Une question me revient de plus en plus souvent par les investisseurs en loi Pinel. Le bien locatif est généralement livré ou construit avec une annexe type garage ou parking. Le bien immobilier Pinel parait alors pouvoir être optimisé en envisageant la location à part de ce garage ou de ce parking. On fait le point sur les risques ou non d’un tel montage vis-à-vis du gain potentiel procuré.
Sommaire
Pourquoi vouloir louer le garage ou le parking à part en loi Pinel ?
La réflexion des investisseurs que j’entends est toujours la même. Après acquisition du bien Pinel, ils se rendent compte que le loyer plafonné leur impose de louer le bien à un prix relativement bas (voir : comment calculer le plafond de loyer en Pinel ?). De fait, il voudrait alors louer le garage ou le parking du bien via un bail à part. L’idée étant de dissocier cette annexe du Pinel afin de le louer sans plafond pour compenser le loyer bas du bien. La perte de la réduction Pinel sur l’annexe est souvent faible, voire inexistante si vous dépassez le plafond de 300 000 €.
Exemple
Mr Corrigetonimpot achète un bien immobilier en loi Pinel dans une résidence. Il le paie 320 000 €, parking inclus. Il se rend compte qu’il peut louer son bien 800 € par mois maximum à cause du plafond de loyer Pinel ce qu’il estime trop bas par rapport au marché.
Mr envisage alors le montage suivant. Il va louer le bien immobilier Pinel en respectant toutes les conditions MAIS en excluant le parking. Il louera le parking via un bail à part et il pourra ainsi facturer le loyer voulu sur cette annexe. Mr estime que le parking représente 20 000 € sur son achat; il ne sera donc même pas pénalisé en défalquant ces 20 000 € de la loi Pinel. La réduction restera calculée sur 300 000 € ce qui est le plafond.
Allons jusqu’au bout des choses, certains font même la totale et mettant alors un loyer élevé voir même démesuré sur le garage ou le parking afin que le loyer « bien + parking » corresponde au prix moyen du marché. Ils font le calcul en amont pour que le loyer du bien respecte les conditions Pinel. On trouvera aussi facilement moult vendeurs de biens rentrant pil poil dans ce cadre qui mettront en avant l’énorme rentabilité du projet via ce montage.
Dissocier le parking ou le garage sur un bien immobilier en loi Pinel : quels sont les risques ?
Autant vous le dire tout de suite : je suis totalement contre ce montage et ne le recommande pas. J’ai des centaines de retours de lecteurs suite à la lecture de mon guide Pinel me demandant pourquoi je n’ajoute pas une telle stratégie à celles que je détaille (voir en fin d’article). La raison est simple : je trouve qu’il y a un risque qui est important et il est quasiment impossible d’être certain de ne pas le subir. Je vous l’expose et j’évoquerai malgré tout les précautions à prendre si vous souhaitez aller au bout.
Le risque est simple : en faisant ce montage, vous donnez des armes à l’administration fiscale sur un redressement qui pourrait aller de pair avec l’annulation de tout le dispositif Pinel. Vous pouvez potentiellement perdre des dizaines de milliers d’euros de réduction Pinel juste pour gagner un loyer plus élevé… qui en plus sera fiscalisé, donc présentera un gain net souvent moins important que vous ne le croyez. Nul doute que les astuces légales présentées dans mon guide pour optimiser l’impôt permettront d’y gagner bien plus et cela sans risque.
Sur un contrôle, on peut envisager que le fisc essaiera de prouver que le montage a pour seul but de contourner le plafond du loyer Pinel afin de remettre en cause la réduction. L’étude de la situation sera alors au cas par cas et vous devrez surement solliciter un avocat fiscaliste pour vous défendre. On peut imaginer facilement quelques évidences sur les failles que les impôts mettraient en avant :
- Le locataire du bien est le même que celui du parking.
- Le loyer du parking ou du garage est trop élevé par rapport au marché.
- La date du bail est la même ou est très proche entre les deux locations.
- L’achat du logement et du garage est sur le même acte.
- Il n’existe pas de manière claire de dissocier les deux biens pour le calcul du prix de revient Pinel.
- Etc.
Bref, on voit rapidement qu’il y’a beaucoup d’aspects qui peuvent mettre la puce à l’oreille au fisc et leur donner envie de tenter un redressement. Pour mémoire, il est interdit en France de faire des montages dont la seule vocation est de payer moins d’impôt ou de contourner les lois régissant la fiscalité.
Quelles précautions prendre si vous louez le parking ou le garage de votre bien Pinel via un bail séparé ?
Ces écrits restent uniquement mon avis personnel et vous pouvez faire le choix d’aller au bout du montage. Vous ne serez pas le premier et sans doute pas le dernier à le faire. Dans un tel cas, je vous donne une liste de précautions à prendre en amont. Je les ai recueillies après plusieurs discussions auprès d’avocats fiscalistes (ou lecteurs de mon guide ayant consulté des avocats avant montage). Ces points ne garantissent pas que le montage se passe bien, mais vous aurez alors beaucoup d’arguments à opposer au fisc en cas de contrôle :
- Faites bien entendu un bail séparé entre le logement et le parking/garage.
- Dans l’idéal, il faudrait louer à une personne différente mais c’est rarement possible.
- Si le locataire est le même, laissez un délai d’au moins 2 semaines entre la signature du premier bail et du second.
- Dans l’idéal, il faudrait acheter le bien et l’annexe de manière dissociée auprès du notaire. Dans les faits, c’est quasi systématiquement impossible ou trop tard. Notez que si le vendeur immobilier a prévu le coup et que vous respectez cette condition, je suis alors beaucoup plus optimiste sur la faisabilité du montage!
- Il faudra faire attention au calcul du prix de revient Pinel (voir : comment calculer la réduction Pinel ?). Vous serez dans l’incapacité de dissocier les dépenses qui relèvent du parking de celles qui relèvent de l’appartement ou de la maison (on voit bien ici un écueil incontournable). En général, les professionnels conseillent alors de faire un prorata selon la surface pour déterminer le montant du Pinel au niveau des dépenses indissociables.
- Pensez à faire de même pour le calcul de la surface servant à déterminer le loyer maximum sur la location du bien (l’annexe ne peut plus figurer dans ce qui est retenu).
- Mettez un loyer correspondant à la réalité du marché sur le parking ou le garage.
- Pour la déclaration des revenus fonciers 2044, déclarez les 2 biens loués sur 2 colonnes en dissociant les dépenses déduites.
Même avec toutes ces précautions, vous verrez que vous serez obligé d’arbitrer vous-même sur certaines déductions sans trouver aucun texte en vigueur validant la démarche. Cela prouve bien que le montage restera de toute manière bancal et sujet à interprétation. Comment déduire l’assurance du bien si celle-ci ne dissocie pas le garage du bien ? Idem pour le prêt ou l’assurance emprunteur ? En déclarant 2 biens, j’enlève deux fois le forfait de 20 € ce qui n’était pas le cas si j’en déclarais un seul ? Je n’ai pas de taxe foncière relative à l’annexe etc….
Est-ce que le locataire peut à son initiative résilier le bail parking, et m’imposer uniquement le règlement du loyer du logement pinel
Sachant d’autant plus que sur le bail habitation sont inclus les parking
Cependant j’ai mis sur le bail parking que ce n’était pas dissociable du logement.
Antoine
Bonjour,
ON sort ici du cadre fiscal qui est ma spécialité ; la question relève du droit immobilier et je suis moins spécialisé. Si quelqu’un sait ?
Bonjour Monsieur Diringer,
Tout d’abord merci pour votre site riche en informations !
J’ai deux questions concernant les parkings auxquelles je n’ai pas trouvé de réponse…
Je vais recevoir un bien que je louerai en Pinel prochainement. J’avais acheté en même temps dans le bâtiment une place de parking supplémentaire pour mon usage personnel, mais que je n’ai pas pu séparer chez le notaire et dans le crédit. J’inclurai dans le bail de l’appartement les deux places de parking initiales, et garderai la troisième pour moi. Voici mes deux questions :
– faut-il que je fasse un prorata des intérêts du crédit dans ma déclaration d’impôt afin de ne pas déduire des intérêts de cette place que je ne vais pas louer, même si cela représente très peu ?
– si j’envisage de faire boxer les deux places louées avec l’appartement, est-ce que les travaux sont déductibles via le déficit foncier ?
Merci par avance !
Bonne journée,
Adrien
Bonjour,
Oui je vous conseille de bien faire un prorata sur toutes charges globales pour ne pas permettre au fisc de faire un redressement. Les travaux sur les garages loués vides sont aussi déductibles. Je vous conseille vivement mon guide Pinel pour tout optimiser.
Bonjour
J’ai acheté votre ebook et je m’en sers chaque année, merci pour cela !
Je me retrouve dans une situation à peu près similaire, mais j’ai encore la possibilité de « faire modifier l’acte notarié »
A noter que pour mon cas, les places de parking souterrain (2 places) sont dissociées de l’appartement sur le contrat de réservation et seront dissociées chez le notaire
Vous mentionnez :
« Dans l’idéal, il faudrait acheter le bien et l’annexe de manière dissociée auprès du notaire. Dans les faits, c’est quasi systématiquement impossible ou trop tard. Notez que si le vendeur immobilier a prévu le coup et que vous respectez cette condition, je suis alors beaucoup plus optimiste sur la faisabilité du montage! »
Qu’entendez-vous par « de manière dissociée » ?
Le fait d’avoir les lots clairement dissociés sur l’acte notarié n’est pas suffisant ?
Il faudrait demander 3 actes de ventes différents ?
1 pour l’appartement
1 pour la place 1
1 pour la place 2
Cordialement
Bonjour,
Si l’achat est déjà fait, cette option arrive trop tard puisque j’entends par là d’acheter une fois le bien puis d’acheter ensuite le parking. Maintenant si vous avez les autres conseils donnés dans l’article qui sont ok ça reste quand même assez rassurant.
Bonjour, je suis concerné par un Pinel et un parking avec une mauvaise déclaration la première année.
Est-ce possible de vous contacter par votre retour? CORDIALEMENT.
Bonjour,
A cette heure mon calendrier pour les visios est quasi complet. Vous pouvez déjà suivre les conseils de l’ebook. A défaut il faudra surement voir plutôt un avocat fiscaliste si ça ne suffit pas.
Bonjour,
ci-joint une réponse des impôts suite à leur sollicitation concernant la possibilité de dissocier appartement et garage dans le cadre Pinel:
Bonjour,
Je me permets de m’adresser à vous car je souhaite réaliser un investissement en PINEL.
Je souhaiterais néanmoins avoir plus de précisions en amont de cet investissement.
En effet, j’envisage l’achat d’un appartement avec un double garage qui aura une entrée indépendante de l’appartement mais sera situé dans le même complexe résidentiel.
Sur la proposition qui m’est établie par le promoteur l’appartement et le garage sont bien distincts avec 2 lots différents et un prix pour chacun des lots. Je m’interroge sur l’intérêt d’acquérir également le garage si celui n’est pas pris en compte dans le calcul du loyer maximal que je pourrais appliquer au futur locataire.
Aussi, est-il possible de ne louer en PINEL que l’appartement sans mettre à disposition de garage ou place de parking ?
Si je réalise l’acquisition du garage, est il possible de faire 2 baux distincts ?
Un PINEL sur l’appartement en respectant le montant du loyer et un autre bail pour le garage au prix du marché ?
Si je loue au même locataire ? Si je loue à un locataire différent ?
En effet, dans l’article que j’ai lu ci-dessous (capture.png) cela me semble possible mais je voudrais m’en assurer.
Bien évidement la réduction en PINEL ne s’appliquera que sur la valeur de l’appartement en excluant le garage du calcul.
Réponse des Impôts: (que je trouve « sibylline »):
Bonjour,
Rien ne vous oblige à acheter un garage avec votre appartement. Il est possible d’acheter un appartement
seul, sans garage ni parking, et de le louer sous la loi Pinel.
Si vous achetez un appartement et un garage en donnant le tout en location dans le cadre de la loi Pinel (au même locataire avec un seul bail), la réduction d’impôt correspondante s’appliquera sur le prix de revient de l’appartement et du garage, dans la double limite de 300000€ par an et de 5500€ par m² de surface habitable. Cependant, vous serez tenue de respecter un plafond de loyer qui ne tient pas compte du garage, le stationnement n’étant pas pris en compte dans la surface habitable du logement, dans le cadre de la loi Pinel.
Acheter un appartement et un garage, loués séparément, est une option à déconseiller.
La loi interdit les montages financiers dont le seul objectif est de diminuer le montant de ses impôts, comme par exemple en contournant le plafond de loyer par une location séparée de l’appartement et du garage, même si le garage est loué à une autre personne que le locataire de l’appartement.
Cette option vous expose à un potentiel redressement vous faisant perdre le bénéfice des réductions Pinel.
En vous remerciant de votre attention.
-Pour être complet des compléments ont été demandés:
Question concernant la réponse à la demande de renseignement ref xxxx:
Dans la première partie de la réponse il est possible d’acheter un appartement seul sans parking ni garage et de louer sous la loi Pinel
Mais je ne comprend pas la 2eme partie de votre réponse:
« Acheter un appartement et un garage, loués séparément, est une option à déconseiller. »
Nous n’avons pas le droit d’acheter 2 lots :un appartement et un garage , et de les louer sous un régime fiscal différent et indépendamment ?
Vous remerciant de vos éclaircissements.
et la réponse :
Bonjour,
Vous avez bien entendu le droit d’acheter ce que vous voulez.
Mais si vous demandez une déduction fiscale de votre achat immobilier, des règles s’imposent.
Le dispositif Pinel impose un plafonnement du loyer qui ne tient pas compte de la surface du garage. Donc si vous louez l’appartement avec le garage au même locataire, même avec deux baux distincts, vous devrez respecter le plafonnement du loyer appartement+ garage.
Je vous invite à prendre contact avec votre conseiller en patrimoine ou votre notaire afin de mieux connaitre les obligations en matière d’investissements Pinel.
En vous remerciant de votre attention.
-Voilà, en espérant ne pas avoir été trop long et sachant qu’en fait la notion de « Pinel » n’est jamais mentionnée dans l’offre d’achat VEFA, ni dans l’acte notarié, ni dans l’offre de prêt (par contre le prêt est établi sur le global), il me semblait justifié de pouvoir disposer des lots achetés de façons indépendante pour le régime fiscal choisi pour chacun d’eux.
Bonjour,
Nous allons effectuer notre première déclaration Pinel cette année, dont la gestion locative est assurée par une agence (nous rompons le contrat fin juin car nous sommes mécontents).
Je me plonge dans la déclaration et découvre alors que l’agence ne nous a jamais proposé de faire un bail commun pour appartement et parking ou deux baux distincts. Ils ont pris la deuxième option.
Mais nous n’avons qu’un seul acte notarié et qu’un seul prêt bancaire.
Même si le gain est moindre, nous préférions avoir qu’un seul bail pour rester dans l’esprit Pinel.
Sachant que le loyer de l’appartement est déjà au plafond Pinel, peut-on envisager de revenir à un seul bail, et de rembourser tous les loyers perçus jusqu’à présent au locataire ? Ainsi nous pourrions déclarer proprement avec le prix de revient comprenant le parking, et les intérêts bancaires pour les deux.
Merci beaucoup
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Les deux articles suivants du BOFIP gagneraient à mon avis à être signalés dans l’article :
§80 du BOI-IR-RICI-230-30-10 :
« Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, dans les conditions énoncées au IV-D-2-b du § 450 du BOI-IR-RICI-230-20-20, la fraction du prix global d’acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base de la réduction d’impôt. De même, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre d’une part, les frais afférents à l’acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de l’avantage fiscal, d’autre part, les frais afférents à l’acquisition du garage ou exclus de cette base.
Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement ne peut pas faire l’objet d’un bail distinct, ce dernier n’étant pas physiquement séparé du logement ou de ses dépendances (cas de l’habitat individuel notamment), les règles de droit commun sont applicables. Ainsi, la base de la réduction d’impôt ne fait l’objet d’aucune réfaction au titre du garage ou de l’emplacement de stationnement. »
§450 du BOI-IR-RICI-230-20-20 :
« Lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou un garage et que cette location fait l’objet de deux baux distincts, il est admis de faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l’emplacement de stationnement ou du garage, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :
– l’emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d’habitation. La séparation physique des locaux suppose notamment la possibilité d’accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire. Ainsi par exemple, dans le cas d’une maison d’habitation située en bordure de la voie publique avec garage accolé à la maison sans communication entre les deux locaux, la condition de séparation physique est remplie dès lors que l’accès au garage est possible sans pénétrer dans le logement donné en location ou sur le fond destiné à l’usage privatif du locataire ;
– le locataire est libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement ou le garage. Sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l’une à l’autre. Il peut notamment être prévu dans le contrat de location du garage que celui-ci prend fin lors de la résiliation du contrat de location du logement ;
– le prix du loyer de l’emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables. »
Bien cordialement,
Nicolas Martin
Bonjour, ma fille loue une maison individuelle avec garage intégré et parking extérieur dans une résidence. le propriétaire fait du PINEL sur ce bien.
il nous propose 2 baux. 1 pour la place extérieure (125 €) et l’autre pour la maison.
cela me semble cher pour un parking… j’ai l’impression qu’il essaye de combler le manque à gagner PINEL par la location du parking.
d’autre part, doit-on considérer les surfaces indiquées sur le plan du logement ou les surfaces réelles (différences de 3 m² environ) pour le calcul du loyer PINEL?
Merci
Bonjour,
Il veut très surement faire le montage que j’indique dans l’article. Maintenant, c’est au fisc de juger si c’est problématique ou non. En tant que potentiel locataire, vous ne pouvez qu’accepter ou refuser je pense selon que le tarif vous aille ou non.
Cordialement.
Bonjour Thibault, je reviens vers vous suite à mon précédent message du 11 oct 2022 ci-dessus.
nous n’avons toujours pas signé le bail…
l’agence vient de nous transmettre un nouveau bail unique sur lequel le loyer total est réparti entre le logement et le parking extérieur. nous avons donc un seul bail, avec un seul loyer, puis dans une rubrique « clauses particulières » il y a le détail entre logement et parking.
il me semble que c’est totalement illégal et que le propriétaire ne respecte pas le cadre Pinel.
qu’en pensez-vous?
pensez-vous faire prochainement une actualisation de votre ouvrage sur le dispositif PINEL?
Merci d’avance.
Bonjour,
Le guide est à jour depuis aujourd’hui; pour info les abonnés le reçoivent immédiatement à chaque fois que je le mets à jour et sinon l’envoi annuel gratuit sera mi-avril. Effectivement le cas est borderline comme expliqué dans l’article. Mais on n’est pas dans l’illégalité, on est plutôt dans un schéma où le propriétaire prend un risque. Du moins pour ce que je connais (impôt sur le revenu), le propriétaire prend ici le risque de subir un contrôle voir un redressement. Après du point de vue du locataire, est ce que c’est illégal ou sujet à contestation….là je ne sais pas du tout car on entre dans le droit immobilier que je ne maitrise pas.
Cordialement.
Bonjour,
On a fait louer en loi pinel un logement neuf VEFA.
Le logement +parking a été rédigé dans un seul acte à l’acchat, et un seul prix (supposons c’est 160. 000 logement et parking)
Le locataire n’a pas souhaité prendre le parking, tout inclus dans le loyer plafond pinel (sans 1 euro de plus) car il n’est pas véhiculé et même si le parking ne lui coute rien, y a les charges à côté, +éventuellement taxe d’habitation, très faible sûrement mais il ne voulait pas.
À la déclaration pinel, on a mis le prix de revient de l’achat càd 160 000.
Le parking est donc vacant … sans bail. est ce qu’on aurait du enlever le parking dans le prix de revient ? Et comment on peut déduire léprix à enlever? Est-ce qu’on peut toujours corriger cela dans l’impôt déclaré ?
Je vous remercie
BOnjour,
Oui clairement il serait bien qu’il soit dedans…ou alors qu’il soit inclus dans le bail sans rien changer au niveau frais pour le locataire. Pour une correction en arrière, je vous conseille de vous faire accompagner par un bon expert-comptable ou un avocat fiscaliste afin d’être certain de tout faire correctement.
Bonjour
Pour mon appartement avec place de parking J’ai l’intention de faire un seul bail pour le logt et le parking.
Du coup dois-je distinguer dans le bail le montant payé pour le loyer du garage et le loyer de l’appart ?
En clair est-ce que le loyer du bail modèle 89 est forcement inférieur ou égal au plafond pinel calculé avec la surface ?
Je précise que le contrat d’achat ne distingue pas le prix du garage et le prix de l’appartement
Merci de votre aide
Cordialement
Bonjour,
Comme je le mets dans l’article, je conseillerais de faire en sorte que le loyer global soit inférieur au plafond loyer Pinel. Maintenant si vous voulez dissocier dans le but d’avoir plus de loyers je ne peux que vous conseiller d’appliquer tous les conseils de l’article et vous saurez qu’il y’a un risque. Je vous conseille vivement mon guide Pinel qui vous permettra par ailleurs un gain fiscal important : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour,
J’ai acheté un appartement avec parking en VEFA en 2015. Le bien immobilier a été livré en mai 2016 et l’appartement a été louer en PINEL 15 jours après. le parking a aussi été loué à la même date, à la même personne avec un bail séparé. Depuis toutes ces années, mon bien est géré par une régie qui me donnait deux documents préparatifs pour remplir ma déclaration 2044 où je remplissais deux colonnes une pour l’appartement et une pour le garage.
Cette année, la régie a changé son envoi et me transmet un seul document avec le cumul des deux lots. Elle préconise de ne remplir que la 1er colonne (Appartement) et de ne plus remplir la seconde (le garage)….bref de cumuler les deux. J’ai acheté votre ebook en 2016 qui m’a bien aidé mais je réalise que je n’avais pas suivi votre conseil…que dois je faire ? J’ai juste l’impression de ne pas avoir fait ce qu’il fallait durant toutes ces années ? du coup, je ne sais plus trop quoi faire…
Je vous remercie par avance pour votre conseil.
Cordialement
Bonjour,
Je viens de vous répondre directement par mail, effectivement ici il faut une aide personnalisée.
Bonjour,
Je souhaite investir dans un appartement avec réduction fiscal Pinel, à mon nom seul; en parallèle, ma femme souhaite investir dans un garage, à son nom seul (pas forcement avec réductiuon Pinel, mais si possible, pourquoi pas). Si on les achète dans la même copropriété, mais chacun à son nom, et qu’après on les louent au même locataire, cela pose problème par rapport à la réduction fiscal de l’appartement? Et à celle du garage?
Merci
Bonjour,
Pour moi on est un peu sur la même problématique que je donne dans l’article si la déclaration est commune. Le fait que chacun fasse son achat vous donne un argument supplémentaire pour justifier mais on reste sur quelque chose de très limite à mon sens.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
j’ai acheté un appartement avec parking en VEFA en 2019. Le bien immobilier a été livré fin 2020 et l’appartement a été louer en PINEL en février 2021. Avec les conseilles de l’agence immobilière qui gère le bien, le parking a été louer à la même date, à la même personne avec un bail séparé. L’agence m’a dit que c’était possible par le fait que sur mon acte notarié il y a un prix pour l’appartement et un prix pour le parking.
Ayant été mal conseillé précédemment, je n’ai pas fait mes déclarations PINEL. Suite à l’achat de votre livre, je suis en train de faire une correction de déclaration d’impôts pour les revenus 2020 (2044EB, 2042RICI, 2044) et pour les revenus 2019 (2044 afin de déduire les intérêts du prêt).
Concernant la déclaration 2044, dans votre article vous recommandez de déclarer les deux biens sur deux colonnes (donc 2 immeubles en ligne 200) afin de dissocier les dépenses. Mais dans la notice que fournissent les impôts, il est indiqué que « lorsqu’un immeuble comporte plusieurs locaux ou appartements soumis à un régime fiscal identique, vous pouvez soit utiliser autant de colonnes que de locaux ou appartements, soit regrouper l’ensemble des revenus afférents à cet immeuble dans une seule colonne. En cas de regroupement, indiquez le nombre de locaux ou appartements que l’immeuble comporte ».
Je me disais que la possibilité de pouvoir regrouper les deux bien en une seule colonne pouvait peut-être être intéressant, car il n’y aurait plus besoin de ventiler avec des proratas de frais et charges. Etant loin d’être professionnel en la matière, je vous demande votre avis.
Autre question, pour mes revenus 2019 et 2020 je n’ai pas de loyers encaissés, je vais donc juste déduire les intérêts du prêt comme vous l’indiquez dans votre livre. Mais forcément ces intérêts concernent les deux biens. Qu’on choisisse de déclarer en une colonne ou en deux, doit-on déduire uniquement le prorata des intérêts concernant l’appartement, ou peut-on aussi déduire le prorata des intérêts concernant le parking qui n’est pas en PINEL?
Merci pour vos réponses.
Cordialement.
Bonjour,
Je n’ai pas de conseils particuliers, à vous de faire comme vous préférez. Mais la dissociation est bien plus claire et permet de tout contrôler puisqu’on doit bien faire des proratas…après vous pouvez « noyer le poisson » et tout grouper pour plus de facilités. Tous les intérêts sont déductibles vu que le parking est aussi loué.
Cordialement.
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en VEFA avec une place de stationnement en sous-sol, l’acte de vente ne distingue pas le prix de l’appartement et de la place de parking (306 000 €). Sur l’acte de réservation par contre, les deux montants sont distincts (286 000 € et 20 000 €).
La réduction Pinel est basée sur le prix de vente global, alors que le coût d’acquisition aurait pû avoisiner le plafond des 300 000 € avec les frais de notaire.
Pour la première location, nous n’avons établi qu’un seul bail comprenant le parking.
Nous devons relouer ce bien, nous nous demandons si nous pouvons établir deux baux différents, compte-tenu des éléments ci-dessus.
Nous serons, bien entendu au prix du marché pour le parking.
Bonsoir,
En cas de dissociation, le calcul de la réduction d’impôt et l’appréciation du plafond de loyer doivent bien se faire sur l’appartement seul.
Concernant les charges, le fait de distinguer n’a aucun impact sur la fiscalité. Cela permet juste de scinder davantage les 2 investissements.
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Bien que je maintienne ma position, je suis ok avec vos indications. La dissociation des charges n’aura pas d’impact car on cumule tous les revenus et charges foncières loués vides. Et tout ce qui est relatif au Pinel se fait uniquement sur la case de l’appartement.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Je viens de lire votre article, et j’ai déjà commandé votre livre, qui ne donne pas d’autres précisions sur cette question.
Que pensez-vous de cette information trouvée sur le BOFIP ?
Il semblerait que louer son garage indépendamment de l’appartement (qui lui est en Pinel) avec 2 baux distincts, ne semble pas être un problème. Bien évidemment, le prix du garage et des différents frais (notaire, charges…) ne renteront pas dans le calcul de la réduction Pinel.
Cette information ne prouve t-elle pas que louer son garage à part de l’appartement est possible ?
Merci pour votre réponse. Cordialement
Bonjour,
C’est effectivement une source de plus permettant d’avoir de bons espoirs que ça puisse passer ou d’avoir des arguments à opposer. Mais encore faut-il que tout soit déjà dissocier lors de l’achat afin de pouvoir tout dissocier de façon claire comme mis dans le Bofip.
Cordialement.
Bonjour,
Pouvez-vous me donner la référence de l’article du Bofip ?
Merci pour cet article très éclairant!
Dans le cas d’un achat sur le même acte, mais de 2 lots sépararés (garage et appartement), il me semble que l’on peut donc affectés des charges de manière séparé, je me pose juste la question de la taxe foncière? Qu’en pensez vous?
Bonjour,
Pour moi le risque existe même sur un tel montage. La preuve si vous avez une taxe foncière globale, vous allez être obligé de « bricoler » en faisant un prorata selon la surface.
Cordialement.
Bonjour
Merci pour votre site et votre ouvrage. Je suis dans la situation ou je construis une maison individuelle en centre-ville. Je souhaite défiscalier en PINEL.
Le garage pourrait techniquement tout à fait être loué séparément car le logement dispose déjà d’une annexe de rangement, et en outre d’une terrasse, donc le louer avec la maison ne m’apportera rien en termes de loyer annexe.
Comme j’ai par ailleurs un accès possible à ce garage depuis mon logement, je suis plutôt dans le cas ou je garde le garage pour moi ou bien le mets en location.
Si je parviens à faire établir par l’architecte un document stipulant les montants consacrés à la construction du garage et à celle de la maison (qui dépasse les 300 000 eur), pensez vous que je puisse louer à un autre locataire sans risque vis à vis de l’administration fiscale ? Il y aurait bien deux baux nécessairement.
Bonjour,
Même avec toutes les précautions possibles, je ne pourrais jamais vous assurer que ce soit sans risque. Si vous souhaitez une protection totale, la seule solution est de prendre un avocat fiscaliste pour qu’il valide le montage.
Cordialement.
Article d’une justesse et d’une honnêteté louable. Merci.
Bonjour,
J’ai acheté un Vefa Pinel appartement + parking qui sera livré début 2022.
De ce que j’ai pu lire sur différents sites web il semble que la première des précautions soit de ne pas louer séparément le parking à son locataire de l’appartement (2 baux pour le même locataire). J’envisage donc de proposer à un autre investisseur Pinel de l’immeuble de louer son parking aux locataires de mon appartement et que je loue le mien à ses locataires.
Pensez-vous que ce mécanisme puisse sécuriser l’optimisation (ou du moins la tentative d’optimisation)?
Bonjour,
J’ai indiqué dans l’article toutes les précautions que je connaisse ce jour pour ce montage. Mais comme je l’indique et je le répète à nouveau : à mon sens rien ne permet d’être certain que le montage soit sécurisé. Il y’a toujours un risque de voir le fisc venir tenter un redressement.
Cordialement.
Bonjour, mon parking n’a pas été séparé dans l’acte de vente. Je souhaite malgré tout le louer séparément. Je compte faire une estimation sur un prix de marché, en me basant sur les annonces de vente publiées dans le quartier. Voyez-vous une meilleure solution? Merci
Bonjour,
Vous pouvez toujours interroger des agences immobilières mais comme je l’explique dans l’article, je suis pour ma part réticent à ce type de montage.
Cordialement.
Bonjour
Très bon sujet.
Je suis également dans la situation de pouvoir louer 2 parking dont 1 a été stipule à part dans le contrat de réservation. Lot 1 : appartement + parking . Lot 2 : parking.
Je pense que l essentiel est de ne pas louer à la même personne.
Bonjour Thibault,
Merci pour cet article encore une fois très intéressant. Les arguments avancés me semblent tout à fait pertinents et rendent très compliqué la dissociation parking / logement. La question peut également se poser dans le cadre d’acquisition d’un bien immobilier auquel est attaché deux places de parking. Je comprends dans ce cas de figure, sur la base de mes échanges avec un notaire, qu’il est tout à fait envisageable de louer le second parking avec un bail tiers et donc hors du dispositif Pinel du logement, bien que le second parking fasse partie du même acte d’achat que le logement et le premier parking.
Bonjour,
Merci pour votre retour. J’espère que cet article va se référencer et on aura alors beaucoup de poins de vue de différents professionnels.
Cordialement.