Immobilier, Loi De Normandie

Loi Denormandie : réduction d’impôt et conditions.

Depuis un an, le gouvernement a mis en place le dispositif Denormandie. L’idée est d’encourager les investisseurs à acheter un bien immobilier et à le louer sous certaines conditions afin de bénéficier d’une réduction d’impôt importante. Votre impôt pourra baisser énormément mais la loi Denormandie impose de faire beaucoup de travaux .Faisons le point sur toutes les conditions à respecter en loi Denormandie 2020 afin de voir si les avantages proposés sont à la hauteur.

Comment marche la Loi Denormandie 2020? Avantages et inconvénients.

Pour comprendre la loi De Normandie, il faut passer en revue les sept aspects suivants. Au final, c’est un énorme avantage contre 6 inconvénients. Je les évoque rapidement puis nous allons les détailler un par un.

1- La réduction d’impôt du dispositif De Normandie rembourse en partie l’investissement.

L’avantage de la Loi Denormandie est unique mais est énorme : une réduction d’impôt allant de 12% à 21% du prix du bien. L’Etat vous rembourse quasiment un quart du prix de votre bien immobilier. En contrepartie, il faudra répondre à de nombreuses conditions qui sont là pour s’assurer que les objectifs recherchés avec la loi Denormandie soient acquis.

2- Il faut acheter le bien immobilier dans une commune donnée.

La première volonté du gouvernement est de revitaliser certaines zones et d’encourager les contribuables à y habiter. Pour bénéficier de la réduction d’impôt loi Denormandie, il faudra donc louer un bien situé dans un panel de ville définie à l’avance.

3- Le bien Denormandie doit être loué vide et vous devez vous engager au moins 6 ans.

Le dispositif est fait pour que les français restent à long terme dans les villes choisies. Il n’est pas possible d’habiter dans le bien et il faudra le louer pendant une durée de 6 ans minimum.

4- Il faut faire beaucoup de travaux de rénovation en lien avec la performance énergétique.

La seconde volonté du gouvernement est de restaurer les biens immobiliers en mauvais état. Pour bénéficier de la loi Denormandie, il va donc falloir acheter un bien ancien et le rénover pour le louer. Il est impossible d’acheter neuf. Le dispositif Denormandie nécessite de faire des travaux importants parmi une liste donnée à l’avance. L’imputation fiscal des travaux est particulière et peu avantageuse pour l’acquéreur.

5- Il faut respecter des délais au niveau de l’achat, des travaux et de la location en Denormandie.

Afin que la mesure soit efficace, il faudra acheter le bien avant 2022. Des délais seront aussi à respecter entre la date d’achat, la date de fin des travaux et le début de la location.

6- Le loyer est plafonné ce qui peut réduire la rentabilité de l’achat.

Pour éviter tout abus, le montant des loyers que vous pourrez demander est plafonné. Les biens Denormandie auront forcément un loyer raisonnable permettant ainsi des locations facilitées.

7- Le locataire doit avoir des revenus inférieurs à certains seuils.

Le locataire doit répondre à des conditions de ressources. Il faudra louer à une personne qui a des revenus modestes.

Je passe en revue ces sept points un à un. Vous saurez ainsi tout sur le dispositif Denormandie. Pour être complet, j’évoque ensuite les déclarations d’impôt, les textes en vigueur et les justificatifs à fournir.

Quel est le montant de la réduction d’impôt en loi Denormandie ?

En achetant un bien immobilier Denormandie en 2020, vous aurez une réduction d’impôt qui sera calculée d’après le prix du bien. La réduction d’impôt est de 2% par an pendant 9 ans puis de 1% les trois dernières années. Nous allons voir qu’il faut louer pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans ce qui fait que la réduction totale va dépendre de la période pendant laquelle vous louez.

Calcul de la réduction d’impôt De Normandie.

Calcul du montant de la réduction d'impôt en Loi Denormandie

Attention cependant, il faut prendre en compte que la réduction d’impôt en Denormandie a deux inconvénients.

Calcul du plafond de la réduction d’impôt De Normandie.

En premier lieu, le fisc impose un plafond de 300 000 € pour le calcul de la réduction d’impôt Denormandie. Cela signifie que si le prix du bien (ou des biens achetés pendant l’année) est supérieur à 300 000 €, votre réduction d’impôt restera calculée sur une base de 300 000 €. La particularité du dispositif Denormandie impose de faire des travaux et nous allons voir ci-après que les travaux doivent être inclus dans le prix de revient pour une bonne partie. De fait, plusieurs investisseurs seront limités par ce plafond.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Denormandie à 350 000 € et souhaite avoir une réduction de 350 000 * 2% soit 7 000 € par an. Ce ne sera pas possible car le fisc plafonne le calcul à 300 000 €. Mr aura une réduction de 6 000 € maximum (puis 3000 € les 3 dernières années).

Par ailleurs, la réduction d’impôt De Normandie subit un autre plafond : celui de 5500 € par mètre carré. Cela signifie que si vous achetez un bien Denormandie plus cher que 5500 € par mètre carré, la réduction d’impôt sera calculée sur une base inférieure à votre prix d’achat.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien de 30 m² à 180 000 €. Cela donne 6 000 € par mètre carré. La réduction d’impôt sera basée sur une valeur maximale de 5500 par m² soit ici 5500*30 = 165 000 €.
Malgré son achat à 180 000 €, Mr aura une réduction Denormandie calculée sur une base de 165 000 * 2% soit 3 300 € par an les neuf premières années puis 1 650 €.

Le Denormandie est une réduction non reportable et non pas une déduction ni un crédit d’impôt.

Ce point est primordial. On parle ici d’une réduction d’impôt et non pas d’un crédit d’impôt ou d’une déduction. Rappelons que la réduction d’impôt s’impute sur l’impôt final pour le ramener à 0 €. Le solde n’est pas remboursé à l’inverse d’un crédit d’impôt.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Denormandie 100 000 € ce qui lui ouvre droit à une réduction d’impôt de 2 000 € par an. Son impôt final n’est que de 1 500 €. La réduction d’impôt permet d’annuler les 1 500 € de fiscalité mais le solde de 500 € ne sera pas rendu.

Il convient donc d’investir si et seulement si vous avez l’impôt suffisant pour utiliser la réduction d’impôt. Si elle n’est pas utilisée, sachez que la réduction d’impôt Denormandie n’est pas reportable. Elle est tout simplement perdue. Rappelons qu’on s’engage sur un minimum de 6 ans et que beaucoup de situations peuvent amener une baisse de l’impôt (naissance, perte d’emploi…). Dans de telles situations, la réduction Denormandie sera souvent perdue en grande partie.

NB : vos loyers seront imposés et vont engendrer impôt sur le revenu ET prélèvements sociaux. La réduction Denormandie ne pourra pas d’imputer sur les prélèvements sociaux qui sont une fiscalité indépendante.

Quels sont les zones et les villes éligibles à la loi Denormandie ?

La première condition pour bénéficier de cette énorme réduction d’impôt est d’acquérir le bien immobilier en 2019/2020 dans une zone définit à l’avance. Le texte précise que ce sont des villes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (zones ORT, environ 50 villes) ou les communes du plan action « cœur de ville ». Concrètement, on retrouve plus de 250 villes ou communes en France qui sont éligibles au dispositif Denormandie. La quasi-totalité du territoire est couvert et il y’a une grande probabilité pour que le lieu où vous investissez en fasse partie. Une simple recherche sur internet vous permettra de savoir immédiatement si la commune où vous investissez en Denormandie est concernée. Notons que les communes éligibles sont segmentées en plusieurs zones : A, Abis, B1, B2 et C. Il peut arriver que le fisc exclue une zone du dispositif pour les investisseurs après une certaine date ; ces zones serviront aussi pour les plafonds évoqués ci-après.

Combien de temps faut-il s’engager à louer en Loi Denormandie ? 6 ans ou 9 ans?

La deuxième contrainte est l’engagement de location. Il faudra louer le bien vide pendant une durée de 6 ans minimum. Impossible de louer meublé ou en Airbnb, c’est forcément en vide. Le locataire peut bien sur changer durant la période mais il faudra en chercher un immédiatement si vous avez un départ.
Le texte précise que le Denormandie peut durer 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En fait, vous devrez choisir la durée d’engagement de location lorsque vous réaliserez la première déclaration d’impôt. Il est conseillé de toujours opter pour 6 ans. Voir : faut-il louer 6 ans ou 9 ans en Denormandie?
Attention, en cas d’arrêt de la location avant les 6 ans ou pendant les périodes de réengagement de 3 ans, le fisc pourra annuler dispositif Denormandie et vous réclamer l’intégralité des réductions d’impôt déjà perçues.

Les travaux nécessaires pour bénéficier de la loi Denormandie.

Le troisième inconvénient pour bénéficier de la loi Denormandie est surement le plus important : il faut faire beaucoup de travaux ! Le but étant de faire rénover des biens anciens, le gouvernement a pris soin de déverrouiller la réduction d’impôt uniquement en cas de travaux de rénovation importants. Voyons dans un premier temps les conditions et les types de travaux à effectuer. Nous verrons ensuite une seconde contrainte sur l’aspect fiscal avec l’impossibilité d’utiliser ces travaux pour le déficit foncier.

Quels sont les travaux de rénovation éligibles en Loi Denormandie ?

Pour bénéficier de la loi Denormandie, les travaux devront représenter au moins 25% du prix d’achat du bien immobilier et avoir pour but l’amélioration de la performance énergétique. Cette condition de 25% est incontournable ; les investissements en loi Denormandie auront nécessairement beaucoup de travaux.
Qui plus est, ces travaux doivent améliorer la performance énergétique. A ce sujet, le fisc vous laisse le choix entre deux possibilités :

  • Soit vos travaux améliorent la performance énergétique d’au moins 30% dans le bien Denormandie (20% si c’est un logement collectif).
  • Soit vous faites au moins 2 travaux parmi les 5 suivants : isolation de la toiture, changement du système de chauffage, isolation des murs extérieurs, isolation d’au moins 50% des fenêtres donnant sur l’extérieur, modification du système de production d’eau chaude sanitaire.

Les conditions sont strictes et seront contrôlées. Impossible de faire les travaux vous-même. Il faudra passer par un artisan certifié RGE (reconnu garant de l’environnement). Le texte précise que le bien Denormandie devra présenter une consommation en énergie inférieure à 331kWh par mètre carré annuel au terme des travaux. Outre les factures, il faudra aussi réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après afin de prouver l’évolution.

La déduction des travaux et le déficit foncier impossible en loi Denormandie.

Le texte précise que ces travaux de rénovation devront être inclus dans le prix de revient. Cela signifie que les 25% de travaux obligatoires seront ajoutés dans le calcul de la réduction d’impôt Denormandie. C’est une mauvaise nouvelle pour l’investisseur Denormandie qui ne pourra alors pas les déduire des revenus fonciers ni créer de déficit foncier…. Impossible de bénéficier de la réduction d’impôt sur les travaux ET en plus de les déduire des loyers lors de la déclaration d’impôt.

Rappelons que lorsque vous déduisez les travaux des loyers, ils permettent d’éviter de subir la tranche marginale d’imposition ET les prélèvements sociaux. En cas de solde négatif, ils s’imputent sur les autres revenus jusqu’à 10 700 € (gain à la tranche fiscale) puis se provisionnent pour s’imputer sur les loyers des années suivantes (gain à la tranche et prélèvements sociaux). Voir : comment marche le déficit foncier et le calcul dans la déclaration d’impôt? Un investisseur Denormandie est forcément imposable et aura donc une tranche fiscale à 11% minimum voir 30%, 41% ou 45%. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Le calcul est simple :

  • En déduisant les travaux du foncier, on récupère 17.2% + 11% minimum soit 28.2% voir mieux si la tranche fiscale est de 30% ou après.
  • En incluant les travaux dans la réduction d’impôt, on récupère 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% au mieux sur 12 ans.

Impossible de choisir la meilleure solution, le texte précise que les 25% de travaux obligatoire doivent être inclus dans la réduction d’impôt. La bonne nouvelle est que les travaux seront surement supérieurs à 25% du montant total de l’investissement. Hors, l’article 199 novovicies F du CGI dit que seulement 25% sont obligatoirement inclus dans le prix de revient. Si vous faites plus de 25% de travaux, il sera donc conseillé d’inclure seulement 25% dans le prix de revient. Le solde devra être déduit des revenus fonciers pour optimiser la fiscalité.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien immobilier Denormandie 75 000 € et fait 60 000 € de travaux de rénovation de performance énergétique éligibles. Comment déclarer les travaux pour optimiser la déclaration d’impôt?
1- Il est obligé de faire en sorte que 25% du coût de l’opération soit des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt. Si on retient 100 000 €, les travaux représentent 25 000 € et le prix d’achat 75 000 € (25% de travaux). On respecte bien la condition Denormandie. Mr va inclure 25 000 € de travaux dans le prix de revient.
2- Il reste 35 000 € de travaux. Mr pourra les déduire des revenus fonciers ce qui permettra un gain fiscal plus important.

Notons tout de même que si vous comparez l’achat d’un bien avec travaux sans dispositif à l’acquisition d’un Denormandie, la réduction d’impôt sur le prix du bien en Denormandie vient compenser le moindre impact fiscal des travaux dans les déductions.

Quels sont les délais à respecter en loi Denormandie ?

A ce jour, l’achat doit avoir lieu entre le 1er janvier 2019 et fin 2022 (le délai était fin 2021 et va être reconduit d’un an par la loi de finance). Toutes les règles exposées valent pour les biens immobiliers achetés en 2019 ou 2020.

Il faudra être attentif sur la durée des travaux en loi Denormandie. Le texte officiel précise qu’ils devront être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du logement. En cas de dépassement, l’administration peut vérifier au cas par cas s’il est possible de bénéficier de la réduction Denormandie. Ce cas de figure peut arriver si le fait que les travaux ne soient pas achevés relève d’un événement extérieur à votre volonté. Toujours est-il que c’est le fisc qui décidera ; si le délai est dépassé, la réduction Denormandie peut-être purement et simplement annulée.

Par ailleurs, il faudra être attentif à la date de location. Votre bien doit être loué dans les 12 mois pour éviter tout redressement. Si votre locataire quitte le logement, il faudra immédiatement en chercher un autre pour prouver au fisc qu’on cherche à louer dans la continuité.

Quels sont les plafonds des loyers en loi Denormandie ?

Un autre inconvénient de la location en loi Denormandie est l’obligation de fixer un loyer plafonné à l’avance. Cela signifie que si votre loyer dépasse le plafond autorisé, vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôt.
Le plafond du loyer doit se calculer à chaque signature d’un bail. Le tableau de base ci-dessous présente le plafond de loyer à ne pas dépasser par mètre carré selon les zones. Il est en vigueur pour 2020.

Plafond des loyers Denormandie maximum 2020

Ce plafond évolue chaque année. Attention, le calcul du plafond de loyer est complexe. A priori, on a envie de faire le calcul « plafond du loyer * nombre de m² du bien ». Dans la réalité, c’est bien plus technique et il faut l’assistance d’un professionnel. D’une part, il faut appliquer un coefficient multiplicateur équivalent à 0.7 + 19 / surface. D’autre part, la notion de surface à retenir pour le calcul du loyer maximum est très réglementée. Peut-on ajouter la surface du jardin, du balcon, des caves, des terrasses etc… ? J’ai expliqué en détail et pas à pas toutes les astuces pour le faire seul et correctement. Voir : Comment calculer le plafond de loyer en loi Denormandie?

A qui peut-on louer un bien Denormandie ? Quid du plafond des ressources du locataire.

A l’image du dispositif Pinel, la loi Denormandie permet de louer le bien aux descendants et ascendants sans remise en cause de l’avantage fiscal. Notons que si vous louez à votre enfant, il faudra lui faire payer un loyer raisonnable et non sous-évalué pour éviter tout redressement. Bien entendu, il est impossible d’habiter le bien soi-même ne serait-ce qu’une journée ce qui annulerait tout le dispositif.

Par ailleurs, les propriétaires d’un bien Denormandie devront faire très attention aux ressources du locataire. Afin que les biens soient loués et réservés aux ménages modestes, le fisc impose que le locataire ait des ressources inférieures à un certain plafond. Il faudra donc réclamer la déclaration d’impôt sur le revenu du locataire et s’assurer qu’il respecte le seuil. Le fait de louer un bien à une personne trop « riche » vous empêchera d’avoir la réduction d’impôt Denormandie. Le plafond dépend du nombre de parts fiscales de votre locataire. Il faudra vérifier le revenu fiscal de référence de la déclaration de l’année passée (soit les revenus N-2).

plafond de revenus du locataire Denormandie en 2020

Les seuils évoluent chaque année et des exceptions existent. Pour plus de détail, voir : tout sur le plafond de ressources du locataire Denormandie.

Quelles sont les déclarations d’impôt à faire en Loi Denormandie?

A ce jour, on ne connait pas encore la liste des déclarations d’impôt à faire. Cela étant, elles devraient être quasiment similaires à celles du Pinel. Il y’a fort à parier qu’il faudra donc faire trois déclarations d’impôts en Loi Denormandie :

  1. La déclaration des revenus fonciers 2044 chaque année. Vous y indiquerez vos loyers et charges ce qui permettra de calculer l’impôt et prélèvements sociaux sur vos loyers.
  2. Une déclaration d’engagement de location (2044EB ou similaire). A faire seulement la première année. Elle sert à contrôler que vous vous engagez à louer, que votre loyer est sous le seuil et que vos délais de constructions sont bons.
  3. Une déclaration du prix de revient (2042C) à faire chaque année. Vous mettrez le montant de l’investissement immobilier Denormandie. Cela permettra au fisc d’appliquer le taux de 2% et de vous donner la réduction d’impôt.

J’ai tout détaillé ici : comment faire les déclaration d’impôts en Denormandie?

Les textes officiels en vigueur de la loi Denormandie.

Les textes en vigueur qui régissent la loi Denormandie sont nombreux. Pour avoir une vue d’ensemble, il faut suivre les quatre liens suivants :

  • Le code général des impôts codifie la Loi Denormandie à l’article 199 novovicies.
  • Ensuite, plusieurs bulletins officiels détaillent chaque aspect de la Loi Denormandie : BOI-IR-RICI-365-20190531 Plusieurs pages sont disponibles sur la gauche via le sommaire.
  • Vous verrez que le Bofip renvoie souvent à des textes sur la Loi Pinel. Par bien des aspects, les règles de la Loi Denormandie y sont similaires (calcul du plafond des loyers etc…). Il est donc normal d’atterrir sur des Bofip annexes.
  • Le gouvernement peut faire évoluer le dispositif chaque année. On a alors des publications au Journal Officiel avant apparition dans les textes en vigueur cités à l’instant.

Quels sont les justificatifs à produire si on loue en Denormandie?

Sur les dispositifs immobiliers comme la loi Denormandie, les justificatifs sont à conserver en cas de contrôle fiscal. En revanche, il n’est pas nécessaire de les fournir lors de la déclaration d’impôt. Il est difficile de lister la totalité des pièces nécessaires. De manière générale, ce sont tous les documents permettant de prouver qu’on répond aux conditions exposées dans l’article. De manière non exhaustive, je peux lister :

  • Le diagnostic de performance énergétique avant et après travaux.
  • La facture des travaux avec le label RGE de l’artisan.
  • L’avis d’imposition des revenus N-2 de votre locataire.
  • Le bail signé. En cas de difficulté à trouver un locataire, les traces de recherche.
  • Le plan détaillé utilisé pour évaluer la surface au sens du plafonnement des loyers.
  • L’acte authentique d’achat du bien immobilier Denormandie
  • Etc…

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