Dispositif Jeanbrun : est-ce intéressant pour réduire ses impôts ?

Après le Scellier, le Duflot, le Pinel, le Denormandie... on a maintenant la loi Jeanbrun si on souhaite réduire sa fiscalité en investissant dans l'immobilier locatif. Mais attention, le calcul de l'avantage fiscal est différent avec ce nouveau dispositif et on sort de la réduction d'impôt dont on avait l'habitude.... le gouvernement nous offre maintenant une déduction (alias amortissement) qui est totalement différent ! Cette petite spécificité (déduction au lieu de réduction) change tout et rend la loi Jeanbrun attractive seulement sur certains profils très spécifiques!

Les dispositifs fiscaux immobiliers : la rentabilité vient du gain fiscal qui doit couvrir les inconvénients.

Certes, le gouvernement offre toujours une énorme niche fiscale sur ces projets mais il y'a des contreparties. La loi Jeanbrun ne fait pas exception dans son fonctionnement. On peut donc facilement présumer que la rentabilité de ces projets fonctionnera comme ceux des prédécesseurs (Pinel, Duflot etc...).

On sait donc par avance que ce n'est pas le loyer perçu qui fera l'attrait du projet. Chaque loyer que vous allez percevoir sera plafonné d'une part...puis très fiscalisé d'autre part. Idem sur toutes les variables liées aux flux de cette location. Evidemment que le prêt va peser, tout comme l'impôt foncier, les éventuels travaux, les soucis de locataire etc... Bien sûr que c'est mieux d'avoir un prêt à 1% que 3% pour la rentabilité... Mais on se rend compte par expérience que ces variables jouent peu dans la rentabilité finale. Au contraire, les seuls cas où cela peut peser, c'est en cas de catastrophe (bien non loué pendant plusieurs mois etc...) et on peut avoir de mauvais projets juste du fait de loyers non perçus. Mais on n'aura jamais un super Pinel ou un super Jeanbrun parce que le prêt ou les loyers sont exceptionnels.

La première chose qui peut impacter fortement sur la rentabilité finale, c'est la différence entre le prix d'achat et le prix de vente à la fin. Très clairement, un Pinel ou un Duflot qui se vend plus chère qu'à l'achat, c'est souvent un projet qui s'avère vraiment bon. Malheureusement, c'est assez rare et là encore, on observe bien plus souvent le cas inverse. La plus-value arrive rarement mais la moins-value est fréquente et elle joue alors énormément sur le fait que le projet s'avère très mauvais au final. Les raisons sont toujours les mêmes : les biens immobiliers sont vendus plus chères que le marché du fait de l'avantage fiscale ; ils sont dans des zones peu attractives ; ils se terminent tous en même temps et tout le monde vend donc simultanément.
La loi Jeanbrun sera assez similaire puisqu'il faut tenir 9 ans et je n'ai aucun doute sur le fait que les biens seront plus onéreux du fait de l'avantage fiscal potentiel. Cela étant, on n'a pas de zonage sur le Jeanbrun ...peut-être donc qu'on aura un peu plus de projet où la plus-value sera au rendez-vous.

Cela étant, je reste persuadé que LA variable qui doit décider votre projet est la seconde qui impacte la rentabilité finale de manière positive. C'est le gain fiscal apporté par le gouvernement. Il faut que l'avantage fiscal soit très fort afin de compenser les autres aléas (loyer faible ; effort d'épargne car le loyer ne couvrira pas le prêt + l'impôt + les charges ; problème de locataire ; achat trop chère ; moins-value à la fin...). On sait maintenant que même avec un énorme gain fiscal, le projet peut s'avérer négatif à la fin... il est donc essentiel de s'assurer qu'on aura bien une économie d'impôt forte. Cela tombe bien ! La loi Jeanbrun nous permet de savoir exactement ce qu'on va avoir en baisse d'impôt ou non. Qui plus est, le calcul est fait de telle sorte que certains auront un gros gain et d'autres non. On peut donc facilement établir des profils qui peuvent être appétent au dispositif et d'autres qui doivent le fuir à tout prix.

La loi Jeanbrun offre une déduction et non pas une réduction... pourquoi cela change tout ?

Auparavant, les dispositifs immobiliers offraient une réduction d'impôt. Si on prend l'exemple du Pinel, on avait 2% du prix d'achat en réduction chaque année. Le calcul était donc simple, si j'achète mon bien 100 000 euros, j'ai 2 000 € d'impôts en moins par an. Il suffisait donc de s'assurer d'avoir une fiscalité suffisante pour éponger 2 000 et on pouvait se lancer. De plus, le gain fiscal était le même pour tout le monde.

Plus d'articles sur le même sujet :

Comment réduire son impôt quand on est en concubinage avec enfant ? Immobilier locatif : déduire les intérêts du prêt même si le bien n’est pas loué pour réduire l’impôt. Justificatifs à produire à la fin du Pinel. Exemples de redressements et astuces pour sortir correctement. Vente de titres et impôt : déclaration d’impôt pour la plus-value sur valeurs mobilières.