Immobilier, Location et impôt

Comment sont imposés les revenus locatifs? Calculs et conseils pour payer moins d’impôt si vous louez un appartement vide.

Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la manière de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt. La mise en place de l’impôt à la source apporte quelques légers changements. Je les expliquerai en fin d’article mais il est primordial de prendre connaissance du fonctionnement « habituel » de la fiscalité en premier lieu.

La première question à se poser pour comprendre l’impôt est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite de la fiscalité pour les locations vides. Pour les locations meublées, la fiscalité est différente et expliquée ici.

Location vide : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait de louer votre bien vide vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux impositions possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible.

Choix 1 pour l’imposition du loueur vide : le régime micro-foncier.

Le micro-foncier est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 30%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 70% des loyers perçus.

Exemple :

Mr Corrigetonimpot loue un bien vide et perçoit 10 000 € de loyers en 2019. Il opte pour le régime micro-foncier lors de la déclaration d’impôt 2020 sur les revenus 2019. Les impôts vont procéder à un abattement de 30% soit 10000*30% = 3 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 3 000 = 7 000 €. Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 7 000 € de loyers imposables.

Choix 2 pour l’imposition du loueur vide : le régime réel.

Si le régime micro-foncier ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées. Il va également falloir étudier la liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les charges déductibles suivantes :

 – Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
 – L’assurance habitation propriétaire non occupant
 – La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
 – L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, contribution à un fonds mutuelle de garantie ect….)
 – 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire.
 – Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
 – ….

Exemple :
Mr Corrige ton impôt loue un bien vide en 2019 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 1 500 € d’intérêts d’emprunt, 2 000 € de taxe foncières, 1 000 € d’assurance et a fait 1 500 € de travaux. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 2 000 – 1 000 – 1 500 – 1 500 = 4 000 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 4 000 €.

Il convient d’étudier la différence entre le micro-foncier et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles dépassent 30% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-foncier s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-foncier. Il pourra ainsi déduire  6 000 € au lieu de déduire 3 000 €. Ses loyers imposés seront de 4 000 € (contre 7 000€ au micro-foncier) Nous verrons les règles spécifiques à respecter pour les choix fiscaux après avoir détaillé le calcul de l’impôt prélevé.

Quel impôt est pris sur vos loyers imposables ? Calcul et exemples!

Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition. Il peut-être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Nous avions vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 11% sur les loyers imposables. Notons que la tranche fiscale à 14% est remplacée par celle à 11% à partir de 2020. Le taux de 14% restent en vigueur pour les revenus 2019. Reprenons les calculs précédents.

Exemple micro-foncier :

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 30% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 7 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 7000 * 17.2% = 1 204 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 7 000 * 11% = 770€. Au total, Mr doit donc payer 1 974 € en tout.

Exemple réel : 

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu  6 000 € de charges déductibles. Les loyers imposés sont donc de 4 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 4 000 * 17.2% = 688 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 4 000 * 11% = 440 €. Au total, Mr doit donc payer 1 128 € en tout.

L’exemple est fait avec la tranche à 14% qui reste en vigueur pour la déclaration 2020 des loyers perçus en 2019. Les loyers 2020 seront fiscalisés via celle à 11%.

Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris l’exemple d’une tranche à 11% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. La hausse des prélèvements sociaux est particulièrement impactante pour les propriétaires louant un bien. 

Micro-foncier et régime réel : quelles conditions à respecter?

Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location vide, il faut respecter les points suivants :

 – Le régime micro-foncier est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués vide.

 – L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 3 ans.

Par exemple, si Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an, il a le choix entre micro-foncier et réel car il est sous le plafond des 15 000 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 3 ans. Au bout de 3 ans, il peut choisir le micro-foncier. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 3 ans.

Micro-foncier ou régime réel? Quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?

Pour le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer vos loyers en case 4BE. Le fisc appliquera l’abattement de 30% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus fonciers » lors de l’étape 3.

Vous aurez alors accès à la case 4BE. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case.

Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir une déclaration annexe nommée « 2044 ». Cette déclaration des revenus fonciers vous permettra d’indiquer vos loyers mais aussi toutes les charges déductibles. Pour la déclaration d’impôt en ligne, il faut se diriger à droite sur la rubrique « ajouter une déclaration ». Vous pourrez alors cocher la case « déclaration des revenus fonciers – 2044 » pour afficher la déclaration. Afin de n’oublier aucune déduction et de remplir la 2044 correctement, vous trouverez la démarche pas à pas en vidéo avec les règles et déductions possibles pour chaque case. Attention, de nouvelles cases apparaissent sur la déclaration foncière 2020 pour déclarer les travaux urgents ou non
Attention : si vous louez votre bien dans une SCI, la déclaration n’est pas la même. Vous pouvez alors suivre ce tutoriel : « comment remplir la déclaration de SCI 2072 case par case ».

 

 

Location vide et prélèvement à la source : quels changements?

La mise en place du prélèvement à la source ne vient pas changer les calculs et stratégies expliqués à travers cet article. En effet, l’impôt pris à la source n’est qu’une avance et est régularisé un an après. On continue à faire la déclaration d’impôt et les revenus fonciers sont fiscalisés toujours de la même manière. Au final, on paie la même chose donc il faut optimiser comme je l’explique dans l’article.
Cela étant, l’impôt à la source amène deux changements importants que j’ai pris le temps de détaillé afin d’en tirer les stratégies à suivre ici :
1) La date de paiement de l’impôt change avec un système d’acompte : impôt à la source et revenus fonciers – comment optimiser?
2) La déclaration d’impôt 2019 était particulière avec de nouvelles cases à remplir. Il ne fallait faire aucune erreur car la nouvelle rubrique annulait la fiscalité . Pour 2020, tout revient dans l’ordre avec uniquement une nouvelle case qui apparaitra pour les travaux urgents.


Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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291 Commentaires
  1. Sasajo

    Bonjour
    Dans l’exemple c’est une personne qui n’a qu’une seule part qui est prise en compte , le nombre de parts est il pris en compte pour le revenu ? Car personnellement je ne suis pas imposable sur le revenu mais j’ai une demi part en plus .Et au vu de ma dernière déclaration il me semble que seul les 30% forfaitaires du micro-foncier ont été déduits .
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Les parts vont jouer pleinement sur la tranche d’imposition. Les 17.2% ne sont pas impactés.
      Cordialement.

  2. Dousselin

    Je viens de lire votre article néanmoins il y a un point que je n’arrive pas à éclaircir…
    Dans le cadre d’un logement qu’on met en location meublée si on veut connaître le montant de l’imposition, le calcul se fait une fois que notre tranche d’imposition est définie ? (Abattement de 10% et autres revenus déductibles)
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un autre article sur le fonctionnement du meublé dont le lien est donné au début.
      Cordialement.

  3. olier

    bonjour j’ai un appartement ou j’ai fais des travaux de renovation ou j’ai mis une cuisine amenage et equipe ! puis je deduire les frais de cuisine des impots ? merci d.o

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article entier sur le sujet dans la rubrique immobilier.
      Cordialement.

  4. Vincent

    Bonjour,
    Lors du calcul des IRL, j’ai bien compris que c’est le TMI qui est pris en compte, mais dois-je prendre en compte mon quotient familial dans le calcul? (Dois-je diviser le revenu imposable par le nombre de parts avant de claculer le montant de l’impot?)
    D’avance merci!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous trouverez plusieurs articles dans la rubrique impôt qui explique le calcul de l’impôt et comment déterminer la TMI. Sinon, le simulateur impot.gouv la donne aussi à la fin.
      Cordialement.

  5. Nadine

    Bonjour
    Si je perçois 20000€ de loyers et que ma tmi est à 0 (je ne travaille pas), je ne paie que la CSG à 17,2 % sur ce revenu foncier, si je reste dans le régime foncier et que je passe pas par une sci à l’IS par ex, n’est-ce pas? Merci beaucoup !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tant que la tmi est de 0%, seuls les PS sont à payer. Vous avez un article sur la SCI à l’IS dans la rubrique immobilier.
      Cordialement.

      • Nadine

        Merci Mille fois je suis rassurée.
        En effet dans le logiciel de simulation Impôt.gouv j’ai les 17,2% mais j’ai aussi environ 5% en impôts supp en plus des 17,2%. Donc je ne comprenais pas. Je pense que c’est parce que c’est une « simulation simplifiée », qu’en pensez-vous ? Encore MERCI
        Nadine

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          NOn la version simplifiée ne change rien… c’est surement que le foncier vous rend imposable.
          Cordialement.

          • Nadine

            Merci beaucoup
            Maintenant j’ai compris que si on atteint un certain niveau de revenus fonciers on est imposés à 30%, comme si on touchait ces revenus en dividendes via une sci à l’is par en flat tax.
            C’est bien cela j’ai correctement compris ?
            Merci encore

  6. Coutiere julien

    Bonjour je m apprête à louer une maison que l on a rénové avec emprunt pour l achat et les travaux , le loyer perçu sera de 630e quel fiscalité me conseillerais vous entre micro fonciers ou régime réelles ? Merci beaucoup pour votre aide

  7. sebastien

    bonjour
    j’ai commencé à louer ma maison à partir de juillet 2019 pour un loyer de 1300 euros
    cette première année, qui n’est pas complète, est il plus judicieux pour moi de faire en micro foncier et passer en réel l’année 2020 puisque là j’aurais mes 12 mois ?
    cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tout dépend des charges déductibles de 2019…. si elles dépassent 30%, le réel s’impose et sinon le micro.
      Cordialement.

  8. Guillaume

    Bonjour,

    Je loue un appartement vide dans un immeuble en copropriété depuis le 1er juillet 2019. Dans le cadre des frais réels, je souhaite déduire les travaux de réfection de toiture que j’ai payé ainsi que les charges de copropriété.
    Faut-il que je comptabilise les frais pour travaux et les charges uniquement sur la période du 01/07 au 31/12/2019 ou sur l’année entière?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Cela dépend de l’utilisation avant. Si le bien a été acquis en vue de le louer ou qu’il était loué et que les travaux ont eu lieu pour location, tout est déductible. Attention à la notion de travaux urgents ou non (voir article concerné dans la rubrique immobilier).
      Cordialement.

      • Guillaume

        Merci pour votre réponse.
        Le bien était ma résidence principale avant le 01/07. Les travaux de toiture n’était pas des travaux urgents mais votés par la copropriété.
        Cordialement

  9. david

    Bonjour,
    j’ai déclaré mes loyers en micro foncier de mon appartement pour la période de juin à décembre 2019
    soit 3641 et je me retrouve avec 1000 euros à régler pour juin 2020
    question j’ai du me tromper dans ma déclaration avez-vous des informations pour ce problème
    cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ça ne me semble pas incohérent. Rien que les prélèvements sociaux représentent 438 € ici et il reste encore l’impôt à payer. C’est le problème du foncier qui est très imposé, surtout au micro.
      Cordialement.

  10. Thomas

    Bonjour
    J’ai un appartement mis en location . En 2019 , le fisc a fait régulièrement des prélèvements à la source pour anticiper les loyers perçus . Dans ma déclaration d’impôts 2020 , je ne sais pas où déclarer (dans quelle case ?) le montant total des prélèvements à la source effectués sur mes revenus locatifs ?
    merci d’avance
    cordialement

  11. steve

    Bonjour,
    Je possède un appartement que je loue en meublé, mais depuis un an il est sans locataire, et c est moi qui paye les mensualité du crédit que j ai pour cet appartement.
    puis je les déduire de ma feuille d impôt? si oui comment faire .
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non malheureusement, le meublé fonctionne différemment. Voir sur la rubrique immobilier du site.
      Cordialement.

  12. pat

    Bonjour
    nous avons un appartement loué 380€ par mois depuis le 1.1.2010 en de Robien recentré
    pour faire ma déclaration 2019/20 je ne peux plus en bénéficier, comment dois je le déclarer? sachant que j’ai encore 2000 euros d’Intérêt d’emprunt
    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous pouvez continuer à remplir la 2044 de manière normale sans mettre le DeRobien.
      Cordialement.

      • Catherine Breziat

        Depuis 2017 je déclarais mes revenus fonciers au réel donc engagée pour 3 années consécutives. Pour la 3ème année, 2019, les locations se sont arrêtées au 1er janvier puisque nous avons décidé de vendre le bien. Comment dois je faire pour déclarer cette 3ème année sans revenus fonciers ?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Si tout est vendu, il n’y a plus de déclarations à faire.
          Cordialement.

  13. Chris

    Bonjour
    Je mets en location 2 biens. Puis je déclarer le bien A en micro foncier non meublé et le bien B en meublé avec abattement de 50% ?
    En outre, ce bien B a été loué en vide le 1er semestre 2019 puis en meublé le 2è semestre 2019.
    Des travaux y ont été réalisés, par conséquent la déclaration au réel serait plus avantageuse.
    Puis je combiner ces différentes formules dans ma déclaration?
    Merci pour votre aide

  14. yaz

    Bonjour, merci pour votre réponse. Donc si j’ai bien compris, je declare les 85 euros dans la parties charges et non pas les 55 euros ? Merci d’avance pour votre clarification.

  15. yaz

    Bonjour. Merci beaucoup pour votre article !

    C’est ma première année en tant que LMNP et j’ai mal estimé la valeur des charges. J’ai demandé environ 55 euros de charges par mois à mon locataire, au lieu de 85 euros par mois.

    Sur la declaration 2033B pour la case « charges », dois-je declarer les 55 euros, ou les 85, sachant que j’ai réellement payé 85 ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On déclare les revenus et charges qu’on a réellement reçus ou payées.
      Cordialement.

  16. Louise

    Bonjour,
    Dans le cas de location meublée LMNP, j’ai du mal à comprendre si je dois déclarer les loyers HC ou TCC. Si c’est TCC, puis-je ensuite déduire l’ensemble des charges qui incombent au locataire?
    Merci beaucoup.

  17. Franck

    Bonjour,
    J’ai acheté une maison en décembre 2019 en vue d’une location sur fin 2020.
    Etant donné que j’ai pas mal de travaux (Plomberie, Electricité, toiture) je compte faire une déclaration en frais réel sur 3 ans.
    La banque m’a envoyé un courrier avec un attestation d’intérêt, frais de dossier et de cotisation d’assurance pour déduction sur 2019
    Par contre comme je n’ai aucun loyer à déclarer sur 2019, puis je commencer ma déclaration aux impôts qu’à partir de l’année prochaine ou suis je obligé déclarer maintenant ? ( tant pis pour la déduction des frais de dossiers … )
    Merci pour votre aide.
    Franck

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tout passe maintenant. J’explique en détail comment optimiser ce point dans mon ebook sur la location vide. Plusieurs articles de la rubrique immobilier l’évoquent aussi.
      Cordialement.

  18. DAYDOU Thierry

    Bonjour j’ai hérité d’un bien (2 maisons) et j’ai du emprunter pour rentrer en jouissance de ces biens, puis je déduire les intérêts d’emprunt. ? merci de votre réponse. Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si l’ordre du prêt spécifie « acquisition à but locatif », ça me semble possible. Sinon, il faudrait voir avec le fisc.
      Cordialement.

  19. Ristori

    Bonjour
    Mes revenus fonciers sont de 8141 € en 2019.
    J’opte pour le micro foncière.
    Quels sont les taux de CSG – CRDS – PREL SOL qui me seront prélevés. Dans quel rubrique dois-je inscrire le montant de 8141 €.
    Merci de votre aide
    Mme Ristori
    Vais-je également payer des prélèvements sociaux.
    Merci de votre aide

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous inscrivez les loyers en case 4BE. Vous aurez un abattement de 30% et le solde subira les prélèvements sociaux : 8141*70%*17.2%.
      En parallèle, vous subirez aussi l’impôt sur le revenu dont le taux dépend de vos autres revenus.
      Cordialement.

  20. KNIFIC

    Bonjour Thibaud,
    Je vais louer ma villa annuellement meublée. Le revenu annuel sera de 33 000€.
    Ais je le droit de la louer en nom propre ou faut il créer une société ?
    Comment déclarer mes revenus l’année prochaine ?
    Merci pour la réponse
    Bien cordialement

  21. sarah

    bonjour, j’ai une question concernant le changement de régime. Nous avons commencé avec le régime réel l’année dernière car des travaux à déduire. nous aimerions passer dans deux ans au micro foncier, car il faut attendre trois ans, car les charges serons moins importantes que les loyers ; nous aurons en encore un peu de déficit reportable, faut il attendre que le déficit soit totalement épuisé ou pouvons nous encore le déduire en micro foncier? cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ha non, le déficit n’est pas utilisé en micro. Il faudra faire le calcul sur la déclaration en question pour voir ce qui est mieux selon le montant du déficit.
      Cordialement.

      • Viet

        Bonjour,
        J’ai acheté une maison avec en gîte en plus sur mon terrain que je loue.
        Étant donné que mon prêt immobilier est sur la totalité, est-ce que je peux déduire un pourcentage de mes intérêts du prêt sur ma location?
        Merci d’avance pour vos réponses

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Je vous conseille de faire la demande au fisc en amont. Le fait que l’ordre du prêt ne soit pas spécifiquement indiqué ‘acquisition locative » peut les bloquer. Cordialement.

  22. DB

    Bonjour,
    Je loue depuis septembre 2019 un bien qui a été vide de janvier 2019 à aout 2019. Si je passe en frais réels, les frais de gestion de copropriété à déduire et divers autres seront ils au prorata du temps loué? Idem pour la taxe foncière? Ou je pourrai déclarer la taxe foncière entière?
    Un changement de situation (déclaration d’un enfant, mariage…) peut il m’autoriser à changer entre frais réels et micro foncier?
    Merci d’avance pour votre réponse, et merci pour toutes les informations que vous mettez en ligne.
    Cordialement,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Avant de vous répondre, j’ai besoin de savoir pourquoi il n’est plus loué depuis septembre?
      Cordialement.

      • DB

        Bonjour,
        Ma compagne a acheté une maison dans laquelle nous vivons actuellement depuis décembre 2018. Je n’ai trouvé qu’un locataire qu’en septembre 2019. L’appartement était vide de janvier 2019 à fin aout 2019. Est il possible de déclarer la taxe foncière et les charges de l’année sur les frais réels? Merci d’avance pour votre réponse.

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Il faut déduire uniquement les charges relatives à la location (travaux faits pour louer etc…) et uniquement à partir du moment où vous n’habitiez pas le bien.
          Cordialement.

  23. Mireille Aubert

    En cas de plusieurs biens loués, j’ai déclaré en 2019 des charges déductibles (2018) sur le bien n°1, aucune charge sur les autres biens. En 2020, je déclare des charges déductibles (2019) sur le bien n°2, dois-je faire la moyenne des deux défait de la transition de Prélèvement à la Source ??
    Merci de votre réponse
    cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il vous suffit de les déclarer normalement un par un. Le fisc va gérer le taux à la source et les restitutions de son côté.
      Cordialement.

  24. Nes

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en 09/2019 qui était déjà loué.
    J’ai payé 690€ de charges de copro dont 300€ de travaux que le propriétaire m’a payé lors de l’achat (car voté avant la vente).
    Dois-je les déduire de ma déclaration? et ne déclarer dans les charges que les 390?

    Merci d’avance,
    Nes

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je pense qu’il faut déclarer les travaux sur la ligne 224 avec la mention d’urgence (voir l’article lié sur les nouvelles cases) et les charges de copropriété sur la ligne 229 habituelle.
      Cordialement.

  25. SIELCZAK Emilie

    Bonjour,

    Concernant la taxe d’ordure ménagère, on est d’accord que c’est au locataire de la payer. Toutefois, s’il refuse de la payer et que du coup, c’est le propriétaire qui la supporte, doit-on la mettre dans la case 225 ?

    Merci d’avance,

    Bien cordialement,

  26. Alves Pascal

    Bonjour,
    J’ai fais construire une maison neuve à niort sans bénéficier de la loi Pinel « trop tard »
    Que puis-je déduire de mes impôts ? Sachant qu’elle est loué depuis septembre.
    Et puis-je déduire la taxe d’aménagement ?
    Merci de votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez plusieurs articles de la rubrique immobilier où je détaille tout ce qui est déductible. Je vous conseille aussi vivement de jeter un oeil à mon guide sur la location vide.
      Cordialement.

    • JB Maire

      Bonjour
      Merci pour ce super article.
      Mais il me manque une information
      je loue un appartement depuis des années, (environ 8000 € de loyer par ans ) et depuis Janvier 2019.
      le Fisc prélève à la source sur mon compte, une avance de 70€ par mois, en prévisions de mes revenus fonciers, qui eux ne peuvent pas être prélevé sur mon salaire.

      Lors de la déclaration des impots en Avril/Mai 2020, ou puis-je retrouver le montant de cette avance payées, pour qu’elle soit retranchées du total d’impots a payer ?
      ou alors savez-vous comment ça marche ?

      Merci à vous en tout cas pour toutes ces infos.
      cordialement
      JBM

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Normalement ce montant est rempli dans les cases « 8 » qui apparaissent à la fin de la déclaration. Elles sont rendues via un crédit d’impôt. Pourriez-vous me confirmer que c’est bien pré-rempli?
        Cordialement.

        • JbM

          Bonsoir
          C’est correct ! Merci
          Je viens de refaire la somme de tous les prélèvements sur mon comptes et le résultat est en réalité découpé en 4 parties différentes répercutées sur les cases 8HW 8HX 8IW 8IX
          A la sauce 63 63 128 140 respectivement.
          Difficile de retrouver les bonnes infos quand on ne sait pas où chercher au début 🙂

          En tout cas merci pour l’aide que vous l’avez apporté.

          Continuez comme ça merci encore
          Cordialement

  27. Vincent Lorentz

    Bonjour

    les revenus fonciers sont-ils soumis à la division par le nb de parts ?

    si je déclare 9000€ de revenus en micro foncier, je serais imposable sur 9000 -30%= 6300€ ou sur 6300/4 (nb de parts) = 1575€ ?

    les taux d’impositions sont bien 17.2% et 14% ?

    Le tmi se calcule qu’ à partir des revenus de type salaire ?

    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est un peu plus complexe. L’ensemble de vos revenus (salaires + foncier après abattement) subit les parts fiscales ce qui détermine la tranche. Si le taux est de 14%, dans votre exemple vous paierez 6300*14% et 6300*17.2%.
      Cordialement.

      • Vincent Lorentz

        Ah ok.
        Merci pour la réponse.

        C’est juste énorme ! Il n’y a pas de décote ?

        Encore merci

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Au niveau du micro foncier non. Par contre pour le réel oui, j’ai détaillé toutes les astuces sur plusieurs de mes articles et dans mon guide sur la location vide.
          Cordialement.

  28. Jyed

    Bonjour M.
    J’ai acheté un bien mi année 2019 , j’ai donc payé la taxe foncière au pro rata du temps (500 euros) lors de la signature.
    Puis je déclarer cette somme sur la déclaration des revenus ?
    A présent 2020 , je loue à ma mère par contre j’hésite sur le statut pour que la fiscalité soi la moins lourde possible pour moi.
    A savoir meublé/pas meublé sachant que j’ai réalisé des travaux pour 2000 euros.
    Si vous avez des réponses , je suis grand preneur car je me noie dans pleins d’informations.
    Grand merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article entier qui explique comment remplir la 2044 et surtout mon guide qui détaille toutes les astuces possibles très simplement : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
      Pour meublé ou non, vous n’avez pas vraiment le choix, il est impossible de tricher quand on fait le bail. Il vaudrait mieux que ce soit vide car le meublé impose un expert-comptable au réel; vous seriez obligé de passer au micro-bic cette année alors qu’en vide vous pouvez être au réel facilement.
      Cordialement.

      • Alves

        Bonjour,
        J’ai fais construire une maison neuve à niort sans bénéficier de la loi Pinel « trop tard »
        Que puis-je déduire de mes impôts ? Sachant qu’elle est loué depuis septembre.
        Et puis-je déduire la taxe d’aménagement ?
        Merci de votre réponse

  29. Philippe M. BRIN

    Bonjour,
    Ma femme a aménagée avec moi en janvier 2019, nous nous sommes mariés en juillet 2019, je sais qu’il faut faire une déclaration individuelle de janvier à juillet, et commune de juillet à décembre.
    – Comment doit-on faire cette déclaration commune ?
    – Elle a laissé à titre gratuit son appartement à l’un de ses enfants qui vivait avec elle, quelles sont les règles ?
    – A partir du mois prochain, elle souhaiterai, lui faire payer un loyer, comment faire et qu’elle sera l’impact ses impôts ?
    Merci

  30. Yves

    Bonjour, Suite à déménagement vers l’étranger pour raison professionnelle en tant qu’agent de l’État, donc rémunéré par la France, j’ai mis à compter d’aout 2019 ma résidence principale en location.
    Dois-je déclarer sur mes revenus 2019 cela ou est-ce à compter de l’année prochaine ?
    Si je choisi le régime réel, le calcul se fait-il au prorata du nombre de mois de location en 2019, 4 sur 12 par exemple pour les charges déductibles : Intérêts d’emprunts, assurance habitation, taxe foncière, assurance emprunteur du prêt, etc…?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur ces cas, il faut consulter un spécialiste avocat ou expert-comptable. Les règles changent selon la convention fiscale et c’est différent pour chaque pays.
      Cordialement.

      • Yves

        Bonjour,

        Merci pour cette réponse rapide. En tant qu’agent de l’Etat détaché il faut juste considéré que je réside toujours en France. Il n’y a donc pas de convention et nous pouvons considérer que mes interrogations sont celles d’un Français résidant en France.

        Merci

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Dans ce cas, si c’est une location vide vous pouvez déclarer comme indiqué dans l’article. Il faut que la location perdure et que vous n’habitiez plus le bien. POur les charges, on déduit uniquement ce qui est relatif à la location et un prorata est souvent appliqué sur l’assurance ou la taxe foncière par exemple. Pour le prêt, c’est toujours délicat. L’idéal est de faire modifier le prêt pour que la mention « acquisition résidence principale » soit changée car le fisc peut venir essayer de titiller à ce niveau. Malheureusement peu de banques l’acceptent et c’est souvent un petit risque que de le déduire dans les charges.
          Cordialement.

  31. Laurent

    Bonjour,
    J ai acheté un appartement occupé le 30/09/2019. Les locataires avaient un bail de location en nu et ont donné congé fin decembre.
    Des lors je souhaite faire Ma declaration fiscale en regime nue réelle afin de pouvoir soustraire le maximum de frais et créer ainsi un déficit.
    Cependant, pour septembre 2020 ( L appartement est actuellement vide) je veux passer en lmnp reel.

    Des lors est Il possible de le faire ou bien je suis obligé de rester pendant 3 ans en nu reel avant de passer en lmnp. Et puis je reporter le déficit tout en changeant de régime.

    Par avance merci pour votre reponse

    Laurent D

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faudra voir avec l’expert-comptable (incontournable pour le réel en meublé, voir l’article lié sur le sujet) comment procéder. A mon sens ça ne posera aucun soucis. On n’est pas sur un passage au micro mais sur un changement de régime donc je pense que c’est ok.
      Cordialement.

  32. Alexandre

    Bonjour,

    Tout d’abord, je tenais à vous remercier pour la qualité de votre ebook qui est très complet et permet d’appréhender toutes ces nouvelles notions et mécanismes pour un jeu neo-bailleur comme je suis. Je ne regrette pas cet achat :-). Cela m’a permis de compléter sereinement ma déclaration des revenus fonciers en régime réel pour la première fois tout en réussissant à dégager une baisse d’impôt substantielle grâce au déficit foncier et une nullité des acomptes mensuels.

    J’avais toutefois une question qui va vous paraître surement bête. Ma location comporte un appartement et un un garage (à l’arrière de la résidence et donc à moins d’un km). Sur ma taxe foncière, il apparaît comme une propriété bâtie et je recevais également jusqu’à l’année dernière une taxe d’habitation séparée puisque l’adresse est différente de l’appartement (33 au lieu de 33B).

    Du fait, es ce que le garage est un local à part entière ? Dois-je donc indiquer 2 locaux dans l’immeuble 01 dans la rubrique caractéristiques du bien (200) du 2044 ? C’est la logique que j’ai retenu. Toutefois, cela ne semble d’avoir d’impact sur le calcul des impôts.

    En vous remerciant,
    Cordialement,

    Alexandre

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Merci, n’hésitez pas à la conseiller autour de vous. Vous avez raison pour le garage. Rien ne change pour les calculs donc ça n’a pas d’importance. Vous pouvez faire le détail dans un soucis de clarté mais vous ne risquez rien à faire global tant que le résultat est bon.
      Cordialement.

  33. INVESTISSEUR

    Bonjour, je viens de déclarer mes impôts 2020 en ligne et à ma grande surprise j’ai pu voir un montant net à payer de 289 euros.Voila ma situation.En septembre j’achète un bien puis le loue dés le premier octobre pour 800 euros hors charges.N’ayant encaissé que 3 loyers du 01 octobre 2019 au 31 décembre 2019 je choisis le régime micro foncier , je déclare donc 3 fois 800 euros soit 2400 euros hors 30 pour cent d’abattements. Je précise qu’avant mon investissement locatif je n’étais pas imposable étant marié avec 3 enfants avec 4 parts et 2900 euros de revenus communs à déclarer pour 2019. Je ne devrais pas être imposé avant d’avoir perçus plus de 45439 euros ,je suis actuellement à un peu plus de 30000 euros. Cela me parait énorme 289 euros pour seulement 3 mois de location soit un peu plus de 96 euros par mois de location .Sans compter la taxe foncière et la redevance TV . Je n’ai pas encore validé ma déclaration en ligne pensez vous qu’il y ai une erreur? Merci de votre réponse cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A mon avis, ce sont les prélèvements sociaux expliqués dans l’article. Ces 17.2% sont inévitables… les revenus locatifs sont fortement imposés, notamment s’ils sont mal anticipés comme je l’explique dans mon guide.
      Cordialement.

  34. Cyrille

    Bonjour Thibault DIRINGE,

    Tout d’abord un grand merci pour vos nombreux conseils et explications factuelles.

    Je suis propriétaire d’une maison en nom propre que je loue en location nu.
    Je suis également nu propriétaire d’une maison louée nu. L’usufruitier déclare le revenu foncier de ce logement en régime micro foncier.
    En parallèle de la déclaration en micro foncier de l’usufruitier, si j’effectue des travaux avec factures à mon nom et à l’adresse du bien dont je suis le nu propriétaire, puis-je les déduire de mes revenus fonciers globaux (générés par la maison que je loue en location nu) en optant pour la déclaration au réel.
    Les travaux déductibles dans ce cas sont-ils les mêmes que si je détenais la maison en pleine propriété (réparation, entretien et amélioration) ou une restriction existe-elle ?
    Je n’arrive pas à interpréter le BOFIP qui parle d’abrogation depuis 2017 mais qui cite également « Toutefois, les nus-propriétaires, qui supportent des dépenses destinées à assurer la conservation d’un immeuble dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier, restent autorisés à déduire ces dépenses du revenu de leurs autres biens productifs de revenus foncier […] »

    Merci d’avance pour votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement, avant le NP pouvait déduire les travaux. Dans votre cas, cela se traduirait par une déduction sur le foncier de l’autre bien loué nu. Je sais que les règles ont changées depuis 2019 mais je ne me suis pas penché sur le cas depuis un moment. Il faut regarder si c’est toujours d’actualité ou vous pouvez me solliciter pour un devis sur le sujet via la rubrique « à propos ».
      Cordialement.

    • Petiteau

      Il faut vraiment avoir le moral pour investir dans l immobilier locatif : 30% d imposition au total. Vive la France !

  35. PERONI

    Bonjour,

    Suite à acquisition d’un appartement en juillet 2019 actuellement loué, pouvez vous me dire si les revenus et charges suivantes peuvent intégrées dans le calcul d’impôt pour les revenu foncier :

    Dépot de garantie
    Prorata du loyer de juillet
    Prorata des charges de juillet
    Prorata des provisions du syndic
    Prorata de la taxe foncière

    Cela avait été intégré au décompte acquéreur lors de l’achat .

    Merci pour votre retour

    Cordialement

    Estelle PERONI

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous trouverez un article dans la rubrique immobilier puis « location et impôt » qui liste une à une toutes les charges déductibles des impôts.
      Cordialement.

  36. Bernabeu joseph

    Bonjour je vais louer une maison vide avec travaux que j’achète en prêt immobilier à mes parents moyennant un loyer de 600e par mois comment dois je déclarer ces revenus fonciers aux impôts afin de ne pas être perdante je suis complètement désemparée ceci se fera certainement fin mai avec le confinement actuel. Merci pour vos conseils car je suis complètement perdu

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est une question importante mais à laquelle il m’est impossible de répondre sans des informations complémentaires. Il faut comparer les loyers avec les charges pour prendre le meilleur régime. J’ai écrit un Ebook entier sur le sujet que vous trouverez ici pour aider les gens dans votre situation : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
      A défaut, je propose aussi de l’aide par téléphone (voir rubrique à propos).
      Sachez que si vos premiers loyers et premières charges déductibles viennent de 2020, la déclaration sera pour l’an prochain.
      Cordialement.

  37. Lili

    Bonjour,

    J’ai mis mon appartement en location vide, bail de 3 ans, en Mai 2019 et sans dispositif spécial.
    Le loyer est de 638€ HC soit 5 104€ de loyers encaissés.

    J’ai fais le calcul de mes charges de Mai à Décembre 2019 : taxe foncière sans TOM, Assurance PNO, Ass Prêt, Assurance Garantie Loyers impayés, intérêts, 20€ pour les tâches administratives et charges de copropriétés), j’obtiens des charges à 1 679€ soit 32% donc je pense choisir le régime Réel!
    Merci pour votre descriptif qui m’a beaucoup aidée.

    Seulement j’ai plusieurs questions :

    – Pour les charges de copropriété, dois je déclarer les 99€/mois de provision sur charges que je payais ou dois je reporter que les charges non récupérables (en fonction de l’arrêté de compte de Dec 2019) ?

    – Sommes nous d’accord que les charges récupérables de Dec 2019 seront à déclarer lors de ma prochaine déclaration, en 2021 sur les revenus 2020?

    -Chaque mois je sors de ma poche 115€ pour palier à toutes les charges, comment se fait il que je vais devoir payer des impôts alors que mon bien ne s’autofinance pas?

    – Pouvez vous m’aider et confirmer mes calculs car le paiement de mes futurs impôts m’inquiètes.
    J’ai l’impression que je vais devoir payer plus d’impôts alors que je paie déjà de ma poche pour le louer :

    Micro Foncier, les loyers imposés seraient de 5104*70% = 3 572,80€
    Régime Réel, les loyers imposés seraient de 3 424,93€. (5104€-1 679€).

    INFOS POUR CALCUL DES IMPÔTS:

    Revenus Fiscal de référence 2019: 37 126€
    Impôts payés 2019: 3 012,71 €
    Abattement de 10% sur les revenus
    IR = 14% : je ne sais pas si c’est la bonne tranche d’imposition, comment en être sûr?
    PS= 17,2%

    BASE IMPOSABLE :
    Micro Foncier : (37 126 -10%) + 3 572,80 + IR 607,38 + PS 104,47=37 698,04
    Régime Réel : (37 126 -10%) + IR 479,49 + PS 82,47= 37 400,29

    Calcul par Tranche :
    0 à 10 064 :0% => 0,00 €
    10 064 à 27 794 : 14% => 2 482,20 €
    27 794 à 33 413 : 30% => 1 685,70 € (impôt que sur mes revenus)
    33 413 à 37 000 : 30% => 1 076,10 €
    37 000 à 37698 : 30% =>209,40 €
    Total : 5 453,40 € (impôt avec les revenus fonciers, est ce correct?)

    Régularisation des impôts : 5 453,40- 3 012,71 = 2 440,69€ ????

    Pourquoi si mon appartement ne s’autofinance pas? Est ce que ma démarche est fausse?

    Un grand merci par avance pour votre aide.

    Lili

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci pour votre intérêt. Je suis navré mais il m’est impossible de répondre à une demande aussi longue sans y passer beaucoup de temps et d’études au préalable. J’aide régulièrement des personnes sur ces mêmes demandes via des entretiens téléphoniques. Me concernant, je vous oriente vers ce service mais si quelqu’un veut prendre le temps de faire les calculs et de répondre gracieusement, il est le bienvenu.
      Cordialement.
      https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/

  38. Johan

    Bonjour

    J’ai une question concernant la situation suivante: Je loue un appartement vide et le RNI est 10.000€. Donc je ne doit pas payer des impôts. Je loue aussi un appartement meublé et le RNI est aussi 10.000€. Je ne doit pas payer des impôts de nouveau? Ou je doit compter les deux RNI’s?
    Merci bien
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      D’une part il faut cumuler le RNI ce qui vous rendra imposable (il faut aussi compter le salaire). D’autre part il y’a aussi les prélèvements sociaux à payer dans tous les cas.
      Cordialement.

  39. sylvie

    Bonjour,
    J’ai relu attentivement votre livre sur la loi pinel, très pédagogique! Je crois avoir compris!
    J’ai 3 questions pour lesquelles vos réponses me rassureraient:
    1) Tous les frais ci-dessous, inhérents au prêt d’un appartement en VEFA pinel, sont déductibles des revenus fonciers, à savoir:
    -intérêts
    -assurance du prêt
    -frais de dossier de la banque
    -FMG crédit logement
    – commission crédit logement
    2) si la somme de tous ces frais (payés l’année N) est supérieure au revenu foncier de l’année N, alors le deficit foncier (entre 0 et -10700 euros) est obligatoirement provisionné et ne rentre pas en déduction des revenus liés au salaire?
    En d’autres termes, ils sont EXCLUSIVEMENT déductibles des revenus fonciers?
    3) Si l’année N, il y a également des frais d’amélioration de l’appartement (cuisine équipée), ceux-ci seront déduits des revenus liés au salaire et non provisionnés??
    Merci par avance pour vos réponses.

  40. Geoffrey

    Bonjour
    J’ai un cas un peu particulier qui me fais douter de la manière de procéder pour le choix micro foncier ou réel, pourriez vous m’éclairer ?
    Je suis propriétaire d’un appartement depuis 2013 qui fut ma résidence principale jusque mi aout 2019
    Courant 2019 et ce jusque mi août ce logement a été mis en location Airbnb, je devrais déclarer cette location meublée dans le 5ND, pas de soucis grace à votre autre article
    A partir de mi août je l’ai mis en bail locatif non meublé de trois ans, loyer 700 euros hors charges (50 euros)
    Je me demandais déjà dans un premier temps pour le calcul en « réel » si je devais bien faire au prorata temporis de la loc non meublée, soit 4 mois et demi, pour la taxe foncière, l’assurance des communs, les intérêts du prêt immobilier (intérêts d échéance), et les frais d’assurance
    Ou bien si je me trompe totalement…
    Merci d’avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait, il faut faire un prorata.
      Cordialement.

  41. tim

    Bonjour,

    Je vis en France et j’ai un salaire déjà imposé au Luxembourg.
    Je fais quand même une déclaration en France qui me dit que j’ai 0 Euros à payer. Mais il m’indique mon revenu de référence.

    Si j’ai des revenu foncier en France, quel TMI sera pris en compte? A partir de 0 euros donc 0% 14% et 30% etc
    Ou bien directement à l’ajout de mon revenu de référence, c’est à dire directement 30% et 40% etc.

    Merci de votre aide

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est difficile de répondre car les conventions fiscales changent entre chaque pays, le calcul n’est jamais le même.
      Cordialement.

  42. Ludmilla

    Bonjour,
    Je suis Ludmilla.
    J’ai 2 maisons que je loue en meublé et une maison que je loue en air bnb.
    Je voulais savoir quel serait le régime le plus favorable pour moi svp pour payer moins d’impôts.
    Par avance, merci beaucoup !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Dans la rubrique « immobilier » puis »lmnp », vous avez plusieurs articles similaires à celui-ci mais pour la location meublée! Ils vous répondront.
      Cordialement.

  43. François

    Cher M. Diringer,

    votre article m’a bien aidé à comprendre l’imposition des revenus des locations vides pour des résidents, mais étant non-résident je me demande comment le fisc français va déterminer mon taux marginal IR puisque je n’ai pas d’autres revenus en France qu’un seul revenu de loyer ?

    Est-ce que les non-résidents utilisent les mêmes formulaires en ligne que les résidents ?

    Merci d’avance pour votre éclaircissement,

    François

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est malheureusement compliqué car cela change selon la convention fiscal. C’est différent pour chaque pays!!
      Cordialement.

  44. Jeglus

    Bonjour.
    Avec mon conjoint bous souhaitons investir dans un logement locatif en Bretagne mais nous sommes résidants de saint Barthélemy où nous n’avons pas de déclaration fiscale, savez vous comment cela se passe pour la fiscalite des revenus locatifs.
    Merci

  45. Marine

    Bonjour,
    J’envisage d’investir dans le locatif.
    Actuellement je n’ai aucun revenu, donc TMI 0%.
    Si par exemple je perçois 5000€ de loyer, après abattements faits. Je reste encore en TMI 0%.
    Est ce que, étant donné que je n’ai pas de revenu imposable, je dois payer la CSG à 17.2% sur les 5000€? Ou bien est ce que la CSG/CRDS ne s’applique que sur le montant imposable (donc à partir de 9900€, en passage à la TMI 14%)?
    Merci par avance, je cherche cette information partout depuis plusieurs jours, mais sans résultat…
    Cdt
    Marine

  46. LEROUGE ANNIE

    Voici ma situation actuelle : j’ai une S.C.I. à l’I.S. depuis 25 ans et j’ai loué ma maison à deux personnes (mère et fille) en colocation. En effet, la fille était enceinte et elles pensaient pouvoir toucher de l’A.P.L. chacune, la mère ayant encore un enfant à charge. Malheureusement, le bébé est venu au monde et découvrant les problèmes cardiaques qu’il avait, il fut transféré sur PARIS et y décéda le surlendemain. Après tous les problèmes que j’ai accepté suite au décès, la mère s’est disputée avec la fille, elle vient de rompre son bail en colocation, il me reste la mère avec sa fille et un nouveau compagnon. A partir de NOVEMBRE, qui doit payer le loyer en sachant que la fille m’a établit son préavis de départ. Je vous remercie pour la réponse par avance. Cordialement.

  47. Boubakeur

    Bonjour Mr
    J ai deux petits studios que je loue après déduction des charges mon revenu est de 12223€ ma retenue à la source est de 379€ je suis non résidente Est-ce normal ?
    Pourriez-vous svp me dire si je suis trop imposé
    Merci infiniment

  48. Morgane

    Bonjour Thibault,

    Tout d’abord merci beaucoup pour votre site qui est très accessible, clair et pertinent. Je m’intéresse depuis peu à toutes ces questions dans la perspective d’un achat immobilier et votre site m’éclaire beaucoup. Toutefois, j’ai une question peut-être un peu « bête » mais je ne parviens pas à trouver la réponse. Admettons, je possède un bien immobilier et je le déclare sous un régime réel, je déclare donc mes loyers perçus – frais déductibles (il s’agit d’un 1er abattement avant imposition). Mais ces loyers sont également imposables dans le cadre du RNI, c’est bien cela? Alors admettons, je suis soumise à l’abattement classique de 10% sur mon RNI, cela signifie-t-il que mes loyers subissent 2 abattements (le 1er qui est le sujet de cette rubrique puis le 2è en lien avec le RNI)? Par ailleurs, j’ai utilisé votre simulateur d’investissement foncier et je ne comprends pas l’aboutissement à une trésorerie négative avec un taux de rendement de l’investissement supérieur à 6% ? Encore une fois, ma compréhension est assez limitée m’intéressant depuis très peu de temps à ces questions d’investissement.

    Je vous remercie par avance pour votre retour.

    Bien à vous,

    Morgane

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pas de soucis c’est une bonne question. En fait le RNI est composé des salaires après abattement de 10% et des loyers après déductions des charges réels (ou de l’abattement de 30% si vous êtes au micro). Formulé autrement, chaque catégorie de revenus à un abattement spécifique (30% ou les charges réels pour les loyers) qui ne se cumulent pas et sont indépendants.
      Cordialement.

  49. Soudans

    Bonjour
    Je viens de lire votre article très intéressant, en particulier le tableau qui compare micro foncier et réel sur la base d’un montant de loyer perçu de 10 000 € pour exemple. Je crois qu’il y a une erreur : vous calculez 17,2 % de CSG sur 7000 €, ainsi que 14 % d’impôts sur le revenu également sur 7000 €, or la CSG est déductible. Pour moi, les 14 % d’impôts sur le revenu ne porte donc pas sur 7000 €, mais sur 7000 € moins la somme correspondant à la CSG. Merci de me confirmer si cela est juste ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non malheureusement, c’est deux impôts indépendants. La Csg déductible est une autre notion (une partie des PS alias CSG, payée uniquement sur certains revenus notamment mobiliers, est déduite des impôts en N+1).
      Cordialement.

  50. Gallotta

    Bonjour je ne comprends pas bien le calcul. Car dans ma fiche d’imposition ils additionnent revenus et foncier. J’ai donc une première imposition sur les deux puis ils recalculent sur mon foncier.
    Deux parts moi plus mes deux enfants.
    Salaires 41811
    Deduc 10%
    37630
    R foncier 10756.
    Csg déductible-661.
    Revenus imposable 47725.
    Impôts nets 5418.
    Comment trouvent ils se résultat?
    Pour moi 47725/2=23862 tmi à 14%
    Donc (23862-9807)*14%=1968
    1968*2=3936
    Rf=10756*14%=1506
    3936+1506=5441€.
    Mais mon calcul fait deux fois la taxe sur les rf
    Pouvez vous m’eclairer
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur ce type de demande je vous oriente vers la rubrique contact pour avoir un devis car ça demande du temps et de l’expertise.
      Cordialement.

  51. remy hochart

    Bonjour ! Je suis actuellement propriétaire d’une maison en campagne mais j’aimerais la mettre en location pour pouvoir vivre avec ma compagne. Ma maison est trop petite pour vivre avec ma compagne et mon enfant. En sachant que j’ai un pré immobiliers sur cette maison don je rembourse 400 euro par mois et que je peux la louer 750 à 800€ j’aimerai savoir comment ça se passe pour les revenus foncier ?
    Merci

  52. Marie

    Bonjour,
    A partir de quel niveau de revenus fonciers, le taux d’imposition passe-t-il de 14 à 30 % ? Ce taux est-il corrélé à ma retraite ou totalement indépendant ?

  53. Samir

    Bonjour ,
    Une SCI quelqu’elle Soit sa forme IR/Is est elle obliger de distribuer les revenues ou peut elle les garder en trésorerie , dans ce cas là , les déclarations 2042/2044 non seront pas à remplir ?

  54. Teddy

    Bonjour,

    Je suis sur le point d’acheter un appartement qui rapporterais environ 4800€ de revenue par an.
    Un bien que je souhaite mettre en location meublé à l’année.
    Je cherche la meilleur solution fiscale. Acheter en nom propre? Créer une SCI? Estil vraiment intéressant de louer en meublé? Sachant que je déclare 22000€ de revenue annuels.
    Ce qui est décrit dans l’article correspond bien à l’imposition sur location non meublé et acheté en nom propre?
    Merci pour vos réponses.
    Cordialement.

  55. Barnabé

    Bonjour,
    Dans le cas ou un bien est partagé à 50/50 et ou les revenus locatif s’élèvent à 21600E par an, soit 10800E par part, est il possible d’opter pour le micro foncier pour chacune des 2 parts ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      C’est possible si les propriétaires ne font pas la même déclaration. Pour les pacsés ou mariés ça ne marche pas car c’est un seul foyer fiscal.
      Cordialement.

      • Barnabé

        Super, merci de la réponse rapide.

  56. Michael

    bonjour,
    dans l’exemple que vous prenez pour remplir la 2044, vous prenez 10K de loyers percus
    or je ne comprends pas, dans les docs des impots c’est marqué :
    Vous devez souscrire une déclaration n° 2044 si :
    – le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus en 2018 par votre foyer fiscal (toutes propriétés confondues) est supérieur à 15 000 € ;
    donc ca veut dire quoi exactement ?
    si on percoit moins de 15K de loyer annuel (ce qui est mon cas, 11K)on doit pas les déclarer ? pas de 2044 ?
    pourtant vous vous faites un exemple avec 10K

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      En fait si le loyer est supérieur à 15k, le micro-foncier n’est plus possible et il faut alors forcément déclarer au réel (donc la 2044).
      Cordialement.

  57. Ludo

    Bonjour, j’ai effectué des travaux de septembre en décembre 2018 dans mon logement ( qui était ma résidence principale ) carrelage, parquet, toilette pour que ça cela soit neuf pour les futurs locataires, mes locataires sont entrés dans le logement le 01 mars 2019, puis je déclarer mes frais de travaux sur la déclaration 2044 pour cette année ?
    Merci de votre aide.
    Cordialement

  58. Dominique

    Bonjour,

    nous avons fait l’acquisition ma compagne et moi d’un appartement (residence principale que nous occupons) en 2018 pour lequel nous avons 2 crédits en cours :
    – crédit immo principal pour l’achat du bien
    – credit PTZ ayant permis à payer les frais d’acquisition/frais de notaires

    Nous souhaiterions mettre ce bien en location afin de déménager.
    Plusieurs questions :
    – le PTZ sur les frais d’acquisition ne nous bloque t il pas contractuellement pour la mise en location (non meublée)? Pouvons nous louer cet appartement malgré le PTZ (17k€) ou devrons nous avant la mise en location solder ce crédit?
    – les interets d’emprunts de notre pret principal seraient ils déductibles au titre du régime réel?

    Je vous remercie pour votre site, très détaillé !
    Cordialement,

    Dominique

  59. Grenoblois

    Bonjour, tout d’abord super site. Je vous en félicite.
    Je ne paye pas d’impôts sur les revenues mais uniquement les PS sur des loyers perçus (car possède un appartement). Je désire bénéficier de la prime à la conversion pour changer de véhicule.
    Suis-je considéré comme non-imposable ou imposable?
    Merci d’avance!

  60. Yannis

    Bonjour,
    Vous écrivez « Le régime micro-foncier est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. »
    Est-ce qu’il s’agit des loyers perçus en France seulement ou bien faut-il également prendre en compte ceux perçus grâce à des locations à l’étranger?
    Merci pour votre réponse et pour votre site en général.

  61. Syl

    Bonjour
    J ai plusieurs appartements en location. Puis je en mettre certains au reel et d autres au micro foncier ou suis je obligé d opter pour le même régime pour tous les appartements loués?
    D autre part, l un des appartements est en propriété partagée (avec ma sœur). Mon choix (ou mon changement éventuel) de régime fiscal a t il un impact sur son imposition (elle peut être au micro et moi au réel sur l appartement partagé)?
    Merci

  62. leyval

    bonjour,
    si j opte pour le micro foncier, mais qur je ne suis pas imposable, que se passe t-il?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il reste alors les prélèvements sociaux à payer!
      Cordialement.

  63. Celine

    Bonjour,

    Nous allons louer notre maison achetée l été dernier seulement (premier achat) car nous venons de trouver du travail en Asie. Nous vidons donc la maison pour la louer à partir de cet été.
    Je comprends que nos intérêts sur le prêt, ainsi que la taxe foncière (hors ordures ménagères) et frais de travaux peuvent être déduits pour bénéficier d une moindre charge imposable.
    Y a-t-il d autres éléments à prendre en compte du fait que nous ne travaillerons plus en France, mais aussi que nous venons fout just d acheter ce bien?
    Merci

  64. Stéphane

    Bonjour,
    J’ai acheté une maison il y a quelques mois afin de la mettre en location. Je paye un crédit depuis l’acquisition et vais prochainement effectuer des travaux de rénovation car la maison est vétuste. N’ayant pas de locataire donc pas de revenu, je souhaiterais savoir si je peux déduire les intérêts d’emprunt et autres charges ? Ou dois-je attendre d’avoir de mettre la maison en location afin de déduire les charges ?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement,
    Stéphane

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      VOus avez plusieurs articles expliquant la possibilité de déduction avant location dans la rubrique immobilier.
      Cordialement.

  65. Chantal

    Bonjour
    Tout d’abord, merci pour votre site qui aide à nous repérer et comprendre les choses. Mais il faut vraiment travailler dessus un bon moment pour comprendre le système très complexe des impots. C’est un métier.
    J’ai une petite question :
    J’ai acheté du neuf et commencé à louer en juin 2018 (en dispositif pinel). Est-ce que les revenus fonciers de juin à décembre 2018 sont considérés comme exceptionnels (vu que je n’en avais pas avant) ou non exceptionnels (vu que c’est un revenu normal de quelqu’un qui commence à louer en 2018 et va continuer à louer les années suivantes) ?
    Merci pour la réponse.
    Bien cordialement.

  66. Laurent

    Bonjour,
    Nous avons fait l’acquisition d’un appartement en VEFA dans le cadre de la loi Pinel. La date d’achèvement des travaux est en décembre 2018. Nous allons donc faire la déclaration 2044EB cette année. Nous n’avons pas de loyers encaissés en 2018 mais des intérêts d’emprunt à déduire. L’année dernière, nous n’avons pas renseigné les intérêts d’emprunt payés en 2017 sur la déclaration d’impôt 2018. Pouvons-nous les renseigner cette année ?
    Cordialement,

  67. Madeleine

    Bonjour
    Voilà mon problème…. j’ai louer une de mes chambres de ma maison a une personne dans le besoin que je connaissais, cette chambre est meublée mais sur les conseils de cette personne le contrat a été fait en location vide …15m2 bail sur 3 ans comme il se doit!!! cette personne d’un commun accord vient de partir sans préavis…mais ce qui m’intrigue c’est ou déclarer ces loyers sur ma déclaration d’impôts… en micro Bic ??? car j’ai vu que pour une location vide l’abattement n’est pas le même que pour un meublé!!! Quel impact sur ma fiscalité Sachant que je ne paye pas d’impôt et qu’après les divers abattements mon revenu imposable ne dépasse pas 7300€..
    cordialement

  68. delorme

    Bonjour,
    merci encore pour votre site avec toutes ces informations.

    je suis propriaitaire d’une maison que j’ai divisé en 2 appartements, un ou j’habite et celui de l’étage que je loue.
    je le declare en réel. la question est, comment mettre le interet du pret vu que j’habite dans une partie?
    j’ai fais pour environ 7000 euros de travaux sur l’appartement en location.
    comment dois je le déclarer sur la déclaration et surtout quel case remplir.

    Merci par avance pour votre aide

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Difficile à dire et à justifier si l’offre de prêt ne détaille pas. A voir avec le fisc car il faudrait normalement que le prêt soit uniquement associé avec la partie locative.
      Cordialement.

  69. Sandy

    Bonjour

    Je viens d’hériter d’un appartement que je loue 650 euros par mois hors charges. Je vais donc déclarer 7 800 euros par an en micro foncier. Je gagne 16 000 euros par an de salaire. Je suis pacsée et mon taux d’imposition est de 0 % (déclaration de frais réels également). Vais je payer mes impôts fonciers sur la seule base de mon salaire (ce bien est à mon nom uniquement) ou bien sur le salaire de mon compagnon de pacs ?
    Dois je faire une déclaration à part afin de n’être prélevée que sur mon compte bancaire ?
    Dans l’attente de vous lire

  70. ELSA

    Bonjour,
    Ayant acheté une petite maison il y a trois ans je souhaites maintenant la mettre en location.
    Je me suis renseigné en lisant votre article et je serais plus à prendre à un régime réel.

    Mais je ne comprends pas certaine chose et n’ayant que 23 ans j’ai peur d’aller dans un endettement, je ne paye pas d’impôt sur le revenu mais je suis quand même dans la catégorie 14% mais je ne suis pas considérer comme imposable. Dois je quand même faire le calcul avec les 14% ?

    Merci par avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui par prudence, faites le calcul avec 14%. A défaut, j’ai fait un simulateur Excel qui calcule tout à l’euro près qui est sur mon site.
      Cordialement.

  71. claude

    bonsoir,
    location non meublée en Perissol. En rubrique 600 je n’ai pas assez de lignes pour détailler chaque ligne de dépense.. Puis je regrouper les frais de meme nature ?
    car,
    Pour relouer mon appartement j’ai du faire (moi meme) des travaux de peinture de rafraichissement et d’amenagement cuisine : j’ai 4 factures peinture et 4 factures meubles cuisine + plaque de cuisson. le tout pour environ 600 € + 200€ diagnostic DPE +telecommande portail 61€

    merci de votre reponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui bien sur, l’important est que le total soit bon et que vous ayez les factures.
      Cordialement.

  72. Anastasia

    Bonjour, avec mon mari nous avons acheté un appartement en VEFA pour habitation principale, mais notre situation a changé et désormais on voudrait le louer. Nous n’avons pas engagement en Pinel ou crédit à taux zéro, donc je suppose que cela ne doit pas être un problème.
    La chose que je me demande, si mon mari est exonéré des impôts en France, et moi je paie mes impôts, comment procéder pour les impôts de ce bien que l’on a acheté ensemble?

    Est ce que nous serons exonérés des impots fonciers les 2 premiers années vu l’achat en VEFA?
    Du coup on pourra pas déduire l’impot Foncier si impot reel

  73. Gangloff

    Bonjour monsieur
    J’ai fait un prêt en 2016 pour la construction d’une maison qui est loué à ce jour. Pour la fiscalité j’ai opté pour le régime réel, faisant la déclaration 2044 pour 2016 et 2017 pour déduire les différents frais.
    Suite à divers soucis avec la banque , j’ai fait racheter le crédit par une autre banque en novembre 2018. Ma question est la suivante lors de ma déclaration 2044 pour 2018 peut on à nouveau déduire les frais divers liés au nouveau crédit ( frais de dossier, frais crédit logement, frais de rachat..).
    Vous remerciant pour votre réponse.

  74. Lebel

    Bonjour,
    et tout d’abord un grand merci pour votre blog.
    J’ai acquis deux biens locatifs en 2018, et ils m’ont procuré mes premiers revenus fonciers. (L’un est loué en meublé, l’autre en nu.) J’aimerais savoir si les spécialistes considèrent qu’il est encore possible que le fisc réclame finalement l’impôt sur ces revenus fonciers perçus en 2018 dans le cas d’un début d’activité… (vous sembliez l’affirmer il y a un an) L’incertitude est assez malaisante…
    Merci d’avance !

  75. Nicolas C.

    Bonjour. J’ai deux questions sur ces calculs. Pour un francais resident fiscal a l’etranger, ne percevant donc que ses revenus locatifs en France, son taux d’imposition est 0% (si ses revenus locatifs ne depassent pas 9000e et des brouettes), il ne paiera donc pas d’impots sur ses revenus locatifs, n’est-ce pas? (vous ecrivez un moment “14%” minimum donc je me demandais si en etant proprietaire on passait in-fine en imposable). Deuxieme question, toujours dans le cadre d’une residence fiscale non francaise, les prelevements sociaux sont-ils dus?(ils ne le sont pas dans le cadre d’une assurance vie par exemple). En d’autre termes, et pour resumer mes 2 questions en 1: si kes seuls revenus en France sont des revenus locatifs inferieurs a 9000e (la 1ere tranche d’imposition de memoire), je devrai 0 (IR car non imposable) et 0 CSG (car non resident fiscal francais)????Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour les revenus étrangers, il vous faut un spécialiste car tout dépend de la convention fiscale entre la France et votre pays.
      Cordialement.

  76. xavier tanguy

    Bonjour
    j’ai un appartement en investissement scellier intermédiaire , je souhaite acheter un petit appartement et declarer en revenus micro foncier . sauf que les revenus des 2 risquent de dépasser très légèrement les 15 000 euros .
    Est ce que l’investissement scellier et les revenus de l appartement se déclarent sur la même ligne ? ou peut on les séparer ce qui me permettrait de ne pas depasser les 15000 ? ou autre solution ?
    merci pour votre aide

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut additionner toutes les locations vides, peu importe que ce soit du Scellier ou non. Si vos loyers cumulés dépassent 15k, le micro ne sera pas possible.
      Cordialement.

  77. Dévi

    Bonjour monsieur,

    je suis célibataire sans enfant. J’habite à la Réunion. Je commence à réfléchir sur l’achat d’un appartement neuf ou ancien mais j’hésite encore sur le fait d’en faire ma résidence principale ou de louer. Je ne connais pas les règles d’imposition appliquées sur les revenus locatifs dans les DOM mais étant célibataire je crois savoir que cela risque de chiffrer.

    Pourriez vous m’en dire plus svp? Cela m’aiguillera dans mes décisions.

    En vous remerciant,

    Dévi

  78. Jean-Marc

    Bonjour Thibault,
    merci pour votre site.

    Je vais avoir cette année 2019 un ravalement de façade à financer pour mon appartement mis en location. Je vais déclarer mes revenus locatifs en régime réel. Pour financer ces travaux, je vais contracter un prêt « copro » avec assurance. Pourrais je déduire les intérêts d’emprunts de ce prêt ainsi que l’assurance?
    Merci pour votre aide,
    Jean-Marc

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article sur l’ensemble des charges déductibles du foncier dans la rubrique « immobilier ».
      Cordialement.

  79. NAEL

    Bonjour,

    Ayant un appartement en location et lors de ma déclaration d’impot, j’ai opté pour les revenus reels à la place du micro-foncier.
    Avec moins de 15000€ de loyers percus je souhaite opter pour le micro-foncier est ce possible de corriger ?
    Pensez vous que cela est plus rentable sachant que je déclare moins de 15000€ de loyers.

    Dans l’attente de votre réponse

    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il est possible de corriger si le micro est meilleur pour vous. Voir la rubrique impôt où j’ai expliqué comment faire.
      Cordialement.

  80. TIMON

    Bonjour,
    Avec mon conjoint, nous allons certainement partir vivre pendant quelques années aux Etats-Unis. Mon conjoint aura un contrat local et paiera ses impôts aux US. Pendant notre séjour aux Etats-Unis, nous envisageons mettre notre maison en location. Nous nous interrogeons sur le montant des impôts fonciers que nous devrons payer en France sur nos revenus locatifs : la tranche marginale d’imposition qui nous sera appliquée tiendra-t-elle compte uniquement de nos revenus locatifs (qui seront nos seuls revenus en France) ou aussi de nos revenus perçus à l’étranger ? Merci pour votre éclairage.

  81. valora bruno

    Bonjour
    Suite a une réorganisation de vie , je souhaite loue ma maison et m’installer avec ma compagne.
    Le bien que j’aimerais louer et toujours sou le cout d’un prêt immobilier quel serais le régime fiscal pour cette location , loyer estimer a 850 euro mensuel et la taxe foncier a 700 euro annuel .
    Est il préférable d’opter pour un micro foncier ou un réel
    Merci de votre aide
    Cordialement

  82. Sébastien

    Bonjour,

    Un grand merci pour le formidable travail que vous opérez via ce site.

    Malgré une lecture attentive et approfondie de celui-ci, j’ai quelques questions sans réponse concernant la fiscalité relative à la location d’une chambre (vide ou meublée) du logement où l’on habite également soi-même. J’envisage en effet d’acheter un appartement de 2 pièces, dans lequel il y aurait 1 chambre pour moi, et 1 chambre que je louerais (vide ou meublée).

    1) Est-il possible, de la même manière que dans le cas d’une location d’un logement entier, d’opter pour le régime réel d’imposition ? Si oui :
    – les charges déductibles de son revenu locatif sont-elles les mêmes que lorsqu’on loue un logement entier à un locataire (frais d’emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurance…) ?
    – dans quelle mesure ces charges sont-elles déductibles : intégralement, forfaitairement, au prorata du ratio superficie de la chambre / superficie du logement entier… ?

    2) Les frais divers payés par le locataire au propriétaire en plus du loyer (électricité, chauffage, internet, assurance habitation, ordures ménagères…) sont-ils à inclure dans les revenus locatifs déclarés à l’administration ? Si oui, ces frais sont-ils déductibles dans le régime réel d’imposition ?

    3) Y a-t-il des différences en terme de fiscalité entre la location d’un logement entier et celle d’une partie de son logement tel que je l’envisage ?

    Merci encore !
    Cordialement.

  83. Gherardi

    Bonjour,
    Tout d’abord un grand merci pour vos articles très instructifs !
    Je suis propriétaire de trois logements, tous en locations sous le régime lmnp, et je paie pour chacun deux un crédit total (110%)
    Concernant les frais déductibles, j’ai lu que l’on pouvait déduire les frais de constitution du dossier de prêt et ceux d’hypoteque. Peut-on les déduire chaque annee?
    J’ai également lu sur un autre support, qu’il est possible de déduire un pourcentage du prix d’achat de son logement (environ 3% ou 4%), qu’en est il réellement??
    Merci infiniment pour votre retour!!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article similaire à celui ci mais pour la location meublée où vous trouverez vos réponses. Il est dans la rubrique « immobilier ».
      Cordialement.

  84. EM

    Bonjour,
    J’ai entendu dire que l’on pouvait passer à dispositif Cosse à la fin d’un dispositif Robien. Est-ce vrai ?
    Dans mon cas, mon Robien recentré est terminé depuis quelques mois : serait-ce toujours possible de passer en Cosse ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement

  85. Michael

    Bonjour,
    merci beaucoup pour ce site qui me conforte dans mes choix de déclaration d’impôts.
    J’ai une question à laquelle je ne trouve pas de réponse et à laquelle 2 personnes de la caf me donnent des réponses différentes.
    Je choisis depuis plusieurs années le régime réel concernant un appartement que je loue car je réalise les travaux nécessaires pour être peu imposable sur les loyers perçus. Je passe pour 2017 de 4700 euros de loyers à 78 euros imposables.
    Depuis ce mois ci la barème de la caf pour la prime d’activité est passé à 1800euros, j’ai donc pour la 1ère fois tenté la demande. On nous demande de déclarer les revenus fonciers « après déduction de l’abattement fiscal forfaitaire ». Comme je suis en réel, est ce que je peux déclarer seulement 78 euros (comme on me l’a dit par téléphone) ou est ce que je dois bien déclarer les 4700 euros de revenus comme on me l’a dit sur place? (je cite: « les impôts n’ont rien à voir, vous devez déclarer tout ce que vous percevez »).
    Je suis perdu du coup, merci d’avance pour votre réponse!
    Cordialement,
    Michael

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Désolé, mes compétences ne s’appliquent plus pour la CAF… si quelqu’un à la réponse?

  86. Annonces

    Bonsoir,

    L’explication du calcul de l’impôt est très limpide.

    Dans le cadre d’une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu au régime réel pour de la location nue, au bout de quelques années, les intérêts d’emprunt diminuent, il n’y a plus de travaux à déduire,…quelle est la stratégie pour payer moins d’impôts?

    Merci

  87. Manln

    Bonjour, j’ai un bien en location, l impôt prélever tous les mois sera t il prélevé en même temps que l impôt sur le revenu ? Et le prix sera t il modifié après la nouvelle déclaration en mai car les déductions nottament les intérêts du crédit ne son pas les même de 2017 à 2018 ?

  88. Alan

    Bonjour Thibault, tout d’abord, merci pour votre temps et vos articles très riches !

    Je me questionne par rapport aux PS : les paie-t-on dans le cas d’une SCI ? Un notaire m’avait dit que non.

    Si je calcule pour un investissement locatif la rentabilité d’une location, je trouve ceci :

    Pour 750€ de loyer, après abattement de 30%, le loyer imposable retenu est de 525€.
    Sur ces 525€, on retire 79,8€ de PS (15.2%) puis 100€ d’impôt sur le revenu (environ) ainsi que la taxe foncière (environ 140€ par mois) et les assurances (environ 30€ par mois).

    Soit 525-79,8-100-30 = 375,2.

    Donc sur un loyer mensuel de 750€ mensuel il ne resterait que 375,2€. Cela me parait fou, sachant que pour acheter un bien louable dans ces prix sur une ville de taille moyenne, il faut s’endetter sur 20 ans à hauteur de grosses mensualités, plus fortes que 375,2€.

    D’où ma question : mon raisonnement est-il erroné ?

    Cordialement et encore une fois, merci !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, les calculs sont les mêmes que ceux exposés dans l’article. Les 17.2% de PS seront bien à payer!
      Cordialement.

  89. Lucille

    Bonjour,
    Mon conjoint loue un appartement sur lequel il est seul et unique propriétaire. Savez-vous quelle fiscalité va s’appliquer dans le cas d’une déclaration commune suite à un pacse ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Cela se passera comme expliqué. La TMI peut changer car vous aurez alors une déclaration commune; tout dépendra de vos parts et de vos revenus totaux.
      Cordialement.

  90. Marion Pichard

    Bonjour,
    je me renseigne sur les impôts versé lors d’un régime réels lié a la location d’un bien, la définition d’intérêts d’emprunts n’est pas claire pour moi. Est ce que cela correspond aux mensualités que je rembourse tous les mois a ma banque ? ou seulement a une partie des mensualités ?

    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article qui explique en détail la liste des frais déductibles du foncier dans la rubrique « immobilier ».
      Cordialement.

  91. Thomas

    Bonjour Monsieur Diringer,
    J’aimerais savoir si, étant européeen, travaillant et résidant hors France, et possédant une maison en location en France, le calcul de la TMI prendra en compte aussi bien le salaire hors France que les revenus locatifs en France.
    Merci d’avance pour votre Expertise.

    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Les calculs ne sont pas les mêmes selon le pays dans lequel vous résidez; à chaque fois une convention différente précise les règles. Il faut voir cela avec un fiscaliste spécialisé sur la convention entre la France et le pays en question.
      Cordialement.

  92. Kaginie Kaas

    Bonjour,
    Je suis résident Suisse et possède un bien en location en France. Les revenus annuels sont de 22000 EUR environ, mais après diverses déductions (intérêt crédit, frais de la gestion locative, taxes foncières), je suis à environ 9500 Euros de revenu net imposable en régime réel. A part ce bien, je ne possède plus d’autres revenus en France. Suis je soumis au prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu?
    Merci d’avance pour votre réponse .

  93. Kaginie kaas

    Bonjour,
    et merci pour votre excellent article. A la lecture de celui ci, il persiste une interrogation. Selon les TMI, l’impôt sur le revenu net imposable ne s’applique qu’à partir d’un montant supérieur à 9807 Euros. Mais dans l’exemple que vous proposez dans votre article s’agissant de la fiscalité du loueur vide qui perçoit un loyer annuel de 10000 Euros et déduit 6000 Euros, vous appliquez quand même un taux de 14% aux 4000 Euros représentant son RNI, alors qu’il ne devrait pas payer d’impôts sur le revenu vu de son RNI inférieure à 9807 Euros. Si ceci est vrai, est ce que s’agissant de la fiscalité sur l’immobilier, le barême des TMI est également progressif?
    Merci d’avance pour votre éclairage.

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. Je suppose tout simplement que le loueur vide a un salaire par ailleurs et que sa tranche de 0 à 9 807 € est déjà « remplie » par les salaires imposables. Cordialement.

      • Kaginie Kaas

        Merci pour votre réponse. Je viens de la lire, avant d’avoir effectué mon 2ème post. Je suppose donc que si je n’ai pas d’autre revenu en France et que le revenu net imposable après déductions est en deçà de 9807, je n’aurais pas a payer l’impôt sur le revenu? Ou alors les revenus en Suisse vont être pris en compte dans le calcul de ma TMI

      • Thomas A

        Bonjour,

        Le TMI est progressif. Si la personne a un salaire de 10 000 € et perçoit 10 000 € de revenus locatifs,
        Les 14 % seront prélevés sur le montant suivant : 10 193 € (10 000 + 10 000 – 9 807 €).
        Soit 1 427.02 €. (les 9 807 € étant exonérés).
        Non ?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Oui tout à fait. Dans mes propos, je suppose généralement que le loueur a d’autres revenus (salaires). Quand moi ou un autre professionnel parle d’une personne dans la tranche à 14, on suppose que la partie de 0 à 9807 a déjà été remplie par les salaires. De fait, tout le foncier est alors imposé à 14.
          Cordialement.

  94. Cédric

    Bonjour Thibault,

    Merci pour cet article très explicite.
    J’ai une question concernant la déduction des frais d’entretien pour le régime réel donc.
    Partons de ton exemple, Mr Corrigetonimpot déduit 3000€ de frais d’entretien, cela concerne la première année. Les années suivantes il payera la même chose que le régime micro-foncier s’il n’a aucun frais d’entretien supplémentaire, est-ce bien cela (10000 – 1000-2000 = 7000e donc abattement de 30% comme avec le micro foncier) ?
    Egalement, si l’on achète un appartement en mauvais état et que l’on effectue des travaux de rénovations avant la mise en location, imaginons 10000€ de travaux, est-ce que cela est compté comme des travaux « d’entretien » ? Si oui est-il possible d’étaler ces frais sur plusieurs années de manière à déduire l’ensemble des frais ou cela est impossible et on déclare tout sur la première année (pas d’impôt sur la première année du coup) ?
    Merci pour ton expertise.

    • Thibault Diringer

      Bonjour. Effectivement, le régime micro est identique à charge égale et meilleur dans le temps si les charges baissent. Les travaux sont à déduire l’année où ils sont payés! Pour savoir si les travaux sont déductibles ou non, j’ai écrit un article spécifique sur le sujet qui est dans la rubrique immobilier. Cordialement.

  95. luc

    bonjour, j envisage l achat d un petit appartement en France que je voudrais mettre en location pour environ 500 euros / mois. Sachant que je suis je suis Français résidant en suisse, je n’ai donc
    pas de revenu en France, comment seraient calculé les impots et les prélèvements sociaux

  96. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous avez un article similaire à celui ci mais pour la location meublée dans la rubrique « immobilier ».
    Cordialement.

  97. pascal

    Je désire louer une chambre meublée 300€/mois et ne connaissant pas la fiscalité sur la location, quel est l’impot que je vais payer sur cette location sachant que je déclare environ 50000€ de revenu
    pour une seule part. Merci de m’éclairer

  98. Corrige ton impôt

    Oui tout à fait. J’ai fait un article listant toutes les charges déductibles dans la rubrique « immobilier ».
    Cordialement.

  99. Mars

    Merci Thibault,
    Je vous reviendrai dès que possible.

    J’oubliais !
    Les recettes foncières (sujettes à l’impôt) s’entendent charges comprises ou non ?
    Pour une location à vide et dans le cadre du régime réel est-il possible :
    ==> de déduire les frais de gestion locative ?
    ==> de déduire les intérêts liés à l’installation d’une cuisine (ou l’amortir) ?

    Merci par avance pour ton aide!
    Bien cordialement
    Martial

  100. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Au contraire n’hésitez pas, d’autant que c’est une très bonne question à laquelle je n’ai pas la réponse! J’ai envie de dire que oui mais à condition de changer l’objet du prêt (ce qui
    malheureusement oblige souvent à le refaire). Je n’en suis pas certain cela étant, d’autant plus si vous avez eu le crédit d’impôt qui était en vigueur en 2012 (le fisc estimera peut être qu’avoir un
    crédit d’impôt suivi d’une déduction n’est pas possible…?). En tout cas, si vous déduisez et que le fisc veut un justificatif, l’objet de votre prêt peut les embêter.Il y’a peu de chances donc je
    pense que beaucoup de gens déduisent les intérêts sans se poser la même question que vous. Mais si vous voulez être certain, le mieux serait peut-être de les interroger directement :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Au moins vous aurez un écrit. N’hésitez pas à me dire ce qu’ils répondent si vous le faites.
    Cordialement.

  101. Mars

    Bonjour Thibault,

    Super article… Désolé si l’information est déjà disponible dans l’article mais est-il possible de déduire les intérêts d’emprunts pour un bien acheté à crédit comme résidence principale
    initialement désormais en location dans le cadre du régime réel ?

    Merci beaucoup
    Cdlt
    Martial

  102. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous avez des articles sur le sujet dans la rubrique « année blanche ».
    Cordialement.

  103. carl

    J’ai acheté une maison en pinel en decembre 2017. Elle a aussi été livrée en décembre 2017. Je la loue depuis février 2018. Au niveau des loyers perçus, je vais percevoir 590 euros pendant 11 mois en
    2018. Comment ca va se passer pour ces 11 mois de location au niveau des impôts si le prélèvement à la source s’enclenche à partir de janvier 2019 ? Logiquement, on paiera nos impôts 2019 sur les
    salaires perçus en 2019 ? Désolé pour cette question peut être bête, mais je découvre au fur et à mesure et ce n’est pas du tout mon domaine de prédilection. Merci

  104. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est possible oui 🙂
    Cordialement

  105. Gary

    Bonjour, est-il possible de faire deux déclarations? Une pour appartements vides (Réel) loyers > 15000€ et une autre en micro-foncier meublé et saisonnier?

    Merci

  106. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    En location vide, c’est réel ou micro-foncier.
    Cordialement.

  107. sandra gustave

    Bonjour,
    J’ai une maison louée en microfoncier (9000e), je viens de construire deux maisons qui vont bientôt être louées (19000), je viens de faire une simulation sur impot avec 28000 euros pour les 3, ca
    marque 10000 d’impot foncier , il y a t il une autre façon de déclarer ces maison?

  108. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si je prends l’exemple des ordures ménagères… vous payez 100 € de TEOM pour votre locataire et celui-ci vous en paie 90€ via les loyers annuels. Vous allez bien lui réclamer les 10 € restants.
    Niveau impôt, vous allez donc déclarer 100 € via les « loyers » et déduire 100 e de TEOM ce qui donne une opération blanche.
    Cordialement.

  109. Claudine

    Bonjour,
    Sur la 20044, on déclare les loyers perçus c.à.d. y compris les provisions de charges payées par le locataire. Ensuite, on deduit différentes charges mais pas celles récupérées auprès du locataire.
    Celà revient à dire que l’on paie des impôts sur des charges qui nous reviennent pas.
    Si mon raisonnement est logique, ce n’est pas juste mais on paie bien des impôts sur de la CSG (GSG non déductible).
    Est-ce bien cela ?
    Cordialement

  110. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tout dépend de vos autres revenus. Et les PS sont de 17.2% après application des abattements expliqués dans l’article.
    Cordialement.

  111. Damien

    Bonsoir
    J aimerai acheter un logement pour du locatif mais je souhaite savoir les impôts à payer sur les revenus fonciers. Pour 6800 € par an, c est 15.5% ps ou il faut aussi payer les 14% ir? Merci de votre
    réponse

  112. Corrige ton impôt

    Bonjour Calais,
    Je ne gère pas la partie APL. Louer à son enfant est possible mais il faut alors qu’il paie un loyer correspondant au prix du marché. A cette condition seulement, vous pourrez déduire les charges des
    revenus fonciers.
    Cordialement.

    • francoise abecassis

      bonsoir
      nous avons achété un appartement pour le louer à notre fille. Effectivement nous avons du lui louer au loyer correspondant au prix du marché. Mais comme elle ne pouvait assurer ce montant financièrement,nous lui reversions une partie en « aide parentale » officielle prélevée mensuellement. Elle n’a pas eu droit à l’APL (impossible au sein d’une meme famille). Voilà pour mon retour d’expérience

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Merci pour votre retour, ça m’est très utile! Cordialement.

  113. calais

    Bonjour,
    nous voulons acheter un appartement à notre fils pour suivre ses études. Pouvons nous lui louer?
    Est-il plus intéressant de le considérer en tant que locataire ,du point de vue de la fisclité. Il pourrait toucher APL.
    merci

  114. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Nicolas : si le bien est au micro-foncier, les PS seront de 8400 * 70% * 17.2%.
    @Claire : difficile à dire sans voir le détail de l’impôt…
    @Flo : si les travaux sont faits pour rendre le bien apte à la location, que vous ne l’habitez pas et et qu’ils sont déductibles (voir article annexe sur les travaux déductibles), c’est
    autorisé.
    Cordialement.

  115. nicolas

    Bonjour,
    Ne travaillant pas actuellement mais ayant hérité d’un bien immobilier depuis début 2017 qui m’a rapporté 8400€ l’année.
    Donc je me retrouverai bien avec 1104€ de ps?
    Merci d’avance.
    Cordialement.

  116. claire

    merci de votre retour j’ai bien compris la manip de l’etat mais l’article (ou je ne l’ai pas compris) n’explicite en rien le triplement de mon impot sur les revenus fonciers,. Je sais que vous devez
    être très sollicité c’était juste pour savoir comment celui ci avait pu passer de 10 à 30% je cherche mais peut être avez vous une source sur laquelle me renvoyer encore merci et bien cordialement

  117. Flo

    Bonjour, je vais louer un appartement vide ( anciennement ma résidence principale) et depuis mon déménagement en 2017 j’ai réalisé des travaux fin 2017 et en 2018 . Pourrai je tout déduire des
    revenus 2018? Il n’a jamais été habité depuis mon déménagement
    Le calcul de l’impôt sur ces revenus fonciers prend- il en compte le nombre de parts du foyer fiscal (2,5)

  118. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je vous invite à lire les articles sur l’année blanche qui détaillent le calcul du taux à la source :
    https://www.corrigetonimpot.fr/impot-prelevement-source-taux-personnalise-neutre-individualise-calcul/
    Cordialement.

  119. claire

    cher monsieur
    je découvre votre site très intéressant . Je me permet de vous soumettre une question suite à la déclaration 2018 et face à la disparition de la trésorerie sur ma commune. j’ai 3 studios que je loue
    pour un revenu fiscal de 10 000€ par an . Jusqu’à cette année je payais environ 10% d’impots sur ces revenus. Mais cette année, à la fin de la déclaration, on m’annonce 275€ par mois de prélèvement
    ce qui fait 32%. Je me suis mariée en 2016 (15% d’imposition pour le foyer) et opté cette année pour la differenctiation (10;5 et 18%). mais tout cela ne fait pas 30%. Ais je loupé quelque chose ?
    Solutions ou divorcer ou revendre les apparts! en vous remerciant par avance de votre commentaire Bien cordialement claire

  120. elorac

    Bonjour,
    J’envisage d’acheter un bien de 3 appartements.
    Pouvez vous me dire comment est calculer les loyers intermédiaire, sociaux et très sociaux.
    Est-il préférable d’opter pour des baux sociaux ou classics au reel?

    Merci d’apporter une réponse
    Cordialement

  121. mariel

    bonjour a tous,
    voilà j ai besoin de gros conseils : nous avions une maison fini de payer louée730 e et une autre qui se fini dans 10 ans idem 750 e et cet été nous avons dit on va acheté une 3éme maison car la 1
    ere est finie de payer et nous ne pourrons plus rien déduire !
    résultat des course , nous avons acheté 2 maisons ce qui nous porte à 4 maisons avec des loyers de 750 pour un remboursement tout confondu de 2500 banque pour les emprunts
    tout irait bien si ce n’est que je viens de faire une estimation impots est …7500 de locatifs purs ! cela me parait énorme surtout que nous sommes en opération blanche !!
    qu en pensez vous dois je revendre ?
    Je pnse passer par l ANAH pour défiscaliser un max mais cela me donne des loyers à peu pres de 550 e
    pourriez vous me donner des conseils ou autre
    je vous souhaite une bonne soirée à tous
    cordialement
    mariel

  122. Corrige ton impôt

    Bonjour Alain,
    Il me semble que oui. Il faudra aussi remplir le cadre de la page 4 avec le nom de la banque et la date du prêt.
    Cordialement.

  123. Cuenot alain

    Bonjour,j’ ai réalisé une scpi primovie en octobre 2015.je peux déduire mes intérêts d’emprunt sur la ligne 113 du cerf 2044 mais j’aimerai savoir si je peux déduire mes primes de cotisation
    d’assurance emprunteur que je noterai à la ligne 112.
    Merci de votre réponse

  124. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous ne pouvez pas faire un bien vide au réel et l’autre au micro. Il faut choisir entre les 2.
    Cordialement.

  125. Chantal

    Bonjour,
    Je remplis depuis 2006 une déclaration 2044 spéciale sur internet, ces revenus sont reportés automatiquement en case 4BA, cette année je dois déclarer un autre revenus foncier que je souhaitais
    déclarer en micro foncier soit case 4BE, le logiciel m’indique qu’il y a une anomalie que revenus micro foncier est incompatible avec la ligne 4BA.
    et je ne peux finir ma déclaration
    Pouvez-vous m’aider
    D’avance je vous remercie

  126. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Difficile à dire sans voir la déclaration. Le prélèvement représente l’impôt engendré par les revenus fonciers mais aussi les revenus des indépendants (AE…), des pensions etc…
    Cordialement.

  127. Yannick

    Bonjour,voilà je viens de finir ma déclaration d’impôt,je peux donc avoir le choix pour gérer mon prélévement à la source avec les 3 options une fois la déclaration terminée.
    Il y a quelque chose que je ne comprends pas et qui n est pas logique j’ai déclarer 2100€ de revenus foncier pour 2017 en déduisant bien sur les travaux,les frais d’agence etc…
    Et j’ai cette phrase qui s’inscrit : Vos acomptes mensuels sur vos revenus fonciers, indépendants, pensions alimentaires… sont de : 432€.Comment je peux payer 432€ mensuels avec des revenus
    locatifs à moins de 2100€ par an?

  128. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sachez que les charges payées dans le but de louer sont déductibles si elles sont faites pour que le bien soit loué et si le bien est loué dans la foulée et non habité. Direction la rubrique
    immobilier où vous trouverez un article qui explique donc que les travaux et les charges du prêt peuvent être déduites en totalité même avant la location. Cela vous fera une grosse économie
    fiscale!
    Pour les charges, vous les recevez car vous payez quelque chose à la place du locataire. C’est donc normalement une opération blanche à ne pas déclarer.
    Cordialement.

  129. Gilles

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en juillet 2016, j’ai fait beaucoup de travaux et je l’ai loué en juin 2017. Pour la déclaration revenu foncier sur les intérêts d’emprunts ,la taxe foncière,les charges de
    la copropriété et l’assurance de l’appartement, je dois déclarer au prorata de la location du logement soit 5/12eme. Pour le loyer,la location a déclarée c’est avec les charges comprises car pour mon
    appartement, l’eau est compris dans une partie des charges suivant la consommation du locataire (loyer 530€ + 20 € de charges).
    Merci pour vos vidéos car c’est la première fois que je loue et je ne m’y connaissais rien sur la déclaration de revenu foncier et vos vidéos m’ont beaucoup apportées et aidées pour la déclaration en
    ligne.
    Cordialement

  130. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si les travaux sont déductibles, sont effectués pour louer et que personne n’habite le bien entre temps, les règles de déductions sont respectées.
    Cordialement.

  131. MArie

    Bonjour,
    Suite a une mutation professionnelle, nous avons loue notre maison.
    Les locataires sont partis en Aout, nous avons mis le bien en vente depuis car il y a quelques travaux a faire et que nous retournerons pas dans cette region.
    Le bien ne se vendant pas, nous allons realiser les travaux pour une remise en location pour la rentree 2018
    Nous sommes sous regime réél : pour la declaration 2017 puis-je déduire la totalité des impots locaux, interets d’emprunts et assurances ou dois-je le calculer au prorata du nombre de mois
    loué?
    Merci d’avance de votre aide

  132. Matthieu

    Bonjour.
    Nous sommes actuellement propriétaire d’un t2 que nous hésitons à vendre ou louer (les impôts me paraissent tellement lourds)
    Je paie 400e de crédit jusqu’en 2025 (et 30000 de PTZ non remboursés encore à rembourser)
    Loyer potentiel 580e, charges actuelles de l’appartement ~75e/mois

    Nous avons du mal à le vendre. Acheté 155 000 vide, on nous en propose aujourd’hui 130 140 maximum donc grosses pertes.
    Nous devons derrière acheter un autre bien de 250 000 à peu près (280avec notaire) 70000e d’apport (après remboursement du PTZ)
    Vaut il mieux vendre l’appartement à perte ou le louer et payer tous les impôts qui vont de paire ? En cas d’impayés du locataire, l’état en tient t-il compte ?
    Merci pour le temps consacré à ma réponse

  133. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Alors là, bonne question…! J’ai envie de dire que non si vous n’avez rien perçu mais il serait utile de s’en assurer auprès du notaire.
    Cordialement.

  134. Sophie

    Bonjour,
    J ai hérité (nous sommes 15 en tout) d une maison de ma grand mère en 2016 qui est toujours en location, la succession est longue et n est pas finie, le notaire perçoit les loyers en attendant mais
    je viens de recevoir les revenus fonciers 2017. Dois je les déclarer même si nous n avons touché aucun loyers et si oui, dois je diviser en 15 le montant? Je vous remercie

  135. Corrige ton impôt

    Bonjour Ruddy,
    Ce sont des questions très techniques auxquels je n’ai pas la réponse sans faire des recherches préalables dans les textes. Il serait surement utile de contacter un expert-comptable pour vous
    accompagner sur de tels problématiques.
    Cordialement.

  136. Ruddy

    Bonjour je reviens vers vous, car je n’ai pas eu de réponse à mon message du jeudi, 03 mai 2018, merci d’avance pour votre aide

  137. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    J’ai listé tous les frais déductibles dans mon article permettant de remplir case par case la 2044 (il est dans la rubrique « immobilier »).
    Cordialement.

  138. camille

    Bonjour,

    Dans le cadre d’un emprunt peut-on déduire les frais de commissions crédit logement ainsi que les frais de participation au Fond Mutuel de Garantie (case 250)?

    Merci

  139. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Oui, comme expliqué dans l’article. C’est le réel qui engage 3 ans.
    Cordialement.

  140. ludovic

    bonsoir, si l’on déclare les revenus fonciers en REGIME micro foncier , peut on l’année d’après les déclarer en frais réels? Vs en remerciant .

    Cordialement.

  141. Stéphane

    Bonjour
    j’ai acheté un appartement en tant que particulier personnel je le loue à vide à mon eirl mon entreprise pour ma seconde activité pour la somme de 650€, en sachant que mon activité principale se
    trouve chez moi je déclare donc en micro foncier se rajoutant à mon impôt sur le revenus et mon CFE va donc augmenter l’année prochaine.
    merci de votre réponse
    cordialement

  142. Amandine

    Bonjour je loue un appartement type 2 dans une copropriété quelles sont les charges déductibles sur mes loyers perçu puis je déduire la taxe foncière ? Que représente l’abattement de 30% lors du
    calcul de l’impôt foncier. Merci

  143. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    S’il n’a pas payé, vous touchez 0 € et vous déclarez donc 0 €. Il n’y a pas lieu d’avoir une déduction.
    Cordialement.

  144. nev

    Bonjour, quand on a un locataire qui n’a pas payé des loyers, comment déduire cette dette des loyers perçus ? Je ne pense pas que s’il a payé 5 mois de loyers et non payé 2 mois, on puisse déclarer
    seulement 3 mois de loyers…..dans le meilleur des cas, je pense qu’on peut noter en recettes 5 mois de loyers et déduire en charges 2 mois de loyer ? Merci de me dire ce qu’il en est.

  145. Ruddy

    Bonjour,
    j’ai acheté un appartement au mois de Aout 2016, que j’ai loué à partir du mois d’octobre de la même année dans une copropriété et je suis au régime réel.
    En 2017 lors de la déclaration des revenus foncier (2044) j’ai déclaré comme provisions de charges ligne 229 le dernier trimestre 2016 ainsi que le prorata du 3 trimestre que j’avais payé au vendeur
    lors de la transaction chez le notaire.
    Pour cette année je dois remplir la ligne 230 ( régularisation de provisions pour charges payé en 2016), j’ai bien reçu le décompte des charges ventilé de la part du syndic, mais pour l’année
    entière, comment faire le prorata ?
    2 ème question en 2017, en dehors des provisions pour charges, on a fait réparer la toiture dois-je déclarer ça en ligne 229 ou bien en 224 Dépense de réparation.
    3ème question suite à la loi Alur nous cotisons à hauteur de 5% du budget annuel à ce fond.Les sommes versées sur ce fonds appartiennent définitivement à la copropriété et non au lot, peut-on les
    déduire ?
    Merci d’avance pour vos réponses.

  146. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Oui, on déclarera de la même manière. Vous trouverez sur mon site 8 articles qui expliquent en détail le fonctionnement du PAS.
    Cordialement.

  147. mameta

    Bonjour,
    Je vais quitter ma maison pour la louer fin 2018.
    pour le prélèvement à la source et la déclaration des revenus réels, pourrons nous encore déduire comme auparavant les charges (impots fonciers etc) dans leur totalité
    Merci pour le renseignement

  148. Corrige ton impôt

    Bonjour Christelle.
    J’ai détaillé tout ceci dans 8 articles sur le prélèvement à la source. Je pense que le numéro 2 répondra amplement à votre question. Il est ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/impot-annee-blanche-credit-reduction-don-2018-transition/
    Cordialement.

  149. Christelle

    Bonsoir,
    votre site m’a été d’une grande aide pour comprendre ce qui nous attend l’année prochaine avec le prélèvement à la source. Toutefois, je viens de terminer ma déclaration et j’ai eu un choc. J’espère
    que vous allez pouvoir « éclairer ma lanterne ». Voilà je déclare des revenus salariés pour moi et mon conjoint ainsi que des revenus fonciers (déclarés en micro fonciers). Nous avons 939 euros de
    prélèvements sociaux et nous ne payons pas d’impôts sur nos revenus (nous avons même une restitution de 524€).
    Le montant de l’estimation de mon impôt sur les revenus et prélèvements sociaux s’élève donc à 415€ (939 – 524).
    L’administration fiscale me signale donc que je n’aurais pas de prélèvement à la source (puisque je ne suis pas imposable sur mes revenus) mais que je devrais m’acquitter de 78€ par mois à partir de
    janvier, prélevés directement sur mon compte bancaire, pour mes revenus fonciers. Si je calcule bien cela fait 78€*12 = 936€. Je vais devoir payer la totalité de mes impôts sur mes revenus fonciers,
    mais qu’en est-il de ma réduction d’impôts de 524€? Vont-ils me restituer cette somme en septembre ? Car j’aurais du payer en tout et pour tout 415€ d’impôts.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Christelle

  150. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Au régime micro, on indique seulement les loyers perçus qui engendrent l’impôt.
    Cordialement.

  151. Jeremie

    Bonjour,
    Propriétaire d’un appartement en copropriété que je loue depuis moins d’un an je dois déclarer des revenus foncier pour la première fois.
    Je vais opter pour le régime micro foncier, le total des loyer étant inférieur à la limite imposé par l’administration fiscale.
    Par contre, puis je déduire les charges locatives « réelles » telle qu’indiqué sur l’état récapitulatif annuel que m’adresse mon syndic?
    Si oui, cela signifie donc que mon revenu foncier brut variera chaque année en fonction de l’évolution de ces charges?
    Mon revenu foncier étant finalement égal à : Loyer CC – charges locatives indiquées par le syndic?
    Merci d’avance de votre retour
    bien cordialement

  152. DAvid

    Bonjour,
    Tres bien. Merci beaucoup.
    Bon dimanche.

  153. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tout dépend des conventions fiscales selon les pays. A ce niveau, il faut voir avec un expert de l’impôt en France et sur la convention fiscale de votre pays.
    Cordialement.

  154. David

    Bonjour Thibault,
    Je suis étranger non residant en France. J’aimerais acquérir un bien immobilier en France pour investissement locatif. Quelle sera le taux de l’impôt sur le revenu: 14%, 30%,…?
    Je vous remercie.
    Cordialement.

  155. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez un article dans ma rubrique immobilier permettant de savoir comment remplir la 2044 case par case et un autre détaillant les travaux déductibles (TTC). Il faut bien mettre le nom des 2
    locataires.
    Cordialement.

  156. Robert

    Bonjour,
    Tous mes compliments pour votre site qui est très utile.
    J’ai déclaré pour 2014 , 2015 et 2016 des revenus foncier au régime micro foncier. Pour la déclaration de revenus 2017, je souhaite faire une déclaration au régime du réel car j’ai fait des dépenses
    importantes d’entretien. Donc pour la declaration 2044 , faut-il remplir la ligne 230 : Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2016 ?
    Vu qu’en 2016 j’ai déclaré au régime micro foncier, je pense qu’il n’ y a pas a renseigner cette ligne.
    D’autre part, les factures des dépenses entretien sont a déduire TTC ou HT ?
    Et enfin J’ai eu 2 locataires en 2017 : une jusqu’au 6 octobre 2017 et une autre à compter du 20 octobre. Dois-je renseigner les noms et prénoms des 2 locataires sur la déclaration ?
    Avec mes remerciements,
    Cordialement.
    Robert

  157. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour le prêt, il faut que l’objet du prêt mentionne bien que l’appartement est à vocation locative pour que la déduction soit possible. Si le bien n’a pas été habité par vous en octobre et que vous
    cherchiez un locataire, vous pouvez faire un prorata sans retrancher octobre il me semble.
    Au vu de la particularité de la situation, il peut être judicieux d’interroger le fisc pour avoir leur aval (sur le prorata et surtout pour voir s’ils acceptent la déduction du prêt avec un objet qui
    n’est pas « locatif »). Vous trouverez la démarche pour faire cela sur la page d’accueil de mon site.
    Pour les travaux 2018, vous déclarerez normalement lors de la déclaration en mai 2019. La déclaration ne change pas, c’est le calcul qui bouge. Je l’ai expliqué en détail ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/impot-travaux-2018-2019-annee-blanche-deficit-prelevement-source-location-immobilier/
    Cordialement.

  158. Vincent

    Bonjour
    J ai quitté mon logement le 31 mai 2017 pour le mettre en location; location qui a débuté le 15 juin 2017. J ai connu une vacance d un mois en octobre 2017.
    Mes trois questions, qui portent sur la déclaration au réel des revenus fonciers ,sont :
    1. Dois je prendre en compte les interets du credit du mois d octobre ? Dois je prendre en compte l année entière?
    2. Dois je retrancher ma taxe foncière en intégralité (12 mois) ou à au prorata de la durée de location ?
    2 bis : sur 5.5 mois (Sans le mois d octobre) sur 6.5 mois ?
    3. Je compte faire des travaux d amélioration en 2018? Sur quelle déclaration devra t elle apparaître pour les decompter compte tenu des modifications à venir en 2019 ?
    Cordialement

  159. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez un article dans ma rubrique immobilier permettant de remplir la déclaration 2044 case par case. Vous y trouverez toutes les charges déductibles. Si une charge n’est pas mentionnée,
    elle ne l’est pas.
    Attention pour le prêt, il faut bien que l’objet du prêt mentionne que ce soit à but locatif. Vous ne déduirez bien sur que les charges de l’année 2017 (ou 2018 si l’an prochain).
    Cordialement.

    • Olivier

      Bonjour,
      Merci pour ce site qui m’aide bien à répondre à pas mal de questions sur mon projet actuel.
      J’ai un problème de compréhension avec l’IS. Quand vous dîtes  »assortis d’un minimum de 14% sur les loyers imposables » cela veut-il dire que même si je suis dans la tranche 0% je dois quand même payer 14% ou juste la partie qui dépasse quand on ajoute a nos autres revenus comme expliqué dans votre article sur le calcul de l’IS ?
      Cordialement

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Si vous n’avez aucun autre revenus, alors c’est la tranche à 0% voir 14% uniquement sur ce qui dépasse.
        Cordialement.

  160. Marc O

    Bonjour
    J ai acheté en 2008 un appartement par emprunt. Donc si je loue ce bien les frais de dossiers ,d’assurance emprunteur de fond de garanti sont ils encore déductibles. Je suppose que pour les intérêts
    d emprunts cela l est encore. Également est ce que si je loue par le biais d une association pour l habitat solidaire style Habitat Humanisme ou l on loue 20% de moins que le marcher.Est ce que les
    frais de gestions et assurances dégâts impayés que l on me demande st déductibles. Aujourd hui j ai un prêt de 850€ par mois ce bien à une valeur locative maximale sur le marcher de 650€ . Cela vous
    paraît il raisonnable d envisager de louer?
    Je vs remercie pour vos conseils déjà riches sur la plate forme. Cordialement.
    Marc

  161. Corrige ton impôt

    Bonjour Catherine,
    211 : les charges sont versées pour rembourser des dépenses que vous payez. Il n’y a donc pas lieu d’être imposé dessus si c’est bien le cas.
    212 : la TEOM ne figure nul part. Idem que précédent, vous la payez et le locataire la rembourse. Opération blanche donc ça n’a pas à figurer sur la déclaration.
    224 : je vous invite à consulter l’article sur les travaux déductibles dans ma rubrique immobilier. Le Bofip est en fin d’article si vous souhaitez faire des recherches. A défaut, il faut interroger
    le fisc ou payer un avocat fiscaliste pour valider la déduction.
    Cordialement.

    • chollet

      bonjour j/aimerais savoir si en location vide en regime réel suis je obligé de prendre un organisme de compta?
      merci

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Non pas du tout, vous pouvez tout faire seul. Avec les articles du site et mon guide sur la location vide, vous pouvez tout faire seul en optimisant au maximum.
        Cordialement.

    • Gerald

      Bonjour,
      Je lis tout et son contraire sur le net concernant le revenu foncier brut à déclarer en micro-foncier (la question ne se pose pas pour le réel).
      De nombreux sites utilisent le loyer brut avec charges de copro, d’autres le loyer hors charges de copro (une grande majorité des sites prennent cette version). Hors si je lis sur le site impôt gouv, il est stipulé « sous le régime micro-BIC, vous devez indiquer la totalité des sommes perçues en rémunération de ces loyers, y compris les éventuelles charges locatives. »
      Les charges locatives mentionnées par le site officiel impôt gouv correspondent aux charges de copro ou non? Merci de vos éclaircicements.

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Alors déjà, le micro-bic concerne le meublé et non le vide. Ensuite, je vous confirme qu’à mon sens on doit déclarer les charges. En passant au réel, on ne les déclare pas mais il faut en fait les déclarer et les déduire via les charges. Au micro, il faut donc les déclarer et la déduction n’est pas possible.
        Cordialement.

  162. Catherine

    Bonjour Thibault,
    Tout d’abord je tiens à vous remercier pour vos articles et vidéos que j’ai volontiers partagés à mes connaissances.

    Concernant les loyers à déclarer (ligne 211), il y est indiqué loyers bruts. Est-ce que cela veut dire loyers charges comprises que verse le locataire ? ou est-ce le loyer hors charges que je dois
    prendre en compte ?

    ligne 212 : lors de la régularisation annuelle des charges, je demande au locataire de me rembourser la TEOM. Je dois indiquer le montant de la TEOM à cette ligne sachant que j’ai déjà soustrait
    cette somme du montant que me réclame les Impôts à la ligne 227 ?

    ligne 224 : j’achète un plateau nu de 100 m2 à usage d’habitation. Je fais des travaux pour en faire un T4 avec pose de cloisons intérieures, de sanitaires, d’évier, de radiateurs… Je casse des
    murs pour créer une terrasse. Ces travaux sont-ils considérés comme des travaux d’amélioration de la surface existante donc déductibles ou des travaux de création, d’aménagement donc non déductibles
    ?

    Bien cdt,
    Catherine

  163. Corrige ton impôt

    Bonjour René,
    Les impôts prennent toujours le max! Les PS ne s’enlèvent pas. En revanche, il y’a l’abattement de 30% ou la déduction des charges. Supposons que les 9500 € soient ici les loyers après avoir enlevé
    les charges. Revenu imposable de 9500 + 36 500 avec en plus les PS à payer.
    Cordialement.

    • Tendler

      Bonjour
      Je me permets de vous poser une question car j’ai apprecie votre qualification dans ce domaine où je suis un peu perdu. J’ai une maison que je loue pour laquelle j’ai un revenu annuel (avant deduction des frais) de 18000€.
      Le nombre de parts de ma famille me donne droit à ne pas payer d’impots.
      Devrais-je tout de même payer les prelevements sociaux?
      Si oui comment calculer la somme approximative que je devrais payer?

      Merci d’avoir pris le temps de me lire et en esperant que vous pourriez m’eclaircir.

      Bien respectueusement.

      Mikael

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Oui les PS sont tout le temps à payer.
        Cordialement.

  164. rené

    Bonjour,
    Je déclare 40000 de retraites et j’ai droit à 2,5 parts, soit un revenu impos. de 36500€
    J’ai reçu 9500€ de loyers (studios) hors charges.
    Je vais régler 1600 de taxes et CSG sur ces revenus de location.
    Mon IRPP sera-t-il calculé sur 36500 + 9500€ ou 7900€ (9500-1600)?
    Merci de votre aide
    Bien Cdt
    René

  165. Corrige ton impôt

    Bonjour Danielle,
    Oui tout à fait, les PS sont inévitables. On les paie sur quasiment tout…
    Cordialement.

  166. Danielle

    Bonjour, mon fils a hérité d’un studio occupé par un locataire . Il est étudiant et ses revenus sont en dessous du seuil imposable même avec les loyers. Devra t’il payer les prélèvements sociaux sur
    les loyers?
    Merci par avance.

  167. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il me semble que ce sont bien des frais déductibles du foncier (voir mon article sur les travaux). Donc si le bien est loué avant/après, il faut effectivement les déduire.
    Cordialement.

  168. Nicolette

    Bonjour,
    Suite à une fuite d’eau j’ai fait des réparations non pris en charge par l’assurance, puis je déclarer les factures de réparations.
    Merci
    cordialement

  169. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je ne gère pas l’impôt avec les conventions fiscales. Ici ça va être très compliqué… entre l’année blanche et la convention fiscal, il faut dégoter un excellent avocat fiscaliste.
    Cordialement.

  170. Christophe

    Bonjour,
    Je decouvre votre site qui vraiment interessant et instructif.
    Cependant, je souhaite faire un investissement locatif mais impossible de bien établir les impôts prévisibles.
    Je suis frontalier et 100 % de mes revenus sont actuellement imposable au Luxembourg. Sur ma déclaration d’impôt j’ai un revenu fiscal de référence.
    Dois-je utilisé celui-ci pour faire mes calculs ?
    Bien à vous

  171. Corrige ton impôt

    Bonjour Freddy,
    Merci pour vos encouragements. Impossible de vous répondre comme ça! Tout dépend de beaucoup de critères, il faut développer celà avec un gestionnaire de patrimoine. Je l’ai expliqué ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comparatif-location-meuble-vide-difference-impot-fiscalite-appartement/
    Cordialement.

  172. Freddy

    Bonjour. Je viens de découvrir votre site, qui est extrêmement intéressant, pour le novice que je suis.
    J’ai une question.
    J’ai 200K € à investir. L’objectif, que cela me rapporte un peu d’argent tous les mois et ne pas le laisser dormir en banque bêtement.
    J’hésite fortement entre:
    – Acheter un appartement Neuf, ou ancien,
    – Le louer meublé, ou vide,
    – Faire un crédit ou cash.
    Le but, gagner un peu d’argent tous les mois en payant le minimum d’impôt 🙂
    Merci.

  173. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A ce niveau je ne préfère pas m’avancer; le fait que votre société loue vos biens peut être problématique; idem pour les aller-retours entre vide/meublé sur du réel. Je vous suggère de vous faire
    accompagner par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour bien ficeler votre montage juridiquement et fiscalement.
    Cordialement.

  174. fred

    Bonjour

    Je loue en nom propre depuis deux ans un local nu à ma société de transport pour une partie et pour l’autre partie des locations de box.
    27 600 euros de loyers à l’année au réel dont 21600 proviennent de ma société et 6000 des différents box.
    Après vérification, il est possible de louer mon local en location équipée (équivalent au meublé pour l’habitation). J’ai donc équipé à mes frais les bureaux, salle de repos + cuisine équipée pour
    mes chauffeurs.
    Je vais donc passer les 21600 en LMNP (BIC) et les 6000 en revenu foncier.
    Du coup et bien que je sois au réel depuis deux ans, que dois/puis je faire :
    – déclarer les BIC au micro et le foncier au micro ?
    – déclarer les BIC au micro et le foncier au réel ?
    – déclarer les BIC au réel et le foncier au réel ? Puis attendre la troisième année pour tout déclarer au micro ?

    Merci.

    • Celine

      Bonjour
      Je souhaite louer ma maison ,combien je parierais d impôts vu que je ne suis pas imposable sur le revenu et que j ai 2.5 parts.
      Cordialement

      • Soso

        Bonjour
        Je vais mettre ma maison en location je voudrai savoir comment sa fonction sachant quel va être louer 800e hors charge combien d impot je vais payer svp car je suis perdu.merci

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Tout va dépendre de votre situation fiscale, du nombre de parts, des charges, du régime vide ou meublé etc… Vous pouvez acquérir mon Ebook pour y voir plus clair ou solliciter une prestation téléphonique (onglet « à propos ») pour avoir une explication précise et pouvoir tout anticiper correctement.
          Cordialement.

  175. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    On les paie sur les salaires et sur les revenus fonciers!
    Cordialement.

    • Amrane

      Je suis un étranger non résidant j ai un appart à Marseille que je loue total recette annuelle 3800 € nette
      Je paye mes impôts dans mon pays d’origine et de résidence
      Est-ce que je dois payer des impôts en France en plus de la taxe foncière
      Merci d’avance pour votre réponse

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Tout dépend du pays en question, les conventions changent pour chaque pays! Il faut un professionnel des deux fiscalités pour vous répondre.
        Cordialement.

  176. Alexandre

    On paye les parts sociaux si on réside en France et on les payes déjà en tant que salarie? MERCIE

  177. LILIANE

    Bonjour, je loue depuis le 16/02/2017, un studio :470€ quel sera mon impôt en 2018
    merci, cordialement

  178. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Relisez bien l’article, vous verrez que je ne peux pas savoir. Tout dépend du régime et de vos autres revenus.
    Cordialement.

  179. Corrige ton impôt

    Bonjour Jimmy,
    La plupart des revenus de la déclaration d’impôt passent à la TMI : salaire, foncier, placement, plus-values etc…. chacun subissant en amont des abattements spécifiques.
    Si vous n’avez que du foncier, vous passez d’abord une partie dans la TMI à 0%.
    Un peu de lecture utile pour aller plus loin : https://www.corrigetonimpot.fr/calcul-impot-revenu-2017-comment-france/

    Cordialement.

  180. Jimmy

    Bonjour,
    J’ai une question sur le mécanisme d’imposition des revenus fonciers. Les revenus fonciers nets imposables s’ajoutent au revenus « classiques ». Ces revenus classiques définissent la TMI, entre 14% et
    30% pour la majorité des personnes.
    Les revenus fonciers vont subir ce taux + 17,2% de PS.
    Si je n’ai plus aucun autres revenus que ceux fonciers, est-il vrai de considérer que je ne subirait que les PS (0% TMI + 17,2% de PS). Ensuite c’est le montant des revenus fonciers qui définira lui
    même ma TMI ?
    Car dans ce cas, selon un certain nombre de bien en location (et qui rapporte un gain après imposition), le fait de quitter son job peut permettre de gagner 14, 30 voir 41 ou 45% de revenus fonciers
    net en plus du jour au lendemain?
    (Question subsidiaire : les TMI englobent ils également les gains réalisés en bourse, en plus du salaire ?)
    En vous remerciant pour votre réponse.
    Jimmy

  181. Corrige ton impôt

    Bonjour Sophie,
    Effectivement, il y’a un risque ici que les impôts trouvent le loyer sous-évalué et viennent donc contester la déduction des charges. Malheureusement, la règle en la matière ne me permet pas vraiment
    de vous dire quoi faire. Concrétement, il faut que votre loyer respecte le prix du marché. Si ce n’est pas le cas, le fisc viendra redresser. Après ça reste assez flou et on voit de tout….
    concrètement, le fisc devra réussir à prouver que vous louez sous le prix du marché et vous devrez réussir à prouver que non (souvent ça se fait par comparaison avec des biens similaires à côté ou
    avec le prix de la location au mètre carré dans votre zone). A vous de rester dans la fourchette basse tout en étant raisonnable. L’autre solution est de louer à très bas prix mais de ne rien
    déduire… bien entendu cela change la donne fiscalement pour vous.
    Cordialement.

  182. Sophie

    Bonjour,
    Suite à la vente de ma maison, j’ai fait l’acquisition d’un local commercial très vétuste dans l’intention de le louer à une association dont je fait partie comme simple adhérente. Nous souhaitons
    ouvrir un restaurant social et solidaire. Pour que les repas ne soit pas cher, le loyer ne doit pas alourdir le budget. En même temps je ne veut pas me mettre en danger financièrement en mettant un
    loyer trop bas. Actuellement je ne paie pas d’impôt ayant un petit salaire. Mes revenus salaire partir de 2018 seront de 9400€ annuel. La taxe foncière est de 800€. J’ai effectué dans le local pour
    pouvoir l’utiliser 50000€ de travaux sans agrandissement ni aucune transformation. Je voulais faire un loyer de 450€ par mois, mais j’ai peur d’être très juste.
    Je vous remercie pour votre conseil.
    Solidairement vôtre
    Sophie

  183. Corrige ton impôt

    Bonjour Maurice,
    J’ai détaillé cette situation dans un article. Direction la rubrique « immobilier » où vous trouverez un article sur les conditions à respecter pour déduire la cuisine.

    N’hésitez pas à consulter mon livre « comment remplir seul et correctement ses déclarations Pinel »? https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Cordialement.

  184. PONCET Maurice

    Bonjour,
    j’ai installé une cuisine aménagée dans un appartement que j’ai acheté en 2017 (loi Pinel) et que j’ai loué en décembre. Cet achat est-il déductible des revenus fonciers?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement. Maurice.

  185. Corrige ton impôt

    Bonjour Daniel,
    Je vous invite à lire cet article que je viens de publier qui est parfait pour la demande que vous me posez!
    https://www.corrigetonimpot.fr/comparatif-location-meuble-vide-difference-impot-fiscalite-appartement/

    Cordialement.

  186. Daniel

    Bonjour , j’ai un projet avec mon épouse d un achat d appartement pour en faire de la colocation 9 mois par an et 340 euro par étudiants ,et il y aurait 5 étudiants .
    Avant de m’engager je souhaiterais connaitre tout se qui se rapporte a la colocation
    Ma question
    A quel régime que je correspondrais ,
    est il possible déclarer moi même sans passer par le comptable merci de vos réponses en vous remerciant.

  187. Corrige ton impôt

    Bonjour Gilles,
    J’attends les modalités dans les textes mais je suis quasi certain que le foncier de 2018 sera imposé. En mai 2019, on va déclarer tous les revenus « exceptionnels » 2018 (hors salaires). Je vois mal
    le gouvernement passer l’éponge sur tous les nouveaux propriétaires immobiliers en 2018. Cela vaut aussi pour les dépenses ce qui est une bonne nouvelle. Mieux encore, le fisc prévoyait une déduction
    de 150% des travaux 2018. Si ce cadeau est maintenu voir mis en place pour les charges déductibles, ce serait encore mieux pour vous. De toute manière, on déclare par année entière et vous devez
    absolument déclarer les frais perçus en 2018 sur la déclaration des revenus 2018. Impossible de décaler quoi que ce soit.
    Je vous conseille de jeter un oeil sur mon livre « comment optimiser les déclarations Pinel? ». Vous verrez à travers les commentaires l’utilité de l’ouvrage pour tout investisseur Pinel!
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Cordialement.
    Thibault

  188. Gilles

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement Pinel en décembre 2017 qui a été livré en même temps (fin de programme). Je vais commencer à le louer en février 2018. Si j’ai bien compris, étant donné qu’on est en année
    blanche fiscale, mon bénéfice foncier ne sera pas imposé cette année. (Par contre, je paierai a CSG) Vous confirmez ? Par ailleurs, dans mes dépenses 2018, j’ai des frais de courtier (990€) et le
    Crédit Logement (2830€). Ces frais doivent-ils être comptabilisés en 2018 ou puis je les décaler en 2019 ? merci