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Calcul du loyer De Normandie 2024 maximum pour les zones A, Abis, B1, C.

Pour bénéficier de la loi De Normandie, il est nécessaire de respecter un plafond de loyer. Cela signifie que si votre loyer est trop élevé et dépasse ce plafond, vous n’aurez pas le droit à la réduction d’impôt. Le calcul du plafond de loyer De Normandie est compliqué et le barème change chaque année.

Quel est le barème des plafonds de loyer de la loi De Normandie?

Le loyer maximum que vous pouvez fixer va dépendre de la zone dans laquelle se situe le logement. Le fisc donne un barème du prix par mètre carré à ne pas dépasser pour bénéficier de la loi Denormandie.

Attention, les plafonds de loyer pour 2024 sont connus, mais pas encore présent sur le texte officiel. Ils sont ci-dessous.

Plafond des loyers Denormandie pour les baux signés en 2024

Zone A bisZone AZone B1Zone B2 et C
18.89 €14.03 €11.31 €9.83 €

Ce barème change chaque année courant juin. Vous pouvez aussi consulter le texte en vigueur pour voir si ça a été changé (alinéa 150, identique au Pinel) : BOFIP plafond loyer Denormandie 2024

Le calcul du plafond des loyers parait simple à priori, malheureusement ce n’est pas le cas.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien de 40 mètres carrés en zone A. Il pense que le loyer maximum est de 40 * 14.03 = 561 €. Malheureusement, ce calcul ne suffit pas.

Prenez le temps de bien suivre les étapes ci-dessous car un loyer trop haut entraînera un redressement fiscal. On parle ici du loyer hors charges. La suite des calculs est fait avec le barème de 2024.

Comment calculer le plafond de loyer en loi De Normandie?

Le texte impose de calculer le plafond De Normandie exactement comme on doit le faire pour les biens loués sous le dispositif Pinel. De fait, le calcul nécessite de tenir compte de deux variables : d’abord il faut inclure le coefficient multiplicateur puis il faut évaluer la surface.

Coefficient multiplicateur pour trouver le bon plafond des loyers en loi Denormandie.

Le tableau donnant le prix au mètre carré ci-dessus doit être utilité mais il faut lui appliquer un coefficient multiplicateur qui est le suivant : 0.7 + 19 / Surface.

Suite de l’exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien de 40 m² en zone A De Normandie. Combien peut-il louer au maximum?
1) le coefficient est de 0.7 + 19 / 40 = 1.175
2) le loyer maximum est calculé avec le tableau précédent en appliquant le coefficient : 40 * 14.03* 1.175 = 659.41 €.

Je vous conseille d’arrondir à l’euro inférieur pour éviter tout souci car le texte ne précise rien sur les chiffres après la virgule.

Attention, le coefficient multiplicateur ne doit pas dépasser 1.2. Cela vous concerne uniquement si le bien loué en loi De Normandie a une surface inférieure à 38 mètres carrés. Soyez très vigilant car c’est une source de redressement.

Exemple

Mr loue un bien de 35 mètres carrés. Le coefficient est de 0.7+19/35=1.24. Mr dépasse le seuil de 1.2, il doit donc retenir 1.2 pour la suite des calculs et non pas 1.24. S’il fait une erreur, son loyer sera trop élevé et dépassera le plafond de loyer Denormandie.

La seconde difficulté pour évaluer le loyer maximum est la notion de surface. Le fisc donne des règles précises pour la taille du logement à retenir quand on calcule le plafond du loyer DeNormandie.

Comment évaluer la surface en loi De Normandie?

Le texte met en avant deux notions :

  • la surface habitable : on peut la compter entièrement dans le calcul des plafonds de loyer.
  • la surface annexe : on retiendra seulement la moitié pour calculer le loyer maximum De Normandie. En plus, le chiffre retenu ne doit pas dépasser 8 m².

Il faudra faire le calcul suivant pour trouver la bonne surface au sens du calcul des loyers maximums.

Surface pour le calcul des plafonds des loyers Denormandie : S habitable + S Annexe / 2

La surface habitable correspond à l’ensemble des planchers construits. Il est impossible de comptabiliser les garages, les caves, les balcons, les vérandas…. Bref, le fisc impose de comptabiliser la surface habitable de la maison ou de l’appartement et exclut toutes les sortes de dépendances. En général, ce chiffre est connu par le propriétaire.

La surface annexe pose plus de problèmes. On peut retenir les caves, les ateliers, les celliers, les combles aménagés etc… c’est à dire toutes les annexes excluent précédemment. En revanche, il faut une hauteur d’au moins 1.80 m pour pouvoir le retenir pour le calcul du plafond de loyer Denormandie. Plus technique, les terrasses en étage ou sous le sol sont retenues pour 9 m² maximum (voir exemple ci-après). Enfin, les garages et parkings font l’objet d’un calcul complexe, vous pouvez me solliciter en commentaire pour le détail.

Suite de l’exemple.

En fait, le bien De Normandie 40 m² de Mr Corrigetonimpot fait 35 mètres carrés de surface habitable et 5 mètres carrés de combles aménagés.
La surface habitable est de 35 et la surface annexe est de 5. La surface retenue pour calculer le plafond des loyers est de 35 + 5/2 = 37 .5 mètres carrés.

On applique ensuite le coefficient : 0.7+19/37.5 = 1.2.
Mr peut louer son bien au maximum à 14.03*1.2*37.5 = 631 €.

Je refais un exemple complet avec toutes les situations pour que ce soit plus clair.

Comment calculer le loyer maximum en loi De Normandie? Exemples.

Les étapes sont toujours les mêmes.

  1. Calcul de la surface selon le plafond des loyers
  2. Déterminer le coefficient
  3. Calcul du loyer maximum De Normandie selon la zone.

Mr Corrigetonimpot loue un bien en zone B1 éligible au dispositif De Normandie. Le bien fait 40 mètres carrés de surface habitable avec une terrasse en étage de 10 mètres carrés, un balcon de 4 mètres carrés et un sous-sol de 5 mètres carrés. Combien peut-il louer au maximum?

1- Calculer la surface?

On retient la surface habitable de 40 m².
La surface annexe comprend le sous-sol de 5m² et le balcon de 4m². La terrasse en étage est aussi retenue mais plafonnée à 9 m² (seule exception avec garages et parkings, on retient 9 m² même s’il elle fait plus). On obtient un total de 9+5+4 = 18.
Le calcul de la surface pour le plafond de loyer De Normandie impose de diviser la surface annexe par deux et de retenir 8 m² maximum. Surface annexe retenue = 18 / 2 = 9. On doit ramener à 8 à cause du plafond.

Surface retenue : surface habitable + surface annexe / 2 = 40 + 8 = 48 m².

2- Déterminer le coefficient multiplicateur.

Maintenant qu’on a la surface, on peut faire le calcul : 0.7+19/Surface = 0.7+19/48 = 1.095.

Notons qu’il faut s’assurer que le coefficient soit de 1.2 maximum.

3- Calculer le plafond du loyer De Normandie.

Il suffit maintenant de regarder le barème selon la zone pour déterminer le loyer maximum. En zone B1, on retient 11.31 € par m². On applique le coefficient multiplicateur bien entendu.

1.095 * 11.31* 48 = 594 €.

Le bien doit être loué pour un maximum hors charge de 594€ par mois. Si l’on dépasse ce plafond de loyer, le fisc peut remettre la réduction d’impôt De Normandie en cause.

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8 Commentaires
  1. borkowski

    bonjours
    j’habite une maison de 72 m carte à beaumesnil 27410 mon loyer du mois de décembre date anniversaire est de 539,09 quel est le loyer que je doit payer? sachant que le SPÉ est de 2012 .

  2. BORKOWSKI

    bonjour
    je loue un T3 à Beaumesnil 27410 ma quittance de loyer de janvier 2023 539.03€ quelle est indice ? et augmentation ?
    d’autre part le DPE date 2012
    merci de me dire que faire.
    CDLT URGENT

  3. Diane

    Bonjour,

    Pouvez-vous m’indiquer le mode de calcul pour la surface d’un garage/buanderie.

  4. Investisseur Denormandie

    Bonjour,
    Je rénove une maison que je sépare en 2 appartements.
    Appartement 1:
    Au rez-de-chaussée, j’ai un T4 avec une surface déjà en enrobé d’environ 60 m² à l’arrière (4 voitures peuvent se garer).
    Quelle est la surface annexe qui peut être ajoutée pour le calcul du loyer ?
    Appartement 2 :
    A l’étage, il y aurait 2 T2 avec chacun une terrasse de 20 m² (soit 9 m² max de surface annexe). Il y aura un local vélo commun aux 2 T2 au rez-de-chaussée (non accessible au T4). Est-il possible d’ajouter une partie du local vélo en surface annexe sur les 2 T2 ?
    Vous remerciant par avance de votre retour,
    Cordialement

  5. MATHIAS

    Bonjour,

    Est ce que les surfaces qui sont dans le logement (sous pente ou la hauteur est inférieure à 1,8m) mais inférieure à 1,8 mètres peuvent être comptabilisées dans la surface totale en prenant en compte qu’il faut pour les surfaces annexes n’en prendre que la moitié ?

    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A ce niveau, je ne peux pas me prononcer sans engager ma responsabilité professionnelle. Je suis obligé de vous renvoyer au texte qui dit exactement ce que j’ai mis dans l’article. Pour la surface annexe, c’est donc non vu la hauteur. Pour la surface habitable, on ne retrouve pas cette notion de hauteur je crois mais je jouerai la prudence malgré tout en ne l’intégrant pas. Reste la solution d’interroger le fisc ou de prendre un avocat fiscaliste pour être certain de ne pas sous estimer le loyer.
      Cordialement.

  6. GUILLAUME Romain

    Bonjour,
    J’envisage d’utiliser la loi Denormandie pour un bien acheté l’année dernière.
    Un des appartements dispose d’un jardin de 40m2.
    Un jardin est il considéré comme une surface annexe ?

    Merci d’avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai cité tous les aspects du texte. Le jardin n’est malheureusement pas cité, de fait il ne fait pas partie des surfaces annexes malheureusement. Vous pouvez toujours interrogé le fisc mais j’ai peur qu’ils aillent dans mon sens. Il est vrai que c’est dommageable vu la surface que vous avez…
      Cordialement.