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Les avantages de la donation démembrée d’un bien immobilier : transmettre la nue-propriété vous fera payer beaucoup moins de droits de succession!

La donation d’un bien immobilier en démembrement est une stratégie redoutable permettant de réduire les droits de succession de manière très importante. Elle est malheureusement souvent mal expliquée ce qui amène les particuliers à se passer d’une telle optimisation fiscale. Dans cet article, je vous détaille pas à pas l’impact d’une donation en nue-propriété d’un bien immobilier afin que tout le monde comprenne bien le gain fiscal qui en résulte. Nous verrons en fin d’article les conseils pratiques et les points à maîtriser avant de se lancer dans le montage.

Rappel : Impôt lors de la transmission d’un bien immobilier aux enfants.

Pour faciliter la compréhension, nous allons prendre l’exemple d’une personne seule qui souhaite transmettre un bien immobilier de 200 000 € à son enfant unique. On déploiera la stratégie en fin d’article avec des situations différentes. Aujourd’hui, si une personne souhaite transmettre un patrimoine à son enfant, la fiscalité sera d’environ 20% après un abattement de 100 000 €.

Exemple : 
Mr Corrigetonimpot possède un bien immobilier qui vaut 200 000 € et a un enfant. En cas de décès, la fiscalité sera la suivante :
– Abattement de 100 000 € sur le patrimoine transmis : 200 000 – 100 000 = 100 000 €.
– Fiscalité d’environ 20% sur le solde : 100 000 * 20% = 20 000 €.

Dans les faits, l’impôt est légèrement inférieur à 20% car une partie du patrimoine passe d’abord à 5%, 10% et 15%. La tranche à 20% comprend le patrimoine de 15 000 € à 500 000 €. Par mesure de simplification, je garde le taux de 20% dans l’article qui est très proche de la réalité. Le barème exact figure ici : "droits des successions et donations selon le lien de parenté".
Il se trouve que la fiscalité sur la transmission est la même en cas de donation. Si notre Mr Corrigetonimpôt souhaite éviter les 20 000 € de fiscalité sur la succession en donnant la totalité son bien aujourd’hui, cela ne permet pas d’éviter la fiscalité.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne tout le bien à son fils aujourd’hui. Le bien transmis vaut 200 000 € et le fisc applique la fiscalité sur les dons qui est la même que précédemment. Après abattement de 100 000 €, les 100 000 € restant subissent 20% d’impôt soit 20 000 € à payer.

La seule solution pour transmettre ce bien sans impôt serait de donner la moitié de la maison aujourd’hui et de transmettre l’autre lors du décès. Malheureusement, il se trouve que l’abattement de 100 000 € ne se renouvelle que tous les 15 ans.

Exemple : 
Mr Corrigetonimpôt donne la moitié du bien immobilier aujourd’hui soit 100 000 €. Grâce à l’abattement, l’enfant reçoit cette partie du bien sans impôt. Comment se passera la succession ?
– Si Mr meurt dans les 15 prochaines années.
Le patrimoine du défunt est de 100 000 € (l’autre moitié a été donnée et appartient déjà à l’enfant). L’abattement n’est pas possible car il a été utilisé pour le don. La fiscalité à payer est de 100 000 * 20% soit 20 000 €.
– Si Mr meurt dans plus de 15 ans.
Le patrimoine du défunt est de 100 000 € (toujours la moitié du bien appartenant à Mr). L’abattement est reconstitué donc l’enfant à une base imposable de 100 000 – 100 000 = 0 €. Il ne paie pas d’impôt.

Je pense que vous l’avez tous compris, aujourd’hui il est impossible de transmettre une maison de 200 000 € à un seul enfant en utilisant le don classique sans payer d’impôt. La seule et unique solution serait de donner la moitié du bien et de tenir plus de 15 ans pour que l’abattement se reconstitue. Dans l’optique d’un décès dans les 15 ans, impossible d’éviter les 20 000 € d’impôt. Nous allons voir que grâce à la donation démembrée, nous allons pouvoir contourner cette règle et permettra la transmission sans fiscalité immédiatement sans avoir besoin d’espérer un décès dans plus de 15 ans.

Donation d’un bien immobilier en nue-propriété : comment ça se passe ?

Rappelons quelques termes essentiels à maitriser pour cet article :
– Pleine propriété (PP) : fait de posséder le bien et de pouvoir en faire ce qu’on veut.
– Usufruit (Usu) : fait de pouvoir vivre dans le bien immobilier ou percevoir les loyers sans le posséder.
– Nue-propriété (NP) : fait d’être propriétaire du bien immobilier sans pouvoir en jouir.

Le schéma ci-dessus résume bien ce qu’il faut savoir. Le fait de démembrer le bien consiste à séparer la pleine-propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. L’information importante à retenir est la suivante : le nu-propriétaire possède le bien mais n’en a pas l’usage. Il va récupérer la pleine-propriété du bien lorsque l’usufruit s’éteint.

La stratégie va consister généralement pour les parents à donner la nue-propriété du bien aux enfants. En procédant ainsi, l’enfant possédera la nue-propriété au terme de la donation et l’ascendant n’aura plus que l’usufruit. Côté pratique, cela veut dire que :
– Les parents peuvent habiter dans le bien jusqu’à leur mort. S’ils souhaitent louer le bien, ils percevront les loyers.
– Les enfants possèdent le bien mais n’ont pas la main dessus. C’est seulement au décès des parents qu’ils vont recouvrer la pleine propriété.
Au-delà des aspects pratiques que je développerai à la fin, le gros avantage va se dérouler côté fiscal avec les deux points suivants qui sont essentiels :
– L’impôt sera à payer au moment de la donation de la nue-propriété.
– Au décès, il n’y a rien à payer. L’usufruit s’éteint et les enfants passent de nu-propriétaire à plein-propriétaire gratuitement.

Vous pouvez voir les choses autrement en vous disant qu’à partir du moment où une personne à la nue-propriété, elle possède le bien. L’usufruit n’a pas de valeur au décès, il "disparaît". Il est donc impossible qu’un nu-propriétaire paie de l’impôt lorsqu’il retrouve l’usufruit du bien. Nous allons donc nous focaliser sur l’impôt à payer lors de la donation de la nue-propriété. Une fois fait, il n’y a rien d’autre à faire. En donnant la nue-propriété, vous avez déjà donné le bien et il ne figurera plus dans votre succession.

Donation de nue-propriété immobilière : combien d’impôt allez-vous payer ?

Vous connaissez déjà le barème fiscal pour les dons que j’ai évoqué en début d’article avec un lien donnant le détail selon la personne à qui vous donnez. Quand un parent donne à un enfant, il existe un abattement de 100 000 € puis la fiscalité est d’environ 20%. Le fait de donner un bien directement ou de donner un bien démembré ne change pas ce barème. L’impôt sera de 20% au-delà de 100 000 € donné. Ce qui va changer, c’est la valeur que vous donnez. En effet, en donnant la nue-propriété (et non la pleine-propriété), vous donnez une valeur moindre. C’est ce point précis qui va permettre de diminuer l’impôt.

Pour évaluer la valeur de la nue-propriété, le fisc impose de se fier au barème codifié à l’article 669 du Code général des impôts. Vous trouverez le barème ci-dessous.

C’est un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier (donc ici de la personne qui fait le don). J’ai expliqué en détail son fonctionnement ici : "valeur fiscale et économique de l’usufruit/nue-propriété : comment ça marche ?". La valeur de la nue-propriété donnée sera donc un pourcentage de la valeur du bien donné dépendant de l’âge de l’usufruitier. Prenons un exemple pour y voir plus clair.

Exemple :
 Mr Corrigetonimpôt possède un bien de 200 000 €. Il a 59 ans et fait le choix de donner la nue-propriété à son enfant.
1) D’après le barème des impôts, l’usufruitier (Mr Corrigetonimpôt) à 59 ans et possèdera alors « fiscalement » 50% du bien.
2) De fait, la nue-propriété vaut la contrepartie soit 50%. En donnant la nue-propriété, le fisc considère que le contribuable donne « fiscalement » 50% du bien.
Dans un tel cas, le fait de donner un bien de 200 000 € en NP équivaut à faire un don de 200 000 * 50% soit 100 000 €.  Mr utilisera son abattement de 100 000 € et ne sera pas imposé.

On le comprend rapidement, plus on s’y prend tôt, plus on a de chances de minimiser l’impôt sur la donation. On peut reprendre le même cas en changeant l’âge du donateur.

Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété de son bien immobilier à son enfant. Le bien vaut 200 000 € et Mr  a 69 ans.
D’après le barème, la nue-propriété donnée vaut 60%. Cela équivaut donc à un don de 60% * 200 000 = 120 000 €. Mr Corrigetonimpôt va utiliser son abattement « parent-enfant » de 100 000 € mais devra payer l’impôt sur les 20 000 € restants. La donation de cette maison en nue-propriété va cette fois couter environ 20 000 * 20% soit 4 000 € d’impôt.

Le don en nue-propriété va donc engendrer de l’impôt si et seulement si la valeur de la nue-propriété au moment où vous faites la donation dépasse l’abattement de 100 000 €. Le fisc appliquera un abattement selon votre âge pour déterminer la valeur de la NP transmise et imposée. La stratégie reste très intéressante même si la valeur dépasse l’abattement car vous ne serez imposé que sur le solde.

Comment est géré le bien démembré lors de la succession ? Quel est le gain fiscal?

Comme je l’ai déjà écrit, le fait d’avoir donné la nue-propriété suffit. Que la succession intervienne un an après ou 25 ans après ne change rien. Le bien a été donné et ne figurera pas dans la succession. Le gain fiscal par rapport à une donation classique vient du fait que l’usufruit est "transmis" gratuitement sans engendrer de fiscalité ni imputer l’abattement de 100 000 €. On a un effet de levier du fait du barème : plus vous vous y prenez tôt, plus l’usufruit transmis gratuitement au terme est important. Je peux finaliser le tout premier exemple pris au début de l’article. Nous avions vu qu’il était impossible pour un parent de transmettre immédiatement un bien immobilier de 200 000 € à un enfant sans engendrer de fiscalité. La seule solution était d’attendre 15 ans. Avec le don démembré, c’est possible.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété d’un bien immobilier de 200 000 e à 59 ans à son enfant.
1) D’après le barème, le fisc estime le don à 50% soit un don de 200 000 * 50% = 100 000 €.
2) Grâce à l’abattement de 100 000 €, l’enfant peut recevoir la nue-propriété de la maison estimée à 100 000 € sans impôt.

Que se passera-t-il si la succession de Mr arrive demain ?
L’abattement de 100 000 € n’est pas encore disponible (il se renouvelle dans 15 ans). Cela étant, l’usufruit de la maison s’éteint. Cela ne fait pas partie de la succession car le propriétaire est déjà l’enfant. Il retrouve la pleine-propriété gratuitement. 

On a bien réussi à transmettre un bien de 200 000 € sans impôt et sans délai grâce au don démembré. Ici, Mr s’y est pris tôt ce qui fait qu’on a un effet de levier de 50% (valeur de l’usufruit transmise gratuitement). J’ai pris un exemple simple avec seulement un parent et un enfant mais on peut décupler ce schéma et transmettre rapidement beaucoup de patrimoine immobilier en présence des deux parents et de plusieurs enfants car l’abattement de 100 000 € pour dons est disponible par parent et par enfant. Je vous détaille un nouvel exemple et vous donne quelques résultats rapides de gain fiscal ci-après.

Exemple : Un couple de moins de 69 ans avec 3 enfants peut transmettre 1 000 000 € sans impôt.
Mr et Mme ont 65 ans et 3 enfants. Ils envisagent le don en nue-propriété. Avec cette stratégie, ils peuvent donner l’équivalent de 1 000 000 € de biens immobiliers aujourd’hui sans encombre ! Imaginons que le couple possède un bien estimé à ce prix (50% possédé par Mr et 50% par Mme).
1) Mr donne sa part de maison en nue-propriété aux trois enfants. A son âge, la nue-propriété est estimée à 60% ce qui donne un don total de 500 000 * 60% = 300 000 €. Comme il a un abattement de 100 000 € par enfant, il peut donner la nue-propriété de sa part (estimée à 300 000 €) aux 3 enfants sans fiscalité.
2) Même schéma pour Mme. Sa part de maison vaut 500 000 € soit une valeur en nue-propriété estimée à 300 000 €. Elle a aussi 3 abattements de 100 000 € donc elle peut donner la nue-propriété sans impôt.
3) Ce bien n’apparaitra pas dans la succession, il est d’ores et déjà transmis. Au premier décès, les enfants auront la moitié du bien en pleine-propritété et ils auront la seconde moitié au second décès.
Quel est le véritable gain fiscal de cette opération ? Le couple a réussi à transmettre 400 000 € « gratuitement » sans impôt. Cela correspond à la valeur de l’usufruit (40% du bien) qui n’est pas taxée dans cette opération. Le gain fiscal est de l’ordre de 400 000 * 20% = 80 000 € d’impôt en moins !  Qui plus est, le couple a pris date pour les abattements de 100 000 € qui seront renouvelés dans 15 ans.

Sur la même méthode, on peut retenir que :
– Un couple de moins de 59 ans avec 2 enfants peut transmettre jusqu’à 800 000 € de patrimoine immobilier en démembrement avec un gain fiscal de 80 000 €.
– Un couple de moins de 59 ans avec 3 enfants peut transmettre jusqu’à 1 200 000 € de patrimoine immobilier avec une économie de 120 000 €.
– Un couple de moins de 79 ans avec 2 enfants peut donner jusqu’à 570 000 € avec un gain fiscal de 34 000 €.
Etc…

La donation démembrée est donc idéale pour optimiser la fiscalité et transmettre son patrimoine immobilier de la meilleure manière possible. En revanche, cette opportunité présente plusieurs contraintes qu’il est nécessaire d’identifier avant de se lancer. Ces contraintes font qu’on réserve souvent le don démembré aux biens que l’on souhaite garder dans la famille.

Donation démembrée : faut-il aller chez notaire ? Quid des travaux ? Gestion en cas de vente etc… ?

La donation démembrée équivaut à vous séparer de votre patrimoine. Il convient de donc de s’y lancer après réflexion. A mon sens, c’est la problématique que vous devez bien cerner avant de vous lancer : vous ne posséderez plus le bien. L’usufruit vous permet d’habiter le bien ou de le louer mais il faudra l’accord des nus propriétaires (vos enfants) pour toute décision… notamment pour vendre ! La cession reste bien entendu possible si tout le monde est d’accord mais vous rencontrerez alors un autre problème. Sur le prix de vente, vous ne percevrez que la valeur de l’usufruit. Comme il se trouve que l’usufruit diminue avec l’âge, vous ne pourrez plus compter sur le fruit de la vente en cas de besoin.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a donné la nue-propriété d’un bien de 200 000 € à son fils à 59 ans. Finalement, ils décident conjointement de vendre ce bien 25 ans après. Au moment de la vente, Mr Corrigetonimpôt usufruitier à 84 ans. L’usufruit vaut donc 20% ce qui fait que Mr recevra seulement 200 000 * 20% soit 40 000 € en supposant qu’ils vendent à ce prix (Mr aura 20% du prix de vente et le nu-propriétaire les 80% restants).

C’est pour cette raison qu’on conseille toujours de donner en démembrement sur un bien de famille qu’on souhaite transmettre ou sur un patrimoine immobilier dont on n’est certain de pouvoir se passer. Il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté.

Au-delà de ça, le notaire est obligatoire. Cela engendrera des frais mais qui seront largement compensé par le gain fiscal que nous avons vu. Notez qu’en cas de fiscalité à payer sur la donation, vous pouvez tout à fait la prendre en charge à la place de vos enfants sans impact (ce qui revient à leur donner un peu plus que l’abattement sans impôt). Enfin, il faudra l’accord du nu-propriétaire pour les gros travaux (l’usufruitier doit par défaut payer les petits travaux, la taxe foncière…). Sachez qu’un notaire compétent vous proposera de rédiger une convention de démembrement. Cette dernière précisera clairement les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Une convention bien rédigée vous permettra de garder la main sur votre bien immobilier dans la mesure du possible en précisant par exemple que la décision reste à l’usufruitier pour les travaux.

15 Commentaires
  1. Bonjour,
    Je compte justement procéder à la donation de ma résidence principale à ma fille unique d’ici à la fin de cette année. Avec mon épouse (65 et 60 ans) nous gardons l’usufruit et ma fille aura la
    nue-propriété. Je note que vous dites « qu’il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté ». C’est mon cas et je ne vois
    pas où est la stupidité ?
    Merci de votre retour.

  2. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Mes mots sont peut-être un peu fort mais sur le fond je maintiens ma recommandation.
    Je vous le déconseille car vous pourriez être amené à avoir besoin de liquidités dans le futur. Je ne vous le souhaite pas mais imaginons que comme bon nombre de personnes vous veniez à avoir besoin
    de faire des travaux dans la maison pour l’adapter (en cas de handicap par exemple). Pire encore, si vous veniez à avoir des frais maladies importants ou qu’il faille payer une maison de retraite?
    Bref, ce sont des scénarios catastrophes mais qui sont malheureusement fréquents. Dans un tel cas, la vente de votre maison ne vous rapportera quasi-rien car votre usufruit aura baissé de valeur.
    Vous dépendrez entièrement du bon vouloir de votre fille (je suppose que vous n’avez rien à côté comme vous l’indiquez) et on voit hélas beaucoup de situations compliquées à ce niveau également
    (conflit avec le gendre etc…).
    Bref, si vous êtes certain de votre protection future, le don est envisageable mais me concernant et vu le nombre de situation désagréables que j’ai côtoyé, je déconseille ce schéma comme le ferait
    bon nombre de professionnels si vous n’avez rien à côté.
    Cordialement.

  3. Bonjour

    Je suis marie sous le regime de la communauté, je possede une maison enpleine propriete depuis bien longtemps avant mon matiage
    j ai déjà épuisé les 100 milles euros d’abattement
    Pensez vous qu il soit possible de
    donnez la nu propriete d une partie de la maison a ma femme afin qu elle puisse les retransmettre a mon fils ultérieurement ( de son cote elle bénéficie tjs de l’abattement des 100 milles euros)
    ?
    Et donner de mon cote l autre partie de la nue propriete en payant des frais

    Merci pour vos reponses et vos article tres clair

  4. Sommes nous jamais sur de l’avenir et du comportement des gens que nous croyons connaître ? Je pense connaître ma fille et être tranquille … Pour le reste ? Mon notaire me disait souvent que l’on
    ne connaît les gens que lorsque l’on connaît leurs rapports à l’argent.
    L’introduction de la clause d’exclusion de la communauté (celle de ma fille) dans la donation devrait en théorie régler le problème d’un éventuel conflit avec mon gendre. Mais quelles sont tous les
    autres cas de figures possible ?
    Votre article a refroidi un peu mon ardeur ! Un réflexion s’impose.

  5. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Stéphane : c’est tout à fait possible. Le fisc a d’ailleurs mis en place des droits à payer entre conjoint sur les donations pour éviter de trop maximiser cette stratégie. Cela étant, un abattement
    de 80 000 € existe avant imposition. Je pense donc que vous pouvez donner une partie de la maison à Mme (il y’aura un impôt si ça dépasse 80 k euros) et elle donnera ensuite la NP. Attention
    cependant, il faudra un délai entre les deux pour éviter l’abus de droit. Ca me semble faisable mais à valider avec un notaire.
    @dgrenier : je vous ai exposé les problèmes que j’y voyais. Si vous êtes certain que votre fille vous assistera si besoin et/ou ne pas avoir besoin de fonds à l’avenir (deux aspects dans lesquels mes
    mauvaises expériences font que je vous conseille de bien y réfléchir), le don en NP est envisageable. La clause d’exclusion est une bonne chose mais on a toujours des problèmes pratiques (même si
    votre fille veut bien vous aider ou vendre et vous aider et fais ce qu’elle veut, la vie de couple fait que ça peut peser si Mr n’est pas d’accord ou si autre projet ou etc….).
    Cordialement.

  6. Merci pour ce complément … Je vais réfléchir

  7. j’ai fait donation en nue-propriété de la quasi totalité de mon patrimoine à mes 2 filles. il me reste 2 appartements en indivision avec mon ex-femme. mon notaire m’a dit qu’il était possible de
    faire donation à nos 2 filles de ces 2 appartements tout en restant en indivision. mon ex refuse catégoriquement même si le partage revient beaucoup plus cher que la donation compte tenu des
    abattements. est il possible que je fasse donation TOTALE à mes filles pour que mon ex soit en indivision avec nos filles et plus avec moi. je connais les « risques » : perte d’usufruit, mais les
    risques sont calculés.

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A priori, je ne vois pas ce qui vous en empêche puisque la partie donnée est à vous. A voir avec le notaire mais je pense qu’il validera le schéma.
    Cordialement.

  9. Bonjour,
    Le nu-propriétaire peut-il réaliser des travaux de chauffage, d’électricité ( remise aux normes) à sa charge et les déduire des ses revenus dans un second temps.
    Merci par avance pour votre retour.
    Cordialement.

  10. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    J’ai bien peur que non, on ne peut déduire des charges que sur un bien qu’on loue.
    Cordialement.

  11. puis faire une donation a mon petit fils au detriment de mon fils etant donne qu il abuse concernant ma liquidite quel serait dans cette possibilite les charges fiscales indues a envisager pour info
    mon petit fils est age de 18 ans merci a vous

  12. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il y’a un abattement de 31 865 € pour les petits enfants avant application du même barème (environ 20%).
    Cordialement.

  13. Bonjour,
    Je suis nue propriétaire d’une maison à rénover depuis 2015. La maison était louée et mon père USUFRUITIER recevait les loyers. Depuis le mois de mai cette année les locataires sont partis et mon
    père me demande de faire faire les gros travaux car il a déjà fait ses papiers et s’il les faisait m’avantagerai par rapport à mes sœurs. De très gros travaux sont à prévoir : isolation ; réfection
    complète des sols; électricité ; plomberie ; menuiserie ; plomberie ; toiture ; ouverture….
    Les locataires n’ont jamais voulu que mon père fassent des travaux pour ne pas payer plus (200€ par mois).
    Il ne veut pas repasser chez le notaire pour que je devienne entièrement propriétaire car cela coûterait 8000 €.
    Mon père veut par la suite me laisser les loyers pour que je puisse rembourser l’emprunt.
    Cela signifie que je devrait déclarer ses loyers. Comment cela se passe fiscalement ? Avons-nous le droit ?
    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement,

  14. Je veut faire une donation de ma maison à ma fille et mon fils légitime a qui j’avais promis cette maison le problème est qu’il y a un troisième enfant non reconnue es que j’ai une solution.

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