Immobilier, LMNP

Comment sont imposés les loyers de votre location meublée (non professionnelle)? Calculs et conseils en LMNP!

Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la façon de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt. Cela concerne toute location meublée, qu’elle soit saisonnière, à un étudiant, par le biais d’AirBNB… 

La première question à se poser pour comprendre la fiscalité est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite de la fiscalité pour les locations meublées. Pour les locations vides, la fiscalité est différente et expliquée ici.

Location meublée non professionnelle (LMNP) et impôt : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait de louer votre bien meublé vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux fiscalités possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible. Notons que cet article traite de la location meublée non professionnelles (LMNP). C’est celle qui concerne Mr et Mme Toutlemonde dès lors qu’ils louent un bien meublé. Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée professionnelle. Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus.

L’imposition du loueur meublé au régime micro-BIC.

Le micro-BIC est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 50%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 50% des loyers perçus.

Exemple :

Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé et perçoit 10 000 € de loyers en 2020. Il opte pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2021 sur les revenus 2020. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 10000*50% = 5 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 5 000 = 5 000 €.

Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 5 000 € de loyers imposables.

L’imposition du loueur meublé au régime réel.

Si le régime micro-BIC ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Ce régime est particulièrement attractif car il permettra parfois de ne pas payer d’impôt. En revanche, les formalités et déclarations sont compliquées et vont nécessiter un expert-comptable. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera aussi possible d’enlever un amortissement du bien ou des meubles avant calcul de l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées et le calcul de l’amortissement.

Étudions d’abord liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les suivantes :

 – Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
 – L’assurance habitation propriétaire non occupant.
 – La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
 – L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers ect….)
 – Les honoraires versés à un expert-comptable.
– Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
….

En plus de ces déductions, vous allez pouvoir enlever l’amortissement du bien. C’est là que l’expert-comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va déterminer dans quelle mesure vous pouvez amortir le bien. En cas de contrôle fiscal, il va de soi que l’administration fiscale ne pourra remettre votre déclaration en question si l’amortissement a été calculé par un expert-comptable. L’impact des charges déductibles et de l’amortissement est le suivant.

Exemple :

Mr Corrige ton impôt achète un bien 100 000 € et ajoute 10 000 € de meubles. L’expert-comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100 000 / 20 = 5 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10000 / 5 = 2 000 € par an. Mr Corrigetonimpot loue le bien meublé en 2021 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxe foncières. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 5 000 –  2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 1 500 €. On impute bien les charges déductibles ET l’amortissement pour trouver les loyers imposables.

Il convient donc d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-BIC. Il pourra ainsi déduire 8 500 € au lieu de déduire 5 000 €. Ses loyers imposés seront de 1 500 € (contre 5 000€ au micro-BIC).

Dans les faits, il faut aussi tenir compte du coût de l’expert-comptable indispensable au régime réel   pour le calcul de l’amortissement et la rédaction des déclarations fiscales (entre 700 € et 1500 € par an). Si vous avez un prêt et que l’amortissement du bien est possible, les loyers ne seront jamais imposés car les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les frais d’expert-comptable. Pour un bien loué meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est possible que la dépense « expert-comptable » soit trop cher pour compenser le gain fiscal. Le régime micro-BIC plus simple s’impose alors. Pour pouvoir faire le bon choix, il faut donc réussir à calculer l’impôt pour chaque régime. Chacun pourra alors arbitrer la question suivante : est-ce que le gain fiscal en passant du micro-BIC au réel compense les frais d’expert-comptable incontournables au régime réel ?

Calcul de l’impôt qui est pris sur vos loyers imposables quand vous louez un bien meublé non professionnel!

Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition : il peut-être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Nous avions vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 11% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.

Calcul de l’impôt si vous louez meublé au micro-BIC :

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 50% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 5 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 5000 * 17.2% = 860 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 5 000 * 11% = 550€. Au total, Mr doit donc payer 1 410 € en tout.

Calcul de l’impôt si vous louez meublé au réel :

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 8 500 € de déductions. Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €. Au total, Mr doit donc payer 423€ en tout.

Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris ici l’exemple d’une tranche à 11% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. Le schéma suivant revient sur le détail du calcul de l’impôt pour les deux situations.

Calcul de l'impôt si vous louez un bien meublé en LMNP selon le choix du régime.

Le taux de 11% est appliqué depuis les loyers 2020 déclarés en 2021.

Location meublée en LMNP : les conditions à respecter pour passer de l’imposition du micro-BIC au régime réel!

Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il faut respecter les points suivants :

– Le régime micro-BIC est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à un plafond de l’ordre de 70 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués meublés.

 – L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 2 ans.

 – Le passage du régime Micro-BIC vers le régime réel implique de prévenir les impôts avant le 1er février de l’année des revenus. Par exemple, si vous prévenez le fisc avant le 1er février 2021 que vous passez au réel, ce choix s’appliquera sur la déclaration 2022 des revenus 2021.

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an : il a le choix entre micro-BIC et réel car il est sous le plafond des 70 000 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 2 ans. Au bout de 2 ans, il peut choisir le micro-BIC. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 2 ans.

Micro-BIC et régime réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?

Pour le régime micro-BIC, il suffit d’indiquer vos loyers en cas 5ND. Le fisc appliquera l’abattement de 50% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus des locations meublées non professionnelles » lors de l’étape 3.

Vous aurez alors accès à la case 5ND dans la déclaration 2042C. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case 5ND.

Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir plusieurs déclarations : la 2031 et les déclarations 2033-A, B…jusqu’à E. Ces déclarations sont assimilées à des bilans et comptes de résultat. Une fois encore, l’expert-comptable s’impose pour une telle charge administrative… de toute manière, il était indispensable pour calculer l’amortissement! Je ne détaillerai pas plus la façon de remplir ces déclarations qui sont particulièrement complexes.

La bonne question à vous poser pour choisir le bon régime fiscal reste donc : si le régime réel me permet de payer moins d’impôt, le gain fiscal compense t’il les frais d’expert-comptable ? Notons que c’est souvent le cas car avec les déductions ET l’amortissement, le loueur en meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0 € pendant plusieurs années (et donc ne pas payer d’impôt ni de prélèvements sociaux). C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus. Il est provisionné 10 ans et ne s’imputera que sur des loyers provenant du meublé. L’amortissement permet de créer un énorme déficit foncier qui s’imputera année après année sur vos loyers provenant de la location meublée les ramenant à 0€ permettant d’éviter impôt et prélèvements sociaux.

Location meublée LMNP en 2021 : un nouveau seuil de 23 000 €?

La loi de financement de la sécurité sociale a été modifiée début 2021 et va peut-être venir changer la donne pour le LMNP. On y apprend qu’il serait possible que les loueurs ne puissent plus bénéficier du régime que je décris s’ils venaient à dépasser le seuil de 23 000 €. On basculerait alors dans un régime professionnel ce qui entraînerait des changements importants : plus de prélèvements sociaux mais obligation de cotiser à la SSI, changement sur le calcul de la plus-value, risque de redressement pour ceux n’en ayant pas conscience etc…. Ce serait un véritable bouleversement dans la location meublée. Pour le moment, on sait que la mesure ne concerne que les locations 2021 (déclarées en 2022) et on attend qu’un décret vienne nous préciser si cette mesure s’avère juste ou si le projet de loi manquait simplement de précisions. Vous pouvez suivre ma formation sur l’immobilier pour plus de précisions.

Location meublée LMNP et impôt à la source : qu’est ce qui change?

Le prélèvement à la source de l’impôt a plusieurs impacts sur la location meublée non professionnelle. J’ai détaillé ces aspects en profondeur ici : LMNP et impôt à la source : comment ça marche?

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292 Commentaires
  1. toto

    Bonjour , au sujet du LMNP , si le revenu professionnel est de 30000€ net dans traitements et salaire de la déclaration , le revenu pris en compte est avant l’abbatement des 10% ou frais réel
    merci

  2. Héléna

    Bonjour,
    Pourriez vous m ‘indiquer SVP si le nouveau seuil de 23000 € pour la location LMNP s’appliquerait tous revenus locatifs confondus ?
    En effet, je suis en train d’effectuer une simulation pour l’achat d’un immeuble que nous pourrions louer en meublé :
    – en ajoutant les loyers de mon précédent investissement Pinel, le seuil des 23000 € sera atteint
    – mais en prenant en compte uniquement les revenus locatifs meublés de ce nouvel immeuble, le seuil des 23000 € ne sera pas atteint.
    Merci d’avance pour vos précieux conseils.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il me semble que le seuil ne va concerner que les revenus meublés.
      Cordialement.

  3. Laurène

    Bonjour et tout d’abord mille mercis pour votre aide précieuse !
    Je suis sans revenu (ni salaire, ni indemnités chômage) et j’ai la charge de 4 enfants . En conséquences, jusqu’à présent, je ne payais pas d’impôt sur le revenu.
    J’ai fait l’acquisition d’un studio que je loue meublé.
    Lors de ma première déclaration d’impôt en tant que loueur cette année ( 2021 sur 2020), je me rends compte en lisant vos articles que ma déclaration est erronée : j’ai voulu déclarer un bien locatif meublé ( puisque c’est le cas) mais la page vers laquelle j’ai été orientée me classait dans la case « loueur professionnel » avec des demandes d’informations qui ne correspondaient pas à ma situation ( « siège social » etc…. ).Panique à 23.55 le jour de la dead line pour faire sa déclaration, j’ai finalement déclaré un bien loué vide tout en mentionnant en commentaires que je n’étais pas certaine de la justesse de ma déclaration. Apres vous avoir lu, j’ai vérifié et je suis classée dans la rubrique « micro-foncier » avec un abattement de 30% ( que je ne vois pas apparaître d’ailleurs ) et je suis redevable d’un prélèvement à la source ……alors que j’aurais dû être dans la case « micro bic » avec 50% d’abattement ( nettement plus avantageux ) et sans doute moins de prélèvement à la source.
    Est-il possible de corriger rétroactivement ma déclaration, ou tout au moins de le signifier au Trésor public, et espérer avoir un régularisation de mon impôt sur celui de l’an prochain?
    On apprend de ses erreurs tous les jours ……
    Merci d’avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait il faut absolument la corriger. En plus, le service de correction en ligne est ouvert jusqu’au 15 décembre. Vous pouvez corriger votre déclaration en ligne en supprimant le micro foncier et en remplissant la case du micro BIC.
      Cordialement.

  4. Thierry LAF

    Bonjour,
    Merci pour cet article très instructif mais je n’ai pas trouvé les réponses à tous mes questionnements.
    Je suis en concubinage et nous avons un appartement en Pinel en 50/50.
    Nous souhaiterions nous lancer dans la location meublé (type saisonnière ou Airbnb).
    Nous envisageons de construire sur notre terrain ou nous avons notre résidence principale un appartement d’une trentaine de mètres carrés dans la continuité de la piscine (en passant par un maitre d’œuvre et un crédit (immobilier ou travaux).
    Est ce envisageable de cumuler du Pinel et du LMNP sans perdre l’avantage du Pinel ???
    Sera t’il possible d’être au régime réel car l’appartement fera partie de la résidence principale car sur le même terrain ?
    En espérant que vous puissiez m’apporter quelques compléments d’informations.
    Si pas possible, à qui dois je m’adresser pour avoir des réponses.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le Pinel se fait mécaniquement en location vide et non en lmnp!
      Cordialement.

  5. TB

    Bonjour Thibault
    merci de ta réponse précédente.
    j’ai trois questions liées à ta réponse:
    -1) un expert comptable est il obligatoire pour calculer et déclarer ses charges au réel en LMNP ou c’est tout à gérable par soi meme?
    -2) est ce que la « grosse déduction de charges l’année de déblocage du prêt » est reportable sur plusieurs années?
    -3) le regime LMNP semble plus attractif que n’importe quel autre régime, est ce aussi le cas pour un non resident fiscal francais?

    • TB

      bonjour
      quelqu’un aurait il des réponses à m’apporter?
      merci

  6. BIGJOJO

    Bonjour Thibault,

    Je suis déjà déclaré en louer LMNP pour un bien acquis en indivision mais que j’ai pu déclarer en nom propre à mon nom avec un unique n° de SIRET.
    Je vais acheter seul cette fois un studio pour le louer en LMNP aussi. J’ai 2 questions:
    -Bien que j’ai déjà un n° SIRET LMNP à mon nom, dois-je obligatoirement faire une demande pour une créer une nouvelle société LMNP pour avoir un autre n° SIRET, puisque le 1er SIRET correspondant à un bien acheté en indivision?
    – Le bien dispose par défaut d’1 plaque de cuisson et d’1 petit frigo. Parmi les meubles obligatoires ds 1 meublé, dois-je obligatoirement mettre 1 congélateur (vu qu’il y a déjà un frigo) et aussi 1 four ou four-microondes?

    Merci d’avance pour vos réponses à ces 2 réponses.
    Cordialement.

  7. TB

    Bonjour
    dans le calcul des charges déductibles j’ai compris qu’on pouvait appliquer par exemple:
    les frais de dossier, l’assurance emprunteur, la caution credit logement (non resident)
    mais quand on prend la somme de ces charges doit on calculer avec le cout total ou le cout total divisé par la durée du pret ce qui nous donne une charge ramenée à l’année?
    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On déduit les charges l’année où on les paie. On a donc souvent une grosse déduction l’année de déblocage du prêt.
      Cordialement.

  8. L. Theford

    Bonjour,

    Etant non résident fiscal Français, j’essaye de comprendre ce que je vais devoir payer sur la maison que j’ai en LMNP, en particulier en ce qui concerne les travaux d’entretien. En prenant comme base une location annuelle d’un montant de 20000€, si je fais des travaux d’entretien (jardinage) à hauteur de 1000€ puis-je considérer que le montant réel que cela me coûte est moindre du fait de l’intégration en charges dans le bilan de ma location? Si oui, quel pourcentage puis-je estimer?

    Merci d’avance pour votre réponse!

  9. Hioub

    Bonjour,
    nous nous apprêtons à louer notre maison en meublé pour 20000 euros par an. Ca représentera moins de 50 pour-cent de notre revenu habituel qui n’est en ce moment pas imposable. Comment se définira le taux d’imposition pour le revenu supplémentaire?
    Merci!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Impossible de vous répondre sans une étude complète, tout dépend des parts, des autres revenus etc… Sur un tel revenu, il serait utile d’étudier le régime réel qui pourrait s’avérer intéressant. Ma formation vidéo pourrait aussi vous apporter beaucoup.
      Cordialement.

  10. MAAMAR

    Bonjour ,
    J ai aucun salaire ,mis a part la location en meuble de l appartement.
    Quels sont en pourcentage les impots?
    Bon week-end
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il y’aura au minimum les 17.2% après abattement.Il est aussi possible que vous deveniez imposable au taux de 11% avec les loyers en plus.
      Cordialement.

      • Arsène

        Bonjour
        Si je perçois 22000€ de loyer annuel en LMNP et que je n’ai aucune autre ressources devrait je payer la csg-rds ou autres après un abattement de 50% ?
        D’après ce que j’ai compris 22000 loyer-11000 abattement = 11000 = 0€ de prélèvement et non imposable…
        Merci cordialement

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Oui il y’aura les prélèvement sociaux dont ici 11 000 * 17.2%. C’est inévitable.
          Cordialement.

  11. privé Isabelle

    Bonjour, merci pour votre site.
    – de 23K/an de revenus via plateforme
    micro- entreprise 22% de prelevement sur CA brut+ imposition fiscale sur 50% du CA brut. La question qui pose probleme sur la réponse est la suivante: dois-je m acquitter des 17.2% des prelevements sociaux lors de l imposition fiscale?
    Merci pour votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous n’avez pas payé de charges sociales via la micro-entreprise, les prélèvements sociaux sont alors à payer. J’ai l’impression qu’il ne sont donc pas à payer vu que vous avez déjà payé 22%.
      Cordialement.

  12. Roques François

    Bonjour,
    Je loue depuis 2 ans des logements meublés en tant que LMNP, j’ai donc créé mon activité de LMNP avec le formulaire P0i on m’a attribué un N° SIRET etc…
    Je souhaite cet été louer un logement supplémentaire en AIR BNB, faut-il que je crée une entité différente pour avoir un SIRET différent ?
    Car je suis au réel pour mes premiers meublés mais je souhaiterais être au micro BIC pour le air bnb. Est-ce que je peux différencier les 2 activités ou tout vas passer sur mon numéro SIRET actuel et donc obligation de tout avoir au régime du réel !?
    Merci pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est impossible de cumuler micro-BIC et réel sur des biens loués meublés. Il faudra choisir et je vous conseille de voir avec l’expert-comptable pour le SIRET; je pense que plusieurs ne sont pas nécessaires mais vous pouvez lui demander pour être certain.
      Cordialement.

  13. olivier brunetto

    Bonjour
    Merci pour ce site très intéressant et accessible.
    Vous parlez des loyers perçus à déclarer pour la location d’un meublé, en Micro BIC, vous dites vous ne pouvez rien déduire, mais dans le cas d’une gestion locative qui me reverse les loyers moins sa commission, je dois bien prendre en compte les loyers que je perçois sur mon compte bancaire?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non pas du tout, si vous êtes au micro-BIC, il faut prendre les loyers payés par le locataire.
      Cordialement.

      • Hafed

        Bonjour,lors de la déclaration des loyers l abattement des 50% ne se fait pas. Que dois je faire?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Si vous remplissez la case 5ND, vous verrez apparaître le montant déclaré à la fin mais sur l’avis d’impôt le fisc n’en retiendra que la moitié pour faire les calculs.
          Cordialement.

    • Christophe

      Bonjour
      Je viens d’acquérir un studio dans une résidence étudiante, l‘Électricité ( pas de contrat individuel pour locataire) est dans le montant des charges. Est ce normal de déclarer ce montant dans le loyer imposable?
      Cordialement

  14. Labiol

    Bonjour,

    Il n’y a qu’un seul élément que je ne comprends pas dans vos explications et il se trouve dans l’exemple. Pourquoi appliquez vous un taux d’IR de 11% sur le montant imposable de 5000€ ? Ce montant fait partie de la tranche à 0% normalement, pas de celle à 11% ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Dans mon exemple, on est déjà dans la tranche à 11% (par exemple parce qu’il y’a les salaires imposables qui sont déjà présents). Sur le même exemple en supposant qu’il n’y ait aucun autre revenu, on serait alors bien à 0%.
      Cordialement.

  15. sabine leblanc

    bonjour, je suis propriétaire de chambre d hôtes que je gère en direct mais aussi avec plusieurs centrale ( office de tourisme , booking ect..) Ma question est que dois je déclarés au impôt les revenus verses par ces centrale net ou les revenus demandes .exp : prix de la chambre demandé pour une nuit 130 euros et prix de la chambre paye par les centrale a mon égard 110 ,5 euros .
    Je déclare 130 demandé , ou 110,5 encaisse ? est que je rajoute leur com dans ma déclaration ?
    Merci de m aide , je suis perdu , je suis en micro bic
    Mr leblanc

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Au micro vous ne pouvez rien déduire…impossible d’enlever les frais pris par les plates-formes notamment. Il faut déclarer ce que la personne a payé comme loyer et non pas ce que vous avez reçu.
      Cordialement.

  16. Taniya

    Bonsoir ! Je viens d’acquérir un appartement vide et le locataire est parti.
    Je voulais savoir si c’est mieux de passer en appartement meublé (c’est un F4 de 60m2) pour le louer à un locataire pour un an par exemple ? (si oui, quelles sont les choses obligatoires à mettre dans l’appartement ?)
    Quel bouquin et/ou formation vous me conseillez-vous pour m’informer au max ?
    Merci beaucoup !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est un excellente question mais qui demande de faire les calculs selon chaque situation. Clairement, je vous recommande ma formation vidéo qui a été faite exactement pour aider les gens de ce cas à faire le bon choix entre vide/meublé car c’est primordial : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
      Cordialement.

  17. Durant

    Bonjour j ai un logement que je déclare en réel depuis 3ans cette année j hesite entre le passer en meublé ou rester en reel
    En effet mes frais sont moins de 1000e sur un revenu annuel de 3000e
    Donc en meuble cela me ferait un abattement de 1500e
    Est il mieux de la passé en meublé
    nous ne sommes pas imposable sur le revenu
    Merci pour votre reponse
    Jo

  18. Steph M

    Bonjour,
    dans le cas d une location meublée pour un appartement acheté en viager libre, est il possible de déduire les rentes viagères payées des loyers dans le cas d une déclaration au réel ?
    Merci d avance,
    Cordialement

  19. eugene le graet

    location meublé mon comptale na pas mis dans les frais l assurance de la maison ainsi que l impots foncier est ce normal

  20. Perez

    Bonsoir Thibault,

    J’ai un logement que je loue en meublé, j’ai fait la demande à la ville où se trouve le logement
    De le passer en logement de tourisme ce qui a été accepté, puis je bénéficier de l’abattement de 71 %
    Ou dois encore en plus faire passer un organisme pour obtenir un classement et seulement à ce moment-là je pourrais bénéficier de l’abattement à 71 %.

    Cordialement.

    Michel

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai envie de penser que c’est ok mais c’est moins ma spécialité et on a beaucoup de changements sur le meublé. Je vous conseille plutôt d’interroger un expert-comptable pour être certain.
      Cordialement.

  21. Axel A

    Bonjour,
    Merci pour vos explications tres claires et precises.
    Au sujet du seuil des 23k€, cela tient-il compte du nombre de parts, ou du nombre de biens en location?
    Si nous sommes deux a exercer la LMNP (mon epouse et moi) sur deux biens differents, le seuil s’applique t’il par bien ou sur l’ensemble du foyer fiscal?
    Merci,

  22. Isabelle B.

    Bonjour,
    Merci pour vos explications tout à fait efficaces !
    Nous avons établi un bail  » location meublée » début octobre 2020 pour l’arrivée d’un nouveau locataire ( le logement était non meublé pour les locataires précédents, donc déclaré en  » location non meublée »).
    Ma question : peut-on déclarer en LMNP ( micro- BIC) uniquement pour ces 3 derniers mois de l’année 2020 ?
    Si oui, est-il important de le faire pour établir la continuité avec l’année 2021 ?
    Merci d’avance.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui il faut dissocier le vide du meublé. Vous déclarez en meublé les 3 mois et les autres en vide.
      Cordialement.

  23. Muriel B

    Bonjour,

    Tout d’abord, je vous remercie pour votre vidéo qui est une mine précieuse d’informations concernant la LMNP.
    Je suis propriétaire de 3 appartements en LMNP en régime réel et je remplis la fiscale sur mon espace professionnel des impôts pour la 3eme année.
    Pour cette année, je suis un peu perdue.
    Mon résultat comptable pour les revenus 2020 donne un bénéfice de 640 euros ( Cadre A du formulaire 2033B )
    Cependant, il me reste un déficit antérieur reportable de 4476 euros : ( 675 € sur revenus 2018 + 3801 € sur revenus 2019 ). J’en utilise donc 640 euros dans le cadre B du formulaire 2033-B pour obtenir le résultat fiscal après imputation des déficits suivant :
    Bénéfice : 0 et Déficit : 4476 – 640 =3836
    Par contre, Je ne comprends pas ce que je dois indiquer dans les formulaires 2031 et 2031 bis ?
    Dans le cadre H du 2031 Bis, dois-je mettre 0 dans bénéfice et 0 dans déficit OU 640 dans bénéfice et 4476 dans déficit OU 640 dans bénéfice et 0 dans déficit ?
    Je vous remercie par avance de vos précisions

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci,
      A mon niveau je ne peux pas vous aider tout simplement parce que je ne fais jamais ces déclarations. A mon sens, il faut ici laisser l’expert-comptable intervenir et je ne peux donc vous aider. Si quelqu’un a la réponse?
      Cordialement.

  24. François

    Bonjour Monsieur,
    Felicitations pour l’article.

    Une question, je suis pas résident en France j’ai un bien qui a été classé meublé. Je voudrais rester en statut de location LMNP car il y a 21 que j’ai acquis le bien et je voudrais maintenir l’exonération sur la plus-value de vente.
    Il y a t’il moyen de dépasser le seuil de 23000€ de revenu , et rester dans le statut de LMNP. Pour donc mantenir les abattements sur la plus-value de vente?
    Merci de votre retour.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur la question des non résidents il faut passer par un avocat fiscaliste car les règles changent selon chaque pays.
      Cordialement.

  25. Pierre

    Bonjour,
    Nous avons acheté en indivision le bien que nous souhaitons mettre en location meublée. Il ne s’agit pas de notre résidence principale, et nous sommes PACSés. Nous envisageons des revenus locatifs en deçà du seuil des 23.000€ et en tant que LMNP souhaiterions bénéficier du régime micro-BIC avec abattement de 50%, plus simple à gérer par rapport au volume locatif attendu. Cependant, quelques lectures sur le web semblent indiquer que nous devons nécessairement passer au régime réel (avec déduction des charges au réel et avec expert-comptable…) du simple fait que nous ayons acquis le bien en indivision ? Est-ce nécessairement obligatoire ?
    Merci,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement, le régime réel s’impose quand plusieurs personnes gèrent un bien meublé; c’est un des gros pièges du micro-BIC avec des redressements énormes à la clés. Je vais mettre en ligne une formation complète sur l’immobilier d’ici 1 ou 2 jours que je vous recommande fortement.
      Cordialement.

  26. guillaume

    Bonjour, Actuellement propriétaire d’un studio en région parisienne je suis muté à l’étranger pour une période d’un an. Je souhaite donc louer mon appartement ou je vis durant cette période pour couvrir le remboursement de mon emprunt afin de me louer un appartement sur mon nouveau lieu de travail.
    Je suis un peu perdu avec les differents régime et impots et si quelqu’un pouvait m’aider ce serait super.
    En gros je souhaite louer ma résidence principal pendant un an à peu près au meme prix que le remboursement de mon emprunt avec mes charges. Ce qui me permettrait de me louer mon logement à l’étranger durant cette periode.
    Ce qui n’est pas clair pour moi c’est que du coup je vais devoir payer des impots meme si je ne fais pas de bénéfice? et ces impots concerneront 50% du loyer annuel perçu? Ce qui me rendrait vraiment perdant sur cette mutation temporaire.
    Merci d’avance pour tout aide apportée

  27. Pierre

    Bonjour,
    Merci pour cet article très clair.
    J’ai cependant un doute concernant les prélèvements sociaux de 17,2%. Vous semblez indiquer qu’ils sont inévitables, mais j’ai lu à plusieurs reprises qu’en dessous de 23.000€ de revenus locatifs, vous n’êtes pas soumis aux cotisations sociales. S’agit-il d’un changement récent ?
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      NOn pas du tout; sous 23 000 on subit les prélèvements sociaux AU LIEU des cotisations sociales qui sont bien plus sévères mais réservée à d’autres régimes fiscaux. Je fais une formation vidéo entière sur le sujet en ce moment qui sera bientôt disponible.
      Cordialement.

  28. christophe P

    Bonjour, merci pour cet article. je souhaite me lancer dans le LMNP au frais rel et je me questionne sur le calcul du seuil des 23000€ . Faut il tenir compte des amortissements et des charges dans le calcul des revenus LMNP <23000€ ? ou le fisc regarde seulement le montant des loyers encaissés ?

    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le seuil de 23 000 € tient compte des loyers perçus.
      Cordialement.

  29. Cremel

    Bonjour Thibault,
    Bravo pour cette explication très claire sur le LMNP entre Micro-BIC et Régime réel, cependant attention dans l’utilisation des mots. En location meublée on parle de revenus BIC et non de Revenus fonciers comme vous l’écrivez dans votre développement: « le loueur en meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0 € ».
    Bien Cdt
    FXC

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui je suis bien d’accord, merci pour la remarque. L’utilisation de certains termes même faux me sont cependant nécessaires parfois pour la compréhension mais très souvent aussi pour des soucis d’optimisations « SEO ».
      Cordialement.

  30. Persich Georges

    Bonjour,

    Nous sommes un peu perdus avec les impositions sur les appartements meublés.

    Nous souhaiterions savoir si nous devons déclarer nos revenus de location en meublés.
    Dans l’habitation que nous occupons depuis plusieurs années, nous avons optimisé le 1er étage non occupés par la réalisation de deux appartements indépendants que nous louons en meublé avec bail de location annuel renouvelable.

    Nous sommes retraités et la location de ces deux appartements ne dépasse pas 18.000€ annuel. Les revenus de notre couple sont de l’ordre de ± 37.000€.

    J’ai jusqu’à présent, nous déclarions ceux-ci comme non meublé dans nos revenus et donc, étions taxés.

    Merci pour votre réponse,
    Cordialement,

    G. Persich

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui il faut les déclarer et être imposé comme indiqué dans l’article.
      Cordialement.

  31. BRUN Patrick

    J’ai lu avec intérêt votre article LMNP. Sauf que la loi sur la SS de décembre 2020, applicable à compter du 01.01.2021 BOULEVERSE vos calculs en matière de cotisations sociales. Au delà de 23.000€ de CA TTC, vous pouvez être taxé sur 60% du CA aux cotisations sociales dont les taux semblent être de 35% et 45%.
    Il serait bien que vous puissiez rédiger un article détaillé s’y rapportant.
    Merci d’avance.
    Cordialement.
    Patrick BRUN

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Merci beaucoup pour ce rappel très important. Je suis sur le coup, il est prévu que j’ajoute cela cette semaine via une mise à jour ou un nouvel article.
      Cordialement.

    • Guillaume C.

      Bonjour et merci pour cet article fortement détaillé. Louant en micro Bic depuis 3 ans, j’ai pu expérimenter le manque cruel d’information concernant le statut LMNP, et j’aimerais ajouter à vos points les deux dépenses suivantes :
      – la taxe foncière sur le bien (je pense que la plupart des personnes en ont conscience)
      – la CFE (cotisation foncière des entreprises) qui va être perçue sur une valeur locative de référence du bien, et qui va nous demander la création d’un compte impôts gouv pour entreprise! J’étais loin d’imaginer tout cela lors de la mise en location de mon appartement… Et cette CFE dans mon cas s’avère plus élevée que la taxe foncière.

  32. julie sestier

    Bonjour,

    Merci pour votre article, je suis un peu perdue, je suis propriétaire de mon appartement depuis 4 ans. J’ai créé un micro bic pour déclarer ce logement (résidence principale) en location meublée saisonnière (via airbnb) les ddeux premières années. Je souhaite le mettre en location meublée à temps complet à partir d’avril puisque je vais louer une maison avec mon conjoint. Cet appartement sera donc un résidence secondaire. Dois-je passer en régime réel qui a l’air nettement plus avantageux ? A l’année cette location devrait me rapporter 9000 euros.
    En vous remerciant.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A ce niveau, je vous conseille de voir avec un expert-comptable. Vous verrez si le cout de la prise en charge des déclarations au réel est compensé par le gain en impôt en changeant de régime.
      Cordialement.

  33. Pascale Clevenot-Hinder

    Bonjour, si je mets en location un mobil home en régime réel, est ce que je peux déduire le prix de location de la parcelle que je dois payer au camping ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai jamais eu le cas; si quelqu’un a la réponse? Sinon au meublé, la déduction suppose que vous ayez un expert-comptable donc il faut le voir avec lui.
      Cordialement.

  34. Pascale

    Bonjour, pour la location d’un meublé, est-ce que le calcul de l’impôt est le même en rbnb ?

  35. Dan

    Bonjour,
    Article très intéressant et surtout très clair ! j’ai (presque) tout compris.
    Question subsidiaire : quelle valeur prend-on en compte pour l’amortissement du bien ? Sachant que je suis propriétaire de 50% d’un appartement dont j’envisage de racheter les 50% restants à ma soeur ? (le bien provient d’une donation parentale avec réserve d’usufruit): est-ce 50% du bien, ou sa totalité ?
    Aussi, comment évalue-t’on les meubles ? faut-il des factures absolument ou est ce à dire de « comptable » ?
    Merci infiniment.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le taux de l’amortissement varie selon chaque partie : le terrain n’est pas amortie comme les meubles qui ne sont pas amortis comme le gros oeuvre etc… il faut voir cela avec le comptable. Il faudra bien entendu les factures pour faire une déclaration correcte.
      Cordialement.

  36. Paul

    Bonjour,
    Sachant que les revenus fonciers sont inclus dans le Revenu Fiscal de Référence, le fait qu’ils soient « négatifs » en raison de l’amortissement d’un immeuble en LMNP annule-t-il leur prise en compte dans le RFR?
    Un très grand merci !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai jamais étudié mais c’est une bonne question. Je pense que c’est le loyer après déduction qui est retenu (et donc pas d’impact ou très peu via l’amortissement). Vous pouvez le vérifier assez facilement en faisant une simulation sur le site des impôts; le simulateur calcule le RFR correctement même pour le meublé.
      Cordialement.

  37. jean paul garrel

    Bonjour, je souhaite vendre un appartement acheté en Périsol il y a 20 ans pour mieux défiscaliser en rachetant sans crédit et en LMNP pour 9 ans un appartement d’occasion de 9 ans dans une résidence seniors, je suis dans la tranche fiscale des 11% , est ce la bonne solution et comment déclarer en BIC ou réel?
    l’impôt foncier est il bien déductible ainsi que les honoraires du comptable en réel?
    Est il nécessaire de prendre un comptable en BIC?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Impossible de vous répondre, il faut faire une étude globale en évaluant les besoins, les objectifs, le patrimoine, la fiscalité sur les années à venir etc… C’est un travail énorme qui est souvent évalué à plusieurs milliers d’euros. Si jamais vous optez pour un réel au micro-BIC, le comptable n’est alors pas du tout nécessaire.
      Cordialement.

  38. Laurent

    Bonjour Faut-il aussi prévenir les impôts pour repasser du régime réel au Micro-BIC ? Ou bien on peut revenir au Micro-BIC sans aucune autre démarche (j’ai fait mes 2 années minimum en régime réel)

    Merci,

    Cordialement,

    Laurent

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je pense qu’on peut le faire sans démarche particulière mais je n’en suis pas certain n’ayant jamais eu le cas… si un expert-comptable peut confirmer?

  39. Rivière

    Bonjour,
    Comment passer un logement de location simple en location meublé ? quelle démarche en plus du poi ?
    Merci beaucoup
    Jean-Christophe

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je ne sais pas exactement, ma spécialité reste l’impôt. A priori, il faudra aussi meubler le logement et faire un bail meublé en plus du Poi.
      Cordialement.

  40. Franck

    bonjour,
    nous venons d’acquerir en nom propre un immeuble de 5 logements le 19 12 2020. est ce que l’année fiscale commence en 2020 ou 2021 sachant que nous avons percu des loyer que pour 12 jours en 2020-> peux ton tout declarer en 2021.
    nous avons fait un emprunt global pour l’immeuble. sachant que 2 des appartement vont être en meublé, comment dois je amortir la valeur des appartement meuble sur la totalité de l’immeuble.
    Merci d’avance

  41. Lorenzo

    Une sci familiale peut elle acheter un appart meublée sci soumise au regime de Societe ??

  42. cohen

    Bonjour,
    Je vous remercie pour vos bon conseils
    Nous allons peu être acheter un immeuble qui sera notre résidence principal
    Il se compose de 3 studio (loue aujourd’ hui pas le proprio en airbnb) et un appartement pour y vivre
    Ma question est la suivante :
    Comment devons nous acheter se bien en SCI immobilière ou en nom propre ?
    Comment allons nous déclarer ses revenus de cette location ?
    Nous souhaitons continuer a loué en airbnb ou meublée a l’année a des étudiant
    Je vous remercie par avance de votre retour et merci de tous vos conseils

  43. Pierre

    Bonjour et merci pour cet article très clair.

    J’envisage d’acheter un immeuble de rapport composé de
    – 2 appartements au 2eme étage que j’aimerais louer en LMNP
    – 2 appartement au 1er que j’aimerais louer en Nue régime réel
    – 1 local commercial au RDC loué Nue

    J’envisage également de faire de lourd travaux.
    Comment je peux déduire mes travaux, sachant que je vais déclarer des revenus foncier mais aussi des BIC?
    Comment je peux répartir mes travaux en fonction des lots sachant que les lots ne sont pas encore cadastrés et que l’ensemble des travaux va être réalisé pour tout l’immeuble et non pas lot par lot.

    D’avance merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous conseille vivement de faire faire des factures séparées; bien identifiées pour chaque appartement. Je ne vois pas d’autres solutions.
      Cordialement.

  44. pascal

    bonjour et un grand merci pour votre site très pratique !
    vous ne mentionnez pas la nécessité de remplir une déclaration de début d’activité cerf 11921*05 pour du lmnp?est ce à dire que ce n’est pas nécéssaire de le faire ?pouvez vous nous donner des précisions?merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement je me pose moi même la question. Il est normalement nécessaire de remplir le formulaire Poi. Dans la réalité, j’observe chaque année des dizaines de contribuables qui ne le font pas (à mon avis, 90% des Aairbnb n’ont pas fait le formulaire) et personnellement je n’ai jamais vu un seul redressement sur ce point. Je ne peux que vous conseiller de le faire, on n’est jamais trop prudent et peut-être existe t’il des redressements sans que je n’ai pu en voir un.
      Cordialement.

  45. Alaimon

    Bonjour,
    J’ai déclaré en 2020 un studio en meublé (formulaire 2042 C) régime BIC avec 50 % forfaitaire d’abattement, mais sans utiliser le régime d’amortissement propre au LMNP, et sans avoir de N° Siret ni de CFE.
    Je souhaiterai passer au réel cet année 2021 ayant des travaux important.
    Dois je prévenir le fisc avant le 1 er février ?
    Merci pour votre réponse rapide, et l’utilité de votre site.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui , je vous conseille de voir avec un expert-comptable rapidement.
      Cordialement.

  46. Stéphane Batel

    Bonjour

    Tout d’abord, je tenais à vous remercier pour la clarté dans vos explications!

    J’avais 3 petites questions:
    Pour le cas où j’opte pour la déclaration en réel, l’amortissement se calcul sur le prix du bien ou sur le montant du prêt ? Aussi si j’ai des bases solides en comptabilité mais ne suis pas comptable est ce que je peux faire moi même le calcul et m’eviter de payer le comptable?
    Pour un français vivant à letranger, comment se calcul le taux pour impôt sur le revenu? Si par exemple Mr X est marié 2 enfants percevant 5000€ brute sur 13 mois en Allemagne.

    D’avance merci pour vos réponses

    S Batel

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour la première question, je ne sais pas et vous oriente vers un expert-comptable. Ça relève de son domaine et il vous en faut un au moins la première année. Cela dit c’est surement sur le prix du bien. Après l’année 1, il doit être possible de faire seul. Et pour les revenus étrangers, malheureusement les règles changent selon chaque pays avec les conventions fiscales. Je ne connais pas le cas particulier de l’Allemagne et un professionnel à ce niveau sera surement assez cher.
      Cordialement.

  47. Laurenne

    Bonjour,
    Je voudrai savoir si dans un même immeuble il est possible de louer l’étage en meublé (appartement type F3) et ainsi bénéficier du régime LMNP et louer le bas (local profession libérale) en nom propre et déclarer au micro foncier (car revenus locatifs inférieurs à 15K€)?
    Dans ce cas est ce que les revenus du meublé s’ajoutent à ceux du local où sont ils imposés à part pour permettre de bénéficier du microfoncier?
    Merci par avance et merci pour votre site très clair et très intéressant 🙂

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tant qu’on a bien la distinction entre le bien loué meublé et celui loué vide, c’est possible.
      Cordialement.

  48. Burgat-charvillon christian

    Merci merci 1000 fois,vos explications sont plus claires que celles de l’administration.Meilleurs salutations.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci à vous, n’hésitez pas à suivre le site ou consulter la rubrique immobilier.
      Cordialement.

  49. Lauzandier

    Bonjour,

    J’aimerais comprendre. Si ma locationn me rapport 16000 a l’année donc 8000 après abatement, je ne suis pas censé payer d’impôts dessus car je suis dans la tranche a 0%, est-ce bien cela ? Car dans un lien de votre documents cela est stipuler mais dans votre exemple l’impôts est sur un revenu de 5000 euros.

    Autre question si possible :

    SI je declare mes salaires de travail et mes locations, l’abattement de 50% se fait seulement sur ma location et j’ai les 10% sur mes salaires c’est bien cela ? Donc si je ne dépasse pas les 10 000 euros je ne suis pas censé payer d’impôts mais seulement les PS sur les locations ?

    Merci beaucoup pour votre temps

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Attention, déjà les 8 000 € subissent 17.2% de prélèvements sociaux, c’est inévitable. Ensuite, il n’y aura pas d’impôt en plus si vous êtes dans une tranche à 0% mais ça suppose que vous n’avez aucun autre revenus. Sinon, ces 8 000 € s’ajoutent à vos autres revenus et on a alors un taux qui est en général de 11% ou 30% (en plus des 17.2%).
      Pour votre seconde question vous avez tout bon. on enlève 10% des salaires et 50% des loyers meublés. Si vous êtes sous les 10 000 €, pas d’impôt (mais reste les 17.2% de prélèvements sociaux qui sont indépendant).
      Cordialement.

      • Lauzandier

        Merci beaucoup pour votre retour.

        J’ai bien compris votre réponse. Mais de ce que j’ai pu voir sur internet les 17% peuvent être a 0 si on est en LMNP, en faisant appelle a un CGA, c’est bien possible ? (Pour ma situation en particulier bien sûr, avec un salaire de 1600euros mais prélevé a la source donc pas d’impôts en fin d’année dessus)

  50. SalChik

    Bonjour
    J’héberge ma mère de 78 ans bénéficiant de l’aspa, à titre gratuit dans un appartement jouxtant ma résidence. Est ce que le fisc prévoie une exonération pour déduire la surface de ce bien sur la taxe foncière qui est à ma charge pour ce bien ou tout autre exonération fiscale pour ce genre de situation ?

    Merci infiniment à vous tous

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous trouverez dans la rubrique « impôts locaux » un article donnant toutes les possibilités et demandes possibles pour avoir une exonération de taxe foncière. Cordialement.

  51. Michèle

    Je suis actuellement LMP en 2020 mais en 2021 mes loyers seront inférieurs à mes revenus, je dois donc passer en LMNP.
    Y a t-il une date à ne pas dépasser pour déclarer le nouveau statut ? Je dois passer mes appartements qui sont en immobilisation dans mon entreprise vers mon patrimoine privé, faut-il faire estimer les appartements ? Si je vends plus tard mes appartements, la plus-value sera donc celle des particuliers, le prix d’achat qui sera pris en compte sera-t-il celui de l’estimation de sa sortie de l’entreprise.
    Merci de votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur ces questions techniques, il faut prendre le temps d’étudier les textes et de prendre en compte les antécédents fiscaux du bien. A ce niveau, il faut solliciter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour avoir les bonnes informations.
      Cordialement.

  52. Plum

    Quoi que je choisis le micro BIC ou le régime réel, il faut d’abord faire se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel, et obtenir un numéro SIRET, d’après j’ai compris. Comment cela se marche (appartement à Paris, non-résident en France)? Encore merci!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      C’est le formulaire Poi qu’il faut remplir!

      • Plum

        Merci encore. J’ai lu quelque part que pour LMNP il faut avoir des recettes de location de plus de 23000, est-ce correct? Et qu’est-ce qui se passe si les recettes sont inférieures?

  53. Plum

    Question quant à l’amortissement. Est-il toujours nécessaire ou obligatoire de passer par un expert-comptable? Où peut-on éventuellement trouver si l’amortissement s’applique a son appartement, et comment le calculer? Si je le sais pour un an, je le connais pour toute la période, non?
    Merci!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      L’expert-comptable me semble indispensable au moins pour le déterminer l’année 1. Les autres années il est possible de s’en passer mais il faudra produire tous les documents comptables, le fichier d’écriture etc… ça me semble quand même très compliqué de s’en passer et son cout reste modéré si l’expert est CGA.
      Cordialement.

      • Plum

        Merci. Comme je suis non-résident (belge), avez vous des suggestions pour trouver un excellent expert-comptable (le bien loué est à Paris)?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Malheureusement non, je n’en connais pas sur Paris! Le seuil de 23k n’a rien à voir, c’est une des conditions pour passer du LMNP au LMP. On peut faire du meublé LMNP même avec très peu de loyers.
          Cordialement.

  54. GRUNSPAN Gilles

    bonjour
    l’amortissement du bien amène-t’il à considérer que le fisc lors de la revente va prendre en compte en valeur d’achat la valeur amortie et non la valeur d’achat pour calculer l’imposition sur les plus-value ? Si oui, il y a un risque qu’en cas de revente après 15 ans par exemple sur un bien amorti sur 20 ans, soit 75% de sa valeur d’achat, la plus value efface les gains antérieurs, non ?
    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est une question que je me pose depuis longtemps et j’ai des retours totalement différents d’un expert-comptable à l’autre ou d’un notaire à l’autre. Si quelqu’un à la réponse, je suis aussi preneur…
      Cordialement.

      • Lebret

        Bonjour,
        Je souhaite démarrer une LMNP de mon bien pour une durée de un an via une agence immo, dois je m’inscrire à la greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro Siret ou non ?
        Merci par avance,
        Bien cordialement

  55. Quelven

    Bonjour,

    J’aimerais louer une des chambres de ma résidence principale à un étudiant ou un jeune actif.

    Je voudrais connaitre l’imposition de ces revenus. En effet, j’ai pu lire plusieurs choses à ce sujet.

    D’une part que l’article 35 bis du CGI s’appliquerait. Mais alors faut-il déduire du prix de la location : le petit-déjeuner que je mets à disposition, l’eau, l’électricité, l’accès au wifi, le linge fourni (draps et serviettes). De plus quelle est la surface retenue pour le calcul ? Juste la chambre ? Ou aussi une partie de la cuisine, du salon, de la salle de bain car il y aura accès.

    Avant de me lancer j’aimerais aussi savoir s’il y a une différence si l’étudiant (ou le stagiaire ou jeune actif) reste seulement un semestre (c’est le cas souvent pour les étudiants en échange universitaire) ou s’il reste l’année.

    J’ai lu également que cela pouvait être imposer au titre des BIC…

    Bien à vous,

    F Quelven

  56. Zoe

    Bonjour,

    J’ai actuellement 2 biens loués en saisonniers avec mon statut de LMNP. Je m’apprête à en passer un en location nue, l’autre reste en LMNP. Qu’en est-il des charges déduites et amortissements du bien dont je change l’usage? Le déficit restant va disparaitre avec ma cessation d’activité? Ou bien va-t-il rester dans le bilan LMNP jusqu’à son épuisement? Ou bien encore, dois-je le transférer d’une façon ou d’une autre sur la location nue (notamment les amortissements)?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A ce niveau je ne sais pas, je n’ai jamais traité une telle chose. L’expert-comptable qui gère les biens devrait pouvoir vous renseigner. Si vous avez le fin mot de l’histoire, je suis preneur.
      Cordialement.

      • Zoe

        Bonjour,

        Nous passons par le site xx pour la compta LMNP. Le conseiller m’a indiqué que « En cas de cessation définitive le déficit est totalement perdu, et son transfert vers une location nue n’est pas possible car on est pas sur la même nature des revenus ».

        Donc si j’ai bien compris je dois déclarer une modification d’activité (formulaire p2p4L) avec la cessation d’activité pour l’un des deux biens et le déficit restant, s’il y en a un, sera perdu.

        En revanche, pour les travaux que nous faisons cette année (et c’est ce qui me posait vraiment soucis car ils se montent à près de 3000 €), et qui vont bénéficier aux futurs locataires, je peux les déclarer comme charges pour mes revenus fonciers (confirmé par le conseiller). La question se pose cependant du délai entre les travaux et la location. Comme nous faisons nous mêmes les travaux entre les locations – avec l’argent des réservations et à coté de nos emplois respectifs – nous mettons plus de temps que si on avait tout fait faire. Ce qui fait que nous sommes « en travaux » depuis le mois de Mars…

        Avez-vous des informations à ce sujet?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Si les travaux sont fait après le dernier bail meublé et que vous n’habitez pas le bien entre temps et que le bien est loué après finition des travaux, la déduction me semble possible oui.
          Cordialement.

          • Zoe

            Bonjour,

            Je viens vous rapporter les informations que j’ai pu avoir de la part des impôts et du comptable, car d’autres personnes seront peut être dans le même cas que moi.

            Ma situation : J’avais 2 biens en LMNP, mais très bientôt, l’un continue, l’autre passe en location nue. J’ai fait beaucoup de travaux dans le bien sortant cette année et les années passées, et j’ai accumulé un déficit sur l’activité LMNP lors des années précédentes à cause de ces travaux.

            La déclaration de ma cessation d’activité :
            Je n’ai rien a déclarer pour l’instant d’un point de vue LMNP car il n’y a pas a proprement parler de « cessation d’activité ». L’activité LMNP continue, même avec un seul bien.
            Par contre, a la clôture de l’année (en mai 2021) : Je devrai finaliser dans un premier temps la liasse de 2020 pour les 2 biens avec une sortie de l’actif pour le bien sortant au mois de novembre et donc effectuer la télétransmission d’une manière classique, et ensuite il me faudra envoyer le P2P4I pour effectuer la radiation de SIRET pour le bien concerné. (Source : mon comptable)

            Concernant les travaux de cette année :
            J’ai compris que les travaux que j’ai fait cette année et que j’effectue encore en ce moment doivent être comptés comme des charges LMNP car c’est encore le statut du logement aussi ils ne peuvent pas être comptés dans le déficit fonciers (mais la réponse des impôts était un peu une réponse de normand)

            Concernant le report du déficit : « le déficit BIC relatif à votre activité de LMNP est reportable en totalité sur les années suivantes » donc il est clair que ce déficit n’est pas « perdu » (ouf!) et je peux le reporter sur les revenus LMNP des années suivantes, même avec la sortie de l’un des biens. (Source : Impots)

            J’espère que cela pourra aider d’autres personnes !

  57. Camille

    Bonjour, je viens d’acheter un logement à mon nom. Mon conjoint, absent de l’acte notarial, habite avec moi. Je souhaiterai le déclarer comme locataire, au sein de ce logement, qui est mon logement principal. Ainsi, il pourra toucher des APL, car il est au RDA depuis la gros sanitaire… Est-ce que ce schéma est possible? Si oui, pour quel régime dois-je opter? Le coût de l’amortissement entre-t-il en compte, alors que j’habite aussi ce logement?
    Je vous remercie pour votre article, très bien écrit et clair, ainsi que de votre réponse prochaine

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A ce niveau on sort de la fiscalité et ça dépasse mes compétences. Si quelqu’un à la réponse?

  58. Paulyd

    Bonjour,
    Je souhaite louer des logements vides et meublés, j’aurais voulu savoir si le plafond LMNP du Micro BIC de 70 000 € est calculé sur la totalité des locations (vides + meublés) ou sur les locations meublées uniquement . Ce n’est pas très clair.
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est uniquement du meublé, on distingue totalement le meublé et le vide. Prenez bien le soin de lire mes articles sur la location vide car le fonctionnement est différent du meublé.
      Cordialement.

  59. Vince

    Bonjour,

    J’ai une question qui concerne la vente du bien.
    Il n’y a pas de rattrapage d’impôt par rapport à l’amortissement à un moment notamment lors de la vente du bien?

    Cordialement

  60. Funtde

    Bonjour,
    en premier lieu je vous remercie pour l’information que vous partagez sur la fiscalité.
    De nombreuses choses interessantes ont retenues mon attention.
    Cependant quelques précisions me seraient utiles.

    Vous écrivez sur un article sur le LMNP « Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus. » et dans un autre que le plafond de revenus est 70000€.
    Il y a quelque chose qui m’échappe.

    Pour le régime réel pour le LMNP, vous ne parlez pas des frais de syndic, de travaux. Ne sont-ils pas déductibles? Pour les frais d’expert-comptable, il y a des info contradictoires sur le net. Certains disent qu’ils seraient déductibles. Peut être que la législation à changer récemment sur ce point. Il n’y a que vous qui donnait une date de 2020. C’est d’ailleurs appréciable d’avoir une info. actualisée.
    Encore chapeau pour la mine d’informations que vous diffusez.
    Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le LMP sort de mon régime de prédilection (fiscalité de particulier) et je n’en ai jamais traité personnellement. De fait, je préfère ne rien avancer sur le sujet! Concernant les frais du comptable, en vide ils sont déductibles (il est préférable que le professionnel mentionne bien sur sa facture la part des honoraires relatives à la 2044). En meublé, je suis moins certain; je sais qu’une bonne partie revient sous forme de réduction d’impôt via la CGA mais je ne sais pas si le reliquat est déductible.
      Cordialement.

  61. Sara

    Bonjour,
    Votre explication est très claire. Je pensais passer à la location LMNP au réel pour un studio que je loue. Mais étant auto-entrepreneur, je vais aussi passer au prélèvement forfaitaire libératoire. A ce titre, je ne paierai que 2% de mon CA (sur 2020 38000€).
    Mais que se passera-t-il pour le taux d’imposition de mon meublé, sur la partie liée aux revenus? Sera-t-il de 2%, le taux de prélèvement forfaitaire, ou lié à ma tranche d’imposition (sur 38000€, soit 14% et 30%)?
    SI vous pouvez m’éclairer, cela m’aiderait grandement.
    Un grand merci par avance,

  62. Schilling

    bonjour,
    peut-être est-ce évident mais vous ne le dites pas explicitement et donc je pose la question : j’ai hérité en 2010 d’un appartement, que je m’apprête à louer en meublé. Je n’ai donc aucun crédit en cours pour l’achat de cet appartement. Est-il en envisageable que je puisse amortir la valeur de ce bien et déduire l’amortissement (en cas de régime d’imposition réel) ? L’exemple que vous prenez concerne le cas où le propriétaire vient d’acheter l’appartement, mais vous ne dites pas que c’est une condition nécessaire pour pouvoir amortir sa valeur.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A ce niveau malheureusement je ne sais pas, c’est là toute l’utilité et la compétence de l’expert-comptable. Si quelqu’un a l’information, je suis aussi preneur?
      Cordialement.

  63. Mikael

    Bonjour Thibault.
    Merci pour cet article très instructif.
    Cependant j’ai une question concernant le défit foncier.
    Je suis en Lmnp en régime reel. Mes revenus imposables (2500) sont inscrits dans la case 5NA.
    Mes déficits antérieurs ont été reportés dans les cases (5GA à 5GJ).
    Ce que je souhaite, c’est d’utiliser mon déficit le plus ancien (3500) de manière à çe que mon revenu soit nul.
    Ma question, dans quelles cases je dois cocher ou écrire la somme et qu’est-ce que je fais du reste du déficit (3500-2500)
    Merci.
    Mikael

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Normalement, le fisc va le faire tout seul; il impute le plus ancien par défaut.
      Cordialement.

      • Mikael

        Bonjour,
        Je viens de regarder mes impôts de l’année dernière et le fisc n’a rien fait.
        J’étais déjà en positif sur mes revenus Lmnp avec mes deficits antérieurs, et le plus ancien n’a pas été imputé.
        Les mêmes sommes (deficits) réapparaissent cette année.
        Que faire ?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Là c’est un mystère, il faudrait passer par un professionnel ou me solliciter par un devis; il faut nécessairement étudier vos déclarations pour voir si c’est une erreur au niveau des cases remplies ou une erreur sur la lecture de l’avis d’impôt de votre part. Impossible à dire sans étudier les déclarations.
          Cordialement.

        • Annie

          Même soucis.
          Sur ma déclaration des revenus 2019 j’ai donc mis zéro en case 5NK et corrigé mon déficit le plus ancien en le réduisant de mon bénéfice apparaissant sur la liasse 2031.

  64. Goetghebuer

    Bravo, mais vous ne dites rien de la distinction entre revenus locatifs EN FRANCE et revenus locatifs A L’ETRANGER: ou les déclarer ? Comment éviter la double imposition ? Pas du tout évident de trouver la réponse sur le formulaire de déclaration.
    Merci si vous pouvez expliquer.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui, vous ne trouverez rien sur mon site à ce sujet. Tout simplement parce que la règle change pour chaque pays! Impossible pour moi de généraliser, à chaque fois il faut étudier la convention fiscale avec le pays en question pour savoir quoi faire.
      Cordialement.

  65. Dominique Bronzac

    Quelles sont les conditions à remplir pour avoir droit à l’amortissement d’un appartement meublé en location annuelle?
    Comment trouver un expert comptable compétent dans ce domaine? J’habite sur Orléans et j’achète sur Antibes, dans quelle ville vaut-il mieux que je choisisse l’expert comptable?
    Je vous remercie pour votre conseil

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A partir du moment où le bien est loué meublé au réel, l’amortissement devient possible. Pour l’expert-comptable malheureusement c’est comme partout…. il y’a de très bons professionnels et d’autres beaucoup moins et on ne peut le savoir avant d’avoir essayé. Je n’ai pas de recommandations sur ces lieux malheureusement. L’expert n’a pas besoin de voir le bien il me semble donc à vous de voir pour en trouver un là où c’est plus pratique pour vous.
      Cordialement.

      • Michel 75

        Bonjour,
        Tout d’abord je voudrais vous remercier pour votre site très sérieux et professionnel.Je suis loueur meublé 33000€ de loyer annuel plus que mes autres revenus.Avec la suppression de condition de RCS je passe en lmp et je voudrais savoir si je serais affilié d’office au SSI et cotisations sociales,et à quel taux?
        Je précise que je suis en nom propre. Merci et continuez comme ça.

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Merci pour votre suivi. Je suis navré mais on sort de mes compétences dès qu’on bascule sur la fiscalité de l’entreprise et le LMP en fait partie. C’est pour ça que je n’ai pas d’écrit dessus, désolé!
          Cordialement.

  66. Dominique Bronzac

    site très pédagogique, très clair, je l’ai partagé sur Facebook. Merci

  67. BUREL

    Un propriétaire d’une maison meublée qui n’a plus de locataire, m’assure qu’il est en droit de déduire sur sa déclaration de revenus (retraite) le montant des loyers non reçus, une perte de revenus me précise-t-il. Je ne peux le croire, mais comment lui opposer des arguments pour lui faire comprendre que c’est une fraude ? Merci de me donner une réponse étayée.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ce régime est normalement conditionné au fait d’avoir un expert-comptable qui vous précisera l’impossibilité. Sinon le texte est ici mais il est long et assez imbuvable : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP
      Cordialement.

  68. Guillaume

    Bonjour et merci énormément pour cet article très détaillé qui m’a bien aidé pour ma déclaration

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci, n’hésitez pas à partager et suivre le site.
      Cordialement.

    • Pierre

      Bonjour,
      Merci pour vos articles clairs et précis, ils sont précieux.
      J’ai une question à propos du plafond de 70 000€ en micro foncier Bic
      Vous expliquez que cela concerne le total de toutes les locations meublées d’un loueur.
      Je loue en indivision plusieurs meublés (en lmnp réel)
      J’aimerais louer un bien en mon nom propre en micro foncier meublé lmnp (une autre déclaration 2031)
      L’ensemble va donc terminer sur ma déclaration sur le revenus, sur 2 cases différentes,
      Le total de mes revenus meublés réunis en comprenant l’indivision va dépasser 70 000 euros
      Est-ce que je serais obligé de passer le micro foncier au réel ?
      Merci d’avance pour votre réponse

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Que le bien soit possédé en indivision ou en propre ne change rien. On déclare l’ensemble des biens loués meublés ensemble et donc le plafond se calcule sur le global.
        Cordialement.

        • Pierre

          Merci pour votre réponse rapide,
          Sans vouloir abuser de votre temps…j’avais une autre question
          J’aimerais commencer à déclarer mes revenus au réel, me permettant de stocker le déficit dû aux travaux et à l’achat, puis 2 ans plus tard, déclarer mes revenus avec l’abattement forfaitaire de 50%,
          Est-ce que je pourrais déduire le déficit restant avec ce régime forfaitaire ?

          Cordialement

  69. Jérémy J

    Bonjour,
    Tout d’abord, félicitation pour ce résumé de l’activité de location meublée.
    Je travaille dans un cabinet comptable spécialisé dans la location meublée et je me permets de relevé une petite coquille dans votre texte : Les déficits de la location meublée peuvent s’imputer sur les bénéfices futurs de location meublée pendant 10 ans et non 5 ans.
    Pour le régime réel, je n’ai jamais entendu qu’on s’engageait sur 2 ans. Avez-vous un texte le mentionnant ?
    Bien cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour Jérémy,
      Merci pour vos commentaires très pertinents. J’ai corrigé la coquille sur les 10 ans pour le déficit. Concernant l’obligation des 2 ans au réel, c’était le cas quand j’ai écrit l’article il y’a 3 ans mais il est tout à fait possible que ça ait changé. De toute manière, c’est un cas qu’on voit quasiment jamais puisque la problématique est surtout de passer du micro au réel en général. J’essaie de voir ça après la période fiscale car là, le temps me manque!
      Je suis navré mais la publicité n’est pas possible sur le site, vous verrez que j’ai retiré le nom de votre entreprise et les liens. Pour autant, je suis ravi d’avoir de nouveaux experts qui viennent m’aider à répondre aux questions des lecteurs, n’hésitez pas à le faire si vous le souhaitez. A plus long terme, j’accepte parfois une publication d’article ne venant pas de moi avec la possibilité d’orienter les lecteurs vers l’auteur comme vous pouvez par exemple l’avoir vu récemment avec l’article sur les contrôles fiscaux en page d’accueil. Cela reste assez rare et réservé seulement aux commentateurs spécialisés et réguliers du site.
      Cordialement.

  70. Isabelle

    Bonjour,
    Après 9 ans défiscalisation pinel, peut on passer au statut LMNP?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait. Même après 6 ans d’ailleurs.
      Cordialement.

  71. Charlotte

    Bonjour,
    Merci pour votre site, les explications y sont tellement claires que ça deviendrait presque un plaisir de faire ses impôts !!
    Je n’ai pas réussi à trouver une information sur ce sujet, qui devrait intéresser d’autres personnes. Nous (couple en concubinage) avons un appartement en LMNP au régime micro bic. Quand on remplit la case 5ND doit on mettre chacun la moitié des recettes ou faire selon le titre de propriété (ici 2/3 – 1/3).
    EX : 10 000€ de revenus fonciers > on indique chacun 5 000€ (moitié moitié) ; ou comme l’un détient 2/3 de la propriété et l’autre 1/3 on indique 3 333€ et 6 666€
    Merci !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement, il faut faire un prorata selon ce que chacun possède.
      Cordialement.

      • Charlotte

        Merci d’avoir pris le temps de me répondre.
        Bonne continuation

  72. Laurent D

    Bonjour,
    Tout d abord, un grand bravo pour votre site internet et les informations données.
    J ai acquis un appartement le 30/09/2019 avec déjà des locataires. Ces derniers ayant un bail en location nue. Ils ont pris congés fin décembre. Le logement est actuellement vacant mais je souhaite le louer en meublé LMNP des septembre 2020 en colocation etudiante.
    Puis je deduire pour la prochaine declaration aux impots (celle de 2021 sur les revenus de 2020) les frais de notaires dans le régime réel?

    Par avance, merci pour votre réponse

    Laurent D

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On bascule alors sous le régime réel en location meublée. De fait, il faut voir avec un expert-comptable car c’est lui qui fera le bilan et la comptabilité. Si ça a été payé en 2019, je pense que ce sera impossible. De toute manière, même si ce n’est pas déductible, l’amortissement fera que vous serez surement non imposable comme expliqué.
      Cordialement.

    • Jérémy J

      Bonjour Laurent D,
      Je travaille dans un cabinet spécialisé dans la location meublée.
      Effectivement les frais de notaires ne pourront pas être déduit en 2020.
      Je vous conseille de faire une déclaration en 2019. Les frais de notaires et d’emprunts (frais dossier, caution) pourront générer un fort déficit qui pourra être utilisé en cas de bénéfice sur les 10 prochaines années.
      Bonne journée

      • Laurent D

        Merci pour votre réponse jeremy

  73. SERGE

    Bonjour , j’ai louer mon appartement de résidence principale à Lyon en 2019 pour 1280 euros sur rbnb , je vais le déclarer sur ma feuille d’impôt 2019 , de quel montant je vais être imposable svp car je suis perdu avec les montant à régler ?
    ps/ je n’ai jamais déclarer mes revenu de 2107 ET 2018 (rbnb) quel risques pour moi ?
    dans l’attente d’une réponse je vous remercie d’avance
    cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tout dépend de vos tranche fiscale mais il y’aura au moins 17.2% de prélèvements sociaux sur 640 € + tranche fiscale sur 640 € également. En cas de redressement, impôt à payer + 10% de majoration et 0.2% par mois d’intérêts de retard.
      Cordialement.

  74. Ted

    Bonjour,
    Si ma seule source de revenu en France est un appartement que je loue en meublé a 400 euros par mois, suis-je considéré comme loueur professionnel?
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Haha, voici une bonne question, je vous avoue ne pas savoir. Je pense que le fisc va comptabiliser l’ensemble des revenus et tenir compte de l’étranger venant empêcher le LMP. Si quelqu’un peut confirmer?
      Cordialement.

      • Rémy

        Bonjour, je pense que oui :

        « Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

        1. les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ;

        2. ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

        Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

      • Fanny

        Bonjour,
        Après 9 ans défiscalisation pinel, peut on passer au statut LMNP?
        Merci pour votre réponse

  75. Thomas

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour voter site qui est très complet et instructif.
    Je viens de me rendre compte grâce a vous que je fait correctement ma déclaration de revenus de mon appartement loué en meublé.
    Cependant, je n’ai pas fait de déclaration pour me faire connaitre comme LMNP (j’ai été mal renseigné…).
    Que dois-je faire pour résoudre ce problème et ne pas être trop sanctionné.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai malheureusement pas de réponse à ce niveau. C’est une question très fréquente et beaucoup de gens sont concernés. Certains ne font rien, d’autres régularisent. Au final je n’ai jamais vu de redressement (ceux qui régularisent doivent payer la CFE mais ils n’ont alors plus la taxe foncière. Même auprès des experts-comptables, j’ai des retours différents. Si quelqu’un a le dernier mot?
      Cordialement.

    • Billy

      Bonjour,
      Grossomodo, j’ai 2 appartements, 20 000 euros de revenus fonciers quand pas de ravalement, ni soucis travaux.
      Une fois les charges déduites 15 000 de revenus. Un emprunt contracté en 2018 à un taux de 1,87 % sur appart numéro 2
      – je n’ai pas d’autres revenus.
      Le 1er appartement est loué en nu réel et je n’ai plus d’emprunt dessus. Il me rapporte dans les 8000 euros une fois les charges retirées. L’imposition me semble élevée pour les 2 appart : dans les 4600 euros sans compter CSG à 17, il me semble…mon comptable ne me conseille jamais, pire, il choisit automatiquement ce qui va me coûter le plus).
      J’ai beaucoup entendu parler du statut lmnp mais j’ai l’impression que dans mon cas, il ne serait pas intéressant. Qu’en pensez-vous ?

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Impossible à dire sans faire une étude détaillée en prenant en compte l’ensemble de la situation familiale, patrimoniale avec les revenus. Vous pouvez passer par la rubrique à propos si vous souhaitez une formation téléphonique. L’autre solution est de lire les articles de la rubrique immobilier qui vous permettront de comprendre les deux régimes et de faire le calcul.
        Cordialement.

  76. messager

    Bonjour Thibault
    J’ai un immeuble que je loue vide depuis 16 ans et qui est payé.
    Si je le passe en meublé (LMNP), ai-je le droit de profiter de la déduction de l’amortissement?
    Merci pour votre réponse.
    Bien à vous
    JP

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faudrait voir un expert-comptable sur un tel cas. A mon avis, l’amortissement est possible mais il va reprendre le calcul en se basant du tout départ. Autrement dit, il resterait seulement 4 ans sur les 20 ans (et tout ce qui s’amortit sur moins de 16 ans serait déjà éliminé).
      Après, il faut voir si le fait d’avoir loué vide en amont n’est pas bloquant. Je me demande si ça ne va pas coûter trop cher en frais d’expert-comptable pour l’étude de faisabilité par rapport au gain potentiel.
      Cordialement.

  77. HUYNH

    Bonjour,
    Merci de votre site. Les informations et explications sont riches et claires.
    J’ai une question concernant l’impact des revenus LMNP (régime micro BIC) sur le RFF.
    Concrètement, c’est 50% ou 100% des recettes sont inclus dans le calcul de mon RFR?
    Merci d’avance de votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      L’abattement est dedans, c’est 50%.
      Cordialement.

  78. chouchounette

    Bonjour,
    Je veux louer ma résidence secondaire meublé, ou ma mère habite actuellement (elle est loge a titre gratuit et est biensur ok avec cela)

    choix numéro un, elle viendrait vivre avec moi, et on mettrait cet appart un petit T2 de 28 mètre carre, loggia, rez de jardin, à 600 euro ttc net par mois,
    je pense que ca serait mieux en agence,donc faudrait déduire les frais de l’agence immo plus une assurance pour loyer impaye, jai aucune idee des prix des deux pour linstant, a ce calcul total, donc a voir en plus ) bref soit 7200 e net et environ 9000 euro brut, apparemment suivant le simulateur, il resterais 4500 euros en micro bic et il faudrait enlever les prélèvement fiscauX de ma tranche est de 14%
    combien sont ces prélèvement fiscaux autour de 500 euros par an sur le net ou le brut ?
    si cest ca cela ferait env 4000 euro net, soit environ 330 euro net par mois cest ca ?
    ou alors cest ir a 630 euros et PS a 860 soit env 1409 donc, il me resterais 470e cest ca ?
    est ce quil faut calculé un taux par rapport a la valeur immobilière de l’appartement acheté? si cest ca cet appart est estime autour de 116000 e
    si j’accueille ma mère chez moi, ma taxe d’habitation serait plus élevée?

    choix numéro deux, je mets donc ma résidence secondaire en location saisonnière, j’ai calculé un montant estimatif sur 4 mois égal à 7000 euros net grand grand max, on va dire que j’ai plus de chance de tourner autour des 4000 euros net, mais sait on jamais, a cela il faudrait aussi que je prenne une assurance si je la met sur des site de airbnb assurance en plus garanti le paiement de loyer et saccage d appartement ? en plus a compter donc donc Admettons, je reste sur la base maximale soit 8750 brut +l’assurance et moins surement la taxe de airbnb qui doit se prendre un pourcentage au passage, je suppose,
    il me semble que si l’on déclare ce montant sur 4 mois, en saisonnier, le montant imposable est plus important que si c’etait sur douze mois en loc annuelle? comment je le sais et comment je le calcule ?

    combien j’aurais a payé dans les deux cas d’impot, dans quelle situation sur les deux je recupererais plus de benefice ?
    tout en sachant que je suppose quil est trop tard pour faire un au reel , le temps de trouver un comptable et de lenvoyer au impot…
    Bon apres, la location saisonniere on ne sait jamais si ca va marcher comme on veux sur les 4 mois ou 5 propose…
    merci de votre aide

    svp aider moi, je comprend pas grand chose

  79. chris

    Bonjour Thibault,

    Si je passe un appartement en LMNP au réel et que dans 10 ans je souhaite revenir en location nue quelle est l’impact sur ma fiscalité au vu de l’amortissement du bien.
    En clair estèce que le fait de passer en LMNP me permet de revenir un jour en location nue,

    merci pour votre éclairage

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui il est tout à fait possible de changer. L’amortissement provisionné ne sera tout simplement pas utilisé. L’imposition des revenus est complètement différente entre vide et meublé donc l’amortissement n’ira pas se reporter sur le vide.
      Cordialement.

  80. Céline

    Bonjour,
    Je vous remercie pour vos articles très complet.
    Cependant, je n’ai pas réussi à trouver ma réponse.
    Est-il possible de déduire les travaux réalisés dans le cas de la location meublée ? Si oui, quels sont les travaux qu’il est possible de déduire ?
    J’ai hérité d’un appartement que je compte mettre en location mais je dois réaliser environ 35.000 euros de travaux dedans et je ne parviens pas à savoir si il vaut mieux le mettre en location vide ou meublée par la suite.
    Je vous remercie pour votre retour.
    Cordialement,
    Céline

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui la déduction est possible au régime réel mais alors il faut le concours de l’expert-comptable à cause de l’interaction avec l’amortissement. Pour le choix entre vide et meublé, j’ai écrit un article entier sur le sujet car beaucoup de variables entrent en jeu. Il est dans la rubrique immobilier. Après lecture, vous pouvez aussi me solliciter pour une formation par téléphone; j’ai beaucoup cette demande dans mes devis et la formation vous aidera sans aucun doute.
      Cordialement.

  81. AEL

    Bonjour,
    J’ai une question concernant l’imputation des déficits antérieurs :
    Sur la déclaration 2031/2033, j’impute mes déficits antérieurs pour ramener le bénéfice imposable à 0 et je note le montant des déficits restants. Or, sur la déclaration 2042 C PRO, c’est le bénéfice AVANT imputation des déficits antérieurs qu’il faut reporter. Le fisc majore cette somme de 25% car je n’ai pas de CGA et ensuite impute les déficits pour ramener le bénéfice à 0.
    Ainsi non seulement le déficit diminue plus vite, mais aussi ceci entraîne une incohérence puisque le déficit restant qui est calculé sur l’avis d’imposition est différent de celui calculé sur la 2031/2033. Ai-je fait une erreur dans ma déclaration ?
    Par exemple :
    Déclaration 2031/2033 :
    déficit antérieur reportable : 5000
    bénéfice avant imputation : 1000
    imputation déficit antérieur : 1000
    bénéfice après imputation : 0
    déficit antérieur restant à imputer : 4000

    Déclaration 2042 CPRO :
    case « revenu imposable » (avant imputation) : 1000
    case « déficit » :
    case « déficit antérieur non encore déduit » : 5000

    Avis imposition :
    revenus LMNP déclarés : 1000
    revenus LMNP imposables (+25%) : 1250
    déficits LMNP antérieurs déclarés : 5000
    déficits LMNP antérieurs imputés : 1250
    déficits à reporter sur année suivante : 3750

    De plus, comment sont calculés les PS : sur le bénéfice avant imputation (majoré de 25% ?) ou sur celui après imputation donc nul ?
    Merci d’avance pour votre retour.

  82. Anto

    Bonjour,
    Lors du passage Micro BIC vers Réel, si le bien est détenu depuis plusieurs années, quelle est la base amortissable ?
    Concrètement, on commence l’amortissement sur une base 100 lors du passage Réel ou bien uniquement sur le reliquat au vu de la date d’acquisition et les amortissements antérieurs sont perdus ?
    Idem pour un passage location nue vers meublée au réel ?
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est une excellente question à laquelle je n’ai pas la réponse. Si un expert-comptable peut nous aider?
      Cordialement.

  83. Céline B

    Bonjour,

    Que se passe t’il dans le cas où on est propriétaire d’un studio en lmnp et d’1 studio en location vide ?
    2 régimes différents ? L’un à déclarer en bénéfice et l’autre sur revenu foncier ?
    Du coup au niveau comptabilité si on choisit le réel pour les 2 : il y a 2 comptabilités distinctes ?
    Merci beaucoup,
    Céline

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait!

  84. Michel

    Bonjour Thibaut,
    Merci et félicitations pour cet article clair et instructif.

    J’ai acheté une maison en 2018 que j’utilise en maison secondaire, quelques semaines par an et que je loue durant l’été en meublé de tourisme (classé, ce qui m’apporte une déduction de 7%).
    J’ai pris un crédit sur 10 ans, et j’ai investi pour meubler et équiper la maison, toujours en 2018.
    J’ai fait ma dernière déclaration d’impôt en « Micro-BIC », et je m’interroge sur l’intérêt de passer au réel au mois de février prochain.

    Je ne sais pas vraiment sur quels critères choisir un expert-comptable, notamment pour le calcul de l’amortissement. Avez-vous des partenaires à me conseiller ? Je suis sur Strasbourg. Y-a-t-il un intérêt à limiter ma recherche dans la région, ou bien les contacts se font-ils essentiellement à distance ?
    Puis je imaginer trouver quelqu’un qui me propose une prestation : « oui ou non, le réel est intéressant pour vous » ou bien dois je m’engager dans une prestation plus lourde ?
    Merci d’avance.

    Cordialement,
    Michel

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour
      Navré mais je n’ai pas de contacts sur le sujet.
      Tout dépend de la façon de travailler du professionnel. Vous pouvez solliciter un devis pour la question « oui ou non » avant de payer pour la prestation de la déclaration.
      Cordialement.

  85. Stephane L.

    Bonjour
    Si l’on a 2 logements : peut on en déclarer un en Micro Bic (car plus avantageux) et l’autre au réel (idem + avantageux). Si l’on ne peut pas et que l’on a un gros amortissement sur le logement 2, peut il être défalqué de l’ensemble des revenus et potentiellement de ceux du logement 1.
    Exemple :
    Log 1 : revenus 5 K€ // peu de frais // Micro Bic impôt sur 2,5K€
    Log 2 : revenus 5 K€ // Frais dont amortissent 9 K€ // Réel pas d’impôt
    Si l’ensemble du parc locatif est a faire au réel, peut on imaginer
    Log 1&2 : revenus 10 K€ // Frais dont amortissent 9 K€ // Réel // impôt sur 1K€

    Très bel article, merci pour ces infos
    Stéphane L.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est soit le réel, soit le micro. En optant pour le réel, les charges du bien 1 pourront éponger le bien 2, c’est calculé au global de mémoire.
      Cordialement.

  86. CLEMENT

    Bonjour et merci pour ce super article. J’ai une question à laquelle je ne trouve pas de réponse : voilà j’ai sur mon terrain ma résidence principale et un studio meublé qui est à l’heure actuelle loué.
    Voilà nous allons laisser notre résidence principale en location vide et le studio en location meublée, comment se calcul l’impôt dans ce cas là et également comment diviser la taxe d’habitation?
    Merci de m’apporter vos lumières

  87. arnaud rouvroy

    Bonjour,
    Question simple: je loue un appartement entièrement payé,en meublé ,déclaré en BIC.
    Intérêt du prélèvement libératoire ?
    Si je p)asse au réel, puis-je amortir de ce bien sur 20 ans à compter d’aujourd’hui et sur sa valeur actuelle ?
    Merci à l’avance pour vos réponses

  88. Emmanuel

    Bonjour,
    Très bon article. Il y a une coquille qui peut prêter à confusion :
    le mot vide est à remplacer par meublé dans le paragraphe LMNP.

     »
    Calcul de l’impôt si vous louez meublé au micro-BIC :

    Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 50% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 5 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 5000 * 17.2% = 860 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 5 000 * 14% = 700 €. Au total, Mr doit donc payer 1 560 € en tout.

    Calcul de l’impôt si vous louez vide au réel :
    « 

  89. MARTINACHE

    Merci pour toutes ces informations

  90. david

    Bonjour Thibault

    J’ai un immeuble avec trois logements depuis 12 ans en location vide j’aimerais passe en LMNP au réel.
    Est ce possible vu que cela fait 12 ans que j’ai les appartements en location vide?
    et pour l’amortissement prend on la valeur réelle ou la valeur d’achat?

    Merci pour vos réponses
    cordialement
    david

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il est tout à fait possible de passer en meublé. Pour l’amortissement, à voir avec le comptable!
      Cordialement.

  91. Christian

    Pardon je reformule ma demande,
    Si je passe du statut de LMNP au statut de loueur en meublés au réel est-ce que je conserve l’entrériorité des déficits engrangés dans le cadre du statut du LMNP ?
    Merci de votre retour

  92. Christian

    Bonjour,
    Si je passe du statut de LMNP à celui de micro bic est-ce que je conserve le déficit acquis depuis plusieurs années et mes possibilité d’amortissement dans le cadre de ce nouveau statut ?
    Merci de votre retour.

  93. Manon

    Bonjour,
    Je souhaite louer une partie de mon logement principale (je suis propriétaire) à une association. Je souhaiterais trouver la meilleure solution pour être imposée le moins possible bien évidemment … J’ai pu lire votre blog que je trouve très intéressant, et j’ai cru comprendre qu’il y avait de nombreux avantages à louer un local meublé, cependant qu’en est-il pour la location meublée professionnelle ?
    Merci pour vos réponses.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Désolé, je n’ai pas encore écrit sur le sujet malheureusement!
      Cordialement.

  94. Laurence

    Bonjour,
    Au régime réel simplifié, faut-il acquitter les charges sociales en cas de déficit?
    En vous remerciant

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. En cas de déficit, il n y a ni impôt ni prélèvement s sociaux.

  95. DOMI

    Bonjour,

    Peut on suivre le même raisonnement pour trancher entre le choix de ces deux régimes dans le cas d’un LMP dont les recettes sont d’un montant annuel de 44000 euros. (Dans mon cas, le statut de LMNP ne peut être retenu car ces loyers constituent sa source principale de revenus)

    Vous remerciant par avance de votre réponse,

    Bien cordialement,

    Domi

  96. eipon

    Bonjour
    J’envisage une location en LMNP après achat appartement avec travaux et achat mobiliers.
    Je comprends donc que je pourrai déduire des bénéfices de location frais de fonctionnement, amortissement sur l’appartement et le mobilier.
    1) Quels sont les durées et % pour l’amortissement du mobilier
    2) d’ailleurs est il possible de se limiter à l’amortissement du mobilier uniquement et pas sur l’appartement si revente envisagée
    La première année est-il possible de déduire les frais agence, notaire, et travaux engagés. J’imagine en dégager un déficit:
    3) ce déficit est il reportable d’année en année ? j’imagine que oui
    4) Y a t-il une limite comme dans le nue réel de 10700 € ?

    Merci .

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le déficit se reporte mais ne s’impute pas en meublé. POur le reste , à voir avec l’expert comptable!
      Cordialement.

  97. edouard

    votre site est génial !! je vous remercie de partager toutes ces informations

  98. Men

    Bonjour , je suis novice dans l’immobilier et j’aimerais acheter un appartement Dans les 70 000 a 80000 euros frais de notaire inclus en LMNP ! Mes revenus annuels sont de 17 000 euros environ j’aimerais louer l’appartement à 450e environ de loyer ! Par quoi dois-je commencer pour payer le moins impôts sur le revenu et les partis sociaux ? Merci de votre réponse cordialement

  99. Bernard

    Bonjour et merci pour toutes vos explications très claires.
    J’envisage d’acquérir 1 appartement en location vide et trois en LMNP.
    Par ailleurs j’ai des revenus salaires.
    Quand vous dites que pour être en LMNP les recettes doit être inférieures à 50% du revenu global, est-ce que le « revenu global » ne concerne que les salaires, ou salaires+loyers du vide, ou salaires+loyer du vide+loyer des meublés ?
    C’est très important car selon votre réponse je dois adapter ma stratégie.

  100. Bernard

    Bonjour et merci pour toutes vos explications très claires.
    J’envisage d’acquérir 1 appartement en location vide et trois en LMNP.
    Par ailleurs j’ai des revenus salaires.
    Quand vous dites que pour être en LMNP les recettes doit être inférieures à 50% du revenu global, est-ce que le revenu global ne concerne que les salaires, ou salaires+loyers du vide, ou salaires+loyer du vide+loyer des meublés ?
    C’est très important car selon votre réponse je dois adapter ma stratégie.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      De mémoire, il faut tout comptabiliser.
      Cordialement.

  101. Baudoin

    Vous n évoquez pas les meublés de tourisme (classé par la préfecture) l’ abattement est de 71%non pas 50%

  102. Martine

    Bonjour,
    Avant tout, merci pour vos écris.
    j’hérite d’un terrain nu sur lequel je projette la construction de 4 studio pour louer en LMNP pour étudiants.
    Pour la construction, je sollicite ma banque pour un prêt immobilier.
    Au régime réel, les charges d’intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur de ce prêt construction (et non prêt pour acquisition immobilière) sont ils déductibles ?
    De même, l’amortissement de ce type de prêt est il possible (régime réel)
    Merci d’avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A mon sens on est ici sur des charges déductibles et non sur de l’amortissement.
      Cordialement.

  103. LAURENT

    Bonjour,
    J’envisage d’investir dans l’OPCI , dont la part immobilière bénéficie du statut LMNP (PARTS de résidences services).
    Les prélèvements sociaux sont ils appliqués sur les revenus en LMNP hors location saisonnière ?
    Dans ce type de produit permettant un investissement fractionné « au fil de l’eau » par ex 5000 euros par an, comment s’applique le régime aux frais réels simplifiés (durée d’amortissement par ex?)
    En vous remerciant par avance
    Bien cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je ne sais pas comment ça se passe sur ce produit spécifique, il faut voir cela avec le professionnel qui vous vend le produit.
      Cordialement.

  104. JPGIR

    Bonjour
    Ma fille a acheter un F1 fin 2017. Elle a eu les frais de Notaire, de Banque pour le prêt, d’aménagement et d’équipement.
    Comment et quand les déclarer car il n’y a pas eu de loyers en 2017 seulement à compter de mars 2018?
    Quelle est la meilleure formule ou est-ce d’office?
    Attention elle est Frontalière et soumise à la CMU taxée à 8% des revenus, donc une formule qui sépare son logement des revenus standards est plus intéressante car pas soumise à ces 8% supplémentaires.

    Merci

  105. Batigol

    Bonjour,

    Je possède une résidence secondaire avec ma compagne, que l’on a achetée ensemble, nous sommes donc considérés comme étant en indivision si j’ai bien compris.
    Nous déclarons ensemble nos revenus.
    Nous envisageons de mettre cette maison en location 3 ou 4 semaines par an pour subvenir aux charges afférentes, en espérant tirer 3-4000€ de loyers.
    J’ai pas mal lu sur le sujet, notamment sur votre site merci beaucoup, et j’ai appris avec surprise toutes les démarches et obligations déclaratives qui en découlent…
    Je pensais opter pour le micro-BIC car vu le montant des revenus je pense qu’il serait aberrant de faire appel à un comptable, mais j’ai lu qu’il était impossible de déclarer en micro-BIC pour un bien en indivision!! Ma question est la suivante : ne puis-je pas me déclarer seul, en tant que personne physique, LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce? Je ne vois nul part sur le formulaire POi où indiquer que c’est une indivision? Les gens qui déclare en micro-BIC sont-ils tous propriétaire seul de leur bien? Pourquoi ne pourrait-on pas bénéficier de ce régime lorsqu’on achète à deux avec sa compagne?

    Merci pour votre aide.

  106. pascale

    ma fille étudiante vit dans un petit appartement et met en location une chambre en meublée dans son appartement où elle vit, pour avoir un petit revenu
    elle déclare en micro bic case 5nd ce revenu pour à près 7000 euros par an
    c’est son seul revenu car elle est encore étudiante –
    aura- t elle à payer de la CSG?
    peut elle déclarer en micro réel ? doit elle passer par un expert comptable comme j’ai pu le lire ? Déduira -t -elle taxe habitation foncière et les charges de l’appartement ?

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. Comme indiqué, la déclaration au réel est compliqué et nécessite souvent un expert. POur des petits revenus, il est souvent plus confortable de déclarer au micro BIC malgré l’impôt et les prélèvements sociaux. Cordialement.

  107. lucien

    bonjour, dans vos explications vous parlez de loyers mais il me semble que le loueur de meublé non pro. doit noter dans sa déclaration tout ce qu’il perçoit en plus du loyer : eau, électricité,
    ménage (s’il demande une participation), location de draps ou lits faits à l’arrivée (toujours s’il demande un supplément), internet ou téléphone (si payant par locataire). Les sommes peuvent alors
    vite dépasser les 23000 € (si région très touristique) et engendrer l’obligation de s’enregistrer au rsi et ainsi être soumis à de nouveaux prélèvements. Ai-je bien compris ou selon vous faut-il
    déclarer uniquement les loyers ? j’envisage de louer un bien mais je ne trouve pas d’explications claires même au centre des impôts ils sont parfois en désaccord. Je me demande par exemple si je loue
    avec une place de stationnement un meublé à l’année, puis-je intégrer dans les charges demandées au locataire la place de stationnement qui lui sera réservée? Puis-je déduire ensuite cette place de
    parking de mon foncier. Peut-on trouver sur votre site ou ailleurs un exemple de tableau d’amortissement pour faire le choix entre bic ou réel, j’ai bien compris que l’expert comptable est nécessaire
    mais avoir une idée de ce que l’on peut déduire m’aiderai beaucoup, problème je ne trouve pas ? Merci

  108. Jack

    Bonjour,
    Je souhaiterais savoir si vous pouvez maintenant répondre à la question que je vous avez posée le 27 Mars à propos de travaux à réaliser dans un meublé. La question était la suivante:
     » je viens d’hériter d’un studio à la montagne (location saisonnière) et j’ encaisse donc les loyers de 2018. Ma préoccupation est de le moderniser afin qu’il puisse être classé en meublé de
    tourisme.
    Le montant des travaux (environ 15000 euros) représentera 5 fois le montant annuel des loyers. Je choisirai donc le, moment venu, concernant l’imposition le régime réel sachant que je serai en
    BIC.
    Ma question est la suivante.
    Quel est le meilleur moment pour faire ces travaux : 2018, 2019 ou 2020
    Les règles seront elles les mêmes que celles qui seront appliquées au régime foncier?.
    Merci de bien vouloir me répondre et merci d’avance
    Cordialement
    Jack

  109. Philou

    Bonjour,

    Je souhaite louer en meublé pour 8 mois une partie de ma maison. Je suis propriétaire non occupant et habite en résidence principale aux Émirats Arabes Unis.
    Les mensualités seraient de 550€ charges comprises.
    Pouvez vous m’indiquer quel sera le montant de l’impôt à payer, sachant que je ne paie pas d’impôt sur le revenu en France.
    Merci pour votre réponse

  110. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Comme expliqué, si vous souhaitez être au régime réel pour tout déduire (ce qui parait le cas vu votre message), il faut un comptable pour vous accompagner.
    Cordialement.

  111. Janilla

    Bonjour et merci pour l’ensemble de ces articles très utiles.
    Je suis dans une situation complexe:
    j’ai un appart en indivision 50/50 (avec mon ex) et rembourse un emprunt solidaire sur l’achat. Séparés depuis quelques années, c’est moi qui habite l’appart et depuis il ne paye plus rien. Je dois
    donc payer tout ( remboursement emprunt + charges et taxes foncières et habitation)
    Ayant beaucoup de difficultés financières j’ai été amenée à mettre une chambre en location.
    Cette location a du succès mais ses revenus ne dépasse pas la limite fixée (23000 euros).
    Aussi ces revenus fonciers ne remboursement-ils pas la totalité des sommes dues pour l’emprunt et (si on ajoute les charges et taxes) je suis totalement déficitaire.
    Je vous serai reconnaissante si vous avez l’amabilité de me dire:
    1) Etant donné que ces gains ne couvrent pas les dépenses dois-je les déclarer comme revenus?
    2) Dois-je déclarer la totalité des loyers ou 50%(au prorata de mes parts dans le bien)?
    3) Si je dois déclarer, étant donné que je suis déficitaires quelles sont les cases que je dois remplir (pour revenu et charges)?

    Merci infiniment pour votre réponse
    Salutations distinguées

  112. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @François/Thibaut : désolé, je ne maitrise pas la convention étrangères. Pour info, la convention « France-Suisse » varie selon les cantons… il faut solliciter un expert sur ce sujet précis.
    Cordialement.

  113. Thibaut

    Bonjour,
    Très bon article, ça m’a bien aidé à comprendre tout ça!

    Cependant il me reste une question.

    Dans mon cas, je compte vivre et travailler à l’étranger.

    Je n’aurais donc pas de revenus en France (Hors les loyers)

    Et comme vous dites:
    « Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée professionnelle. Vous
    n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus. »

    Donc, je dois opter par le statut LMP.
    Mais eux, disent:

    « Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies »

    Dont:

    « les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas
    de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année), »

    Hors, je serais dans les 10 000 €.
    Du coup je rentre pas dans les pré-requis afin de bénéficier de ce statut.

    Que dois-je comprendre?

    Merci beaucoup,

    Thibaut

  114. François

    Bonjour,

    Excellent article. Très pédagogique bravo!

    Voici ma question: je souhaite investir dans un studio (location meublée) en courte durée sur France. Or, il s’avère que je suis suisse et vie à Genève. La fiscalité sur ce bien va-t-elle s’appliquer
    au territoire du bien question (c’est à dire en France) ou dépendre du lieu où j’habite?

    Merci d’avance pour votre aide et encore bravo pour l’article!

    Meilleures messages.

    François

  115. Corrige ton impôt

    Bonjour Philippe,
    Sur une question aussi technique, je préfère m’effacer et vous inviter à solliciter un expert-comptable. Si vous souhaitez mon opinion, je dirais que l amortissement ne vient pas plomber le calcul du
    le PV mais je n’en suis pas certain.
    Cordialement.

  116. Philippe

    Bonjour,
    Merci pour votre article, qui m’à bien éclairé.
    -Dans le cas du régime réel, le bien ayant été amorti (totalement ou en partie), la plus-value fiscale risque d’être plus importante lors de la revente?
    – Je loue actuellement un studio meublé dans mon logement, complètement indépendant mais qui ne possède pas de compteurs d’énergie, je suis au régime micro BIC, le loyer est de 420€ plus 55€ de
    charges comprenant eau, électricité, chauffage, internet. Dois-je déclarer uniquement le loyer ou rajouter le poste charge?
    Merci pour vos réponses
    Philippe

  117. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Impossible à dire, tout dépend de pleins de facteurs : situation familiale, charges, location vide/meublée, salaires etc….
    Cordialement.

  118. laurene

    Bonjour,
    si on loue 4 appartements dont le montant des loyers perçus en globalité s’éléve a 35000 euro a l’année, pourrais-je savoir a combien peut s’élever le montant de l’impot a payer s’il vous plait
    ??
    Merci pour votre réponse.

  119. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est assez simple… soit vous déclarez au micro-BIC comme expliqué dans cet article ou mon article sur Airbnb (voir rubrique immobilier).
    Soit vous prenez un expert-comptable pour voir si le réel vaut le coup.
    Cordialement.

  120. eva

    coucou!
    alors , après avoir tout lu , je ne sais pas quoi faire. Je loue 2 studios et j’ai entré 29 milles euro sur 1 ans. Comment dois je le déclarer du coup? C’est quoi micro BIC?
    faut il faire une entreprise? devenir autoentrepreneur? ou juste déclarer comme ça?
    (Je n’avait pas prévue un telle succès grâce à airbnb)
    Désolé pour les fautes , je suis étrangère 🙂

  121. daniel

    Bonjour ,
    J’ai un T2 meublé indépendant sous ma résidence principale que je souhaiterais louer
    Vaut il mieux le louer en saisonnier pour ne pas le dissocier de ma maison ou en loyer annuel ?

  122. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tout à fait, au mieux on a 0 de loyers meublés et c’est tout. Cordialement.

  123. JPhilippe

    Bonjour,
    Dans le dernier chapitre de votre article ci-dessus, vous mentionnez « C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus ». Faut-il
    comprendre, qu’à l’inverse de la location vide, on ne peut pas diminuer son revenu imposable (je parle des 10.700€ déductibles par an sur un bien loué vide)?
    La stratégie consiste donc, dans le cadre d’un investissements en meublé, à ramener ses loyers à 0€ (avec les charges et amortissements – cas du réel) pour financer l’éventuel emprunts avec les
    loyers, et plus tard, générer des revenus non-imposés?
    Cordialement,

  124. Corrige ton impôt

    Désolé Carole, je ne sais pas pour les résidents étrangers.
    Cordialement.

  125. Carole

    votre article est très intéressant, mais j’aurais une question.
    Si on n’est pas fiscalement résident, sans revenus à part le montant du loyer, est ce que le calcul en micro-bic est le même ?
    ne faisant aucune déclaration pour le moment, où doit on aller pour ‘s »enregistrer ? peut-on le faire en ligne ?
    merci bcp

  126. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si l’un est vide et l’autre meublé, c’est tout à fait possible.
    Cordialement.

  127. philippe

    Bonjour,

    J’ai un pinel que je doit le loyer vide. j’ai un autre appartement que je souhaite le louer meuble, je peux choisir regime reel pour le premier et micro-bic pour le second dans la declaration
    impot?

    Merci,

  128. Mesaad

    @corrige ton impôt
    Merci !!

  129. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous pouvez toujours demander aux impôts mais j’ai peur que non…

  130. Mesaad

    Merci @corrige ton impôt!
    Je paie déjà la CFE mais du coup ça m’ennuie vraiment de payer en plus les taxes locales de mes 2 studios vacants..
    Est ce que le fait de payer la CFE ne suffit pas??
    🙂

  131. Virginie

    Bonjour,
    je loue pour la première fois un bien en meublé depuis fev 2018. Quelles sont les démarches a faire?
    – comment devenir un LMNP?
    – la déclaration des loyers se fait en 2018 ou j’attends la déclaration de 2019?
    Merci

  132. Corrige ton impôt

    Bonjour Messad,
    Vous trouverez cet article qui revient sur le paiement de la TH et CFE pour un logement meublé avec la différence entre location à l’année et occasionnelle :
    https://www.corrigetonimpot.fr/location-en-meuble-qui-doit-payer-la-taxe-d-habitation-et-la-cotisation-fonciere-des-entreprises/
    Cordialement.

  133. Isabelle

    Merci pour votre réponse très rapide. D’après les impôts « c’est normal »… donc ???
    merci encore

  134. Mesaad

    Bonjour,
    J’ai une question concernant la fiscalité des logements meublés.
    Jusqu’à présent, j’ai toujours loué à l’année et ne trouvant plus de locataire depuis quelques mois (crise et logement à la campagne), je me suis mise a louer avec airbnb.
    est ce que je peux bénéficier de la même fiscalité et ne pas être obligé de payer les taxes locales en lieu et place d’un locataire à demeure?
    Merci de votre aide.

  135. Ged

    Merci pour votre réponse. Je m’en doutais un peu.
    Cordialement.
    Ged

  136. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Isabelle : sur 1 200 € imposés, vous payez 14% + 17.2% de PS. Soit un total de 1 200 * (0.14+0.172 ) = 374 €. Votre différence semble un peu élevée. Après c’est possible que sans la location votre
    impôt soit de 374 € de moins mais que des aides apparaissent venant encore le minorer comme la décote ou la réduction sous condition de RFR.
    @Ged : Il faudrait passer au régime réel ce qui aurait du être fait en février 2018. Qui plus est, il est plus que conseillé d’avoir alors un comptable…. bref, il faudrait appeler quelques
    professionnels mais je doute que ce soit possible. Je le conseille uniquement si c’est vraiment des travaux importants.
    Cordialement.

  137. Ged

    Bonjour,
    Je loue un studio meublé et je déclare les revenus en LMNP micro bic.
    J’ai fait faire quelques travaux nécessaires de rénovation par un artisan en 2017.
    Puis-je les déduire tout ou en partie des recettes de la location?
    Merci de me répondre.
    Ged

  138. Isabelle

    Bonjour
    Merci pour toutes vos infos. Je vais essayer de vous exposer mon problème.
    Pour l’année 2017 je déclare une location LMNP en micro-bic pour la somme de 2400 € (donc somme imposable 1200 €), en sus de mes revenus de l’ordre de 25000 €. Tranche d’imposition 14%.
    – Si je simule mon imposition avec la location, j’obtiens un impôt de 1400 €.
    – et si je simule mon imposition sans la location, mes seuls revenus de travail et retraite, l’impôt est de 600 €.
    Est ce possible d’obtenir une différence aussi importante ?
    Merci de vos conseils.
    Cordialement

  139. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Malheureusement non… passer en vide serait encore pire. C’est le problème des nouvelles réformes, l’immobilier devient très taxé. Même en étant non imposable, l’augmentation des PS vient plomber
    votre impôt.
    Cordialement.

  140. Dominique

    Bonjour et merci pour vos articles très complets et compréhensibles par la néophyte que je suis. Nous possédons depuis octobre 2005 un studio, que nous avions mis en location saisonnière, puis en
    location meublée depuis juillet 2010. Pour faire simple nous déclarons nos loyers en micro-bic. Ayant cessé mon activité professionnelle au moment de la retraite de mon conjoint, nous sommes devenus
    non imposables depuis 2016 réglant donc depuis uniquement la CSG sur les revenus de notre location. Cette année, pour 7700 euros de loyers, celle-ci a presque doublé, représentant plus de 900 euros
    (contre 414 euros pour 5343 euros de loyer en 2016). Je me pose donc la question de la pertinence de rester en régime micro-bic ? Mes seules déductions étant l’assurance, les frais de gestion par une
    agence (?), la taxe foncière et éventuellement quelques travaux d’entretien au changement de locataire, de plus je ne pense plus pouvoir pouvoir profiter actuellement d’un quelconque amortissement. Y
    aurait-il une solution plus adaptée ?
    Merci de vos conseils.

  141. Mesaad

    @Antoine, A mon avis, l’amortissement ne fonctionne qu’en cas de gros travaux pour mettre en location, pas dans le cas de la location d’un logement décent mis en location meublé.
    Je pense que vous n’avez pas d’autre choix que d’être en micro bic.
    Cdt
    Mesaad

  142. Hugo

    Bonjour,
    Merci pour cet article très complet. Cependant, j’ai lu sur le site du service public que les seuils à ne pas dépasser pour avoir droit au régime micro-BIC sont de 70 000 € dans le cas général et de
    170 000 € en location saisonnière. Est-ce un oubli d’actualisation de l’article?

    Cordialement.

  143. Corrige ton impôt

    Bonjour Antoine,
    Désolé je ne gère pas l’amortissement qui doit être vu avec un expert-comptable agréé. Si c’est pour cette déclaration, il va falloir être plus que rapide. Il me semble que l’option pour le régime
    réel était à faire avant février.
    Cordialement.

  144. Antoine

    Bonjour
    Je possède depuis 16 ans un studio qui constituait l’extension de ma résidence principale.
    Mes enfants ne l’occupant plus, il vient d’être totalement rénové et meublé. J’hésite entre le micro – BIC et le régime réel. L’amortissement sera un facteur déterminant. Est-il calculé sur mon prix
    d’achat il y a 16 et les 4 années restantes (si amorti sur 20 ans) ou repart-on d’une valeur de marché d’aujourd’hui que l’on amortira sur les 20 prochaines années. Merci d’avance pour vos réponses.
    Cordialement

  145. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    De mémoire, il me semble que l’amortissement ne vient pas plomber le calcul de la plus-value. Cordialement.

  146. Anne-Isabelle

    Bonjour,
    Merci pour ces articles !
    Si je loue un appartement en LMNP au régime réel, c’est à dire en déduisant les amortissements. Lorsque je revendrai, la plus value sera calculée sur quelle base ? Merci d’avance

  147. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Effectivement, le revenu foncier imposable augmente le revenu net imposable (donc ce n’est pas les loyers mais les loyers après déductions/abattements). C’est pour ça que vous ayez l’impôt sur le
    revenu à hauteur de la TMI.
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  148. Carlos

    Bonjour,

    Est-ce que les sommes des loyers viennent s’ajouter à la somme des revenus pour la déclaration?
    exemple: on déclare 30000 euros de revenus sur l’année et l’on perçoit 10000 euros de loyer.
    Est-ce que en plus de l’IR et de l’IS à payer, le revenu imposable sera de 40000 euros (30000 + 10000) ?
    Merci

  149. Jack

    Bonsoir,
    Pas de chance ..pour moi, je suis dans le cas du meublé et tout ce que je peux lire à ce sujet
    est d’une complexité qui permet juste de ne rien comprendre et donc de ne pas pouvoir décider….
    Je reste donc à votre écoute et vous remercie d’avoir bien voulu répondre..
    Cordialement,
    Jack

  150. Corrige ton impôt

    Bonjour Jack,
    Si c’est de la location vide, cet article est fait pour vous et la conclusion vous plaira sans doute :
    https://www.corrigetonimpot.fr/impot-travaux-2018-2019-annee-blanche-deficit-prelevement-source-location-immobilier/
    Si c’est du meublé, je n’ai pas encore étudié l’incidence; je le ferai pour un prochain article si le temps me le permet.
    Cordialement.

  151. Jack

    je viens d’hériter d’un studio à la montagne (location saisonnière) et j’ encaisse donc les loyers de 2018. Ma préoccupation est de le moderniser afin qu’il puisse être classé.
    Le montant des travaux (environ 12000 euros) représentera 4 fois le montant annuel des loyers. Je choisirai donc le, moment venu, concernant l’imposition le régime réel.
    Ma question est la suivante.
    Quel est le meilleur moment pour faire ces travaux : 2018, 2019 ou 2020.
    Merci de bien vouloir me répondre et merci d’avance
    Cordialement
    Jack

  152. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est l’expert-comptable qui peut chiffrer ça. Il faut en solliciter un si vous souhaitez connaître le montant de l’amortissement.
    Cordialement.

    • DUCAROIR Ckaudine

      Bonjour.
      Je loue un un appartement en meublé. Je suis en regime micro bic depuis des annees.
      La location est arretee actuellement,en attente d un nouveau locataire et je realise des travaux de remise en etat à hauteur de 13000 euros .
      Est il possible d obtenir une reduction fiscale sous mon regime micro bic ou bien je dois imperativement passer sous le regime reel a condition que ce soit autorisé. Parce que mon engagement micro bic est sur 2 ou 3 ans
      Peut-on l interrompre ?
      Merci

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Tant que vous êtes au micro, il est impossible de déduire quoi que ce soit malheureusement.
        Cordialement.

      • Collin

        Articles avec des erreurs:

        En reel, la taxe pro aurait dû être mentionnee. Elle est souvent équivalente à une taxe foncière en terme de montant.

        Quid du rsi depuis 2020 et ses 150o€ à payer?

  153. Alexandrine

    Bonjour,
    Nous cherchons à acheter un premier appt pour faire de l’investissement locatif et sommes novices. Vos articles nous sont donc d’une grande aide. Je n’arrive cependant pas à savoir comment déterminer
    si l’appt meublé est amortissable ou pas ?
    Merci d’avance.
    Alexandrine

  154. Mesaad

    Bonjour à Tous!!
    @stéphane Je pense que c’est la meilleur façon de faire..Après ça entame un peu les bénéfices mais ça permet de garder la tête haute car je suis fière de ce que je loue.
    Je ne vous conseille pas non plus de changer de statut..
    @ Corrige ton impôt; Mon comptable a pas énormement de travail, je n’ai que quelques factures..le plus gros pour lui étant de rentrer des chiffres dans un logiciel comptable qui rempli également la
    2031. 🙂

  155. Corrige ton impôt

    Bonjour Stephane,
    A ma connaissance, impossible de dissocier les régimes sur du meublé. Un montage avec l’AE serait surement remis en cause pour abus de droit.
    Cordialement.

  156. Stephane

    Bonjour Mesaad parfaitement,c est le montage que j avais aussi effectué pour un de mes proches et effectivement le secret c est de réinvestir entre chaque locataire pour toujours rester en déficit et
    en plus le locataire est content car les logements sont niquel !
    C est pour ca que je veux rester absolument sous ce statut

    @ corrige ton impot : j’ai vu qu’il existait un statut auto entrepreneur pour declarer en meublé pensez vous que je puisse le faire en parallèle de mon statut lmnp?

  157. Corrige ton impôt

    Merci pour votre témoignage. Gardez votre expert-comptable, je n’ai jamais vu un tarif aussi bas!

  158. Mesaad

    Bonsoir,
    Pour info:
    Personnellement, je loue 4 studios dans une grange réhabilitée en 2007 et je suis LMNP , je suis en réel simplifié, donc, je déduis tout et j’ai un amortissement de 20 ans des 180000€ de travaux fait
    pour la réhabilitation et les 10000€ de meubles sur 5 ans.
    Je suis en déficit et je n’ai jamais payé d’impôts jusqu’à présent.
    Il faut faire des investissements (meubles, matelas ect assez régulièrement pour ne pas être imposé et amortir, c’est aussi pour présenter un logement nickel à nos locataires).
    Le seul inconvénient est de payer un comptable 600 € pour calculer les amortissements et faire la déclaration qui est infaisable pour un novice en comptabilité.
    Vilà, j’espère que cela vous aura aidé…

  159. Stephane

    Il est déjà loué depuis le 1 er mars

  160. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pourquoi pas le louer vide?
    Cordialement.

  161. Stephane

    Ah super !
    Merci pour votre reponse
    J’ai 2 appartement et un studio qui me fait depasser le bareme des 23 000 pour les lmnp si je supprime le studio je suis en dessous
    Il est loue meuble avez vous une idee de comment je pourrais le declarer a part car je ne souhaite pas devenir loueur meuble pro
    Je pensais le mettre dans une sci mais j’ai regarde ca n’a aucun interet surtout pour du meuble
    Du coup je ne sais pas comment faire
    Merci pour votre site qui est super

    Est il possible de vous consulter lors de la redaction de l’avis d’imposition?

  162. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si vous êtes au régime réel, non! C’est l’avantage du meublé au réel, très souvent les loyers imposés sont de 0 € (donc 0€ pris en compte dans le barème).
    Cordialement.

  163. Stephane

    Bonjour

    Merci pour votre site tres instructif

    J’ai une question que j’aimerais vous soumettre

    Imaginons que je soit lmnp et que mon resultat soit negatif
    Est ce que les impots vont quand meme prendre le montant des loyers percu dans le calcul de mon bareme d’imposition ?
    Merci

  164. Corrige ton impôt

    Bonjour Renaud,
    On arrive plus du côté fiscalité de l »entreprise que je maîtrise beaucoup moins. Je vous avoue que je ne sais pas! Cordialement.

  165. Renaud

    Merci pour toutes ces explications claires et précises.
    Intéressé par le statut LMNP, est-on obligé de s’enregistrer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés ou tout simplement au Greffe du Tribunal du Commerce.
    Je vous pose cette question car 2 experts-comptables m’ont dit l’inverse.
    Merci.

  166. Iberr

    @Iberr : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article sur les travaux déductibles et non déductibles. Le meublé est similaire au vide à ce niveau. Pour le contrôle, il faut bien sur garder
    les factures.
    Cordialement.

    Je vous remercie encore une fois, c’est très clair et surtout très réactif comme réponse.
    Bonne journée.
    Iberr

  167. Corrige ton impôt

    Bonjour
    @Farid : vous pouvez bien sur le faire seul… personnellement, je ne m’y suis jamais essayé! Il y’a des règles et textes à respecter qui ne relèvent plus de mon domaine (on entre dans la fiscalité
    de l’entreprise et je suis spécialisé en fisca du particulier).
    @Iberr : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article sur les travaux déductibles et non déductibles. Le meublé est similaire au vide à ce niveau. Pour le contrôle, il faut bien sur garder
    les factures.
    Cordialement.

  168. Iberr

    Bonjour, merci pour cet article très complet !

    Concernant le régime réel, est ce que les charges liées à la rénovation totale d’un appartement sont déductibles ? Si oui, que doit on fournir comme justificatif pour mentionner les travaux ? Le
    devis avdc l’entrepreneur suffit ?

    Je vous remercie d’avance

  169. Farid

    Bonjour,
    Merci pour les conseils.
    Pouvons nous effectuer le calcul d’amortissement nous même si nous avons des connaissances financières ?
    Le suivi du tableau d’AMT pouvant faire foi en cas de contrôle ?
    Merci
    Cordialement

  170. Corrige ton impôt

    Bonjour Julie,
    Bonne question, je vous avoue que je ne sais pas pour les repas; j’ai envie de dire non mais je n’ai jamais eu le cas donc je ne m’avance pas(les loueurs AirBNB étant souvent en micro-BIC). Si vous
    êtes en réel, j’imagine que vous avez surement un expert-comptable pour le calcul de l’amortissement. Il saura surement prendre le temps d’éplucher les textes pour être certain que ce n’est pas
    déductible.
    Cordialement.

  171. Julie

    Bonsoir Thibault,
    Merci pour cette mine d’info.
    Peut on déduire le prix des repas en l’occurence petit dej pour les Airbnb ?
    Etant famille d’accueil ,je reçois des étudiants en demi pension ,dois je aussi me déclarer ? et idem puis je deduire les repas ?
    Merci
    Julie

  172. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je ne parle pas non plus de la LMP. J’en ferai des articles annexes d’ici peu!
    Cordialement.

  173. davide

    Bonjour,
    Merci pour ce blog que je viens de découvrir.
    Vous ne parlez pas de la déduction forfaitaire de 71% pour la location de meublé de tourisme.
    Cordialement

  174. Corrige ton impôt

    BOnjour Jade,
    Aucune idée malheureusement. Elle dépend des revenus et varie selon chaque personne.
    Cordialement.

  175. Jade

    Merci pour cet article très clair. J’envisage de mettre mon appartement en location meublée. À combien s’élève la CFE ?
    Merci d’avance

  176. Corrige ton impôt

    Bonjour Mathieu,
    La date du 1er février vaut pour ceux qui ont déjà opté pour le Micro-BIC et passent au régime réel. Lors du lancement de l’activité, il faut remplir le formulaire Poi. Sur ce formulaire, vous devez
    indiquer le régime fiscal choisi et pouvez opter pour le réel. Ce choix s’appliquera dès la prochaine déclaration peu importe la date de lancement.
    Très cordialement.
    Thibault

  177. Mathieu L

    Bonjour Thibault,

    Imaginons un propriétaire qui achète en juillet et perçoit ses premiers loyers en septembre.
    Comme il n’a acheté qu’en juillet, il en pouvait pas opter avant le 1er février pour le réel. Du coup est il obligé d’être au micro pour la première année ou existe-t-il une exception ?

    Merci

  178. Thibault Diringer - Corrigetonimpot

    Merci beaucoup pour ce super témoignage!
    Cordialement.