Immobilier, Location et impôt

Calcul de la plus-value immobilière imposable.

Dès lors que vous vendez un bien immobilier, le fisc va estimer la plus-value faite sur ce bien afin de l’imposer. Vous subirez alors deux voir même trois fiscalités différentes. Nous allons voir en détail comment est calculée la plus-value immobilière imposable et comment la fiscalité s’applique. Vous pourrez ainsi estimer pas à pas sans problème le montant de l’impôt que vous paierez lors de la vente de votre bien immobilier. Rappelons que la cession de la résidence principale est exonérée. En dehors de quelques autre rares cas, le fait de vendre un bien immobilier va engendrer le calcul des impôts sur la plus -value.

1- Calcul de la plus-value brute immobilière.

Avant de regarder le taux d’imposition, il faut estimer la plus-value qui sera imposée. On pourrait croire qu’elle correspond au prix de la vente duquel on enlève le prix d’achat mais ce n’est pas le cas.

Exemple

Mr Corrigetonimpot a acheté un bien immobilier 100 000 € et il le revend 250 000 €. Il ne sera pas imposé sur une base de 150 000 €.

La plus-value brute qui va permettre de calculer la fiscalité est composée du prix d’acquisition corrigé et du prix de vente lui aussi corrigé.

a- Prix de vente retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.

Pour le calcul de l’impôt, le prix de vente comprendra les éventuelles charges que l’acquéreur doit vous payer. Dès lors que l’acte précise un aspect à la charge de l’acheteur, vous devrez l’inclure dans votre plus-value en tant que vendeur.

A l’inverse, vous devrez supporter des frais pour vendre le bien qui seront retirés de la plus-value. On retrouve le coût des diagnostiques par exemple (termites, amiantes…).

De fait, il y’aura une légère différence entre le montant final de la vente et la valeur retenue pour le calcul de la plus-value immobilière.

b- Prix d’acquisition : on peut ajouter les frais de notaire et/ou les travaux.

Cette partie est bien plus importante. Le prix d’achat que vous retiendrez pour le calcul de la plus-value peut-être majoré de manière importante. Soyez attentif car le gain fiscal est énorme.

  • Vous pouvez ajouter les frais d’acquisition : cela correspond aux frais de notaire. Vous avez deux options : soit vous mettez le montant des frais notariés que vous avez réellement payés, soit vous optez pour un forfait de 7.5% du prix d’achat. L’option pour le forfait de 7.5% est donc meilleure s’il est supérieur aux frais notariés; en revanche il n’est pas possible pour les biens reçus par donation ou succession.
  • Vous pouvez ajouter le montant des travaux payés sur le bien depuis l’origine (uniquement les travaux non déductibles de l’impôt sur le revenu. Voir : quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers?). Comme précédemment, vous pouvez ne pas le faire et opter à la place pour un abattement qui est cette fois de 15% si et seulement si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans.

Exemple.

Mr Corrigetonimpot a acheté un bien 100 000 € il y’a 10 ans et a payé 3 000 € de frais de notaire. Il a effectué 10 000 € de travaux depuis l’origine. Il le revend 200 000 €. Il doit payer 4 000 € pour les différents diagnostiques avant la vente et l’acheteur doit lui verser 1 000 € pour une indemnité d’éviction.

1- Le prix de vente pour le calcul de la plus-value imposable ne sera pas de 200 000 €. On retranche les dépenses et on ajoute les primes versées par le vendeur. 200 000 – 4 000 + 1 000 = 197 000 €.

2- Le prix d’achat n’est pas de 100 000 €. Mr a le choix d’ajouter les 3 000 € de frais de notaire ou d’opter pour le forfait de 7.5%. Le forfait est bien meilleur et Mr Corrigetonimpot va le retenir car il pourra réduire la plus-value de 100 000 * 7.5% soit 7 500 €.
Mr peut aussi inclure les 10 000 € de travaux ou choisir le forfait de 15%. Il va choisir les 15% pour réduire la plus-value immobilière de 15%*100 000 = 15 000 € plutôt que de 10 000 €. Le prix d’acquisition retenu est de 100 000 + 7 500 + 15 000 = 122 500 €.

Plus-value brute immobilière : Prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé = 197 000 – 122 500 = 74 500 €

2- Abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière.

Une fois que vous avez calculé la plus-value brute, la seconde étape consiste à appliquer un abattement pour durée de détention. C’est seulement après avoir enlevé cet abattement qu’on obtient la plus-value immobilière imposable qui subira la fiscalité.

Malheureusement, nous allons voir que vous allez payer deux impôts différents : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Le fisc va retenir la même plus-value brute (calculée à l’étape 1 précédemment) pour les deux impôts mais il appliquera des abattements pour durée de détention différents.

Le fisc va comptabiliser le nombre d’années pleines entre le moment où vous avez acheté le bien et celui où vous le vendez. Il appliquera ensuite un abattement sur la plus-value brute selon la durée de détention afin de connaître la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu… et un autre abattement différent selon la durée de détention pour calculer la plus-value imposable aux prélèvements sociaux.

Abattement selon la durée de détention pour le calcul de la plus-value immobilière imposable.

Abattement selon la durée de détention pour le calcul de la plus-value immobilière imposable.

Exemple

Mr Corrigetonimpot vend un bien immobilier. Il le possède depuis 15 ans et 6 mois. Il fait l’opération « prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé » et obtient une plus-value brute de 100 000 €.
1- Le fisc va appliquer un abattement pour durée de détention en se basant sur les années entières soit 15 ans.
2- Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6% par an de la 6ème à la 15ème année (10 ans). Cela donne 6% * 10 = 60% d’abattement. La plus-value imposable pour l’impôt sur le revenu sera de 100 000 – 60% * 100 000 = 40 000 €.
3- Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement est de 1.65% par an de la 6ème à la 15ème année. Cela donne 1.65 * 10 = 16.5%. La plus-value imposable pour les prélèvements sociaux sera de 100 000 – 100 000 * 16.5% = 83 500 €.

Notez qu’au bout de 22 ans complets, l’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 100% ce qui annule la fiscalité. Il restera les prélèvements sociaux à payer car l’abattement sur la plus-value imposable pour ces derniers sera total au bout de 30 ans seulement.

3- Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à payer en cas de plus-value immobilière.

La dernière étape est le calcul de la fiscalité. La plus-value immobilière va engendrer de l’impôt sur le revenu mais aussi des prélèvements sociaux. Les deux sont à payer et sont indépendants. Impossible de défalquer le premier impôt sur la plus-value de l’autre. Les taux sont les suivants :

  • Impôt sur le revenu : 19%.
  • Prélèvements sociaux : 17.2%.

Ils vont s’appliquer sur leurs plus-values imposables respectives.

Suite de l’exemple

Mr Corrigetonimpot obtenait une plus-value imposable de 40 000 € pour l’impôt et de 83 500 € pour les prélèvements sociaux au bout de 15 ans. Il devra donc payer :
1- Impôt sur le revenu : 40 000 * 19% = 7 600 €.
2- Prélèvements sociaux : 83 500 * 17.2% = 14 362 €.

Ces trois étapes de calculs vont s’appliquer dans la majorité des cessions immobilières. Le notaire se chargera d’effectuer la déclaration et les calculs mais il reste intéressant de l’estimer en amont par mesure de contrôle et pour anticiper la fiscalité. Un simulateur Excel gratuit est joint ci-après pour faciliter le calcul. Notez qu’un troisième impôt peut apparaître lorsque la plus-value imposable dépasse un certain seuil.

4- Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Depuis deux ans, le gouvernement a ajouté une taxe supplémentaire. Elle vous concerne uniquement si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. On va regarder la plus-value imposable (donc après abattement pour durée de détention) relative à l’impôt sur le revenu et non pas celle relative aux prélèvements sociaux. Dans l’optique où l’on dépasse 50 000 €, un troisième impôt apparaît qui est de 2% à 6% selon la situation.

Barème de la taxe supplémentaire en cas de plus-value immobilière élevée.

Taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières élevées.

On arrive vite à des calculs savants car un mécanisme de lissage est mis en place. Concrètement, retenez que c’est un taux supplémentaire de 2% à 6% qui s’appliquera sur la plus-value. Je vais finir avec un exemple entier pour revenir sur tous les calculs. De manière plus simple, j’ai fait un simulateur Excel gratuit modifiable à l’infini : Simulateur gratuit de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Calcul de l’imposition en cas de plus-value immobilière : exemple.

Mr Corrigetonimpot va vendre son bien immobilier locatif. Ce n’est pas sa résidence principale. Il l’a acheté 150 000 € et le revend 300 000 €. Il le possède depuis 11 ans et 9 mois. Les frais de notaire était de 4 000 € et tous les travaux faits ont été déductibles des loyers. Il a des dépenses de 3 000 € pour les divers diagnostiques. Que va t’il payer sur la plus-value?

1 : Calcul de la plus-value immobilière brute.

Mr peut majorer son prix d’acquisition de 7.5% ou des frais de notaire payés. L’option pour les 7.5% est meilleure. Mr peut aussi inclure les travaux. N’ayant pas le droit d’inclure ceux déduits des impôts, il va utiliser le forfait de 15% qui est possible car il possède le bien depuis plus de 5 ans. Il peut aussi défalquer les dépenses engagées pour vendre.

Plus-value immobilière brute = prix de vente corrigée – prix d’achat corrigé = (300 000 – 3 000) – (150 000 + 150 000 * (15% + 7.5%)) = 113 250 €.

2- Calcul de la plus-value imposable : Abattement pour durée de détention.

Le fisc retient 11 années de détention. L’abattement pour durée de détention est de 6% par an à partir de la sixième année pour l’impôt sur le revenu. On obtient 6% * 6 ans = 36% d’abattement. La plus-value immobilière imposable pour l’impôt sur le revenu est de 113 250 – 113 250 * 36% = 72 480 €.

L’abattement pour durée de détention n’est pas la même pour les prélèvements sociaux. Il est de 1.65% par an pendant 6 ans soit 9.9%. La plus-value immobilière imposable pour les prélèvements sociaux est de 113 250 – 113250 * 9.9% = 102 038 €.

3- Calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.

L’impôt sur le revenu est de 19% et s’applique sur la plus-value imposable de 72 480 €. Il faut payer 72 480 * 19% = 13 771 €.

Les prélèvements sociaux sont de 17.2% à payer sur l’autre base imposable de 102 038 €. Il faut aussi payer 17.2% * 102 038 = 17 551 €.

4- Taxe supplémentaire pour plus-value immobilière élevée.

Ici, la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu est de 72 480 €. C’est supérieur au seuil de 50 000 € donc un troisième impôt est à payer. D’après le tableau, si la plus-value est située entre 60 000 et 100 000 €, il faut payer 2% * PV. On obtient 72 480 * 2% = 1 450 €.

Mr paiera en tout 13 771 + 17 551 + 1450 soit 32 772 €.

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23 Commentaires
  1. ROSE

    Bonjour et merci pour la clarté de vos explications. J’ai lu tous les commentaires et vos réponses. Il me manque, malgré toute cette mine d’informations, des précisions pour le cas particulier où je suis. J’ai reçu en donation-partage en juillet 1999 un appartement de ma mère, qui en a gardé l’usufruit jusqu’à sa mort en avril 2019. Je signe l’acte de vente de ce bien ce Vendredi 4 /09. Sur quelles bases calcule-t-on la PV dans mon cas ? Sachant que je suis nu-propriétaire depuis la date de la donation (07/1999) et jusqu’au décès de ma mère, puis pleine propriétaire depuis son décès jusqu’à la vente ? L’acte de donation précise que la valeur en nu propriété est de 121 959 € et de 152 449 € en pleine propriété. Par ailleurs, quelle est la période de détention ? 21 ans ou 1 an révolus ? Enfin, je vends ce bien 310 000 € moins les 20 000 € d’honoraires de l’agent immobilier, soit 290 000 € net vendeur. Or le notaire rédacteur indique sur l’acte de vente que le prix de vente est de 310 000 € et que l’assiette de l’impôt est aussi 310 000 €. Est-il normal que le calcul de plus-value et de taxes se fasse entre autres sur les honoraires de l’agence immobilière ?
    Je vous remercie par avance de m’éclairer sur ce cas particulier
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur les questions de date de départ en cas de démembrement, je passe nécessairement par un devis (voir rubrique à propos pour la formation téléphonique). Cela nécessite quelques recherches car la date de départ change selon les cas et est dissociée dans certaines situations en prenant en compte l’usufruit d’une part puis la NP d’autre part avec des prorata. Concernant les honoraires de l’agente immobilier, je n’ai plus la règle en tête mais vous devriez la trouver facilement sur internet. Mais je vous avoue que je suis surpris que ces frais soient intégrés (ou alors peut-être sont-ils déduits après?).
      Cordialement.

  2. Mesaad

    Bonjour Monsieur Diringer,
    Avant tout merci de nous aider dans cette jungle qu’est la fiscalité.
    Je suis en train de vendre un bien que j’ai acquis le 22/09/1990 et que je vais vendre début Août 2020.
    Je suis séparée(non divorcée) de mon conjoint depuis 2009 et c’est lui qui est resté vivre dans la propriété depuis.
    J’ai quant à moi vécu ailleurs.
    Cette maison était celle de ma maman et j’étais donc déjà héritière de 1/6 de cette propriété.
    en 2007 nous avons fait 155 KE de travaux pour réhabiliter une grange en logements loués en meublés, nous sommes loueurs en meublés non professionnels mais avec une fiscalité au réel.
    La surface louée est égale à la surface de la partie ou vit mon mari.
    Ma première question est . je suis propriétaire depuis presque 30 ans , mais n’y ai vécu que 19 ans, serais je assujetti à la plus-value?
    2 ème question: Est ce que je peux faire valoir les travaux fait pour 155 KE + 25 ke divers et variés (chaudière, toiture, panneau solaire)?
    3ème question: Est ce que la part dont j’ai hérité va être réévaluée( 1/6 de la valeur )?
    Et dernière question, comment faire pour éviter le plus possible la + value en ce qui me concerne sachant que mon mari lui est retraité et non imposable (petit revenu)?
    Merci de votre aide.
    Mesaad

  3. Francis

    Bonjour,
    Merci pour toute ces explications.
    J’ai une question sur les exonérations possibles d’impots sur plus-value.
    Propriétaire d’une maison depuis 8 ans, je souhaite la revendre partiellement en gardant la moitié du terrain
    Comme je n’ai pas de résidence principale, et que j’envisage d’en acheter une dans les 2 ans, j’ai lu que les impots sur plus-values peuvent être exonérés dans ce cas particuliers.
    Puis-je revendre la moitié du terrain restant à une SCI dont je suis associé ?
    Puis-je être exonéré sur la totalité de la plus-value, y compris celle générée lors de la vente à la SCI dont je suis associé ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai pas la réponse sur ce point technique; il faudrait solliciter un notaire pour étudier la faisabilité ou non.
      Cordialement.

  4. sarah

    Bonjour, nous avons une question sur la plus value. Nous avons acheté un bien 30 000 euros (frais de notaire inclus) et 30 000 de travaux (prêt travaux). Nous remboursons donc un prêt de 60 000 euros. Si l’on considère que l’on peut vendre le bien 80 000 euros, notre taxe sur la plus value se base t elle sur une plus value de 20 000 euros ou 50 000 euros? En effet si elle se base sur 50 000 euros, il ne reste quasiment rien…Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le prix de base retenu est de 30 000 €. La plus-value est donc importante. Par contre, si vous attendez 5 ans on peut alors inclure les travaux comme expliqué dans l’article ce qui la réduit considérablement.
      Cordialement.

      • sarah

        En effet du coup ce n’est comme si on ne gagnait quasiment rien…
        Si je comprend bien en lisant l’article, nos 30 000 euros de travaux sont des travaux d’amélioration exclusivement, ils sont donc deductibles de l’impôt sur le revenu ; dans 5 ans nous pourrons enlever 15% de ces travaux, c’est bien cela? cordialement

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Ha oui si ils ont été déduits du fisc, vous ne pourrez plus les enlever au réel et il faudra se contenter de l’abattement. La plus-value sera donc importante.
          Cordialement.

  5. Pichard

    Grand merci pour vos explications compréhensibles.
    J ai vendu un appart de ma SCI en 2019.la notaire à réglé la plus value.
    De mon côté que doit je déclarer ? Sur quel formulaire ? Et dans quel case
    2042?2044?2072?
    Merci par avance pour votre reponse

  6. Mercier benjamin

    Bonjour
    Encore merci pour vos articles intéressants.
    Je suis dans un cas particulier. Comment se passe la plus value lorsque la vente sert à rembourser un emprunt ? J’ai acheté un bien 140000€ net vendeur j’ai fait 50000€ de travaux (prêt travaux)Je le vends 200000€ mais je rembourse mon emprunt 185000€

    Premier cas je peux déduire mais travaux du coup 10000€ de plus value voire 0€ en prenant les frais de notaire.

    Deuxième cas travaux non déductibles. Plus value de 60000€ Or je ne touche que 15000€ de la vente. Du coup comment payer l’impôt?

    Nous sommes sur le cas d’une première cession dans un remboursement de prêt à 100%

    Ma question est comment se calcule la plus value alors qu’il y a un remboursement d’emprunt.

    Merci pour votre retour.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Les intérêts d’emprunt ne sont malheureusement pas retenus pour la plus-value. La raison est qu’ils sont souvent déduits du foncier et viennent minorer la fiscalité sur le revenu. Mais même si ça n’a pas été le cas, il est impossible d’en tenir compte pour la PV.
      Cordialement.

      • Mercier Benjamin

        Merci pour votre retour. Si je comprends bien je vais devoir payer une plus value sur une somme que je n’aurai jamais touchée. Je suppose que l’état se sert en premier au moment du paiement par le notaire? Du coup il me restera un emprunt à payer tout en ayant vendu la maison ? Car pour les travaux engagés la cuisine l’électricité n’est pas prise en compte ?

        Désolé de mes questions mais nous avons fait que payer de l’impôts et l’état nous assommes encore lors de la vente.
        Merci pour votre retour.

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Non pas vraiment. Il faudrait qu’on intègre les intérêts et qu’on fasse payer la PV dessus pour que votre réflexion soit bonne. Vous ne payez pas une PV sur les intérêts , vous ne pouvez pas utiliser les intérêts pour réduire la PV, ce n’est pas pareil.
          Pour d’autres questions, je vous oriente vers la rubrique « à propos » pour un entretien téléphonique. Après, il y’a malheureusement peu de choses pour éviter l’impôt sur la PV qui est très punitif.. je vous l’accorde, il y’a énormément de fiscalité sur l’immobilier.
          Cordialement.

  7. KREBS

    Bonjour

    Je m’apprête à acheter un appartement ou des travaux de rénovation doivent être effectués pour le proposer à la location:
    électricité, salle de bain avec remplacement de la douche et pose de carrelage, peinture, remplacement de 2 fenêtres,…

    Ai-je le droit de déduire tous ces travaux?
    Si je ne passe pas par une entreprise pour faire les travaux, seul les matériau sont déductibles?
    Si les matériaux sont achetés avant la signature définitive de l’acte de vente devant notaire, ai-je le droit de déduire les matériaux achetés?

    La signature devant notaire devrait se faire mi-mars, les travaux devraient durer au moins 3-4 mois, si je ne trouve pas de locataire cette année et que je n’ai aucun revenu foncier, ai-je le droit de déduire les travaux, intérêts d’emprunts?

    Merci de l’attention que vous porterez à mes questionnements.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      VOus trouverez dans la rubrique immobilier puis travaux plusieurs articles qui répondent à votre question.
      Cordialement.

  8. Laurence

    Bonjour

    Merci pour votre pédagogie. Les élèves qui vous ont comme professeur ont beaucoup de chance.

    Est-ce que le calcul de la plus value de cession et de la taxation liée est le même que l’on opte pour la location vide ou la location meublée ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci,
      De mémoire, si le bien est loué en meublé au régime réel cela change un peu à cause de l’amortissement.
      Cordialement.

  9. Jean

    Bonjour,

    Une année pleine doit-elle forcément commencer au 01/01 et finir au 31/12 ou cela correspond simplement à une période de 12 mois?

    Merci pour votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut que les 12 mois soient passés.
      Cordialement.

  10. Gabriel

    Bonjour, Est-ce les mêmes calculs et abattement pour une SCI à l’IR? Merci de votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait, c’est seulement si la SCI est à l’IS que les calculs changent.
      Cordialement.