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Plus-value ou moins-value en cas de vente immobilière : faut-il remplir la déclaration d’impôt en case 3VZ?

Si vous avez vendu un bien immobilier en réalisant une plus-value, vous êtes parfois surpris de voir un chiffre apparaître dans la déclaration d’impôt. Que ce soit la vente de la résidence principale ou d’un bien locatif, il peut être nécessaire de remplir la déclaration. A l’inverse dans le cadre d’une cession avec une moins-value immobilière, on se demande s’il ne faudrait pas remplir une case particulière. On fait le point sur toutes les cases à remplir dans la déclaration d’impôt en cas de vente d’un bien immobilier.

Il faut remplir la déclaration d’impôt sur une plus-value immobilière.

Il faut souvent remplir la déclaration d’impôt dès lors que vous gagnez de l’argent en vendant un bien immobilier. Cela parait étrange à première vue. La vente de résidence principale est exonérée d’impôt même si elle a pris de la valeur…. La vente des autres biens immobiliers engendre bien un impôt souvent important (voir : calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière) mais il a déjà été payé par le notaire lors de la cession… Certains cas font qu’on est exonéré d’impôt lors de la vente… Pour autant, il faudra envisager de remplir la déclaration d’impôt l’année suivante pour toutes les situations décrites!

La plus-value immobilière sur la déclaration d’impôt va jouer sur le revenu fiscal de référence.

Concrètement, vous allez devoir reporter le montant gagné en revendant votre bien immobilier sur la case 3VZ de la déclaration d’impôt l’année suivante.

Exemple

Mr Corrigetonimpot vend sa résidence secondaire en 2021. Il l’avait achetée 100 000 € et l’a revendu pour 150 000 €. L’impôt a déjà été pris par le notaire. Pour autant, il doit mettre 50 000 € en case 3VZ sur la déclaration d’impôt 2022 des revenus 2021. Il en aurait été de même si c’était une résidence locative : le notaire aurait calculé et prélevé l’impôt mais il aurait fallu remplir la case 3VZ.

Le fait de remplir la case 3VZ sera totalement neutre sur le calcul de l’impôt : ça ne changera rien! Idem pour le prélèvement à la source ou le calcul du taux : les gains immobiliers de la case 3VZ n’ont aucun impact.

Cette case va uniquement jouer sur le revenu fiscal de référence. Cela aura un impact non négligeable car le revenu fiscal de référence a beaucoup d’utilités. Plus il est faible, plus on est susceptible de pouvoir avoir des aides sociales, l’accès à certains placements bancaire, une baisse ou exonération des impôts fonciers etc… J’ai déjà expliqué cette notion en détail ici : C’est quoi le revenu fiscal de référence?

Ce revenu fiscal de référence étant utilisé pour l’éligibilité aux aides, il se doit de coller le plus proche à la réalité et représenter exactement ce qu’une personne a gagné dans l’année. De fait, toutes les plus-values immobilières imposables doivent y figurer.

En revanche, les cessions de biens immobiliers avec plus-value mais qui ne sont pas imposés ne sont pas concernés par la case 3VZ. On trouve la cession de résidence principale et la vente des biens détenus depuis plus de 30 ans. Il n’y a pas de fiscalité dans ces deux situations et il n’est pas non plus nécessaire de remplir la case 3VZ.

Comment trouver et remplir la case 3VZ sur la déclaration d’impôt si j’ai vendu un bien?

Dans la majorité des cas, la case 3VZ est déjà pré-remplie. Pour la trouver sur la déclaration en ligne, il faut cocher « Plus-value et gain divers » afin de la faire apparaître. Si vous optez pour la déclaration papier, la case n’est pas sur le formulaire de base. Il faut télécharger le document annexe Cerfa 2042-C qui contient la case 3VZ. Il est ici : télécharger la déclaration d’impôt complémentaire 2042-C. Il suffit ensuite d’indiquer la plus-value réalisée suite à la vente de votre bien immobilier.

Pour certaines cessions immobilières, le contribuable a le droit de remplir la case 3VW à la place de la case 3VZ. C’est le notaire qui vous en informe au préalable. C’est alors un énorme avantage car cette case ne va pas impacter le revenu fiscal de référence! Elle concerne uniquement les propriétaires qui bénéficient d’une condition d’exonération particulière où l’argent du bien vendu sert à acheter une première résidence principale dans les deux ans.

Sort de la moins-value immobilière sur la déclaration d’impôt.

Jusqu’ici, j’ai évoqué seulement les personnes qui gagnent de l’argent en vendant une maison ou un appartement. Mais il est aussi tout à fait possible que vous ayez vendu à perte. Bien entendu il n’y a alors pas de fiscalité à payer mais on peut se poser la question de remplir la déclaration dans l’espoir d’avoir une compensation quelconque.

Rien ne figure sur la déclaration si vous avez perdu de l’argent en cédant un bien.

En cas de moins-value lors d’une vente immobilière, il n’y a rien à remplir sur la déclaration fiscale. Cela signifie que cette perte ne va pas venir diminuer le revenu fiscal de référence. Elle ne viendra pas non plus réduire la fiscalité engendrée par vos autres revenus ou votre situation. C’est une perte sèche.

Peut-on imputer une moins-value immobilière sur une plus-value d’un autre bien?

La dernière optimisation à laquelle on peut penser en cas de moins -value serait de l’utiliser immédiatement ou plus tard pour réduire une plus-value réalisée sur la vente d’un autre bien immobilier.

Exemple

Mr Corrigetonimpot vend un bien immobilier 100 000 € alors qu’il l’a acheté 120 000 €. Il a donc perdu 20 000 €. Par ailleurs, il vend un bien 250 000 € qu’il a acheté 200 000 €. Sur cette seconde opération, il a gagné 50 000 €. Il se demande s’il peut utiliser la moins-value de 20 000 € pour réduire celle de 50 000 € afin d’être imposé sur une base de 30 000 € seulement.

A ce niveau, le texte est particulièrement ingrat pour les propriétaires. Il n’est pas possible d’utiliser une moins-value immobilière pour réduire l’impôt sur un autre bien! Il n’est pas non plus possible de la provisionner pour le futur. Pire, il n’est même pas possible de l’utiliser pour réduire le montant à indiquer en case 3VZ; même l’impact sur le revenu fiscal de référence n’est pas autorisé.

Suite de l’exemple

Mr ne pourra pas utiliser la moins-value de 20 000 €. Il sera imposé sur une base de 50 000 €. En plus, il devra indiquer 50 000 € en case 3VZ ce qui fera décupler son revenu fiscal de référence alors qu’en réalité il a gagné 30 000 € et non pas 50 00 €.

Cette position est très surprenante et contraire au fonctionnement que l’on connait sur d’autres types de revenus. C’est tellement inhabituel que la question a été posée par un sénateur au gouvernement avec une réponse qui figure dans le journal officiel. La position du gouvernement est maintenue avec la règle que je viens d’annoncer. Seule une exception est prévue pour les immeubles acquis par « fractions successives » sur un même acte…autrement dit quasiment personne ne peut en bénéficier. A ce jour, la moins-value immobilière n’a strictement aucune utilité au niveau fiscal.

Texte en vigueur : Réponse ministérielle JO Sénat Fiscalité moins-values immobilières.

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Avez-vous déduit la caution et les frais bancaires sur le prêt? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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8 Commentaires
  1. herve

    Bonjour,
    Je reste perplexe concernant la méthode de calcul utilisée par le notaire afin de déterminer le montant de la plus value suite à la vente d’un bien immobilier.
    Mes parents étaient mariés sous le régime de la communauté et notre père décède en 2018 laissant comme principal actif la résidence principale.
    Le notaire évalue la maison à 420K€ dans la succession. Ma maman (mariage sous la communauté + dons au dernier vivant) 79ans à ce moment a « droit » à : 50% en plein propriété + 30% Usufruit soit 210K€ + 63 K€ = 273 K€, Pour mon frère et moi, le « coût d’achat de la maison est donc de 420-273 = 147Ke soit 73,5K€ chacun.
    La maison se vent 454 K€ net vendeur (notre maman entre en maison de retraite).
    Calcul de la plus value par le notaire pour mon frère et moi donc (puisqu’il s’agit d’1 résidence principale pour notre mère) : Quote part de notre mère : 50% PP + 20% Usufruit (+81 ans le jour de la vente) et c’est ceci qui change beaucoup beaucoup de chose dans le calcul : 227K€ + 45,4K€ = 272,4K€.
    Pour mon frère et moi : 454-272,4 = 181,6 K€ soit 90,8K€ chacun, La plus value ressort ainsi à…17,3K€ chacun.
    Personnellement je conteste cette méthode de calcul, car c’est la variation de la quote part d’usufruit de notre mère (qui passe de 30% à 20% puis qu’elle a +81a==>soit 1 impact de 50%*10%/2=2,5% de la valeur de la maison chacun) qui influe sur ce calcul. En effet, en neutralisant cette variation, la plus value ressortirait à 6,8K€, ce qui fait une très grosse différence. Cela revient a augmenter artificiellement la plus value de 5% du prix. Le fait de ne pas neutraliser la variation de la quote-part d’usufruit vous semble-t-il la bonne méthode ? Si non, quels conseils pourriez-vous nous donner (contester devant les impôts ?, comment…), Merci

  2. Jean SAIRIEN

    Bonjour,
    Dans le cas ou un bien immobilier et détenu depuis 25 ans, il est exonéré d’IR (déclaration 2048 IMM 2020) case 50 plus value nette imposable globale = 0 € du fait de l’abattement de 100 %.
    Seuls des prélévement sociaux afférents à la plus values après abattement, sont appliqués (case 100).
    Dans ce cas particulier d’exonération d’impôt sur le revenu, doit ton remplir la case 3VZ ?
    Certain site précise le rapport de la case 50 (déclaration 2048 IMM) donc rien,
    Merci pour vos précisions et félicitations pour votre site très instructif.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors là, très bonne question.. je n’avais pas pensé à étudier le cas d’un bien exonéré d’impôt sur le revenu mais pas de prélèvements sociaux. Il faudrait regarder le texte en vigueur pour voir si on retient l’abattement pour l’impôt sur le revenu OU l’abattement pour les prélèvements sociaux dans les conditions de dispense de déclaration. Je manque de temps en cette période fiscale pour fouiller mais je vous donne le lien vers le texte en vigueur en espérant que vous arriverez à vous en sortir : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1568-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-30-40-20140224
      Personnellement, je ne serais pas surpris qu’on retienne l’abattement IR et que vous puissiez ne rien déclarer en 3VZ.
      Cordialement.

  3. LE FOLL François

    Bonjour j’ai lu votre document: TRES BIEN sauf pour la question qui suit.où dois poerter le chiffre de la vente d’une maison héritée de mes parents (par donation) il y a 35 ans.
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il n’y a pas lieu de remplir de cases sur la déclaration d’impôt pour une maison héritée. Par contre si vous la louez, il faut alors remplir des déclarations pour les revenus; je vous oriente alors vers mon guide ou ma formation vidéo.
      Cordialement.

  4. ORANGIS

    Bonjour
    Une plus value exonérée n’est par contre en principe à reporter sur la déclaration des revenus
    Réf : site impots.gouv maj 13/2/2018

  5. ORANGIS

    Bonjour
    Puisqu’il n’y pas de plus values immobilières sur la vente de sa résidence principale pas de déclaration 2048
    par le notaire donc pas de ligne 3Vz a remplir
    Ai-je bon
    Merci pour ceux qui ont la réponse
    Salutations

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pardon, j’avais répondu et écrit un peu vite l’article dans cette période chargée. Merci pour vos remarques, vous avez parfaitement raison. Je reprécise les choses dans l’article pour que ce soit limpide. En gros :
      – si plus-value immobilière imposable –> 3VZ.
      – si plus-value immobilière exonérée (RP ou + 30 ans — > rien en 3VZ
      – si exo au lieu d’imposable car réemploi pour acheter première RP –> 3VW
      Cordialement.