Impôt à la source et revenus fonciers : pourquoi faut-il optimiser la déclaration 2044 des revenus 2018?

 

Avec l’impôt à la source, les revenus fonciers des locations vides perçus en 2018 ne vont pas engendrer d’impôt. De fait, beaucoup de lecteurs me demandent s’il sera quand même nécessaire de déduire les charges et de remplir une déclaration des revenus fonciers 2044. Je vous donne les cinq raisons qui font que je vous conseille vivement d’optimiser les déductions foncières 2018 malgré le fait que ça n’impacte pas l’impôt à première vue.

 

Rappel : l’impôt engendré par les loyers sera annulé via la déclaration 2019 sur les revenus fonciers 2018.

 

La fameuse année blanche va concerner les revenus locatifs vides. De fait, les loyers perçus en 2018 ne vont pas donner lieu à de l’impôt. Comme nous l’avons vu dans plusieurs articles sur le sujet (voir la rubrique « année blanche » du site), l’impôt sera annulé par le CIMR (crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement).

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt a 50 000 € de loyers et 30 000 € de charges déductibles en 2018. Il doit faire sa déclaration d’impôt en mai 2019 sur les revenus 2018 :

- Soit il fait ça rapidement et il choisit de ne pas déclarer les charges afin de ne pas perdre de temps à chercher des factures. Il déclare 50 000 € de loyers ce qui donne un impôt de 17 000 €. Cet impôt est annulé via le CIMR et passe à 0 €.

- Soit il prend le temps de bien déclarer toutes les charges déductibles. Cela donne un impôt de 4 600 €. Cet impôt est annulé via le CIMR et passe à 0 €.

 

L’exemple est assez parlant. A priori, quelle que soit la situation, les charges déductibles des loyers n’ont pas d’impact sur la fiscalité car elle est annulée. Pour autant, je vous conseille vivement de continuer à les déclarer et donc de garder vos factures 2018. Il y’a cinq raisons qui font que tout le monde a intérêt à déclarer charges déductibles et à les optimiser.

1) Il faut déclarer les charges déductibles sur la 2044 de 2018 pour faire baisser l’impôt engendré par les revenus exceptionnels.

 

La première bonne raison de déclarer les loyers concerne ceux qui ont des revenus exceptionnels en 2018. En effet, le fisc va annuler l’impôt provenant des salaires (ou retraites/pôle emploi) et des loyers en 2018 mais c’est tout ! Tous les autres revenus vont créer de l’impôt : revenus des placements bancaires (dividendes, plus-value etc…), prime de licenciement, intéressements etc…  Le gouvernement précise même que « tout revenu qui n’est pas susceptible d’être recueilli annuellement » sera imposé. Il est donc tout à fait possible de payer de l’impôt sur les revenus 2018 si vous percevez des revenus hors salaires/loyers qui sont appelés « revenus exceptionnels » et ne bénéficient pas de l’année blanche. 

Vous l’avez deviné, en déclarant les charges déductibles de vos loyers, l’impôt engendré par ces revenus exceptionnels va diminuer. Le mode de calcul spécifique à cette année fait qu’il vaut mieux avoir un total imposable faible (ce qui est possible en déclarant beaucoup de charges) pour ne pas payer trop d’impôt sur les revenus exceptionnels. 

2) Le fait de déclarer les charges déductibles de 2018 va réduire le revenu fiscal de référence!

 

Pour comprendre la seconde raison, il faut maîtriser la notion de « revenu fiscal de référence » (RFR). Ce chiffre figure sur votre avis d’imposition mais ne sert pas à calculer l’impôt. Il va servir à déterminer si vous avez droit à des aides sociales. Concrètement, plus le revenu fiscal est faible, plus vous avez de chances d’avoir des abattements ou des aides. Je peux lister rapidement les plus connus :

- A partir de 2018, l’exonération de la taxe d’habitation concerne ceux qui ont un revenu fiscal de référence inférieur à certains seuils.

- Les aides sociales (APL, Bourse, Aides de la CAF etc…) dépendent du RFR. Plus il est bas, plus les aides sont importantes.

- Le montant des impôts fonciers dépend du RFR qui permet certains abattements.

- Etc….

 

Il est donc très intéressant de tout mettre en œuvre chaque année pour diminuer son revenu fiscal de référence. Il se trouve que le fait de déclarer les charges déductibles permet de minorer le RFR. Autrement dit, même si les loyers imposables n’ont aucun impact sur l’impôt 2018, ils vont permettre de diminuer votre revenu fiscal de référence 2018 ce qui sera très bénéfique à d’autres niveaux.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt a 31 000 € de revenus fonciers perçus en 2018 et 4 000 € de charges déductibles.

- S’il ne déclare pas les charges, son RFR sera de l’ordre de 27 900 €.

- S’il déclare les charges, son RFR sera de l’ordre de 27 000 €.

Rien ne change pour son impôt. Cependant, il se trouver que le seuil pour être exonéré de taxe d’habitation depuis la réforme Macron est de 27 000 € de RFR pour un célibataire. En déclarant les charges déductibles, Mr devient éligible et paiera moins de taxe d’habitation.

 

Même si vous n’en voyez pas l’impact, le fait de faire diminuer son revenu fiscal de référence est toujours synonyme d’augmentation de votre pouvoir d’achat. 

3) Déclarer les charges déductibles sur la 2044 va permettre de faire baisser le taux du prélèvement à la source de l’impôt 2020.

 

Cette raison est importante si vous souhaitez éviter de donner trop d’argent à l’Etat. A partir de 2019, on vous prendra l’impôt à la source sur vos salaires. L’Etat va donc devoir déterminer un taux de prélèvement à la source. Figurez-vous que par défaut, le pourcentage pris sur vos salaires dépendra de l’impôt de l’année passée ! Autrement dit, plus votre impôt sur les revenus 2018 (qui sera annulé mais calculé malgré tout) est haut, plus le taux qu’on vous prendra à la source sur vos salaires en 2020 le sera aussi. En déclarant les charges déductibles payées en 2018 sur la déclaration de mai 2019, vous ferez baisser l’impôt sur les revenus de 2018. Cela n’a pas d’importance au niveau de la fiscalité puisqu’elle sera annulée ; cela a de l’importance pour le prélèvement à la source de 2020 car il sera moins élevé ! Un simple exemple permettra de démontrer le raisonnement.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt perçoit 2 000 € par mois de loyers en 2018 soit 24 000 € à l’année. Il a aussi payé 4 000 € de travaux.

 

Cas 1 : Mr ne déclare pas les travaux de 2018 lors de la déclaration réalisée en mai 2019.

Son impôt sera de 1 651 €. Il sera annulé puisque c’est l’année blanche. En revanche, le taux prélevé à la source sur les salaires de Mr sera recalculé à réception de ce nouvel avis d’imposition. Il sera de 1 651 / 24 000 soit 6.9%. Chaque mois, le fisc prendra 6.9% * 2 000 soit 138 € à Mr sur l'année à venir.

 

 Cas 2 : Mr déclare les charges déductibles malgré le fait que l’année soit blanche.

Son impôt sur les revenus 2018 sera de 1 228 € qui sera annulé. Le taux prélevé à la source sur les salaires sera recalculé et sera de « 1228 / 24 000 » soit 5.1%. Mr paiera donc 2 000 * 5.1% = 102 € par mois.

En déclarant les travaux lors de l'année blanche, Mr s'assure d'avoir un impôt prélevé à la source de 102 € par mois plutôt que de 138 € par mois pendant un an. On parle ici du taux à la source pris de fin 2019 à fin 2020.

 

C’est un énorme argument. Vous évitez de subir un trop gros prélèvement sur vos revenus pendant une année entière. Le gain en trésorerie est très important. Que l’on soit bien clair, vous y gagnez juste en trésorerie mais ce n’est pas une baisse de l’impôt. Le prélèvement à la source de 2020 va baisser mais une régularisation aura lieu en septembre 2021 puisque le fisc va réguler la situation selon vos revenus 2020. 

 

Suite de l’exemple :

En mai 2021, Mr va déclarer ses revenus perçus en 2020. L’avis d’imposition reçu en septembre indique un impôt de 1 500 € à payer.

- Si Mr n’avait pas déclaré les charges déductibles de l’année blanche 2018, il aurait payé 138 € à la source chaque mois de 2020. En septembre, il aura donc payé 138 * 10 = 1 380 €. Comme l’impôt est de 1 500 €, le fisc lui demande les 120 € restants.

- Si Mr avait déclaré les travaux l’année blanche, il aurait payé 102 € chaque mois de 2020. En septembre, il a donc payé 102 * 10 = 1 020 €. Le fisc lui demande les 480 € restants.

 

On peut faire en sorte de donner un minimum de trésorerie au fisc en diminuant le taux pris à la source via une déclaration correcte des revenus fonciers en mai 2019.

4) Important : il faut optimiser la déclaration 2044 en cas de déficit foncier !

 

En présence de déficit foncier, il devient primordial de n’oublier aucune charge sur la déclaration 2044 malgré le fait que l’impôt soit annulé. Que le déficit vienne de l’année en cours ou provienne des années passées, vous serez gagnant en déduisant un maximum de choses sur 2018. Deux exemples simples permettent de voir l’économie fiscale à long terme.

 

a- Déclarer les charges permet d’optimiser le déficit foncier de l’année en cours.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt a perçu 1 000 € de loyers en 2018 et a fait 1 000 € de travaux. Il a aussi payé 2 000 € de taxe foncière et 6 000 € d’intérêts d’emprunts.

Si Mr décide ne déclarer seulement les loyers, il ne paie pas d’impôt via l’année blanche.

Si Mr fait l’effort de déduire les charges, il gagnera en plus :

- Les 2 000 € de taxe foncière s’imputent sur les autres revenus (les 1 000 €de travaux ayant ramené le loyer imposable à 0€). Cela permettra de réduire l’impôt 2018 si Mr a des revenus exceptionnels par ailleurs. A défaut, ça ne sert à rien.

- Les 6 000 € d’intérêts d’emprunts n’ont pas le droit de s’imputer sur les autres revenus. Ils sont provisionnés. C’est une excellente nouvelle pour Mr. Il aura 6 000 € de déficit provisionné pour les années suivantes ce qui lui permettra d’économiser 17.2% de prélèvements sociaux + sa tranche d’imposition sur les loyers futurs.

 

Nul doute qu’il est donc essentiel de déclarer les charges en 2019 dans l’espoir de ne pas passer à côté d’un déficit reportable.

 

b- Hypothèse : déclarer les charges déductibles pourrait éviter l’utilisation inutile du déficit foncier antérieur.

 

Cette question très intéressante me revient souvent. Aujourd’hui, je n’ai pas de réponse malgré la publication des textes. L’interrogation est la suivante : « si j’ai un déficit provisionné et un revenu foncier positif en 2018, mon déficit va-t-il s’imputer sur le foncier de manière inutile ? ». Une question essentielle que je peux illustrer par un exemple simple.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt a provisionné un déficit reportable de 9 000 € en 2017 ou avant. Lors de la déclaration 2019 sur les revenus 2018, il a 8 000 € de loyers et 3 000 € de charges déductibles donc son revenu foncier imposable est de 5 000 €.

- Si le déficit ne s’impute pas, les loyers imposés restent à 5 000 €. Cela engendre de la fiscalité qui sera annulée via le CIMR.

- Si le déficit s’impute, les loyers imposés passent à 0 €. Pas d’impôt.

 

Dans les deux situations, l’impôt est de 0 €. En revanche, dans la première Mr Corrigetonimpôt a utilisé 5 000 € de déficit reportable donc il ne lui en reste que 4 000 €. Autant dire que la seconde situation est largement préférable.

 

J’écris ce paragraphe juste après la publication des textes sur le sujet et aujourd’hui, je ne vois rien qui indique une dérogation spécifique à ce niveau. Cela me laisse penser que les gens dans cette situation vont devoir utiliser leur déficit provisionné de manière inutile. J’espère que ce sera remis en cause mais dans le doute, je vous conseille de déduire un maximum de charges pour minimiser l’impact.

 

Si je reprends mon exemple, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à déclarer les charges sur la 2044 car on ne lui prendra alors « que » 5 000 € de déficit antérieur. S’il déclare juste les loyers de 8 000 €, le fisc imputera 8 000 € de déficit automatiquement. 

5) Les travaux doivent absolument être déduits des revenus immobiliers car cela permettra une nouvelle déduction de 50% l’année suivante.

 

Le fisc a prévu un régime spécifique pour les travaux effectués en 2018. Ceux-ci seront imputés de manière particulière ce qui laisse la place à des stratégies d’optimisation. Les travaux déduits en 2018 pourront à nouveau être déduits l’année suivante à hauteur de 50%. Autrement dit, si vous déduisez 5 000 € de travaux via la déclaration des revenus 2018, vous aurez une déduction « offerte » de 2 500 € sur la déclaration de l’année suivante. Nul doute que ce report de 50% sera possible si et seulement si vous avez déduits vos travaux durant l’année blanche. Vous trouverez plus de détails sur ce sujet compliqué ici : "travaux et impôt à la source : comment avoir une super déduction ?".


 

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d'optimiser vos déclarations d'impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d'impôts! L'important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j'ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d'impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d'impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j'ai oublié de déclarer le prêt/travaux l'année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect...? Comment optimiser l'impôt à la source et l'année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d'impôt qui permettront plusieurs centaines d'euros d'économie.

 



     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires: 2
  • #1

    Hugues (vendredi, 24 août 2018 10:39)

    Merci pour cet article encore une fois très intéressant !
    Je me posais également la question liée à l'année blanche de l'opportunité de décaler son déficit foncier reportable / provisionné sur la déclaration de 2020 afin de ne pas le "perdre" dans le cadre de l'année blanche ?

  • #2

    Corrige ton impôt (samedi, 25 août 2018 00:12)

    Bonjour,
    Nous sommes beaucoup à se la poser... déclarer le déficit sera obligatoire, on ne peut pas "volontairement" l'enlever. La question reste donc de savoir comment le fisc va traiter ça. Je ne serai pas surpris qu'ils pénalisent les contribuables en l'utilisant inutilement...
    Cordialement.