Succession

Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété : barème utilisé par les impôts.

Le fait de posséder un bien démembré ou d’en recevoir un par donation peut vous amener à vous poser la question de l’évaluation fiscale de ce bien. Combien vaut un bien immobilier dont j’ai l’usufruit? Comment évaluer la nue-propriété en cas de vente? etc…On fait le point sur l’évaluation de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en 2019 avec quelques exemples d’utilisation du barème fiscal. Un point sera fait en fin d’article sur la différence entre l’usufruit classique en cas de donation/succession et l’usufruit temporaire.

Barème de l’impôt pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

Que ce soit lors d’un don, d’une succession ou lors d’une vente, le fisc va évaluer la valeur d’un bien démembré selon l’âge de l’usufruitier. Plus la personne qui possède l’usufruit est jeune, plus sa partie sera coûteuse. La personne qui possède la nue-propriété subit la valeur de l’usufruit et recevra la contrepartie. C’est parfaitement normal car l’usufruit s’arrête au décès permettant au nue-propriétaire de récupérer le bien totalement. Si l’usufruitier a 20 ans, son usufruit va durer toute sa vie donc très longtemps (il vaut donc beaucoup) alors que si l’usufruitier est âgé de 90 ans, son usufruit a plus de chance de s’arrêter rapidement avec le décès.

Les impôts utilisent le barème suivant codifié à l’article 669 du Code Général des Impôts.

Exemples d’utilisation du barème fiscal en cas de démembrement.

Prenons quelques exemples pour comprendre l’utilisation du barème selon la situation.

Exemple 1 :
Mr Corrigetonimpôt possède un bien démembré en nue-propriété; c’est sa mère, 72 ans, qui possède l’usufruit du bien. Ce bien vaut 100 000 € et il se met d’accord avec sa mère pour le vendre. Combien chacun va recevoir s’ils vendent le bien 100 000 €?
1- La mère qui possède l’usufruit à 72 ans. D’après le barème, son usufruit vaut 30%. En cas de cession, elle recevra 100 000 * 30% soit 30 000 €.
2- Mr Corrigetonimpôt est nue-propriétaire. Il subit la contrepartie de l’usufruit. Sa nue-propriété vaut donc 70%. Il recevra 70 000 €.

Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt a 62 ans et possède un bien immobilier qui vaut 200 000 €. Il souhaite donner la nue-propriété à son fils. Il se demande à combien sera évalué ce don par les impôts.
1- En donnant la nue-propriété, Mr Corrigetonimpôt garde l’usufruit. En tant qu’usufruitier, le barème nous apprend qu’il possède « fiscalement » 40% du bien au vu de son âge.
2- La nue-propriété vaut donc 60%. Le don de la nue-propriété est évalué à 200 000 * 60% soit 120 000 €.
Le fisc va considérer ici que si Mr donne la nue-propriété du bien à son fils, c’est comme s’il faisait un don de 120 000 €. Le don sera imposé sur une valeur de 120 000 €.

Exemple 3 :
Lors de la succession de sa femme, Mr Corrigetonimpôt apprend qu’il peut recevoir l’usufruit de la succession et que la nue-propriété ira à leur enfant. La succession de Mme est de 100 000 €. 
1- Si Mr reçoit l’usufruit, le fisc retient son âge au moment de la succession de Mme. Imaginons que Mr a 83 ans, le fisc considère que la succession reçue est évaluée à 20% soit 20 000 €.
2- L’enfant reçoit la nue-propriété de la succession de sa mère. Les impôts considèrent donc que la succession reçue correspond fiscalement à 80% soit 80 000 €.
La succession reçue par l’enfant sera imposée sur une base de 80 000 €.

Pour aller plus loin si vous souhaitez savoir quel impôt est pris sur les valeurs fiscales de l’usufuit et de la nue-propriété dans mes exemples 2 et 3, vous pouvez consulter cet article : impôt sur les successions et donations en 2019.

Barème fiscal différent pour l’usufruit temporaire.

Attention à ne pas confondre le démembrement que nous venons de voir avec le démembrement temporaire. Le point précédent est le plus récurrent sur des donations et/ou successions. On parle d’usufruit viager, c’est à dire que l’usufruit s’arrête si et seulement si la personne qui possède l’usufruit décède.
Dans le cadre de stratégies patrimoniales, vous pouvez être confronté à un autre type de fonctionnement : le démembrement temporaire. On a alors des usufruits temporaires qui s’arrêtent à une date prévue à l’avance.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a besoin de revenus pendant 5 ans. Il achète alors l’usufruit d’un bien immobilier sur 5 ans ce qui lui permettra de percevoir les loyers pendant 5 ans. En parallèle, un autre investisseur va acquérir la nue-propriété sur 5 ans afin de récupérer le bien au bout des cinq années.
Je prends cet exemple qui n’a rien à voir avec les donations/successions pour la simplification de la compréhension. Pour les placements financiers, le barème va dépendre de chaque produit. J’ai développé ce point par exemple ici : Démembrement temporaire de SCPI : est-ce un bon placement?

Vous comprendrez que sur ces problématiques plus marginales de démembrement temporaire, le barème précédent n’a plus lieu de s’appliquer. Etant donné qu’on peut se retrouver en présence de démembrement temporaire sur des donations, l’article 669 du CGI nous précise que la valeur de l’usufruit est alors de 23% pour chaque période de 10 ans. Le don est alors évalué comme dans cet exemple.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne l’usufruit d’un bien immobilier qui vaut 100 000 € pendant 10 ans à son fils afin que celui-ci puisse recevoir les loyers sur 10 ans. On est sur de l’usufruit temporaire car une durée est prévue (l’usufruit ne s’arrête pas au décès mais dans 10 ans). On utilise donc le barème de l’usufruit temporaire pour évaluer le don et non pas le barème fiscal selon l’âge.
Sur 10 ans, l’usufruit temporaire vaut 23%. Le fisc va considérer que Mr fait une donation de 23 000 € à son fils.


22 Commentaires
  1. Bonjour,
    Nous étions trois frères et sœur en indivision. Notre frère qui est décédé occupait l’appartement du bien hérité, et pour lequel il ne payait pas de loyer. De fait, il était l’usufruitier et ma sœur et moi étions nue propriétaires. Est-il possible de comptabiliser ce loyer, et le déduire de la masse salariale ?
    Merci pour votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Soit l’appartement est en indivision, soit en démembrement mais les deux ne sont pas possibles. Il faut voir avec le notaire s’il est possible de déduire selon ce qui était prévu initialement.
      Cordialement.

      • Claude Lestage

        Bonjour,
        Je me suis mal exprimé; nous sommes trois frères et sœur en indivision. Notre frère qui est décédé occupait l’appartement à titre gratuit. Nous ne percevions donc pas ma sœur et moi de loyer, alors que le notaire nous avait précisé lors de la précédente succession que nous étions en droit d’en réclamer un. Seuls les charges et les taxes lui incombaient.
        Au moment de la succession actuelle, ma question est de savoir s’il est possible, selon la loi ou le fisc, de déduire de la masse successorale une somme globale représentant les loyers (que nous ne percevions pas) de l’appartement qu’il occupait jusqu’à son décès.

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Effectivement c’est plus clair. Malheureusement, je n’ai pas la réponse à votre question qui se doit d’être posé; on dépasse mes compétences et je n’ai jamais vu le cas. Le notaire en charge de la succession n’a pas la réponse sur le sujet? Si vous parvenez à l’avoir n’hésitez pas à la partager avec les lecteurs ici. Désolé de ne pouvoir vous aider.
          Cordialement.

  2. Bonsoir,
    Nous sommes en procédure de liquidation de succession depuis plus d’un an. Ma belle mère vient d’avoir 61 ans en juillet. La valeur de son usufruit sur la maison de mon père décédé est-elle dès aujourd’hui de 40% ou faut il attendre l’année fiscale soit attendre le 1 er janvier 2020 pour cet valeur d’usufruit passe à 40% au lieu de 50?
    merci pour vos éclaircissements car ceci n’est pas très net pour moi.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour la succession, le notaire va retenir son âge au moment du décès normalement.
      Cordialement.

      • Bonjour Thibault,

        J’ai omis de vous dire une chose importante. Ma belle mère à l’usufruit de cette maison. Aujourd’hui ma belle mère souhaite la pleine propriété du bien, c’est à dire qu’elle rachèterait nos parts à mon frère et moi Comme je le disais aujourd’hui elle vient d’avoir 61 ans. Aujourd’hui la part d’usufruit de ma belle mère est de 50% ou 40%?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Dans le cas d’un rachat de nue-propriété, il faut alors prendre la valeur selon son âge au moment du rachat.
          Cordialement.

          • Bonjour,

            La loi dit qu’à 61 ans révolu la part passe de 50% à 40% ; mon avocat me dit « C’est au 1er janvier que s’apprécie l’âge pour évaluer l’usufruit et non à la date anniversaire ». Selon vous est -ce correct? je n’ai trouvé nulle part cette information sur internet.

            Merci d’avance pour votre aide.

          • Bonjour,

            Après des recherches sur la toile, je n’arrive pas à trouver la réponse à ma question concernant ce que dit mon avocat (qui n’est pas expert dans le domaine de la succession) « C’est au 1er janvier que s’apprécie l’âge pour évaluer l’usufruit et non à la date anniversaire ». Selon vous qui pourrait me renseigner?

            Merci

  3. PASQUIER PHILIPPE

    Bonjour ,
    j’ ai la nue propriété d’un chalet estimé à 400000 euros , mes parents , âgés de 80 et 83 ans en ont l’usufruit.
    Est ce que je peux vendre la nue propriété en vente à terme à mon neveu ? et à quel prix ?

  4. Bonjour j’etais Ni propriétaire d’un bien pendant 27 ans j’ai récupéré l’usufruit depuis 9 ans. Je suis donc propriétaire mais lors d’une vente y aura il de la plus valu sur ce bien
    Merci de votre réponse

  5. ventura m josée

    j ai une villa qui a ete estimee 700000 euros je veux la vendre en nue propriete quel est le bouquet que je peux demander je vais avoir 79 ans en juillet ma villa se trouve dans le vaucluse aux beaumettes
    merci de m en donner une estimation

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il suffit de prendre le pourcentage du barème selon votre âge et multiplier par 700 000! Soit 70% * 700k = 490 000 €. D’ici deux ans, votre valeur passe à 80%.
      Cordialement.

  6. Bonjour,
    dans le cas d’une donation avec démembrement du bien immobilier en NP et usufruit, la valeur du bien à l’instant de la donation est il modifié lors du décès de l’usufruitier ?
    ex un appartement est donnée cette année sur une base de 1000000 € si au décès de l’usufruitier dans 5 ans cet appartement vaut 1300000, quelle valeur est soumise aux droit de succession ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      La valeur retenue pour la succession sera celle au jour du décès. Si c’est un décès de l’usufruitier, cela n’aura pas d’importance car le NP récupère son bien de manière transparente.
      Cordialement.

  7. Bonjour,
    Comment calculer la valeur de la nue-propriété quand il y a 2 usufruitiers ?
    Par exemple pour un bien d’une valeur de 1300000€ où les 2 propriétaires de 62 ans chacun (1 homme et 1 femme) qui possèdent le bien décident de vendre la nue-propriété totale du bien ? En demembrement non temporaire, c’est-à-dire qu’à terme lors du décès des 2 usufruitiers, le bien appartiendrait dans sa totalité (usufruit et nue-propriété) à celui qui a acheté la nue-propriété.
    Merci bien et beau travail !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Dans votre cas vous vendez la NP donc les usufruitiers ont tous les 2 le même âge soit 62 ans. De toute manière, même avec des âges différents ça ne pose pas de problème. On va faire un prorata selon la part de la maison que chacun possède et vend.
      Ex : Mme 59 ans possède 60% de la maison et Mr 62 ans possède 40% de la maison. Ils vendent la NP. Mme reçoit 1 300 000 * 60% * usufruit au barème 59 ans et Mr reçoit 1 300 000 * 40% * usufruit au barème 62 ans.
      Cordialement.

  8. OK merci pour la précision.

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut comprendre toute l’année des 20 ans. En clair, la tranche suivant ne commence que lorsque l’on passe à 21 ans ou 31 ans etc….
    A 20 ans et 6 mois, on est encore dans le 90/10.
    Cordialement.

  10. Dans le barème fiscal, on ne saisit pas clairement le prix pour l’usufruitier de 20 ans et 6 mois.
    Je suppose qu’il faut lire « plus de 20 ans et jusqu’à 30 ans » … Même chose pour les autres lignes. Sinon on a un trou d’une année qui ne satisfait personne 🙂

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