Immobilier, Travaux - Déficit foncier

Réduire son impôt locatif avec le déficit foncier : report, déclaration 2044, exemples…

Les contribuables qui louent un bien immobilier ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Nous avions vu à travers cette article l’imposition des loyers lorsqu’on loue en vide au régime réel. Le contribuable comptabilise les loyers desquels il défalque les charges supportées sur le bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière….). Le résultat foncier imposable supporte alors la tranche d’imposition et les prélèvements sociaux. Mais que se passe t’il lorsque les charges sont plus importantes que les loyers? Y gagne t’on fiscalement? Quid du calcul avec l’impôt à la source?

La notion de déficit foncier

Pour comprendre pleinement cet article qui est complexe, nous vous invitons à vous familiariser en amont sur la fiscalité des revenus fonciers (lien ci-dessus) et l’impact de la tranche marginale d’imposition que nous avions évoqué dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Nous considérons dans cette article une tranche fiscale à 30% pour les exemples; le raisonnement est le même avec une TMI à 0%, 11%, 41% ou 45%.

Un déficit foncier intervient quand un contribuable qui loue un bien vide opte pour le régime réel et a plus de charges déductibles que de loyers. Au moment de la déclaration des revenus fonciers 2044, il obtient alors un déficit foncier imposable au lieu d’un résultat foncier imposable. Prenons un exemple concret.

Exemple :
Mr loue un bien en 2020. Sur l’année, il perçoit 10 000 € de loyers. Il fait également beaucoup de travaux : 15 000 €. Ces travaux ne sont pas considérés comme de l’agrandissement ou de la reconstruction, il peut donc les déduire. Mr a également des charges diverses déductibles de 4 000 € (intérêts d’emprunt, assurance…).
Lors de sa déclaration 2021 des revenus 2020, Mr déclare 10 000 € de loyers et 19 000 € de charges déductibles. Son résultat foncier imposable est négatif, on parle alors de déficit foncier : – 9 000 €.

La fiscalité des déficits fonciers : ils ne sont pas forcément « reportables »

L’erreur commune est de penser que le déficit foncier de 9 000 € va être reporté pour les années suivantes. C’est faux, il faut en fait distinguer deux aspects :
1) le déficit foncier utilisé immédiatement (indiqué en violet durant l’article) : tout déficit foncier entre 0 € et – 10 700 € va être utilisé l’année en cours. Les premiers – 10 700 € se transforment en déduction immédiate pour le déclarant. Etant donné qu’ils ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers (ils sont déjà à 0 €), le déficit foncier va être enlevé des autres revenus du contribuable, notamment les revenus salariés. On est dans un des rares cas ou un déficit foncier peut être impacté sur une autre type de revenus (salariés).

Exemple :
On reprend le cas précédent en supposant que Mr a 50 000 € de salaire imposable et toujours – 9000 € de déficit foncier. Les 9 000€ vont immédiatement venir en déduction des salaires de Mr. Son revenu imposable qui subira l’impôt sera de 41 000 € au lieu de 50 000 €. 
Gain fiscal grâce au déficit utilisé immédiatement : 9 000 * la tranche fiscale soit par exemple 9 000 * 30% = 2 700 € d’impôt en moins.

2) le déficit reportable provisionné (en orange) : Lorsque le déficit est tellement important qu’il amène un résultat foncier inférieur à -10 700 €, on parle alors de déficit provisionné ou reportable. A l’image du point précédent, les premiers -10 700 € vont s’imputer des revenus salariés immédiatement. En revanche, le solde ne sera pas utilisé et sera provisionné pour les années suivantes. Il est reportable pendant 10 ans.

Exemple :
Mr a rénové une bien sur lequel il perçoit 10 000 € de revenus fonciers et obtient 35 700 € de charges déductibles. Il déclare donc un déficit foncier de -25 700 €. Il aura 10 700 € de déficit qui seront utilisés immédiatement en déduction de ses salaires imposables (gain fiscal de 10 700 * la tranche d’impôt soit ici 3210 € d’impôt en moins). Il reste 15 000 € de déficit reportable qui seront provisionnés pour être utilisé les années suivantes….

La question est de savoir comment ces 15 000 € seront utilisés et quel gain fiscal ils vont procurer. Un déficit reportable pourra être utilisé uniquement sur un revenu foncier POSITIF dans le futur. Une fois que le déficit est provisionné, il ne sera pas possible de l’utiliser l’année suivante jusqu’à -10 700 €. Cette fois il faudra attendre d’obtenir un revenu foncier imposable supérieur à 0 € pour le déclencher.

Suite de l’exemple:
Mr a provisionné 15 000 € de déficit reportable.
1) L’année suivante, Mr a 10 000 € de loyers et 10 000 € de charges déductibles. Son revenu foncier imposable est de 0 €.
Mr ne peut pas utiliser les 15 000 € stockés pour les imputer sur ses revenus salariés dans la limite de -10 700 € car un déficit reporté est utilisé uniquement sur un revenu foncier positif. Mr conserve sa provision pour le futur.
2) L’année suivante, Mr a 10 000 € de loyers et 4 000 € de charges. On obtient donc un revenu foncier imposable de 6 000 € qui va subir l’impôt (selon la tranche) ET les prélèvements sociaux (17.2%).
Mr va utiliser son déficit antérieur pour effacer le revenu foncier imposable. Il pioche dans les 15 000 € de déficit pour ne pas être imposé sur 6 000 €. Le revenu foncier imposé passe à 0 €.
Gain fiscal du déficit provisionné : 6000 * tranche d’impôt + 6 000 * 17.2%
La provision de Mr pour les années suivante passe de 15 000 € à 9 000 € étant donné qu’il en a utilisé une partie.

On peut en tirer LA conclusion importante :
Un déficit utilisé immédiatement (entre 0 et -10 700 €) permet un gain fiscal immédiat égal à : « montant du déficit * la tranche d’impôt ».
Un déficit provisionné permet un gain fiscal plus importante : « montant du déficit * tranche d’impôt + montant du déficit * prélèvements sociaux ». Cependant ce gain interviendra dans le futur.

Peut-on choisir de refuser d’utiliser un déficit foncier immédiatement afin de le provisionner?

Une fois qu’on a compris le mécanisme, les stratégies deviennent plus compréhensibles. Un contribuable qui achète un bien 100 000 € pour y faire 70 000 € de travaux déductibles sait qu’il va avoir un gain fiscal de 70 000 € * sa tranche d’impôt + 70 000 € * les prélèvements sociaux. Pour une TMI à 30%, c’est quasiment la moitié des travaux (47.2% exactement) qui lui sont remboursés à travers une baisse de l’imposition. Ici l’économie fiscale est de 70 000 * 47.2% soit 33 040 € d’impôt en moins. Une manière efficace de financer un bien en réalisant une plus-value tout en optimisant la fiscalité.
Le calcul est quasiment exact sauf pour la déduction entre 0 et – 10 700 € qui permettra de gagner « seulement » 30% au lieu de 47.2%. En effet, l’imputation sur les revenus salariés au lieu d’une déduction sur le foncier ne permet pas à ces 10 700 € de procurer un gain sur les prélèvements sociaux. Le contribuable pourrait alors être tenté de refuser cette déduction immédiate sur les salaires afin de tout provisionner en déficit. Il est évident qu’au bout de quelques années le bien engendrera des revenus fonciers imposables et que le déficit reporté sera utilisé avant d’expirer au bout des 10 ans, procurant alors un gain fiscal maximum (impôt + prélèvements sociaux) en s’imputant sur un revenu foncier positif.
Malheureusement, il est impossible de faire ce choix. Le fisc impose la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur les salaires avant d’avoir le droit de provisionner. Une notion qui a son importance puisqu’il peut s’avérer souvent judicieux de faire le gros des travaux sur une année seulement. Les contribuables qui dispatchent les travaux sur deux années fiscales n’optimisent pas au mieux l’impôt puisqu’ils créent deux fois les premiers 10 700 € de déficit.

Exemple :
On reprend la situation et on suppose que Mr réalise les 70 000 € de travaux.
1) Si les travaux sont payés entre janvier et décembre sur une année fiscale : lors de la déclaration l’année suivante, seulement 10 700 € seront déduits des salaires. Les 59 300 € restants seront déduits du revenu foncier (que ce soit sur les loyers en année 1 ou sur les revenus fonciers positifs en tant que provision dans le futur). Gain fiscal : 59 300 * (30% + 17.2%) + 10 700 * 30% = 31 199 € d’impôt en moins.

2) Si les travaux sont fait sur deux années fiscales : on suppose 35 000 € en décembre 2019 et 35 000 € payés en janvier 2020 pour l’exemple.
– Déclaration des revenus 2019 : sur les 35 000 € à déduire, les premiers 10 700 € de déficit sont enlevé des salaires (gain à la TMI uniquement). Le solde sera déduit du foncier (une partie sur les loyers immédiatement, l’autre partie sera provisionné et déduit d’un revenu foncier positif dans le futur).
– Déclaration des revenus 2020 : même schéma. Sur les 35 000 €, les premiers 10 700 € de déficit sont déduits des salaires l’année en cours. Le solde sera déduit du foncier dans tous les cas.
Gain fiscal : 10700*2*30% + 48 600 * (30% + 17.2%) = 29 359 €.

Il peut être judicieux d’optimiser les provisions de déficit sur une année lorsque l’on souhaite optimiser la fiscalité. Dans l’exemple, le gain fiscal est 31 199 – 29 359 =1 840 € en privilégiant les dépenses sur une année au lieu de deux. Les plus forts en mathématique l’auront compris, le calcul est bien plus simple puisqu’on gagne les prélèvements sociaux sur 10 700 € pour chaque année où on évite de créer un déficit utilisé qui aurait pu être un déficit provisionné. On retrouve bien 10 700*17.2% = 1 840 €!
Attention ne vous méprenez pas, l’optimisation fiscale a une contrepartie : le gain chiffré aura lieu uniquement lorsque le déficit est utilisé. Il faut donc parfois attendre plusieurs année avant de pouvoir le faire. Certains contribuables préfèrent différer les grosses dépenses déductibles sur 2 ou 3 ans. Il y perdent alors 1 840 € par année mais ont la chance de voir un impact sur leur impôt immédiat puisqu’ils auront 10 700 € de déduction sur leur salaire dès les premières années. A l’inverse celui qui a fait le choix de faire tous les travaux immédiatement pour provisionner un maximum optimise l’impôt (il déduit tout à la TMI + prélèvements sociaux) mais devra attendre un revenu foncier positif pour faire marcher le déficit provisionné.

Où trouver le déficit reporté, comment le déclarer sur la 2044?

A l’époque de la déclaration papier, il était très difficile de remplir correctement les cases relatives au déficit foncier. Les erreurs étaient nombreuses et entraînaient redressement ou perte des avantages pour le contribuable. Aujourd’hui, tous les calculs se font automatiquement sur la déclaration en ligne et cerise sur le gâteau : le fisc reporte chaque année seul le déficit reportable afin que le contribuable ne le perde pas par « oubli ».

Attention cependant lors de votre première déclaration en ligne! Si vous aviez des déficits provisionnés, il faut les remplir sur la case 450 de la déclaration des revenus fonciers 2044. Afin de les retrouver, il vous faudra prendre les avis d’imposition des années passées et chercher à la fin la ligne ci-dessous. Ici dans notre exemple, Mr a un déficit provisionné de 16 213 € qu’il devra indiquer de lui même lors de la première déclaration en ligne pour ne pas le perdre. Si il omet d’indiquer 16 213 € dans la case 450 de la déclaration 2044, il perdra le déficit soit une perte fiscale de 16 213 * (30% + 17.2%) = 7 652 €.

Déficit foncier provisionné : les exceptions et contraintes

Avant de vous lancer dans le montage, il est primordial d’avoir en tête ces deux règles. Bon nombre d’investisseur fonce afin d’éliminer l’impôt en oubliant ces deux contraintes :
1) A partir du moment où on utilise un déficit foncier sur les autres revenus (l’année  du déficit dans la limite de 10 700 €), on s’engage à continuer à louer le bien pendant trois ans! Une règle qui a son importance et oblige le contribuable à voir à long terme. Cette position du fisc a été remise en cause récemment. J’ai expliqué les conséquences ici : déficit foncier : faut-il louer le bien 3 ans? Quels risques en cas de vente?
2) Lors de la cession du bien, tous les travaux déduits que ce soit directement sur les loyers, sur les salaires via un déficit utilisé ou sur le revenus foncier via un déficit provisionné ne pourront pas rentrer dans le calcul de la plus-value. La vente du bien sera associé à un impôt sur la plus-value élevé car il sera impossible de déduire les travaux du calcul. Voir : comment est calculé l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier?

Enfin, pour les plus courageux qui ont tenu jusqu’au bout, une dernière notion technique existe. Les intérêts d’emprunt déductibles ne peuvent jamais rentrer dans le déficit utilisé immédiatement de 0 € à -10 700 €. C’est une exception technique qui concerne beaucoup de contribuables et les amène à avoir du déficit reportable malgré eux.
L’année d’acquisition du bien, il est fréquent que les contribuables remboursent le prêt avant de percevoir des loyers. On a alors une première déclaration avec peu ou pas de loyers et des intérêts d’emprunts déductibles. Il faut alors faire la déclaration 2044 malgré tout et un déficit provisionné se créera car les intérêts d’emprunt déduits ne peuvent pas être utilisés immédiatement même entre 0 et -10 700 €.

Exemple :
Mr achète un bien et commence à le louer en décembre. Il rembourse le prêt depuis plusieurs mois. Il perçoit 1 000 € de loyers et a payé 4 000€ d’intérêts d’emprunt.
Son résultat foncier est de – 3 000 €. Comme le déficit provient d’intérêts d’emprunt, il ne sera pas déduit des salaires malgré le fait que l’on soit entre 0 € et -10 700 €. Mr a un déficit provisionné reportable de 3 000 €!

Une fois encore, c’est ici une bonne chose pour le contribuable qui pourra gagner impôts + prélèvements sociaux lors de l’utilisation du déficit.

Déficit foncier et impôt à la source.

La prélèvement à la source n’est qu’une avance et ne vient pas changer les règles que je viens d’évoquer. En revanche, l’année de transition 2019 a eu un impact sur le traitement du déficit notamment au niveau des travaux. Si vous aviez fait des travaux en 2018 ou 2019, j’ai expliqué la différence du traitement fiscal ici : « impact fiscal des travaux sur des locations en 2019 et 2020« 

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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159 Commentaires
  1. Thomas

    Bonjour et merci pour ces explications tellement bien détaillées.
    Concernants l’obligation de déduction immédiate de 10700€ je me pose encore certains questions. Dans notre cas, tous les 2 auto-entrepreneur avec 2 enfants, nous avons un QF très faible qui positionne notre tranche marginale à 11%.
    Nous sommes donc sous le régime libératoire ce qui fait nous ne ne payons pas d’IR.
    Dans ce cas sur les 10700€ que nous sommes obligés de déduire, seul le foncier de l’année en cours nous génèrerai des impôts : disons environ 5000€. Il resterai donc 5700€. Que vont ils devenir? L’optimisation est elle définitivement perdue dans ce cas de figure?

    Je précise que nous serions en SCI IR.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si le déficit n’a rien pour s’imputer, je pense qu’il est perdu. Mais même au libératoire, le CA est ajouté fisctivement aux revenus pour le calcul du taux effectif. Du coup, les 10 700 doivent bien s’imputer. J’ai expliqué cette particularité des AE au prélèvement libératoire avec d’autres revenus ici : https://www.corrigetonimpot.fr/taux-effectif-impot-definition-calcul-auto-entrepreneur/

      • Thomas

        Grand merci, pour cette réponse qui semble évidente. Si je comprend bien, puisque qu’ils se seront tout de même imputé, ils me donneront au moins, le bénéfice d’imposer mon foncier sur une tranche marginale inférieur?

  2. Vanessa

    Bonjour,

    Je compte faire des travaux d’environ 7000€ avec conventionnement ANAH.
    A ce titre je bénéficierai d’un abattement de 50% (loyer social en zone C) sur mes revenus locatifs.
    Pourrais-je cumuler cet avantage avec la déduction des travaux au réel.
    C’est à dire par exemple :
    10 000€ de loyers annuels
    – 5000€ abattement ANAH (50% Cosse)
    – 5000€ de travaux déductibles (7000€-2000€ subventionnés ANAH)
    donc tout cumulé, un revenu locatif à 0

    ou bien l’abattement lié au conventionnement ANAH est exclusif et je ne peux plus rien déduire en plus, ni intérêts d’emprunt ni travaux ? donc revenu imposable 5000€

    Merci 1000 fois pour votre réponse !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai pas eu de cas sur la ANAH en particulier. Mais de manière générale, tous les dispositifs permettant un abattement sur les loyers sont tout à fait cumulables avec les autres déductions classiques.
      Cordialement.

  3. Boezio Jean-Luc

    Bonjour Thibault
    Je suis résident a l’étranger (Chine) et n’ai aucun autre revenu en France que mes revenus fonciers.
    Lorsque j’ai un petit déficit foncier, comme cela m’est arrivé a plusieurs reprises (quelques centaines d’Euros), puis-je reporter ce déficit les années suivantes? et de quelle manière?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Désolé mais je ne gère pas les situations fiscales où la convention étrangère peut impacter le système. Il faudrait étudier la convention fiscale avec la Chine pour voir comment le foncier doit être géré.
      Cordialement.

  4. LALOUX

    Bonjour et merci encore pour vos précieux conseils.
    J’en suis à ma 3ème année de déclaration de revenu foncier avec une mise en location effective que depuis courant année 2019 (livraison VEFA en mars 2019).
    Pour les deux premières années, je retrouve bien mes déficits antérieurs non encore imputés dans le tableau récapitulatif. Je vais au bout de ma déclaration des revenus fonciers 2019, je me retrouve avec un nouveau déficit foncier d’environ -2900 € (résultant bien de l’opération frais&charges moins recette pour l’année 2019). Le problème est le suivant, c’est qu’il a reporté ce déficit en 4BC au lieu de 4BB comme ce fut le cas pour les déficits des années précédentes. Aurais je oublié de cocher une case quelque part? Mon déficit antérieur non encore imputé est de l’ordre de -3600 €.
    Pourriez-vous m’aiguiller pour que ce nouveau déficit vienne se rajouter au déficit antérieur? Je ne m’explique pas cela.
    D’avance merci.
    Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je pense que les années passées, le déficit venaient des intérêts et a donc été provisionner. Cette année, il doit venir d’autre chose (travaux etc…) et ils s’imputent alors sur les autres revenus jusqu’à -10 700 €.
      Cordialement.

  5. Thomas

    Bonjour et merci pour votre site.

    Pacsés depuis 2019, Madame et Monsieur font une déclaration commune pour la 1ère fois.
    Madame n’a et n’a eu les années précédentes que des revenus fonciers.
    Monsieur n’a que des revenus salariés et n’a jamais eu de revenus fonciers.

    Madame a sur son dernier avis d’imposition :
    Reports sur les années suivantes
    Déficits globaux des années antérieures non imputés à reporter sur la déclaration de vos revenus perçus en 2019 à souscrire en 2020 :
    déficits provenant de l’année 2017………………………………………… 5000 €
    déficits provenant de l’année 2018………………………………………… 500 €
    Déficits fonciers antérieurs non déduits des autres revenus… 6000 €

    Sur la 2044 :
    En ligne 450 « Déficits antérieurs restant à imputer », il y a bien pour 2018 la somme de 6000€.
    En ligne 451 « Montant total des déficits antérieurs non encore imputés au 31 décembre 2018 » il y a aussi 6000€ puisqu’il n’y a rien pour les années avant 2018 en ligne 450.

    Ainsi sur la 2042 :
    Dans la catégorie VOS REVENUS, sous catégorie REVENUS FONCIERS :
    En case 4BD « déficits antérieurs non imputés », il y a bien les 6000€ indiqués sur la 2044, le report est donc bien effectué.

    Dans la catégorie VOS CHARGES, sous catégorie CHARGES ET IMPUTATIONS DIVERSES, en partie « Déficits globaux des années antérieures
    non encore déduits » :
    En case 6FE pour 2017, il y a bien les 5000€.
    En case 6FL pour 2018, il y a bien les 500€.

    Pour l’année 2019, les revenus fonciers de Madame s’élèvent à 20000€ et les frais et charges à 5000€.
    De ce fait elle fait un bénéfice de 15000€.
    Ensuite je vois sur le résumé de la déclaration en ligne, que nous effectuons actuellement, que sont déduits des 15000€ le
    « Déficits fonciers antérieurs non déduits des autres revenus… 6000 € »
    vu précédemment, ce qui fait donc 9000€ (15000€ – 6000€).

    Dans le détail du calcul je vois que cette somme, 9000€, sert de base de calcul pour les prélèvements sociaux :
    PRELEVEMENTS SOCIAUX
    Base CSG – CRDS Patrimoine …………….. 9000 €
    Base prélèvement solidarité 7,5 % …….. 9000 €
    Montant net CSG – CRDS Patrimoine … 873 €
    Prélèvement solidarité net ………………… 675 €
    Prélèvements sociaux ………………………… 1548 €

    Puis ensuite les 5000€ en 6FE et 500€ en FL sont déduits pour faire le calcul de l’impôt.

    Et c’est là que je ne comprends pas :
    Pourquoi est-ce que ces déficits globaux ne sont pas déduits avant le calcul pour les prélèvements sociaux patrimoine ?
    Pourquoi est-ce que ce sont des déficits globaux et non des déficits fonciers puisque Madame a créé ce déficit via un déficit foncier ? pour rappel elle n’a jamais eu de revenus salariés.

    Un grand merci par avance pour votre aide précieuse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci pour votre suivi.
      Pour ce genre de cas, je passe nécessairement par une formation (voir rubrique « à propos »). Il faut étudier le dossier et voir ce qui s’est passé en amont.
      Une chose est certaine, les déficit disponibles s’imputent sur le foncier imposable avant calcul des prélèvements sociaux.
      Cordialement.

  6. Geoffroy

    Bonjour,
    tout d’abord un grand merci pour toutes ces précieuses informations contenues sur votre site.

    Ma question concerne l’imposition d’un investissement locatif en loi Cosse et le cumul désficalisation et déficit foncier.

    Par exemple :
    Je met en la location, en loi Cosse, un appartement pour un revenu locatif de 7000€ annuel.
    Je réalise de nombreux travaux au cours d’une année, qui occasionnent un déficit foncier de 18 300€

    Mon résultat foncier est donc de 0 l’année des travaux, lié au 15 300€ de déficit imputable sur le revenu locatif (loi Elan) et 3000€ de reliquat reportable sur les revenus foncier futurs

    Quid de la défiscalisation Cosse de 30% d’abattement sur le résultat foncier (pour mon cas) ?
    Est elle applicable (je pense que oui) mais dans quel ordre ?
    D’abord la deduction cosse et ensuite le calcul du déficit ou autrement, notamment pour :
    – la première année avec un résultat foncier de 0 et un déficit imputable au revenu global
    – la seconde année avec un résultat foncier diminué des 3000€ de reliquat de l’année précédente

    Le calcul de l’impôt est bien différent si on applique l’abattement Cosse avant le calcul du déficit ou après et du coup je m’interroge…

    Un grand merci pour vos réponses, j’espère avoir été compréhensible 🙂
    Bonne journée.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour
      Je n’ai pas eu le cas et je n’ai pas le temps de vérifier mes dires actuellement; il y’a trop de commentaires à gérer 🙂
      A mon avis, l’abattement va s’appliquer avec les autres charges déductibles. Donc imputation en premier des intérêts sur le loyer. Puis imputation de tout le reste (dont travaux et déduction Cosse) jusqu’à -10700 voir -15300 si cela est possible.
      Cordialement.

  7. sylvie

    bonjour,
    J’ai lu attentivement votre livre.
    J’ai un point pour lequel je ne suis pas certaine.
    Revenus locatifs année N: 3000 euros
    Interets: 1000 euros
    Autres charges (travaux d’amélioration; taxe foncière..): 4000 euros.
    Quelle est la chronologie de déduction des différentes charges de mes revenus locatifs?
    1) dois-je d’abord déduire les intérêts puis les autres charges, soit déficit foncier de 2000 euros (que je dois immédiatement déduire de mes salaires car non liés aux intérêts)
    2) je déduis d’abord mes autres charges, ce qui me permet de provisionner mes 1000 euros d’intérêt (qui ne peuvent pas etre déduits de mes salaires dans la limite des 10 700 euros…..si j’ai tout compris)
    merci pour tout vos conseils très précieux

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ce sera la première option malheureusement mais il n’y a pas le choix. Ce sera fait automatiquement si vous déclarez en ligne.
      Cordialement.

  8. Nadine

    Bonjour,
    Un grand merci pour les articles, lectures fort instructives !
    Je vais remplir pour la 1ère fois le formulaire 2044 pour un bien acheté en 2019 (Pinel). Le prêt bancaire a été débloqué l’an dernier et le bien ne sera livré que courant 2021. Je vais alors déduire « 1000 » d’intérêts en absence de loyers ; déficit provisionné. Mais comment dois-je le déclarer dans la déclaration 2042 ?
    Car, si je remplis correctement le formulaire 2044, j’aboutis à la case 440 et dois reporter « 1000 » à la case 4BC de la déclaration 2042. Et de ce fait, ce déficit de « 1000 » sera déduit immédiatement de mon revenu global (et non provisionné)…
    En vous remerciant sincèrement.
    Nadine

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le fait de remplir la 2044 sur l’espace en ligne suffit. Le montant va se reporter automatiquement dans la ligne demandée. Vous devriez le voir en faisant défilé les cadres par la suite quand les chiffres « 4 » apparaissent. Ce déficit se provisionnera et se reportera les années passées. Comme expliqué, si le déficit est composé des intérêts, il ne peut pas s’imputer sur les autres revenus et est automatiquement provisionné ce qui est une très bonne chose. Vous y gagnerez à la tranche fiscale ET aux prélèvements sociaux.
      Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide Pinel pour tout optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Cordialement.

      • Nadine

        Merci pour les éléments de réponse ! Je viens de procéder à l’achat de votre guide !

  9. Poupart

    Bjr j ai parcouru le site mais j ai encore un doute voilà j explique ma situation je suis marié avec 2 enfants j ai 2 biens en location nu le premier est en location depuis septembre 2017 a 750e par moi credit soldé car c t ma résidence principale avant la mise en location donc je suis en réel sur celle ci avec les assurances ect et j ai acheté une 2e maison en septembre 2019 où j ai fait 23 000e de travaux moi même et la location à démarré le 1 avril 2020 donc le souci est que esque je prend la totalité des travaux pour la déclaration ou juste ce que j ai payé au 31 decembre 2019
    Dois je prendre 10700e tout de suite dans mon cas ?
    Dernière question
    Situation Mr déclare 29000 abattement 10%
    Mme déclare 14800 – 6224 frais réel = 8576e
    9000e brut de loyer location pour 2019 pour le 1er logement moins les frais d acquisition et de travaux sans loyer sur le deuxième bien cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est difficile à dire sans étudier toute la situation. Une chose est sure, les travaux relatifs au bien acquis en 2019 qui sont déductibles le seront à 100% ce qui est une très bonne chose pour vous. Notez aussi que les 10700 s’imputeront tout seul, au niveau déclaratif vous n’avez rien à faire.
      Pour le reste, vous pouvez envisager une formation par téléphone via la rubrique à propos ou mon ebook sur la location vide.
      Cordialement.

  10. david DENIS

    Trés bel article.Petite question,
    nous avons encore cette année environ 22000 de déficit en provision et 14000 de revenu foncier.
    si je comprends bien, il faut faire 22000-14000 donc déficit de 8000€ ?
    Si c’est cela , ou voit on apparaître ce déficit ? car aujourd’hui, nous avons simulé notre déclaration sans nos locations et nous devrions payer le même impôt, comme si notre foncier n’existait pas. les 22000 sont bien noté en automatique sur la déclaration . peut etre manque t’il une info à noter quelque part
    merci beaucoup
    David

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous aviez fait la déclaration en ligne l’an passé, tout se reporte automatiquement. Vous pouvez facilement vérifier que vous n’avez pas de loyer imposable : il suffit de regarder s’il y’a des prélèvements sociaux à payer à la fin. S’il n’y en a pas, c’est que le déficit a bien tout épongé.
      Cordialement.

  11. CARULLA

    Bonjour,
    Merci pour votre réponse.
    En fait nous n’étions pas mariés et faisions une déclaration aux impôts séparé donc le déficit était systématiquement divisé en deux et hauteur égale. Au moment de la séparation, Monsieur avait le même montant.
    Une comptable (pas experte dans ce genre de sujets certes) m’a dit que si je ne louais plus de biens et que je n’utilisais pas ce déficit de suite il serait perdu à tout jamais….je suis donc ravie de constater que je pourrai prochainement réfléchir à refaire du locatif.
    J’ai une dernière question, désolée: ce déficit est utilisable 10 ans mais à partir de quelle date? Nous avions rénové un corps de ferme dans lequel nous avons crée 2 logements loués par la suite mais pas au même moment . Ma résidence principale actuelle est le dernier des ces 2 logements créés . Le déficit correspond à un déficit crée pour la rénovation de ces 2 logements..?
    Désolée pour mon insistance,
    Merci encore pour votre aide,
    Bien cordialement

  12. CARULLA

    Bonjour,J’aimerais avoir des renseignements sur ma situation particulière.
    Séparée de mon conjoint depuis 2013, nous avons procédé à un partage de nos 3 biens locatifs en 2017.
    J’ai récupéré un bien que nous avions en location et qui est devenu de suite ma résidence principale et mon ex compagnon a récupéré les 2 autres biens locatifs. Sur mes impôts sur le revenu 2018, j’avais un déficit fonciers de 19274€ que je pouvais reporter en 2019, que je n’ai pas reporté car je n’avais plus de bien en location.
    Aujourd’hui je me pose la question de louer le bien que j’occupe actuellement (ma résidence principale actuelle): pourrais-je utiliser ce déficit foncier que je n’ai pas utilisé depuis?
    Merci par avance pour votre retour,
    Bien cordialement
    Mme CARULLA

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut s’assurer que le partage du déficit a été bien fait lors du divorce et qu’il n’y a pas eu de doublon. Après, votre part reste utilisable pendant 10 ans.
      Cordialement.

  13. Laure

    Re bonjour.

    Je n’ai pas bien saisi votre réponse . Cette année, J’ai plus de charges que de revenus fonciers . J’ai un déficit foncier de -7000 € et rien sur lequel l’ imputer car aucun salaire. Rappel de mon précédent message :Je suis investisseur, je vis de mes rentes et n’ai aucun revenu salarié. Cette année (c’est la première fois) je constate un déficit foncier de -7000€ car il y a eu de nombreux travaux. Je ne vais donc pas payer d’impôt Super. Mais est-ce que ce déficit est perdu ou puis-je le reporter sur les revenus fonciers de l’an prochain ? Je n’aurai toujours pas de revenus salariés l’an prochain. Un grand merci d’avance pour votre éclairage.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors du coup, c’est une très bonne question. Je ne sais pas s’il sera provisionné juste du fait de son impossible utilisation sur d’autres revenus! J’ai envie de penser que oui. Vous le constaterez sur l’avis d’imposition émis par le fisc. Si les 7 000 € figurent à la fin de l’avis d’impôt comme déficit reportable, ils seront automatiquement reporté l’année suivante.
      Cordialement.

      • Thomas

        Je pense que ça doit répondre à la question que j’ai posé sur le fil. Moi même n’ayant pas d’ IR (versement liberatoire auto entrepreneur) du coup pas de nouveau sur ce point?

  14. Touati herve

    Bonjour,
    Ma question :
    Peut on la même année avoir du déficit fonciers sur les revenus globaux et utiliser du du déficit reportable.
    Ex : la fin des 3 ans de location d’un bien est au 01/07 de l’année soit 6 mois qui peuvent générer du déficit foncier sur les revenus inférieur à 10700€ et 6 mois de déficit positif qu ‘on pourrait combler avec du déficit reporte le tout dans la limite de 10700€??
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est impossible car le fisc regroupe tous les biens pour le calcul.
      Cordialement.

  15. Laure

    BONJOUR,
    Je suis investisseur, je vis de mes rentes et n’ai aucun revenu salarié. Cette année (c’est la première fois) je constate un déficit foncier de -7000€ car il y a eu de nombreux travaux. Je ne vais donc pas payer d’impôt Super. Mais est-ce que ce déficit est perdu ou puis-je le reporter sur les revenus fonciers de l’an prochain ? Je n’aurai toujours pas de revenus salariés l’an prochain. Un grand merci d’avance pour votre éclairage.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour.
      Si le déficit provient des travaux, il va s’imputer immédiatement puisqu’il est compris entre 0 et 10 700 € comme expliqué.
      Cordialement.

  16. Eric

    Bonjour Thibault,

    J’espère que vous allez bien et un grand merci pour votre site. Très bien expliqué et très instructif !
    Une question cependant: vous dites, « Un déficit reportable pourra être utilisé uniquement sur un revenu foncier POSITIF dans le futur ».
    Qu’advient-il si aucun revenu foncier positif n’est constaté au cours des 10 ans qui suivent ?
    Merci.

    Cordialement, Eric

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il est alors perdu!
      Cordialement.

      • Martin

        Bonjour
        J ai acheté bien en Vefa le 26 septembre 2018 le crédit a commencer le 15 mai 2018 seuls les échéances d’assurance sont prélevées le remboursement et donc les intérêts d’emprunt n ont pas encore commencé ils ont été différés (conseil du banquier de l époque)
        je découvre suite à vos articles( très bien fait) que je pouvais déduire les intérêts d’emprunt
        or à ce jour comme ils ont été différés je n’en ai pas mais puis-je déduire l’assurance du crédit ? et de même le faire a posteriori car je pense que j’aurais dû le faire sur la déclaration de 2019
        Cordialement
        madame Martin

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Cela faisait partie des frais déductibles effectivement et j’imagine qu’il y’en a d’autres (frais du prêt etc…). Je vous conseille fortement d’acheter mon ebook location vide (ou Pinel si c’est un Pinel). A la lecture, vous pourrez d’une part comprendre tout ce qui est déductible ou non. Par ailleurs, l’ouvrage propose un courrier de correction et détaille même la démarche pour le faire sur la déclaration 2020 si cela est possible (pas systématique).
          Cordialement.

  17. Melissa

    Bonjour
    Merci vraiment pour cet article très clair.
    Concernant le gain fiscal, j’aimerais savoir pourquoi le premier déficit de 10700 euros utilisé immédiatement ne se voit pas appliqué les prélèvements sociaux de 17,2%?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est parce qu’il s’enlève des autres revenus comme les salaires par exemple et ceux-ci subissent juste l’impôt. Les PS ont déjà été pris par l’employeur.
      Cordialement.

  18. Ama

    Bonjour,
    J’ai fait un prêt loi conso au lieu d’un prêt immo pour l’achat de caves (car montant du prêt trop faible pour un prêt immo). Celui-ci couvre également le montant des travaux s’élevant à 5000€.
    Questions :
    1) La fiscalité pour ce type de bien est-il le même que pour un appartement loué nu?
    2) dans le cas du Régime Réel, le fait d’avoir souscrit un prêt conso, cela ne me permet-il pas de déduire les frais/intérêts liés à celui-ci pour l’achat et les travaux des caves ?
    3) Comment cela se passe pour les propriétaires en déficit foncier inférieur à 10700€ n’ayant pas d’IR sur lesquels déduire le déficit immédiatement (IR = 0) ?
    Exemple : D’après mon estimation, la première année de location (2020) ne couvrira pas les frais, notamment des travaux. Je devrais obtenir un déficit foncier d’au moins 2000€. Cependant, je sais déjà que je ne serai pas imposable sur l’IR pour l’année 2020, du coup je n’ai rien à déduire de l’IR, donc pas de gain fiscal.
    – Le déficit peut-il être reportable dans ce type de cas ?
    4) Enfin, peut-on changer de régime d’une année sur l’autre selon sa situation ? (passer du Régime Réel au Micro-Foncier l’année d’après ?)
    Merci pour votre réponse!
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Cela fait beaucoup de questions!! Dans l’ordre : oui, je ne sais pas, le fait d’être non imposable n’empêche pas d’avoir des revenus sur lequel le déficit s’imputera inutilement, voir mes autres articles sur le sujet dans la rubrique immobilier.
      Pour le prêt conso, il serait judicieux d’interroger le fisc. A mon sens, tout dépend de l’intitulé du prêt sur l’offre.
      Cordialement.

  19. Delacroix

    Bonjour,
    J achète 1 immeuble avec 3 appts dont 1 déjà loué vide. J ai 30000€ de travaux. J aimerai en mettre 1 ou 2 en meublé . Comment déduire les travaux au fisc. Déficit foncier seulement sur l appartement loué Vide? Au prorata sur les 3?
    Puis je deduire les charges uniquement sur un seul appartement et déclarer les 2 autres en micro bic.?
    Merci beaucoup de votre conseil.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faudra dissocier les travaux selon les biens car la déclaration meublée sera différente de celle du vide.
      Cordialement.

  20. julien

    Bonjour Thibault,
    Ton article est top. Il répond à mes questions. Il est clair et bien rédigé.
    Vraiment top.

  21. Cyril

    Bonjour,
    Propriétaire d’une maison inhabitée depuis plusieurs années;
    Je souhaite la mettre en location courant 2020, après avoir réalisé
    des travaux de rehabilitation pour un montant estimé à 80.000€.
    Pourrais déduire ce montant sur mes revenus locatifs 2020 de ce bien
    et d’un autre en programme Pinel ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous louez vide, le déficit s’imputera sur le revenus de tous vos biens loués vides (dont le Pinel). N’hésitez pas à jeter un œil à mon guide Pinel.
      Cordialement.

  22. emmery olivier

    Bonjour,

    Je me suis lancé dans un investissement Pinel en 2015, terrain + construction étant totalement néophyte.
    Le permis de construire a été déposé en 2014. L’achèvement des travaux a été prononcé en mai 2016.
    La maison est en location depuis juillet 2016.

    Afin de bénéficier de la réduction Pinel, j’ai rempli les formalités auprès des services des impots en déclarant mon investissement au niveau du plafond, soit 300 000€ alors que le coût total s’élevait à 336 000€.

    Lors du calcul du déficit foncier de la première année (2015), j’ai déclaré les frais bancaires et d’assurances, créant ainsi un déficit alors que la maison n’était pas louée.
    En 2016, ayant perçu des loyers, j’ai continué à faire mon bilan foncier.

    Je viens de faire une réclamation auprès des impôts afin de savoir si les frais pour travaux (2016) ou les frais de notaire (2015) pouvaient en 2019 (revenus 2018) être considérés comme des charges et donc rectifier mon déficit foncier:

    1/ Mon investissement Pinel est constitué des éléments suivants:

    prix du terrain: 125 000 €
    prix de la construction: 166 108 €
    frais de notaire: 9 150 €
    frais de bornage: 800 €
    soit au total: 301 058 €

    2/ Mes dépenses en matériels et travaux supplémentaires pour permettre l’aménagement du bien en vu de sa location:

    aménagement des clôtures: 5 430 €
    terrassement et nettoyage terrain: 4 020 €
    regards d’aération du vide sanitaire: 492 €
    facture carreleur: 3 623.13 €
    factures carrelage faïence: 2 192.72 €
    factures quincaillerie outillage: 1 634.05 €
    électroménager cuisine: 687.86 €
    achat de terre pour aplanissement terrain: 2 331.11 €€
    Réception TV: 806 €
    enduit muret: 1 680 €
    tranchée technique: 1 393.20 €
    Eau pluviale: 1 152 €
    aménagement parking: 1 600 €
    cuisine: 2 888.26 €
    aménagement salles de bain: 3 009.57 € €
    portail-portillon: 508.31 €
    aménagement placards dressing: 2 013.49 €
    soit un total de 35 461.70 €

    La réponse a été celle-ci:
    « Sont déductibles des revenus fonciers les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration effectivement acquittées par vos soins en 2018 à l’exclusion des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. (extrait de la notice des revenus fonciers qui est joint à ce message).

    Dans votre cas, il s’agit d’une construction d’un bien, les dépenses n’étant pas incluses dans la base de votre réduction d’impôt pour un investissement locatif ne peuvent donc pas être déduites de vos revenus fonciers. »

    Je ne comprends pas ce que cela veut dire.
    Mon projet Pinel est constitué de toutes mes dépenses, soit 336 000€, et le plafond Pinel me permettant d’avoir l’avantage fiscal (6000€/an) est de 300 000€. Il y a donc 36 000€ de dépenses supplémentaires que je souhaitais déduire. Est-ce que je peux prétendre à une réduction et le cas échéant suis-je encore dans les délais?

    Dans un second temps, j’ai oublié de déduire ma deuxième partie de la taxe d’aménagement sur les revenus 2017. Est-il possible de faire rectifier ma déclaration 2019 sur les revenus 2018?

    En vous remerciant de m’apporter votre éclairage,

    Cordialement

  23. Delacroix

    Bonjour,
    Tout d abord, bravo pour ce site qui est le meilleur dans le genre.
    J’achète un immeuble.de.rapport avec trois appartements . J ai 30000€ de travaux de toiture. Comment imputer le deficit foncier? Sur un seul appartement? Les 3 au prorata des surfaces? Comment faire si sur les 3 , J en met un en meublé ?
    Merci beaucoup de votre aide.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci,
      Le déficit s’imputera automatiquement et de manière globale sur l’ensemble du foncier. Seuls les logements vides seront concernés. Un déficit provenant du vide ne pourra s’imputer sur du meublé fiscalisé différemment.
      Cordialement.

  24. Germain

    Bonjour,

    J’ai acquis un appartement à but locatif cette année qui nécessite de lourds travaux. Il n’a pas été loué de l’année 2019, et les première factures vont tomber en 2019. Pourrais-je déclarer mes travaux de 2019 en travaux déductibles (et me permettre un deficit foncier, notamment car j’ai un autre appartement en locatif) ?

    Cordialement,

  25. L'ETOILE

    Bonjour,
    J’ai hérité d’un bien à rénover, que je nomme 1er logement.
    Logement ancien, non meublé destiné à la location pour un public très social
    Travaux : 120 000 €
    Aide Anah : 52 000 €
    Prêt taux 0 % : 30 000 €
    Prêt travaux : 30 000 €
    Apport personnel : 8 000 €
    Je vais bénéficier de la loi cosse, le plafond du déficit 15 300 €
    j’ai choisi de louer le bien dans le cadre de l’intermédiation locative, c’est-à-dire de confier mon bien à une agence immobilière à vocation sociale, en location en vue d’une location à des ménages en précarité, la déduction fiscale s’élèvera à 85 % sur les revenus fonciers.
    J’ai commencé à payer le maître d’œuvre cette année pour 4000 €, la suite des travaux en 2020,
    Revenus locatifs annuel prévues en 2021 : 420 € x 12 mois = 5040 €

    J’ai décidé d’acheter un immeuble de 4 logements (je le nomme 2ème logement) pour l’année 2020 afin de profiter du déficit foncier de 120 000 €,
    Achat immeuble : 190 000 € + 15 000 frais de notaire dont 55 000 € d’apport
    Prêt : 150 000 €
    Revenus locatifs  annuels : 18 120 € (1510 €/ mois) – biens déjà loués, revenus dès le 01/01/2020
    Charges annuelles  (fonciers, assurances…) environ 2500 € (pour logement 1 et 2)
    Intérêts bancaires + assurances prêt sur 7 ans  : environ 15 000 € (pour logement 1 et 2)

    Je souhaiterai savoir si je ne me trompe pas dans mes calculs. Es-ce judicieux de faire un prêt sur 7 ans ?
    Vaut-il mieux le faire sur 6 ans, 10 ans ?

    Le déficit fonciers étant de 15 300 € maxi par an. Si les revenus locatifs dépassent, c’est mon cas 420 € pour le premier logement et 1510 € pour le 2ème logement soit 1930 € de revenus fonciers / mois ET 23 160 €/an.
    La première année du déficit fonciers : 15300 € et les années suivantes le déficit sera de 15300 € aussi ou en fonction des revenus fonciers ?

    J’ai essayé votre simulateur mais le déficit de la première année est à 10 700 € et les années suivantes de 18 505 €…..
    Pouvez-vous m’aider SVP ?
    Revenus Fiscal de Référence : 50 000 €, 4 parts, pacsés.

    Je compte sur vous pour m’aider SVP, je ne sais pas à qui d’autre m’adresser.
    Cordialement,

  26. Jérémie Cardoso

    Bonjour,
    L’année dernière, nous avions un revenu foncier déficitaire de 4000 euros (car travaux). Puis-je le reporter sur l’impôt de cette année ? Et si oui, dans quelle case ?
    Merci d’avance pour votre retour,
    Cordialement,

  27. Houde

    Bonjour,

    J’ai achete du Pinel en VEFA il y a 4 ans mais je suis non resident fiscal en France.
    Je n ai jamais utilise l abbatement fiscal de ce programme.
    Si je redeviens resident fiscal en France, puis je commencer a utiliser cette reduction d impot?

  28. sophie

    Bonjour
    Il me reste encore 1045 euros de deficit antérieur à imputer au 31/12/2018.
    Il n’y a pas d’intérêt à les utiliser en 2018 année blanche. Peut on ne les utiliser que l’année prochaine et comment l’indiquer.
    Merci

  29. oudni

    Bonjour
    Il me reste encore 1045 euros de deficit antérieur à imputer au 31/12/2018.
    Il n’y a pas d’intérêt à les utiliser en 2018 année blanche. Peut on ne les utiliser que l’année prochaine et comment l’indiquer.
    Merci

  30. Jean-Baptiste GARNIER

    Bonjour,
    le site est très complet mais je n’arrive pas à trouver la réponse à ma question.
    Je loue un appartement sous le régime De Robien et il a toujours été en déficit global mais inférieur à 10700.
    Cela m’a donc généré une réduction de mes impôts chaque année.
    Pour 2018 l’impôt étant annulé dans mon cas (pas de revenus exceptionnels), je ne vais tirer aucun avantage fiscal ?

    Cordialement
    JB

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le DeRobien est une déduction et non une réduction. De fait avec l’année blanche c’est d’une grande aide pour son développement.
      Cordialement.

  31. Letalbodec

    Bonjour, Bravo pour votre site que je découvre.je n’ai toutefois pas trouvé la réponse à ma question :Je bénéficie d’une réduction d’impôt suite à un investissement immobilier « scellier »depuis 2011. Mon imposition sur les rev. 2017 étant inférieure à cette réduction,il est noté sur l’avis d’imposition reçu en 2018:déficit antérieur sur revenus fonciers 2017 à reporter sur déclaration rev. 2018. L’année dernière,j’avais la même annotation mais ne l’ayant pas vu, je ne l’ai pas mentionné lors de la déclaration faite en 2018. Cette année,si je reporte ce déficit,je diminue mes rev. fonciers et donc mon revenu fiscal de reference(retraite + foncier) et par conséquent mon imposition,que je ne paierai pas car pas de rev.exceptionnels. Ce report aura aussi, d’apres Le détail indiqué à la fin de la déclaration , pour effet de diminuer ma restitution d’impot de 200€, Lié au « scellier ». Suis je obligée d’indiquer ce report au risque de diminuer cette restitution ? Quelles sont les conséquences d’un non report? Merci d’avance pour votre réponse qui doit sûrement concerner d’autres bailleurs. Cordialement

  32. Mike

    Bonjour,
    Je ne comprends pas la notion de deficit diffèré et les intérêts d’emprunts.
    En 1) on parle d’un déficit foncier de -9000€ qui sera utilisé immédiatement car < 10700€. Cependant, pour obtenir ces 9000€, on a bien déduit 4000€ d’interets d’emprunts des (10000-15000) . N’est ce pas contradictoire à votre affirmation qui consiste à dire les intérêts d’emprunts déductibles ne peuvent jamais rentrer dans le déficit utilisé immédiatement?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Les intérêts s’imputent en premier et donc sur un loyer positif.
      Cordialement.

      • Mike

        Je n’ai toujours pas compris (désolé).
        Dans votre dernier exemple on a un déficit foncier de -3000€ (1000€ de loyer – 4000€ intérêt d’emprunt). Et pourtant dans ce cas on obtient un déficit provision reportable. Donc pourquoi en 1) c’est immédiat et ici non?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Parce que dans le dernier exemple, le déficit est uniquement composé d’intérêts. Il ne peut pas s’imputer sur les salaires et est donc provisionné.
          Cordialement.

  33. benjamin

    bonjour
    j’ai un bien en pinel loué depuis mai 2018. J’ai contracté le prêt immobilier en octobre 2015. Aurai je du provisionner des déficits fiscaux (interet des prêts, assurances..)depuis cette date? je ne l’ai pas fait n’étant pas au courant. Cette erreur est elle rattrapable?
    merci par avance
    cordialement

  34. Alex

    Bonjour,

    Nous allons quitter notre résidence principale fin 2019 avec le but de la mettre en location dès que possible début 2020. Nous n’avons pas encore choisi le régime de la location (LMNP ou pas, Airbnb ou pas…) mais il est sûr qu’on louera l’appartement pendant quelques années (au moins 3 ans).

    On se demande s’il existe un scénario où les dépenses liées à des travaux (problèmes urgents d’humidités) que nous devons mener dans l’appartement avant l’été 2019 puissent être déduites des revenus déclarés en 2020. Par exemple, on pourrait déclarer 0€ de revenues fonciers en 2019 (le bien ne serait pas encore loué) et 5000€ de charges des travaux. Si on a bien compris et en partant de cet exemple, le déficit foncier généré de -5000€ s’appliquerait sur l’ensemble des revenues perçus en 2019 (en l’occurrence, les salaires) corrigeant ainsi les impôts à payer pendant l’année 2020. Est-ce correct ? Si c’est le cas, on pense que le régime de location (à démarrer en 2020) ne devrait pas jouer tant que le bien soit loué pendant 3 ans (2020, 2021 et 2022). Est-ce vrai ? Y a-t-il des points de vigilance à garder en tête ?

    Merci beaucoup d’avance de votre réponse.

    Bien cordialement,

  35. Emmanuelle

    Bonjour Thibault,
    Avant tout merci pour la clarté de vos vidéos. Votre aide est précieuse.
    Ma question : je suis auto entrepreneur avant des prélèvements IR+Ps à 25, 2 % de mon chiffre d’affaire. Normalement, je ne peux déduire aucun frais de mon CA. Mais je ne sais pas si cela s’applique à l’investissement immobilier.
    Je vais acheter un bien ancien, et effectuer 20 000€ de travaux de rénovation. Donc cerfa 2044.
    La déduction des 10700€ de la première année sur mon impôt sur le revenu est elle applicable à mon statut d’auto-entrepreneur ?
    Dans le cas contraire, est ce que cette somme reste dans le total de mes charges déductibles ?
    Un grand merci !

  36. Valle

    Bonjour, merci pour cet article ! J’ai plusieurs immeubles en location et je souhaite déclarer au régime réel et faire jouer le déficit foncier en 2018 (car beaucoup de travaux). Je souhaite vendre un de mes biens (il ne sera donc pas louer pendant les 3 ans suivant normalement). Peut on faire jouer le déficit sur seulement les autres biens (les charges importantes sont liés aux biens gardés) ? Comment s’y prendre ?

  37. Lebel

    Merci.
    En gros, excepté le ravalement, la couverture n’est pas déductible dès lors qu’on augmente la surface… vraiment dommage.

  38. Lebel

    Bonjour,
    et un grand merci pour votre blog, certainement le meilleur du genre.
    J’ai une question relative à la fiscalité des revenus fonciers. Les frais d’agrandissement ne sont pas déductibles. Cependant, dans le cadre d’une surélévation (et agrandissement) d’un logement existant, est-il possible de déduire un certain nombre de travaux, à savoir le ravalement de la façade, qui doit être faite dans le même temps ? Est-il possible également de déduire les frais de couverture ?
    Enfin, sachant qu’il y a trois appartements en location dans l’immeuble, certains travaux peuvent-ils être déductibles au titre des parties communes ?
    Merci par avance !

  39. Mike

    Bonjour,
    J’ai acheté en 2018 un appartement déjà loué. J’ai donc perçu des loyers en même temps que je rembourse mon pret. Donc puis je déduire mes mes intérêt d’emprunt de mon salaire, contrairement à ce qui est dit à la fin de votre article ?
    Merci pour votre réponse

  40. Fred

    Bonsoir, je découvre votre site et il est particulièrement instructif et complet.

    J’ai une question sur les déficits reportables. Lorsque l’on a stocké du déficit reportable, est on obligé de le mobiliser lorsqu’il y a un revenu foncier positif ? ou bien peut on choisir d’assumer un revenu foncier positif et être imposé et conserver son déficit reportable pour plus tard ?
    Je pense notamment à l’année 2018 : je suis positif sur mon bien, mais il me reste du déficit reportable. Comme l’impôt 2018 sera annulé, je n’ai pas trop envie de mobiliser inutilement ma réserve alors qu’elle pourra servir les années suivantes.

    JE vous remercie pour votre éclairage

    Bonne nuit

  41. david

    Bonjour
    dans le cadre d’un investissement dans l’ancien avec travaux, vaut-il mieux user du déficit foncier ou de la loi Denormandie en place depuis début 2019?

  42. gauthier martyne

    Bonjour?
    je loue dans le cadre de « DE ROBIEN » classique. Je commence simplement à faire du bénéfice .
    J’ai bien sur un déficit foncier que je reporte depuis 2006 . Que puis-je déduire du déficit ?
    Exemple: bénéfice 2018 1500 euros . faut-il prendre directement 1500euros sur mon déficit antérieur?
    remerciements

  43. Lorgeoux

    Bonjour,
    Un grand merci pour votre temps et les explications détaillées.
    J’ai une question très technique:
    J’ai un appartement loué en vide, bénéfices fonciers environ 15000 euros en 2018,2019.
    Je vais acquérir un 2ème bien qui va générer 70000 euros de déficit foncier.
    Voici ma question :je souhaite louer en meublé le bien 1 fin 2020. Mais les revenus immobiliers vont être gommes par le déficit foncier généré par le bien 2.je compte bien louer en vide le bien 2 au moins pendant 3 ans, et ce jusqu’au 31 décembre comme il est exigé, mais quand est il concernant mon souhait de location meublée du bien 1,qui a profité du déficit du bien 2,mais qui n’en a pas été l’origine ? Pourrai je malgré tout le louer en meublé fin 2020?
    Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.
    Et bravo encore pour tous vos apports.
    Catherine

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le vide et le meublé sont complètement indépendant. Il ne sera pas possible d’imputer un déficit issu d’une location vide sur un bien meublé.
      Cordialement.

  44. Vir59

    Que pensez vous des SCPI de Déficit foncier, pourriez vous faire un article là dessus ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai pas encore écrit sur le sujet mais je le note dans ma to do list si jamais j’arrive à trouver le temps.
      Cordialement.

  45. er2

    Bonjour,
    j’ai trouvé une partie des réponses à mes questions concernant la possibilité de choisir ne pas déduire les 10700 euros mais j’ai quand même une question concernant mon problème (j’avais fait une opération girardin reportable sur 5 ans et je risque d’en perdre une partie suite a des travaux dans un logement)
    Vous dites  » Le fisc impose la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur les salaires avant d’avoir le droit de provisionner », donc les travaux déductibles ne peuvent pas être reportés pendant 10 ans sans une déduction immédiate même si je veux juste imputer, uniquement sur mes revenus fonciers, les travaux et ne jamais faire de déficit global.
    J’imagine que je n’ai pas le droit de reporter la déclaration de mes déficits de 3 ou 4 ans.
    Je me demande donc une fois les déficits provisionnés (donc après une première imputation 10700 premiers euros sur le revenu global), peuvent ils ne pas être utilisé pendant 3 ou 4 ans ? ou faut il obligatoirement que j' »efface » tous mes revenus fonciers dès la 2ème année.
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous n’aurez pas le choix, si un revenu foncier positif apparaît les années suivantes, le déficit provisionné s’utilisera immédiatement pour ramener le foncier à 0 €.
      Cordialement.

  46. Gangloff

    Bonjour
    J’ai fait construire une maison à but locatif ( début de construction 10/17, livraison 07/18). Celle-ci a été louée à partir de septembre 2018 ( loyer 575 euros)
    Pour ma déclaration 2018 ( revenus 2017) j’ai opté pour le régime micro foncier et n’ai pas fait de déclaration 2044 pour les années 2016, 2017.
    Ayant pris connaissance de votre guide, est il possible de faire le courrier de de correction pour les charges déductibles.
    Cordialement
    Thierry

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait. C’est un peu plus compliqué car il faut faire le courrier et imprimer les Cerfa 2044 et 2042 des autres années pour les remplir à la main. Je recommande l’envoi recommandé. J’en ai déjà fait plusieurs qui se sont très bien déroulés.
      Cordialement.

  47. Jihed Touzi

    bonjour,
    bravo pour votre site qui est de loin, le meilleur,
    je suis français non résident (je paie mes impots en Suisse) avec 0 revenus en France à part ceux de revenus fonciers.

    . je génère un déficit foncier (location appartement en France) de 3250 euros, comme c’est inférieur a 10700 euros, cela me fait un deficit a reporter sur le revenu global et non foncier de l’année en cours. Or je n’ai pas de revenu global à payer en France (mes seuls revenus sont en Suisse), je souhaite savoir si ce déficit est du coup reportable sur les années d’aprés ? en tant que déficit foncier ? merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour.
      Malheureusement non, les premiers 10 700 s’imputent l’année en cours et ne sont jamais provisionnés. Après je n’ai jamais vu un cas où il ne sont pas utilisables…peut-être sont-ils alors provisionnés mais j’en doute fort. Il faudrait faire une simulation sur « impôt.gouv » ou interroger le fisc pour voir.
      Cordialement.

  48. MartineM

    Bonjour,
    Votre site est de très loin le meilleur que j’ai vu en la matière, tout est clair et très détaillé.
    Petite question, j’ai opté en 2017 pour une imposition au réel car gros travaux de ravalement, sur les 3 ans cela restait bénéfique bien que les 2 années 2018 et 2019 auraient été plus favorables au forfait, l’année blanche 2019 compte-elle dans les 3 ans ? ce qui du coup me permettrait de sortir du réel une année plus tôt ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui, ça reste une année fiscale et on fera une déclaration donc ça compte dans les 3 ans.
      Cordialement.

  49. Franck

    Merci Thibault pour votre réponse et le moteur de recherche sur le nouveau site est très pratique.

  50. Franck

    Bonjour Thibault,
    Votre site web et son contenu est top! un petit cas d’école pour vous ? assez technique 🙂
    Exemple:
    j’ai 1200 euro de déficit foncier en 2017 (1100 euro frais cautionnement et 100 euros assurance emprunteur) car le prêt n’est pas débloqué pour du PINEL acquis en 2017

    Option 1: je met mon bien en location en décembre 2018 avec un loyer de 600 euro donc je consomme 600 euro sur mon deficit foncier..inutile avec l’année blanche et les 600 euro restants iront en réduction sur mes revenus…inutile avec l’année blanche donc je perd mes 1200 euro de deficit foncier

    Option 2: j’attends janvier 2019 pour la location et je conserve mon deficit foncier car j’aurai 0 euro de loyer encaissé en 2018

    Ai je bien compris votre article afin que je fasse le bon choix?

    au plaisir de vous lire

    Franck

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Petite erreur dans l’option 1, on a bien 600 utilisé pour gommer les loyers mais les autres 600 € restent provisionnés (un déficit provisionné ne s’impute que sur du foncier positif). Fiscalement c’est donc mieux d’attendre janvier. Après, cela vous fait perdre 600 € de loyers donc au niveau rentabilité finale, autant louer dès que possible. Cordialement.

  51. Sandrine

    Bonjour,
    Super votre site…
    Petite question, j’avais omis de déclarer sur ma déclaration de cette année des charges déductibles venant de l’achat d’un bien Pinel en 2017. J’ai fait ma modif comme vous me l’aviez conseillée. Les
    impôts ont répondu favorablement à la modification par mail.
    Ont-ils l’obligation de me renvoyer un nouvel avis d’imposition pour 2018 mentionnant le déficit foncier?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement.
    Sandrine

  52. Adam

    Bonjour,

    Merci pour toutes ces informations,
    j’ai bien noté qu’il est possible de déduire les intérêts et assurances, mais votre simulation concerne un bien investi pour du locatif, est ce la même formule dans le cas où je souhaite mettre ma
    maison principal en location ?

    Vous remerciant par avance,

    Cordialement,

  53. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Malheureusement, le temps me manque en ce moment avec le transfert du site : https://www.corrigetonimpot.fr/corrigetonimpot-change-transfert-site-internet/. J’ai peur de ne pouvoir faire
    un tel guide même si ce n’est pas l’envie qui manque.
    Cordialement.

  54. Paul

    Bonjour,

    Avez-vous en préparation le guide fiscal pour la location meublée sur le même modèle que la location vide ?
    Merci pour votre réponse.
    PS : toutes mes félicitations pour votre réponse site que j’ai découvert par hasard et qui va m’être très utile. Je le trouve très bien fait et clair.

  55. Corrige ton impôt

    Bonjour Sophie,
    J’ai détaillé tous ces cas dans un article complet sur les travaux 2018 que vous trouverez dans la rubrique « année blanche ».
    Cordialement.

  56. Sophie

    Bonjour
    Je suis sur le point d’acheter un appartement à rénover pour le louer. les travaux auront lieux normalement en 2018 mais il est peu probable qu’il y ai des loyers sur 2018. Que va-t-il se passer
    sachant qu’il s’agit de mon premier bien locatif donc aucun revenus fonciers pour le moment? Pourrais faire une déclaration sur les revenus fonciers avec 0 en revenus foncier afin d’enregistrer les
    intérêts, qui seront donc intégralement reportés et les travaux 25 000€ en déficit foncier? les travaux pourront-ils être déduit de mes revenus 2018 ou faudra-t-il tout reporter sur 2019?
    Y a-t-il un risque que je ne puisse jamais enregistrer les travaux 2018 en déficit puisqu’il n’y aura pas eu de revenu cette même année?
    Merci

  57. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous avez un article entier sur le sujet très détaillé dans la rubrique « année blanche ».
    Cordialement.

  58. GROSBERG

    Bonjour,
    Je suis un propriétaire foncier, depuis des années mes revenus sont supérieurs à 100.000 euros,
    J’ai un appartement qui vient de se libérer et doit donc faire des travaux « 20.000 euros.
    Je voudrai faire ces travaux cette année 2018 comment cela se passe t’il, on doit faire une déclaration pour cette année comment cela se passe t’il pour la déduction de ces travaux?
    Pourrai-je les déduire pour payer mon d’impôts
    Que me conseillez vous
    Merci de votre réponse.

  59. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Bonne question, je ne vais pas m’avancer au risque de dire une bêtise. Je vous suggère de faire des simulations via le simulateur « impôt.gouv » ou votre espace pour trouver la réponse. Je manque de
    temps pour le faire moi même en ce moment!
    Cordialement.

  60. Virginie

    Bonjour Thibault,

    Je me pose une question sur le déficit foncier déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10700 €.
    Dans vos calculs, c’est le salaire imposable qui correspond au revenu global.

    Or si je n’ai pas de salaire, mais uniquement un revenu foncier (résultat déficitaire) et un revenu micro-BIC, le déficit foncier est déductible de mon bénéfice micro-BIC imposable (après abattement
    de 50%).

    Pourriez-vous me confirmer ce point car je ne trouve pas d’information à ce sujet sur le site des Impôts ?

    Un grand merci d’avance.
    Bien cordialement

  61. Corrige ton impôt

    Bonjour Patrice,
    Il me semble que le fisc fait le report tout seul. Il n’y a que la première année de la déclaration en ligne où le report est à faire seul (normal, le logiciel ne connait pas le déficit qui était sur
    la déclaration papier).
    A partir du moment où vous êtes en ligne, le report se fait tout seul.
    Cordialement.

  62. Patrice

    Bonjour,
    Petite question concernant la répartition des déficits et imputation des bénéfices fonciers dans les fameux tableaux de répartition ligne 450 pour la 2044 et 650 pour la 2044 spécial.

    – Pourquoi donc le fisc ne reporte pas tout simplement les montants inscrits les années précédentes au lieu de nous laisser à chaque fois refaire ce détail ?

    Je m’interroge sur mon exemple perso :
    – J’ai 2000 euros de bénéfice foncier, je suis allé jusqu’au bout de ma déclaration et le simulateur m’a donné mon impôt, je me suis rendu compte que je n’avais pas remplis le tableau ligne 450 pour
    absorber mon bénéfice foncier avec mes déficits antérieur de 13000 euros. j’ai fait la modification (inscrit 2000 euros dans la colonne B face au montant de 13 000 euros et continué ma déclaration et
    là mon impôt est identique avec les 2000 ou sans les 2000 est-ce normal ?

    Il me semble logique que mon revenus foncier de 2000 euros augmente mon revenus imposables et me fasse payer plus d’impôt ainsi que des prélèvements sociaux.
    qu’en pensez vous ?
    cordialement
    Patrice

  63. Corrige ton impôt

    Bonjour Julien,
    Direction la rubrique immobilier où vous trouverez un article détaillant toutes les charges déductibles une par une.
    Cordialement.

  64. Julien

    Bonjour,
    Ma question concerne la déclaration d’impôt 2018. J’ai acheté un appartement en VEFA (signature chez le notaire en novembre 2017 pour une livraison début 2019). J’ai effectué des dépenses en 2017
    :
    – frais de notaire (dépôt de garantie, frais d’acte et procuration)
    – assurance emprunteur,
    – frais d’étude prêt immobilier (banque)
    – commission de caution prêt immobilier
    Quels sont les frais que je puis déclarer dans la 2044 ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement

  65. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tout est fait automatiquement. J’imagine que vos intérêts se sont imputés sur les loyers de l’année en question s’ils ne sont pas reportés.
    Cordialement.

  66. VIRGINIE

    Bonjour, j’ai acheté un apt. en avril 2017, j’ai effectué des travaux pour la mise en location. Il est loué depuis juillet 2017. Lorsque j’ai complété ma declaration d’impôt, j’ai un déficit
    imputable sur le revenu global de 10700 € et 15€ reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Vous notez que les intérêts d’emprunts ne peuvent pas être utilisés immédiatement.
    Comment faire pour créer un deficit provisionné avec mes intérêts d’emprunts qui sont de 1970 € ? Lors de ma déclaration, ils ne les ont pas séparés …
    Merci beaucoup pour votre réponse,
    Virginie

  67. Corrige ton impôt

    Bonjour Marie,
    La question est de savoir si le fisc accepte la déduction du bien non loué aussi longtemps. On peut déduire si et seulement si les travaux sont faits pour louer le bien et que le bien est loué
    rapidement après. Reste à savoir jusqu’à quel délai ce « rapidement » est toléré. Vous pouvez les interroger ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  68. MARIE

    Bonjour,

    Ma question concerne le déficit foncier.

    J’ai 2 biens au régime réel depuis 2016 :
    – 1 appartement loué
    – 1 maison avec d’importants travaux de rénovation (10 700 € déjà déduits sur 2016) et non loué (ne trouvant pas de locataire).

    Est-il possible de continuer de déduire le montant des travaux restants sur 2017 et les années suivantes sans locataire puisque des loyers sont quand même générés par la location de l’appartement
    ?
    Merci pour votre réponse.
    Bien cordialement.
    Marie

  69. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Le déficit ne s’enlève jamais de l’impôt, il s’enlève du revenu car c’est une déduction.
    Cordialement.

  70. JChG

    Bonjour, question si mon déficit foncier est supérieur au montant de l’impôt du; puis je provisionner le montant sur les années suivantes.
    Ex: Impôt du 350€, déficit foncier -3500€; Puis je affecter 350€ à l’annulation de l’impôt et reporter 3500-350 sur l’année suivante.
    Merci d’une réponse.

  71. Marie-Line

    Merci une fois de plus pour votre réponse, je vais donc le faire en ligne certainement , et concernant votre site j’en parle à tout le monde tellement il est intéressant.

  72. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si vous déclarez en ligne, cela se fera tout seul via le report automatique. Côté déclaration papier, c’est plus compliqué. Il faut reporter les montants finaux de la 2044 dans les cases 4 de la
    déclaration 2042. De mémoire, c’est la case 4BC qui s’impute sur les salaires.
    N’hésitez pas à partager le site.
    Cordialement.

  73. Marie-Line

    Bonsoir je deviens une accro de votre site, je vais remplir pour la première fois une déclaration 2044 parce que nous avons acheté 2 biens destinés à la location mais en raison de travaux importants
    qui ne sont pas encore terminés et donc pas encore loués nous avons un gros déficit à déclarer.
    Nous pouvons donc bénéficier des 10700 €qui devraient être déduits de nos salaires mais comment fait-on pour les déduire de la déclaration 2042? Dans quelle case je dois les noter? D’avance un grand
    merci.

  74. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Désolé, je ne maitrise pas la fiscalité pour les biens loués à l’étranger.
    Cordialement.

  75. Christine

    Bonjour
    J’ai acquis un appartement à l’étranger que je loue. Le pays où se trouve ce bien ouvre droit à un crédit d’impôt . En 2017 j’ai fait faire de gros travaux dans cet appartement et n’ai pas pu le
    louer. Puis-je déclarer des déficits (comment : une partie imputable sur mon revenu global et le reste à reporter pour les années à venir) ?
    Bien cordialement

  76. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Patrick : vous pouvez faire une demande de correction des années passées. Si vous rectifiez l’oubli de la déduction des intérêts, cela nécessite d’être au réel.
    @Laurent : vous déduisez les intérêts à votre charge. Si le prêt est global, il faut faire un prorata selon le pourcentage que vous détenez.
    Cordialement.

  77. Laurent

    Bonjour,
    Merci encore pour vos articles et votre aide.
    Voilà ma question : Je suis en indivision sur 2 logements locatifs avec 2 membres de ma famille.
    Sur l’acte notarié, il est précisé que je détiens la moitié du terrain que nous avons acheté en indivision et que les 2 membres de ma famille détienne l’autre moitié. Nous avons donc chacun 1 locatif
    sur notre terrain.

    Ayant un second logement locatif sur une autre commune, je suis au réel pour la déclaration des impôts, contrairement aux 2 autres personnes qui se retrouvent en micro foncier.

    Ma question est la suivante, comme je suis hors micro foncier, je peux déclarer les intérêts de notre crédit, mais que puis-je déclarer?, la moitié des intérêts ou la totalité?

    Merci pour votre réponse.

    Cordialement

  78. Patrick

    Bonjour,
    Avant tout, un grand merci pour tous ces tutoriaux.

    J’ai une question à poser au sujet des frais intercalaires.

    J’ai fait construire un logement locatif hors PINEL en 2015, pour une mise en location au 01.01.2017.

    De 2015 à fin 2016, j’ai réglé des frais intercalaires, la question est de savoir si je peux pour cette année ou l’année prochaine les déclarer ? (oubli de ma part) et sur quel formulaire sachant que
    je suis actuellement en micro foncier et que l’année prochaine je serai au réel (revenus du foncier supérieur à 15000 euros).

    Par avance merci pour votre aide.

    Cordialement

  79. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Patrick : si les travaux sont déductibles et que chaque année ils sont en déficits, chaque année ils s’imputeront dans la limite de 10 700 sur les autres revenus.
    @Yves : désolé, mes compétences s’arrêtent avec les conventions fiscales entre pays. Il faut vous tourner vers un avocat fiscaliste.
    Cordialement.

  80. Yves

    Bonjour,
    Je suis expatrié et donc revenus imposables en France = 0€. Mais j’ai acheté un bien que j’ai mis en location l’an dernier après avoir fait qqs travaux. Résultat : déficit foncier de 9600€ au titre
    de 2017.
    Je comprends qu’ils sont en théorie déductibles entièrement des revenus de 2017, mais que se passe-t-il dans mon cas ? Puis-je les traiter en déficit foncier reportable sur les autres années?
    merci d’avance de votre réponse
    Bien cordialement

  81. Patrick

    Sans aborder de l’année blanche de 2018, ma question porte sur la possibilité d’obtenir sur 3 année consécutives la déduction immédiate de 10700 E max.
    projet de dépense pour travaux ( étude comprise) sur 3 années civiles.
    Pour info, les travaux de gros œuvre porte sur l’isolation, le chauffage, menuiserie, …
    Merci pour votre aide
    Cordialement

  82. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Martine : cela fait beaucoup de questions très techniques et assez longues. Je vous invite à contacter un expert-comptable qui me parait plus que justifié au vu de votre situation.
    @Sam : vous trouverez un article entier permettant de remplir la déclaration 2044 case par case sur ‘impôt.gouv » dans ma rubrique « immobilier ».
    Cordialement.

  83. Martine

    Désolée encore une autre question mais celle-ci concerne notre SCI pour du locatif de 3 appartements.
    J’aimerais savoir si en ayant un cumul de deficit par exemple de 15 000 euros, si le résultat de l’année de la SCI est positif, le deficit de 10 700 normalement appliqué sur le revenu global ne sera
    pas appliqué. Est ce que le report du déficit sera alors appliqué automatiquement sur les revenus fonciers ?
    Merci beaucoup pour votre aide.
    Bien cordialement

    • MAZET Nicole

      Bonjour
      Votre article sur les deficits fonciers est très intéressant.
      J’ai acheté un appartement en mai 2016. Je l’ai loué environ 2 ans. En novembre 2018 lorsque le locataire a quitté les lieux je n’ai pas trouvé d’autres locataires. 3 visites seulement et des personnes sans revenus suffisants (RSA – Chômage ou pension adulte handicapé..)
      Pour 2018 je n’ai donc déclaré que 10 mois de revenus locatifs.
      Pour 2019 puis je declarer un revenu à 0 en listant mes charges ce qui va m’amener à un deficit foncier (?)

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Il faudrait pouvoir prouver au fisc que vous rechercher activement un locataire non stop pour que ce soit possible.
        Cordialement.

  84. Sam

    Bonjour,
    Merci encore pour votre article.
    Perso, j’ai l’habitude de remplir la case micro foncier vu que mes revenus fonciers sont inférieurs à 15000 Euros. Par contre, cette année, je n’ai loué mon studio que deux mois, mais j’ai eu pas mal
    de travaux, largement supérieur à mes revenus fonciers.
    J’imagine qu’il va falloir remplir le document 2044 mais par contre, quelle case il faut remplir justement pour indiquer ces travaux ? Est-ce que je retire la différence entre mes travaux moins mes
    revenus fonciers de mon salaire sur l’impôt sur les revenus ?

  85. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pourriez-vous reposer votre question sur le bon article? Ici le sujet traite du déficit uniquement hors année blanche.
    Par ailleurs, les travaux de gros oeuvre ne sont pas déductibles. Cela signifierait ici que seuls les 5k serait déductibles ce qui facilite grandement la problématique!
    Cordialement.

  86. Patrick

    Bonjour,

    Merci pour la qualité pédagogique de ce sujet, c’est clair.
    Je souhaiterai une précision sur le chapitre stratégie patrimoniale dans lequel vous prenez pour exemple des travaux à cheval sur 2 année civile.
    Si en 2017 j’ai des factures d’études ( architecte ) des travaux qui débutent en 2018 ( factures gros œuvre) pour se terminer au premier semestre 2019 , puis-je bénéficier 3 fois des déductions
    immédiates ?
    En 2017, pas de location mais 5 000 E d’étude
    dernier trimestre 2018 environ 50 000 travaux, puis 80 000 en 2019. Les loyers débuteront en 2019.

    Merci
    Cordialement

  87. Martine

    Bonjour,
    Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.
    Je reviens vers vous, car j’ai un autre problème pour remplir ma déclaration concernant notre location meublé de tourisme classé qui dépasse le revenu annuel de 23 000 euros.
    Normalement si j’ai bien compris, ces revenus sont assujetti sur la totalité au RSI pour la totalité et à 6% car c’est un meublé de tourisme classé, et je devrais avoir un abatement de 87 % pour la
    partie qui rente dans mon revenu global.
    Le souci c’est que sur la ligne 5NG on m’indique « Meublé de tourisme classé » et sur la ligne 5NJ « meublé de tourisme déjà soumis aux cotisations sociales. »
    En ce qui me concerne c’est un meublé de tourisme classé qui dépasse les 23 000 euros et qui est soumis aux cotisations sociales depuis 2017.
    Ma question est je dois mettre les revenus sur la 5NG ou 5NJ ou les deux sans que cela fasse un cumul bien sûr, car les deux rubriques sont concernées. Et je devrais donc cotiser au rsi pour 6% sur
    la totalité (je suis en train de faire les demarches car la loi est passée fin 2017 et que j’en ai pris connaissance qu’en mars 2018) et bénéficier de l’abbatement à 87 %
    Merci beaucoup pour votre réponse
    Bien cordialement

  88. Corrige ton impôt

    Bonjour Philippe,
    Pour la déclaration actuelle, vous déclarez les travaux déductibles payés en 2017. En parallèle, il faudra faire un courrier de demande de correction de la déclaration 2017 sur les revenus 2016 en
    joignant les factures non déduites de 2016.
    Cordialement.

  89. Philippe

    Bonjour,

    J’ai fait des travaux dans un bien jamais loué, 65500€ de travaux d’amélioration et de remise en état sans modifier la surface de plancher, travaux de mai 2016 à juin 2017. J’ai loué ce bien en
    juillet 2017, ce bien n’avait jamais été loué avant, de ce fait, je n’ai pas déclaré les travaux en 2017 aux impôts comme je n’avais pas rempli une déclaration 2044 mais une déclaration 2042 comme
    une personne lambdas. A ce jour, que j’ai des revenus foncier, je me demande si j’ai le droit de déduire les travaux à hauteur 10700€ sur l’année 2017 et pour le reste créer un déficit pour les
    prochaines années ? Sachant que 95% des travaux on été effectué en 2016 mais sans loyer en 2016, je n’ai rien déclaré.

    A ce jour, est-il trop tard pour déclarer mes travaux de 2016 ? Ou puis-je encore le faire ?

    Merci d’avance.

    Très cordialement.

    Philippe

  90. Corrige ton impôt

    Bonjour Martine,
    Malheureusement non, pas d’arbitrage possible! Le calcul se fera automatiquement, vous n’avez pas la main.
    Cordialement.

    • HOUAS fatma

      Bonjour,
      Je voulais savoir quand on a 2 biens en location, si le déficit sur le 1er est imputable sur l’autre ? Ou s’il faut l’imputer sur l’année suivante?

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Si les deux biens sont loués vides, le déficit du bien 1 va immédiatement s’imputer sur le revenu foncier positif du bien 2.
        Cordialement.

  91. Martine

    Bonjour,

    Je souhaite remplir la 2044 et je me pose la question concernant le déficit imputé sur le global de 10 700 €, lorsque l’on a un déficit de 19 000€ qui peut se déduire sur la partie des revenus
    fonciers, car cette année nous ne seront pas imposable au niveau revenus ? a t on la possibilité de choisir selon notre cas ?
    Dois je remplir dans mon cas en premier la 2044 ? je rêve peut être, en me disant que si je ne suis pas imposable, le déficit ne sera pas déduit après avoir remplie la 2042 😉 !
    Merci pour votre aide
    Bien cordialement

    • Easy

      Un grand bravo pour votre site et vos exemples si pédagogiques et éclairants!

  92. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour moi cela reste possible (uniquement sur les dépenses déductibles ce qui n’est pas le cas de toutes celles que vous citez) car les dépenses sont engagés dans le but de louer et que vous
    n’habiterez pas le bien entre temps. Il faudrait contacter un avocat fiscaliste afin qu’il vous oriente sur le sujet via les jurisprudences passées.
    Cordialement.

  93. Christian

    Bonjour,
    Je me permets de vous contacter pour une question concernant la déclaration d’impôt 2018.
    J’ai acheté un appartement en VEFA (signature chez le notaire en septembre 2017 pour une livraison en juin 2019). J’ai déjà effectué des dépenses pour cet appartement en 2017 : assurance emprunteur,
    frais de notaire, frais de caution, intérêts du prêt…
    Sachant que je souhaite dès 2019 louer l’appartement, il me semblait que l’on pouvait déclarer sur 2018 les dépenses réalisées en 2017 en précisant dans la déclaration que cet appartement sera loué
    dès sa livraison (ces dépenses venant en déduction des futurs loyers et pouvant être reportées d’année en année).
    J’ai pris contact avec le centre des impôts de ma ville : pour eux, c’est possible uniquement si je loue l’appartement dans un délai raisonnable et ce n’est pas mon cas puisque la location ne sera
    effective qu’en milieu d’année 2019. D’après eux, les sommes payées en 2017 sont perdues ! Pouvez-vous m’apporter une réponse que je puisse opposer aux impôts si je suis dans mon droit. Merci.

  94. Gerard

    Je fais pour la première fois une déclaration pour bien locatif, une aide précieuse pour comprendre les subtilités des reports et de la 2044. Un grand merci

  95. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut que le déficit ait moins de 10 ans. S’il a été acté pendant que le bien est loué, il a vocation à perdurer.
    Cordialement.

  96. Luc

    J’ai loué pendant 13 ans une maison en Loi Perissol, au bout de ces 13 années j’ai arrêté de louer pour l’occuper (résidence principale) ceci depuis 2014. J’avais un déficit foncier important mais
    puis-je toujours faire valoir celui-ci dans mes déclarations d’après 2014 à maintenant ?
    Merci pour votre réponse
    Luc

  97. Sylvie

    Bonjour,
    Cas d’un vefea pinel:
    Remise des clés en novembre 2019, location en janvier 2020, remboursement prêt à partir de novembre 2019 et travaux (cuisine amenagee et pare-douche effectués en decembre 2019; carrelage mural
    réalisé par le promoteur (option payante choisie par moi) donc réalisé avant remise des cles).
    Ai-je tout compris:
    1) intérêts d’emprunt nov+dec 2019 et intérêts intercalaires depuis 15 mois : provisionnés pour déduction des revenus fonciers 2020, car pas de revenus fonciers en 2019
    2)Travaux: obligatoirement déduits des revenus imposables 2019 car pas de revenus fonciers 2019? ou possibilité de les provisionner sur 2020 pour déduction des revenus fonciers 2020 car pas de
    revenus fonciers 2019?
    Maintenant, si je loue au 20 déc 2019:
    3) intérêt d’emprunt et intérêts intercalaires: déduits des revenus fonciers de déc 2019 puis si déficit foncier alors provisionné sur 2020?
    4) travaux: forcément déduits des revenus imposables 2019 car il y a eu location de l’appart en 2019?
    Un grand merci par avance
    Sylvie

  98. fregate

    Bonsoir,

    Moi qui souhaite me lancer dans le locatif, j’avais du mal à trouver réponses à mes questions en matière de fiscalité.
    Merci pour toutes ces explications qui m’éclairent parfaitement grâce aux exemples concrets.

    Bonne continuation

  99. Franck

    Merci beaucoup, excellent article !!!

  100. Paul

    Bonjour Thibault,

    merci pour votre réponse rapide ! Et merci aussi pour la précision de la jurisprudence, je ne savais pas !
    A bientôt.

  101. Corrige ton impôt

    Bonjour Paul,
    Merci beaucoup pour votre remarque. J’ai remis à jour ce point, vous avez parfaitement raison. Qui plus est, on a une nouvelle jurisprudence depuis fin 2017. En cas de cession avant 3 ans, le fisc
    annule toujours l’imputation du déficit sur le revenu global. Pour autant, la jurisprudence a autorisé le contribuable redressé à provisionner le déficit pour les années suivantes malgré la cession
    avant 3 ans! Il serait donc possible de l’imputer après sur d’autres sources de revenus fonciers.
    Merci encore pour votre message.
    Cordialement.
    Thibault

  102. Paul

    Bonjour,
    n’y a t il pas une erreur concernant la condition pour bénéficier du déficit foncier en cas de revente du bien ? D’après ce que j’ai pu lire sur différents articles, il faut attendre 3 ans après
    l’année où le déficit foncier à été imputé sur le revenu global (et non le déficit reportable). Cette nuance change beaucoup de chose car vous pouvez vendre votre bien après 3 ans de détention (en
    supposant que les travaux on tété fait la 1ere année) sans risquer d’être pénalisé par le Fisc…quand pensez-vous ? Est ce moi qui suit dans l’erreur ? Merci par avance pour votre réponse et votre
    article qui est pour le reste très clair !

    Voici les articles lus :
    http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_100147/bercy-rappelle-les-regles-pour-deduire-un-deficit-foncier
    http://www.compta.com/blog/fiscalite/le-deficit-foncier-une-niche-fiscale-qui-a-ses-limites/432
    https://www.toutsurmesfinances.com/impots/deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report.html

  103. Corrige ton impôt

    Bonjour Christine,
    Actuellement, on a un flou sur le sujet. Une jurisprudence vient réfuter le fait qu’il faille attendre 3 ans avant de vendre. Du coup, on ne sait pas trop sur quel pied danser. Au pire du pire, le
    fisc peut effectivement tenter un redressement en vous redemandant l’avantage fiscal procuré par les déficits des 3 dernières années. Après, qui sait comment ça aboutira si vous le contestez.
    Attention par contre, si vous vous êtes engagé à nouveau sur 3 ans poru la réduction De Robien et que vous arrêtez au bout d’un an (cela correspond à l’année 10), le fisc viendra vous réclamer la
    réduction et ce ne sera pas contestable.
    Cordialement.

  104. Christine

    Bonjour. Pas simple toujours le déficit foncier mais super vos articles et j’ai moi aussi mis en favoris votre site. Je vais le communiquer mes amis. Je me pose une question suite à une maison que je
    loue depuis 10 ans en Robien recentré. Je l’ai mise en vente cette année car mon mari est au chomage. Normalement nous devions la laisser 3 ans de plus pour ne perdre pas les avantages fiscaux. Si
    nous la vendons, aurons nous à remb les avantages au fisc ? J’ai lu sur internet que le fait que mon mari soit au chomage nous évitera de les payer.
    Pouvez vous me le confirmer et si oui comment le faire savoir au fisc ? D’avance merci beaucoup.

  105. noman

    merci pour votre reponse et pour votre site, vous etes dans mes favoris 🙂

  106. Corrige ton impôt

    Avec 117 000 de loyers et 42 000 de charges déductibles (je vous conseille de visualiser ma vidéo sur la 2044 pour bien tout déduire), le foncier imposable est de 75 000 €. Là-dessus, vous paierez
    les prélèvements sociaux (15.5% cette année, 17.2% l’an prochain) et l’impôt sur le revenu selon votre tranche fiscale (0, 14, 30…). Cordialement.

  107. noman

    merci mais une question

    je n’ai pas de salaire et vis que de mes revenus locatifs?

    rapport de 117 000€ sur l’année 2016 et qe j’ai fais 42 000 € de travaux.

    je serais donc imposé sur 117 000 – 42 000= 75 000€?

    donc 11 000€ d’impots?

  108. Corrige ton impôt

    Merci 🙂

  109. Franck

    technique mais très intéressant. je comprends mieux le fonctionnement.