui est de toute manière annulé.

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*41 400 soit 20 700 €.
– Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 20 700 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.

Au final, ces travaux ont permis un gain fiscal à hauteur de 20 700 € déduits en 2018 (via le déficit provisionné) et 20700 € déduits en 2019 soit un total « utile fiscalement » de 41 400 €. C’est normal car on est au seuil, cela permet une déduction comme avant (si vous faites 41 400 € de travaux en temps normal, les 41 400 € sont déduits et font baisser l’impôt).

Voyons maintenant ce qui se passe si le contribuable fait encore plus de travaux que le seuil. C’est cette stratégie qui va permettre un gain fiscal énorme! On devrait alors assister à une déduction « utile » supérieure au montant des travaux.

Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil.
En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 50 000 € :
– Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0€ via l’année blanche.
– Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.
– Il reste 50 000 – 10 700 – 10 000 soit 29 300 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur permettant un gain fiscal.
En 2018, seulement 29 300 € de déduction permettront une baisse de l’impôt.

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*50 000 soit 25 000 €.
– Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 25 000 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.
Au total, Mr a pu déduire efficacement 29 300 € en 2018 et 25 000 € en 2019 soit un total de 54 300 € ! Avec 50 000 € de travaux, Mr a eu 54 300 € de déductions fiscales efficaces venant minorer ses impôts!

On observe bien un surplus d’avantage fiscal pour le contribuable. Plus le montant de vos travaux est au-dessus du seuil calculé, plus votre déduction fiscale sera supérieure au montant des travaux. Une aubaine incroyable mais qui nécessite de faire un maximum de travaux sur l’année 2018 avec une restitution lissée dans le temps (rappelons que le gain aura lieu en 2019 et lors de la restitution du déficit provisionné en 2018). A noter que c’est particulièrement intéressant si vous n’avez pas encore loué le bien en 2018 et prévoyez de louer en 2019. Les travaux de restauration effectués en 2018 pour rénover le bien seront déductibles puisque c’est de l’immobilier à vocation locative. La formule « loyers * 2 + 10 700 * 2 » est avantageuse puisque vous n’avez pas encore de loyers imposables. Il suffit de dépasser 21 400 € de travaux pour en tirer un gros avantage fiscal à terme. Ceux qui envisagent de restaurer un bien entièrement pour le louer en 2019 ont tout intérêt à mettre le paquet sur les travaux en 2018. Pour conclure, soyez certain que si vous êtes sous le seuil, votre déduction ne sera pas efficace. Si j’avais pris un exemple où Mr Corrigetonimpot faisait 30 000 € de travaux (donc moins de 41 400 €), soyez certain que la déduction fiscale aurait été inférieure à 30 000 €.

Conseil 4 : avec revenus exceptionnels, il faut que les travaux soient supérieurs à « deux fois les loyers»… ou « deux fois les loyers + 10 700 € » ?

Je considère que vous avez lu avec attention le paragraphe précédent ce qui me permettra d’aller plus vite sur celui-ci qui est assez similaire. Les deux autres formule que vous pouvez entendre dans les médias sont les suivantes « il faut que les travaux dépassent deux fois les loyers imposables» ou encore « il faut que les travaux dépassent deux fois les loyers imposables + 10 700 € ». De quoi être un peu dubitatif… sans compter que ça ressemble un peu à la formule précédente. Les deux sont justes selon les situations, je vais d’abord expliquer la formule nous disant que les travaux doivent dépasser 2 fois les loyers en présence de revenus exceptionnels. 
Autrement dit, si vous avez des revenus de placement, plus-value, primes, indemnités ect… un nouveau calcul s’impose. Comme précédemment, plus le montant de vos travaux dépasse ce calcul, plus le gain fiscal lié à la déduction s’accentue vous permettant de surpasser le système habituel. C’est exactement le même fonctionnement que je peux illustrer :

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a des revenus exceptionnels et 20 000 € de revenus fonciers imposables. Le calcul donne « 20 000*2» = 40 000 €.
– Si Mr fait 40 000 € de travaux, il obtiendrait une déduction utile fiscalement à terme de 40 000 €.
– Si Mr fait plus de 40 000 € de travaux, il serait gagnant. La déduction sera supérieure au montant des travaux.
– Si Mr fait moins de 40 000 € de travaux, il serait perdant. La déduction sera inférieure au montant des travaux, il vaut mieux attendre 2020.

On observe une différence par rapport au conseil n°3 dans le fonctionnement puisque les revenus exceptionnels engendrent de la fiscalité non annulée en 2018. De fait, l’imputation des travaux sur les revenus globaux pour les premiers 10 700 € de déficit devient efficace! Je poursuis mon exemple avec 40 000 € de travaux et 20 000 € de revenus fonciers.

Déduction de 40 000 € en 2018 :
– D’abord 20 000 € de travaux qui s’imputent sur le revenu foncier pour le ramener à 0 € (inutile puisque l’impôt aurait été annulé sur l’année blanche). 
– Ensuite, on a 10 700 € qui s’imputent sur les revenus globaux (c’est utile car on diminue les revenus exceptionnels qui engendrent de la fiscalité non restituée malgré l’année blanche) ; on fait ici diminuer la fiscalité sur les revenus exceptionnels de 2018 contrairement au point précédent.
– Reste 40 000 – 20 000 – 10 700 soit 9 300 € de travaux qui se transforment en déficit reportable (ils sont donc utiles fiscalement).

En 2019, on peut à nouveau déduire 50% des travaux réalisés en 2018 :
Cela donne 20 000 € de déductions utiles fiscalement (qui s’imputeront sur les loyers imposables puis les revenus globaux puis seront provisionnés). Au final, les déductions utilisées qui ont permis de minorer l’impôt en 2018/2019 sont de 10 700 + 9 300 + 20 000. On retrouve bien notre total de 40 000 € de déductions utilisés pour 40 000 € de travaux réalisés si on fait des travaux pile poil égal au seuil.

Je ne refais pas d’exemples ; vous pouvez être certain que si vous faites 50 000 € de travaux, vous aurez profité de l’aubaine fiscale et aurez une déduction supérieure à 50 000 € car vous avez surpassé le seuil etc…. Reste à savoir alors pourquoi certains professionnels de la gestion de patrimoine nous conseille de faire des travaux si et seulement si leur montant dépasse « deux fois les loyers + 10 700 € »! Je vous avoue être assez d’accord avec cette stratégie plutôt que celle que je viens d’exposer. En fait, on va observer trois points noirs qui vont venir minorer le gain fiscal potentiel dans les calculs que je viens de vous donner en présence de revenus exceptionnels : 
1) Il faut ici que les revenus exceptionnels soient au moins égal à la partie des travaux qui s’imputent sur les revenus globaux. Dans mon raisonnement, j’ai 10 700 € de travaux qui s’imputent en 2018 sur les revenus exceptionnels. Ce n’est pas tout le monde qui a 10 700 € de revenus de placement, primes etc… S’il y’en a moins, une partie des travaux imputés entre 0 et -10 700 € va venir diminuer les salaires et devient tout d’un coup inutile (idem si vos revenus exceptionnels n’engendrent pas ou peu d’impôt, on peut observer alors une inutilité partielle de la déduction des travaux 2018 entre 0 et -10 700 €.)
2) Dans mon exemple, on s’aperçoit qu’une partie des travaux s’impute sur les revenus globaux jusqu’à 10 700 € en 2018. En 2019, même scénario potentiellement. Fiscalement, c’est bien moins intéressant car on y gagne alors seulement la tranche marginale d’imposition ; toutes les autres déductions des travaux (provisionnées ou directement sur les loyers imposables) s’imputent sur un revenu foncier permettant d’économiser impôt mais aussi prélèvement sociaux. Dans le conseil n°3 on avait seulement une seule imputation de 0 à -10 700 en 2019; dans l’ancien système aussi, en faisant 40 000 € de travaux sur une année on avait seulement 10 700 € qui permettaient un gain juste au niveau de l’impôt sur le revenu. Via la stratégie du conseil 4 avec les revenus exceptionnels, on passe deux fois dans ce « tunnel » compris entre 0 et -10 700 € (une fois en 2018, une autre potentiellement en 2019) ce qui rend le tout moins intéressant.
3) En réalité, le calcul de l’impôt est spécifique pour les revenus exceptionnels. Je vous passe les détails que j’ai évoqué ici : « année blanche et calcul du CIMR« . Concrètement, cela signifie que la déduction des 10 700 € sur les revenus exceptionnels 2018 permet un gain fiscal très limité. Vous n’y gagnerez pas la tranche marginale d’impôt comme les années passées, vous y gagnerez beaucoup moins (sauf à n’avoir que des revenus exceptionnels; en présence de loyers/salaires/retraites, le gain fiscal est noyé via le calcul spécifique). La déduction sur les revenus exceptionnels est donc utile fiscalement mais très limitée par rapport au schéma habituel.

Je vous l’accorde, ça devient particulièrement technique. Toujours est-il qu’en présence de revenus exceptionnels, il apparait en fait très difficile de faire des travaux en 2018 à hauteur de deux fois les loyers imposés et d’obtenir un gain fiscal via la déduction équivalent à celui qu’on aurait eu en faisant les travaux en 2020. Si on va au bout des calculs savants, il est plus juste de respecter la formule suivante : « il faut que vos travaux 2018 dépassent deux fois les loyers + 10 700 € si vous avez des revenus exceptionnels». Là vous serez au moins certain de profiter de l’année blanche et d’obtenir une déduction efficace supérieure au montant de vos travaux. Je vous invite donc à retenir cette formule pour faire le bon choix.

Bilan : si vous envisagez des travaux importants, il peut être judicieux de solliciter un professionnel pour choisir la bonne année.

Les quatre conseils que je vous ai donnés peuvent être suivis à la lettre. Nul doute que les travaux 2019 sont inutiles et que les petits travaux n’avaient pas de sens en 2018 si votre bien était déjà loué.

Pour aller plus loin, sachez que l’équation se complique encore un peu pour ceux qui achètent un bien en 2019 ou qui ont des travaux « urgents » qui seront fiscalisés différemment. La stratégie à suivre est expliquée ici : « C’est quoi les travaux urgents en 2018/2019 : comment seront-ils imposés?« 


Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

334 Commentaires
  1. Bonjour,

    Livre acheté, bien fait et très utile, merci.
    Une question svp :
    Bien Pinel loué en juillet 2018
    Loyer : 2900 euros.
    Frais de prêt bancaire 2500 euros / Cuisine 3000 euros / Intérêts 1290 euros / 400 euros charges diverses
    Le déficit est perdu ?
    Merci d’avance.

  2. Encore une usine a gaz , comme d hab les Français vont faire du surplace parcequ ils en ont marre !

  3. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est bien cela Stéphane!
    Cordialement.

  4. Bonsoir Thibault, bravo pour votre super article.

    Juste une petite question concernant le CONSEIL 3, EXEMPLE 2:
    Avec 50000 euros travaux sans revenus exceptionnels.

    Après la déduction fiscale de 2018 (10000 +10700), il reste 29300 que l’on provisionne.

    En 2019, on déduit de 50% des travaux 2018 soit 25000 euros. (25000- 10000 -10700= 4300 euros)

    En 2020, il nous reste comme déficit foncier les 29300 euros provisionnés en 2018 plus les 4300 euros restant de 2019 soit 33600 euros.

    Est ce bien cela Thibault?

    Merci!!!

  5. Corrige ton impôt

    Si 4 000 est le revenu foncier des 2 appartements après déduction des charges, le solde de travaux va s’imputer sur les salaires comme je l’explique dans l’article. Un gain moindre par rapport au
    système habituelle et seulement pour la partie au-delà de 4k. C’est mathématique, si vos travaux ne dépassent pas la formule que j’indique, vous êtes perdante.
    Cordialement.

  6. Merci pour votre réponse
    Mais si mes travaux sont un peu plus importants (s’ils dépassent 4000 € qui est mon revenu foncier après déduction des charges) sur mon premier appartement et me permettent de créer un déficit
    foncier sur cet appartement cela viendra compléter mon déficit foncier global acquis en 2017 grâce à mon 2ème appartement ? dans ce cas là les travaux sur mon 1er appartement seraient-ils utiles en
    2018 ?

  7. Merci pour la reponse rapide.
    On espere que ce point sera modifié.
    Et merci pour vos articles et votre temps.

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Julie : Il sera surement utilisé pour rien sur cette année (ou pour minorer les revenus exceptionnels).
    @Karine : Le déficit ne sera surement pas touché. Les petits travaux vont s’imputer inutilement sur les loyers de 2018.
    Cordialement.

  9. Bonjour,
    J’ai une question sur l’année de transition 2018. Je voudrais savoir si les déficit fonciers antérieurs a 2018 seront imputes sur les revenus fonciers de 2018 avant le calcul du crédit d’impôt a la
    modernisation ou pas imputes du tout sur les revenus fonciers 2018.
    Dit autrement, savoir si le déficit foncier accumule sur les années précédentes sera utilise sur l’année fiscale 2018 ou si il passera directement de 2017 a 2019.
    Merci beaucoup.

  10. Bonjour
    Un grand merci pour cet article très intéressant mais aussi très complexe pour une débutante comme moi…
    je suis propriétaire de deux appartements que je loue : un premier acquis en nom propre (revenu foncier après déduction des charges = 4000€) et le second acquis en SCI familiale sur lequel j’ai eu de
    gros travaux en 2017. Lors de ma déclaration d’impôt sur 2017 que je suis en train de faire j’ai un déficit foncier (grâce au deuxième appartement) de -10700 € pour 2017 (ce qui va me permettre de ne
    plus être imposable) et il me reste encore -18 000€ à affecter sur les prochaines années. Mon premier appartement ayant quelques petits travaux à réaliser et étant donné que 2018 sera sans doute ma
    dernière année au réel sur cet appartement (car finalement peu de charges à déduire et peu de travaux à faire), j’envisageais de faire de petits travaux (salle de bain à modifier) de l’ordre de 2500
    / 3000 € max. Est-ce utile dans mon cas ?
    Comme d’autres, j’espère que nous pourrons conserver notre déficit foncier et que nous n’aurons pas à deduire 10 700 € en 2018.
    Merci par avance pour vos conseils

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Stephane : retour à la normal pour le calcul de l’impôt en 2019. Les RF subissent donc bien PS + IR selon la tranche. Seuls les travaux sont traités de manière spécifique.
    @Marc : je maintiens ma réponse précédente. Faire des travaux pour payer moins d’impôt en 2019 n’est pas intéressant. Autant attendre 2020 pour économiser beaucoup plus d’impôt avec le même montant
    de travaux.
    @Aurélie : vous trouverez un article qui traite du déficit provisionné dans la rubrique « immobilier » du site. Ils sont conservés 10 ans et s’utilisent dès qu’un revenu foncier positif apparait afin
    de l’annuler.
    Cordialement.

  12. Bonjour Thibault et merci pour les conseils.

    En cas de gros travaux en 2018 (50 000), vous dites que le reste du déficit foncier 2018 sera provisionné pour un futur gain filscal (29300 euros dans l’exemple).
    Et en 2019 on pourra déduire 50% des travaux 2018, donc 25 000 euros.
    Mais que deviennent les 29300 euros de déficit provisionné en 2018?
    Sont -ils reportables en 2020 ou 2021 par exemple?

    Merci beaucoup!

  13. Bonjour. En fait j’ai l’impression que vous parlez de proprietaires qui ont des déficits en permanence et qui n’ont ainsi aucun intérêt à faire des travaux en 2018 et 2019 (sauf si seuils dépassés
    pour 2018)

    Mais pour ceux qui n’ont aucun deficits pour 2019, ils seront bien obligés de faire des travaux (même si deductibles qu’à 50 %) afin d’ecarviter une imposition encore pire.

    Est-ce que je me trompe ?

    Merci.

  14. Bravo et merci pour votre travail Thibault.

    Je perçois 20 000 euros de RF et j’hésite à de nouveau investir en 2018 en faisant beaucoup de travaux.
    Je me demande comment seront imposés les revenus fonciers à compter de 2019?
    Avant c’était en fonction de la TMI plus 17.2% de taxe sociale.

    Comment ils seront imposés à partir de 2019?

    Merci

  15. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous avez tout à fait raison, c’est bien cela. Il aura 10 ans pour les utiliser.
    Cordialement.

  16. Bonjour,
    Un grand merci pour la qualité de vos explications sur ce sujet complexe.

    J’ai quand même une question en ce qui concerne l’exemple 2 pour le conseil 3 (Mr Corrigetonimpôt n’a pas de revenus exceptionnels, a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018.
    Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil).

    Je prends l’éventualité que pour 2019, sur les 25 000€ déductibles, 10 000 ont permis de ramener les revenus fonciers à 0 €, 10 700 € ont été imputé sur les revenus globaux et qu’il reste un déficit
    foncier imputable sur les années suivantes de 4 300€.

    Pouvez vous me confirmer ou m’infirmer qu’à la suite de sa déclaration d’impôt sur les revenus 2019, Mr Corrigetonimpôt aura un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines
    années de 29 300 € au titre de l’année 2018 et 4 300 € au titre de l’année 2019. soit 33 600€ au total.
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

  17. Corrige ton impôt

    Bonjour Marc,
    Je vous avoue ne pas trop comprendre la question. Je reprends cette phrase : « Pour ceux qui auront des loyers excédentaires il faut bien qu’ils fassent des travaux en 2019 sinon impostion maximale. »
    A mon sens, je préfère faire les travaux en 2020 pour les déduire à 100% qu’en 2019… non? Je n’arrive pas à trouver un cas où les travaux 2019 ont du sens (ou alors en cherchant loin avec un
    déficit provisionné de 2009 arrivant à terme).
    Cordialement.

  18. Bonjour. On lit qu’il est conseillé de ne faire aucun travaux en 2019.
    Ce cas s’applique aux propriétaires qui ont déjà des deficits pour 2019.
    Pour ceux qui auront des loyers excédentaires il faut bien qu’ils fassent des travaux en 2019 sinon impostion maximale.
    Les travaux 2019 ne seront de plus déductibles qu’à 50 %.

    Est–ce correct ?

    Merci pour cet excellent blog.

  19. Corrige ton impôt

    Bonjour Fred,
    Effectivement, c’est un cas où peut-être que la déduction devient moins intéressante. Ca reste à calculer car même sur une base amoindrie, la déduction reste très intéressante (gain immédiat aux PS
    qui ont augmentés et à la TMI par rapport à 2% par an pour le prix de revient).
    A vue d’oeil sur vos chiffres, je pense que la déduction reste bien meilleure. Je m’explique :
    – Si vous déduisez tout : vous perdez la déduction de 2 500 € qui s’imputent inutilement… voir de 3 500 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels. Cela étant, vous récupérez, 50% de 3500 € en
    « sur-déduction » 2019. Les 2 400 € d’intérêt se provisionnent et sont utiles.
    – Si on prends votre idée de mettre la cuisine dans le prix de revient pour éviter d’avoir « seulement » 50% * 3500 de déduction, vous aurez un nouveau problème. Les intérêts vont s’imputer inutilement
    sur les loyers 2018 au lieu de se provisionner. Vous allez perdre la possibilité de provisionner 2 400 €.
    Bref, c’est un peu technique mais si vous pouvez respecter les conditions pour déduire la cuisine, ça me semble bien meilleur.
    Cordialement.

  20. Bonjour,
    Acquéreur d’un bien en VEFA Pinel avec livraison début juillet 2018. Je souhaite aménager une cuisine avant ouverture à la location en septembre. Travaux probables de 3500 € qui dépasseront
    certainement mes loyers 2018 (2500 € environ si 4 mois). J’aurai aussi des frais d’emprunt (1700€) et charges (700€). Avec le système année blanche 2018, ai-je intérêt à déclarer les travaux sur le
    déficit foncier ou plutôt augmenter la valeur totale du bien pinel?
    (J’ai bien vu que dans votre guide cette dernière solution était moins avantageuse, mais avec l’année blanche, c’est à ré-évaluer, non ?).
    Merci pour vos précieux conseils.
    Cdlt

  21. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je n’ai pas encore étudié la question, surement sur un prochain article. Celui la vaut bien uniquement pour le vide (SCI IR ou vide classique).
    Cordialement.

  22. Bonjour superbe article et vraiment très détaillé un plaisir de le lire
    Si je comprend bien cela ne concerne que la location vide mais qu’en est il de la location meublée? (LMNP ou SCI IS?)

  23. Merci votre réponse :

    – 6k de travaux en 2018 –> 6k déduit en 2018 et 3k en 2019
    – 6k de travaux en 2019 –> 3k déduits en 2019.

    Votre réponse confirme malheureusement que dans mon cas pour 12 K€ de travaux (2018 + 2019), les 6K€ déduits de 2018 étant inutiles car pas déficitaires en 2018, je ne pourrai déduire en 2019 que 6
    K€ (3 K€ de 2018 et 2019) alors que 12 K€ de travaux auront été faits.

    Ce système pernicieux mis en place de déduire seulement 50 % des travaux va ainsi me couter très cher car peu de déductions de travaux seront possibles sur les loyers de 2019.

    Quels sont les autres moyens que les travaux de réduire l’imposition en 2019, perp, … ?

    Pourquoi avoir mis un tel système en place qui va tromper une majorité de loueurs ?

    Merci pour vos réponses et cordialement.

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour. Cet article ne concerne que la location vide. Sur du meublé, les impacts ne sont pas ceux présentés. Cordialement

  25. Bonjour,
    Je pense acheter mon premier bien immobilier locatif, un studio ancien pour possession en septembre 2018.
    Je pense faire quelques travaux et le louer en meublé ensuite.
    Je vais donc toucher très peu de revenus en 2018 et faire des dépenses tels que achat, frais de notaire, frais de négociation, intérêt d’emprunts et travaux. Si j’ai bien compris, ce n’est pas une
    bonne idée sur le plan fiscal puisque pas de déduction (puisque pas d’impôts en 2018) mais je ne saisis pas bien la suite… Y aura t il un déficit reportable ou plutôt la déduction de 50 % des
    travaux de 2018 en 2019!? Quid des autres frais? (notaire, négo and co?)

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je n’ai pas tout compris. Mais en gros :
    – 6k de travaux en 2018 –> 6k déduit en 2018 et 3k en 2019
    – 6k de travaux en 2019 –> 3k déduits en 2019.
    Cordialement.

  27. Bonjour et merci pour cet article qui est le meilleur que j’ai trouvé. Il est très didactique par ses exemples concrets. Bravo.

    J’ai une question surtout pour 2019. Mes revenus fonciers sont excédentaires et je n’ai plus la possibilité de faire d’importants travaux. Le montant de l’impôt est ainsi élevé.

    D’après ce que j’ai compris, pour 2019 on fera une déclaration normale : revenus locatifs – charges – (50 % des travaux 2018 – 50% travaux 2019)

    Est-ce correct?

    Ainsi, si je ne fais aucun travaux en 2018 et 2019 j’aurai des impôts énormes !

    Si j’en fais ils ne compteront que pour 50% des montants payés, avec une moyenne des travaux faits en 2018 et 2019.

    Exemple 6 000 € de travaux en 2018 et 2019.
    Pour les travaux de 2019, le fisc prendra 3 000 ( 50 % de 6000) pour 2018 et également 3 000 pour 2019. Il fera ensuite la moyenne pour les travaux de 2019, soit 3000 € uniquement.
    J’aurais ainsi payé 12 000 € de travaux au total pour 2018 et 19, mais seuls 3 000 pourront être déduits en 2019 sur mes loyers locatifs; soit une misère et ainsi une taxation maximale.

    Mon calcul est-il (malheureusement) correct ?

    Merci pour votre réponse et explications sur ce cas concret qui à mon avis pourra être utiles à d’autres personnes dans mon ca set qui se posent les mêmes questions concrètes.

    Encore bravo pour votre blug. Cordialement.

  28. Corrige ton impôt

    Bonjour Garcia,
    Il est effectivement très intéressant de faire un maximum de travaux déductibles sur 2018. Pour la qualité de votre comptable….c’est comme partout, il y’a des très bons et des très mauvais!
    Prenez en un qui suit mon site régulièrement 😀
    Cordialement.

  29. Bonjour, merci pour cet article clair et intéressant.

  30. bonjour votre article est très intéressant .si je comprend bien il est très avantageux de faire un max de travaux en 2018 sur un bien non mis en location . j ai eu un permis chez moi pour
    agrandissement et création d un second logement . j ai séparé ma maison en deux . la partie que je veux mettre en location comporte des travaux de rénovation et amélioration de l’habitat au RDC
    (environ 60000) et création d un étage . je peux donc déduire les travaux relatif au RDC . j ai donc intérêt à mettre en location en 2019 ? donc il faut que je déclare finir les travaux en 2019 pour
    louer ? est ce que mon comptable ne risque pas de se tromper ? cordialement

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