Immobilier

Comment sont imposés les loyers de votre location meublée (non professionnelle)? Calculs et conseils pour payer moins d’impôt en LMNP!

Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la façon de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt. Cela concerne toute location meublée, qu’elle soit saisonnière, à un étudiant, par le biais d’AirBNB…

La première question à se poser pour comprendre la fiscalité est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite de la fiscalité pour les locations meublées. Pour les locations vides, la fiscalité est différente et expliquée ici.

Location meublée non professionnelle (LMNP) et impôt : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait de louer votre bien meublé vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux fiscalités possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible. Notons que cet article traite de la location meublée non professionnelles (LMNP). C’est celle qui concerne Mr et Mme Toutlemonde dès lors qu’ils louent un bien meublé. Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée professionnelle. Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus.

1) L’imposition du loueur meublé au régime micro-BIC.

Le micro-BIC est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 50%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 50% des loyers perçus.

Exemple :

Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé et perçoit 10 000 € de loyers en 2017. Il opte pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2018 sur les revenus 2017. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 10000*50% = 5 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 5 000 = 5 000 €.

Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 5 000 € de loyers imposables.

2 ) L’imposition du loueur meublé au régime réel.

Si le régime micro-BIC ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Ce régime est particulièrement attractif car il permettra parfois de ne pas payer d’impôt. En revanche, les formalités et déclarations sont compliquées et vont nécessiter un expert-comptable. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera aussi possible d’enlever un amortissement du bien ou des meubles avant calcul de l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées et le calcul de l’amortissement.

Étudions d’abord liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les suivantes :

 – Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
 – L’assurance habitation propriétaire non occupant.
 – La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
 – L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers ect….)
 – Les honoraires versés à un expert-comptable.
– Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
….

En plus de ces déductions, vous allez pouvoir enlever l’amortissement du bien. C’est là que l’expert-comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va déterminer dans quelle mesure vous pouvez amortir le bien. En cas de contrôle fiscal, il va de soi que l’administration fiscale ne pourra remettre votre déclaration en question si l’amortissement a été calculé par un expert-comptable. L’impact des charges déductibles et de l’amortissement est le suivant.

Exemple :

Mr Corrige ton impôt achète un bien 100 000 € et ajoute 10 000 € de meubles. L’expert-comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100 000 / 20 = 5 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10000 / 5 = 2 000 € par an. Mr Corrigetonimpot loue le bien meublé en 2017 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxe foncières. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 5 000 –  2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 1 500 €. On impute bien les charges déductibles ET l’amortissement pour trouver les loyers imposables.

Il convient donc d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-BIC. Il pourra ainsi déduire 8 500 € au lieu de déduire 5 000 €. Ses loyers imposés seront de 1 500 € (contre 5 000€ au micro-BIC).

Dans les faits, il faut aussi tenir compte du coût de l’expert-comptable indispensable au régime réel   pour le calcul de l’amortissement et la rédaction des déclarations fiscales (entre 700 €et 1500 € par an). Si vous avez un prêt et que l’amortissement du bien est possible, les loyers ne seront jamais imposés car les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les frais d’expert-comptable. Pour un bien loué meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est possible que la dépense « expert-comptable » soit trop cher pour compenser le gain fiscal. Le régime micro-BIC plus simple s’impose alors. Pour pouvoir faire le bon choix, il faut donc réussir à calculer l’impôt pour chaque régime. Chacun pourra alors arbitrer la question suivante : est-ce que le gain fiscal en passant du micro-BIC au réel compense les frais d’expert-comptable incontournables au régime réel ?

Calcul de l’impôt qui est pris sur vos loyers imposables quand vous louez un bien meublé non professionnel!

Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2% à partir de 2018. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition : il peut-être de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. Nous avions vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 14% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.

Calcul de l’impôt si vous louez meublé au micro-BIC :

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 50% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 5 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 5000 * 17.2% = 860 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 5 000 * 14% = 700 €. Au total, Mr doit donc payer 1 560 € en tout.

Calcul de l’impôt si vous louez vide au réel :

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 8 500 € de déductions. Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 1 500 * 14% = 210 €. Au total, Mr doit donc payer 468 € en tout.

Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris ici l’exemple d’une tranche à 14% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. La hausse des prélèvements sociaux de 2018 est particulièrement impactante pour les propriétaires louant un bien. Le schéma suivant revient sur le détail du calcul de l’impôt pour les deux situations.

Location meublée en LMNP : les conditions à respecter pour passer de l’imposition du micro-BIC au régime réel!

Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il faut respecter les points suivants :

 – Le régime micro-BIC est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à un plafond de 33 200 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués meublés.

 – L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 2 ans.

 – Le passage du régime Micro-BIC vers le régime réel implique de prévenir les impôts avant le 1er février de l’année des revenus. Par exemple, si vous prévenez le fisc avant le 1er février 2018 que vous passez au réel, ce choix s’appliquera sur la déclaration 2019 des revenus 2018.

Exemple :

 Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an : il a le choix entre micro-BIC et réel car il est sous le plafond des 32 900 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 2 ans. Au bout de 2 ans, il peut choisir le micro-BIC. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 2 ans.

Micro-BIC et régime réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?

Pour le régime micro-BIC, il suffit d’indiquer vos loyers en cas 5ND. Le fisc appliquera l’abattement de 50% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus des locations meublées non professionnelles » lors de l’étape 3.

Vous aurez alors accès à la case 5ND dans la déclaration 2042C. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case 5ND.

Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir plusieurs déclarations : la 2031 et les déclarations 2033-A, B…jusqu’à E. Ces déclarations sont assimilées à des bilans et comptes de résultat. Une fois encore, l’expert-comptable s’impose pour une telle charge administrative… de toute manière, il était indispensable pour calculer l’amortissement! Je ne détaillerai pas plus la façon de remplir ces déclarations qui sont particulièrement complexes.

La bonne question à vous poser pour choisir le bon régime fiscal reste donc : si le régime réel me permet de payer moins d’impôt, le gain fiscal compense t’il les frais d’expert-comptable ? Notons que c’est souvent le cas car avec les déductions ET l’amortissement, le loueur en meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0 € pendant plusieurs années (et donc ne pas payer d’impôt ni de prélèvements sociaux). C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus. Il est provisionné 5 ans et ne s’imputera que sur des loyers provenant du meublé. L’amortissement permet de créer un énorme déficit foncier qui s’imputera année après année sur vos loyers provenant de la location meublée les ramenant à 0€ permettant d’éviter impôt et prélèvements sociaux.

Pour aller plus loin et optimiser la fiscalité de vos loyers, je vous invite à revoir les points suivants :

– Comment choisir entre la location vide et la location meublée?

– Location meublée : qui doit payer la taxe d’habitation et la CFE (cotisation foncière des entreprises)?

Et surtout si vous louez plusieurs biens, il n’est pas inutile de consulter la préface de ce guide que je recommande vivement qui permet à tout novice de maîtriser la fiscalité via la SCI.

75 Commentaires
  1. Bonjour Thibault,

    Imaginons un propriétaire qui achète en juillet et perçoit ses premiers loyers en septembre.
    Comme il n’a acheté qu’en juillet, il en pouvait pas opter avant le 1er février pour le réel. Du coup est il obligé d’être au micro pour la première année ou existe-t-il une exception ?

    Merci

  2. Corrige ton impôt

    Bonjour Mathieu,
    La date du 1er février vaut pour ceux qui ont déjà opté pour le Micro-BIC et passent au régime réel. Lors du lancement de l’activité, il faut remplir le formulaire Poi. Sur ce formulaire, vous devez
    indiquer le régime fiscal choisi et pouvez opter pour le réel. Ce choix s’appliquera dès la prochaine déclaration peu importe la date de lancement.
    Très cordialement.
    Thibault

  3. Merci pour cet article très clair. J’envisage de mettre mon appartement en location meublée. À combien s’élève la CFE ?
    Merci d’avance

  4. Corrige ton impôt

    BOnjour Jade,
    Aucune idée malheureusement. Elle dépend des revenus et varie selon chaque personne.
    Cordialement.

  5. Bonjour,
    Merci pour ce blog que je viens de découvrir.
    Vous ne parlez pas de la déduction forfaitaire de 71% pour la location de meublé de tourisme.
    Cordialement

  6. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je ne parle pas non plus de la LMP. J’en ferai des articles annexes d’ici peu!
    Cordialement.

  7. Bonsoir Thibault,
    Merci pour cette mine d’info.
    Peut on déduire le prix des repas en l’occurence petit dej pour les Airbnb ?
    Etant famille d’accueil ,je reçois des étudiants en demi pension ,dois je aussi me déclarer ? et idem puis je deduire les repas ?
    Merci
    Julie

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour Julie,
    Bonne question, je vous avoue que je ne sais pas pour les repas; j’ai envie de dire non mais je n’ai jamais eu le cas donc je ne m’avance pas(les loueurs AirBNB étant souvent en micro-BIC). Si vous
    êtes en réel, j’imagine que vous avez surement un expert-comptable pour le calcul de l’amortissement. Il saura surement prendre le temps d’éplucher les textes pour être certain que ce n’est pas
    déductible.
    Cordialement.

  9. Bonjour,
    Merci pour les conseils.
    Pouvons nous effectuer le calcul d’amortissement nous même si nous avons des connaissances financières ?
    Le suivi du tableau d’AMT pouvant faire foi en cas de contrôle ?
    Merci
    Cordialement

  10. Bonjour, merci pour cet article très complet !

    Concernant le régime réel, est ce que les charges liées à la rénovation totale d’un appartement sont déductibles ? Si oui, que doit on fournir comme justificatif pour mentionner les travaux ? Le
    devis avdc l’entrepreneur suffit ?

    Je vous remercie d’avance

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour
    @Farid : vous pouvez bien sur le faire seul… personnellement, je ne m’y suis jamais essayé! Il y’a des règles et textes à respecter qui ne relèvent plus de mon domaine (on entre dans la fiscalité
    de l’entreprise et je suis spécialisé en fisca du particulier).
    @Iberr : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article sur les travaux déductibles et non déductibles. Le meublé est similaire au vide à ce niveau. Pour le contrôle, il faut bien sur garder
    les factures.
    Cordialement.

  12. @Iberr : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article sur les travaux déductibles et non déductibles. Le meublé est similaire au vide à ce niveau. Pour le contrôle, il faut bien sur garder
    les factures.
    Cordialement.

    Je vous remercie encore une fois, c’est très clair et surtout très réactif comme réponse.
    Bonne journée.
    Iberr

  13. Merci pour toutes ces explications claires et précises.
    Intéressé par le statut LMNP, est-on obligé de s’enregistrer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés ou tout simplement au Greffe du Tribunal du Commerce.
    Je vous pose cette question car 2 experts-comptables m’ont dit l’inverse.
    Merci.

  14. Corrige ton impôt

    Bonjour Renaud,
    On arrive plus du côté fiscalité de l »entreprise que je maîtrise beaucoup moins. Je vous avoue que je ne sais pas! Cordialement.

  15. Bonjour

    Merci pour votre site tres instructif

    J’ai une question que j’aimerais vous soumettre

    Imaginons que je soit lmnp et que mon resultat soit negatif
    Est ce que les impots vont quand meme prendre le montant des loyers percu dans le calcul de mon bareme d’imposition ?
    Merci

  16. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si vous êtes au régime réel, non! C’est l’avantage du meublé au réel, très souvent les loyers imposés sont de 0 € (donc 0€ pris en compte dans le barème).
    Cordialement.

  17. Ah super !
    Merci pour votre reponse
    J’ai 2 appartement et un studio qui me fait depasser le bareme des 23 000 pour les lmnp si je supprime le studio je suis en dessous
    Il est loue meuble avez vous une idee de comment je pourrais le declarer a part car je ne souhaite pas devenir loueur meuble pro
    Je pensais le mettre dans une sci mais j’ai regarde ca n’a aucun interet surtout pour du meuble
    Du coup je ne sais pas comment faire
    Merci pour votre site qui est super

    Est il possible de vous consulter lors de la redaction de l’avis d’imposition?

  18. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pourquoi pas le louer vide?
    Cordialement.

  19. Il est déjà loué depuis le 1 er mars

  20. Bonsoir,
    Pour info:
    Personnellement, je loue 4 studios dans une grange réhabilitée en 2007 et je suis LMNP , je suis en réel simplifié, donc, je déduis tout et j’ai un amortissement de 20 ans des 180000€ de travaux fait
    pour la réhabilitation et les 10000€ de meubles sur 5 ans.
    Je suis en déficit et je n’ai jamais payé d’impôts jusqu’à présent.
    Il faut faire des investissements (meubles, matelas ect assez régulièrement pour ne pas être imposé et amortir, c’est aussi pour présenter un logement nickel à nos locataires).
    Le seul inconvénient est de payer un comptable 600 € pour calculer les amortissements et faire la déclaration qui est infaisable pour un novice en comptabilité.
    Vilà, j’espère que cela vous aura aidé…

  21. Corrige ton impôt

    Merci pour votre témoignage. Gardez votre expert-comptable, je n’ai jamais vu un tarif aussi bas!

  22. Bonjour Mesaad parfaitement,c est le montage que j avais aussi effectué pour un de mes proches et effectivement le secret c est de réinvestir entre chaque locataire pour toujours rester en déficit et
    en plus le locataire est content car les logements sont niquel !
    C est pour ca que je veux rester absolument sous ce statut

    @ corrige ton impot : j’ai vu qu’il existait un statut auto entrepreneur pour declarer en meublé pensez vous que je puisse le faire en parallèle de mon statut lmnp?

  23. Corrige ton impôt

    Bonjour Stephane,
    A ma connaissance, impossible de dissocier les régimes sur du meublé. Un montage avec l’AE serait surement remis en cause pour abus de droit.
    Cordialement.

  24. Bonjour à Tous!!
    @stéphane Je pense que c’est la meilleur façon de faire..Après ça entame un peu les bénéfices mais ça permet de garder la tête haute car je suis fière de ce que je loue.
    Je ne vous conseille pas non plus de changer de statut..
    @ Corrige ton impôt; Mon comptable a pas énormement de travail, je n’ai que quelques factures..le plus gros pour lui étant de rentrer des chiffres dans un logiciel comptable qui rempli également la
    2031. 🙂

  25. Bonjour,
    Nous cherchons à acheter un premier appt pour faire de l’investissement locatif et sommes novices. Vos articles nous sont donc d’une grande aide. Je n’arrive cependant pas à savoir comment déterminer
    si l’appt meublé est amortissable ou pas ?
    Merci d’avance.
    Alexandrine

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est l’expert-comptable qui peut chiffrer ça. Il faut en solliciter un si vous souhaitez connaître le montant de l’amortissement.
    Cordialement.

  27. je viens d’hériter d’un studio à la montagne (location saisonnière) et j’ encaisse donc les loyers de 2018. Ma préoccupation est de le moderniser afin qu’il puisse être classé.
    Le montant des travaux (environ 12000 euros) représentera 4 fois le montant annuel des loyers. Je choisirai donc le, moment venu, concernant l’imposition le régime réel.
    Ma question est la suivante.
    Quel est le meilleur moment pour faire ces travaux : 2018, 2019 ou 2020.
    Merci de bien vouloir me répondre et merci d’avance
    Cordialement
    Jack

  28. Corrige ton impôt

    Bonjour Jack,
    Si c’est de la location vide, cet article est fait pour vous et la conclusion vous plaira sans doute :
    https://www.corrigetonimpot.fr/impot-travaux-2018-2019-annee-blanche-deficit-prelevement-source-location-immobilier/
    Si c’est du meublé, je n’ai pas encore étudié l’incidence; je le ferai pour un prochain article si le temps me le permet.
    Cordialement.

  29. Bonsoir,
    Pas de chance ..pour moi, je suis dans le cas du meublé et tout ce que je peux lire à ce sujet
    est d’une complexité qui permet juste de ne rien comprendre et donc de ne pas pouvoir décider….
    Je reste donc à votre écoute et vous remercie d’avoir bien voulu répondre..
    Cordialement,
    Jack

  30. Bonjour,

    Est-ce que les sommes des loyers viennent s’ajouter à la somme des revenus pour la déclaration?
    exemple: on déclare 30000 euros de revenus sur l’année et l’on perçoit 10000 euros de loyer.
    Est-ce que en plus de l’IR et de l’IS à payer, le revenu imposable sera de 40000 euros (30000 + 10000) ?
    Merci

  31. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Effectivement, le revenu foncier imposable augmente le revenu net imposable (donc ce n’est pas les loyers mais les loyers après déductions/abattements). C’est pour ça que vous ayez l’impôt sur le
    revenu à hauteur de la TMI.
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  32. Bonjour,
    Merci pour ces articles !
    Si je loue un appartement en LMNP au régime réel, c’est à dire en déduisant les amortissements. Lorsque je revendrai, la plus value sera calculée sur quelle base ? Merci d’avance

  33. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    De mémoire, il me semble que l’amortissement ne vient pas plomber le calcul de la plus-value. Cordialement.

  34. Bonjour
    Je possède depuis 16 ans un studio qui constituait l’extension de ma résidence principale.
    Mes enfants ne l’occupant plus, il vient d’être totalement rénové et meublé. J’hésite entre le micro – BIC et le régime réel. L’amortissement sera un facteur déterminant. Est-il calculé sur mon prix
    d’achat il y a 16 et les 4 années restantes (si amorti sur 20 ans) ou repart-on d’une valeur de marché d’aujourd’hui que l’on amortira sur les 20 prochaines années. Merci d’avance pour vos réponses.
    Cordialement

  35. Corrige ton impôt

    Bonjour Antoine,
    Désolé je ne gère pas l’amortissement qui doit être vu avec un expert-comptable agréé. Si c’est pour cette déclaration, il va falloir être plus que rapide. Il me semble que l’option pour le régime
    réel était à faire avant février.
    Cordialement.

  36. Bonjour,
    Merci pour cet article très complet. Cependant, j’ai lu sur le site du service public que les seuils à ne pas dépasser pour avoir droit au régime micro-BIC sont de 70 000 € dans le cas général et de
    170 000 € en location saisonnière. Est-ce un oubli d’actualisation de l’article?

    Cordialement.

  37. @Antoine, A mon avis, l’amortissement ne fonctionne qu’en cas de gros travaux pour mettre en location, pas dans le cas de la location d’un logement décent mis en location meublé.
    Je pense que vous n’avez pas d’autre choix que d’être en micro bic.
    Cdt
    Mesaad

  38. Bonjour et merci pour vos articles très complets et compréhensibles par la néophyte que je suis. Nous possédons depuis octobre 2005 un studio, que nous avions mis en location saisonnière, puis en
    location meublée depuis juillet 2010. Pour faire simple nous déclarons nos loyers en micro-bic. Ayant cessé mon activité professionnelle au moment de la retraite de mon conjoint, nous sommes devenus
    non imposables depuis 2016 réglant donc depuis uniquement la CSG sur les revenus de notre location. Cette année, pour 7700 euros de loyers, celle-ci a presque doublé, représentant plus de 900 euros
    (contre 414 euros pour 5343 euros de loyer en 2016). Je me pose donc la question de la pertinence de rester en régime micro-bic ? Mes seules déductions étant l’assurance, les frais de gestion par une
    agence (?), la taxe foncière et éventuellement quelques travaux d’entretien au changement de locataire, de plus je ne pense plus pouvoir pouvoir profiter actuellement d’un quelconque amortissement. Y
    aurait-il une solution plus adaptée ?
    Merci de vos conseils.

  39. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Malheureusement non… passer en vide serait encore pire. C’est le problème des nouvelles réformes, l’immobilier devient très taxé. Même en étant non imposable, l’augmentation des PS vient plomber
    votre impôt.
    Cordialement.

  40. Bonjour
    Merci pour toutes vos infos. Je vais essayer de vous exposer mon problème.
    Pour l’année 2017 je déclare une location LMNP en micro-bic pour la somme de 2400 € (donc somme imposable 1200 €), en sus de mes revenus de l’ordre de 25000 €. Tranche d’imposition 14%.
    – Si je simule mon imposition avec la location, j’obtiens un impôt de 1400 €.
    – et si je simule mon imposition sans la location, mes seuls revenus de travail et retraite, l’impôt est de 600 €.
    Est ce possible d’obtenir une différence aussi importante ?
    Merci de vos conseils.
    Cordialement

  41. Bonjour,
    Je loue un studio meublé et je déclare les revenus en LMNP micro bic.
    J’ai fait faire quelques travaux nécessaires de rénovation par un artisan en 2017.
    Puis-je les déduire tout ou en partie des recettes de la location?
    Merci de me répondre.
    Ged

  42. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Isabelle : sur 1 200 € imposés, vous payez 14% + 17.2% de PS. Soit un total de 1 200 * (0.14+0.172 ) = 374 €. Votre différence semble un peu élevée. Après c’est possible que sans la location votre
    impôt soit de 374 € de moins mais que des aides apparaissent venant encore le minorer comme la décote ou la réduction sous condition de RFR.
    @Ged : Il faudrait passer au régime réel ce qui aurait du être fait en février 2018. Qui plus est, il est plus que conseillé d’avoir alors un comptable…. bref, il faudrait appeler quelques
    professionnels mais je doute que ce soit possible. Je le conseille uniquement si c’est vraiment des travaux importants.
    Cordialement.

  43. Merci pour votre réponse. Je m’en doutais un peu.
    Cordialement.
    Ged

  44. Bonjour,
    J’ai une question concernant la fiscalité des logements meublés.
    Jusqu’à présent, j’ai toujours loué à l’année et ne trouvant plus de locataire depuis quelques mois (crise et logement à la campagne), je me suis mise a louer avec airbnb.
    est ce que je peux bénéficier de la même fiscalité et ne pas être obligé de payer les taxes locales en lieu et place d’un locataire à demeure?
    Merci de votre aide.

  45. Merci pour votre réponse très rapide. D’après les impôts « c’est normal »… donc ???
    merci encore

  46. Corrige ton impôt

    Bonjour Messad,
    Vous trouverez cet article qui revient sur le paiement de la TH et CFE pour un logement meublé avec la différence entre location à l’année et occasionnelle :
    https://www.corrigetonimpot.fr/location-en-meuble-qui-doit-payer-la-taxe-d-habitation-et-la-cotisation-fonciere-des-entreprises/
    Cordialement.

  47. Bonjour,
    je loue pour la première fois un bien en meublé depuis fev 2018. Quelles sont les démarches a faire?
    – comment devenir un LMNP?
    – la déclaration des loyers se fait en 2018 ou j’attends la déclaration de 2019?
    Merci

  48. Merci @corrige ton impôt!
    Je paie déjà la CFE mais du coup ça m’ennuie vraiment de payer en plus les taxes locales de mes 2 studios vacants..
    Est ce que le fait de payer la CFE ne suffit pas??
    🙂

  49. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous pouvez toujours demander aux impôts mais j’ai peur que non…

  50. @corrige ton impôt
    Merci !!

  51. Bonjour,

    J’ai un pinel que je doit le loyer vide. j’ai un autre appartement que je souhaite le louer meuble, je peux choisir regime reel pour le premier et micro-bic pour le second dans la declaration
    impot?

    Merci,

  52. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si l’un est vide et l’autre meublé, c’est tout à fait possible.
    Cordialement.

  53. votre article est très intéressant, mais j’aurais une question.
    Si on n’est pas fiscalement résident, sans revenus à part le montant du loyer, est ce que le calcul en micro-bic est le même ?
    ne faisant aucune déclaration pour le moment, où doit on aller pour ‘s »enregistrer ? peut-on le faire en ligne ?
    merci bcp

  54. Corrige ton impôt

    Désolé Carole, je ne sais pas pour les résidents étrangers.
    Cordialement.

  55. Bonjour,
    Dans le dernier chapitre de votre article ci-dessus, vous mentionnez « C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus ». Faut-il
    comprendre, qu’à l’inverse de la location vide, on ne peut pas diminuer son revenu imposable (je parle des 10.700€ déductibles par an sur un bien loué vide)?
    La stratégie consiste donc, dans le cadre d’un investissements en meublé, à ramener ses loyers à 0€ (avec les charges et amortissements – cas du réel) pour financer l’éventuel emprunts avec les
    loyers, et plus tard, générer des revenus non-imposés?
    Cordialement,

  56. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tout à fait, au mieux on a 0 de loyers meublés et c’est tout. Cordialement.

  57. Bonjour ,
    J’ai un T2 meublé indépendant sous ma résidence principale que je souhaiterais louer
    Vaut il mieux le louer en saisonnier pour ne pas le dissocier de ma maison ou en loyer annuel ?

  58. coucou!
    alors , après avoir tout lu , je ne sais pas quoi faire. Je loue 2 studios et j’ai entré 29 milles euro sur 1 ans. Comment dois je le déclarer du coup? C’est quoi micro BIC?
    faut il faire une entreprise? devenir autoentrepreneur? ou juste déclarer comme ça?
    (Je n’avait pas prévue un telle succès grâce à airbnb)
    Désolé pour les fautes , je suis étrangère 🙂

  59. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est assez simple… soit vous déclarez au micro-BIC comme expliqué dans cet article ou mon article sur Airbnb (voir rubrique immobilier).
    Soit vous prenez un expert-comptable pour voir si le réel vaut le coup.
    Cordialement.

  60. Bonjour,
    si on loue 4 appartements dont le montant des loyers perçus en globalité s’éléve a 35000 euro a l’année, pourrais-je savoir a combien peut s’élever le montant de l’impot a payer s’il vous plait
    ??
    Merci pour votre réponse.

  61. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Impossible à dire, tout dépend de pleins de facteurs : situation familiale, charges, location vide/meublée, salaires etc….
    Cordialement.

  62. Bonjour,
    Merci pour votre article, qui m’à bien éclairé.
    -Dans le cas du régime réel, le bien ayant été amorti (totalement ou en partie), la plus-value fiscale risque d’être plus importante lors de la revente?
    – Je loue actuellement un studio meublé dans mon logement, complètement indépendant mais qui ne possède pas de compteurs d’énergie, je suis au régime micro BIC, le loyer est de 420€ plus 55€ de
    charges comprenant eau, électricité, chauffage, internet. Dois-je déclarer uniquement le loyer ou rajouter le poste charge?
    Merci pour vos réponses
    Philippe

  63. Corrige ton impôt

    Bonjour Philippe,
    Sur une question aussi technique, je préfère m’effacer et vous inviter à solliciter un expert-comptable. Si vous souhaitez mon opinion, je dirais que l amortissement ne vient pas plomber le calcul du
    le PV mais je n’en suis pas certain.
    Cordialement.

  64. Bonjour,

    Excellent article. Très pédagogique bravo!

    Voici ma question: je souhaite investir dans un studio (location meublée) en courte durée sur France. Or, il s’avère que je suis suisse et vie à Genève. La fiscalité sur ce bien va-t-elle s’appliquer
    au territoire du bien question (c’est à dire en France) ou dépendre du lieu où j’habite?

    Merci d’avance pour votre aide et encore bravo pour l’article!

    Meilleures messages.

    François

  65. Bonjour,
    Très bon article, ça m’a bien aidé à comprendre tout ça!

    Cependant il me reste une question.

    Dans mon cas, je compte vivre et travailler à l’étranger.

    Je n’aurais donc pas de revenus en France (Hors les loyers)

    Et comme vous dites:
    « Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée professionnelle. Vous
    n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus. »

    Donc, je dois opter par le statut LMP.
    Mais eux, disent:

    « Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies »

    Dont:

    « les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas
    de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année), »

    Hors, je serais dans les 10 000 €.
    Du coup je rentre pas dans les pré-requis afin de bénéficier de ce statut.

    Que dois-je comprendre?

    Merci beaucoup,

    Thibaut

  66. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @François/Thibaut : désolé, je ne maitrise pas la convention étrangères. Pour info, la convention « France-Suisse » varie selon les cantons… il faut solliciter un expert sur ce sujet précis.
    Cordialement.

  67. Bonjour et merci pour l’ensemble de ces articles très utiles.
    Je suis dans une situation complexe:
    j’ai un appart en indivision 50/50 (avec mon ex) et rembourse un emprunt solidaire sur l’achat. Séparés depuis quelques années, c’est moi qui habite l’appart et depuis il ne paye plus rien. Je dois
    donc payer tout ( remboursement emprunt + charges et taxes foncières et habitation)
    Ayant beaucoup de difficultés financières j’ai été amenée à mettre une chambre en location.
    Cette location a du succès mais ses revenus ne dépasse pas la limite fixée (23000 euros).
    Aussi ces revenus fonciers ne remboursement-ils pas la totalité des sommes dues pour l’emprunt et (si on ajoute les charges et taxes) je suis totalement déficitaire.
    Je vous serai reconnaissante si vous avez l’amabilité de me dire:
    1) Etant donné que ces gains ne couvrent pas les dépenses dois-je les déclarer comme revenus?
    2) Dois-je déclarer la totalité des loyers ou 50%(au prorata de mes parts dans le bien)?
    3) Si je dois déclarer, étant donné que je suis déficitaires quelles sont les cases que je dois remplir (pour revenu et charges)?

    Merci infiniment pour votre réponse
    Salutations distinguées

  68. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Comme expliqué, si vous souhaitez être au régime réel pour tout déduire (ce qui parait le cas vu votre message), il faut un comptable pour vous accompagner.
    Cordialement.

  69. Bonjour,

    Je souhaite louer en meublé pour 8 mois une partie de ma maison. Je suis propriétaire non occupant et habite en résidence principale aux Émirats Arabes Unis.
    Les mensualités seraient de 550€ charges comprises.
    Pouvez vous m’indiquer quel sera le montant de l’impôt à payer, sachant que je ne paie pas d’impôt sur le revenu en France.
    Merci pour votre réponse

  70. Bonjour,
    Je souhaiterais savoir si vous pouvez maintenant répondre à la question que je vous avez posée le 27 Mars à propos de travaux à réaliser dans un meublé. La question était la suivante:
     » je viens d’hériter d’un studio à la montagne (location saisonnière) et j’ encaisse donc les loyers de 2018. Ma préoccupation est de le moderniser afin qu’il puisse être classé en meublé de
    tourisme.
    Le montant des travaux (environ 15000 euros) représentera 5 fois le montant annuel des loyers. Je choisirai donc le, moment venu, concernant l’imposition le régime réel sachant que je serai en
    BIC.
    Ma question est la suivante.
    Quel est le meilleur moment pour faire ces travaux : 2018, 2019 ou 2020
    Les règles seront elles les mêmes que celles qui seront appliquées au régime foncier?.
    Merci de bien vouloir me répondre et merci d’avance
    Cordialement
    Jack

  71. bonjour, dans vos explications vous parlez de loyers mais il me semble que le loueur de meublé non pro. doit noter dans sa déclaration tout ce qu’il perçoit en plus du loyer : eau, électricité,
    ménage (s’il demande une participation), location de draps ou lits faits à l’arrivée (toujours s’il demande un supplément), internet ou téléphone (si payant par locataire). Les sommes peuvent alors
    vite dépasser les 23000 € (si région très touristique) et engendrer l’obligation de s’enregistrer au rsi et ainsi être soumis à de nouveaux prélèvements. Ai-je bien compris ou selon vous faut-il
    déclarer uniquement les loyers ? j’envisage de louer un bien mais je ne trouve pas d’explications claires même au centre des impôts ils sont parfois en désaccord. Je me demande par exemple si je loue
    avec une place de stationnement un meublé à l’année, puis-je intégrer dans les charges demandées au locataire la place de stationnement qui lui sera réservée? Puis-je déduire ensuite cette place de
    parking de mon foncier. Peut-on trouver sur votre site ou ailleurs un exemple de tableau d’amortissement pour faire le choix entre bic ou réel, j’ai bien compris que l’expert comptable est nécessaire
    mais avoir une idée de ce que l’on peut déduire m’aiderai beaucoup, problème je ne trouve pas ? Merci

  72. ma fille étudiante vit dans un petit appartement et met en location une chambre en meublée dans son appartement où elle vit, pour avoir un petit revenu
    elle déclare en micro bic case 5nd ce revenu pour à près 7000 euros par an
    c’est son seul revenu car elle est encore étudiante –
    aura- t elle à payer de la CSG?
    peut elle déclarer en micro réel ? doit elle passer par un expert comptable comme j’ai pu le lire ? Déduira -t -elle taxe habitation foncière et les charges de l’appartement ?

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. Comme indiqué, la déclaration au réel est compliqué et nécessite souvent un expert. POur des petits revenus, il est souvent plus confortable de déclarer au micro BIC malgré l’impôt et les prélèvements sociaux. Cordialement.

  73. Bonjour,

    Je possède une résidence secondaire avec ma compagne, que l’on a achetée ensemble, nous sommes donc considérés comme étant en indivision si j’ai bien compris.
    Nous déclarons ensemble nos revenus.
    Nous envisageons de mettre cette maison en location 3 ou 4 semaines par an pour subvenir aux charges afférentes, en espérant tirer 3-4000€ de loyers.
    J’ai pas mal lu sur le sujet, notamment sur votre site merci beaucoup, et j’ai appris avec surprise toutes les démarches et obligations déclaratives qui en découlent…
    Je pensais opter pour le micro-BIC car vu le montant des revenus je pense qu’il serait aberrant de faire appel à un comptable, mais j’ai lu qu’il était impossible de déclarer en micro-BIC pour un bien en indivision!! Ma question est la suivante : ne puis-je pas me déclarer seul, en tant que personne physique, LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce? Je ne vois nul part sur le formulaire POi où indiquer que c’est une indivision? Les gens qui déclare en micro-BIC sont-ils tous propriétaire seul de leur bien? Pourquoi ne pourrait-on pas bénéficier de ce régime lorsqu’on achète à deux avec sa compagne?

    Merci pour votre aide.

  74. Bonjour
    Ma fille a acheter un F1 fin 2017. Elle a eu les frais de Notaire, de Banque pour le prêt, d’aménagement et d’équipement.
    Comment et quand les déclarer car il n’y a pas eu de loyers en 2017 seulement à compter de mars 2018?
    Quelle est la meilleure formule ou est-ce d’office?
    Attention elle est Frontalière et soumise à la CMU taxée à 8% des revenus, donc une formule qui sépare son logement des revenus standards est plus intéressante car pas soumise à ces 8% supplémentaires.

    Merci

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