Immobilier

Comment sont imposés les loyers de votre location meublée (non professionnelle)? Calculs et conseils pour payer moins d’impôt en LMNP!

Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la façon de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt. Cela concerne toute location meublée, qu’elle soit saisonnière, à un étudiant, par le biais d’AirBNB… J’évoquerai l’impact de la mise en place du prélèvement à la source en fin d’article.

La première question à se poser pour comprendre la fiscalité est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite de la fiscalité pour les locations meublées. Pour les locations vides, la fiscalité est différente et expliquée ici.

Location meublée non professionnelle (LMNP) et impôt : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait de louer votre bien meublé vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux fiscalités possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible. Notons que cet article traite de la location meublée non professionnelles (LMNP). C’est celle qui concerne Mr et Mme Toutlemonde dès lors qu’ils louent un bien meublé. Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée professionnelle. Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus.

1) L’imposition du loueur meublé au régime micro-BIC.

Le micro-BIC est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 50%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 50% des loyers perçus.

Exemple :

Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé et perçoit 10 000 € de loyers en 2018. Il opte pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2019 sur les revenus 2018. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 10000*50% = 5 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 5 000 = 5 000 €.

Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 5 000 € de loyers imposables.

2 ) L’imposition du loueur meublé au régime réel.

Si le régime micro-BIC ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Ce régime est particulièrement attractif car il permettra parfois de ne pas payer d’impôt. En revanche, les formalités et déclarations sont compliquées et vont nécessiter un expert-comptable. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera aussi possible d’enlever un amortissement du bien ou des meubles avant calcul de l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées et le calcul de l’amortissement.

Étudions d’abord liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les suivantes :

 – Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
 – L’assurance habitation propriétaire non occupant.
 – La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
 – L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers ect….)
 – Les honoraires versés à un expert-comptable.
– Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
….

En plus de ces déductions, vous allez pouvoir enlever l’amortissement du bien. C’est là que l’expert-comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va déterminer dans quelle mesure vous pouvez amortir le bien. En cas de contrôle fiscal, il va de soi que l’administration fiscale ne pourra remettre votre déclaration en question si l’amortissement a été calculé par un expert-comptable. L’impact des charges déductibles et de l’amortissement est le suivant.

Exemple :

Mr Corrige ton impôt achète un bien 100 000 € et ajoute 10 000 € de meubles. L’expert-comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100 000 / 20 = 5 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10000 / 5 = 2 000 € par an. Mr Corrigetonimpot loue le bien meublé en 2018 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxe foncières. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 5 000 –  2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 1 500 €. On impute bien les charges déductibles ET l’amortissement pour trouver les loyers imposables.

Il convient donc d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-BIC. Il pourra ainsi déduire 8 500 € au lieu de déduire 5 000 €. Ses loyers imposés seront de 1 500 € (contre 5 000€ au micro-BIC).

Dans les faits, il faut aussi tenir compte du coût de l’expert-comptable indispensable au régime réel   pour le calcul de l’amortissement et la rédaction des déclarations fiscales (entre 700 €et 1500 € par an). Si vous avez un prêt et que l’amortissement du bien est possible, les loyers ne seront jamais imposés car les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les frais d’expert-comptable. Pour un bien loué meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est possible que la dépense « expert-comptable » soit trop cher pour compenser le gain fiscal. Le régime micro-BIC plus simple s’impose alors. Pour pouvoir faire le bon choix, il faut donc réussir à calculer l’impôt pour chaque régime. Chacun pourra alors arbitrer la question suivante : est-ce que le gain fiscal en passant du micro-BIC au réel compense les frais d’expert-comptable incontournables au régime réel ?

Calcul de l’impôt qui est pris sur vos loyers imposables quand vous louez un bien meublé non professionnel!

Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2% à partir de 2019. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition : il peut-être de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. Nous avions vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 14% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.

Calcul de l’impôt si vous louez meublé au micro-BIC :

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 50% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 5 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 5000 * 17.2% = 860 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 5 000 * 14% = 700 €. Au total, Mr doit donc payer 1 560 € en tout.

Calcul de l’impôt si vous louez meublé au réel :

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 8 500 € de déductions. Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 1 500 * 14% = 210 €. Au total, Mr doit donc payer 468 € en tout.

Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris ici l’exemple d’une tranche à 14% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. Le schéma suivant revient sur le détail du calcul de l’impôt pour les deux situations.

Location meublée en LMNP : les conditions à respecter pour passer de l’imposition du micro-BIC au régime réel!

Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il faut respecter les points suivants :

– Le régime micro-BIC est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à un plafond de 70 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués meublés.

 – L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 2 ans.

 – Le passage du régime Micro-BIC vers le régime réel implique de prévenir les impôts avant le 1er février de l’année des revenus. Par exemple, si vous prévenez le fisc avant le 1er février 2019 que vous passez au réel, ce choix s’appliquera sur la déclaration 2020 des revenus 2019.

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an : il a le choix entre micro-BIC et réel car il est sous le plafond des 70 000 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 2 ans. Au bout de 2 ans, il peut choisir le micro-BIC. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 2 ans.

Micro-BIC et régime réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?

Pour le régime micro-BIC, il suffit d’indiquer vos loyers en cas 5ND. Le fisc appliquera l’abattement de 50% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus des locations meublées non professionnelles » lors de l’étape 3.

Vous aurez alors accès à la case 5ND dans la déclaration 2042C. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case 5ND.

Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir plusieurs déclarations : la 2031 et les déclarations 2033-A, B…jusqu’à E. Ces déclarations sont assimilées à des bilans et comptes de résultat. Une fois encore, l’expert-comptable s’impose pour une telle charge administrative… de toute manière, il était indispensable pour calculer l’amortissement! Je ne détaillerai pas plus la façon de remplir ces déclarations qui sont particulièrement complexes.

La bonne question à vous poser pour choisir le bon régime fiscal reste donc : si le régime réel me permet de payer moins d’impôt, le gain fiscal compense t’il les frais d’expert-comptable ? Notons que c’est souvent le cas car avec les déductions ET l’amortissement, le loueur en meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0 € pendant plusieurs années (et donc ne pas payer d’impôt ni de prélèvements sociaux). C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus. Il est provisionné 5 ans et ne s’imputera que sur des loyers provenant du meublé. L’amortissement permet de créer un énorme déficit foncier qui s’imputera année après année sur vos loyers provenant de la location meublée les ramenant à 0€ permettant d’éviter impôt et prélèvements sociaux.

Location meublée LMNP et impôt à la source : qu’est ce qui change?

La mise en place du prélèvement à la source va avoir des impacts. En premier lieu, notez que dans le futur rien ne change par rapport aux calculs que j’ai présenté. Vous ferez les mêmes déclarations d’impôt et le calcul de la fiscalité pour le meublé sera identique. En effet, le prélèvement à la source n’est qu’une avance et le fisc régularise un an après. Au final, vous paierez donc le montant qui sera calculé comme expliqué dans l’article. En revanche, il y’a plusieurs changements : au niveau de la date de paiement de l’impôt et au niveau de la fiscalité pour les revenus issus de 2018.
Concernant le paiement, le fisc vous prendra des acomptes mensuels par prélèvement sur votre compte pour l’impôt et les prélèvements sociaux. Il se basera sur la dernière déclaration pour les évaluer et rectifiera un an après quand il aura la déclaration d’impôt.

Ce décalage avec le prélèvement à la source ne change rien si vous louez régulièrement. En revanche, si vous stoppez ou réduisez la location, il est important de demander à réduire vos acomptes mensuels pour éviter d’avancer trop d’argent au fisc pendant un an. J’ai détaillé ces aspects en profondeur ici : LMNP et impôt à la source : comment ça marche?

Revenus issus de la location meublée LMNP en 2018 : impôt annulé?

L’année de transition fait qu’exceptionnellement, les calculs que je donne dans l’article ne sont pas exacts. En effet, le fisc annule l’impôt engendré par les loyers 2018 puisqu’il vous prélève à la source dès janvier 2019. Une fois encore, si vous louez de manière continue cela ne changera rien car vous paierez toujours la même chose chaque mois via les acomptes pris à la source. En revanche, des dispositifs spéciaux sont prévus notamment si vous avez des revenus de location plus élevés en 2018; le fisc a pris des mesures pour éviter que les contribuables en profite pour passer entre les mailles du filet.
– Si vous louez pour la première fois en 2018 ou que les revenus du meublé sont plus élevés que les autres années : l’impôt pourra être annulé si et seulement vos revenus perdurent les années suivantes à la même hauteur.
– Sinon, le fisc va considérer que vous avez perçu des revenus exceptionnels en 2018 (revenus non habituels). Il a alors prévu d’imposer les loyers de 2018 inhabituels à un taux moyen.

Je vous invite vivement à lire mon article sur le sujet qui vous expliquera comment profiter de l’année de transition et surtout comment remplir la déclaration d’impôt 2019 : comment faire pour que les loyers LMNP ou Airbnb de 2018 soient exonérés d’impôt avec l’année blanche?

Si vous louez plusieurs biens, il n’est pas inutile de consulter la préface de ce guide que je recommande vivement qui permet à tout novice de maîtriser la fiscalité via la SCI.

100 Commentaires
  1. Bonjour,

    Est-ce que les sommes des loyers viennent s’ajouter à la somme des revenus pour la déclaration?
    exemple: on déclare 30000 euros de revenus sur l’année et l’on perçoit 10000 euros de loyer.
    Est-ce que en plus de l’IR et de l’IS à payer, le revenu imposable sera de 40000 euros (30000 + 10000) ?
    Merci

  2. Bonsoir,
    Pas de chance ..pour moi, je suis dans le cas du meublé et tout ce que je peux lire à ce sujet
    est d’une complexité qui permet juste de ne rien comprendre et donc de ne pas pouvoir décider….
    Je reste donc à votre écoute et vous remercie d’avoir bien voulu répondre..
    Cordialement,
    Jack

  3. Corrige ton impôt

    Bonjour Jack,
    Si c’est de la location vide, cet article est fait pour vous et la conclusion vous plaira sans doute :
    https://www.corrigetonimpot.fr/impot-travaux-2018-2019-annee-blanche-deficit-prelevement-source-location-immobilier/
    Si c’est du meublé, je n’ai pas encore étudié l’incidence; je le ferai pour un prochain article si le temps me le permet.
    Cordialement.

  4. je viens d’hériter d’un studio à la montagne (location saisonnière) et j’ encaisse donc les loyers de 2018. Ma préoccupation est de le moderniser afin qu’il puisse être classé.
    Le montant des travaux (environ 12000 euros) représentera 4 fois le montant annuel des loyers. Je choisirai donc le, moment venu, concernant l’imposition le régime réel.
    Ma question est la suivante.
    Quel est le meilleur moment pour faire ces travaux : 2018, 2019 ou 2020.
    Merci de bien vouloir me répondre et merci d’avance
    Cordialement
    Jack

  5. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est l’expert-comptable qui peut chiffrer ça. Il faut en solliciter un si vous souhaitez connaître le montant de l’amortissement.
    Cordialement.

  6. Bonjour,
    Nous cherchons à acheter un premier appt pour faire de l’investissement locatif et sommes novices. Vos articles nous sont donc d’une grande aide. Je n’arrive cependant pas à savoir comment déterminer
    si l’appt meublé est amortissable ou pas ?
    Merci d’avance.
    Alexandrine

  7. Bonjour à Tous!!
    @stéphane Je pense que c’est la meilleur façon de faire..Après ça entame un peu les bénéfices mais ça permet de garder la tête haute car je suis fière de ce que je loue.
    Je ne vous conseille pas non plus de changer de statut..
    @ Corrige ton impôt; Mon comptable a pas énormement de travail, je n’ai que quelques factures..le plus gros pour lui étant de rentrer des chiffres dans un logiciel comptable qui rempli également la
    2031. 🙂

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour Stephane,
    A ma connaissance, impossible de dissocier les régimes sur du meublé. Un montage avec l’AE serait surement remis en cause pour abus de droit.
    Cordialement.

  9. Bonjour Mesaad parfaitement,c est le montage que j avais aussi effectué pour un de mes proches et effectivement le secret c est de réinvestir entre chaque locataire pour toujours rester en déficit et
    en plus le locataire est content car les logements sont niquel !
    C est pour ca que je veux rester absolument sous ce statut

    @ corrige ton impot : j’ai vu qu’il existait un statut auto entrepreneur pour declarer en meublé pensez vous que je puisse le faire en parallèle de mon statut lmnp?

  10. Corrige ton impôt

    Merci pour votre témoignage. Gardez votre expert-comptable, je n’ai jamais vu un tarif aussi bas!

  11. Bonsoir,
    Pour info:
    Personnellement, je loue 4 studios dans une grange réhabilitée en 2007 et je suis LMNP , je suis en réel simplifié, donc, je déduis tout et j’ai un amortissement de 20 ans des 180000€ de travaux fait
    pour la réhabilitation et les 10000€ de meubles sur 5 ans.
    Je suis en déficit et je n’ai jamais payé d’impôts jusqu’à présent.
    Il faut faire des investissements (meubles, matelas ect assez régulièrement pour ne pas être imposé et amortir, c’est aussi pour présenter un logement nickel à nos locataires).
    Le seul inconvénient est de payer un comptable 600 € pour calculer les amortissements et faire la déclaration qui est infaisable pour un novice en comptabilité.
    Vilà, j’espère que cela vous aura aidé…

  12. Il est déjà loué depuis le 1 er mars

  13. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pourquoi pas le louer vide?
    Cordialement.

  14. Ah super !
    Merci pour votre reponse
    J’ai 2 appartement et un studio qui me fait depasser le bareme des 23 000 pour les lmnp si je supprime le studio je suis en dessous
    Il est loue meuble avez vous une idee de comment je pourrais le declarer a part car je ne souhaite pas devenir loueur meuble pro
    Je pensais le mettre dans une sci mais j’ai regarde ca n’a aucun interet surtout pour du meuble
    Du coup je ne sais pas comment faire
    Merci pour votre site qui est super

    Est il possible de vous consulter lors de la redaction de l’avis d’imposition?

  15. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si vous êtes au régime réel, non! C’est l’avantage du meublé au réel, très souvent les loyers imposés sont de 0 € (donc 0€ pris en compte dans le barème).
    Cordialement.

  16. Bonjour

    Merci pour votre site tres instructif

    J’ai une question que j’aimerais vous soumettre

    Imaginons que je soit lmnp et que mon resultat soit negatif
    Est ce que les impots vont quand meme prendre le montant des loyers percu dans le calcul de mon bareme d’imposition ?
    Merci

  17. Corrige ton impôt

    Bonjour Renaud,
    On arrive plus du côté fiscalité de l »entreprise que je maîtrise beaucoup moins. Je vous avoue que je ne sais pas! Cordialement.

  18. Merci pour toutes ces explications claires et précises.
    Intéressé par le statut LMNP, est-on obligé de s’enregistrer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés ou tout simplement au Greffe du Tribunal du Commerce.
    Je vous pose cette question car 2 experts-comptables m’ont dit l’inverse.
    Merci.

  19. @Iberr : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article sur les travaux déductibles et non déductibles. Le meublé est similaire au vide à ce niveau. Pour le contrôle, il faut bien sur garder
    les factures.
    Cordialement.

    Je vous remercie encore une fois, c’est très clair et surtout très réactif comme réponse.
    Bonne journée.
    Iberr

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour
    @Farid : vous pouvez bien sur le faire seul… personnellement, je ne m’y suis jamais essayé! Il y’a des règles et textes à respecter qui ne relèvent plus de mon domaine (on entre dans la fiscalité
    de l’entreprise et je suis spécialisé en fisca du particulier).
    @Iberr : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article sur les travaux déductibles et non déductibles. Le meublé est similaire au vide à ce niveau. Pour le contrôle, il faut bien sur garder
    les factures.
    Cordialement.

  21. Bonjour, merci pour cet article très complet !

    Concernant le régime réel, est ce que les charges liées à la rénovation totale d’un appartement sont déductibles ? Si oui, que doit on fournir comme justificatif pour mentionner les travaux ? Le
    devis avdc l’entrepreneur suffit ?

    Je vous remercie d’avance

  22. Bonjour,
    Merci pour les conseils.
    Pouvons nous effectuer le calcul d’amortissement nous même si nous avons des connaissances financières ?
    Le suivi du tableau d’AMT pouvant faire foi en cas de contrôle ?
    Merci
    Cordialement

  23. Corrige ton impôt

    Bonjour Julie,
    Bonne question, je vous avoue que je ne sais pas pour les repas; j’ai envie de dire non mais je n’ai jamais eu le cas donc je ne m’avance pas(les loueurs AirBNB étant souvent en micro-BIC). Si vous
    êtes en réel, j’imagine que vous avez surement un expert-comptable pour le calcul de l’amortissement. Il saura surement prendre le temps d’éplucher les textes pour être certain que ce n’est pas
    déductible.
    Cordialement.

  24. Bonsoir Thibault,
    Merci pour cette mine d’info.
    Peut on déduire le prix des repas en l’occurence petit dej pour les Airbnb ?
    Etant famille d’accueil ,je reçois des étudiants en demi pension ,dois je aussi me déclarer ? et idem puis je deduire les repas ?
    Merci
    Julie

  25. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je ne parle pas non plus de la LMP. J’en ferai des articles annexes d’ici peu!
    Cordialement.

  26. Bonjour,
    Merci pour ce blog que je viens de découvrir.
    Vous ne parlez pas de la déduction forfaitaire de 71% pour la location de meublé de tourisme.
    Cordialement

  27. Corrige ton impôt

    BOnjour Jade,
    Aucune idée malheureusement. Elle dépend des revenus et varie selon chaque personne.
    Cordialement.

  28. Merci pour cet article très clair. J’envisage de mettre mon appartement en location meublée. À combien s’élève la CFE ?
    Merci d’avance

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour Mathieu,
    La date du 1er février vaut pour ceux qui ont déjà opté pour le Micro-BIC et passent au régime réel. Lors du lancement de l’activité, il faut remplir le formulaire Poi. Sur ce formulaire, vous devez
    indiquer le régime fiscal choisi et pouvez opter pour le réel. Ce choix s’appliquera dès la prochaine déclaration peu importe la date de lancement.
    Très cordialement.
    Thibault

  30. Bonjour Thibault,

    Imaginons un propriétaire qui achète en juillet et perçoit ses premiers loyers en septembre.
    Comme il n’a acheté qu’en juillet, il en pouvait pas opter avant le 1er février pour le réel. Du coup est il obligé d’être au micro pour la première année ou existe-t-il une exception ?

    Merci

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