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PINEL : Les déclarations d’impôts de la première année.

L’investissement Pinel s’accompagne souvent d’une contrainte administrative que le propriétaire découvre lors de la première déclaration fiscale. Une démarche compliquée, en particulier la première année où le contribuable doit réaliser plusieurs déclarations d’impôts différentes. Il faudra identifier trois déclarations distinctes à traiter pour votre investissement immobilier Pinel avec une date de départ qui varie selon la nature du projet. A terme, deux déclarations fiscales seront récurrentes. Le prélèvement à la source ne change rien, vous devrez faire ces déclarations en 2019 si vous êtes concerné.

Investissement locatif PINEL = 3 déclarations d’impôts?

La location d’un bien immobilier sous le dispositif Pinel vous oblige à réaliser les déclarations d’impôts suivantes :
– la 2044EB : l’engagement de location. 
– la 2044 : la déclaration des revenus fonciers
– la 2042C : obtenir sa réduction Pinel.

Chaque formulaire est indépendant, ils ne sont pas à remplir la même année et ont chacun leur utilité spécifique.

2044EB : une seule déclaration qui sert à valider le Pinel.

ce formulaire est spécifique aux biens loués sous un dispositif permettant un gain d’impôt (Scellier, Pinel, Duflot….). En effet, la niche fiscale est conditionnée à plusieurs variables : obligation de louer plusieurs années, plafonnement des loyers, locataire ayant des ressources modestes…. La 2044EB va vérifier que vous respectez ces conditions et vous vous engagerez à les suivre sur la durée nécessaire. Vous allez donc valider la durée de la location, préciser le loyer prévu par rapport à la surface, renseigner les ressources de votre locataire…
Le formulaire est important et peut entraîner un contrôle fiscal si il est mal rempli. D’ailleurs la déclaration en ligne ne vous permettra pas de valider un bien Pinel qui ne respecte pas les conditions. Par exemple si vous indiquez un loyer supérieur au plafond prévu par le dispositif, vous ne pourrez pas finaliser la déclaration 2044EB en ligne.

La difficulté tient dans la date à laquelle cette déclaration. Le fait générateur dépend de la façon dont vous avez acquis votre bien Pinel. Le tableau ci-dessous vous aidera à y voir plus clair.

A titre d’exemple, si je construit le logement moi-même, le tableau précise que le fait générateur sera « l’année d’achèvement du logement ». Donc si je termine mon bien en décembre 2018, le fait générateur est l’année 2018. Je dois faire ma déclaration 2044EB lors de la déclaration 2019 de l’impôt sur le revenu 2018!
Attention, les règles pour la première déclaration 2044 sont différentes de celles de la 2044EB. La 2044EB pour engagement de location est à remplir une seule fois. Pour éviter toute erreur, la démarche à suivre en ligne sur « impôt.gouv » est détaillée dans notre vidéo :

 

 

La déclaration 2044 : annuelle pour déterminer impôt et prélèvements sociaux.

Vous louez un bien immobilier et comme tout loueur en vide (Pinel ou non), vous devez déclarer chaque année les loyers perçus et les charges afin que le trésor public puisse calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur ce nouveau revenu. Pour cela, la déclaration 2044 s’impose et nous avions vu comment la remplir case par case dans cet article.
Attention ici, le fait générateur n’est pas le même que la 2044EB. Dès lors qu’un revenu ou qu’une charge sur votre bien intervient, il faut remplir la déclaration. En présence d’un crédit immobilier, il est fréquent que le contribuable doive remplir la 2044 une année et attendre un an avant de faire la première déclaration 2044EB. Notons aussi que la 2044 est à faire chaque année, contrairement à la 2044EB qui est faite une seule fois.

Exemple :

Monsieur fait construire un logement pour le louer en zone Pinel. Il débloque le prêt et commence à payer des échéances en 2017. Les travaux se terminent en 2018 et la location commence.
– Le fait générateur pour la déclaration 2044EB est 2018. Monsieur fera la 2044EB en 2019 sur les revenus 2018.
– En 2017, Monsieur paie les intérêts du prêt qu’il peut déduire des revenus (charges déductibles). Il n’a pas encore de loyers mais va tout de même déclarer les intérêts payés afin de créer un déficit foncier qui allégera son impôt dans le futur. Monsieur commencera la déclaration 2044 en 2018 sur les revenus 2017.

Soyez particulièrement attentif au sort de la cuisine sur les biens PINEL pour optimiser l’impôt (idem pour les travaux). Une erreur à ce niveau entraîne une hausse très forte de l’impôt. J’y reviens en fin d’article dans mon guide. Notons aussi que pour la déclaration 2019 des revenus 2018, de nouvelles cases apparaissent exceptionnellement sur la déclaration 2044. Elles servent à annuler l’impôt avec l’année blanche. Une fois encore, je vous conseille de consulter mon guide ci-après pour optimiser la situation fiscale au maximum.

La 2042C : pour obtenir votre réduction d’impôt Pinel.

Enfin, n’oubliez surtout pas la déclaration 2042C sans laquelle vous passez à côté de la réduction d’impôt… ce serait dommage! Les déclarations précédentes permettent de gérer le foncier et de vérifier que les conditions sont respectées mais ne vont aucunement valider la baisse fiscale. Il vous faudra remplir la déclaration 2042C dans le cadre présenté ci-dessous pour que le gain fiscal s’applique. Le fait générateur est le même que la déclaration 2044EB (voir tableau ci-dessus). Bien entendu, il faudra remplir la 2042C chaque année si l’on veut avoir la réduction d’impôt Pinel. Plusieurs cadres existent selon la durée d’engagement de location et la façon dont vous avez investi. 

Exemple : 
Mr Corrigetonimpôt a acquis un bien Pinel pour 190 000 € et il détermine que 10 000 € de dépenses annexes peuvent être comptabilisées dans la réduction d’impôt. Il a acheté son bien en 2016 et s’engage sur 9 ans. Il remplira la case 7QJ et mettra 200 000 €. Le fisc fera le calcul tout seul et appliquera 2% de réduction fiscale Pinel soit 4 000 €.

Il faut noter que la première année on rentre le montant total du prix de revient. Les années suivantes, vous utiliserez les rubriques report des investissements antérieurs où vous mettrez directement le montant de la réduction d’impôt Pinel. Si je poursuis mon exemple, Mr devra noter 4 000 € les années suivantes dans les cases report

Le traitement fiscal sera particulier pour les sommes payées en 2018. J’ai détaillé cela ici : Année blanche 2018 et prélèvement à la source : tout les impacts sur la fiscalité de votre bien immobilier Pinel

Vous connaissez maintenant les trois déclarations à remplir pour un Pinel. L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? quid de la cuisine? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

316 Commentaires
  1. Bonjour,
    Je loue actuellement un logement en pinel.
    Comment déclarer les intérêts ,frais de dossier etc..de la première année (année de construction de l’immeuble)
    Sachant que j’ai déjà un Robien (2044spe) et que sur le site impot . gouv il m’autorise a utiliser que celui là.
    Merci pour votre aide.
    Cordialement:

  2. Corrige ton impôt

    Bonjour,La 2044Spe présente les mêmes cases que la 2044. Cela ne pose donc pas de problème de remplir le Pinel dessus.
    Cordialement.

  3. Bonjour, je viens d’acquérir un appartement en VEFA dans le cadre d’une SCI, comment déclarer cet investissement dans le cadre de la loi PINEL.
    Notamment la 2044EB, 2044, 2042C.
    En effet, dans la déclaration 2072 de la SCI, il n’y pas possibilité d’y ajouter la 2044EB,2044,2042C.
    Pourriez vous me fournir des explications?
    Merci

  4. Corrige ton impôt

    La 2072 sert juste à déclarer les revenus fonciers. Il y’aura un report dans la 2044 lorsque vous la ferez.
    Cordialement.

  5. Bonjour
    Nous avons un appartement livré en décembre 2016, premiers loyers en janvier 2017.
    L’année dernière nous avons fais la 2044c tout c’est bien passé.
    Cette année je fais ma declaration 2044 avec des revenus fonciers pour la première fois.
    Dans les cases 7QZ de la 2042 dois bien inscrire le montant de l’acquisition de l’appartement ?
    Aussi dans la 2044 à la ligne 250 intérêts d’emprunt, dois je ne mettre uniquement les intérêts payés ou la totalité de mes mensualités de prêt bancaires ?
    J’ai mis uniquement les intérêts de ma première année et j’ai dû coup un bznifice Est ce normal ?

  6. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez des articles sur le sujet dans la rubrique immobilier, notamment un permettant de remplir pas à pas le formulaire 2044 en ligne avec toutes les déductions.
    Cordialement.

  7. Bonjour,
    Une petite question à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse: j’ai acquis un bien en 2017, livré en 2018. Nous avons intégré les frais de garanti et frais de dossiers bancaires à l’intérieur du prêt,
    nous n’avons donc pas eu à les débourser. Dans ce cas, peuvent-ils être déclarés en charges en 2017? 2018? Ou pas du tout car intégrés dans le prêt et donc non réellement déboursés?
    Merci beaucoup pour votre retour.
    Cdt.

  8. La réduction Pinel peut-elle être appliquée à l’impôt foncier ?

    Je paie aujourd’hui plus de 4 000 euros d’impôt sur le revenu (salaires) et ai mis une option sur un projet Pinel avec une réduction d’impôt de 2 900 euros. Pas de problème tout va bien.
    Je prévois des changement importants de ma situation:
    – Mariage qui va me faire passer de la tranche d’imposition 0.30 à 0.14 (youpi !!!)
    – Changement de région avec baisse prévisible de revenus
    Après ces changements j’ai estimé mon impôt sur le revenu à 2 600 euros.
    Mon impôt est donc inférieur à la réduction Pinel de 300 euros.
    L’investissement Pinel devrait créer un impôt foncier de disons 300 euros.

    La partie non utilisée de la réduction Pinel peut-elle être utilisée pour réduire/ annuler l’impôt foncier ?

    Merci d’avance à ceux qui auront l’amabilité de répondre à ce cas de figure un peu atypique et me concernant !

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @ Isabelle :
    Ils sont normalement déductibles mais je ne vois pas trop comment les distinguer. Il faudrait diviser le montant des frais par le nombre d’année du prêt pour déclarer chaque année la bonne somme
    peut-être…
    @Nico : Malheureusement c’est impossible. Une réduction Pinel non utilisée est perdue de chez perdue! Notez bien qu’elle ne s’applique pas non plus sur les prélèvements sociaux. La réduction s’impute
    uniquement sur l’impôt sur les revenus. Il faudrait peut-être revoir le projet si vos 2600 € comprennent des prélèvements sociaux.
    Cordialement.

  10. bonjour,
    nous venons de remplir notre première déclaration en pinel (travaux achevés en mars 2017 et 1 er locataires en avril 2017. avec nos revenus (qui ont un peu augmenter par rapport à 2016) + les loyers
    (d’avril à déc 2017) , nous constatons que nous allons payer plus d’impôts que l’année dernière !!!! nous avons complété tous les formulaires relatifs au pinel. !!! ou sont les avantages du pinel
    ???? (en 2017 nous n’avons pas déclarer les intérêts d’emprunt du pinel (par non connaissance).

  11. Corrige ton impôt

    La réduction Pinel apparait en remplissant la 2042C. Pour les intérêts oubliés, il faut demander une correction (sachez qu’un courrier pré rédigé est joint à mon guide Pinel).
    Sinon, le Pinel engendre forcément de l’impôt via les revenus locatifs. A terme, un investissement Pinel créé forcément plus de fiscalité.
    Cordialement.

  12. Bonjour,

    Encore félicitations pour le livre très bien fait. J’ai un petit problème. J’ai mis en location un bien de 100,9 m2 à un loyer de 900 € depuis janvier 2018. Or, en voulant remplir la déclaration
    2044EB, je ne peux que mettre 100 ou 101 m2. Que dois-je mettre ? Si je mets 100 m2, le loyer max est de 896,23 € or je loue au-dessus. Est-ce que cela peut remettre en cause le Pinel ? Dois-je
    arrondir au plus proche dans ma déclaration et mettre 101 m2 tout ?

    Merci pour votre retour

  13. TURPIN NICOLAS

    Bonjour.
    J’ai déclaré aux impots mon bien pinel l’année Dernière et la reduction a bien fonctionné. Je suis donc a ma deuxième année (sur les 9 engagées). Si j’ai bien compris je ne remplis plus de 2044EB,
    mais je dois quand même refaire la 2044 et ma 2042C?
    Concernant le montant a mettre dans la 2042C. Dois-je à nouveau mettre la valeur du bien? (Il n’y a plus de case correspondant a un bien achevé en 2016) Ou simplement insérer le report que les impots
    m’ont communiqué a la fin mon dernier avis d’imposition? ( correspondant a 1/9eme de la reduction totale d’impot) dans la case correspondante a un bien achevé antérieurement ?
    Merci par avance de vos lumières et bravo pour ce super site.

  14. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Olivier : difficile à dire… normalement on prend toujours un peu de marge pour éviter un redressement pour quelques centimes. J’ai envie de vous conseiller de mettre 101 pour éviter tout problème
    mais ça n’engage que moi. Je vous avoue ne pas savoir comment réagirait le fisc sur un contrôle. Ça me semble complètement aberrant qu’ils remettent le Pinel en cause pour ça mais bon…. on n’est
    jamais à l’abri de rien avec le fisc français.
    @Nicolas : Effectivement, la seconde année on reporte seulement le montant de la réduction il me semble (soit 2% du prix de revient) et non plus le montant total.
    Cordialement.

  15. Bonjour ,
    j’ai acheté un bien Pinel le 27 décembre 2017. Les travaux se terminent ce mois pour une location en Juin 2018. Que dois je déclarer cette année; dois je déclarer l’achat avec seulement la 2044? J ai
    un autre revenu foncier via une SCI avec un bénéfice de 6000e. Que puis je déduire avec le pinel cette année?
    Je vous remercie de vos réponses.
    Cordialement.
    Thomas

  16. bonjour Monsieur,
    en achetant un plateaux Pinel en 2017 en vefa, en effectuant les travaux en 2018 et en le louant en juillet 2018. Que dois je déclarer cette année, seulement la 2044 ?
    je dois bien attendre la location pour la 2044 EB et finir les travaux pour la 2042C et ainsi bénéficier des réductions d impôts Pinel?
    merci pour vos futures explications.
    Elodie

  17. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    @Mirouel : pour le début du Pinel, je ne peux que vous inviter à relire l’article. Pour la location, vous pouvez déduire les intérêts même s’il n’est pas encore loué.
    @aubrege : oui tout à fait.
    Cordialement.

  18. Re bonjour,
    je vous ai écris hier et je vous remercie de votre réactivité.
    Je ne sais pas si mon bien est un VEFA. J’ai acheté un plateaux nu en loi pinel en décembre 2017. J ai effectué les travaux électricité plomberie, placo, salle de bain , cuisine…..en 2018.
    Que dois je déclarer cette année exactement? et l’année prochaine en 2019?
    Je suis désolé de vous reposer les mêmes questions mais je veux être sur.

    Elodie

  19. oups et quelle est la nature du logement?
    Merci encore.
    Elodie

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour toutes les questions techniques :
    – soit vous fouillez dans ma rubrique « immobilier » pour trouver les articles nécessaires (notamment un qui liste les travaux déductibles ou non).
    – soit vous jeter un oeil à la préface de mon guide qui aide à déclarer les biens Pinel.
    Sinon le VEFA est un logement et l’état futur d’achèvement.
    Cordialement.

  21. Bonjour Mr Diringer,
    Merci pour vos différents documents. J’ai deux questions concernant le PINEL :
    1) – J’ai payé des TAXE (équivalent des anciennes Taxe Locales d’urbanismes) pour la Commune et/ou le département.
    Est ce que je peux mettre ces montants dans mon coût de Pinel
    2) J’ai installé (et payé) la cuisine avant de recevoir la date de parfait achévement du bien.
    Est ce que je peux déduire ce montant dans les « charges déductibles  » ?

    Merci pour votre retour
    Cordialement

  22. Bonjour Mr Diringer,

    Merci pour votre site.

    Je souhaite savoir si il est possible dans le cas d’un PINEL d’ inclure dans le prix de revient de la location des frais comme :
    -TLE (Ex Taxe locale d’Equipement) qui est payé à la commune ou au Département

    Ensuite j’ai acheté la cuisine avant d’avoir de la mairie la date de parfait achèvement. Et il possible de rajouter le montant dans les charges imputables ?

    merci de votre retour
    Bien Cordialement

  23. Bonjour,
    je dois mal m’exprimer, je souhaite savoir si pour cette année je dois remplir la 2044EB et la 2042C.
    merci de votre patience.

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tous ces points (cuisine, composition du prix de revient, date de début des déclarations) sont détaillés dans les articles que vous trouverez dans la rubrique « immobilier » du site.
    Cordialement.

  25. Bonjour,

    Je lis plus haut que les frais de garantie versés à l’organisme « crédit logement » lors de la contractualisation du prêt sont déductibles au même titre que les intérêts (ligne 250 du 2044).

    Le site internet crédit logement (https://www.creditlogement.fr/actualite/Mjk/les-frais-de-garantie-credit-logement-sont-ils-deductibles-fiscalement) précise qu’il faut différencier dans cette somme
    la commission de caution (payable en début ou à la fin du prêt, non remboursé) et le versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui est remboursé à la fin du prêt. Selon ce site, la commission de
    caution n’est déductible la première année que si elle est payée en début de prêt (ce qui parait normal). En revanche il est précisé que le versement au FMG payé lors de la signature du contrat de
    prêt est déductible la 1ere année et que la même somme restituée au terme du prêt devra être déclarée l’année de remboursement total du prêt (donc en revenu).

    Pouvez-vous me confirmer que cette méthode (déclaration en charge la 1ère année de la somme versée à l’organisme et déclaration en revenu la dernière année de la somme restituée par l’organisme) est
    correcte ?

    Je m’interroge parceque le site impôts.gouv (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP) précise que sont déductibles les « sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds
    mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible
    d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ; »

    Il y a à mon sens une incohérence entre le site crédit logement et le site impot.gouv.

    Merci par avance pour votre éclairage.

    Max

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je me base toujours sur le BOFIP car c’est lui qui fera foi sur un contrôle. Me concernant, j’ai toujours interrogé les banques pour connaître la partie des sommes qui ne pourront être restituées et
    c’est les seuls que je déduit.
    Cordialement.

  27. Ok merci, c’est ce que je vais faire également.
    Bien à vous,
    Max

  28. Bonjour

    Je suis en année 2 d’un investissement PINEL avec un engagement sur 6 ans.

    Je dois remplir la CASE 7QZ (engagement de location de 6 ans : report de 1/6 de la réduction d’impôt de l’année 2016) PAGE RÉDUCTIONS ET CRÉDITS D’IMPÔT-INVESTISSEMENTS LOCATIFS : LOI PINEL

    Le montant initial de l’investissement a été en MAI 2016 de 315 000 €.

    Ma question :

    Quel montant dois je inscrire dans la case 7QZ ?

    A/ 315 000 (comme sur la déclaration 2017)

    B/ 50 000 (1/6 du plafond de 300 000 €)

    C/ 6 000 (le montant de la réduction 2017)

    D/ autre montant

    Merci beaucoup de votre réponse

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je n’ai pas les cases en tête. Normalement, on inscrit le montant total du prix de revient la première année puis on reporte la réduction les autres années. Je vous invite à vérifier à la fin de la
    déclaration dans le détail du calcul que le montant de la réduction est le bon. Sinon, vous pouvez corriger autant que vous voulez.
    Cordialement.

  30. Bonjour,

    J’ai un souci avec la 2042 C

    Le prix de revient est 340 000
    Mais le plafond est 5500*53 m2 = 291500
    J’indique le prix de revient de 340 000

    Il calcule 2%*300000 = 6000 euros de réduction d’impot sans se soucier du plafond de 291500. Que faire ?

    Merci de votre retour.

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