Droits de succession, Succession

Donation démembrée d’un bien immobilier : transmettre la nue-propriété pour payer moins de droits de succession.

La donation d’un bien immobilier en démembrement est une stratégie redoutable permettant de réduire les droits de succession de manière très importante. Elle est malheureusement souvent mal expliquée ce qui amène les particuliers à se passer d’une telle optimisation fiscale. Dans cet article, je vous détaille pas à pas l’impact d’une donation en nue-propriété d’un bien immobilier afin que tout le monde comprenne bien le gain à la succession qui en résulte. Nous verrons en fin d’article les conseils pratiques et les points à maîtriser avant de se lancer dans le montage.

Impôt lors de la transmission d’un bien immobilier aux enfants.

Pour faciliter la compréhension, nous allons prendre l’exemple d’une personne seule qui souhaite transmettre un bien immobilier de 200 000 € à son enfant unique. On déploiera la stratégie en fin d’article avec des situations différentes. Aujourd’hui, si une personne souhaite transmettre un patrimoine à son enfant, la fiscalité sera d’environ 20% après un abattement de 100 000 €.

Exemple : 
Mr Corrigetonimpot possède un bien immobilier qui vaut 200 000 € et a un enfant. En cas de décès, la fiscalité sera la suivante :
– Abattement de 100 000 € sur le patrimoine transmis : 200 000 – 100 000 = 100 000 €.
– Fiscalité d’environ 20% sur le solde : 100 000 * 20% = 20 000 €.

Dans les faits, l’impôt est légèrement inférieur à 20% car une partie du patrimoine passe d’abord à 5%, 10% et 15%. La tranche à 20% comprend le patrimoine de 15 000 € à 500 000 €. Par mesure de simplification, je garde le taux de 20% dans l’article qui est très proche de la réalité. Le barème exact figure ici : droits des successions et donations 2021 selon le lien de parenté.
Il se trouve que la fiscalité sur la transmission est la même en cas de donation. Si notre Mr Corrigetonimpôt souhaite éviter les 20 000 € de fiscalité sur la succession en donnant la totalité son bien aujourd’hui, cela ne permet pas d’éviter la fiscalité.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne tout le bien à son fils aujourd’hui. Le bien transmis vaut 200 000 € et le fisc applique la fiscalité sur les dons qui est la même que précédemment. Après abattement de 100 000 €, les 100 000 € restant subissent 20% d’impôt soit 20 000 € à payer.

La seule solution pour transmettre ce bien sans impôt serait de donner la moitié de la maison aujourd’hui et de transmettre l’autre lors du décès. Malheureusement, il se trouve que l’abattement de 100 000 € ne se renouvelle que tous les 15 ans.

Exemple : 
Mr Corrigetonimpôt donne la moitié du bien immobilier aujourd’hui soit 100 000 €. Grâce à l’abattement, l’enfant reçoit cette partie du bien sans impôt. Comment se passera la succession ?
– Si Mr meurt dans les 15 prochaines années.
Le patrimoine du défunt est de 100 000 € (l’autre moitié a été donnée et appartient déjà à l’enfant). L’abattement n’est pas possible car il a été utilisé pour le don. La fiscalité à payer est de 100 000 * 20% soit 20 000 €.
– Si Mr meurt dans plus de 15 ans.
Le patrimoine du défunt est de 100 000 € (toujours la moitié du bien appartenant à Mr). L’abattement est reconstitué donc l’enfant à une base imposable de 100 000 – 100 000 = 0 €. Il ne paie pas d’impôt.

Je pense que vous l’avez tous compris, aujourd’hui il est impossible de transmettre une maison de 200 000 € à un seul enfant en utilisant le don classique sans payer d’impôt. La seule et unique solution serait de donner la moitié du bien et de tenir plus de 15 ans pour que l’abattement se reconstitue. Dans l’optique d’un décès dans les 15 ans, impossible d’éviter les 20 000 € d’impôt. Nous allons voir que grâce à la donation démembrée, nous allons pouvoir contourner cette règle et permettra la transmission sans fiscalité immédiatement sans avoir besoin d’espérer un décès dans plus de 15 ans.

Donation d’un bien immobilier en nue-propriété : comment ça se passe ?

Rappelons quelques termes essentiels à maitriser pour cet article :
– Pleine propriété (PP) : fait de posséder le bien et de pouvoir en faire ce qu’on veut.
– Usufruit (Usu) : fait de pouvoir vivre dans le bien immobilier ou percevoir les loyers sans le posséder.
– Nue-propriété (NP) : fait d’être propriétaire du bien immobilier sans pouvoir en jouir.

Le schéma ci-dessus résume bien ce qu’il faut savoir. Le fait de démembrer le bien consiste à séparer la pleine-propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. L’information importante à retenir est la suivante : le nu-propriétaire possède le bien mais n’en a pas l’usage. Il va récupérer la pleine-propriété du bien lorsque l’usufruit s’éteint.

La stratégie va consister généralement pour les parents à donner la nue-propriété du bien aux enfants. En procédant ainsi, l’enfant possédera la nue-propriété au terme de la donation et l’ascendant n’aura plus que l’usufruit. Côté pratique, cela veut dire que :
– Les parents peuvent habiter dans le bien jusqu’à leur mort. S’ils souhaitent louer le bien, ils percevront les loyers.
– Les enfants possèdent le bien mais n’ont pas la main dessus. C’est seulement au décès des parents qu’ils vont recouvrer la pleine propriété.
Au-delà des aspects pratiques que je développerai à la fin, le gros avantage va se dérouler côté fiscal avec les deux points suivants qui sont essentiels :
– L’impôt sera à payer au moment de la donation de la nue-propriété.
– Au décès, il n’y a rien à payer. L’usufruit s’éteint et les enfants passent de nu-propriétaire à plein-propriétaire gratuitement.

Vous pouvez voir les choses autrement en vous disant qu’à partir du moment où une personne à la nue-propriété, elle possède le bien. L’usufruit n’a pas de valeur au décès, il « disparaît ». Il est donc impossible qu’un nu-propriétaire paie de l’impôt lorsqu’ il retrouve l’usufruit du bien. Nous allons donc nous focaliser sur l’impôt à payer lors de la donation de la nue-propriété. Une fois fait, il n’y a rien d’autre à faire. En donnant la nue-propriété, vous avez déjà donné le bien et il ne figurera plus dans votre succession.

Donation de nue-propriété immobilière : combien d’impôt allez-vous payer ?

Vous connaissez déjà le barème fiscal pour les dons que j’ai évoqué en début d’article avec un lien donnant le détail selon la personne à qui vous donnez. Quand un parent donne à un enfant, il existe un abattement de 100 000 € puis la fiscalité est d’environ 20%. Le fait de donner un bien directement ou de donner un bien démembré ne change pas ce barème. L’impôt sera de 20% au-delà de 100 000 € donné. Ce qui va changer, c’est la valeur que vous donnez. En effet, en donnant la nue-propriété (et non la pleine-propriété), vous donnez une valeur moindre. C’est ce point précis qui va permettre de diminuer l’impôt.

Pour évaluer la valeur de la nue-propriété, le fisc impose de se fier au barème codifié à l’article 669 du Code général des impôts. Vous trouverez le barème ci-dessous.

C’est un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier (donc ici de la personne qui fait le don). J’ai expliqué en détail son fonctionnement ici : valeur fiscale et économique de l’usufruit/nue-propriété : comment ça marche ?. La valeur de la nue-propriété donnée sera donc un pourcentage de la valeur du bien donné dépendant de l’âge de l’usufruitier. Prenons un exemple pour y voir plus clair.

Exemple :
 Mr Corrigetonimpôt possède un bien de 200 000 €. Il a 59 ans et fait le choix de donner la nue-propriété à son enfant.
1) D’après le barème des impôts, l’usufruitier (Mr Corrigetonimpôt) à 59 ans et possèdera alors « fiscalement » 50% du bien.
2) De fait, la nue-propriété vaut la contrepartie soit 50%. En donnant la nue-propriété, le fisc considère que le contribuable donne « fiscalement » 50% du bien.
Dans un tel cas, le fait de donner un bien de 200 000 € en NP équivaut à faire un don de 200 000 * 50% soit 100 000 €.  Mr utilisera son abattement de 100 000 € et ne sera pas imposé.

On le comprend rapidement, plus on s’y prend tôt, plus on a de chances de minimiser l’impôt sur la donation. On peut reprendre le même cas en changeant l’âge du donateur.

Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété de son bien immobilier à son enfant. Le bien vaut 200 000 € et Mr  a 69 ans.
D’après le barème, la nue-propriété donnée vaut 60%. Cela équivaut donc à un don de 60% * 200 000 = 120 000 €. Mr Corrigetonimpôt va utiliser son abattement « parent-enfant » de 100 000 € mais devra payer l’impôt sur les 20 000 € restants. La donation de cette maison en nue-propriété va cette fois couter environ 20 000 * 20% soit 4 000 € d’impôt.

Le don en nue-propriété va donc engendrer de l’impôt si et seulement si la valeur de la nue-propriété au moment où vous faites la donation dépasse l’abattement de 100 000 €. Le fisc appliquera un abattement selon votre âge pour déterminer la valeur de la NP transmise et imposée. La stratégie reste très intéressante même si la valeur dépasse l’abattement car vous ne serez imposé que sur le solde.

Comment est géré le bien démembré lors de la succession ? Quel est le gain fiscal?

Comme je l’ai déjà écrit, le fait d’avoir donné la nue-propriété suffit. Que la succession intervienne un an après ou 25 ans après ne change rien. Le bien a été donné et ne figurera pas dans la succession. Le gain fiscal par rapport à une donation classique vient du fait que l’usufruit est « transmis » gratuitement sans engendrer de fiscalité ni imputer l’abattement de 100 000 €. On a un effet de levier du fait du barème : plus vous vous y prenez tôt, plus l’usufruit transmis gratuitement au terme est important. Je peux finaliser le tout premier exemple pris au début de l’article. Nous avions vu qu’il était impossible pour un parent de transmettre immédiatement un bien immobilier de 200 000 € à un enfant sans engendrer de fiscalité. La seule solution était d’attendre 15 ans. Avec le don démembré, c’est possible.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété d’un bien immobilier de 200 000 e à 59 ans à son enfant.
1) D’après le barème, le fisc estime le don à 50% soit un don de 200 000 * 50% = 100 000 €.
2) Grâce à l’abattement de 100 000 €, l’enfant peut recevoir la nue-propriété de la maison estimée à 100 000 € sans impôt.

Que se passera-t-il si la succession de Mr arrive demain ?
L’abattement de 100 000 € n’est pas encore disponible (il se renouvelle dans 15 ans). Cela étant, l’usufruit de la maison s’éteint. Cela ne fait pas partie de la succession car le propriétaire est déjà l’enfant. Il retrouve la pleine-propriété gratuitement. 

On a bien réussi à transmettre un bien de 200 000 € sans impôt et sans délai grâce au don démembré. Ici, Mr s’y est pris tôt ce qui fait qu’on a un effet de levier de 50% (valeur de l’usufruit transmise gratuitement). J’ai pris un exemple simple avec seulement un parent et un enfant mais on peut décupler ce schéma et transmettre rapidement beaucoup de patrimoine immobilier en présence des deux parents et de plusieurs enfants car l’abattement de 100 000 € pour dons est disponible par parent et par enfant. Je vous détaille un nouvel exemple et vous donne quelques résultats rapides de gain fiscal ci-après.

Donation démembrée d’un bien immobilier : calcul et exemple.

Exemple : Un couple de moins de 69 ans avec 3 enfants peut transmettre 1 000 000 € sans impôt.
Mr et Mme ont 65 ans et 3 enfants. Ils envisagent le don en nue-propriété. Avec cette stratégie, ils peuvent donner l’équivalent de 1 000 000 € de biens immobiliers aujourd’hui sans encombre ! Imaginons que le couple possède un bien estimé à ce prix (50% possédé par Mr et 50% par Mme).
1) Mr donne sa part de maison en nue-propriété aux trois enfants. A son âge, la nue-propriété est estimée à 60% ce qui donne un don total de 500 000 * 60% = 300 000 €. Comme il a un abattement de 100 000 € par enfant, il peut donner la nue-propriété de sa part (estimée à 300 000 €) aux 3 enfants sans fiscalité.
2) Même schéma pour Mme. Sa part de maison vaut 500 000 € soit une valeur en nue-propriété estimée à 300 000 €. Elle a aussi 3 abattements de 100 000 € donc elle peut donner la nue-propriété sans impôt.
3) Ce bien n’apparaitra pas dans la succession, il est d’ores et déjà transmis. Au premier décès, les enfants auront la moitié du bien en pleine-propritété et ils auront la seconde moitié au second décès.
Quel est le véritable gain fiscal de cette opération ? Le couple a réussi à transmettre 400 000 € « gratuitement » sans impôt. Cela correspond à la valeur de l’usufruit (40% du bien) qui n’est pas taxée dans cette opération. Le gain fiscal est de l’ordre de 400 000 * 20% = 80 000 € d’impôt en moins !  Qui plus est, le couple a pris date pour les abattements de 100 000 € qui seront renouvelés dans 15 ans.

Sur la même méthode, on peut retenir que :
– Un couple de moins de 59 ans avec 2 enfants peut transmettre jusqu’à 800 000 € de patrimoine immobilier en démembrement avec un gain fiscal de 80 000 €.
– Un couple de moins de 59 ans avec 3 enfants peut transmettre jusqu’à 1 200 000 € de patrimoine immobilier avec une économie de 120 000 €.
– Un couple de moins de 79 ans avec 2 enfants peut donner jusqu’à 570 000 € avec un gain fiscal de 34 000 €.
Etc…

La donation démembrée est donc idéale pour optimiser la fiscalité et transmettre son patrimoine immobilier de la meilleure manière possible. En revanche, cette opportunité présente plusieurs contraintes qu’il est nécessaire d’identifier avant de se lancer. Ces contraintes font qu’on réserve souvent le don démembré aux biens que l’on souhaite garder dans la famille.

Donation démembrée : faut-il aller chez notaire ? Quid des travaux ? Gestion en cas de vente etc… ?

La donation démembrée équivaut à vous séparer de votre patrimoine. Il convient de donc de s’y lancer après réflexion. A mon sens, c’est la problématique que vous devez bien cerner avant de vous lancer : vous ne posséderez plus le bien. L’usufruit vous permet d’habiter le bien ou de le louer mais il faudra l’accord des nus propriétaires (vos enfants) pour toute décision… notamment pour vendre ! La cession reste bien entendu possible si tout le monde est d’accord mais vous rencontrerez alors un autre problème. Sur le prix de vente, vous ne percevrez que la valeur de l’usufruit. Comme il se trouve que l’usufruit diminue avec l’âge, vous ne pourrez plus compter sur le fruit de la vente en cas de besoin.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a donné la nue-propriété d’un bien de 200 000 € à son fils à 59 ans. Finalement, ils décident conjointement de vendre ce bien 25 ans après. Au moment de la vente, Mr Corrigetonimpôt usufruitier à 84 ans. L’usufruit vaut donc 20% ce qui fait que Mr recevra seulement 200 000 * 20% soit 40 000 € en supposant qu’ils vendent à ce prix (Mr aura 20% du prix de vente et le nu-propriétaire les 80% restants).

C’est pour cette raison qu’on conseille toujours de donner en démembrement sur un bien de famille qu’on souhaite transmettre ou sur un patrimoine immobilier dont on n’est certain de pouvoir se passer. Il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté.

Au-delà de ça, le notaire est obligatoire. Cela engendrera des frais mais qui seront largement compensé par le gain fiscal que nous avons vu. Notez qu’en cas de fiscalité à payer sur la donation, vous pouvez tout à fait la prendre en charge à la place de vos enfants sans impact (ce qui revient à leur donner un peu plus que l’abattement sans impôt). Enfin, il faudra l’accord du nu-propriétaire pour les gros travaux (l’usufruitier doit par défaut payer les petits travaux, la taxe foncière…). Sachez qu’un notaire compétent vous proposera de rédiger une convention de démembrement. Cette dernière précisera clairement les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Une convention bien rédigée vous permettra de garder la main sur votre bien immobilier dans la mesure du possible en précisant par exemple que la décision reste à l’usufruitier pour les travaux.


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166 Commentaires
  1. Julien

    Bonjour,
    Dans le cas d’une donation de la nue pro d’un bien immo par les 2 époux comme votre exemple ci dessus, peut il avoir réversion d’usufruit de manière à ce que l’usufruit s’éteigne au décès du dernier survivant ? Car, si je comprends bien, au premier décès, l’époux survivant disposera seulement de 50% de l’usufruit du bien, cela pourrait être problématique ? Merci d’avance pour votre réponse…
    Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faudrait voir cela avec un notaire; c’est une bonne question. Je pense que ce n’est pas possible mais que que la convention de démembrement doit pouvoir inclure des conditions comme le fait que le conjoint survivant reste maître sur l’usage par exemple.
      Cordialement.

  2. BAZIN françoise

    Donation en nom propriété à un fils unique d’un appartement en co-propriété, en cas d’obligation de rentrer en maison de retraite à qui incombe le paiement des charges, mon fils ou moi

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous pouvez prévoir cela dans la convention de démembrement qui sera rédigée par le notaire. Il faut justement anticiper ce genre de choses et les inclure dans la convention avant le don.
      Cordialement.

  3. Jimmy

    Bonjour Thibault,
    Merci pour votre article très enrichissant. Pourriez-vous s’il vous plait, m’éclaircir sur quelques points concernant la donation démembrée d’un bien immobilier :
    – Vous expliquez que lors de la succession, l’usufruit de la maison s’éteint et cela ne fait pas partie de la succession car le propriétaire en est déjà l’enfant. Il retrouve donc la pleine-propriété gratuitement.
    Si j’ai bien compris, cela voudrait dire que la maison n’est pas intégrée dans l’actif successorale du défunt au moment de la liquidation de la succession ? puisque la nue-propriété a déjà été donnée ? (sur tous les sites que j’ai parcouru je ne trouve rien à ce sujet)

    – Dans ce cas, s’il y a plusieurs enfants, vont-ils retrouver la pleine propriété du bien en indivision ? De la même manière que si le bien n’avait pas été démembré et se serait retrouver dans l’actif successorale en attente de partage ?
    Je vous remercie par avance de votre réponse.
    Bonne journée

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez tout bien compris 🙂 C’est d’ailleurs aussi pour ça qu’on fait souvent cela sur un bien familial car les enfants sont alors en indivision à l’issu de l’opération ce qui peut poser des problèmes.
      Cordialement.

  4. Alain

    Bonjour,
    Actuellement dans la succession de mon père, je suis en démembrement d’un sci.
    Sci familiale

    Il s’agit d’un bien de la belle mère (épouse de mon père) a apporté un bien de 500 000 euros en usufruit. Mon père a apporté 50 000 euros en numéraire
    Soit un capital social de 350 000 (300 000 euros 60% de l’usufruit + 50 000 euros) qui est divisé par 1 500 parts soit 233 euros la part.
    les parts sont comme suit au jour du décès :
    mon père 800 parts
    la belle mère 200 parts
    mon frère 500 parts

    Au décès de mon père, mon frère et moi héritons des 800 parts, soit 400 parts chacun.

    Mes questions sont ;
    A quel tarif doit il me les racheter avec l’usufruit de la belle mère ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut voir cela avec le notaire car tout va dépendre de la valeur de la SCI au jour de la vente.
      Cordialement.

      • Alain

        Bonjour, Merci pour votre réponse, il n’y aura pas de vente, mon frère veut racheter mes 400 parts.
        Cordialement

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Malgré tout, il faut évaluer la valeur des parts d’où l’intervention du notaire. S’il vous rachète pour un prix dérisoire ou inférieur au marché, le fisc peut y voir une donation déguisée.
          Cordialement.

  5. Murielle

    Bonjour,
    Je souhaitais savoir si dans le cadre d’une donation partage, nous pouvions bénéficier de l’abattement de 20% pour la résidence principale.
    Merci d’avance
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il me semble que l’abattement ne s’applique qu’à la succession si on respecte les conditions. A voir avec le notaire mais je pense que ce sera négatif.
      Cordialement.

  6. Com-nougué Esther

    Bonjour,

    Merci pour votre article très instructif. Mon frère 60 ans, célibataire, sans enfant souhaite léguer sa maison à ses nièces en démembrement de propriété. Est-ce possible ? Y a-t-il une autre opportunité ?
    Merci pour votre réponse.
    Bien à vous

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est possible mais il y’aura des droits qui peuvent vite être conséquent si la valeur de la nue-propriété dépasse les abattements. J’ai expliqué la transmission aux neveux nièces ici : https://www.corrigetonimpot.fr/succession-donation-neveu-niece/
      Cordialement.

  7. SALVATORE DIAZ

    Très belle explication, claire et accessible à tous. Merci.
    En revanche, j’espérais trouver la réponse à la question suivante : Que signifie cette phrase :
    Une CSI complémentaire est due sur la valeur de l’usufruit réversible le plus fort soit celui de Monsieur (usufruit de Mr : 50% x 300.000 €) d’où une autre ligne de CSI sur la base de 150.000 €.
    cette phrase intervient dans le contexte suivant : démembrement d’un appartement de 600 K€ environ, j’ai 60 ans (soit 50% / 50%), ma femme, nous sommes pacsés, à 61 ans (soit 40% / 60%). Nous donnons à nos 2 enfants la nu-propriété.
    La CSI (contribution de sécurité immobilière) est demandé 2 fois et le Notaire, alors que je pensais qu’il s’agissait d’une coquille, m’explique que c’est normal et qu’il s’agit de « la valeur de l’usufruit réversible le plus fort soit celui de Monsieur (usufruit de Mr : 50% x 300.000 €) d’où une autre ligne de CSI sur la base de 150.000 €. »
    Que pensez-vous de cela ?
    Quelle est l’explication ?
    Est-ce du à l’usufruit que nous souhaitons nous transmettre réciproquement en rédigeant un testament olographe ?
    une grand merci pour l’aide que vous m’apporterez.
    Cordialement.

  8. Berdon

    Bonjour ,
    Mon mari (65 ans) et moi(55 ans) possédons un bien immobilier payé.Nous avons un seul enfant.Nous envisageons une procédure de divorce où d’un commun accord Mme laisse le bien immo à Mr. Si ce bien est estimé à 200 000€ quelles sont les meilleures solutions en matière de fiscalité pour notre enfant puisque le bien lui reviendra et le titre de propriété est il à changer et quel en serait le coût?
    Merci de votre aide

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Difficile à dire, il faut étudier la situation d’ensemble selon le patrimoine, les revenus, l’âge et les besoins de l’enfant etc… une telle question nécessite de passer par une étude qui coutera surement plusieurs centaines d’euros. Une chose est certaine, il faudra passer par un notaire pour le bien immobilier mais vous y serez de toute manière obligé pour transférer le bien à Mr dans un premier temps.
      Cordialement.

  9. Patrick CHOREIN

    Bonjour,
    Mon épouse souhaite acheter un appartement en démembrement avec sa soeur, elle , 74 ans , achèterait la nue propriété et sa sœur 67 ans achèterait l’usufruit
    Le notaire à qui j’en ai parlé me déconseille ce montage sous peine de redressement fiscal à terme…
    Est il trop prudent ou le risque est-il réel ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement vu les âges cela me parait aussi très risqué. Un décès rapide de l’usufruitier fait qu’on aurait ici un don énorme immédiat sans fiscalité. Le montage parait difficilement justifiable ici.
      Cordialement.

  10. Sophie

    Bonsoir! Merci beaucoup pour ce super article!
    J’ai une problématique un peu particulière je présume car je n’ai rien trouvé sur le sujet. Mes parents souhaitent donc me donner leur appartement mais voilà, lors de leur retraite dans 5 ans ils veulent aller vivre dans leur résidence secondaire et me laisser habiter dans l’appartement, qu’ils me donnent en partie. Ma question est la suivante, est-il possible que moi je rachète la part qui dépasse des 100000 euros de donnation? Puis-je faire une demande de crédit immobilier pour cela dans ce cas? La raison est qu’ils aimeraient avoir des sous pour vivre plus confortablement leur retraite, tout en me donnant donc une partie de leur bien sans qu’il soit obligatoire de le vendre?
    Merci beaucoup

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le projet ne me parait pas impossible si vous achetez au prix du marché. Il faudrait voir un notaire pour valider ça avec lui et prévoir la situation dès aujourd’hui.
      Cordialement.

  11. Curtet carine

    Bonjour,
    Mon grand père a eu deux enfants de un premier mariage. Sa seconde femme est décédé. On vient d apprendre qu un démembrement des biens immobiliers on était fais en faveur de sa fille du second mariage. Cela veut il dire que les biens immobiliers ne seront pas pris en compte dans la succession ?
    Bien à vous,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Difficile à dire sans voir le détail de la succession. Il faudrait voir si le démembrement était déjà fait ou non. Si c’est une mesure qui s’applique à la succession, reste à voir qui a l’usufruit et qui a la nue-propriété. A mon avis, c’est surement le patrimoine de sa seconde femme qui avait été démembré à son décès ce qui est classique : votre grand-père a eu l’usufruit de la succession de sa femme et les enfants de cette femme ont eu la nue-propriété. Du coup, au décès de votre grand-père, les nus-propriétaires récupèrent cette partie mais qui est en fait la succession de sa femme qui leur revient de droit.
      Si c’est bien ça, cela ne rentre pas dans la succession et les nus-propriétaires sont prioritaires pour récupérer cette partie puisqu’il s’agit de la succession de Mme.
      Cordialement.

  12. Cécile

    Bonjour Corrigetonimpot,

    Je vous remercie pour votre article qui m’a beaucoup aidé. J’ai quelques questions qui me viennent à l’esprit.
    Je souhaite acheter un bien immobilier pour mon fils mineur.
    Le bien coute environ 300 000€ et je suis le seul parent.
    J’ai cru comprendre qu’il est possible de faire un achat en démembrement (j’ai l’usufruit, et lui la nue-propriété).

    La question est de savoir si ce montage est possible alors que mon financement vient d’un emprunt à la banque ?
    Et dois-je d’abord acquérir le bien, puis faire un acte de démembrement ? Ou puis-je le faire directement lors de l’achat via un don ou autre ? Ou avez-vous d’autres montages à me conseiller pour pouvoir lui donner le bien immobilier ?
    Et enfin, est-ce que je peux écrire cette donation immobilière sous forme de part hors successorale ? Je vais bientôt me marier avec une personne qui a des enfants. Je souhaite protéger au mieux le patrimoine de mon fils avant…

    Bien à vous,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour toutes ces questions, je vous oriente vers le notaire. Il vous en faut absolument un pour la vente et c’est lui qui vous dira ce qu’il est mieux de faire au niveau de l’ordre (achat puis don ou achat démembré). Il fera aussi en sorte que le don ne soit pas rapportable via la rédaction de l’acte.
      Cordialement.

  13. Mathilde

    Je souhaite faire l’acquisition d’un bien de 130 000E et en faire une donation par démembrement à mon neveu, j’ai 74ans et le barème est de 30% pour moi l’usufruitier et de 70% pour mon neveu. Comment faut-il établir le calcul en sachant que je souhaite également prendre en charge les frais de succession de mon neveu. En conclusion: quel sera le montant de la somme que je devrai débourser. Vous remerciant de votre aide Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      L’impôt sera calculé sur une base de 70% du prix du bien, vous trouverez un simulateur ou les barèmes dans la rubrique « succession  » du site pour avoir l’impôt à l’euro près. L’impôt à payer peut l’être par vous même et dans ce cas il n’y a pas d’impôt supplémentaire sur cette prise en charge que vous faites pour votre neveu. Payer les droits à sa place est un excellent moyen de lui donner un peu plus en évitant la fiscalité.
      Cordialement.

  14. Begue

    Bonjour.
    Comment faire si un des enfants n’est pas en situation de payer une donation.
    En l’occurence mon père veut donner de son vivant à moi et mes 2 frères un bien immobilier (terrain avec ou sans construction dessus).
    Mais mon plus jeune frères na pas les moyens de payer (environ 4000€).
    En sachant que moi je voudrait construire sur ce terrain
    Merci de votre réponse..

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Les parents peuvent envisager de payer les droits de donation sur de tels cas. Mais il faudra que ce soit payé dans tous les cas.
      Cordialement.

  15. Cheminger

    Bonjour
    Nous envisageons d’acheter une résidence secondaire.
    Nous avons 45 ans et 3 enfants de 7 a 12 ans
    Nous souhaiterions conserver l’usufruit et céder de aujourd’hui la nue propriété à nos enfants pour préparer très tôt la transmission de notre patrimoine.
    Nous empruntons un tiers de la somme totale. Mais la banque refuse le montage car enfants mineurs etc …
    C’est un achat en VEFA.
    Est il possible de faire un prêt classique et ensuite de faire la donation.
    Dans ce cas y a-t-il des frais de mutation? Comme c’est une VEFA, restent-ils « reduits »?

    2e question : que se passerait-il en cas de vente pour financer un autre projet? La somme de la nue propriété leur reviendrait et ils devraient décider de la réinjecter ou pas . C’est bien ça ?

    Merci Beaucoup

  16. Pierre MAGNIN

    Peut on donner des actions d une sci familiale à son enfant unique sans être imposable dans votre formule usufruitier
    Ma fille a 25% action actuellement je veut augmenter a hauteur de 100 000 euros que la loi m autorise a faire
    Est ce que sa mère peut elle aussi le faire

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faudra estimer la valeur de l’usufruit donné et si c’est inférieur à 100k, l’impôt sera nul via l’abattement.
      Cordialement.

  17. Sébastien SANCHIZ

    Bonjour et merci pour toutes ces précisions. Qu’ en est il cependant lorsqu un bien est reçu par un seul de trois enfant en donation. Cet enfant est nue propriétaire.
    Quand les parents sont décédés, les autres enfants peuvent ils recevoir leur part ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je déconseille fortement ce montage ou alors il faut faire une donation partage. Un rééquilibrage sera fait au moment du décès et s’il n’y a pas de donation partage ce sera très conflictuel car on retiendra la valeur du bien au jour du décès et non pas celle au jour de la donation. Je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/donation-partage/
      Cordialement.

  18. Nathalie IBOT

    Merci beaucoup !

  19. Nathalie IBOT

    Bonjour,
    Je rebondi sur votre phrase : « Il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté. » Tout à fait juste !
    Puis-je contourner cela ainsi :
    J’ai 47 ans. Si je crée une SCI avec ma fille unique de 11 ans, avec des statuts particuliers notamment tous les droits pour la gérante (moi) ou pour l’associé principal (moi), puis-je faire une donation avec réserve d’usufruit à ma fille sans perdre la liberté de vendre le bien et racheter un autre bien immobilier qui aurait la même logique de répartition usufuit/nue-propriété ? (puisque ces opérations seraient faites par la SCI)

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour, merci pour votre commentaire.
      Me concernant je n’ai jamais aimé ces stratégies compliquées qui présentent des risques fiscaux et surtout des coûts exorbitants de notaire ou d’experts-comptables. Je n’ai jamais recommandé de telles choses et par conséquent je vous avoue ne pas pouvoir ni vouloir me prononcer sur la pertinence de ce projet. Je reste aussi intéressé de la réponse si quelqu’un en a une? Cordialement.

  20. le berrigaud

    bjr sur 1 site je lis qu’une donation avec réserve d’usufruit faite moins de 15 ans avant le décès du donateur fait l’objet d’un rappel fiscal lors de la succession et avec réévaluation lors de la succession non pas à sa valeur lors de la donation mais à sa valeur lors succession et sur ce site je lis que le bénéficiaire de la donation dans le même cas est propriétaire sans droit de succession à payer. J’ai fait une donation de biens propres avec réserve d’usufruit en 1997 et une autre en 2007 à ma fille unique et dispose encore d’un petit patrimoine. merci de me répondre

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous avez donné la nue-propriété, le bien ne vous appartient plus et il n’y aura pas d’impôt. Le rappel dont vous parlez est pour 2 aspects : vérifier qu’un héritier n’aurait pas eu un don trop important par rapport aux autres vis-à-vis de la réserver ET vérifier que l’abattement de 100 000 € ne soit pas utilisé à nouveau sur le patrimoine restant si les 15 ans n’ont pas lieu.
      Cordialement.

  21. cazalot martine

    Bonjour
    Ma fille est célibataire sans enfants . Si elle décède en étant toujours célibataire sans enfants, elle souhaiterait que sa maison revienne directement à ses neveux et nièces. Que doit elle faire? Est ce qu’ elle est obligée de passer par un notaire ou un document écrit de sa main suffit il?
    Merci pour votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je lui conseille fortement de passer par un notaire pour faire le testament. Cela coute quelques centaines d’euros mais au moins le document est officiel, enregistré et prévoit toutes les situations. J’en connais une très bien spécialisée sur les testaments si elle le souhaite mais cela passera nécessairement par des honoraires.
      Cordialement.

  22. bg

    Bonjour,
    J’ai un seul fils, une grande maison avec 2 appartements mitoyens puis je donner en démembrement ces appartement à mon fils? et dans quinze ans le reste de la maison (estimation actuelle 80000 et 20000 pour les appartements).
    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      OUi bien sur, tout est possible dans le démembrement et la division.
      Cordialement.

  23. Fulcrand

    Suis veuf âgé de 81 ans voudrais faire une donation (avec abandon de tous mes droits ) a mes trois fils d’une parcelle de terre agricole en indivision avec eux et évaluée SAFER a 11500 euros Quels impots vais encore payer ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous avez toujours les abattements de 100k disponibles, il n’y aura pas d’impôt. En revanche, il reste les droits de mutation que vous donnera le notaire car c’est un transfert de bien immobiliers.
      Cordialement.

  24. BORNECQUE Michèle

    Bonjour
    J’ai lu votre article avec intérêt.
    Je voudrais être sûre d’avoir bien compris.
    J’ai donné la nue propriete de ma maison à mes trois enfants. À mon décès, la maison leur appartiendra sans qu’il soit question de plus values immobilières. Est ce bien ainsi qu’il faut le comprendre ?
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      La plus-value a été purgée lors de la donation. Ce bien leur appartient aujourd’hui comme ils sont Np donc il n’y aura pas de PV à payer tant qu’ils ne revendent pas.
      Cordialement.

  25. SCAGLIOLA frederic

    Merci pour votre article. Grace à vous j’ai compris l’intérêt du démembrement.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci beaucoup! 🙂

  26. Tony

    Bonjour,
    Je suis âgé de 67 ans et mon épouse (63 ans), et nous possédons uniquement notre résidence principale estimée à 500K€. Nous avons fait une donation réciproque au dernier vivant (en 2006 hors contrat de mariage). Nous souhaitons faire une donation partage à nos 2 enfants majeurs (célibataires). Est-ce une décision judicieuse ? Dans l’affirmative, quels seront les droits à payer sur cette opération de donation partage ? Quel est le montant du gain fiscal de cette opération ? Que deviendra notre contrat de donation au dernier vivant, si nous faisons cette opération de démembrement de notre résidence principale ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il m’est impossible de répondre à ces questions sans prendre en compte d’autres facteurs : le patrimoine global, les successions potentielles à recevoir, les objectifs patrimoniaux, les dons antérieurs etc…. Sur de telles demandes, cela relève plus de l’étude successorale (comptez quelques milliers d’euros pour une étude sérieuse). Je propose de telles prestations, vous pouvez me solliciter via la rubrique à propos. A défaut, vous pouvez voir avec le notaire directement dès fois qu’il puisse répondre directement mais à moins qu’il n’y ait rien d’autres, j’en doute.
      Cela étant, si vraiment il n’y a rien de rien d’autres et en imaginant que le montage et ses inconvénient n’aillent pas contre vos besoins; le don démembré peut peut-être envisagé mais avec des grosses pincettes vu le cas pour ne pas se déposséder.
      Cordialement

  27. COSSON

    Bravo pour vos commentaires.
    Avec mon mari (74 ans) et nos 3 enfants nous avons crée une SCI en 2019 (Capital 350 000 €) et acheté un appartement sans recourir à l’emprunt.
    Aujourd’hui nous souhaitons leur transmettre la Nue Propriété des parts (dans la limite des 100 000€), tout en conservant quelques parts en Pleine Propriété et obtenir l’Usufruit pour les parts NP transmises.
    Mon mari et moi sommes co-gérants.
    Outre les déclarations 2735-SD, est-on vraiment obligé de passer par un notaire ? les informations que nous avons à ce sujet sont mitigées …
    De plus nous devons corriger les statuts, doit-on les déposer au Tribunal de Commerce ? Et accompagnés de quelles pièces ?
    Merci pour vos informations

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait, sur ce type de montage il faut un notaire car on a un transfert de bien immobilier; c’est incontournable. Reste à en trouver un compétent sur le sujet; si vous n’en avez pas j’en connais une excellente (voir rubrique contact ou à propos pour m’écrire en privé). Un tel travail ira nécessairement de pair avec des honoraires.

  28. charbonnier

    nous avons 81 ans avec mon épouse et nous voulons faire une donation a notre fille unique.valeur de la maison 190000 euros.

  29. Quevrin

    Bonjour
    Mariée 2 enfants avec mon mari et mon mari un autre enfant d’un premier mariage.
    Nous avons acheté un appartement où loge notre fille. Notre fille voudrait racheter cet appartement.Comment procéder pour réduire les frais de notaire sans léser les autres enfants ?Puis-je faire une donation de ma part et l’autre moitié en vente ?Elle paierait peut-être les frais de notaire que sur la part vendue?
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur un tel cas, il faut voir directement avec le notaire. Si vous faites une donation, je vous conseille fortement de prendre la donation partage mais si c’est plus chère. Je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/donation-partage/

  30. bouquin brigitte

    bonjour, ma maman (87ans)possède une petite maison (valeur estimée 16000e); nous sommes 3 enfants; si elle me fait une donation , que se passera t’il pour les 2 autres enfants ? vont-ils s’estimer lésés, et sinon, comment faire ? merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Déjà il faut faire une donation partage surement pour figer ce qu’elle vous donne. S’il n’y a rien d’autre au décès, ils peuvent prétendre à avoir leur réserve (1/4). Vous devrez alors leur verser 4 000 € chacun.
      Cordialement.

  31. Corine

    J ai acheté avec mon fils un appartement en 2019 lui à acheter la nue propriété 50 % et moi l’usufruit 50%
    Il se retrouve sans emploi et avec mon accord il habite seul cet appartement et à titre gratuit.
    Il doit communiquer sa nouvelle adresse aux impots lors de sa déclaration doit il déclarer qu’ il est propriétaire ou locataire à titre gratuit.
    Merci de votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est la question du jour… je n’ai jamais eu le cas et je ne sais pas quoi répondre. A mon avis ça n’a pas d’impact et ça joue uniquement pour savoir qui paie la taxe d’habitation et foncière. Mais je préfère ne pas vous orienter de peur de dire une bêtise.
      Cordialement.

  32. KARU

    Bonsoir, Très bon article rédigé avec pas mal d exemples concrets
    Marié moi 44 et Mme 49 avec 2 enfants de 9 et 18 ans, nous avons des biens immobiliers résidence principale valeur de 450 000€,Immeuble de rapport de 350 000€, et 2 appartements 1 de 150 000€ et l autre 45000€, nous n avons pas encore fait de SCI nous louons en LMNP.
    Quel est votre conseil si je veux transmettre a mon épouse où a nos enfants en minimisant les frais de succession ?
    Merci pour les informations

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Impossible à dire sans une étude détaillée sur un tel cas! Il faudrait juger des biens potentiellement transmissibles; des biens rentables qu’on souhaite garder; des biens qu’on peut potentiellement vendre etc… en prenant en compte les besoins et objectifs globaux.
      J’ai tout de même 2 conseils… 1 – c’est une bonne idée d’étudier la situation aujourd’hui et de prendre des premières mesures rapidement vu le patrimoine. 2- accepter de payer des honoraires pour une étude globale de la situation avant toute décision. Reste à trouver un bon gestionnaire de patrimoine indépendant qui puisse proposer une telle prestation.
      Cordialement.

      • Karu

        Merci pour la réponse rapide avez quelqu’un à me conseiller voir même un bon notaire aussi ?
        Cordialement

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Oh oui, j’en connais une très bien sur ce sujet. Je vous transmets les coordonnées. Par contre, cela passera nécessairement pas des honoraires avant étude; c’est de toute manière un excellent moyen de reconnaître un professionnel compétent.

  33. MARIE BARDE

    Bonjour,
    j’ai bientot 60 ans, deux enfants et deux bien identiques en location que je projette de démembrer, suivant votre exemple pour chacun de mes enfants.
    un crédit court sur un de ces bien. puis je le démembrer.
    de plus il a été acquis dans le cadre d’une SCCA (soc civile de construction attribution). Puis je démembrer des parts de SCCA ?
    Merci d’avance de votre réponse.
    Votre explication est très rationnelle et donc facile à comprendre pour des gens qui ne sont pas des juristes.
    félicitations !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci pour vos compliments.
      Je ne vais pas pouvoir apporter beaucoup sur vos questions. Le notaire vient complètement s’imposer ici. Je pense qu’il va démembrer les parts de la société si possible; c’est toujours mieux car ça simplifie la gestion. Du fait de la société, vous pourrez surement même envisager de garder une part pour garder la main sur le bien ce qui vous permettrait par exemple de financer des gros travaux ou autre. Je pense que le crédit ne bloquera pas, le notaire devrait en tenir compte pour minorer la valeur transmise.
      Ca ne reste que mon avis car sur ces point très précis, le notaire devient vraiment l’interlocuteur idéal. J’en connais une très bien qui peut travailler à distance si vous le souhaitez.
      Cordialement.

  34. BORNY Odette

    j’ai commis une erreur pour le démembrement en 2035. J’aurai 86 ans et la valeur de la NP est de 80% .
    Donc je paierai non pas 8000€ de droits mais 12000€ . Au total sur les 2 démembrements je paierai 20000€ ( 8000 + 12000 ) au lieu de 36000 de droits si je réalise l’opération en 2020 . J’ai bien lu que le donateur pouvait payer les droits , ce qui permet d’augmenter la donation sans frais .
    Vos explications sont d’une grande clarté et étayées par des exemples , elles nous permettent à nous néophytes de mieux comprendre et mieux gérer ces questions complexes .

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci.
      Pour revenir sur les calculs.
      Si vous ne faites rien, la fiscalité sur le bien est de 400 000 – 100 000 soit 300k imposés à environ 20% soit 60 000 €.
      Avec un démembrement aujourd’hui de la totalité : donation de NP engendre 300 000 * 70% * 20% = 42 000 € d’impôt. On économise bien 30% d’usufruit à 20% (300 000 * 30% * 20% = 18 000 €).
      Un gain de 18 000 € est envisageable car il va compenser les frais notariés qui sont incontournables ici.

      Par contre, pour votre stratégie je suis plus mitigé. En attendant 15 ans, vous vous privez d’un usufruit à 30% qui sera de 20% seulement et en plus vous multipliez les frais notariés. Qui plus est, cet abattement de 100k qui se renouvellera servira peut-être pour d’autres actifs?
      C’est une très bonne idée d’utiliser aujourd’hui l’abattement de 100K via un don et une bonne idée de faire un démembrement rapidement. A mon avis, il est plus judicieux de tout faire immédiatement sauf à ce que vous n’ayez rien à côté. Pour info, je connais une excellente notaire très compétente et très droite sur le sujet si besoin qui peut bosser à distance.
      Cordialement.

  35. BORNY Odette

    Bonjour ,
    J’ai un appartement de 400000 € que je souhaite transmettre à ma fille . J’ai 71 ans . Puis-je faire un démembrement , nue propriété pour elle , usufruit pour moi en 2 fois . 200000€ en 2020 et 200000 en 2035 .
    Je profiterai de 2 fois de l’abattement de 100000€ , ce qui réduit la fiscalité qui passe de 36000€ si je donne la totalité en 2020 à 8000 € en 2020 + 8000 € en 2035 .Soit 16000 € … C’est un peu un pari
    Et je n’ai pas fait les calculs si je décède dans les 15 ans .
    Merci infiniment pour vos conseils .

  36. Bruno G

    Merci pour ce blog clair et concis, ailleurs c’est la jungle…

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Merci pour ce retour qui ne manque pas de me motiver à continuer. N’hésitez pas à le partager.
      Bonne soirée.
      Cordialement.

  37. Quintin

    Monsieur votre article m a intéressée car à la suite du décès de mon père lors de la succession, ma mère (96 ans) a déclaré opter pour l usufruit des biens et droits mobiliers et immobiliers. Dans les comptes du notaire apparaissent 100000 d abattement et non 200000. Pourquoi puisqu à son décès je (fille unique)récupérerais l usufruit de ce qui restera sans frais ( n ayant jamais eu auparavant de donation de la part de mes parents). Je ne vois pas pourquoi il y a lieu de garder un abattement résiduel de 100 000 puisqu’il n y en aura plus besoin…..
    2ème : lorsque le conjoint reste dans la résidence principale y a t il bien 20 % d abattement de la valeur en pleine propriété avant de rentrer la valeur de l immeuble dans la succession ?
    Merci de m éclairer
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je pense que l’abattement que vous voyez est celui entre votre père et vous. Vous avez dû recevoir la nue-propriété qui vaut quelque chose et est donc imposée. Avant fiscalité, le fisc applique l’abattement de 100k entre vous et le défunt. Il y aura ce même abattement vis-à-vis de votre mère à son décès.
      L’abattement de 20% ,n’a pas d’utilité pour le conjoint qui est exonéré. Il est utile pour vous afin de réduire la fiscalité sur la NP. De mémoire, il est conditionné, je n’ai plus les conditions en tête (il faudrait voir si vous devez y être logé ou non pour en bénéficier).
      Cordialement.

  38. MONIQUE

    Votre sujet est passionnant mais ne concerne que la donation en nue-propriété. J’ai procédé en 2007 à une donation en usufruit à mon fils handicapé et j’ai gardé la nue-propriété. Aujourd’hui, j’ai 77 ans et j’aimerai faire une donation à ma fille de cette nue-propriété. Elle bénéficie d’un abattement de 100 000 euros. La valeur du bien
    en pleine-propriété est de 220 000 euros. Vu que ce bien est déjà démembré, je ne comprends pas pourquoi le notaire à qui j’ai demandé une estimation de ses honoraires, m’a affirmé qu’ils étaient basés sur la valeur en PP de ce bien, alors que j’ai déjà payé sur la valeur de l’usufruit en 2007. Je suis un peu décontenancé par son estimation, et j’aimerai pouvoir être conseillé sue ce cas de figure un peu particulier. MERCI.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut bien distinguer la fiscalité qui est calculée sur la valeur en NP des honoraires du notaire qui sont basés sur la valeur en PP.
      Cordialement.

  39. Anonyme

    Bonjour,
    Nous sommes un couple en concubinage et nous avons acheté une maison principale en indivision (50% chacun). A ce jour si l’un de nous décède, l’autre n’a pas le droit de jouissance et doit payer 60% de la valeur de la maison à l’Etat. Peut-on faire encore faire une convention de démembrement croisé concernant notre bien ? et si oui en cas de décès, le survivant est-il toujours taxé par l’Etat et à quel pourcentage ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai écrit plusieurs articles sur le sujet dans la rubrique succession. Tant qu’il n’y a pas le PACS, le taux de 60% sera là. Même en se léguant l’usufruit, ce sera 60% de la valeur de l’usufruit malheureusement.
      Cordialement.

  40. Sylviane

    J ai 3 enfants, 78 ans, j envisage de donner ma maison à mes 3 enfants avec réserve d usufruit.
    L un de mes enfants souhaiterait racheter les parts de ses frères à la suite de ma donation. Quels en seraient le montant de la fiscalité pour lui?
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      S’il rachète, il n’y aura pas de droits de succession car ce n’est pas une donation.
      Cordialement.

  41. Pinou

    Bonjour
    Je comprends l’intérêt du démembrement de nus propriété et de l’usufruit pour transmettre un bien à ses enfants en conservant l’usufruit et ainsi réduire voir effacer les droit de succession, mais je ne comprends pas l’intérêt qui est souvent mis en avant de le faire via une sci pour transmettre des parts de la sci, la sci doit être constituée, tenir une comptabilité, des assemblées etc… les sites parlent d’effet levier etc… Je ne comprends pas l’intérêt de la sci plutôt que de faire chez le notaire un simple démembrement et de transmettre à ses enfants la nu propriété et de garder l’usufruit ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On est bien d’accord, la SCI est souvent privilégiée à tort sans aucun impact au niveau fiscal. Sauf à avoir pleins de biens immobiliers ou un besoin de simplification entre héritiers, la SCI est effectivement optionnel dans bien des cas.
      Cordialement.

  42. Albane

    Bonjour,

    Mon père possède une résidence secondaire avec des terrains en indivision avec son frère et souhaite nous en faire une donation. Nous souhaiterions faire des travaux sur une partie de la maison pour la location et mes parents et mon oncle souhaite venir encore y passer des vacances. Dans ce cas est-il possible qu’ils fassent une donation en pleine propriété sur la partie de la maison que nous louerons ainsi que les terrains qui sont déjà loués et une donation en nue propriété avec réserve d’usufruit sur l’autre partie de la maison. Ce qui permettrait aussi de réduire les droits de donation.
    Merci pour votre retour

  43. CARBONNE Mme

    Bonjour
    J’ai 82 ans
    Donner l’appartement que j’occupe de la manière « Démembrement » quel serait le montant de la fiscalité et des frais annexes (notaire etc …) ?
    Merci
    Cordialement
    M.C

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Désolé je suis moins au point sur le calcul des frais de notaire et autres émoluments.
      Cordialement.

  44. GRENET

    Bonjour,
    Mon beau-père souhaite faire une donation partage de la nue-propriété de six biens à ses trois enfants (deux par enfant).
    Toutefois, mon conjoint et moi-même souhaitons lui racheter l’usufruit pour être pleinement propriétaire.
    Est-il possible que mon beau-père fasse la donation partage et que dans la foulée (je ne connais pas les délai légaux) je lui rachète l’usufruit ?
    Merci pour votre/vos réponse(s).

  45. momo

    mon epoux a acquis un f3 en 1974 je me suis remariee en 1978 mariée sous separation de biens avec donation entre epoux il a une fille d un 1er mariage et moi un fils d’un premier mariage a son deces quels sont mes droits ? est ce que je pourrai racheté sa part de nu propriete, et combien cela me couterait j’ai 70 ans merci de me répondre

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Avez-vous une donation au dernier vivant mise en place?

  46. Conrad

    Moi et ma femme avons tous les deux 70 ans et souhaitons transférer un bien d’une valeur de 700 000 euros à notre fille unique par démembrement. Nous bénéficions d’un abattement de 40%, donc la taxe ne sera payée que sur 420000 euros. Peut-on réduire la somme de 420000 en considérant un don de 100000 euros de chaque parent comme libre d’impôt, de sorte que la taxe ne sera exigible que sur 220000 euros seulement?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ce sera calculé de cette manière justement!
      Cordialement.

  47. V.C

    Bonjour, j’ai 56 ans et je suis mariée sous le régime de la séparation de bien avec donation au dernier vivant. Je suis propriétaire de l’appartement que nous occupons mon époux, notre enfant et moi. Je souhaite transmettre cet appartement à notre enfant rapidement en conservant l’usufruit pour mon époux après mon décès. Nous avons acheté ce bien à mon nom mais mon époux était co-emprunteur. Pouvons-nous bénéficier des deux abattements de 100000€ chacun pour faire une donation démembrée en faveur de notre seul enfant? Merci de votre réponse et pour la clarté de votre article.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si c’est un bien propre, il n’y a que vous qui pouvez le donner. En revanche, s’il est indivis (donc si Mr en a payé une partie avec des fonds propres et qu’il peut le prouver), chacun peut alors donner selon la part qu’il possède.
      Cordialement.

  48. Michèle

    Bonjour,
    Mon mari et moi (68 et 65 ans) souhaitons transmettre notre patrimoine à notre fille unique. Serait-il judicieux de créer une SCI ou vaut-il mieux opter pour la donation démembrée? Fiscalement, quel est la solution la plus intéressante? Merci d’avance pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tout dépend du patrimoine, des objectifs etc… impossible de donner une réponse sans faire une étude entière.
      Cordialement.

  49. Lamlash

    Bonjour,
    Merci pour votre article très intéressant sur la donation avec démembrement.
    Je souhaiterais , à 67ans , faire une donation de nu-propriété à mes 2 enfants d’un studio acheté en 1976 , lequel n’est pas ma résidence principale.
    La valeur ACTUELLE du bien est sans rapport avec la valeur d’achat de 1976.
    Est-ce que cela pourrait entrainer une réévaluation de mes impôts locaux : taxe foncière et taxe d’habitation ?

  50. Eric QUENTIN

    Bonjour,
    Mes parents ont fait une donation partage et le bien concerné me revient en toute propriété, sans usufruit. Je voudrais à présent faire un échange de terrain, mais le problème c’est qu’il y a un conflit entre mes parents et le propriétaire de ce terrain. Est-ce que mes parents ont le droit à s’opposer à cette échange.
    Merci pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A voir avec le notaire, tout dépend de la façon dont ça a été fait initialement.
      Cordialement.

  51. Bergont

    Bonjour, et merci pour ce site clair et de grande qualité.

    Est-il possible de faire une donation en démembrement de propriété d’un bien immobilier unique et ce au bénéfice de plusieurs de ses enfants ?

    Merci ,
    Bien cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait.
      Cordialement.

  52. Emmanuel

    Bonjour
    J’ai 64 ans et je voudrais acheter un bien à ma fille unique de 21 ans, d’une valeur de 350 000 €. Dans le cas d’un démembrement, est il possible de lui céder uniquement un pourcentage de la nue propriété qui correspondrait à 100 000 (don non imposé) + 31 865 (don d’argent) soit 63% de la valeur de la nue propriété
    350 000 x 60% = 210 000 € ?
    Ou existe il une autre solution pour que les droits soient le plus indolore possible ?
    A ce jour, je vis en concubinage et prévois de me pacser dans les prochains jours.

    Dans l’attente de votre retour
    Bien cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le don de sommes d’argent ne concerne pas l’immobilier. Vous pouvez voir avec un notaire pour céder uniquement la NP dans la limite de vos droits de donation ou évoquer les stratégies de refinancement via démembrement de SCI si le bien est totalement remboursé.

  53. Thierry

    Bonjour,
    Tout d’abord; bravo pour votre site et vos infos et conseils.
    Ma tante, proprietaire, peut-elle faire une donation en nue-propriete a qui elle veut, autre que en ligne directe, par exemple a ses neveu et niece?
    A priori ce serait a sa soeur unique, mais au cas ou sa soeur decederait avant elle, ne serait-il pas judicieux qu’elle designe comme beneficiaires a parts-egales ou non sa soeur ainsi que ses neveu et niece?
    Merci pour votre reponse.
    Titi

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tout est possible: il faut voir la meilleure solution avec le notaire selon les besoins et objectifs de votre tante.
      Cordialement.

  54. E.Gérard

    J’ai fait don à un de mes deux fils de la nue propriété d’un appartement à Paris, sans droit de retour . (Mon notaire de m’ayant pas signifié cette possibilité).
    Ce fils, donataire, marié sans enfant, vient de décéder sans testament.
    Comment récupérer cette donation au profit de mon autre fils
    (père de 2 enfants) à qui reviendra mon usufruit lors de mon décès.
    Merci sincère.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai bien peur que ça lui appartenait et que ce soit transmis entre-vous et son épouse s’il n’a rien prévu (1/4 par parent en vie et le reste au conjoint marié s’il n’avait rien prévu). Essayez toujours de voir un notaire mais sans droit de retour ce sera fait ainsi.
      Cordialement.

  55. JEAN

    Bonjour,
    Suite à une donation-partage, je suis nu-propriétaire avec ma soeur d’une maison dont mes parents sont usufruitiers .
    Pour des raisons personnelles je souhaite faire donation de ma part en nue-propriété à ma soeur .
    Est ce que c’est possible ? Quelle est la fiscalité ?
    Je vous remercie de vos conseils car je suis vraiment perdu …
    Jean .

  56. Robert BADOZ

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un bien immobilier loué meublé en tant que LMNP. Je suis assujetti à la TVA et je bénéficie de l’amortissement du bien sur 25 ans.
    Puis-je faire une donation-partage de ce bien à l’une de mes fille et quelles en seraient les conséquences sur le plan fiscal?
    Merci d’avance de votre réponse
    Bien cordialement
    R. BADOZ

  57. deffaux

    Bonjour,
    Mon mari aimerait faire la donation de sa propre nue propriété (dont sa mère a 20% d’usufruit) Est-ce possible ? Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est possible mais selon la convention de démembrement il faudra peut-être l’accord de l’usufruitier. A voir avec un notaire.
      Cordialement.

  58. LOPEZ

    Bonjour,
    Tout d’abord je vous remercie pour ces informations très claires.
    j’aimerai connaitre votre analyse et vos conseils sur ce qui suit :

    Mr A et Mr J sont pacsés depuis 2009 sans avoir établi de testament.
    Mr A est propriétaire parisien comme Mr J et chacun de leur bien respectif est estimé à 550 000 euros.
    Mr J a acheté en 2016 une maison à 130 000 euros en son nom propre.
    Je me suis investi personnellement et financièrement dans son projet pour effectuer les travaux (et non pour son acquisition car je n’étais pas solvable à l’époque et la banque nous a conseillé de ne mètre que Mr J seul acquéreur pour minimiser le coût du crédit).
    Je participe également aux charges courantes de ce bien rénové estimé à 200 000 euros.
    Mr J veux aujourd’hui me donner cette maison à 50% et sa totalité s’il venait à décéder.
    Quels conseils pourriez-vous nous donner pour s’assurer de sa volonté ? Quelle procédure est la plus judicieuse pour que la fiscalité soit la moins lourde (Donation, Succession, démembrement à un tiers ?).
    Merci de l’attention que vous saurez nous porter
    Cordialement
    Mr B

  59. Phil

    Papa seul de 49 ans ,avec 2 enfants mineurs, je suis en train d acheter un bien dont je louerai 7 chambres meublees pour etudiants. Je possede une RP 250 K$ payee et un T3 de 150 k$ loue et crd termine dans 6 ans . J envisage le demembrement pr cet achat de 400 k$ mais sous quelle forme ? SAS ou SCI ou …

  60. RAVENEAU FRANCINE

    bonjour
    je souhaite acheter un studio à mon fils unique, j’ai 57 ans
    en avoir l’usufruit et lui la NP
    si j’ai bien compris, si un jour je souhaite le vendre, il me faut son accord d’une part, et d’autre part je n’aurai que la valeur de l’usufruit ?
    je possède un autre bien, mon appartement principal, donc, je suis couverte en cas d’imprévu…
    merci cordialement

  61. RAVENEAU FRANCINE

    bonjour
    ma mère, 88 ans souhaite acheter un appartement à 90000 e
    nous sommes 4 enfants, puisse t-elle avoir l’usufruit et nous 4 la NP ?
    que se passe t-il à son décès
    merci
    cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Soit vous financez la NP, soit ce sera un don de votre mère. Au décès, les NP récupèrent le bien sans impôt. Cordialement.

  62. Paule Ridoux

    J’ai 59 ans, suis divorcée, sans enfant et enfant unique. A ma mort, mes héritiers seront en principe mes 3 cousins germains. Je souhaiterais qu’une partie ou la totalité de mes biens (actifs et immobiliers) soient transmis a part égale a mes 3 filleuls. Si je fais un testament dans ce sens, mes filleuls auront-ils beaucoup de droits de succession a payer ? Merci

  63. Aurélie

    Bonjour,
    Nous sommes une famille avec 3 enfants, et mes parents viennent d’hériter d’une maison qu’ils souhaitent laisser à un de leur enfant afin qu’il puissent y habiter avec sa famille.
    Ils possèdent d’autres biens immobiliers, qui sont pour les autres enfants (mais à l’étranger), toutefois est-il possible de faire un don à un des enfants sans procéder aux dons des autres enfants au même moment?
    Je confirme que tous les membres de la famille y sont favorables.
    Je vous remercie sincèrement,
    Cordialement,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ce sera sans doute possible mais le montage est à valider avec un notaire qui s’assurera que tout est prévu et que les réserves de chacun sont respectées.
      Cordialement.

  64. Armelle

    Bonjour,
    je vais avoir 70 ans en fin d’année alors je crois qu’il est temps que je fasse le nécessaire afin de réduire les frais de successions à mon fils unique.
    Vu mon age, je pense à une donation démembrée.
    mais qui évalue la valeur de ma maison. Un notaire ? une agence immobilière ?
    Et quels dont les frais de notaire ?
    Merci par avance pour votre réponse et merci aussi de vos conseils et exemples clairs nets et précis
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous pouvez faire plusieurs évaluations si vous le souhaitez (le notaire peut l’évaluer mais les frais de ce dernier dépendent de la valeur de la maison…). Vous pouvez aussi lire mes articles sur l’assurance-vie.
      Cordialement.

  65. julien

    bonjour, nous sommes un couple marié de 58 ans. Notre fils unique a 26 ans, il est résident irlandais et vit et travaille pour l’instant à Galway. Nous nous interrogeons sur la meilleure façon d’anticiper notre succession. En clair, nous avons étudié plusieurs cas:
    – faire donations légales de 263730 euros afin que notre fils puisse acheter a son nom un appartement à PARIS dans la perspective ou il y reviendrait (échéance non déterminée),
    – faire le don en nue propriété de notre maison principale en province à notre fils (en sachant qu’elle est estimée à 350000 euros, que nous ne sommes pas surs d’y rester, et que nous souhaitons déménager et acheter un bien d’une valeur identique ou légèrement supérieure)
    – nous avons des retraites correctes et disposons de petites assurances vies et des produits de placements classiques.
    Au regard de ce que nous avons lu concernant les cas pratiques cités, que nous conseilleriez vous de faire des maintenant?
    merci d’avance pour votre réponse;

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Impossible de m’avancer sur une telle situation. Il faudrait faire une étude globale en prenant en compte vos objectifs, le patrimoine, l’âge, le régime matrimonial etc…. Un bon gestionnaire de patrimoine devrait pouvoir vous aider.
      Cordialement.

  66. GRJEBINE

    Bonjour,
    Nous sommes un couple propriétaire d’un appartement. Si nous en donnons la nue-propriété à nos deux enfants. A la mort du second d’entre nous, si nos enfants souhaitent vendre cet appartement devront-ils payer une plus-value…qui risque d’être plus coûteuse que le gain obtenu par la donation ? Dans une donation de nue-propriété (des 2 parents aux 2 enfants dans notre cas) doit-on déduire 20 % pour le premier décès parceque le survivant va y habiter ? Merci de vos réponses.

  67. Lionel

    Bonjour,
    Avant toute chose, merci pour cet article très clair ainsi que pour les compléments très précis apportés au gré des différentes réponses aux questions posées par vos lecteurs… dont je fais désormais partie!
    Je vous expose ma situation: mon père est veuf et âgé de 75 ans. Je suis son unique enfant. Il envisage actuellement l’achat d’une maison d’une valeur de 280K€. Je précise que cette maison deviendra sa résidence principale, qu’il n’a par ailleurs aucun autre bien immobilier et que sur les 280K€ il en apportera 210 et moi 70.
    Quelle est selon vous la meilleure des solutions pour optimiser sa succession dans la mesure où je suis son seul héritier?
    1 – Acheter la maison à 2 en précisant sur l’acte notarié qu’il achète l’usufruit pour 84K€ + 64% de la nue propriété pour 126K€ et que moi j’achète 36% de la nue propriété pour 70K€ PUIS me transmettre sa part de nue propriété (126K€) ?
    2 – Me faire un don familial de sommes d’argent de 31865€ + un don manuel de 94135€ (total: 126K€) PUIS acheter la maison à 2 en précisant sur l’acte notarié qu’il achète l’usufruit pour 84K€ et que moi j’achète la nue propriété pour 196K€?
    3 – Autre chose?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  68. Jean-Baptiste

    Bonjour,
    Je possède seul en pleine propriété un appartement de 800000€. Ayant 59 ans, la nue propriété vaut 400000€.
    J’ai 3 enfants auxquels je souhaite faire une donation partage (partage pour figer la valeur du bien).
    Si je donne comme c’est possible 100000€ par enfant, ils (et moi aussi) vont se retrouver en indivision et comme je l’ai lu quelque part, il est possible que le fisc considère qu’une telle donation n’est pas une donation partage, puisqu’il n’y a pas de partage en l’occurrence.
    Donc je soumet à votre sagacité mon analyse et mes questions:
    Cas 1, le plus sympathique, je décède dans plus de 15 ans et le fisc reconnait la donation partage : succession = 100000€, donc avec l’abattement pas d’impôt .
    Cas 2, encore favorable, je décède dans plus de 15 ans mais le fisc ne reconnait la donation partage qui est requalifiée en donation : Si j’ai bien compris, dans ce cas, réévaluation de la nue propriété qui après 75 ans vaut au minimum 60% soit 480000€ minimum si la valeur du bien n’a pas changé, soit après déduction de l’abattement de la donation, 180000€, donc pas d’impôt avec le second abattement.
    Cas 3, pas terrible, je décède dans moins de 15 ans et le fisc reconnait la donation partage. Succession=100000€, imposition sur 33000€ par enfant. Cela reste vrai même si l’appartement à pris de la valeur.
    Cas 4, le plus défavorable, je décède dans moins de 15 ans et le fisc requalifie la donation partage en donation. Là c’est un peu flou pour moi, mais je suppose la situation suivante si l’appartement à pris de la valeur (+20%) soit 960000€ : réévaluation de la nue propriété soit 480000€, après déduction des 100000€/enfants de la donation on obtient 180000€ soit une imposition sur 60000€ par enfant. Si la valeur de l’appartement n’a pas changé, la requalification de la donation n’a pas d’effet, impôt sur 33000€/enfant.
    J’ai été un peu long, mais mes questions sont les suivantes:
    – la requalification de la donation est elle probable dans ce cas de figure ?
    – l’analyse ci-dessus est elle correcte ?
    – aurais-je intérêt à mettre ce bien dans une SCI, ce qui permettrai si j’ai compris d’éviter cette requalification avec peut-être d’autres avantages ?
    – où bien y a t’il une autre solution plus avantageuse ?
    Merci de votre réponse et bravo pour vos interventions toujours pertinentes

  69. DIANA

    bonjour,
    Nous avons 1 seule fille, nous envisageons de lui donner la nue propriété de 2 biens en location, elle veut monter une entreprise, que peut-il se passer en cas de défaillance de son entreprise par rapport à la nue propriété ?
    Merci pour cet article très clair.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je ne sais pas trop… il faudra de toute manière votre accord pour vente. Après je ne sais pas si des créanciers peuvent saisir la NP. A voir selon la forme juridique de la société créée.
      Cordialement.

  70. Laurent

    Merci pour cet article. La donation avec démembrement d’un appartement peut-elle se faire entre une tante veuve et ses 2 nièces ? Même si celle-ci est âgée de 82 ans, ce qui donne une valeur de 80% pour la nue propriété, avec le taux de 60% de droit, cela reste mieux que rien. Confirmez-vous qu’à son décès rien ne soit à payer ? Enfin, une des nièces peut-elle habiter l’appartement en réglant un loyer ? Je vous remercie,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui effectivement, ça réduira un peu les droits (il me semble que le taux nièce est inférieur à 60% quand même). Pour aller au bout du montage, la tante peut même payer les droits de donation sans être retaxé dessus à nouveau ce qui équivaut à un don non fiscalisé importante.
      Cordialement.

  71. Meli melo

    Bonjour, mes parents souhaitent faire une donation partage de la maison familiale à 3 enfants sur 4, et le 4ème aura sa part au décès des parents, sachant qu’il souhaite vendre sa part. Sur la 4ème part mes parents y vivraient. Le réaménagement de cette part pour qu’ils puissent y vivre devrait se faire après la donation aux 3 premiers. S’il y a vente après leurs décès, le montant des travaux engagés pourrait il etre reversé aux 3 premiers qui ont financé ses travaux ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur un tel dossier, il faut voir un notaire et ficeler le tout avec lui.
      Cordialement.

  72. Olivier Monsel

    Bonjour
    Très belle article clair et les exemples sont un vrai plus.
    Question relative au dernier exemple.
    Que se passe t il si on constate une plus value du bien demembré au moment de sa vente.
    Quelle fiscalite ? Pouvez vous me donner un exemple.
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Très bonne question, je vous avoue que je n’ai plus les normes en tête car je ne l’ai pas vu depuis un moment (retient t’on la valeur en PP ou en NP pour le départ etc…). Je n’ai pas encore écrit sur le sujet. Vous devriez trouver votre bonheur via google, il faut se focaliser sur la date de départ et le montant retenu pour le calcul de la PV.
      Cordialement.

  73. Laurent

    Bonjour, mon mari et moi souhaitons faire une donation à nos 2 enfants. Nous souhaitons leur donner les 2 appartements dont nous sommes propriétaires bailleurs, par une donation en nue-propriété. Le souci est que les 2 appartements n’ont pas la même valeur! Comment faire pour ne favoriser ni léser personne? MERCI

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut voir avec le notaire qui vous donnera surement des solutions… donner 50/50 sur chaque bien, compenser par un don d’argent pour celui qui a un bien inférieur etc…. il faudra aussi envisager la donation partage pour éviter tout conflit. Bref, je recommande le professionnel!
      Cordialement.

  74. Patrice

    Bonjour,
    Je suis en indivision avec mon enfant mineure dans notre résidence principale suite au décès de mon épouse.
    J’envisage de donner à mon enfant la nue propriété de ma part dans notre appartement et d’en garder l’usufruit comme je l’ai fait pour la part de mon épouse.
    J’ai lu, sans vraiment comprendre que dans ce cas il vaudrait mieux passer par une sci.
    Pourriez-vous décrire le processus qui, si j’ai bien compris allègerait la note fiscale lors de la succesion.
    Merci par avance de votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il existe des montages différents avec les SCI pour des très gros patrimoine. Si vous avez seulement ce bien avec un peu de liquidités, la donation en nue-pro suffit amplement.
      Cordialement.

  75. Kristina

    Bonjour!
    Pourriez vous me renseigner svp pour mon cas , ma maman possède un bien immobilier avec les enfants de son défend mari elle en possède 5/8 du bien estimé à 240 k€, elle voudrais me faire une donation de son vivant pour sa part de nue-propriété de 90 k€ La question est est-ce que c’est possible de faire une donation d’une part du bien qu’on a pas la pleine propriété et à combien s’élèvent les frais de notaire dans ce cas . Est ce que le % pour les frais de notaire on se base sur le prix du bien ou la valeur de la donation .
    Je vous remercie par avance

  76. Markus

    Bonjour,
    Merci pour cette page très instructive.
    Je suis de nationalité suisse et installé en France depuis 6 mois ; j’ai toujours vécu en Suisse jusqu’à ce moment. Mes parents ont réglé toute leur succession en 2011 (acte notarié) en donnant à leurs héritiers, 2 seuls enfants du couple (ma sœur et moi) la totalité de la nue-propriété à titre gratuit de leurs biens immobiliers tous situés en Suisse, à raison de 50% pour chacun. Ils ont payé tous les frais afférents à ce moment là. Ils ont gardé l’usufruit viager au dernier survivant du couple ; ils sont mariés, pas d’autres enfants de premier lit etc. Nous sommes donc propriétaires indivis ma soeur et moi au vu du cadastre suisse.
    Cela suffit-il à écarter l’impôt de succession comme indiqué dans vos exemples au décès du dernier de mes parents usufruitier ? En effet, l’acte passé en Suisse à l’époque ne pouvait bien évidemment donner lieu à aucun impôt en France puisque nous avions aucun lien avec ce pays à ce moment (cf. art. 751 CGI).
    Merci 🙂

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur un tel cas, il faut un notaire qui maitrise le droit français ET suisse en étudiant les conventions entre pays.
      Cordialement.

  77. annick le hir

    bonjour
    mon frere a acheté la maison de nos parents en nu propriétéet et les parents l usufruit les meubles sont ils compris,,? merci de votre réponce

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A voir dans l’acte de démembrement mais j’imagine que non.
      Cordialement.

  78. SAKOUN

    Bonjour,

    Je suis associé avec mon frère à hauteur de 50% d’une sci familiale.
    -La sci possède plusieurs bien
    -La sci à acheté en 2014 un bien de 120.000€.
    -A ce jour la sci veux céder ce bien à titre gratuit sans plus value à un des associé.
    Je voulais savoir combien doit-je payer les frais de notaire
    -Je voulais savoir également si il avait d’autre frais à payer autre que celui du notaire.
    merci de votre réponse
    Bernard

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur un tel montage, je vous conseille de consulter directement un professionnel.
      Cordialement.

    • PAMART

      La donation par une SCI est contraire à son intérêt social et encours une fiscalité à 60 % … Les frais de notaires seront accessoire à côté de cet impôt.
      Rodolphe

  79. Favier daniel

    Je félicite le rédacteur de cet article sur les donations car il est complet et précis

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci!

  80. Costantino

    Je veut faire une donation de ma maison à ma fille et mon fils légitime a qui j’avais promis cette maison le problème est qu’il y a un troisième enfant non reconnue es que j’ai une solution.

    • Thibault Diringer

      Bonjour. Sur un tel cas, il faut voir avec le notaire! Cordialement.

  81. Capsus

    Bonjour,
    Je suis nue propriétaire d’une maison à rénover depuis 2015. La maison était louée et mon père USUFRUITIER recevait les loyers. Depuis le mois de mai cette année les locataires sont partis et mon
    père me demande de faire faire les gros travaux car il a déjà fait ses papiers et s’il les faisait m’avantagerai par rapport à mes sœurs. De très gros travaux sont à prévoir : isolation ; réfection
    complète des sols; électricité ; plomberie ; menuiserie ; plomberie ; toiture ; ouverture….
    Les locataires n’ont jamais voulu que mon père fassent des travaux pour ne pas payer plus (200€ par mois).
    Il ne veut pas repasser chez le notaire pour que je devienne entièrement propriétaire car cela coûterait 8000 €.
    Mon père veut par la suite me laisser les loyers pour que je puisse rembourser l’emprunt.
    Cela signifie que je devrait déclarer ses loyers. Comment cela se passe fiscalement ? Avons-nous le droit ?
    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement,

  82. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il y’a un abattement de 31 865 € pour les petits enfants avant application du même barème (environ 20%).
    Cordialement.

  83. poli

    puis faire une donation a mon petit fils au detriment de mon fils etant donne qu il abuse concernant ma liquidite quel serait dans cette possibilite les charges fiscales indues a envisager pour info
    mon petit fils est age de 18 ans merci a vous

  84. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    J’ai bien peur que non, on ne peut déduire des charges que sur un bien qu’on loue.
    Cordialement.

  85. Laura

    Bonjour,
    Le nu-propriétaire peut-il réaliser des travaux de chauffage, d’électricité ( remise aux normes) à sa charge et les déduire des ses revenus dans un second temps.
    Merci par avance pour votre retour.
    Cordialement.

  86. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A priori, je ne vois pas ce qui vous en empêche puisque la partie donnée est à vous. A voir avec le notaire mais je pense qu’il validera le schéma.
    Cordialement.

  87. MARINETTE

    j’ai fait donation en nue-propriété de la quasi totalité de mon patrimoine à mes 2 filles. il me reste 2 appartements en indivision avec mon ex-femme. mon notaire m’a dit qu’il était possible de
    faire donation à nos 2 filles de ces 2 appartements tout en restant en indivision. mon ex refuse catégoriquement même si le partage revient beaucoup plus cher que la donation compte tenu des
    abattements. est il possible que je fasse donation TOTALE à mes filles pour que mon ex soit en indivision avec nos filles et plus avec moi. je connais les « risques » : perte d’usufruit, mais les
    risques sont calculés.

  88. dregnier

    Merci pour ce complément … Je vais réfléchir

  89. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Stéphane : c’est tout à fait possible. Le fisc a d’ailleurs mis en place des droits à payer entre conjoint sur les donations pour éviter de trop maximiser cette stratégie. Cela étant, un abattement
    de 80 000 € existe avant imposition. Je pense donc que vous pouvez donner une partie de la maison à Mme (il y’aura un impôt si ça dépasse 80 k euros) et elle donnera ensuite la NP. Attention
    cependant, il faudra un délai entre les deux pour éviter l’abus de droit. Ca me semble faisable mais à valider avec un notaire.
    @dgrenier : je vous ai exposé les problèmes que j’y voyais. Si vous êtes certain que votre fille vous assistera si besoin et/ou ne pas avoir besoin de fonds à l’avenir (deux aspects dans lesquels mes
    mauvaises expériences font que je vous conseille de bien y réfléchir), le don en NP est envisageable. La clause d’exclusion est une bonne chose mais on a toujours des problèmes pratiques (même si
    votre fille veut bien vous aider ou vendre et vous aider et fais ce qu’elle veut, la vie de couple fait que ça peut peser si Mr n’est pas d’accord ou si autre projet ou etc….).
    Cordialement.

  90. dregnier

    Sommes nous jamais sur de l’avenir et du comportement des gens que nous croyons connaître ? Je pense connaître ma fille et être tranquille … Pour le reste ? Mon notaire me disait souvent que l’on
    ne connaît les gens que lorsque l’on connaît leurs rapports à l’argent.
    L’introduction de la clause d’exclusion de la communauté (celle de ma fille) dans la donation devrait en théorie régler le problème d’un éventuel conflit avec mon gendre. Mais quelles sont tous les
    autres cas de figures possible ?
    Votre article a refroidi un peu mon ardeur ! Un réflexion s’impose.

  91. Stephane

    Bonjour

    Je suis marie sous le regime de la communauté, je possede une maison enpleine propriete depuis bien longtemps avant mon matiage
    j ai déjà épuisé les 100 milles euros d’abattement
    Pensez vous qu il soit possible de
    donnez la nu propriete d une partie de la maison a ma femme afin qu elle puisse les retransmettre a mon fils ultérieurement ( de son cote elle bénéficie tjs de l’abattement des 100 milles euros)
    ?
    Et donner de mon cote l autre partie de la nue propriete en payant des frais

    Merci pour vos reponses et vos article tres clair

  92. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Mes mots sont peut-être un peu fort mais sur le fond je maintiens ma recommandation.
    Je vous le déconseille car vous pourriez être amené à avoir besoin de liquidités dans le futur. Je ne vous le souhaite pas mais imaginons que comme bon nombre de personnes vous veniez à avoir besoin
    de faire des travaux dans la maison pour l’adapter (en cas de handicap par exemple). Pire encore, si vous veniez à avoir des frais maladies importants ou qu’il faille payer une maison de retraite?
    Bref, ce sont des scénarios catastrophes mais qui sont malheureusement fréquents. Dans un tel cas, la vente de votre maison ne vous rapportera quasi-rien car votre usufruit aura baissé de valeur.
    Vous dépendrez entièrement du bon vouloir de votre fille (je suppose que vous n’avez rien à côté comme vous l’indiquez) et on voit hélas beaucoup de situations compliquées à ce niveau également
    (conflit avec le gendre etc…).
    Bref, si vous êtes certain de votre protection future, le don est envisageable mais me concernant et vu le nombre de situation désagréables que j’ai côtoyé, je déconseille ce schéma comme le ferait
    bon nombre de professionnels si vous n’avez rien à côté.
    Cordialement.

    • marie-christi BON

      après succession , j’ai racheté les parts des indivisaires et suis propriétaire de la maison de ma mère d’une valeur de 30 000 €. Quelle st la meilleure solution à envisager pour que ma fille l’habite . dis-je lui demander un loyer ? quelles seraient les charges déductibles? dois-je lui faire donation du bien? les travaux seront-ils déductibles(chauffage à changer pour installation d’un poêle à bois par exemple). et pour qui, elle ou moi?
      que se passe t-il si je ne demande pas de loyer mais qu’en contrepartie elle paie les charges et les travaux?
      je vous remercie

  93. dregnier

    Bonjour,
    Je compte justement procéder à la donation de ma résidence principale à ma fille unique d’ici à la fin de cette année. Avec mon épouse (65 et 60 ans) nous gardons l’usufruit et ma fille aura la
    nue-propriété. Je note que vous dites « qu’il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté ». C’est mon cas et je ne vois
    pas où est la stupidité ?
    Merci de votre retour.