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Déclaration d’impôt 2019 et locatif : êtes-vous obligé d’imputer les déficits provisionnés inutilement avec l’année blanche?

La déclaration d’impôt sur le revenu approche et plusieurs problématiques restent en suspens. Plus précisément, une interrogation me revient régulièrement au sujet des revenus fonciers concernant les biens loués vides. Je vous livre mon analyse sur ce cas très technique et la discussion est ouverte s’il manque des précisions. La question est pourtant primordiale et concerne beaucoup de contribuables : En cas de déficit provisionné les années passées, sera t’on obligé de l’utiliser inutilement (car l’impôt est annulé avec l’année blanche) via la déclaration d’impôt 2019?

Location vide et déficit provisionné : allez-vous perdre votre avantage fiscal?

La question est importante car la perte sèche en impôt est énorme pour beaucoup de propriétaires. Elle va concerner les contribuables qui ont provisionné un déficit sur les déclarations des années passées. Pour rappel, un déficit est conservé pour les « loyers imposables négatifs » au-delà de – 10 700 € mais aussi pour les intérêts déductibles n’ayant pas de foncier imposable sur lequel s’imputer. J’ai déjà expliqué le fonctionnement en détail ici : comment marche le déficit foncier?
Les contribuables qui ont un déficit foncier peuvent le garder et celui-ci sera utilisé les années suivantes pour réduire les loyers imposables. Une situation fréquente qui concernera en particulier les investisseurs récents qui peuvent commencer à déduire les intérêts avant le début de la location.

Exemple

Mr Corrigetonimpôt achète un bien et commence à payer le prêt en 2017. Le début de la location commence en 2018.
Lors de la déclaration d’impôt 2018 des revenus 2017, Mr a pu déclarer les intérêts d’emprunt payés. Imaginons qu’il déclare 5 000 €. Comme ces 5 000 € n’ont pas de loyers sur lesquels s’imputer, ils sont provisionnés. Ils s’imputeront sur un loyer positif les années à venir.

La problématique va concerner les propriétaires dans cette situation mais aussi tout ceux ayant un déficit provisionné pour une autre raison (travaux etc….).

Avec l’année blanche, le déficit provisionné n’a aucune utilité en 2019.

Habituellement, le fait d’utiliser un déficit provisionné permet de réduire la fiscalité de manière importante les années suivantes. Comme détaillé dans l’article joint en début d’article, un déficit réduira les loyers imposables soit un gain fiscal de 17.2% auquel s’ajoute la tranche d’imposition (de 0% à 45%). Dans notre exemple ci-dessus, les 5 000 € provisionnés permettront de récupérer entre 860 € et 3 110 € d’impôt en moins!
Ce système ne sera pas d’actualité pour la déclaration d’impôt 2019 des revenus 2018. Avec le prélèvement à la source et la fameuse année blanche, l’impôt et les prélèvements sociaux engendrés par les loyers de 2018 seront annulés. Que le déficit s’impute ou non ne change rien!

Suite de l’exemple

Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers imposables en 2018. Il a aussi 5 000 € de déficits provisionnés. Sa tranche fiscale est de 14%. Détaillons les deux situations.
1- Si on retient 10 000 € de loyers imposables, cela engendre 14% + 17.2% de fiscalité soit 3 120 €. Cet impôt est annulé par le biais du CIMR car c’est une année blanche.
2- Si on impute le déficit foncier provisionné, on obtient 5 000 € de loyers imposables. La fiscalité est de 5 000 * (14% + 17.2%) soit 1 560 €. Via l’année blanche, les 1 560 € sont annulés.

Dans les deux situations, l’impôt sera nul. En revanche, dans la seconde situation Mr a utilisé son déficit provisionné et ne pourra donc plus l’avoir les années suivantes. La grande question arrive alors : pourra t’on choisir de ne pas utiliser un déficit provisionné sur la déclaration d’impôt 2019 afin de ne pas le perdre?

L’imputation du déficit foncier est automatique… le risque de perte en 2019 prend le dessus.

Je ne fais que supposer mais le fonctionnement de la fiscalité et les avis des professionnels en commentaires confirment tous mes propos. Il apparaît que l’utilisation du déficit de manière inutile soit la règle pour cette année de transition. Cela signifie une perte fiscale importante pour les propriétaires fonciers. Mon pessimisme est dicté par trois raisons :
1- Habituellement, il n’est jamais possible de choisir d’imputer un déficit ou non. Le déficit provisionné s’impute automatiquement si la déclaration d’impôt présente un loyer imposable positif. Il aurait donc fallu que le trésor public modifie le formulaire 2044 et les calculs pour permettre au contribuable de faire le choix ce qui n’est pas le cas.
2- Je ne vois rien dans la loi des finances, les nouveaux textes, les Bofip etc… qui évoque ce sujet ou qui vienne modifier la règle.
3- Le simulateur impot.gouv mis à jour pour cette année impute automatiquement les déficits provisionnés sans tenir compte de l’utilité fiscale ou non. Il ne laisse pas la possibilité de choisir de renseigner ou non les anciens déficits.

J’ai bien peur que beaucoup de déficits provisionnés viennent s’imputer à vide. On peut rajouter à l’argumentaire les propos d’un ancien professionnel de la DGFIP :  » ...l’analyse et les conclusions sont bonnes…Laisser le choix de ne pas imputer ce déficit sur les revenus 2018 reviendrait à permettre une stratégie d’optimisation fiscale par une imputation ultérieure dans des conditions plus favorables. La règle retenue en la matière est qu’il ne doit pas y avoir de décision des contribuables dans le seul but de profiter de l’année blanche« .

Malgré la perte fiscale, il y’aura quand même quelques avantages minimes pour le contribuable comme je l’ai détaillé ici : pourquoi faut-il optimiser la déclaration d’impôt 2044 en 2019?

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

15 Commentaires
  1. Bonjour Thibault,
    Encore une excellent article avec une problématique bien réel. En tant qu’expert-comptable chevronné, je partage votre analyse et pense aussi que l’imputation sera automatique.
    Cordialement.

  2. Bonjour,
    Je suis concerné également et mon comptable m’a annoncé le même fonctionnement ce qui serait lamentable. Ne peut-on rien faire pour éviter ça? Je me pose aussi la question de savoir si une première location 2018 sera assimilée à un revenu fiscalisé?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Comme je l’indique sur l’article dont le lien est à la fin, le fait de déduire toutes les charges vient minimiser la perte du déficit utilisé. Pour votre seconde question, je rédige justement l’article sur le sujet. Il paraîtra cette semaine.
      Cordialement.

  3. Avocat fiscaliste, je suppose aussi un tel fonctionnement.
    Cordialement.

  4. Je pense aussi que l’analyse et la conclusion de l’article sont les bonnes, pour regrettables qu’elles soient pour les contribuables concernés.
    A mon sens, c’est dans la logique des principes applicables aux revenus de l’année blanche : le CIMR vient annuler un impôt calculé selon les règles normales. Le déficit foncier reportable doit donc s’imputer dans les mêmes conditions que les autres années, même si en définitive il revient à faire baisser un impôt qui sera annulé.
    Laisser le choix de ne pas imputer ce déficit sur les revenus 2018 reviendrait à permettre une stratégie d’optimisation fiscale par une imputation ultérieure dans des conditions plus favorables. La règle retenue en la matière est qu’il ne doit pas y avoir de décision des contribuables dans le seul but de profiter de l’année blanche. C’est dans le même esprit qu’ont été prévues les dispositions pour encadrer les variations de revenus BIC ou BNC sur 3 années afin d’éviter de gonfler délibérément les revenus de 2018, ou celles relatives à la déduction des versements d’épargne-retraite. Ce dernier cas, pour les versements de 2018, offre d’ailleurs un autre exemple de « perte » d’une déduction fiscale du fait de l’année blanche, hors hypothèse de revenus exceptionnels : on se trouve un peu dans le même cas de figure que la « perte » de l’imputation d’un déficit foncier reporté.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour Yann,
      Merci beaucoup pour vos avis toujours éclairés. Je suis d’autant plus confiant dans mon raisonnement maintenant que j’ai votre aval!
      Bonne soirée.

      • Bonjour,
        Cette problématique de perte de l’imputation d’un déficit foncier reporté, se double pour moi de la perte d’un déficit sur le revenu global issu de BIC 2016.
        Au lieu d’avoir mon impôt sur les revenus 2018 annulé par le CIMR, il est annulé par ce report de déficit global ce qui ne me permet pas de bénéficier du CIMR et de garder le bénéfice de mon déficit sur le revenu global pour les revenus 2019.
        Je comprends le commentaire de Yann lorsqu’il dit que dans la logique des principes applicables aux revenus de l’année blanche, le CIMR vient annuler un impôt calculé selon les règles normales. Mais dans ma situation il ne s’agit pas de profiter de l’année blanche en faisant de l’optimisation fiscale mais simplement de ne pas être pénalisé par l’année blanche qui me prive du CIMR en utilisant mon déficit !
        N’est-il pas possible de décaler d’un an l’utilisation de ce déficit ?
        Cordialement.

  5. Bonjour.
    Une remarque suite a votre article parfaitement clair.
    Nous payons à la source en 2019 l’impot calculé à l’aide du taux estimé lors de la déclaration de nos revenus de 2017. Ce taux 2017 va être changé en septembre par celui estimé lors de la déclaration de nos revenus de 2018.
    Ce taux 2018 tient compte du déficit foncier reporté non ? A ce titre l’impot total payé en 2019 (8 mois au taux 2017 et 4 mois au taux 2018) sera bien réduit grace au report du déficit des annés précédentes non ?
    Est-ce que je fais une erreur de raisonnement ?
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez raison mais le taux 2019 n’est qu’une avance. Il sera régularisé selon la déclaration 2020 des revenus 2019. Le déficit va réduire le taux mais l’impôt final sur les revenus 2019 n’en tiendra pas compte.
      Cordialement.

  6. Bonjour, dans mon cas j’ai acheté un bien pour le mettre en Pinel (j’ai acheté votre guide). Je l’ai acheté en juillet 2017 en VEFA. Il a été livré en avril 2019. Donc j’ai un déficit foncier (intérets, assurances…) en 2017 et 2018 car je ne l’ai pas loué ces 2 années car en construction. Je commence à le louer en mai 2019. Que devient mon déficit foncier créé en 2017 et 2018 que je n’ai pas encore utilisé ? Est-il perdu ou pourrai-je l’utiliser en 2020 sur mes revenus 2019 (loyers). Merci de vos réponses.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Dès lors qu’il n’y a pas de revenus fonciers, le déficit provisionné ne sera pas utilisé et donc reporté pour les années suivantes.
      Cordialement.

  7. Bonjour,
    J’aimerais comprendre ce qui permet d’arriver à la conclusion qu’un report de déficit foncier au 31 décembre 2017 devra nécessairement être appliqué à un bénéfice foncier en 2018, alors que c’est inutile et, qu’en conséquence, ce serait du déficit foncier perdu pour les années suivantes.
    En effet, dans l’esprit, rien n’oblige un contribuable à réduire son impôt lorsqu’il en a la possibilité : s’il ne rapporte pas des charges, s’il ne déduit pas un déficit antérieur, c’est son droit, que ce soit en 1990, 2015… ou en 2018, année blanche. Le fisc n’oblige jamais quelqu’un à réduire son impôt.
    Concernant les textes, le 3° du 1 de l’article 156 du CGI indique que les déficits fonciers s’imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il ne dit pas « dès la première année où il y a un bénéfice ». Le BOI RFPI-BASE-30-20-2017 au point 340 ne dit rien de plus. On peut donc, à la lecture de ce texte conclure qu’on peut imputer son déficit foncier si on veut et lorsqu’on le veut (tout en veillant à ne pas perdre un déficit d’il y a 10 ans).
    Enfin, en pratique, rien n’empêche sur le formulaire papier ni sur la déclaration en ligne 2044 SPE (je l’ai fait), de reporter à l’identique les ventilations de déficit foncier des années précédentes, tout en ayant un bénéfice foncier pour l’année en cours : le service de déclaration en ligne ne prélève pas automatiquement dans le stock de déficit foncier en cas de bénéfice foncier sur l’année en cours.
    Avez-vous un texte ou une jurisprudence qui permet d’infirmer cette analyse?
    En vous remerciant.

    • Bonjour,
      Je trouve aussi ce raisonnement normal, il ne s’agit pas de profiter réellement de l’année blanche, car le CIMR correspondra réellement aux loyers/charges normaux de l’année 2018, il s’agit de ne pas perdre un déficit antérieur pour rien.
      Qui plus est son imputation crée une discordance/iniquité entre ceux qui ont fait des travaux et ceux qui n’en ont pas fait (ou lors d’années antérieures), problème posé car les impôts ne remboursent pas les déficits. Ce n’est pas les contribuables qui ont choisit cette nouvelle modalité d’imposition ou les X reports de la réforme, est-ce normal d’en subir les conséquences sachant que la confirmation de son application a été donnée en septembre 2018 de plus ….
      Ce raisonnement me parait tout aussi valable que l’autre.
      Cordialement,

    • Bonjour Pierre,
      J’ai effectué ma déclaration 2044SPE, et mes 4011 euros de déficit antérieurs ont été déduit d’office de mes revenus fonciers positifs :

      Déclaration 2044SPE
      Ligne 630 = 6917€
      Déficit au 2017 = 4011€
      Revenus fonciers nets apparus sur la situation déclarative des revenus = 2906€. (Soit 6917-4011 automatiquement)

      Pourriez-vous me dire comment vous avez fait pour qu’il n’y a pas ce prélèvement automatique svp.
      Merci d’avance,
      Catherine

  8. Bonjour,
    Je me retrouve dans le cas ou mon locataire ne m’a pas payé de loyer pendant plus de la moitié de l’année 2018. Du coup je me retrouve avec une perte seche de loyer et donc un deficit foncier sur l’année 2018. Vu que 2018 est une année blanche, est ce que je vais me faire avoir aussi par les impots et me retrouver à declarer un deficit alors que ce dernier va etre annulé?
    Cordialement,

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