Location meublée : un changement certain en 2026 à anticiper dès aujourd’hui.

Comme chaque année, c'est le flou total pour le vote et l'adoption de la loi des finances à venir. On ne sait toujours pas ce qui va passer ou non pour l'année 2026. Au vu des désaccords entre le Sénat et l'Assemblée nationale, il est certain que l'information finale arrivera seulement début janvier. Cela étant, il y'a quand même un énorme changement pour la location meublée qui va arriver. On peut garantir cette information car elle vient de l'année passée. Si vous êtes concerné, je pense qu'il faut se préparer dès aujourd'hui.

Rappel : la loi Le Meur change la fiscalité du LMNP.

Tout loueur en meublé doit se soucier de la loi Le Meur aujourd'hui. Plus particulièrement, cette loi touche les locations de tourisme. Si vous faites de la location de courte durée, Airbnb, Booking... vous êtes concerné. Le fisc a d'ailleurs dû vous envoyer un mail courant octobre tant le sujet est d'importance...mais la plupart des gens l'ont survolé avant de le mettre à la corbeille. Pourtant, il faut agir au plus vite pour se préparer au changement à venir.

Cette loi vise à règlementer le meublé de tourisme à travers pleins de mesures. Je vais uniquement mettre en lumière celles concernant la fiscalité sur les loyers en délaissant le reste volontairement (déclaration obligatoire en mairie, durée de location réduite, exclusion de certains territoires, changements en copropriétés, DPE etc...). La loi Le Meur vient changer deux aspects importants en fiscalité : le taux d'imposition pour le micro-BIC ET les plafonds :

• pour les meublés classés et les chambres d'hôtes : le plafond en micro-BIC passe de 188700 à 77700 et le taux d'impôt de 71% à 50%.
• pour tout autre meublé de courte durée : le plafond passe de 77700 à 15000 et le taux de 50% à 30%.

Si vous n'êtes pas à l'aise avec ces notions, je vous invite à bien relire l'article sur : la fiscalité de la location meublée. Aujourd'hui, vous avez le choix entre le régime micro-BIC (celui qu'on vient de décrire et qui évolue) et le régime réel (on déduit les charges qu'on paie réellement au lieu d'avoir un abattement). On avait vu passer ces nouveaux taux l'an dernier, mais au final, rien n'a changé lors de la déclaration et on n'en parle plus sur cette fin d'année. Pourtant, c'est bien LA seule info viable aujourd'hui.

Le calendrier rend la loi Le Meur applicable dès 2026 de manière certaine.

Nous allons voir que ce changement est énorme pour la plupart des petits loueurs meublés qui doivent agir dès aujourd'hui. Mais le premier problème vient du calendrier et du mic-mac de l'an passé qui ont rendu ces changements très opaques. La loi Le Meur a été adoptée et validée l'an dernier. Sauf qu'en parallèle, on a eu une démission du gouvernement en décembre et une loi des finances impossible à valider dans les temps. Finalement, elle a été mise en place en février dernier.

Tout ça pour dire que la loi Le Meur est passée et est valide. Sauf que dans la pratique, elle oblige la plupart des petits loueurs meublés à opérer des changements fiscaux importants qui nécessitent de s'y prendre plusieurs mois avant la période fiscale. Autant vous dire qu'en février, il était déjà trop tard pour imposer cette loi au contribuable. De fait, un ajout au texte a été fait pour préciser que la réforme est en vigueur mais que exceptionnellement, les loueurs meublés avaient encore le droit de rester sous les anciennes dispositions pour la déclaration d'impôt 2025 des revenus 2024.

Si je formule autrement : peu importe les discussions actuelles et l'aboutissement de la loi des finances 2026... on a la loi Le Meur qui révolutionne la fiscalité des LMNP de tourisme validée l'an dernier et qui s'appliquera pour la déclaration d'impôt 2026 des revenus 2025 ! Ce fait exceptionnel dans le calendrier fait qu'on a aujourd'hui une loi validée en N-1 qui s'appliquera en N+1... et personne n'en parle donc dans l'actualité.

Pourquoi le loueur meublé de tourisme doit agir rapidement ?

On a donc bien sûr une hausse importante de la fiscalité assurée pour tout loueur meublé au régime micro dès 2026 avec la baisse des taux (71% à 50% et 50% à 30%). Mais le problème est surtout le plafond pour ceux qui ne sont pas en meublé classé ou chambre d'hôte (soit la majorité des gens). Dès lors que vos loyers perçus dépassent 15 000 € dans l'année, le régime micro-BIC est impossible sur la déclaration 2026 !! Et là, si vous n'êtes pas préparé, c'est le drame.

Toute location de courte durée percevant plus de 15 000 € sur l'année 2025 devra donc faire la déclaration d'impôt 2026 au régime réel. C'est souvent une bonne nouvelle au niveau fiscal car le régime réel est quasi-systématiquement meilleur s'il est bien réalisé. En revanche, c'est une mauvaise nouvelle au niveau "temps" et gestion car vous ne pouvez plus le faire seul. Le régime réel suppose de faire un bilan, un compte de résultat, de remplir des formalités administratives, d'avoir un numéro Siret etc... Il y'a des règles strictes pour déduire une partie de la valeur de votre bien et un professionnel qui les connait et les respecte vous fera économiser des milliers d'euros (exemple : pouvez-vous mettre les frais de notaire en amortissement ? Faut-il mettre les travaux en déduction ou les amortir via les meubles ? , etc...). Sans les bons fichiers d'écritures comptables, on risque une amende de plusieurs milliers d'euros. On ne peut pas basculer seul au régime réel en meublé, il faut le faire à l'avance, correctement et avec un professionnel compétent.

Autant vous dire que ceux qui vont constater ça en avril/mai et espèrent trouver un accompagnant qualifié pouvant régler ça avant la fin de la période fiscale auront une grosse surprise. Il faut s'y prendre dès aujourd'hui si vous êtes concerné. Le passage au régime réel impose des formalités qui peuvent prendre plusieurs mois si on veut le faire correctement, je ne peux que vous conseiller d'agir au plus vite. Côté pratique :

• soit vous prenez un expert-comptable proche de chez vous. Assurez-vous qu'il est spécialisé sur le meublé et connaisse son sujet car on voit de tout.
• soit vous passez par une plate-forme en ligne. Personnellement, je recommande JD2M que vous pouvez contacter de ma part en cliquant sur leur nom.

Que se passe-til si la loi des finances 2026 impose une nouvelle réforme ?