Immobilier, Location et impôt

Pourquoi y’a t’il une déclaration 2044SPE spéciale pour l’impôt des revenus fonciers?

Si vous louez un bien immobilier vide, il vous faudra remplir une déclaration d’impôt des revenus fonciers. Vous aurez alors le choix entre la déclaration 2044 et un autre formulaire 2044SPE spéciale. Pourquoi y’a t’il deux formulaires? Nous évoquerons le cas de ceux qui louent un ou plusieurs biens. Nous verrons aussi si la 2044 spéciale est nécessaire pour le Pinel, Scellier et autres dispositifs spéciaux.

Pourquoi y’a t’il une déclaration des revenus fonciers 2044 et 2044 SPE?

La déclaration des revenus fonciers 2044 est le formulaire de base. Il est suffisant pour la plupart des contribuables qui louent un bien vide et qui optent pour le régime réel de l’impôt. Ils pourront déclarer leurs revenus et charges via la 2044.
Le fisc ajoute un second formulaire nommé 2044 spéciale ou 2044SPE. On y trouve exactement les mêmes cases que dans le formulaire 2044. Pourquoi y’a t’il alors une déclaration des revenus fonciers spéciale? En fait, elle contient des feuillets en plus de la 2044. On trouve de nouvelles cases dans la 2044SPE qui sont nécessaires pour certaines locations particulières.

A quoi sert la déclaration 2044 spéciale?

Les revenus fonciers seront à déclarer dans la 2044 spéciale si et seulement si vous avez besoin des pages qui ne figurent pas dans la déclaration des revenus fonciers 2044 de base. Concrètement, la 2044 spéciale est utile pour les impôts dans les cas suivants :

  • les contribuables qui louent un bien sous le dispositif DeRobien, Perissol, Borloo, Besson et parfois Scellier.
  • ceux qui ont des parts de SCPI ou des SCI concernées par les dispositifs Robien, Perissol, Borloo, Besson et parfois Scellier.
  • ceux qui louent des immeubles spéciaux : monument historique ou bien démembré (nue-propriété).

La 2044SPE permettra alors de profiter des différentes particularités de chaque dispositif : amortissement lissé sur plusieurs années selon les dispositifs fiscaux, déduction des intérêts payés par un nu-propriétaire, calcul de l’abattement sur les loyers…

Faut-il remplir la 2044 et la 2044 spéciale si on loue plusieurs biens?

C’est une question classique : pourquoi le formulaire 2044SPE ne peut pas être sélectionné si j’ai déjà une déclaration 2044? En fait, il faut simplement choisir l’un ou l’autre. Tous les biens loués vides doivent figurer sur la même déclaration des revenus fonciers!

  • Soit vous avez un des biens loués vides qui nécessitent la 2044 spéciale (De Robien, monuments historiques…). Dans ce cas, il faut remplir uniquement la 2044SPE et y intégrer tous vos biens loués vides même ceux sans dispositifs particuliers.
  • Dans le cas contraire, la 2044 classique suffit pour déclarer vos revenus et charges locatives.

Sachez que le fait de remplir uniquement la 2044SPE n’est pas du tout un problème pour les impôts. On retrouve exactement les mêmes cases et les mêmes calculs dans la 2044 spéciale que dans la déclaration des revenus fonciers classique 2044.

Comment avoir accès aux formulaires CERFA 2044 et 2044SPE?

Si vous déclarez vos impôts en ligne, vous aurez la possibilité d’ajouter la 2044SPE à l’étape 3. Il suffit de cliquer sur l’onglet « ajouter un formulaire ». Comme nous venons de le voir, vous aurez le choix entre la déclaration 2044 et 2044SPE. Il faudra choisir l’une ou l’autre, impossible de remplir les deux.
Côté formulaire papier et notice, j’ai mis les versions à jour au format PDF gratuit en téléchargement ici :

Faut-il une déclaration 2044 spéciale pour le Pinel?

Les biens loués sous le dispositif PINEL ne nécessitent pas de déclaration 2044 spéciale. Les revenus fonciers sont à déclarer sur le formulaire 2044 classique. En revanche, de nombreuses optimisations pour le PINEL seront à faire sur d’autres formulaire ou au sein de la déclaration des revenus fonciers. Je vous invite à prendre connaissance de mon guide sur le sujet ci-dessous.


Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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41 Commentaires
  1. Evrard

    Bonjour,
    Je remplis habituellement une 2044 speciale pour une SCI professionnelle et également pour un appartement en de robien recentré dont l’amortissement est terminé au bout des 9 ans. Je voulais donc inscrire le montant 0 euros d’amortissement cette année ligne 229 mais c’est impossible sur le site . Je ne sais pas quoi faire…

  2. Étienne Jacques

    Ne pouvant obtenir la déclaration NUMÉRO 2044 spéciale du fait de la fermeture du centre des impôts au public, je souhaite savoir sous quelle forme déclarer les charges foncières d’un appartement que je possède dans un immeuble classé monument historique merci de me répondre

  3. COURTET

    Bonjour,
    J’ai suivi votre conseil et tenté de déclarer tous mes revenus immobiliers sur la 2044 spéciale ( j’ai une maison en location vide en Robien et je viens d’acquérir un appartement en Pinel). Mais, arrivé à la page 8 de la 2044 SPE, il faut choisir un dispositif d’amortissement et le PINEL ne figure pas dans le menu déroulant qui est aussi bloquant. Il y a sans doute quelque chose que je fais mal mais je ne vois pas quoi ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le Pinel ne figure pas sur la 2044SPE; il est géré par la 2044Eb et la 2042C. La 2044SPe sert au Derobien et uniquement à la partie revenus/charges du Pinel. je vous conseille de jeter un oeil sur mon guide Pinel qui vous aidera surement.
      Cordialement.

  4. Claude CHANCEAU

    Lorsque l’amortissement deRobien est terminé est il toujours nécessaire d’utiliser 2044 Spe, même s’il est à l’origine d’un report de déficit?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non, la 2044 suffit mais vous pouvez garder l’autre si vous préférez, ça n’a pas d’importance.
      Cordialement.

      • CHANCEAU

        merci de votre réponse.
        Cordialement.

  5. BADER Jacques

    Bonjour,
    Je n’arrive pas à télécharger l’imprimer 2044 speciale2020 pour déclarer mes revenus fonciers 2019.
    Pouvez-vous m’envoyer le formulaire sur ma messagerie.
    Merci
    Cordialement
    J.BADER

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il suffit de cliquer sur l’image au début d’article ou sur le mot « télécharger » en bleu juste en dessous.
      Cordialement.

  6. Philippe

    bonjour,
    j’ai déclaré les revenus fonciers en 2044 spéciale alors que les biens n’étaient pas neufs.
    Dois-je changer de formulaire cette année et passer en 2004 ou alors le laisser?
    merci cdt

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ca n’a vraiment pas d’incidence, vous pouvez prendre l’un ou l’autre. L’important est de déduire un maximum de choses et de faire attention aux travaux d’urgence cette année. Voir mon guide location vide ou les articles concernés dans la rubrique immobilier.
      Cordialement.

  7. BONO

    Bonjour,
    Je remplis actuellement un formulaire 2044 (logement vide). J’envisage de louer quelques semaines ma résidence secondaire ( meublé) ou dois je déclarer c’est revenus et sous quelle forme micro foncier meublé ?
    Je ne suis pas en SCI donc pas professionnel.
    Merci par avance de votre renseignement.
    Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez plusieurs articles sur le sujet meublé dans la rubrique « immobilier » puis catégorie « location meublée LMNP ». Vous y trouverez les cases et les démarches qui ne sont pas du tout les mêmes que pour la location vide.
      Cordialement.

      • BONO

        Monsieur Diringer,
        Je vous remercie de votre réponse.
        Cordialement.

  8. Amphoux

    Je suis perdue !! J’ai fait une déclaration 2072 pour notre SCI qui possède 3 logements mais cette année en déficit
    J’ai aussi fait une 2044 spéciale pour un logement en Scellier en indivision avec mon ex conjoint
    Et du coup je déclare comment le déficit de ma sci ?
    Je ne peux pas faire une 2044 ça me bloque à cause de la spéciale !! Du coup je déclare tout dans la spéciale ? Mais je déclare combien de logement ? 1 Scellier et les 3 autres sur 1 ligne sci ? Ou 4 logements ?
    Merci de votre réponse

  9. PK

    Bonjour,
    J’ai un bien loué sur le dispositif Borloo neuf intermédiaire (déduction de 30% des loyers).
    La fin du dispositif se fait en octobre : l’amortissement se fera sur 10 mois.
    Si je déclare tous mes loyers sur le 2044 Spé, les 2 derniers mois bénéficieront de cette déduction de 30% alors qu’ils seront hors champ du Borloo.
    Je pourrais déclarer ces 2 mois de loyer sur le 2044..
    Mais je lis que pour un bien, on doit faire qu’une déclaration : soit le 2044 soit le 2044 Spé.
    Comment procéder ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On reste sur la 2044SPE. Je ne sais plus s’il faut faire le prorata au niveau de ces 30% mais il y’a fort à parier que oui. Le cas échéant : si la case des 30% se rempli à la main, il vous suffit de mettre seulement l’abattement sur 10 mois dedans. Si c’est automatique, je vous conseille de tricher en ajoutant un second bien. Vous y mettrez uniquement un loyer correspondant aux 2 mois d’abattement enlevé à tort.
      Cordialement.

      • PK

        Entretemps, comme cela m’agaçait, je suis retourné sur ma déclaration : maintenant, il y a deux cases pour calculer cette déduction de 30% : une pour l’année complète, l’autre en cas de prorata…
        Problème réglé.
        Merci de m’avoir répondu

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Merci du retour, c’est aussi utile pour ma culture personnelle et les futurs lecteurs!
          Cordialement.

  10. sca

    Bonjour j’ai effectué un investissement robien recentré qui est maintenant terminé, dois je basculer d’une 2044 spé à une 2044 merci pour votre aide

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui vous pouvez mais au final ça n’a pas vraiment d’importance.
      Cordialement.

  11. EDF-SAUR

    Bonjour,
    Je vais faire des travaux importants dans une très vieille maison. Je vais utiliser durant 1 année, le temps des travaux l’électricité et eaux (EDF et SAUR).
    Ces montants sont-ils à intégrer dans le déficit foncier ?
    Cordialement,

  12. Dupard Chris

    Bonjour, je loue un appartement. J’ai remis en état moi-même (Pas un artisan) ma cuisine (crédence, porte des meubles et changé les plaques). Il s’agit bien de travaux d’amélioration ? Puis-je déduire la facture sur ma 2044 ligne 400 ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article sur la cuisine et un sur les travaux déductibles dans la rubrique immobilier qui répondront à vos questions. Cordialement.

  13. bogdanowitch

    Bonjour Thibault
    Je découvre votre site et ses nombreux conseils.
    Je fais ma première déclaration en LMNP pour un immeuble acheté en 2018.
    Avez vous 1 (des) rubrique(s) consacrés à ce régime fiscal particulier ? Est ce que la 2044 ou 2044 SPE est le bon formulaire à utiliser ou y ‘en a t il une autre plus spécifique ?
    Merci pour tout.
    Stephane

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous pouvez regarder la rubrique impôt à la source et immobilier pour le meublé. Ce n’est pas la 2044 à remplir. Le régime réel passe nécessairement par un professionnel comme je l’explique dans de nombreux articles.
      Cordialement.

  14. OLLIVIER

    Bonjour j’ai acquis un logement (loi Pinel) en VEFA en 2018, livraison prévue en juillet 2019.
    Dois-je remplir les formulaires 2044 et 2044 EB cette année ?
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez plusieurs articles sur le sujet dans la rubrique immobilier et vous pouvez consulter mon guide Pinel.
      Cordialement.

  15. Fiflo

    Bonjour pouvons-nous déduire de nos revenus fonciers les frais de notaire ?

  16. Challancin

    Bonjour, j’ai acquis un bien en De Robien recentré et en préparant ma déclaration d,impôt foncier sur la 2044 spéciale je me rends compte que j’ai oublié de prendre en compte le déficit foncier depuis le décès de mon mari en 2015. Puis je le recuperer et surtout puis je recuperer depuis 2015 svp ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui il est possible de corriger les déclarations passées (voir la rubrique impôt et mes articles sur le sujet).
      Cordialement.

  17. FARESS

    Bonjour
    Je souhaiterais savoir si j’ai une demarche particuliere a faire concernant le dispositif borloo neuf quand il arrive aux 9ans et je souhaite poursuivre jusqu’ au 15ans ce qui est le maxi du dispositif .
    Pour info j’ai opte pour ce dispositif de puis 2008
    Merci pour votre eclairage
    Cordialement
    Fatima

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur les reports fiscaux des dispositifs immobilier, le fait de continuer à déclarer comme avant suffit. Implicitement, le fisc considère que vous poursuivez.
      Cordialement.

  18. Dean Alice

    Bonjour Thibault,

    Tout d’abord merci pour ces vidéos et ces articles qui me sont d’une grande aide.
    Je déclare pour la première fois mon Pinel (acquisition d’un terrain à construire) et j’ai quelques questions :
    – Est ce que l’assurance dommage / ouvrage rentre dans le coût de revient ?
    – Est ce qu’il faut que je renseigne quelque part ce que j’ai payé en taxe d’aménagement + archéologie préventive ? Je ne vois pas dans quel case rentrer ces montants.
    – L’an passé, en vue de ma première déclaration Pinel, j’avais déjà complété une déclaration de revenus fonciers afin de préciser notamment les intérêts bancaires etc. Tout ce que j’ai déclaré en 2018 pour l’année 2017 ne doit pas apparaître dans mon coût de revient ou dans mes charges déductibles c’est bien ça ?

    Merci d’avance pour votre aide précieuse,
    Bien cordialement,

    Alice

  19. @&C C

    Bonjour
    Merci pour votre livre et les conseils précieux.
    Je remplis un 2044 spécifique pour une location vide d’appartement Périssol.
    Le syndic fait courir l’exercice en « décalé », du 1/7/ 2017 au 30/6/2018.
    Est-ce exact de porter l. 230 les appels de charges  » 2018″ et en ligne 231 (régularisation charges 2017) des chiffres qui vont

  20. Derigny

    C’est clair net et concis.
    Vos capacités à simplifier le complexe, à le vulgariser, sont à souligner.
    En effet, quoi de plus complexe sur terre que la fiscalité française ?
    Depuis plusieurs années je me demandais la différence entre ces deux 2044 et jamais je n’avais encore trouvé réponse satisfaisante.
    Voilà qui est fait !
    Bravo et merci Thibault.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci à vous!

  21. Jerry

    Pourquoi j ai pris connaissance de cet article via Facebook et non par e mail
    alors que j y suis inscrit

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je ne peux envoyer que 600 mails par jour et il y’a plusieurs dizaines de milliers d’abonnés. Impossible pour moi de tout envoyer. Pour ne rater aucun article, le mieux est de suivre mes réseaux sociaux ou de consulter la page d’accueil du site.
      Cordialement.