Immobilier

Immobilier locatif : vous pouvez déduire les intérêts du prêt même si le bien n’est pas loué pour réduire l’impôt.

Vous avez investi dans l’immobilier pour louer le bien ? Comme des millions de français, vous avez sans doute sollicité votre banque pour faire un prêt immobilier. Il est alors fréquent que le contribuable se retrouve à devoir payer les frais de dossier du prêt voir même les première échéances alors que son bien n’est pas encore loué : il reste des travaux à terminer avant de louer, le locataire arrive quelques mois plus tard ect… Une situation où les investisseurs font une erreur récurrente au moment de la déclaration d’impôt qui vient alourdir leur fiscalité.

Déduisez les intérêts d’emprunts des revenus fonciers même si le bien n’est pas encore loué!

Percevoir des loyers vous obligera à réaliser une déclaration des revenus fonciers pour établir l’impôt à payer. Que vous louiez en vide ou en meublé, vous avez la possibilité de déduire les charges relatives aux biens des loyers avant de subir la fiscalité. Les travaux, les intérêts du prêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossiers bancaires ect… sont concernés. Une manière efficace de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux.
Pour autant, peut-on déduire les charges relatives au prêt si le bien n’est pas loué ? La réponse est oui et je vous conseille vivement de le faire. Autrement dit, si vous subissez des charges en année N et que vous louez le bien en année N+1 seulement, vous pouvez déduire les charges payées en année N.

Exemple :

Monsieur Corrigetonimpôt investit pour acheter un bien dans le but de louer. Le prêt est débloqué en juillet 2018 et le remboursement des échéances commence. Malheureusement, Monsieur doit terminer les travaux et peine à trouver un locataire. Le bien est loué en janvier 2019.

Monsieur a tout à fait le droit de déduire les intérêts du prêt, les travaux payés et les frais de dossier payés en 2018 afin de minorer impôt et prélèvements sociaux. 

Le fisc s’attardera à vérifier que le bien immobilier a été acquis dans un but locatif uniquement. Si c’est le cas et que le délai entre les charges déduites et la date de location sont justifiées, le contribuable peut déduire les charges payées pour réduire la fiscalité. Un oubli entraînerait un surplus d’impôt et de prélèvements sociaux conséquent. Nous nous focalisons ici sur les intérêts du prêt qui représente LE poste souvent remboursé avant que le bien soit loué. La stratégie s’étend bien sur à toutes les charges relatives au bien immobilier loué dans la mesure où elles sont déductibles : travaux, assurance…. Il va de soit que les biens loués sous les dispositifs fiscaux comme le Pinel sont concernés de la même manière.

Comment déduire les charges payées en absence de loyers ?

La démarche est relativement simple. Pour les biens loués en vide, nous avions vu que le propriétaire doit remplir une déclaration des revenus fonciers 2044 où il indiquera les loyers perçus et les charges déduites. Dans les charges, la ligne 250 permet d’indiquer les intérêts d’emprunt. Pour le cas présent, il suffit de remplir le même document en indiquant… uniquement les charges payées sur le bien qui a vocation à être loué. Un propriétaire doit donc remplir une première déclaration 2044 l’année où il commence à payer des charges sur le bien immobilier et non l’année où il commence à louer le bien. Si vous avez des biens par ailleurs, il suffit d’en ajouter un nouveau sur la 2044 et de ne remplir que la section « charge ». 
Le meublé se passe de façon similaire sur le formulaire concerné si le bien est loué au régime réel. Un régime fiscal qui prime de toute manière quasi-systématiquement en présence d’un prêt immobilier.

Suite de l’exemple :

Monsieur Corrigetonimpôt ayant acquis ce bien uniquement dans un but locatif, il peut déduire les charges payées en 2018 malgré un début de location en 2019. Il devra remplir une déclaration 2044 lors de la déclaration des revenus 2018 réalisée en mai 2019. Il y mettra uniquement les intérêts du prêt payé, l’assurance emprunteur, les travaux et les frais de dossier bancaire payés en 2018.
Lors de la déclaration 2020 sur les revenus 2019, il remplira à nouveau une déclaration des revenus fonciers 2044 en indiquant loyers et charges déductibles relatives à l’année 2019.

Déduire les charges du foncier avant de percevoir les loyers…Quel impact sur votre impôt ?

L’impact fiscal est complexe mais mérite de prendre le temps de s’y attarder…. Le gain atteint rapidement plusieurs centaines d’euros. Les exemples concernent une location en vide. Avant toute chose, sachez que le résultat « loyer – charges » va subir l’impôt selon votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux (17.2% ce jour). Un détail que nous avions expliqué en vidéo sur le choix entre la location vide/meublé et la fiscalité des revenus fonciers. Le fait de déduire les charges du bien sans loyers perçus peut avoir deux conséquences selon votre situation :

1) Si c’est votre premier bien immobilier loué : le fait de déduire uniquement des charges va créer un déficit. Contrairement aux idées reçues, un déficit ainsi créé ne va pas s’imputer sur vos salaires dans la limite de 10 700 € si il provient des intérêts du prêt et charges déclarées en ligne 250. Nous avions vu cette exception dans notre article expliquant en détail le déficit foncier reportable ou non. Le déficit créé va se provisionner et sera utilisé les années suivantes sur un revenu foncier positif. Vous économiserez impôt et prélèvements sociaux l’année où vous utiliserez ce déficit.

2) Si vous avez d’autres biens loués : la déduction des charges du bien non loué va s’imputer sur les loyers des autres biens immédiatement. Vous gagnez impôt et prélèvements sociaux l’année de la déclaration des intérêts d’emprunt déductibles.

Suite de l’exemple :

Mr Corrigetonimpôt a payé 500 € de frais de dossier, 400 € d’intérêts et 100 € d’assurance emprunteur déductibles. Il est dans une tranche d’imposition à 30%. Il pense à déclarer ces 1 000 € de charges déductibles en 2019 sur les revenus 2018 malgré le fait que les loyers n’étaient pas encore perçus.

1) Si Mr a d’autres biens loués, le gain fiscal est immédiat. Sur ces 1 000 € de charges déductibles, l’économie est de 1 000 * (30% +17.2%) = 472 € d’impôt en moins.

2) Si Mr n’a pas d’autres biens loués, il provisionne 1 000 € de déficit foncier. Le gain fiscal est de 1 000 * (30% + 17.2%) = 472 €. Ce gain interviendra seulement le jour où il utilisera ce déficit.

Avec l’année de transition pour la mise en place du prélèvement à la source, le gain fiscal peut différer exceptionnellement pour les intérêts payés en 2018. En tout état de cause, il reste de toute manière primordial de les déduire pour optimiser l’impôt comme je l’explique ici : déclaration des revenus fonciers 2044 et impôt à la source.

Quel que soit votre situation, il est indispensable de déclarer les charges déductibles même si les loyers ne tombent pas encore. Que ce soit les intérêts du prêt mais aussi les travaux, les frais de dossier…. Tant que le bien a vocation à être loué et n’est pas utilisé dans un autre but, la déduction est possible. Le gain fiscal est rapidement conséquent.

J’ai oublié de déduire les charges l’année où le bien n’était pas encore loué. Que puis-je faire ?

Comme d’habitude, c’est au contribuable de connaître les stratégies d’optimisation fiscale sans quoi il passera à côté. En cas d’oubli, le délai pour rectifier sa déclaration d’impôt des revenus fonciers est de trois ans. Vous pouvez demander une correction de la déclaration de l’année en cours, de l’année passée et de l’année précédente. Nul besoin de préciser qu’il vous faudra rédiger un courrier clair avec les justificatifs à la clé. L’administration fiscale apprécie particulièrement les demandes où vous précisez les impacts de cet oubli : est-ce un déficit provisionné qui se reporte année après année ou est-ce une charge qui aurait été utilisée l’année en cours avec un gain fiscal immédiat ? Un courrier de correction est joint dans mes deux guides ci-dessous.

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

157 Commentaires
  1. Monsieur, merci à vous infiniment pour votre aide,
    Bien cordialement,

  2. Corrige ton impôt

    Ca confirme ce que je disais, c’est impossible parce que vous l’avez habitée comme RP. Il aurait fallu déménager avant les travaux.
    Cordialement.

  3. Merci pour votre réponse, c’est exactement ce que j’ai fait sur ma messagerie les impôts m’ont répondu oui que je pouvais et puis quand j’ai déclaré en avril 2017, en fin d’année 2017 on m’a demandé
    tous les documents qui prouvent les sommes indiquées et puis on m’a envoyé par la suite un courrier m’indiquant que vu que c’était ma résidence principale je pouvais pas le faire, c’est pour cela je
    suis un peu perdu, cela veut dire qu’ils ont dit oui j’ai bien sur la copie du message et après sont revenu dessus!

  4. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A mon sens non puisque c’était votre RP. Vous pouvez toujours interroger les impôts mais j’ai peur qu’ils aient la même position que moi… faites le malgré tout (un simple message depuis votre
    espace en ligne), ça ne coûte rien et je peux me tromper.
    Cordialement.

  5. J’ai un bien que j’ai mis en location le 01 janvier 2017, sur l’année 2016 j’ai changé de crédit immobilier et hypothéqué ce dernier dans le but de le louer, il a été mis dans deux agences et le
    locataire est finalement entré le 01 janvier 2017; est ce que je peux déclarer les charges, intérêts bancaires et frais d’hypothèque sur l’année 2016 en déficit sachant que le bien a été louer dans
    les 12 mois et qu’il a été ma résidence principale jusqu’à l’arrivée du locataire, Merci à vous pour votre réponse,

  6. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous ne pourrez pas mettre un bien au réel et l’autre au micro. Vous allez devoir mettre les deux biens au régime réel. Du coup, le déficit du Pinel l’année 1 s’imputera en priorité sur les loyers de
    l’autre bien (ce qui est une très bonne chose fiscalement parlant).
    Je vous conseille de jeter un oeil à la préface de mon guide « comment optimiser seul ses déclarations Pinel » et aux commentaires des acheteurs. Il répond à de nombreuses questions aussi pertinentes
    que celle que vous vous êtes posée ici pour optimiser les déclarations. https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  7. Bonjour
    Je loue un appartement nu depuis 20 ans que je déclare depuis +- 10 ans au régime micro foncier.
    En 07/2017 j’ai signé pour un bien en vefa que je vais louer seulmt fin 2018 en Pinel
    Je rembourse déjà le crédit depuis juillet 17 et souhaite donc faire une 2044 avec les charges du crédit pour avoir un déficit foncier.Ce déficit va t’il s’imputer sur les loyers pinel a partir de
    2018 ? ou dois je le déduire des revenus fonciers 2017 déclarés en micro foncier ??
    Vais je pouvoir continuer a déclarer le bien 1 en micro foncier pour 2017 ?
    si je fais une 2044 avec un deficit pour le bien Pinel
    Merci pour vos conseils d’experts
    cordialement

  8. Bonsoir et merci pour vos réponses rapides.

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Les travaux vont se déduire sur le revenu entre 0 et 10 700. Quand à votre question secondaire… impossible d’y répondre. Tout dépend de votre projet, du bien, de votre tranche fiscale, du montant
    des travaux, de la valeur à la revente ect….C’est le principe d’une étude immobilière qui prend plusieurs heures et nécessite de l’expertise.
    Cordialement.

  10. Bonjour,

    Merci pour votre réponse très claire.

    si le bien n’est pas loué de suite, j’ai compris que les intérêts du prêt immo doivent être déclarés dans le déficit foncier mais ne seront pas déduits avant la location même si compris entre 0 et –
    10700 euros. Mais ds ce cas qu’en est-il des charges liées aux travaux réalisés avant la location et intérêts du prêt travaux ? ce déficit pourra -t-il être déduit l’année même ou comme les intérêts
    de prêt immo reportés jusqu’au début de la location?

    Cette question pour savoir s’il est plus intéressant fiscalement d’acheter un bien sans travaux ou avec travaux?
    Car se pose aussi la question de la plus value à la revente, j’ai compris qu’on ne peut faire valoir les frais de travaux pour le calcul de la plus value car déjà déduit dans les charges tout au long
    de la location, mais un bien acheté à prix faible ayant engendré 50000 euros de travaux par exemple va forcément à la revente avoir pris de la valeur et engendrer une plus value.
    Quel est alors le meilleur calcul entre l’imposition sur la plus value (mais le gain qui ressort tout de même de la vente du bien) et la déduction de gros travaux comme charges durant la
    location?

    cordialement,

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Merci pour vos messages.
    Si le bien est à vocation locative, que vous ne l’habitez pas entre-temps et que les travaux ont pour but de le rendre « louable », ces frais sont déductibles. Il faut donc déclarer les travaux
    déductibles (cf mon article sur les travaux dans la rubrique immobilier), les intérêts et frais des deux prêts. Vous trouverez aussi un article avec les cases à remplir sur la déclaration 2044.
    Cordialement.

  12. Bonsoir,

    Supposons que j’achète un bien destiné à la location pour lequel je fais un prêt. J’ai compris que je dois déduire les intérêts du prêt comme charges. Mais question : si je dois réaliser des travaux
    avant la location, puis je réaliser un prêt travaux et ds ce cas comment déclarer les charges? montant total des travaux + intérêts du prêt travaux?

    merci d’avance pour vos éclaircissements

  13. Bonsoir,
    je vous remercie pour ces informations précieuses que vous m’avez données.
    Cordialement

  14. Corrige ton impôt

    Bonjour Tom,
    Il faudrait faire changer l’objet du prêt avec comme motif « achat bien locatif » pour avoir un justificatif en cas de contrôle. Ça me semble d’autant plus important que vous avez déjà dû avoir un
    crédit d’impôt sur les intérêts à l’époque. Je ne sais pas comment réagit le fisc face à ce « double » avantage fiscal sur un même prêt.
    Cordialement.

  15. bonjour
    j’ai acheté un appartement dans l’ancien comme résidence principale en 2006 , puis j’ai déménagé et l’ai mis en location . puis je déduire les intérêts d’emprunt?
    cordialement

  16. Corrige ton impôt

    BOnjour Caroline,
    J’ai tout détaillé ici : https://www.corrigetonimpot.fr/declaration-impot-revenus-fonciers-2044-demarche-case/

    Cordialement.

  17. j’ai acheté une maison en juillet 2017 à but locatif. J’ai pris un crédit sur 20 ans. J’ai fais des travaux et je pense louer la maison en mars 2018. Question: puis-je déduire les intérêts d’emprunt
    2017 et d’autres frais ( frais notariés, achats des matériaux installés par nous-même) .Question 2 :je désir éventuellement passer par une agence de location. Puis-je déduire les frais de
    celle-ci?
    Cordialement

    • Bonjour, j’envisage d’acheter une maison comportant deux logements. J’habiterai l’un des logements et je louerai le deuxième à mes parents. Comment calculer les intérêts du prêt immobiliers pour le bien locatif ? Vais je devoir faire deux prêts distincts pour les logements?
      Bien cordialement

  18. Bonjour,

    Suite à votre indication, je suis revenue vers les impôts en leur précisant de se référer sur leur site http://etc l’alinéa 290

    Ils m’ont répondu « si votre prêt initial était bien un prêt in fine que j’ai octroyé avec ma banque, c’est à dire un prêt pour lequel seuls les intérêts d’emprunts était remboursés mensuellement et
    l’échéance à régler en totalité, vous pouvez déduire les intérêts. La condition obligatoire restant toujours celle de louer.
    De cette réponse, ça me suffit pour que je puisse déduire les intérêts de mon nouveau prêt.

    Je vous remercie de m’avoir aidé .
    cordialement

    D. DASSE

  19. Bonjour, J’aimerai avoir votre avis sur la problématique suivante:

    Je contracte un prêt de 150 000 euros + 50000 euros de travaux, je choisis de demander 15000 euros de plus (qui font partie des 50000 euros de travaux) à la banque pour pallier aux imprévus (je fais
    un devis en conséquence).

    Ma question est la suivante:

    Puis je déduire 100% des intérêts d’emprunt (LMNP) ou dois je retirer la partie ne pouvant donner lieu à une facture dans l’immédiat?

    Bien sur, les travaux avec facture seront en plus déduit en charge/amortissement en fonction du montant.

    Merci d’avance pour votre aide,

  20. Merci beaucoup pour votre article M. Diringer!

    • Bonjour Monsieur,

      J’ai fait l’acquisition d’un bien en mars 2018 afin de bénéficier du dispositif PINEL. Le bien ne sera terminé qu’au premier trimestre 2020. D’après ce que j’ai pu comprendre, je peux déclarer les frais de dossier, de garantie, les intérêts ainsi que l’assurance emprunteur payés en 2018 sur ma déclaration 2019.
      Les frais de dossier et de garantie ayant été payés grâce à un emprunt, cela est-il toujours valable ?

  21. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Ma réponse reste la même, tant que le prêt est débloqué pour la location du bien et que la banque mentionne bien que ce prêt sert à la résidence louée, vous pouvez déduire les intérêts.
    Cordialement.

  22. Bonjour

    Je reviens vers vous , pouvez vous me dire que le nouveau prêt que je veux faire pour le remboursement du capital qui a servi à financer la construction, ai je le droit de déduire les intérêts, sur
    les revenus fonciers. Pour moi, c’est toujours c’est un prêt pour le bien loué. Mon prêt initial était de 350000 euros en prêt IN FINE et maintenant j’emprunterais 250000 euros environ en prêt
    amortissable
    Merci de votre réponse

  23. Corrige ton impôt

    Bonjour. Vous pouvez déduire uniquement les intérêts payés pour les prêts relatifs au bien loué.
    Cordialement.

  24. J’ai un bien locatif et j’ai fait un prêt INFINE que je dois rembourser. De ce fait si je fais un autre prêt ai-je le droit de déduire les intérêts du nouveau prêt sur mes revenus fonciers.

  25. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    TOut à fait, c’est ce qui est expliqué dans l’article. Vous devez déduire les intérêts l’année où ils sont payés. Aucun « arbitrage » n’est possible, vous n’avez pas le choix dans vos déclarations. En
    2018, vous déclarez toutes les charges payées en 2017 et ainsi de suite.

    Si vous souhaitez un devis ou un accompagnement pour vous assurer de déduire le maximum possible et ne rien rater, merci de passer par la rubrique « contact » du site.
    Cordialement.
    Thibault

  26. Bonjour, j achète un appartement en vefa pour défiscaliser en Pinel, je passe chez le notaire en 09/2017 pour la signature de l’acte de vente, la remise des clés est en 11/2018, le 1er loyer en
    02/2019.
    En 2018 je peux déclarer les intérêts de 2017 sur la 2044 même si la remise des clés n’a pas eu lieu en 2017 ?
    Y a t’il un avantage à déclarer les intérêts sur la 2044 l’annee de ces dépenses (2017) plutôt que de tout déclarer sur l’année de la remise des clés (2018) sachant que dans les 2 cas cela va générer
    un déficit foncier et que je n’ai pas d autre revenu foncier ?
    Cdt.

  27. Corrige ton impôt

    Bonjour,

    Il est impossible de prendre les 2 régimes si vos biens sont loués en meublé. En revanche, vous pouvez contourner le problème en louant le nouveau bien en vide. Là vous pourrez prendre le réel tout
    en gardant l’abattement de 50% sur l’autre bien. Une stratégie fiscale optimale qui permet d’économiser beaucoup d’impôt.
    Merci de partager le site si la réponse vous convient. Cordialement.

  28. Bonjour
    Merci pour les informations très utiles sur votre site.
    J’ai une question que je n’ai pas trouvé la réponse : j’ai un appartement loué meublé que je n’ai plus de crédit pour ça. Jusqu’à aujourd’hui, même si c’est meublé, je n’ai pas fait les démarches
    pour bénéficier l’abatement de 50%… Et je pense aller faire cette année. C’est plus intéressant de déclarer en forfaitaire qu’en frais réel (vu que je ne dois presque rien payer désomais)

    Par contre, je vais aquerir un autre bien avec un crédit que je vais louer en meublé. Pour ce bien, il y aura des travaux, des meubles, des frais… donc à mon avis ça sera plus intéressant de
    déclarer en frais réels, au moins pour les deux premières années.

    Ma question est : est-ce que c’est possible de déclarer séparement ces 2 revenus? Un meublé avec le frais forfaitait et l’autre avec le frais réels?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour Clyde,
    Il faut corriger la déclaration. Un écrit avec votre déclaration corrigée à destination du centre des impôts suffira. Si vous avez d’autres biens loués, votre impôt diminuera. Si ce n’est pas le cas,
    un déficit sera provisionné pour l’an prochain.
    Cordialement.

  30. Bonjour,

    Comment faire si l’on a oublié de déduire les intérêts. Je viens de lire votre article et je n’ai jamais pas pensé à enlever tout ça. J’ai acquis le bien l’an passé avec le prêt et il sera loué fin
    2017. Merci pour votre aide et votre site.

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