Immobilier

PINEL : Les déclarations d’impôts de la première année.

L’investissement Pinel s’accompagne souvent d’une contrainte administrative que le propriétaire découvre lors de la première déclaration fiscale. Une démarche compliquée, en particulier la première année où le contribuable doit réaliser plusieurs déclarations d’impôts différentes. Il faudra identifier trois déclarations distinctes à traiter pour votre investissement immobilier Pinel avec une date de départ qui varie selon la nature du projet. A terme, deux déclarations fiscales seront récurrentes. Le prélèvement à la source ne change rien, vous devrez faire ces déclarations en 2019 si vous êtes concerné.

Investissement locatif PINEL = 3 déclarations d’impôts?

La location d’un bien immobilier sous le dispositif Pinel vous oblige à réaliser les déclarations d’impôts suivantes :
– la 2044EB : l’engagement de location. 
– la 2044 : la déclaration des revenus fonciers
– la 2042C : obtenir sa réduction Pinel.

Chaque formulaire est indépendant, ils ne sont pas à remplir la même année et ont chacun leur utilité spécifique.

2044EB : une seule déclaration qui sert à valider le Pinel.

ce formulaire est spécifique aux biens loués sous un dispositif permettant un gain d’impôt (Scellier, Pinel, Duflot….). En effet, la niche fiscale est conditionnée à plusieurs variables : obligation de louer plusieurs années, plafonnement des loyers, locataire ayant des ressources modestes…. La 2044EB va vérifier que vous respectez ces conditions et vous vous engagerez à les suivre sur la durée nécessaire. Vous allez donc valider la durée de la location, préciser le loyer prévu par rapport à la surface, renseigner les ressources de votre locataire…
Le formulaire est important et peut entraîner un contrôle fiscal si il est mal rempli. D’ailleurs la déclaration en ligne ne vous permettra pas de valider un bien Pinel qui ne respecte pas les conditions. Par exemple si vous indiquez un loyer supérieur au plafond prévu par le dispositif, vous ne pourrez pas finaliser la déclaration 2044EB en ligne.

La difficulté tient dans la date à laquelle cette déclaration. Le fait générateur dépend de la façon dont vous avez acquis votre bien Pinel. Le tableau ci-dessous vous aidera à y voir plus clair.

A titre d’exemple, si je construit le logement moi-même, le tableau précise que le fait générateur sera « l’année d’achèvement du logement ». Donc si je termine mon bien en décembre 2018, le fait générateur est l’année 2018. Je dois faire ma déclaration 2044EB lors de la déclaration 2019 de l’impôt sur le revenu 2018!
Attention, les règles pour la première déclaration 2044 sont différentes de celles de la 2044EB. La 2044EB pour engagement de location est à remplir une seule fois. Pour éviter toute erreur, la démarche à suivre en ligne sur « impôt.gouv » est détaillée dans notre vidéo :

 

 

La déclaration 2044 : annuelle pour déterminer impôt et prélèvements sociaux.

Vous louez un bien immobilier et comme tout loueur en vide (Pinel ou non), vous devez déclarer chaque année les loyers perçus et les charges afin que le trésor public puisse calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur ce nouveau revenu. Pour cela, la déclaration 2044 s’impose et nous avions vu comment la remplir case par case dans cet article.
Attention ici, le fait générateur n’est pas le même que la 2044EB. Dès lors qu’un revenu ou qu’une charge sur votre bien intervient, il faut remplir la déclaration. En présence d’un crédit immobilier, il est fréquent que le contribuable doive remplir la 2044 une année et attendre un an avant de faire la première déclaration 2044EB. Notons aussi que la 2044 est à faire chaque année, contrairement à la 2044EB qui est faite une seule fois.

Exemple :

Monsieur fait construire un logement pour le louer en zone Pinel. Il débloque le prêt et commence à payer des échéances en 2017. Les travaux se terminent en 2018 et la location commence.
– Le fait générateur pour la déclaration 2044EB est 2018. Monsieur fera la 2044EB en 2019 sur les revenus 2018.
– En 2017, Monsieur paie les intérêts du prêt qu’il peut déduire des revenus (charges déductibles). Il n’a pas encore de loyers mais va tout de même déclarer les intérêts payés afin de créer un déficit foncier qui allégera son impôt dans le futur. Monsieur commencera la déclaration 2044 en 2018 sur les revenus 2017.

Soyez particulièrement attentif au sort de la cuisine sur les biens PINEL pour optimiser l’impôt (idem pour les travaux). Une erreur à ce niveau entraîne une hausse très forte de l’impôt. J’y reviens en fin d’article dans mon guide. Notons aussi que pour la déclaration 2019 des revenus 2018, de nouvelles cases apparaissent exceptionnellement sur la déclaration 2044. Elles servent à annuler l’impôt avec l’année blanche. Une fois encore, je vous conseille de consulter mon guide ci-après pour optimiser la situation fiscale au maximum.

La 2042C : pour obtenir votre réduction d’impôt Pinel.

Enfin, n’oubliez surtout pas la déclaration 2042C sans laquelle vous passez à côté de la réduction d’impôt… ce serait dommage! Les déclarations précédentes permettent de gérer le foncier et de vérifier que les conditions sont respectées mais ne vont aucunement valider la baisse fiscale. Il vous faudra remplir la déclaration 2042C dans le cadre présenté ci-dessous pour que le gain fiscal s’applique. Le fait générateur est le même que la déclaration 2044EB (voir tableau ci-dessus). Bien entendu, il faudra remplir la 2042C chaque année si l’on veut avoir la réduction d’impôt Pinel. Plusieurs cadres existent selon la durée d’engagement de location et la façon dont vous avez investi. 

Exemple : 
Mr Corrigetonimpôt a acquis un bien Pinel pour 190 000 € et il détermine que 10 000 € de dépenses annexes peuvent être comptabilisées dans la réduction d’impôt. Il a acheté son bien en 2016 et s’engage sur 9 ans. Il remplira la case 7QJ et mettra 200 000 €. Le fisc fera le calcul tout seul et appliquera 2% de réduction fiscale Pinel soit 4 000 €.

Il faut noter que la première année on rentre le montant total du prix de revient. Les années suivantes, vous utiliserez les rubriques report des investissements antérieurs où vous mettrez directement le montant de la réduction d’impôt Pinel. Si je poursuis mon exemple, Mr devra noter 4 000 € les années suivantes dans les cases report

Le traitement fiscal sera particulier pour les sommes payées en 2018. J’ai détaillé cela ici : Année blanche 2018 et prélèvement à la source : tout les impacts sur la fiscalité de votre bien immobilier Pinel

Vous connaissez maintenant les trois déclarations à remplir pour un Pinel. L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? quid de la cuisine? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

318 Commentaires
  1. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut voir si ces travaux figurent dans la liste des travaux déductibles (voir texte joint à la fin du livre) et répondent aux conditions expliquées pour être déduits. A défaut, ils iront dans le
    prix de revient.
    Cordialement.

  2. Bonjour, tout d’abord merci pour votre livre qui est une mine de renseignements ! J’ai qd même une question concernant les TMA ( Travaux Modificatifs Acquéreurs ). J’ai fait motoriser 4 volets
    roulants au RdC (1200 € TTC). A additionner au prix de revient sur la 2044EB ou inclure ses TMA sur 2044 et à quel endroit ? Merci. Cordialement.

  3. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il suffit de ne rien mettre sur le locataire (ou alors Mr X). Cela ne change rien aux calculs donc ce n’est pas un problème.
    Cordialement.

  4. Bonjour,
    Je souhaiterai avoir une précision pour un achat pinel en état futur d’achèvement. J’ai acheté l’appartement en 2017 et il sera livré fin 2018. Si j’ai bien compris je n’ai à remplir pour la
    déclaration de revenus 2017 que la déclaration 2044. Cependant il est demandé de mettre des informations sur le locataire or je ne le connais pas encore car la date de livraison est pour fin 2018. Je
    peux déduire uniquement les intérêts emprunteurs de 2017(prêt immo, assurance emprunteur, frais bancaires, …), à remplir ligne 250. Quel est la démarche à suivre dans mon cas ?
    Bien cordialement,
    Thomas

  5. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si le fait générateur est 2017, le Pinel est à déclarer cette année.
    Cordialement.

  6. Bonjour,

    j’ai acheté un bien loi Pinel en 2016 et reçu une DAT au 31 décembre 2017.
    Le bien n’a pas été loué en 2017 dois je remplir tout de même la 2044EB sans locataire?
    Ou seulement la 2044 avec les intérêts d’emprunt?
    D’avance merci pour votre réponse.

  7. Corrige ton impôt

    Le déficit de 2018 entre 0 et -10 700 sera inutile ou utilisé sur les revenus exceptionnels comme je l’explique dans l’article sur l’année blanche. Attention aux frais de notaire, ils ne sont pas
    déductibles mais vont dans le prix de revient donc ne seront pas perdus.
    Cordialement.

  8. Bonjour,
    Pour un bien achevé en Pinel en Octobre 2018, me confirmez-vous qu’un déficit foncier inférieur à 10700€ sera perdu, (les travaux suivant les règles particulières que vous avez déjà expliqué pour
    l’année blanche). Je pense notamment au frais de notaire, aux charges financières et à la taxe foncière. A vrai dire je pense aussi à l’installation de la cuisine non prévue par le constructeur -Si
    oui, je trouve ça injuste pour les gens qui choisissent de partir sur ce type d’investissement en 2018 ?
    Je vous remercie de votre réponse,

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Jérome : cela fait beaucoup de questions. Je n’ai plus le temps pour proposer des devis. Je vous invite à lire la préface de mon guide qui répond en détail à ces questions :
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    @Marc : Effectivement, il n’y a pas à mentionner que c’est votre fils (c’est autorisé de toute manière).
    Cordialement.

  10. Bonjour,
    Bravo pour la clareté de vos explications.
    Je loue un appartement pinel à mon fils depuis l’achèvement des travaux en novembre 2017. Le formulaire 2044EB à remplir cette année ne semble pas prévoir un engagement de location pour un
    descendant. Faut-il cochez la case d’engagement de location à une autre personne qu’un descendant malgré tout !!
    Merci par avance de votre réponse

  11. TIXIER JEROME

    Bonjour Thibault,
    Merci pour vos précieux articles, très utiles, surtout lors d’une première déclaration « spéciale ».
    J’ai pour ma part acquis un appartement neuf (Achevé) le 27.12.2017. J’ai payé 900 € de frais de dossier à la banque le 20.12.2017, et fait faire des travaux carrelage + meuble dans la SDB 5099 €,
    facturé le 30.12.2017. Le bail de location a démarré au 10.01.2018.
    Pour le document 2044 EB, aucun soucis. Petit doute concernant la 2044 Spéciale car la mention Pinel n’apparait à aucun moment. De ce fait, sur la 1ère page, j’ai choisi la rubrique Propriétés
    rurales et urbaines et est remplie les cases 221 (frais de dossier banque) et case 224 (Travaux SDB), montant se reportant page suivante en 704, 706 et 7C. Le montant total se reporte bien en case
    4BC (déficit imputable sur le revenu global) de ma déclaration de revenu.
    Aucun loyer en 2017 donc rien en case 211.
    Sur la déclaration de revenu, case 7QM remplie du montant de l’investissement.
    Je souhaiterais avoir votre avis d’expert.
    Merci d’avance

  12. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Martial : je ne sais pas trop mais j’ai envie de dire que non. L’important est que le locataire initial sur le bail respecte les conditions.
    @François : vous trouverez un article expliquant le calcul des plafonds dans ma rubrique « immobilier ». Il serait peut-être utile de modifier votre loyer d’un euro pour éviter tout problème.
    Cordialement.

  13. Bonjour,
    En calculant mon loyer Pinel j’ai pris la surface du plan de l’appartement + 0.5 de l’annexe
    (38.79 + 2.25 = 41.04). je suis en zone B1 (10.07 m2).
    19/41.04 = 0.462 + 0.7 = 1.16
    10.07 x 41.04 x 1.16 = 479.39 € (Le loyer appliqué 479 €)
    Seulement en remplissant la 2044 EB le logiciel ne prend que des nombre entier en l’occurrence 41 m2 et pas 41.04 ce qui modifie le plafond du loyer: 478.92 €
    Je suis au dessous de 8 centimes… comment l’administration fiscale va t’elle agir?
    Merci pour votre réponse.
    M. François

  14. Bonjour,
    je loue actuellement un logement en loi pinel à une personne seule. Elle a un nouveau conjoint que va venir habiter avec elle, sans modification du bail. Cela pose-t-il problème pour la loi pinel si
    par exemple les ressources totales dépassent alors le plafond de cette loi ?
    Cordialement

  15. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    J’ai reçu votre paiement hier en journée (Mme ROCH***) et j’ai envoyé l’Ebook hier au soir. Pourriez-vous regarder les Spams? A défaut, je le renvoie à mon retour dès ce soir.
    Cordialement.

  16. Bonjour,
    J’ai effectué le paiement paypal pour l’achat de votre e-book, mais je n’ai rien reçu?
    Cordialement.

  17. Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en l’état de futur achèvement janvier 2017 . J’en ai pris la possession en décembre 2017. Je le loue depuis janvier 2018 en Loi Pinel.
    Dois effectuer cette année la déclaration 2044EB et 2042 C .
    Dois je déclarer les intérêts d’emprun et assurances payés du crédit de l’appartement en 2017.
    Merci de votre réponse

  18. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si le fait générateur est après 2017 et qu’aucune charge déductible n’a été payée en 2017, il n’y a rien à faire.
    Cordialement.

  19. Bonjour,
    Je souhaiterais un petit éclaircissement.
    J’ai acheté mon appartement en construction fin 2017. Je n’ai déboursé que les frais de dossier et de notaire.
    L’appartement sera livré début 2019, date à laquelle je commencerai à rembourser mon emprunt.
    Sur 2018 je rembourse uniquement la par de l’assurance de l’emprunt.
    Dois-je faire une déclaration dès cette année sur 2017?
    Par avance merci.

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pas besoin d’envoyer de justificatifs. Je n’ai pas la réponse de mémoire à votre question spécifique. Je vous invite à contacter les impôts pour avoir la solution :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  21. Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en VEFA en fevrier 2016. Il a été livré en novembre 2017. Pas de locataire en 2017.
    Dans le formulaire 2044 EB, je ne vois pas de case pour l’engagement sur 9 ans pour les appartements acquis après le 1 janvier 2015, c’est à dire ceux que l’on peut éventuellement louer à un
    descendant (hors foyer fiscal).
    D’autre part, doit-on fournir des pièces particulières (certificat d’achèvement des travaux avec recepissé mairie).
    Si on fait sa déclaration sur internet, doit-on envoyer des pièces par courrier ?
    Merci

    Bien à vous

  22. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Le fisc va s’arrêter au justificatif de la DAT. Si les justificatifs datent de 2017, le Pinel commence. Je vous invite à jeter un oeil à mon guide qui pourra surement vous aider.
    Cordialement.

  23. Bonjour,
    J’ai acquis en décembre 2016 un appartement en VEFA dans le cadre de la loi PINEL.
    Le constructeur m’a transmis le CERFA 13408 d’achèvement des travaux avec une date d’enregistrement au 29/12/2017. L’appartement m’a été livré le 19/03/2018.
    Je souhaite savoir quelle année je dois prendre en compte pour le déclenchement du formulaire 2044 EB.
    Est-ce 2017 ? Et dans ce cas, il faut que je déclare cette année
    Ou bien 2018, date de livraison, et dans ce cas je déclarerai en 2019 ?
    En vous remerciant par avance

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Comme indiqué, ni l’un ni l’autre. C’est la surface qui sert à calculer la plafond de loyer. Vous avez un article dans ma rubrique « immobilier » qui revient dessus (plafond des loyers Pinel).
    Cordialement.

  25. Bonjour,
    Au sujet de l’annexe 2044-EB paragraphe 5 doit on mettre la surface habitable ou la surface pondérée de l’appartement?
    En vous remerciant de votre réponse

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour Sébastien,
    C’est effectivement un des moyens d’optimiser et de réduire son impôt. La déclaration 2044 est à remplir pour créer un déficit avec les intérêts payés entre autres (ligne 250 il me semble de
    mémoire).
    N’hésitez pas à jeter un oeil à la préface de mon guide pour optimiser seul vos déclarations Pinel, cela peut vous intéresser.
    Cordialement.

  27. Bonjour,
    Tout d’abord merci pour ce site. J’ai acheté un bien pinel en Avril 2017 qui sera achevé en Avril 2019 (construction de l’immeuble). J’ai donc fait un crédit dont je rembourse pour l’instant que la
    partie assurance. J’ai reçu un papier de celle ci m’indiquant les intérêts payés en 2017 éventuellement déductible ». Dois je les indiquer dans ma déclaration actuelle et si oui où ?
    Cordialement

  28. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tout à fait! Le fisc demande les justificatifs systématiquement dès que la 2044EB n’est pas remplie correctement ou présente une incohérence.
    Cordialement.

  29. Bonjour,
    J’ai cru comprendre que, dorénavant, les contribuables qui déclarent en ligne, n’ont plus à adresser de justificatif. Ils doivent seulement les conserver en cas de contrôle.
    Est ce le cas également pour les justificatifs Pinel ?
    Merci
    Cordialement

  30. Corrige ton impôt

    Bonjour Claude,
    Si livré en 2018, 2044EB et 2042C en 2019. La 2044 est à faire en indiquant seulement les charges déductibles (et donc bien sur, pas de locataire).
    Je peux vous orienter vers mon livre pour les questions plus techniques : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

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