Travaux d'urgence en 2018/2019 : les impôts traiteront la déduction locative de manière particulière!

 

Les loueurs immobiliers d'un bien vide vont subir des règles fiscales particulières avec le passage du prélèvement à la source et l'année blanche. Le gros impact concerne les travaux effectués sur les bien loués qui vont subir des règles de déductions fiscales particulières. Pour compliquer le tout, l'administration fiscale a décidé que certain travaux seront catégorisés comme "urgents" et échapperont à ce nouveau système d'imposition. Le texte en vigueur vient de paraître et je peux enfin détailler ce que le fisc considère comme "travaux d'urgence" afin que les investisseurs sachent comment ils seront imposés. Je reviendrai aussi sur le cas particulier des investisseurs qui achètent un bien en 2019.

 

Rappel : fiscalité des travaux non urgents durant l'année blanche avec l'impôt à la source.

 

Pour mémoire, les travaux des biens loués vides subissent un régime particulier durant les années 2018 et 2019. Un point particulièrement technique que j'ai développé dans un article référent sur le sujet qui vous explique les opportunités à saisir et vous conseille sur ce qu'il faut éviter de faire. Pour mémoire, rappelons que :

1- Les travaux effectués en 2018 seront déductibles à 100%. Ils s'imputeront sur l'année blanche donc seront non efficaces ou peu efficace en présence de revenus exceptionnels.

2- Les travaux effectués en 2018 seront aussi déductibles pour 50% en 2019. La déduction s'effectuera alors dans les conditions de droit commun.

3- Les travaux faits en 2019 s'imputeront à 50% seulement en 2019 dans les conditions normales.

 

J'ai développé en détail le fonctionnement et les stratégies dans cet article complet repris par de nombreux professionnels du domaine sur le sujet : "locatif et impôt : faut-il faire des travaux en 2018, 2019 ou 2020 avec l'année blanche?". 

La problématique ici est que ces règles vont s'appliquer pour la majorité des travaux SAUF pour des "travaux d'urgence". Le fisc nous informe qu'il va éviter de pénaliser certains propriétaires avec ce mode de calcul parfois défavorable en permettant à certains travaux d'être déductibles de manière normale malgré le passage au prélèvement à la source. Il convient donc de déterminer à quoi corresponde des "travaux d'urgence" pour le gouvernement afin d'anticiper correctement vos investissements immobiliers. En plus d'identifier ces travaux urgents, nous allons voir en détail s'ils sont plus ou moins avantageux que les autres puisque le traitement fiscal sera alors différent.

Travaux d'urgence en 2018-2019 : que dit le BOFIP?

 

Comme d'habitude, le texte en vigueur qui légifère sur le sujet est le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques). Il vient de paraître et je vous le joins en fin d'article. On y apprend donc que certains travaux dit "d'urgence" ne subiront pas les règles de déductions spécifiques au prélèvement à la source. Cette exception va être avantageuse pour les contribuables qui ont des travaux en 2019 car ceux-ci sont retenus pour seulement 50%.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt doit faire 10 000 € de travaux sur l'année 2019.

- Si ces travaux ne sont pas catégorisés comme "urgents", il pourra déduire seulement 50% soit 5 000 €.

- Si ces travaux sont des "travaux d'urgence", il pourra déduire 100% soit 10 000 €.

 

En ce qui concerne les travaux réalisés en 2018, je ne vois pas d'intérêt/opportunité à avoir des travaux urgents. On a par défaut une déduction à 100% en 2018 et à nouveau 50% en 2019 ce qui ouvre parfois des opportunités (voir mon article sur les travaux durant l'année blanche joint précédemment). La notion de travaux urgent amènerait à avoir seulement une déduction à 100% en 2018 durant l'année blanche. Il faudra donc être attentif à faire les travaux d'urgence en 2019 et à les éviter en 2018!

 

Cela nous amène à la question que tout le monde se pose : c'est quoi les travaux d'urgence pour les biens loués vides avec l'impôt à la source? Le fisc nous précise que ce sont des travaux "réalisé dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté du contribuable". Il précise par exemple que les travaux engendrés par une catastrophe naturelle, du vandalisme etc ... seront catégorisés urgents. De la même manière, si un appareil type chaudière, radiateur ou autre tombe en panne et empêche la poursuite de la location, le remplacement pourra être déclaré comme travaux urgents. Enfin, si un tribunal vous oblige à faire des travaux, la notion d'urgence sera aussi acceptée. 

Le texte ne précise rien de plus. On y apprend juste que les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble par le syndicat sont aussi concernés. Le fisc nous donne quelques rares exemples de travaux urgents : réparation d'une toiture suite à une tempête ou changement d'une porte en cas de cambriolage. Ce flou est malheureusement parfaitement volontaire car le texte indique que : "....il convient pour ce qui concerne le caractère d'urgence des travaux, de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation... pour déterminer si les dépenses constituent des travaux d'urgence".

 

Autrement dit, il m'est impossible d'être plus précis et aucun professionnel ne pourra l'être. Si vous avez des travaux qui vous semblent coller à la notion d'urgence que je viens de décrire, vous avez deux solutions :

- soit vous interprétez le texte et faites le choix de les déclarer ou non comme "travaux urgents".

- soit vous interrogez le fisc pour qu'il prenne position venant vous garantir contre tout contrôle fiscal. Je vous conseille alors de suivre cette démarche pour avoir une trace écrite : "comment obtenir une réponse écrite rapide des impôts".

Exemple de déductions des impôts avec/sans travaux urgents en 2018 et 2019.

 

Je me permets de faire un seul exemple ici. Une fois encore, je vous invite à lire l'article joint sur les travaux et l'année blanche qui sera bien plus complet. Supposons que Mr Corrigetonimpôt fasse 10 000 € de travaux en 2018. Sur l'année 2019, il doit faire 20 000 € de travaux "urgents" mais aussi 4 000 € de travaux classiques. On a donc :

 - 10 000 € de travaux "normaux" en 2018 : déduction à 100% en 2018 et 50% en 2019.

 - 20 000 € de travaux "urgents" en 2019 : déduction à 100% en 2019.

 - 4 000 € de travaux "normaux" en 2019 : déduction à 50% en 2019.

Mr Corrigetonimpôt aura donc une déduction de 10 000 € sur les revenus 2018 et une déduction de "5000 + 20 000 + 2000" soit 27 000 € en 2019.

 

On voit bien que les travaux urgents de 2019 sont plus impactant que les travaux normaux de la même année. Pour 2018, c'est l'inverse. Si les 10 000 € étaient catégorisés comme urgents, Mr Corrigetonimpôt aurait eu la déduction de 10 000 € en 2018 mais aurait perdu la déduction supplémentaire de 50% (5 000 €) sur 2019. 

Impôt pour les immeubles acquis en 2019? Quelles règles de déductions pour les travaux?

 

La publication du texte nous renseigne aussi sur le cas des particuliers qui font l'acquisition d'un bien immobilier sur l'année 2019. Ces investisseurs avaient déjà des sueurs froides à la vue des règles particulières du traitement des travaux avec la mise en place du prélèvement à la source. En effet, les travaux 2019 paraissaient alors être déductibles à 50% seulement. Qu'ils se rassurent, le BOFIP nous précise aussi la règle suivante : les travaux réalisés sur une bien acquis en 2019 ne subiront pas les régles de déductions spécifiques à l'année blanche. Ainsi, si votre bien est acquis en 2019, vous pourrez déduire la totalité des travaux et non 50% seulement.

Une règle parfaitement normale qui était attendue par les professionnels. On notera tout de même que le fisc fera alors une distinction "bien par bien" si vous avez plusieurs locations. Seuls les travaux réalisés sur le bien acquis en 2019 seront déductibles à 100%, les autres subiront les règles classiques.

 

Exemple 

Mr Corrigetonimpôt possède un bien A sur lequel il fait 10 000 € de travaux en 2018 et 6 000 € en 2019. Il achète aussi un nouveau bien B sur lequel il fait 20 000 € de travaux en 2019. Aucun des travaux n'est considéré comme urgent.

- En 2018, il pourra déduire les 10 000 € effectué sur le bien A.

- En 2019, il pourra à nouveau déduire 50% des dépenses 2018 soit 5 000 €. Les 6 000 € sont réalisés en 2019 mais sur un bien déjà possédé en 2018 donc ils subissent la règle de l’année blanche : seulement 50% sont déductibles en 2019 soit 3 000 €. Enfin, les 20 000 € sont faits sur un bien acquis en 2019 permettant d'éviter la moyenne pénalisante (à l'image des travaux urgents). Les 20 000 € sont déductibles.

Mr va pouvoir déduire 5000 + 3000 + 20 000 soit 28 000 € en 2019.

 

Je vous joins le texte en vigueur ci-dessous et le lien vers l'article plus complet sur le traitement fiscal des travaux durant cette période charnière : "faut-il faire des travaux en 2018/2019 ou 2020 pour optimiser vos locations vides avec l'impôt à la source?

 

Texte en vigueur : BOI-IR-PAS-50-20-10-20180704 (alinéa 180)


 

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     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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