Dispositif Jeanbrun : est-ce intéressant pour réduire ses impôts ?

Après le Scellier, le Duflot, le Pinel, le Denormandie… on a maintenant la loi Jeanbrun si on souhaite réduire sa fiscalité en investissant dans l’immobilier locatif. Mais attention, le calcul de l’avantage fiscal est différent avec ce nouveau dispositif et on sort de la réduction d’impôt dont on avait l’habitude…. le gouvernement nous offre maintenant une déduction (alias amortissement) qui est totalement différent ! Cette petite spécificité (déduction au lieu de réduction) change tout et rend la loi Jeanbrun attractive seulement sur certains profils très spécifiques!

Les dispositifs fiscaux immobiliers : la rentabilité vient du gain fiscal qui doit couvrir les inconvénients.

Certes, le gouvernement offre toujours une énorme niche fiscale sur ces projets mais il y’a des contreparties. La loi Jeanbrun ne fait pas exception dans son fonctionnement. On peut donc facilement présumer que la rentabilité de ces projets fonctionnera comme ceux des prédécesseurs (Pinel, Duflot etc…).

On sait donc par avance que ce n’est pas le loyer perçu qui fera l’attrait du projet. Chaque loyer que vous allez percevoir sera plafonné d’une part…puis très fiscalisé d’autre part. Idem sur toutes les variables liées aux flux de cette location. Evidemment que le prêt va peser, tout comme l’impôt foncier, les éventuels travaux, les soucis de locataire etc… Bien sûr que c’est mieux d’avoir un prêt à 1% que 3% pour la rentabilité… Mais on se rend compte par expérience que ces variables jouent peu dans la rentabilité finale. Au contraire, les seuls cas où cela peut peser, c’est en cas de catastrophe (bien non loué pendant plusieurs mois etc…) et on peut avoir de mauvais projets juste du fait de loyers non perçus. Mais on n’aura jamais un super Pinel ou un super Jeanbrun parce que le prêt ou les loyers sont exceptionnels.

La première chose qui peut impacter fortement sur la rentabilité finale, c’est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente à la fin. Très clairement, un Pinel ou un Duflot qui se vend plus chère qu’à l’achat, c’est souvent un projet qui s’avère vraiment bon. Malheureusement, c’est assez rare et là encore, on observe bien plus souvent le cas inverse. La plus-value arrive rarement mais la moins-value est fréquente et elle joue alors énormément sur le fait que le projet s’avère très mauvais au final. Les raisons sont toujours les mêmes : les biens immobiliers sont vendus plus chères que le marché du fait de l’avantage fiscale ; ils sont dans des zones peu attractives ; ils se terminent tous en même temps et tout le monde vend donc simultanément.
La loi Jeanbrun sera assez similaire puisqu’il faut tenir 9 ans et je n’ai aucun doute sur le fait que les biens seront plus onéreux du fait de l’avantage fiscal potentiel. Cela étant, on n’a pas de zonage sur le Jeanbrun …peut-être donc qu’on aura un peu plus de projet où la plus-value sera au rendez-vous.

Cela étant, je reste persuadé que LA variable qui doit décider votre projet est la seconde qui impacte la rentabilité finale de manière positive. C’est le gain fiscal apporté par le gouvernement. Il faut que l’avantage fiscal soit très fort afin de compenser les autres aléas (loyer faible ; effort d’épargne car le loyer ne couvrira pas le prêt + l’impôt + les charges ; problème de locataire ; achat trop chère ; moins-value à la fin…). On sait maintenant que même avec un énorme gain fiscal, le projet peut s’avérer négatif à la fin… il est donc essentiel de s’assurer qu’on aura bien une économie d’impôt forte. Cela tombe bien ! La loi Jeanbrun nous permet de savoir exactement ce qu’on va avoir en baisse d’impôt ou non. Qui plus est, le calcul est fait de telle sorte que certains auront un gros gain et d’autres non. On peut donc facilement établir des profils qui peuvent être appétent au dispositif et d’autres qui doivent le fuir à tout prix.

La loi Jeanbrun offre une déduction et non pas une réduction… pourquoi cela change tout ?

Auparavant, les dispositifs immobiliers offraient une réduction d’impôt. Si on prend l’exemple du Pinel, on avait 2% du prix d’achat en réduction chaque année. Le calcul était donc simple, si j’achète mon bien 100 000 euros, j’ai 2 000 € d’impôts en moins par an. Il suffisait donc de s’assurer d’avoir une fiscalité suffisante pour éponger 2 000 et on pouvait se lancer. De plus, le gain fiscal était le même pour tout le monde.

La loi Jeanbrun est différente et propose un amortissement. Pour comprendre le principe, il faut savoir que vos loyers perçus sont imposés. Chaque année, vous déclarez vos loyers et vous avez le droit de retirer les charges liées au bien (intérêt du prêt, frais d’agence…). Le résultat est appelé « loyer imposable » et est fortement fiscalisé ! Il subit 17.2% de prélèvement sociaux ET il subit aussi l’impôt sur le revenu. Le taux de l’impôt change selon les profils, il peut être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45% selon votre situation. Je l’explique ici : comment sont imposés les loyers en location vide ?

On a donc des personnes qui auront un gain équivalent à 17.2% de l’amortissement (tranche fiscale à 0%) et d’autres à 62.2% (tranche à 45%). La différence est énorme et comme vous l’avez compris, ce sont les plus fortunés qui sont dans les tranches hautes. Nous verrons les simulations après mais très clairement, le gain via l’amortissement est très médiocre pour les tranches à 0 ou 11 %.

Cet amortissement s’enlève avant de calculer l’impôt sur le revenu, on appelle cela une déduction… la réduction s’enlevant après le calcul de l’impôt ! Mais pour le Jeanbrun, on a une déduction uniquement sur les revenus fonciers et non pas une déduction sur les salaires. Là encore, cette subtilité change la donne au niveau des calculs !

L’amortissement se déduit des revenus fonciers vides… une particularité qui rend le gain fiscal parfois très mauvais.

Le fait que l’amortissement se déduise des revenus fonciers uniquement permet donc d’espérer un gain selon la tranche fiscale ET aux prélèvements sociaux de 17.2%. En effet, les loyers subissent ces 2 aspects et on est ravi de pouvoir les minorer.

Cela étant, il y’a beaucoup d’astuces pour réduire les loyers imposables sur les premières années. En effet, avant même de louer, on peut déduire les frais relatifs au prêt (intérêt, frais de garantie, frais de dossier, assurance emprunteur) ainsi que la plupart des travaux. J’explique ces optimisations dans mon guide sur la location vide. Si on s’y prend correctement, on crée un déficit reportable qui permet souvent d’avoir un loyer imposable nul pendant 2 à 5 ans selon les situations.

Dans le cadre du Jeanbrun, cette optimisation fiscale annexe est problématique. A cause de cet aspect, l’amortissement Jeanbrun qui arrive sur les premières années va trouver un revenu foncier imposable nul en face. Sur un tel cas, on aimerait que ça se garde pour les années futurs quand on aura un loyer positif (c’est le cas pour les frais du prêt par exemple). Malheureusement, ce n’est pas le cas. Cet amortissement va s’enlever des salaires exceptionnellement… on perd alors le gain fiscal de 17.2% et on a seulement la tranche d’imposition.

En faisant des dizaines de simulations, on se rend compte rapidement cette variable pèse énormément sur la rentabilité finale potentielle du Jeanbrun. En revanche, cela met aussi en avant que les personnes qui ont d’autres revenus fonciers vides (une autre location vide ou des parts de SCPI) sont meilleurs sur l’optimisation du Jeanbrun. Les premières années, l’amortissement va s’enlever de leurs autres revenus fonciers vides et non pas de salaires. De fait, ils ne perdent pas le gain de 17.2 %.

Bilan : résultat de centaines de simulations fiscales avec la loi Jeanbrun.

Si vous avez l’habitude du site, vous le savez j’ai donc créé un simulateur Excel qui intègre toutes les notions fiscales avec le barème en cours. J’ai fait plusieurs centaines de simulations avec les 3 types d’amortissement, en supposant un achat à crédit avec les taux du marché et en utilisant le loyer moyen sur plusieurs villes tout en tenant compte du plafond. Je reste prudent en supposant une revente au même prix. Sans surprise, le résultat de la simulation dépend fortement de la tranche fiscale et de la présence ou non d’autres revenus fonciers vides : les 2 aspects que j’ai voulus vous expliquer dans cet article. Les résultats sont peu surprenants :

• Faire une loi Jeanbrun si votre tranche fiscale est de 0 ou 11% est horrible : à fuir immédiatement.
• Faire du Jeanbrun si votre tranche fiscale est de 30% est peu intéressant si c’est votre seul bien loué vide.
• La rentabilité commence à être acceptable (3.5 à 5% par an en moyenne) si vous avez une tranche à 41% OU si vous avez une tranche à 30% avec des revenus fonciers vides positifs par ailleurs.
• A 45% de tranche d’imposition, les rendements commencent à atteindre des seuils importants (5 à 7%).

Comme d’habitude, ces simulations ont des biais. Je ne connais pas les barèmes fiscaux futurs, le fisc peut changer les règles pour la location vide etc… Les taux de rentabilité changent immédiatement si on suppose que le bien se vend moins cher qu’à l’achat ; bien entendu ils décuplent si on sort en plus-value! Cela étant, je peux avancer sans trop de risque les affirmations suivantes :

• Il faut en priorité respecter LA règle en immobilier : l’emplacement ! On achète un bien immobilier sur une zone qu’on juge bonne selon nos critères patrimoniaux.
• On s’assure que le bien n’est pas survendu juste du fait du dispositif.
• Une fois ces conditions réunies, le Jeanbrun peut être possible pour défiscaliser si on a une tranche à 41% ou plus… ou si on a une tranche à 30% avec d’autres SCPI ou d’autres biens loués vides.

Si ce n’est pas le cas, je doute que la loi Jeanbrun soit pour vous. Certaines personnes dans une tranche à 30% auront une très bonne rentabilité mais ce sera surtout dû au fait que ces biens se vendront très bien à terme. A ce niveau, autant envisager une location meublée qui permettra d’être meilleur sur les flux de trésorerie durant le cours de vie de la location.