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Calcul du loyer De Normandie maximum pour les zones A, Abis, B1, C.

Pour bénéficier de la loi De Normandie, il est nécessaire de respecter un plafond de loyer. Cela signifie que si votre loyer est trop élevé et dépasse ce plafond, vous n’aurez pas le droit à la réduction d’impôt. Le calcul du plafond de loyer De Normandie est compliqué et le barème change chaque année.

Sommaire

  • Quel est le barème des plafonds de loyer de la loi De Normandie?
  • Comment calculer le plafond de loyer en De Normandie?
    • Coefficient multiplicateur.
    • Déterminer la surface au sens du plafonnement des loyers.
  • Comment calculer le loyer maximum en loi De Normandie? Exemple.
    • Calcul de la surface
    • Déterminer le coefficient
    • Calculer le plafond de loyer De Normandie.

Quel est le barème des plafonds de loyer de la loi De Normandie?

Le loyer maximum que vous pouvez fixer va dépendre de la zone dans laquelle se situe le logement. Le fisc donne un barème du prix par mètre carré à ne pas dépasser pour bénéficier de la loi Denormandie.

Plafond des loyers Denormandie pour les baux signés en 2019

Zone A bisZone AZone B1Zone B2 et C
17.17 €12.75 €10.28 €8.93 €.

Ce barème change chaque année. Si vous signez votre bail en 2020, le barème augmente mais les nouveaux plafonds sont connus courant mars généralement. Je vous conseille de prendre le barème ci-dessus. Vous pouvez aussi consulter le texte en vigueur pour voir si le gouvernement l’a modifié pour 2020 (alinéa 150, identique au Pinel) : BOFIP plafond loyer Denormandie 2020

Le calcul du plafond des loyers parait simple à priori, malheureusement ce n’est pas le cas.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien de 40 mètres carrés en zone A. Il pense que le loyer maximum est de 40 * 12.75 = 510 €. Malheureusement, ce calcul ne suffit pas.

Prenez le temps de bien suivre les étapes ci-dessous car un loyer trop haut entraînera un redressement fiscal. On parle ici du loyer hors charges.

Comment calculer le plafond de loyer en loi De Normandie?

Le texte impose de calculer le plafond De Normandie exactement comme on doit le faire pour les biens loués sous le dispositif Pinel. De fait, le calcul nécessite de tenir compte de deux variables : d’abord il faut inclure le coefficient multiplicateur puis il faut évaluer la surface.

Coefficient multiplicateur pour trouver le bon plafond des loyers en loi Denormandie.

Le tableau donnant le prix au mètre carré ci-dessus doit être utilité mais il faut lui appliquer un coefficient multiplicateur qui est le suivant : 0.7 + 19 / Surface.

Suite de l’exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien de 40 m² en zone A De Normandie. Combien peut-il louer au maximum?
1) le coefficient est de 0.7 + 19 / 40 = 1.175
2) le loyer maximum est calculé avec le tableau précédent en appliquant le coefficient : 40 * 12.75 * 1.175 = 599.25 €.

Je vous conseille d’arrondir à l’euro inférieur pour éviter tout souci car le texte ne précise rien sur les chiffres après la virgule.

Attention, le coefficient multiplicateur ne doit pas dépasser 1.2. Cela vous concerne uniquement si le bien loué en loi De Normandie a une surface inférieure à 38 mètres carrés. Soyez très vigilant car c’est une source de redressement.

Exemple

Mr loue un bien de 35 mètres carrés. Le coefficient est de 0.7+19/35=1.24. Mr dépasse le seuil de 1.2, il doit donc retenir 1.2 pour la suite des calculs et non pas 1.24. S’il fait une erreur, son loyer sera trop élevé et dépassera le plafond de loyer Denormandie.

La seconde difficulté pour évaluer le loyer maximum est la notion de surface. Le fisc donne des règles précises pour la taille du logement à retenir quand on calcule le plafond du loyer DeNormandie.

Comment évaluer la surface en loi De Normandie?

Le texte met en avant deux notions :

  • la surface habitable : on peut la compter entièrement dans le calcul des plafonds de loyer.
  • la surface annexe : on retiendra seulement la moitié pour calculer le loyer maximum De Normandie. En plus, le chiffre retenu ne doit pas dépasser 8 m².

Il faudra faire le calcul suivant pour trouver la bonne surface au sens du calcul des loyers maximums.

Surface pour le calcul des plafonds des loyers Denormandie : S habitable + S Annexe / 2

La surface habitable correspond à l’ensemble des planchers construits. Il est impossible de comptabiliser les garages, les caves, les balcons, les vérandas…. Bref, le fisc impose de comptabiliser la surface habitable de la maison ou de l’appartement et exclut toutes les sortes de dépendances. En général, ce chiffre est connu par le propriétaire.

La surface annexe pose plus de problèmes. On peut retenir les caves, les ateliers, les celliers, les combles aménagés etc… c’est à dire toutes les annexes excluent précédemment. En revanche, il faut une hauteur d’au moins 1.80 m pour pouvoir le retenir pour le calcul du plafond de loyer Denormandie. Plus technique, les terrasses en étage ou sous le sol sont retenues pour 9 m² maximum (voir exemple ci-après). Enfin, les garages et parkings font l’objet d’un calcul complexe, vous pouvez me solliciter en commentaire pour le détail.

Suite de l’exemple.

En fait, le bien De Normandie 40 m² de Mr Corrigetonimpot fait 35 mètres carrés de surface habitable et 5 mètres carrés de combles aménagés.
La surface habitable est de 35 et la surface annexe est de 5. La surface retenue pour calculer le plafond des loyers est de 35 + 5/2 = 37 .5 mètres carrés.

On applique ensuite le coefficient : 0.7+19/37.5 = 1.2.
Mr peut louer son bien au maximum à 12.75*1.2*37.5 = 573 €.

Je refais un exemple complet avec toutes les situations pour que ce soit plus clair.

Comment calculer le loyer maximum en loi De Normandie? Exemples.

Les étapes sont toujours les mêmes.

  1. Calcul de la surface selon le plafond des loyers
  2. Déterminer le coefficient
  3. Calcul du loyer maximum De Normandie selon la zone.

Mr Corrigetonimpot loue un bien en zone B1 éligible au dispositif De Normandie. Le bien fait 40 mètres carrés de surface habitable avec une terrasse en étage de 10 mètres carrés, un balcon de 4 mètres carrés et un sous-sol de 5 mètres carrés. Combien peut-il louer au maximum?

1- Calculer la surface?

On retient la surface habitable de 40 m².
La surface annexe comprend le sous-sol de 5m² et le balcon de 4m². La terrasse en étage est aussi retenue mais plafonnée à 9 m² (seule exception avec garages et parkings, on retient 9 m² même s’il elle fait plus). On obtient un total de 9+5+4 = 18.
Le calcul de la surface pour le plafond de loyer De Normandie impose de diviser la surface annexe par deux et de retenir 8 m² maximum. Surface annexe retenue = 18 / 2 = 9. On doit ramener à 8 à cause du plafond.

Surface retenue : surface habitable + surface annexe / 2 = 40 + 8 = 48 m².

2- Déterminer le coefficient multiplicateur.

Maintenant qu’on a la surface, on peut faire le calcul : 0.7+19/Surface = 0.7+19/48 = 1.095.

Notons qu’il faut s’assurer que le coefficient soit de 1.2 maximum.

3- Calculer le plafond du loyer De Normandie.

Il suffit maintenant de regarder le barème selon la zone pour déterminer le loyer maximum. En zone B1, on retient 10.28 € par m². On applique le coefficient multiplicateur bien entendu.

1.095 * 10.28 * 48 = 540.31 €.

Le bien doit être loué pour un maximum hors charge de 540 € par mois. Si l’on dépasse ce plafond de loyer, le fisc peut remettre la réduction d’impôt De Normandie en cause.

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