Je constate de plus en plus souvent une erreur récurrente des contribuables qui s’orientent vers la loi Denormandie. L’incompréhension vient du fait que le logement doit comprendre au moins 25% de travaux calculés sur le coût total de l’opération et non pas sur le prix d’achat! Vient alors le moment de calculer la base de la réduction d’impôt appelée « prix de revient ». Une erreur à ce niveau viendra sans nul doute remettre en cause tout le dispositif fiscal avec annulation de la réduction Denormandie. On fait le point sur le calcul à suivre pour prendre en compte correctement cette notion de 25% de travaux.
Sommaire
La réalisation des travaux doit représenter au moins 25% du cout de l’achat immobilier Denormandie.
La loi Denormandie vous permettra d’avoir une réduction de 2% par an pendant 9 ans puis 1% par an pendant 3 ans. Cette réduction d’impôt sera calculée sur ce qu’on appelle le prix de revient. C’est vous qui allez calculer ce prix de revient. Le fisc viendra sans nul doute vérifier votre calcul et une erreur risque de faire annuler tout le projet Denormandie avec l’obligation de rendre les réductions acquises.
On va se focaliser ici sur la principale erreur que je vois sur le calcul du prix de revient : comment intégrer les 25% de travaux obligatoires? La loi Denormandie vous impose de faire au moins 25% de travaux. J’ai expliqué récemment qu’il est souvent très judicieux de mettre uniquement 25% de travaux dans le prix de revient et de faire en sorte que les autres travaux n’y soient pas pour les déduire ce qui permet une économie fiscale de plusieurs milliers d’euros. Voir : loi Denormandie vs Déficit foncier : comment optimiser les travaux? Se pose alors la question de bien savoir comment comptabiliser ces 25% de travaux dans la réduction Denormandie via le prix de revient.
Si les travaux font 25% du prix d’achat, la loi Denormandie n’est pas possible!
L’erreur sur le calcul du prix d’achat retenu en loi Denormandie est la suivante. Mr achète un bien immobilier 100 000 €. Il doit faire 25% de travaux de rénovation soit 25 000 €. Il pense alors pouvoir être éligible à la loi Denormandie car il respecte la condition des 25%. FAUX!! Mr aura sans nul doute un redressement fiscal avec majoration et n’aura aucune réduction Denormandie à terme.
La condition de 25% des travaux en loi Denormandie s’applique sur le prix de revient global. Autrement dit, sur le montant qu’on obtient avec le calcul « travaux + prix d’achat du bien ». Une personne qui achète un bien immobilier 100 000 € avec 25 000 € de travaux aura un prix de revient Denormandie de 125 000 €. Il faut qu’il y’ait 25% de travaux sur ce prix de revient. 125 000 * 25% = 31 250 €. Impossible d’avoir la loi Denormandie sur un tel bien car il aurait fallu un minimum de travaux de 31 250 € et ce n’est pas le cas ici.
Comment calculer le prix de revient Denormandie avec 25% de travaux?
La nuance est subtile mais primordiale. Pour un bien Denormandie, les travaux ne doivent pas représenter 25% du prix d’achat mais 25% du cout total de l’opération. Vous avez deux manières de vérifier l’éligibilité en calculant le prix de revient.
- Soit vous calculez votre prix de revient en faisant le calcul « prix d’achat + travaux ». Puis vous prenez 25% de ce résultat et vous vérifiez que les travaux correspondent au moins au chiffre obtenu. C’est le calcul que j’ai fait plus haut.
Exemple
Mr Corrigetonimpot achète un bien 120 000 € avec 30 000 € de travaux. Le prix de revient est de 120 000 + 30 000 = 150 000 €. On prend 25% du résultat : 150 000 * 25% = 37 500 €. On compare les travaux au résultat. 30 000 € de travaux ne suffisent pas car il en faudrait 37 500 € ici. Ce bien immobilier n’est pas éligible au Denormandie.
Pour ceux fâchés avec les mathématiques, n’allez surtout pas ajouter un peu les travaux pour combler ce qui manque. Dans l’exemple ci-dessus, le contribuable qui décide d’ajouter 7 500 € de travaux pour atteindre les 25% sera encore dans le faux. Ces 7 500 € s’ajoutent aussi au prix de revient et viennent donc changer tout le calcul. Utilisez plutôt la formule suivante.
- Soit vous déterminez pil poil le montant des travaux nécessaires pour être éligible avec la formule suivante : Travaux Denormandie nécessaires = Prix d’achat / 3
Une formule très simple pour vérifier rapidement le projet Denormandie. Un bien acheté 100 000 € doit avoir au moins 100000/3 soit 33 333 € de travaux pour être éligible à la loi Denormandie. Un immobilier acheté 150 000 € doit avoir 150 000 / 3 soit 50 000 € de travaux. Je fais un exemple complet pour les plus septiques.
Exemple
Mr achète un bien immobilier 200 000 €. Il doit donc faire au minimum 200000/3 soit 66 666 € de travaux pour avoir la loi Denormandie. On aura alors un prix de revient de 200 000 + 66 666 = 266 666 €. La réduction Denormandie sera calculée sur ce montant. Vérifions que les travaux représentent bien 25% du cout total de l’opération : 266 666 * 25% = 66 666 €. On retrouve bien nos travaux.
Vous retrouverez le texte en vigueur ci-dessous; encore une fois je ne peux que vous conseiller de vous faire accompagner par un professionnel compétent pour une étude en amont; que ce soit moi ou un autre. Cela coûte quelques milliers d’euros mais ce n’est rien comparé à un redressement fiscal suite à un mauvais calcul avec annulation de toutes les réductions + majorations et intérêts de retard.
Texte en vigueur : BOI-IR-RICI-365-20
Bonjour Monsieur,
Pouvez-vous me préciser ce qui compose le montant de l’achat du bien dans le calcul(achat seul ou avec les honoraire intermédiaires, frais notaires etc)?
Cdt,
Bonjour,
Il y’a la plupart des frais que vous mentionnez; de manière générale, tout sauf ceux déductibles des revenus fonciers (4 frais liés au prêt notamment). Je vous conseille mon ebook Pinel où ces questions ont leur réponse, c’est similaire pour le Denormandie.