Immobilier

Simulateur Excel : calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière.


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Simulateur de l’impôt sur la plus-value immobilière

Si vous possédez une maison ou un appartement que vous souhaitez revendre, il est fort possible que vous deviez payer impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur la plus-value. Un calcul réalisé par le notaire où la fiscalité est souvent difficile à estimer en amont. Notre simulateur Excel gratuit vous permettra de connaître l’impôt exact à payer lors de la vente sur la plus-value immobilière.

Quels sont les ventes de biens immobiliers qui sont soumises à l’impôt sur la plus-value?

En France, la cession de la résidence principale est exonérée fiscalement. Une opportunité régulièrement utilisée pour éviter l’impôt mais qui est conditionnée au fait d’habiter au moins un an dans le logement. En revanche, toute cession d’une résidence secondaire, maison de vacance, appartement locatif… vous oblige à supporter l’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous avez acheté un bien 100 000 € et que vous le revendez à 110 000 €, des taxes sont prises sur les 10 000 € gagnés.
Certaines cessions spécifiques échappent à l’impôt : ventes inférieures à 30 000 €, biens détenus depuis plus de 30 ans, contribuables retraités ou invalides modestes…. Des conditions assez restrictives, la plupart des ventes de biens immobiliers hors résidence principale entraînent un impôt sur la plus-value.

Simulateur Excel gratuit : calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière en trois clics.

Le calcul de l’impôt est très complexe : il faut distinguer impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et taxe complémentaire. Des taux fiscaux différents associés à des abattements spécifiques avant calcul de l’impôt rendent le détail compliqué pour le contribuable néophyte. Le simulateur vous permettra de connaître l’impôt total exact en quelques clics, il suffit de télécharger le fichier Excel ci-dessous et d’indiquer :
– Le prix auquel vous avez acheté le bien;
– Le prix auquel vous cédez le bien;
– Le nombre d’année pendant lequel vous avez conservé le bien.
Le logiciel calculera alors la plus-value, les abattements et les différents impôts.

Sachez que les textes autorisent le vendeur a déduire les frais d’acquisition avant impôt de deux manières : forfait de 7.5% du prix d’achat ou frais réellement supporté. Même logique pour les travaux avec la possibilité de déduire 15% ou les travaux réellement effectués. Notez bien que les travaux déduits des revenus fonciers ne sont pas concernés. Le logiciel estime seul le forfait et vous laisse la possibilité de remplacer les montants par les charges réellement supportées si vous le souhaitez.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou pour vous assurer du montant de l’impôt calculé par le logiciel. D’une part, des conditions sont nécessaires pour pouvoir déduire les frais d’acquisition et de travaux. D’autre part, des situations spécifiques peuvent vous amener à être éligible à un abattement supplémentaire de 25% lors du calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière. 


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Simulateur impôt sur la plus-value immobilière
18 Commentaires
  1. Bonjour
    On vend un bien 54500 € qui était en location mais actuellement libre, ma fille en a la nue propriété, et moi l’usufruit,
    Le bien était acheté 29727€ en 04/2001
    Doit-on faire une simulation pour chacune, moi 30% (j’ai 71 ans) de la valeur et elle 70% ? Y a t il une solution plus avantageuse pour chacune ?
    Merci

  2. Thierry GUARNIERI

    Bonjour ne vends ma résidence secondaire de moins de 4 ans j ai réaliser moi même les travaux puige les déduire avec un calcul de main oeuvre multiplier par 3 comme auparavant cet à dire montant des matériaux fois 3 merci

  3. Marie Paule LEMAIRE

    bonjour,
    peut être pourriez vous m’aider sur ce qui suit. J’ai en 2015 fait l’acquisition d’un terrain à bâtir, d’un terrain non constructible et de prés pour une valeur de 41600€ dont 35000€ pour le terrain à bâtir et 6600 € pour les terrains portés sur les compromis mais pas sur l’acte de vente faisant état d’une valeur de 41600 payable pour 35000 € comptant et pour 6600 € à terme.
    Ayant du mettre fin à mon projet de construction suite problèmes avec le constructeur, j’ai remis en vente ces terrains en 2018. Une première vente a été réalisée pour les 2 prés au prix de 14000 €. Puis la même personne 3 mois après la signature du premier compromis s’est portée acquéreur du terrain à bâtir et du terrain non constructible restant pour un prix de 56000 €. Lors de la deuxième vente, le notaire a réintégré dans son calcul de plus value le prix de vente de 14000€ de la première opération.
    Hors j’ai lu
    Le 6° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit que les plus-values résultant de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens sont exonérées d’impôt sur le revenu, et par suite de prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement, lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.
    10
    Le seuil de 15 000 € s’apprécie bien par bien et non annuellement, en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble cédé.

    Cessions inférieures à 15 000 €
    La plus-value réalisée à l’occasion d’une cession d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée.
    Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s’apprécie pour chaque cession. Ainsi, si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si chaque cession est inférieure à 15 000 €.

    pouvez vous m’indiquer si le montant de la première vente doit ou non être réintégré dans le calcul de la plus value, l’écart étant de plus de 3000€.
    le notaire me dit que si je ne prends pas en compte sa recommandation  » je vous informe qu’il conviendra de régulariser, avec les imprimés de plus-value, la reconnaissance de conseil donné par le notaire, relativement aux valeurs retenues.
    Je vous confirme également qu’en tant venderesse, vous restez tenue de ces valeurs auprès de l’administration fiscale. »
    ce document de reconnaissante de conseil est il envoyé aux impôts ou reste t il chez le notaire « pour se couvrir »?

    pouvez vous également me confirmer si la valorisation de la parcelle non constructible vendue avec le terrain à bâtir s’effectue au prorata de sa surface par rapport au prix total des terrains non constructibles ?
    je vous en remercie par avance.
    Cordialement

  4. Bonjour Monsieur,

    Je me pose la question de l’imposition sur une opération l’achat d’un terrain + construction puis vente (en vue de faire une plus-value) en tant que « particulier » ou faire une sccv.

    Je souhaite savoir si le tableau Excel fonctionne également pour ce type d’opération ? Je suppose que les frais de travaux seront au réel. Cependant, est ce que les frais d’acquisition doivent être reportés sur le tableau (réel ou forfait selon plus avantageux)?

    Merci !

  5. Corrige ton impôt

    Bonjour Jacques,
    Je comprends bien l’idée mais j’ai peur que le fisc soit moins compréhensif que moi, surtout s’il y’a 10 000 € à récupérer dans l’histoire. Sur un tel cas, ça relève plus de l’avocat fiscaliste car
    la situation est particulièrement spécifique…
    Cordialement.

  6. Bonjour cher Mr Corrigetonimpot et merci pour votre précieux site, et si bien expliqué
    Pourriez vous me donner votre avis sur la question suivante :
    Nous avons divorcé l’année dernière et étions propriétaire en commun de notre résidence principale, achetée en janvier 2001.
    Pour éviter de vendre la maison, nous avons signé une convention d’indivision et sommes restés copropriétaires tous les 2 (80% pour moi, 20% pour elle)
    Mon ex épouse a fait l’acquisition de sa nouvelle résidence principale, et je lui ai consenti un prêt personnel équivalent grosso modo a sa part, pour financer son apport personnel.
    Nous avons convenu qu’elle me rembourserait ce prêt sur sa part (20%) lors de vente de la maison.

    Aujourd’hui, j’envisage avec son accord de vendre cette maison. Cette vente génèrera une forte plus-value, qui du coup ne sera pas exonérée d’impôts sur la plus-value pour sa part. (Ce n’est plus sa
    résidence principale et l’achat date de moins de 30 ans). Je trouve cela particulièrement injuste pour elle car cette maison n’est plus sa résidence principale que depuis 1 an, alors que la
    plus-value s’est constituée sur 18 ans.

    Un calcul grâce à un simulateur m’indique un impôt de l’ordre de 10.000 euros. Voyez vous un moyen de défendre cette cause pour être exonéré ? J’ai lu qu’une exonération était possible si le montant
    de la vente était réinvestit dans l’achat d’une résidence principale. C’est bien ce que nous avons fait, dans l’esprit, puisqu’elle me remboursera un prêt qui a servi un an plus tôt a acheté sa
    résidence principale. Est-ce selon vous un moyen plausible d’obtenir une exonération, comment défendrieriez vous cette demande ?

    En vous remerciant vivement pour votre aide
    Bien amialement

  7. Corrige ton impôt

    Bonjour Fabre,
    Je ne sais pas encore mais j’ai envie de penser qu’ils seront perdus vu que tout est fait pour que les contribuables soient pénalisés.
    Cordialement.

  8. Bonjour
    Est on obligé d utiliser en 2018 des déficits reportables (année blanche ils sont perdus)

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur ce type de problématique, il peut-être intéressant de solliciter un gestionnaire de patrimoine. Il sera neutre et fera le bon calcul.
    Cordialement.

  10. Bonsoir!
    J’ai des discussions sévères depuis plusieurs semaines avec une employée de notaire concernant le formulaire 2048 pour le calcul de l’impôt sur la plus-value.
    La situation est la suivante:
    La maison parentale appartenant à ma mère (50%) + 20% de l’usufruit est vendue. Nous sommes trois enfants (tous non-résidents).
    La valeur de la part d’acquisition pour chacun des enfants est de 13.212 Euros.
    En 2012, une partie du terrain (912m2) a été vendue en tant que terrain non constructible, le gain pour chaque enfant était de 4.666 Euros.
    Le terrain (avec maison) est passé de 2242 à 1330 m2.
    Comment calculer le prix d’acquisition à renseigner sur la ligne 20 du formulaire?
    L’employée du notaire obtient un résultat (ligne 20) de 3957 Euro (vente 912 m2 pour 40000 Euros, reste 1330 m2 proportionnellement – la valeur de la maison a été complètement oubliée dans son
    compte).
    Cordialement

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Oui aucune problème on peut essayer (bien que vous êtes la seule à avoir ce problème, j’ai peur que ça soit pareil). Vous pouvez me faire suivre votre mail en écrivant depuis un des cadres de la
    rubrique « contact ».
    Cordialement.

  12. Bonjour,
    Je n’arrive pas a télécharger votre fichier excel. Un message m’indique que le fichier est corrompu.
    Pouvez vous me l’envoyer par mail ?
    Cordialement

  13. Corrige ton impôt

    Bonjour Labadie,
    Je suis spécialisé en fiscalité du particulier. Si le bien est vendu dans le cadre d’une cession d’entreprise, il faut se rapprocher de votre expert-comptable. Si vous le vendez en tant que
    particulier, le bien est exonéré au bout de 30 ans de détention.
    Cordialement.

  14. Quelle est la règle en matière de plus value sur un bâtiment acheté dans les années 1950 et qui serait vendu en 2018 suite à la cessation d’activité ?
    Merci de votre réponse
    Michel LABADIE

  15. Corrige ton impôt

    Bonjour Daniel,
    C’est exact, merci pour votre remarque. C’est corrigé!
    Cordialement.

  16. Bonjour,
    il me semble que la csg est restée à 15,5% (17,2% depuis le 1er janvier 2018) sur le fichier excel ?
    Bien cordialement

  17. Corrige ton impôt

    Bonjour Morgane,

    La ligne « fiscalité sur le revenu » correspond au calcul de l’impôt sur le revenu que vous aurez à payer lors de la cession du bien.
    A ceci s’ajoute les prélèvements sociaux et la taxe complémentaire dans certains cas. Il y’a 3 impôts différents à payer au total.
    Cordialement

  18. Bonjour,
    Quel est votre calcule « Fiscalité sur le revenu » ?
    Merci

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