Une des options oubliées à la fin de l’engagement Pinel est de conserver le bien pour votre plaisir personnel. On croit à tort qu’il faut absolument louer, vendre, donner etc… afin de rester rentable ou d’optimiser la situation fiscalement. Mais la gestion patrimoniale passe aussi par la réalisation de vos besoins… parfois, l’utilité ou le plaisir personnel sont plus intéressants que la rentabilité financière. Je vois de plus en plus de dossiers où le fait de conserver le bien anciennement Pinel pour une utilisation personnelle est la bonne solution pour l’investisseur au terme. Voyons les situations avec lesquelles cela peut être intéressant.
Sommaire
Une stratégie qui abandonne complétement l’aspect financier.
Autant parler directement des inconvénients majeurs de cette stratégie. Vous allez ici mettre de côté les potentiels gains possibles avec votre bien Pinel. Même si la réduction arrivait à terme, il aurait encore été possible d’en tirer de l’argent. Vous auriez pu continuer à le louer vide ou meublé pour avoir des revenus, vous auriez pu le vendre pour avoir un pécule ou rembourser le prêt, vous auriez pu le transmettre pour que vos héritiers profitent de ces aspects etc…
On pourrait bien entendu se dire qu’on va avoir un gain à travers la baisse de l’impôt. En stoppant la location, on diminue les revenus déclarés et mécaniquement, la fiscalité sur les revenus va baisser ! Mais sachez qu’en France, on ne paie de l’impôt que sur ce que l’on gagne. Même si la fiscalité sur les loyers est parfois démesurée, elle ne dépasse jamais 100% de ce que vous gagnez. L’impôt baissera, mais vos revenus baisseront forcément encore plus et on aura forcément une perte sur cette stratégie. On peut quand même prendre en compte la fiscalité pour évaluer ce que l’on va perdre. Si vous pouviez louer 10 000 euros par an, vous ne perdez pas 10 000 par an en stoppant la location. En effet, ces 10 000 engendrent de l’impôt (surement entre 1 500 et 5 000 euros de fiscalité sur un Pinel de plus de 9 ans selon vos charges et votre tranche fiscale) et la perte est donc inférieure bien qu’elle reste réelle.
Qui plus est, les charges de votre bien immobilier vont continuer puisqu’on va ici le conserver. Il faudra toujours payer le prêt (ou le rembourser…mais ça reste aussi une dépense), les travaux ou les charges du bien. Selon les stratégies décrites ci-après, on pourra aussi avoir parfois l’apparition d’une charge supplémentaire : la taxe d’habitation ou la taxe d’habitation sur logement vacant. Dès le moment où la personne qui utilise/se réserve le bien immobilier a une autre résidence principale par ailleurs, la taxe d’habitation sur résidence secondaire est à payer.
Départ du locataire : difficulté ou premier soulagement ?
Enfin, je peux noircir totalement le tableau en indiquant qu’il faudra aussi faire partir le locataire. En réalité, cet aspect n’est pas forcément négatif et est parfois voulu pour ceux qui suivent cette stratégie. Je vois souvent des dossiers où les gens sont épuisés par la gestion de la location, le turnover des locataires, les charges administratives et déclarations fiscales à gérer ….. Stopper la location est alors un énorme soulagement. Ce n’est pas pour autant que la stratégie décrite ici l’emporte, car il en existe d’autres que l’on a vu sur le site (donation, vente….). Pour autant, c’est un premier signe qui peut nous amener à y réfléchir.
Côté pratique, il y a plusieurs règles à respecter pour faire partir un locataire. Vous les trouverez facilement sur internet, mais sachez qu’en général, il faudra attendre la fin du bail de 3 ans et le prévenir quelques mois à l’avance avec une lettre recommandée. Des aspects peuvent changer selon le locataire, selon que vous vouliez le bien pour en faire une résidence principale / secondaire, selon la date du bail etc… Rien n’empêche de discuter avec son locataire en amont pour prendre la température, mais s’il ne souhaite pas partir, il faudra alors suivre la procédure et il se peut que vous deviez patienter quelques mois.
Les avantages de se réserver un bien immobilier.
Vous allez donc conserver un bien immobilier pour son utilité. Cette utilité est censée vous facilitez la vie et le faire de manière tellement importante que vous en acceptez les couts annexes. Le plaisir procuré par ce bien immobilier l’emporte sur l’argent que vous pourriez économiser en l’utilisant autrement. On l’oublie souvent, mais c’est une stratégie classique en gestion de patrimoine qui est d’ailleurs souvent utilisée dès le début avec l’achat de la résidence principale. La résidence principale peut être nulle au niveau rentabilité, ça restera quand même un des meilleurs choix patrimoniaux de votre vie vu l’utilité qu’on en retire.
Pour un bien Pinel, je peux citer plusieurs situations où le fait de le garder sans le louer a été retenu. Le plus fréquent est pour y loger un enfant ou un petit-enfant gracieusement. Sur de tels dossiers, la donation n’a pas été retenue pour éviter des frais et car ça ne répondait pas aux besoins des clients. La location à l’enfant est aussi un problème pour certains qui ne veulent pas le faire payer ou supporter de l’impôt et des charges administratives sur leur bien. On le conserve alors simplement et l’enfant loge dedans à titre gracieux. Bien entendu, on ne peut alors rien déduire par ailleurs ; le seul avantage réside dans le fait de pouvoir aider l’enfant. Dans le même esprit, certains basculent leur résidence principale en allant vivre dans le Pinel. Hasard de la vie, le bien est mieux située, les personnes ont envie d’habiter dedans etc… la fin du Pinel est donc l’occasion de le transformer en résidence principale et de vendre l’ancienne demeure. Sur ces deux situations, on peut noter que la taxe d’habitation ne sera pas à payer.
Troisième option, certains conservent l’ancien Pinel pour avoir une résidence secondaire. Si le fait d’avoir le bien à disposition à tout moment est une priorité, c’est surement pour vous. Sur ce type de profil, les investisseurs gardent le bien immobilier pour y aller le week-end ou en vacances ; il est aussi possible de le prêter à des amis ou la famille. Sur un tel cas, vous devrez alors payer la taxe d’habitation en plus des charges habituelles. Sur cette option patrimoniale, vous pouvez aussi envisager la location touristique (airbnb….). Cela vous oblige à prévoir les dates, à gérer les locations etc…. à voir si l’argent gagné ainsi compense ou non la charge mentale que ça vous engendre.
Enfin, il est tout à fait possible que les particularités de votre situation personnelle fassent que cette stratégie soit pour vous. Nous avons vu beaucoup d’options pour la poursuite du bien immobilier après le Pinel sur ce site. Si aucune de vous correspond et que vous retrouvez dans celle-ci des avantages, n’hésitez pas. J’ai listé les cas les plus fréquents, mais sur ce type de situation où on privilégie le confort au profit de la rentabilité, il peut y avoir pleins de raisons personnelles qui fassent pencher la balance auxquelles je n’ai pas pensé dans l’article.
Un choix révocable à tout moment.
Je vois souvent des propriétaires attirés par cette stratégie, mais n’osant pas passer le pas à cause de l’aspect financier. Je parle bien sûr de personnes capables de supporter les charges du bien et de se passer des revenus (sans ça, inutile de réfléchir à cette option) mais qui ont du mal à franchir le pas psychologiquement. Étrangement, beaucoup de gens sont « conditionnés » par la « nécessité » de rentabiliser le bien ; malgré le fait qu’ils aient déjà beaucoup d’argent, c’est difficile d’envisager de ne pas en gagner plus pour se réserver le plaisir procuré par le bien immobilier.
Si vous hésitez, sachez que le choix fait ici n’a rien d’irrévocable. À tout moment, vous pouvez changer d’avis et envisager une des nombreuses autres stratégies que l’on a vues par ailleurs. Votre enfant est bien dedans et vous souhaitez finalement donner le bien ? Aucun problème, c’est toujours possible. Le marché augmente et il serait en fait mieux de vendre ? Rien ne l’empêche et vous serez même exonéré de plus-value si vous en avez fait votre résidence principale. Des gros travaux arrivent et vous aimeriez les déduire ? Il suffit de faire les travaux et de relouer dans la foulée.
Bref, rien n’est figé et il serait dommage de ne pas considérer toutes les options. La rentabilité d’un bien immobilier durant sa vie dépend des revenus, mais il peut tout aussi bien dépendre de l’utilité qu’on en retire. Enfin, la rentabilité d’un projet immobilier se mesure sur le long-terme. Vous avez peut-être déjà fait une belle opération avec les réductions d’impôts ou les loyers, la vente sera surement meilleure dans quelques années, le fait de le donner à votre enfant vous évite de lui payer un loyer hors de prix ailleurs etc… La valeur de votre investissement sera révélée seulement quand vous vous séparerez du bien et rien ne dit que la parenthèse où vous l’utilisez vous empêche d’avoir une bonne rentabilité au final sur la durée.
