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Location meublée : doit-on prendre un expert-comptable?

Si vous louez un bien meublé, il est important d’être attentif lors de la déclaration d’impôt. Les particularités fiscales sont nombreuses et plusieurs règles importantes doivent être respectées. Il m’arrive régulièrement de conseiller aux investisseurs louant meublé de prendre un expert-comptable. Se pose alors la question de savoir si l’expert-comptable est obligatoire lorsqu’on loue un bien meublé ou en Airbnb. Nous verrons quel va être son travail et quel sera le prix à payer. Vous pourrez alors juger si ça vaut le coup de payer un comptable pour gérer un bien meublé ou non.

Le comptable pour la location meublée au réel mais pas au micro-BIC.

Avant toute chose, la problématique de savoir si vous prenez un expert-comptable ou non va se poser uniquement pour certaines locations meublées. Vous avez le choix entre deux régimes si vous louez meublé : le micro-BIC et ou le régime réel. Je ne reviens pas sur le choix à faire et les calculs que j’explique ici : Impôt de la location meublée.

Si vous choisissez le régime micro-BIC, il n’y a alors aucun débat. L’expert-comptable n’a pas d’utilité particulière et je ne vous conseille pas d’en prendre un. Il suffit de remplir une case lors de la déclaration d’impôt et de quelques recherches pour savoir comment remplir le Cerfa Poi au début si besoin.

En revanche, engager un tel professionnel peut devenir primordial dès lors que vous envisagez le régime réel. Que ce soit en amont pour savoir quel régime choisir … mais surtout pour gérer le régime réel pendant la location, l’expert-comptable peut s’avérer indispensable.

L’expert-comptable est-il obligatoire?

Avant de voir le travail et l’expertise qu’il va apporter, je vais déjà répondre à la question que j’entends chaque jour. Dois-je prendre un comptable si je loue en meublé ou Airbnb au régime réel? Clairement, ce n’est pas une obligation : vous avez tout à fait le droit de tout faire vous-même. Aucun texte n’oblige à solliciter un expert-comptable.

Pour autant, mon conseil : prenez un expert-comptable si vous louez un bien meublé au régime réel même si ce n’est pas obligatoire. Il serait stupide de vouloir économiser les honoraires du professionnel à ce niveau; ce serait un des pires choix que vous pourriez faire au niveau fiscal.

A la limite, je peux comprendre que vous vous passiez du professionnel au bout de quelques années de déclarations d’impôt. Mais pour lancer la location et assurer des déclarations correctes au départ, je vous recommande de prendre un expert-comptable. J’assiste à des redressements fiscaux énormes sur des erreurs faites par des particuliers voulant gérer la fiscalité d’un bien meublé seul. Et je ne compte plus les mauvais choix fiscaux ou les oublis engendrant un surplus d’impôt.

Voyons voir en détail les aspects nécessaires si vous louez meublé en réel qui seront gérés par le comptable. Si ça peut finir de vous convaincre, notez que si je louais un bien meublé moi-même, je paierais un expert-comptable pour faire les déclarations malgré mon expertise. Il faut maîtriser la fiscalité du particulier (ma spécialité comme vous le savez si vous suivez mon site)…mais aussi la fiscalité de l’entreprise qui est un tout autre domaine.

Que fait l’expert-comptable pour votre bien loué meublé ou via Airbnb?

La location meublée au régime réel impose la tenue d’une comptabilité qui elle est obligatoire. Vous louez meublé au régime réel : vous êtes une entreprise avec des obligations comptables. Même si vous faites un peu d’Airbnb avec des revenus modestes, si vous optez pour le régime réel vous êtes alors associé à une activité professionnelle et il faut faire les déclarations fiscales associées.

Il faut donc faire chaque année un bilan simplifié et un compte de résultats avec tous les formulaires cerfa 2033 associés : immobilisations, amortissements, composition du capital social etc…. En plus, il ne faudra pas oublier la déclaration de résultat via le Cerfa 2031 et certains formulaires annexes pour les crédits d’impôts, les frais généraux etc… selon la situation de votre bien immobilier. Aujourd’hui, tous ces documents Cerfa sont à remplir en ligne.

Plus important encore, le cœur de la location meublée au régime réel est de pouvoir déduire des revenus l’amortissement du bien ce qui permet d’éliminer la fiscalité. J’explique cet aspect primordial dans ma formation vidéo sur la fiscalité immobilière. Autant vous dire que le fisc va contrôler le calcul des amortissements qui est régi par des règles spécifiques. Faut-il déduire des travaux ou les amortir? Quels sont les différents taux et durées d’amortissement? Comment dissocier l’amortissement du terrain de celui des meubles, de celui de la structure? Puis-je intégrer les frais de notaire? Autant vous dire que les calculs et déclarations à ce sujet la première année ont intérêt à être faits correctement et dans le respect des règles pour éviter tout redressement.

Je n’évoque même pas la démarche pour le paiement de la CFE, le timing avec certaines déclarations à faire une année avant ou après, les particularités relatives à votre bien (loué vide en amont, reçu par succession etc…).

L’expert-comptable est le professionnel qui saura vous accompagner sur ces problématiques et surtout qui validera juridiquement vos déclarations. Il me parait inconcevable de s’en passer sur les premières années. Même au bout de 3 ou 4 ans, il serait judicieux de conserver le professionnel sauf à ce que votre bien ne subisse pas de modifications et que vous ayez parfaitement intégré les différentes déclarations avec les dates à respecter.

Combien coûte un expert-comptable pour déclarer un bien meublé ou Airbnb?

Au niveau du tarif, le professionnel peut faire comme il l’entend. Certains font un package pour toutes les déclarations, d’autres dissocient la prestation etc… Je vous conseillerais de confier l’entièreté de la gestion du bien à un seul professionnel qui engagera alors pleinement sa responsabilité professionnelle sur l’ensemble des choix fiscaux et des déclarations.

Pour vous donner un ordre d’idée de la facturation moyenne sur les experts-comptables que je connais : la gestion d’un bien meublé pourrait être de 1200 € la première année et 900 € les années suivantes. Après tout peut changer selon l’expertise du professionnel, la particularité de votre bien, le nombre de biens gérés etc… Libre à vous de faire plusieurs devis mais si vous rencontrez un expert-comptable compétent et calé sur le sujet, je ne peux que vous conseiller de le prendre même sur des honoraires bien plus importants.

Cerise sur le gâteau, vous aurez le droit à une réduction d’impôt de 66% des frais payés à l’expert-comptable. Cette réduction peut aller jusqu’à 915 €. Pour en bénéficier, le comptable vous fera adhérer à un centre de gestion agréé; condition nécessaire pour obtenir le crédit d’impôt. C’est d’ailleurs un bon moyen de vérifier la compétence de l’expert-comptable qui vous expliquera immédiatement la possibilité d’obtenir cet avantage fiscal qui viendra réduire ses honoraires à terme. Notez bien que la réduction arrivera un an après et ne fonctionne que si vous êtes imposable.

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