Immobilier, Loi Pinel

Loi Pinel : Investissement locatif et Réduction d’impôt en 2024 – Explications et principes du dispositif

Le dispositif Loi Pinel permet une réduction d’impôt si vous réalisez des investissements immobiliers locatifs. Avant d’investir, il est indispensable de comprendre le fonctionnement de cette réduction d’impôt. Pour ceux qui ont passé le pas, sachez qu’il faut aussi l’optimiser afin de rentabiliser au maximum votre loi Pinel. Découvrez ici tous les principes de la Loi Pinel en 2024.

Comment marche la réduction d’impôt Pinel ?

En investissant dans l’immobilier en loi Pinel, vous aurez une réduction d’impôt. Celle-ci va être basée sur le prix du logement et vous permettra de défiscaliser chaque année. Par exemple, si le bien immobilier coute 100 000 € et que la réduction Pinel est de 2%, alors vous aurez 2%*100 000, soit 2 000 € d’impôts en moins chaque année.

Attention au point le plus important : c’est une réduction d’impôt et non pas un crédit d’impôt. Cela signifie que si votre fiscalité n’est pas assez importante, alors la réduction Pinel sera perdue. Elle n’est pas provisionnée ni reportée.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien immobilier Pinel qui lui procure une réduction d’impôt de 2 000 € par an pendant 6 ans. Sa fiscalité est de 3 000 € la première année mais il se trouve que suite à une perte d’emploi et une naissance, son impôt tombera à 1 500 € en année 2.
La première année, il aura sa réduction Pinel pleinement. La fiscalité passera de 3 000 € à 1 000 €.
La seconde année, la réduction Pinel est toujours de 2 000 € mais son impôt n’est pas suffisant car seulement de 1 500 €. Mr aura une réduction Pinel de 1 500 € et les 500 € restants sont perdus. Le principe est le même en années 3 à 6.

Pour information, certains revenus comme les loyers engendrent de l’impôt mais aussi des prélèvements sociaux à payer et les deux sont mélangés sur l’avis d’impôt. La réduction Pinel ne permet pas de réduire les prélèvements sociaux et sera aussi perdue : elle ne peut s’enlever que de l’impôt.

La déclaration d’impôt en Loi Pinel.

Avec un bien Pinel, il faudra faire 3 déclarations d’impôts et à des dates différentes.

  • La 2044EB pour valider le Pinel et éviter un redressement fiscal.
  • La 2042 RICI pour avoir votre réduction Pinel.
  • La 2044 pour déclarer vos revenus fonciers.

La moindre erreur sur les deux premières déclarations peut engendrer une annulation de toutes vos réductions d’impôt. La déclaration des revenus fonciers 2044 doit être faites parfois plusieurs années avant l’achèvement du bien afin de créer un déficit avec les intérêts du prêt, les frais de garantie ou les travaux. Je suis spécialisé sur la déclaration fiscale Pinel qui pose un problème aux particuliers, mais aussi aux professionnels. Je vous invite à suivre cet article qui évolue avec les nouvelles cases chaque année : remplir la déclaration d’impôt Pinel.

Calcul de la réduction d’impôt Pinel

Le pourcentage de la réduction d’impôt va varier selon que vous investissiez en métropole ou en outre-mer. Jusqu’ici, le taux en métropole est le suivant :

  • Si vous louez 6 ans, vous aurez 2% par an chaque année, soit 12% de réduction d’impôt au total.
  • Si vous louez 9 ans, vous aurez 2% par an chaque année, soit 18% de réduction d’impôt au total.
  • Si vous louez 12 ans, vous aurez 2% par an les 9 premières années puis 1% les 3 dernières, soit 21% de réduction d’impôt au total.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Pinel 100 000 €. Il va jusqu’au bout du dispositif et le conserve 12 ans. Il aura donc 2%*100000 soit 2 000 € d’impôts en moins chaque année pendant 9 ans. Puis il aura 1%, soit 1 000 € d’impôts en moins de la dixième à la douzième année. Au total, il aura eu 2000*9+1000*3 soit 21 000 € d’impôts en moins.

Je vous conseille de lire mon guide Pinel qui met notamment en avant une optimisation importante, puisqu’ici on a le choix de partir sur 6, 9 ou 12 ans. Il ne faut pas faire d’erreur à ce niveau avec une décision primordiale à prendre au départ.

La loi Pinel en outre-mer

Si le bien acheté est situé en outre-mer, alors le taux de la réduction fiscale est plus important. C’est bien le fait que le bien immobilier soit situé en outre-mer qui fait que la réduction Pinel change : peu importe que la personne habite en métropole ou non. Pour un Pinel situé en outre-mer, la réduction passe à 23% sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32% pour 12 ans. J’explique toutes les subtilités du Pinel en outre-mer ici : la loi Pinel outre-mer.

Attention, ces pourcentages sont valables de 2014 à 2022 mais ils évoluent pour 2023 et 2024.

Une baisse de la réduction Pinel en 2023 et 2024

Les taux que je viens de citer sont en place depuis de nombreuses années. Pour les Pinel à partir de l’année 2023/2024, ils pourront perdurer seulement si le logement répond à des critères énergétiques très importants. Dans la majorité des cas, on aura une baisse de la réduction Pinel.

Attention, à partir de 2023 les taux de réduction sont moins importants et cela diminue encore pour 2024.

  • en 2023, on a 10.50% de réduction Pinel sur 6 ans et cela passe à 9% pour 2024.
  • Sur 9 ans, ce sont des taux de 15% pour 2023 et 12% sur 2024.
  • Pour 12 ans, on tombe à 17.50% sur 2023 et 14% sur 2024.

Que mettre dans la réduction d’impôt Pinel ?

La plus grosse optimisation fiscale passera par cette question : que peut-on mettre dans le calcul de la réduction Pinel ? Est-ce basé sur le prix payé auprès du notaire ? Peut-on rajouter les travaux ? Quid des charges payées après ? Le fisc appelle cette notion le « prix de revient ». Par exemple, si vous achetez un Pinel 100 000 € mais que le prix de revient est de 110 000 € alors votre réduction sera de 110 000 * 2% soit 2 200 €. Ce calcul fait l’objet de règles complexes et change selon la manière dont vous avez acheté votre bien.

Je vous conseille en premier lieu de lire cet article pour savoir comment l’établir : Prix de revient — sur quelle base faut-il calculer votre réduction Pinel ? Ensuite, je vous invite à lire le guide que je présente ci-dessous en détail. Il faut d’abord savoir estimer le prix de revient pour connaître sa réduction Pinel. Mais ensuite, il est aussi possible de l’optimiser notamment au niveau des travaux en choisissant entre la déduction des loyers ou l’ajout au prix de revient.

Les conditions pour avoir droit à la réduction loi Pinel

Un tel avantage fiscal pour le contribuable va de pair avec des conditions strictes. Il suffit que l’une d’elles ne soit pas remplie et vous risquez un redressement fiscal important avec l’obligation de tout rendre. Vous trouverez beaucoup d’articles sur le sujet dans la rubrique « immobilier » du site puis « Loi Pinel » où je les détaille.

De manière encore plus précise, j’ai écrit un guide entier sur la loi Pinel, qui est ma spécialité. Cet ebook vous permettra de tout comprendre et surtout de tout vérifier seul. Sans rentrer dans le détail, je peux lister les conditions principales pour avoir droit à la réduction :

  • Loyers : le montant des loyers devra être inférieur à un plafond selon la zone où se situe votre bien. L’idée est de rendre les logements Pinel accessibles et de faire en sorte qu’ils soient loués. Pour calculer le montant maximum possible pour vos loyers, j’ai détaillé les règles ici : Comment calculer le loyer maximum pour votre bien Pinel ?
  • Locataire : toujours dans l’idée de rendre le logement accessible, vous devrez louer à des locataires ayant des revenus modestes. Il faudra que leurs derniers avis d’imposition présentent un revenu fiscal de référence inférieur à un seuil donné. Il est interdit de louer à une personne figurant sur son foyer fiscal. Voir : plafond des ressources du locataire à respecter en loi Pinel.
  • Pour les biens construits ou acquis en VEFA, il est nécessaire que le bien soit terminé avant un délai donné sous peine de perdre la réduction Pinel. Voir : Quel délai d’achèvement à respecter pour être éligible loi Pinel?
  • Performance énergétique : le neuf et les constructions doivent répondre à la réglemntation thermique RT 2012 et les biens faisant l’objet de travaux au label HPE ou BBC rénovation 2009
  • Au bout de 6 ans et/ou 9 ans, il faut à nouveau suivre une procédure particulière pour poursuivre la réduction.

Déduction, crédit ou réduction d’impôt PINEL ? Quelles différences ?

La défiscalisation en loi Pinel procure une réduction d’impôt. Cette notion est très importante. Ce n’est pas une déduction, ni un crédit d’impôt mais bien une réduction d’impôt Pinel!
La déduction s’enlève du revenu imposable et diminue alors l’impôt mais de manière moins efficace (une déduction de 1 000 € fera baisser l’impôt de bien moins que 1 000 €). La réduction s’enlève directement de l’impôt ce qui est une très bonne nouvelle pour l’investisseur Pinel. Si vous achetez un bien 100 000 € et qu’on vous annonce donc une défiscalisation Pinel de 2 000 € par an, vous aurez bien une baisse de l’impôt de 2 000 € par an. La mauvaise nouvelle est que contrairement au crédit d’impôt, la réduction n’est pas restituée si elle n’est pas utilisée. 

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Pinel pour un montant de 100 000 €. Il subit une baisse de revenu et son impôt les années suivantes est de 500€. Comment est utilisée la réduction Pinel ?
– Le fisc calcule la réduction soit 2% du prix du bien donc 2 000 €.
– Il retranche la réduction de l’impôt : 500 – 2 000 = 0 €.
Ce n’est pas un crédit d’impôt donc l’excédent est perdu.

Pire encore, si vous êtes non imposable, la réduction Pinel ne servira à rien. Comme on s’engage sur la durée, il est très important de s’assurer d’avoir l’imposition nécessaire pour profiter pleinement de la défiscalisation Pinel. Le reliquat n’est ni utilisé, ni reporté… il est perdu !

Les astuces Pinel et textes en vigueur.

L’optimisation du Pinel passe par beaucoup d’aspects relatifs à la déclaration d’impôt. Peut-on déduire la cuisine ? Faut-il enlever les travaux des loyers ou les mettre dans la réduction ? Quand puis-je revendre ou continuer la réduction Pinel ? Comment faire évoluer le loyer correctement ? Quid en cas de divorce… Il y’a des dizaines de points à maitriser. Vous trouverez toutes les réponses dans mon guide Pinel ci-dessous et pouvez commencer par lire la rubrique Pinel pour avoir un aperçu de ma compétence sur le sujet.

Pour trouver les textes en vigueur, il faut vous tourner vers les « BOFIP » alias Bulletin Officiel des Finances Publiques. Il existe plusieurs BOFIP qui font chacun plusieurs dizaines de pages pour chaque aspect (un pour le calcul du plafond des loyers, un pour les conditions à respecter pour le locataire, un pour les travaux déductibles etc…). Je vous joins le premier et vous pouvez passer par le sommaire pour trouver les autres : BOFIP – texte officiel Loi Pinel en vigueur. Ça reste très technique, une fois encore, je vous oriente vers mon guide qui explique simplement et pas à pas tous les aspects prévus par les textes officiels.

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8 Commentaires
  1. Thos

    Bonjour,
    J’ai acheté votre livre « loi pinel » je dois dire que celui-ci est extrêmement complet. Cependant j’ai quelques difficultés de compréhension au niveau des différentes déclarations. J’ai acheté un appartement en VEFA à l’été 2020 (passage devant notaire) et la livraison c’est faite le 20/12/23 (le covid est passé par là).
    est ce que dois remplir le formulaire 2044EB en mai 2024 ?
    Est ce que je dois remplir le formulaire 2044, sachant que je n’ai pas encore déclaré les intérêts du prêt qui ont débuté en 2020 ?
    N’est il pas trop tard pour déclarer les intérêts et autres charges déboursés depuis 2020?
    Est ce que dois tout déclarer en 2024 ou je peux échelonner sur plusieurs années les intérêts, frais de notaire, frais courtier, assurance emprunteur etc…) si cela à du sens ?
    Je comprends qu’en mai 2024 je dois remplir la déclaration 2042RICI ?
    En vous remerciant à l’avance pour vos éclaircissements

  2. Courtel

    Bonjour,
    Je vous remercie pour le travail réalisé. J’ai une question sur la constitutation du foyer fiscal.
    En effet, j’ai acquis un logement neuf livré en décembre 2023.
    Je souhaite le louer à ma fille à compter du 1er janvier 2024, ma fille était rattachée à mon foyer fiscal jusqu’au 31 décembre 2023 et fera sa déclaration seule en 2024. Le service des impôts m’indique qu’elle est rattachée en 2024 à mon foyer fiscal en faisant référence au dernier avis connu.
    Cela est contraire à ce que vous présentez par ailleurs, qu’en est-il exactement ?
    Quels sont les textes en la matière ?
    Merci à vous

  3. Iakes Makhnoff

    Bonjour Mr Diringer,
    Merci tout d’abord pour ce contenu plus qu’instructif de votre site !
    Je me renseigne pour savoir si la Loi Pinel pour les expatriés belges fonctionnerai, visiblement depuis l’amendement de loi 2019, il semblerai que oui, que la réduction d’impôts est bien conservée.

    Cependant dans l’hypothèse où les revenus principaux proviennent d’un salaire en Belgique (exonérés me semble t’il, déjà imposés en Belgique) et qu’ il n’y aurai plus de revenus français (hormis revenus fonciers?), le bénéfice de la réduction d’impôts serait donc caduque car négatif donc pas de remboursement ?

    Merci de vos réponses éclairées,
    Bien cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci,
      Navré mais je n’ai jamais étudié ce point précis et cela demande pas mal de recherches. Si quelqu’un a déjà eu le cas ?

  4. Fabien Farsy

    Bonjour Thibault.
    Tout d abord merci pour votre site.
    Nous venons de nous lancer dans un pinel pour defiscaliser.
    J ai acheté votre Ebook Astuces pour payer moins d impôts. Me permettra t il de bien remplir ma future déclaration d impôts de la meilleure façon possible? J ai vu après coup que vous aviez un ebook sur le pinel spécialement.
    Merci à vous.
    Fabien

  5. Laure

    Bonjour, j’ai acheté un bien en pinel et j’aurai environ 6000€ de réduction d’impôt, j’envisage maintenant de faire un Malraux, le montant déductible sera supérieur à mon impôt. Pourriez vous me confirmer que l’ordre déduction pinel puis déduction Malraux et report de l’excédent Malraux sera appliqué par le fisc ?
    Merci d’avance et encore merci pour vos précieux conseils lors de notre entretien, je recommande vivement !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait cela se passe exactement ainsi. Le fisc enlève d’abord les réductions non reportables puis ensuite les réductions reportables puis ensuite les crédits d’impôt.