Travaux d'urgence en 2018/2019 : les impôts traiteront la déduction locative de manière particulière!

 

Les loueurs immobiliers d'un bien vide vont subir des règles fiscales particulières avec le passage du prélèvement à la source et l'année blanche. Le gros impact concerne les travaux effectués sur les bien loués qui vont subir des règles de déductions fiscales particulières. Pour compliquer le tout, l'administration fiscale a décidé que certain travaux seront catégorisés comme "urgents" et échapperont à ce nouveau système d'imposition. Le texte en vigueur vient de paraître et je peux enfin détailler ce que le fisc considère comme "travaux d'urgence" afin que les investisseurs sachent comment ils seront imposés. Je reviendrai aussi sur le cas particulier des investisseurs qui achètent un bien en 2019.

 

Rappel : fiscalité des travaux non urgents durant l'année blanche avec l'impôt à la source.

 

Pour mémoire, les travaux des biens loués vides subissent un régime particulier durant les années 2018 et 2019. Un point particulièrement technique que j'ai développé dans un article référent sur le sujet qui vous explique les opportunités à saisir et vous conseille sur ce qu'il faut éviter de faire. Pour mémoire, rappelons que :

1- Les travaux effectués en 2018 seront déductibles à 100%. Ils s'imputeront sur l'année blanche donc seront non efficaces ou peu efficace en présence de revenus exceptionnels.

2- Les travaux effectués en 2018 seront aussi déductibles pour 50% en 2019. La déduction s'effectuera alors dans les conditions de droit commun.

3- Les travaux faits en 2019 s'imputeront à 50% seulement en 2019 dans les conditions normales.

 

J'ai développé en détail le fonctionnement et les stratégies dans cet article complet repris par de nombreux professionnels du domaine sur le sujet : "locatif et impôt : faut-il faire des travaux en 2018, 2019 ou 2020 avec l'année blanche?". 

La problématique ici est que ces règles vont s'appliquer pour la majorité des travaux SAUF pour des "travaux d'urgence". Le fisc nous informe qu'il va éviter de pénaliser certains propriétaires avec ce mode de calcul parfois défavorable en permettant à certains travaux d'être déductibles de manière normale malgré le passage au prélèvement à la source. Il convient donc de déterminer à quoi corresponde des "travaux d'urgence" pour le gouvernement afin d'anticiper correctement vos investissements immobiliers. En plus d'identifier ces travaux urgents, nous allons voir en détail s'ils sont plus ou moins avantageux que les autres puisque le traitement fiscal sera alors différent.

Travaux d'urgence en 2018-2019 : que dit le BOFIP?

 

Comme d'habitude, le texte en vigueur qui légifère sur le sujet est le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques). Il vient de paraître et je vous le joins en fin d'article. On y apprend donc que certains travaux dit "d'urgence" ne subiront pas les règles de déductions spécifiques au prélèvement à la source. Cette exception va être avantageuse pour les contribuables qui ont des travaux en 2019 car ceux-ci sont retenus pour seulement 50%.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt doit faire 10 000 € de travaux sur l'année 2019.

- Si ces travaux ne sont pas catégorisés comme "urgents", il pourra déduire seulement 50% soit 5 000 €.

- Si ces travaux sont des "travaux d'urgence", il pourra déduire 100% soit 10 000 €.

 

En ce qui concerne les travaux réalisés en 2018, je ne vois pas d'intérêt/opportunité à avoir des travaux urgents. On a par défaut une déduction à 100% en 2018 et à nouveau 50% en 2019 ce qui ouvre parfois des opportunités (voir mon article sur les travaux durant l'année blanche joint précédemment). La notion de travaux urgent amènerait à avoir seulement une déduction à 100% en 2018 durant l'année blanche. Il faudra donc être attentif à faire les travaux d'urgence en 2019 et à les éviter en 2018!

 

Cela nous amène à la question que tout le monde se pose : c'est quoi les travaux d'urgence pour les biens loués vides avec l'impôt à la source? Le fisc nous précise que ce sont des travaux "réalisé dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté du contribuable". Il précise par exemple que les travaux engendrés par une catastrophe naturelle, du vandalisme etc ... seront catégorisés urgents. De la même manière, si un appareil type chaudière, radiateur ou autre tombe en panne et empêche la poursuite de la location, le remplacement pourra être déclaré comme travaux urgents. Enfin, si un tribunal vous oblige à faire des travaux, la notion d'urgence sera aussi acceptée. 

Le texte ne précise rien de plus. On y apprend juste que les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble par le syndicat sont aussi concernés. Le fisc nous donne quelques rares exemples de travaux urgents : réparation d'une toiture suite à une tempête ou changement d'une porte en cas de cambriolage. Ce flou est malheureusement parfaitement volontaire car le texte indique que : "....il convient pour ce qui concerne le caractère d'urgence des travaux, de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation... pour déterminer si les dépenses constituent des travaux d'urgence".

 

Autrement dit, il m'est impossible d'être plus précis et aucun professionnel ne pourra l'être. Si vous avez des travaux qui vous semblent coller à la notion d'urgence que je viens de décrire, vous avez deux solutions :

- soit vous interprétez le texte et faites le choix de les déclarer ou non comme "travaux urgents".

- soit vous interrogez le fisc pour qu'il prenne position venant vous garantir contre tout contrôle fiscal. Je vous conseille alors de suivre cette démarche pour avoir une trace écrite : "comment obtenir une réponse écrite rapide des impôts".

Exemple de déductions des impôts avec/sans travaux urgents en 2018 et 2019.

 

Je me permets de faire un seul exemple ici. Une fois encore, je vous invite à lire l'article joint sur les travaux et l'année blanche qui sera bien plus complet. Supposons que Mr Corrigetonimpôt fasse 10 000 € de travaux en 2018. Sur l'année 2019, il doit faire 20 000 € de travaux "urgents" mais aussi 4 000 € de travaux classiques. On a donc :

 - 10 000 € de travaux "normaux" en 2018 : déduction à 100% en 2018 et 50% en 2019.

 - 20 000 € de travaux "urgents" en 2019 : déduction à 100% en 2019.

 - 4 000 € de travaux "normaux" en 2019 : déduction à 50% en 2019.

Mr Corrigetonimpôt aura donc une déduction de 10 000 € sur les revenus 2018 et une déduction de "5000 + 20 000 + 2000" soit 27 000 € en 2019.

 

On voit bien que les travaux urgents de 2019 sont plus impactant que les travaux normaux de la même année. Pour 2018, c'est l'inverse. Si les 10 000 € étaient catégorisés comme urgents, Mr Corrigetonimpôt aurait eu la déduction de 10 000 € en 2018 mais aurait perdu la déduction supplémentaire de 50% (5 000 €) sur 2019. 

Impôt pour les immeubles acquis en 2019? Quelles règles de déductions pour les travaux?

 

La publication du texte nous renseigne aussi sur le cas des particuliers qui font l'acquisition d'un bien immobilier sur l'année 2019. Ces investisseurs avaient déjà des sueurs froides à la vue des règles particulières du traitement des travaux avec la mise en place du prélèvement à la source. En effet, les travaux 2019 paraissaient alors être déductibles à 50% seulement. Qu'ils se rassurent, le BOFIP nous précise aussi la règle suivante : les travaux réalisés sur une bien acquis en 2019 ne subiront pas les régles de déductions spécifiques à l'année blanche. Ainsi, si votre bien est acquis en 2019, vous pourrez déduire la totalité des travaux et non 50% seulement.

Une règle parfaitement normale qui était attendue par les professionnels. On notera tout de même que le fisc fera alors une distinction "bien par bien" si vous avez plusieurs locations. Seuls les travaux réalisés sur le bien acquis en 2019 seront déductibles à 100%, les autres subiront les règles classiques.

 

Exemple 

Mr Corrigetonimpôt possède un bien A sur lequel il fait 10 000 € de travaux en 2018 et 6 000 € en 2019. Il achète aussi un nouveau bien B sur lequel il fait 20 000 € de travaux en 2019. Aucun des travaux n'est considéré comme urgent.

- En 2018, il pourra déduire les 10 000 € effectué sur le bien A.

- En 2019, il pourra à nouveau déduire 50% des dépenses 2018 soit 5 000 €. Les 6 000 € sont réalisés en 2019 mais sur un bien déjà possédé en 2018 donc ils subissent la règle de l’année blanche : seulement 50% sont déductibles en 2019 soit 3 000 €. Enfin, les 20 000 € sont faits sur un bien acquis en 2019 permettant d'éviter la moyenne pénalisante (à l'image des travaux urgents). Les 20 000 € sont déductibles.

Mr va pouvoir déduire 5000 + 3000 + 20 000 soit 28 000 € en 2019.

 

Je vous joins le texte en vigueur ci-dessous et le lien vers l'article plus complet sur le traitement fiscal des travaux durant cette période charnière : "faut-il faire des travaux en 2018/2019 ou 2020 pour optimiser vos locations vides avec l'impôt à la source?

 

Texte en vigueur : BOI-IR-PAS-50-20-10-20180704 (alinéa 180)


 

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     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires: 22
  • #1

    Sylvain (dimanche, 29 juillet 2018 15:32)

    Bonjour, tous vos articles sont très détaillés mais chaque situation peut-être différente!
    J’ai déjà des revenus fonciers tirés (30k€) de locations nues et souhaite créer du déficit foncier au travers de l’acquisition en 2019 d’un immeuble. Je n’ai pas de deficit foncier reportable. Je souhaite faire les travaux en 2019. Pourrais-je déduire 100% sur mes revenus 2019 ou une moyenne 2018/2019 sera calculée par les impôts? Je souhaite loger ce bien dans une SCI à l’IR. Merci de votre eclairage.

  • #2

    Corrige ton impôt (lundi, 30 juillet 2018 00:28)

    Bonjour,
    Comme indiqué dans l'article, les travaux fait sur un bien acquis en 2019 seront déductibles à 100%. Si les travaux sont faits sur le bien acquis en 2019, je pense que ça ne posera pas de problème.
    Cordialement.

  • #3

    Sylvain (mardi, 31 juillet 2018 15:00)

    Bonjour et merci pour votre réponse. Je vais poser la question par écrit au travers de la messagerie du die des impôts pour avoir un écrit. Je suis allé aux impôts et j’ei eu deux réponses contradictoires et finalement m’invitant à faire un rescrit. Ma stratégie est d’acheter un bien pour 350k€, avec 200 k€ de travaux pour créer du déficit foncier des 2019 sur mes revenus fonciers actuels puis d’annuler sur 2020/2021 et partiellement sur 2022 mes anciens revenus fonciers et les nouveaux générés suite à cette acquisition. Je prends l’hypothèse des travaux effectués en totalité sur 2019 et pas de nouveaux revenus fonciers en 2019. J’envisage d ‘acheter en SCI à l IR puis après imputation complète de ce déficit et des 3 ans légaux à observer après dernier exercice du DF basculer à lS. Je n’aurai pas Encore bedoin de ces revenus. J’ai 49 ans et suis déjà au TMI de 40%. Pourrais-je lors de passage à l’IS (après 7 ans) toujours amortir le bien et si oui sur quelle base? Que pensez-vous de mon approche? Cdlt.

  • #4

    Corrige ton impôt (mercredi, 01 août 2018 14:09)

    Bonjour,
    Je ne maitrise pas l'IS (le guide proposé sur mon site est justement d'un auteur dont c'est la spécialité). Ceci mis à part, il est effectivement essentiel de s'assurer que vos travaux 2019 seront bien exceptionnels pour que votre stratégie soit viable! Sans ça, tout tombe à l'eau. N'hésitez pas à nous faire savoir ici si vous obtenez un retour du fisc.
    Cordialement.

  • #5

    Sylvain (mercredi, 01 août 2018 15:30)

    Bonjour, ma stratégie de travaux est basée sur de la rénovation, reparation, amélioration hors re-construction et agrandissement. Donc aucune notion de travaux exceptionnels dans on approche. Je vais clairement l’expliciter dans la question aux impôts. Merci de cet echange.

  • #6

    François (dimanche, 02 septembre 2018 14:30)

    Bonjour,
    merci pour les 2 articles très détaillés sur la bonne utilisation des dépenses et travaux dans les déficits fonciers, de 2018 à 2020... Je regrette juste de ne pas avoir lu ceci plus tôt, ayant un programme de travaux dépassant largement les 2 années de revenus fonciers nets.
    Je pense faire des travaux de rénovation avec subvention par l'ANAH (ceci explique aussi la lenteur . La subvention serait décidée fin 2018, les travaux pouvant commencer dès octobre.
    Les travaux subventionnés par l'ANAH, que je réaliserais en 2019, peuvent-ils bénéficier d'une prise en compte à 100% dans mes revenus fonciers, créant ainsi un déficit reportable sur les années ultérieures ? Peuvent-ils de facto être considérés comme des travaux "urgents", ou la subvention ANAH donne-t-elle accès à cette "facilité" ?
    Merci pour tout éclairage, cordialement, François

  • #7

    Corrige ton impôt (dimanche, 02 septembre 2018 18:20)

    Bonjour François,
    Au jour d'aujourd'hui, c'est impossible de se prononcer. Le seul texte est celui que j'ai joint. Qui plus est, la remise en cause du PAS est en discussion. Vous pouvez interroger le fisc mais je doute qu'une personne sache répondre.
    Cordialement.

  • #8

    Olivier (mardi, 04 septembre 2018 09:25)

    Bonjour, merci pour votre site fort intéressant ! Je suis sur le point de signer un compromis pour un immeuble pour 200k avec 200k de travaux. Vus les délais légaux, la signature définitive n aura pas lieux avant début décembre... Si je comprends bien il faut que je fasse traîner jusqu'à janvier pour que l immeuble soit réputé acquis en 2019 et mes travaux déductibles à 100%? Ou y a t il des exceptions pour les immeubles acquis en décembre 2019? Merci. Bonne journée. Olivier

  • #9

    Corrige ton impôt (mardi, 04 septembre 2018 17:53)

    Bonjour,
    Effectivement, ça donne très envie d'attendre 2019 pour acquérir un logement; je ne sais pas ce que le fisc va retenir comme date d'acquisition. Il faut déjà attendre demain car on apprendre peut-être que l'impôt à la source est annulé...
    Cordialement.

  • #10

    Anna (mardi, 11 septembre 2018)

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour ces articles détaillés, clairs, précis, que j’ai lu avec intérêt.
    En revanche je n’ai rien vu qui pourrait répondre à mes questions car mon cas est assez particulier. En effet j’ai acquis une maison en décembre 2017 qui a été louées en avril 2018. Pour la louer « décemment », j’ai dû faire des travaux (dont installation d’un poêle, réparation de deux fenêtres et divers travaux «électriques).
    J’ai également des frais liés au prêt bancaire qui normalement auraient dû être déductibles.
    Si je totalise les gains et les frais je suis déficitaire sur l’année 2018. Et n’ayant reçu aucun revenu exceptionnel qui serait taxé en 2018, je me retrouve dans le cas défavorable de cette année blanche (2018) au cours de laquelle mes pertes ne seront pas déduites.
    La seule chose à laquelle je peux prétendre, si j’ai bien compris, c’est la déduction de 50% du cout des travaux. En revanche les charges (remboursement de prêt, taxes foncières, frais de gestion) ne seront pas du tout déductibles en 2019. Ce qui fait que, sauf erreur, je perds les bénéfices de la déduction des travaux réalisés en 2018 (à hauteur de 50% seulement mais tout de même !) et des intérêts de la première année de remboursement. Mais il semblerait que cette règle ne s’applique pas pour les logements acquis et loués dans l’année. Qu’en est-il exactement ?
    Et j’aurais une deuxième question. Dans la mesure où je peux prétendre au « micro-foncier », j’aurais peut-être intérêt à opter pour ce type de déclaration, ce qui me procurera 10% d’abattement, car je ne compte plus faire de travaux en 2019 et 2020, et que je cesserai la location en 2021.

    Peut-être ma situation n’est-elle pas exceptionnelle, et les réponses seront utiles à d’autres…

    Je vous remercie par avance pour vos réponses.

  • #11

    Corrige ton impôt (mardi, 11 septembre 2018 21:29)

    Bonjour,
    Si vos charges sont plus élevées que l'abattement de 30% du micro foncier, vous aurez tout intérêt de déclarer au réel. J'ai expliqué ici que ça aura plusieurs impacts favorables par ailleurs, vous y trouverez sans doute beaucoup de réponses : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/08/12/pourquoi-declarer-revenu-foncier-charges-2018-impot-source/
    Cordialement.

  • #12

    Pascal (mercredi, 12 septembre 2018 07:39)

    Bonjour
    Merci pour tous ces précieux renseignements.

    Mon épouse va hériter d'un bien avant décembre et nous allons faire des travaux en 2019 pour le mettre en location.
    Comment se calcule la déduction d'impôts dans ce cas là?
    Merci d'avance
    Pascal

  • #13

    Corrige ton impôt (mercredi, 12 septembre 2018 22:03)

    Bonjour,
    Pour l'instant, le BOFIP ne précise rien... j'ai donc envie de dire qu'ils ne seront pas urgents. Dans la réalité, je pense surtout qu'on va être confronté à pleins de cas pratiques comme le votre ou personne n'a la réponse et le fisc va devoir se prononcer ou étoffer les textes.
    Cordialement.

  • #14

    Pierre (vendredi, 14 septembre 2018 15:38)

    Bonjour,

    Je vous remercie pour cet article très intéressant.
    J'ai acquis un appartement neuf en VEFA en 2018, mais livré en 2019, pour le louer. Il est livré sans cuisine. Je dois donc installer une cuisine pour le louer. Vais-je pouvoir déduire 100% du prix de l'installation de la cuisine ou seulement 50% sur 2019 ?
    Je vous remercie pour votre aide.

    Cordialement.
    Pierre.

  • #15

    Corrige ton impôt (vendredi, 14 septembre 2018 18:25)

    Bonjour,
    Comme expliqué dans l'article, j'ai cité tout le texte et je ne peux pas me prononcer sur l'interprétation des travaux (est-ce urgent et ce sera 100% ou non et ce sera 50%...). Il va falloir que le fisc se prononce... des millions de contribuables vont se retrouver dans votre situation à devoir interpréter le texte et choisir ou pas de considérer des travaux comme urgents ou non selon la situation.
    Cordialement.

  • #16

    Sylvain (samedi, 15 septembre 2018 18:24)

    Suite du post #5 - je viens d'avoir la réponse des impots par rapport aux travaux sur un bien à acquérir en 2019:
    "Bonjour,
    Les dispositions dérogatoires visant à retenir, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l'année 2019, la moyenne des dépenses de travaux respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019 ne s’appliquent pas aux dépenses de l'espèce réalisées sur un bien locatif acquis en 2019, que ce bien soit acquis directement ou via une SCI."

  • #17

    Jérôme (lundi, 17 septembre 2018 11:31)

    Bonjour

    Puis-je svp savoir pourquoi un bien acquis à partir de maintenant avec des travaux à prévoir ne peut prétendre à une de 100% ? Dans ce cas là, il faut mieux prévoir une date de signature chez le notaire au 2 janvier 2019 afin d'en bénéficer ?... si j'ai bien compris vos articles !
    Je vous remercie.

  • #18

    Corrige ton impôt (lundi, 17 septembre 2018 18:18)

    Bonjour,
    C'est effectivement ce qu'à prévu le gouvernement. Après je ne sais pas si c'est la date d'acquisition ou la date des travaux qui va compter. Dans le doute, je conseillerai effectivement de signer en 2019 pour être certain d'avoir la déduction totale en 2019.
    Cordialement.

  • #19

    Ronan (mardi, 18 septembre 2018 22:36)

    Bonjour,
    Le fascicule des impôts prévoit il une case spécifique pour ces travaux d'urgence ou faudra t'Il le spécifier d'une manière quelconque pour être sur d'avoir un taux de 100% et ne pas se voir appliquer un taux de 50%?
    Merci de votre réponse

  • #20

    Corrige ton impôt (mardi, 18 septembre 2018 22:52)

    Bonjour,
    Oui, il y'aura forcément une case spécifique qui va apparaître sur la déclaration 2044.
    Cordialement.

  • #21

    isabelle (mardi, 18 septembre 2018 23:08)

    Bonsoir,
    Qu'en est il des foyers qui vont avoir un revenu foncier pour la première fois en 2018 ? Les mêmes règles de déficit foncier s'appliquent elles ?

  • #22

    Corirge ton impôt (mercredi, 19 septembre 2018 19:08)

    Bonjour,
    Les règles seront celles de l'année de transition : 100% de déductions en 2018 et 50% en 2019. Voir l'article annexe sur le sujet où je détaille ça.
    Cordialement.