Que choisir entre la loi Pinel et la location meublée LMNP ?

L’investisseur immobilier soucieux de la rentabilité va étudier de près la fiscalité. Une question se pose alors : faut-il investir sur un immobilier en loi Pinel ou sur une location meublée LMNP ? Les deux placements sont totalement différents, chacun présente des avantages et inconvénients. À travers mon étude comparative, vous verrez qu’il ne faut pas les mettre en compétition. Il faut identifier si c’est le Pinel ou la location meublée qui vous permet de répondre au mieux à vos besoins et objectifs selon votre situation fiscale.

Conditions à respecter : la location meublée plus souple que la loi Pinel

Avant de se soucier de la rentabilité, voyons l’aspect pratique. La loi Pinel apparait bien plus contraignante que la location meublée. Il faut respecter plusieurs conditions pour y être éligible : avoir un bien dans une zone donnée, le loyer est plafonné, le locataire doit avoir des revenus modestes, il faut louer 6 ans minimum… Choisir une location Pinel oblige donc à louer à long terme et n’est pas possible pour tout le monde. De plus, le loyer est plafonné. On ne retrouve aucune de ces contraintes dans la location meublée.

Choisir la location meublée non professionnelle à la place du Pinel permet de s’affranchir de ces conditions. Toutefois, on peut noter quelques désagréments malgré tout. Vous devrez meubler le bien ce qui a un coût non négligeable. L’obligation comptable s’avère aussi compliqué et nécessite de passer par un professionnel si vous êtes au régime réel (voir ci-après).

Pour autant, la première conclusion s’impose : il est bien plus simple de louer et meublé qu’en Pinel. Ce dernier impose des conditions à respecter qui fait que tout investisseur n’aura pas forcément le choix de l’envisager.

Rendement locatif : meublé ou Pinel ?

L’investisseur s’intéresse souvent au rendement locatif. Aurais-je plus de loyers en Pinel ou en meublé? Ici encore, l’avantage vient souvent au meublé ce qui est normal. Un logement avec des meubles se louera plus cher. Qui plus est, le loyer Pinel est plafonné ce qui renforce l’hypothèse en ce sens.

La rentabilité brute sera quasiment systématiquement meilleure en meublée qu’en Pinel. Attention, ce n’est pas ça qui est important. Il faut étudier la rentabilité nette, c’est à dire après imputation des frais et surtout de l’impôt! La fiscalité va jouer énormément sur votre investissement immobilier. On va donc étudier toutes les variables fiscales une par une : TVA, réduction d’impôt, imposition des loyers et plus-value. C’est seulement avec ces 4 données que vous pourrez choisir parmi les deux.

La TVA : avantage au LMNP

L’achat immobilier dans le but de louer meublé permet de récupérer la TVA sur l’investissement. C’est alors jusqu’à 16% du prix restitué par l’Etat; un avantage non disponible en Pinel souvent mis en avant par les vendeurs.

Attention toutefois, cet avantage est conditionné et peu de loueurs meublés récupèrent la Tva. D’une part, il faut acquérir le logement neuf dans le seul but de louer meublé. Puis, c’est n’est pas vous qui allez percevoir les loyers mais une société que vous créerez en parallèle. Ensuite, il faut respecter plusieurs conditions : proposer des services (petit-déjeuner, blanchisserie…), signer un bail de 9 ans, revendre après 20 ans etc…

La restitution de la TVA peut parfois être un argument pour le meublé quand on le compare au Pinel. Il faut alors prendre en compte les contreparties associées. Hormis l’acquisition meublée via une résidence service, la TVA ne sera pas récupérée et cet argument n’a pas lieu d’être dans la comparaison meublé/Pinel.

La réduction d’impôt Pinel non disponible pour le loueur meublé

L’énorme avantage de la location Pinel vis-à-vis du meublé est la réduction d’impôt. Attention à ne pas confondre avec la fiscalité engendrée par les loyers que nous verrons ci-après. L’immobilier Pinel vous permet d’avoir une réduction d’impôt équivalent à 2% du prix d’achat du bien chaque année pendant 6 ans voir 9 ans. Vous pouvez aussi poursuivre jusqu’à 12 ans et la réduction passe à 1% les trois dernières années. Depuis 2024, le taux a baissé à 9% sur 6 ans et 14% sur 12 ans.

Cette réduction permet une économie substantielle sur votre fiscalité et dure dans le temps. Attention, elle est perdue si non utilisée, il faut absolument être imposable pour qu’elle s’impute. La location PINEL va permettre de réduire votre impôt dans le temps via la réduction, un aspect qui n’existe pas si vous louez le bien en meublé non professionnel.

Fiscalité : difficile de savoir ce qui est mieux entre le Pinel et la location meublée

Une fois que l’on a isolé l’éventuelle récupération de TVA en meublé et la réduction d’impôt importante versée en Pinel, il reste à étudier la fiscalité engendrée par les loyers. A mon sens, la difficulté à évaluer si le Pinel l’emporte sur le meublé vient surtout de cette variable.

Côté meublé, deux régimes cohabitent. Le premier consiste à déclarer au « micro ». Un abattement de 50% est appliqué sur les loyers (cet abattement passe à 30% pour 2024 mais le gouvernement entend corriger cette erreur de la loi des finances et on peut supposer que 50% persiste pour le moment). Le solde subit 17.2% de prélèvements sociaux ET la tranche d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45% selon vos revenus). Le second consiste à déclarer au « réel ». On peut déduire les charges des loyers avant imposition. On fait donc « loyers – charges » et le solde subit 17.2% + tranche fiscale. L’énorme avantage du meublé apparaît ici : le loueur LMNP peut aussi déduire l’amortissement des loyers au régime réel avant impôt. L’amortissement représente une partie du prix du bien qui est déduite chaque année. De fait, il est fréquent que les loyers ne soient pas imposés car avec la déduction de l’amortissement, on tombe à un loyer imposable de 0 €. Pour aller plus loin, voir : comment sont imposés les loyers du loueur meublé non professionnel LMNP ?

Pour le Pinel, c’est différent du meublé car on est sûr de la location vide. Il existe aussi un régime micro mais avec un abattement de 30% seulement. C’est de toute manière le régime réel qui est souvent retenu. L’investisseur Pinel peut alors aussi déduire toutes les charges du loyer avant de subir 17.2% de PS + tranche fiscale. La différence avec le meublé est de taille : l’amortissement n’est pas déductible dans le présent cas. Cet inconvénient est compensé par un avantage pour les loyers du Pinel : en cas de déficit (si « loyers – charges » est inférieur à 0 €), celui-ci sera déduit des autres revenus comme le salaire jusqu’à -10 700 € venant minorer l’impôt global. En meublé, ce n’est pas possible : le déficit est reporté et ne sera imputé que sur un loyer dans le futur (et donc souvent perdu car le loyer imposable est tout le temps à 0€ via l’amortissement).

Bref, le choix est très compliqué au niveau de cette variable. J’ai détaillé ces écrits ici : Faut-il louer vide ou meublé ? Soit vous passez du temps à bien comprendre les calculs, à estimer votre tranche d’imposition via les articles sur mon site etc., soit vous pouvez me solliciter pour une formation téléphonique sur ce thème qui est récurrent.

Plus-value : le loueur meublé non professionnel sera mieux loti que l’investisseur Pinel

En cas de revente du bien immobilier, vous devrez payer un nouvel impôt : celui sur la plus-value. Que ce soit sur une location Pinel ou meublée non professionnelle, l’impôt sur la plus-value et le même. En revanche, on peut considérer que le bien Pinel sera moins bien loti que le meublé. En effet, tous les biens Pinel sont situés dans une même zone et tous les acquéreurs s’engagent sur 6 ou 9 ans. Au terme de l’engagement de location, il y’a fort à parier que beaucoup de ventes se feront simultanément sur la même zone. De fait, le risque de voir le prix baisser à la revente est plus fort sur un bien Pinel que sur un investissement en meublé.

Déclarations d’impôt : le Pinel l’emporte sur le meublé

Côté administratif, il faudra être armé dans les deux cas. Le format le plus simple concerne les loueurs en meublé qui opteront pour le régime micro-BIC avec l’abattement de 50%. Il suffit alors de remplir les loyers sur la déclaration dans une case. Ce régime reste peu choisi puisque l’avantage du meublé réside dans la possibilité de choisir le réel afin de déduire l’amortissement.

Dès lors, le Pinel apparaît moins compliqué. Certes, il faudra remplir trois formulaires et faire quelques recherches mais vous pourrez le faire seul. Voir : comment remplir les déclarations d’impôt Pinel la première année ? Côté meublé, c’est bien plus compliqué. D’une part, il faudra remplir le formulaire Poi et choisir l’option du réel dans les temps. Ensuite, la déclaration d’impôt est compliquée et s’accompagne de plusieurs formulaires : bilan, compte de résultat. Qui plus est, l’expert-comptable devient obligatoire pour le calcul de l’amortissement. Le professionnel s’impose aussi pour éviter l’amende pour défaut de FCE (fichier d’écriture comptable). Une contrainte et un coût qu’il faut prendre en compte si l’on part sur un investissement meublé. À ce sujet, je vous conseille vivement de vous faire accompagner par ce site qui permet de tout faire en ligne avec l’accompagnement d’un professionnel ; ce sera moins onéreux qu’un expert-comptable et aussi efficace : contactez jedéclaremonmeublé de la part de Corrigetonimpot.

En résumé : faut-il investir en Pinel ou en location meublée ?

	PINEL	LMNP
Conditions	Location 6 ans, zone spécifique, loyers plafonnés.	Logement à meubler, expert-comptable souvent nécessaire.
Prix d’achat	Réduction de 12% sur 9 ans ou 14% sur 12 ans.	Possibilité de récupérer la TVA.
Impôt des loyers	Micro-foncier ou déduction des charges.	Micro-BIC ou déduction des charges + amortissement.
Plus-value	Potentiel de beaucoup de ventes dans le secteur à terme.	N/A
Avantage	Baisse de l’impôt via la réduction.	Non-imposition des loyers via la déduction de l’amortissement.

Les deux investissements ont pour but d’investir pour se constituer un patrimoine, défiscaliser et/ou préparer la retraite. Le fonctionnement du meublé et du Pinel sont totalement différents ; chacun a des avantages qu’on ne retrouve pas chez l’autre. Le mieux est de comparer deux investissements potentiels (ou un achat immobilier décliné soit en Pinel, soit en meublé) avec les variables que j’ai présentées pour savoir lequel offrira la meilleure rentabilité.

C’est un exercice technique qui dépend de vos revenus et il est conseillé de se faire accompagner. De manière générale, le Pinel permettra une baisse de la fiscalité via la réduction d’impôt. Le meublé a plus pour but d’obtenir des revenus supplémentaires défiscalisés. Faire une étude avant d’investir est primordial car selon l’emplacement, les loyers, votre tranche fiscale, vos objectifs etc., la rentabilité d’un achat Pinel ou meublé peut changer complètement d’une personne à l’autre. Que ce soit du meublé ou du Pinel, n’oubliez pas le plus important en immobilier : l’emplacement !

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