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La réduction d’impôt Pinel.

La loi Pinel procure une réduction d’impôt. Avant d’investir, il est indispensable de comprendre le fonctionnement de cette réduction d’impôt. Pour ceux qui ont passé le pas, sachez qu’il faut aussi l’optimiser afin de rentabiliser au maximum votre loi Pinel.

Comment marche la réduction d’impôt Pinel?

En investissant dans l’immobilier en loi Pinel, vous aurez une réduction d’impôt. Celle-ci va être basée sur le prix du logement et viendra réduire votre fiscalité chaque année. Par exemple, si le bien immobilier coute 100 000 € et que la réduction Pinel est de 2%, alors vous aurez 2%*100 000 soit 2 000 € d’impôts en moins chaque année.

Attention au point le plus important. C’est une réduction d’impôt et non pas un crédit d’impôt. Cela signifie que si votre fiscalité n’est pas assez importante alors la réduction Pinel sera perdue. Elle n’est pas provisionnée ni reportée.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien immobilier Pinel qui lui procure une réduction d’impôt de 2 000 € par an pendant 6 ans. Sa fiscalité est de 3 000 € la première année mais il se trouve que suite à une perte d’emploi et une naissance, son impôt tombera à 1 500 € en année 2.
La première année, il aura sa réduction Pinel pleinement. La fiscalité passera de 3 000 € à 1 000 €.
La seconde année, la réduction Pinel est toujours de 2 000 € mais son impôt n’est pas suffisant car seulement de 1 500 €. Mr aura une réduction Pinel de 1 500 € et les 500 € restants sont perdus. Le principe est le même en année 3 à 6.

Pour information, certains revenus comme les loyers engendrent de l’impôt mais aussi des prélèvements sociaux à payer et les deux sont mélangés sur l’avis d’impôt. La réduction Pinel ne permet pas de réduire les prélèvements sociaux et sera aussi perdue; elle ne peut s’enlever que de l’impôt.

Calcul de la réduction d’impôt Pinel.

Le pourcentage de la réduction d’impôt va varier selon que vous investissiez en métropole ou en outre-mer. Jusqu’ici, le taux en métropole est le suivant :

  • Si vous louez 6 ans, vous aurez 2% par an chaque année soit 12% de réduction d’impôt.
  • Si vous louez 9 ans, vous aurez 2% par an chaque année soit 18% de réduction d’impôt au total.
  • Si vous louez 12 ans, vous aurez 2% par an les 9 premières années puis 1% les 3 dernières soit 21% au total.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Pinel 100 000 €. Il va jusqu’au bout du dispositif et le conserve 12 ans. Il aura donc 2%*100000 soit 2 000 € d’impôts en moins chaque année pendant 9 ans. Puis il aura 1% soit 1 000 € d’impôts en moins de la dixième à la douzième année. Au total, il aura eu 2000*9+1000*3 soit 21 000 € d’impôts en moins.

Je vous conseille de lire mon guide Pinel situé en fin d’article qui met notamment en avant une optimisation importante puisqu’ici on a le choix de partir sur 6 ou 9 ou 12 ans. Il faut ne pas faire d’erreur à ce niveau avec une décision primordiale à prendre au départ.

Si le bien acheté est situé en outre-mer, alors le taux de la réduction fiscale est plus important. C’est bien le fait que le bien immobilier soit situé en outre-mer qui fait que la réduction Pinel change; peu importe que la personne habite en métropole ou non. Pour un Pinel situé en outre-mer, la réduction passe à 23% sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32% pour 12 ans. J’ai expliqué les subtilités du Pinel outre-mer ici : la loi Pinel outre-mer.

Attention, ces pourcentages sont valables de 2014 à 2022 mais ils évoluent à partir de l’année 2023.

Baisse de la réduction Pinel en 2023 et 2024.

Les taux que je viens de citer sont en place depuis de nombreuses années. Pour les Pinel à partir de l’année 2023, ils pourront perdurer seulement si le logement répond à des critères énergétiques très importants. Dans la majorité des cas, on aura une baisse de la réduction Pinel.

En 2023, le taux passera à 10.5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17.5% sur 12 ans. On sera surement à 9%, 12% et 14% sur les mêmes périodes en 2024. Il est donc important de vérifier si vous investissez sur un Pinel avec les anciens taux ou non. J’explique ici les subtilités et surtout ce qui fait qu’on retient telle ou telle date : Loi Pinel en 2023 – Comment connaître sa réduction d’impôt?

Que mettre dans la réduction d’impôt Pinel?

La plus grosse optimisation fiscale passera par cette question : que peut-on mettre dans le calcul de la réduction Pinel? Est-ce basé sur le prix payé auprès du notaire? Peut-on rajouter les travaux? Quid des charges payées après? Le fisc appelle cette notion le « prix de revient ». Par exemple si vous achetez un Pinel 100 000 € mais que le prix de revient est de 110 000 € alors votre réduction sera de 110 000 * 2% soit 2 200 €. Ce calcul fait l’objet de règles complexes et change selon la manière dont vous avez acheté votre bien. Je vous conseille en premier temps de lire cet article pour savoir comment l’établir : prix de revient – sur quelle base faut-il calculer votre réduction Pinel? Ensuite, je vous invite à lire le guide que je présente ci-dessous en détail. Il faut d’une part savoir estimer le prix de revient pour connaître sa réduction Pinel. Mais ensuite il est possible de l’optimiser notamment au niveau des travaux en choisissant entre la déduction des loyers ou l’ajout au prix de revient.

Les conditions pour avoir le droit à la réduction Pinel.

Un tel avantage fiscal va de pair avec des conditions strictes. Il suffit que l’une d’elle ne soit pas remplie et vous risquez un redressement fiscal important avec l’obligation de tout rendre. Vous trouverez beaucoup d’articles sur le sujet dans la rubrique « immobilier » du site puis « Pinel » où je les détaille. De manière encore plus précise, j’ai écrit un guide entier sur le Pinel qui est ma spécialité qui vous permet de tout comprendre et surtout de tout vérifier seul. Sans rentrer dans le détail, je peux lister les conditions principales pour avoir droit à la réduction :

  • Le bien Pinel doit être situé dans une zone géographiquement éligible au dispositif.
  • Le loyer doit être inférieur à un plafond qu’il faut calculer.
  • Le locataire doit avoir des ressources modestes.
  • Il faut louer le bien dans les 12 mois suivant l’achèvement et un délai est à respecter entre le permis de construire et l’achèvement.
  • La déclaration d’impôt doit être remplie correctement et il faut en faire 3 la première année et 2 les années suivantes.
  • Au bout de 6 ans et/ou 9 ans, il faut à nouveau suivre une procédure particulière pour poursuivre la réduction.
  • Etc….

Afin d’optimiser votre investissement Pinel et d’apprendre comment remplir chaque déclaration et respecter les conditions, j’ai écrit ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel.

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2 Commentaires
  1. Laure

    Bonjour, j’ai acheté un bien en pinel et j’aurai environ 6000€ de réduction d’impôt, j’envisage maintenant de faire un Malraux, le montant déductible sera supérieur à mon impôt. Pourriez vous me confirmer que l’ordre déduction pinel puis déduction Malraux et report de l’excédent Malraux sera appliqué par le fisc ?
    Merci d’avance et encore merci pour vos précieux conseils lors de notre entretien, je recommande vivement !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait cela se passe exactement ainsi. Le fisc enlève d’abord les réductions non reportables puis ensuite les réductions reportables puis ensuite les crédits d’impôt.