Immobilier, Loi De Normandie

DENORMANDIE : les déclarations d’impôts de la première année.

L’acquisition d’un bien sous le dispositif Denormandie va de pair avec des déclarations d’impôts compliquées. La première année, vous devrez remplir jusqu’à trois déclarations fiscales différentes pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Denormandie. Ces déclarations sont sources d’erreurs et peuvent augmenter l’impôt de votre bien De Normandie si elles sont mal remplies.

3 déclarations d’impôts pour l’investisseur locatif en loi Denormandie.

Le fait d’acquérir un bien Denormandie et de le louer vous oblige à faire trois déclarations d’impôts :

  • La déclaration d’impôt 2044EB : l’engagement de location Denormandie.
  • La 2044 : déclaration des revenus et charges foncières.
  • La 2042 C : le formulaire permettant d’avoir votre réduction d’impôt De Normandie.

Ces trois formulaires sont complètement indépendants. Certains sont à faire chaque année et d’autres non, ils ont tous une utilité différente.

2044EB : une déclaration d’impôt unique pour valider la loi Denormandie.

La première déclaration fiscale de l’investisseur Denormandie est unique. Il faudra la faire une seule fois et ce sera terminé. Le formulaire 2044 EB est réservé aux dispositifs immobiliers permettant une réduction d’impôt : Scellier, Duflot, Pinel et maintenant Denormandie. La raison est simple; pour bénéficier de la réduction Denormandie, il faut répondre à beaucoup de conditions : ressources du locataire inférieures aux plafonds, minimum de travaux, loyers pas trop élevés etc… Vous trouverez toutes les conditions ici : comment marche la loi Denormandie? La déclaration d’impôt 2044EB va permettre de s’assurer que vous répondez bien à ces conditions. Vous y mettrez la surface, l’engagement de location sur 6 ou 9 ans, le loyer, les ressources du locataire…

Faire la déclaration d’impôt 2044EB n’est pas compliqué pour l’investisseur Denormandie qui a étudié le fonctionnement fiscal de son bien. Le formulaire est disponible lorsque vous remplissez votre déclaration fiscale en ligne. A l’étape 3, il faut cliquer sur « déclarations annexes » et l’ajouter. Prenez bien le temps de lire mes articles sur la loi Denormandie pour ne pas faire de bêtises sur l’allocation des travaux ou non dans le prix de revient et l’engagement de location 6 ou 9 ans qui sont deux cases importantes. En cas de doute, vous pouvez consulter ma vidéo qui explique comment remplir la 2044EB pas à pas ou me solliciter pour un entretien téléphonique.

Pour éviter tout contrôle fiscal, il faut faire la déclaration 2044EB à la bonne date pour l’investisseur Denormandie. Le fait générateur vous dira à quelle année doit être faite cette déclaration. Il dépend de la façon dont vous avez acquis votre bien. Le tableau suivant vous permet de connaître votre fait générateur.

Date à laquelle commencer la déclaration d'impôt en loi Denormandie.

Notez bien que vous faites la déclaration d’impôt l’année suivant le fait générateur.

Exemple

Mr Corrigetonimpot investit dans un bien immobilier Denormandie. C’est un logement rénové. Quand faut-il faire la déclaration d’impôt 2044EB Denormandie?

  • Mr est dans la seconde ligne du tableau. Il va donc retenir la date d’acquisition du logement. Imaginons que ce soit en 2019.
  • Le fait générateur est 2019. Mr va faire la déclaration d’impôt 2044EB en mai 2020 puisqu’on y déclare alors les revenus 2019.

Notons qu’avez le même exemple mais pour un logement acquis en vue de sa rénovation, il aurait fallu alors regarder la date d’achèvement des travaux et non pas la date d’acquisition.

La déclaration d’impôt des revenus fonciers 2044 en Denormandie : à faire chaque année.

Acheter un bien immobilier en loi Denormandie suppose que vous allez le louer sur le long terme. Vos loyers doivent être déclarés et vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. C’est la déclaration d’impôt 2044 qui vous permettra de déclarer les loyers mais aussi les charges de votre bien Denormandie. Vous la ferez chaque année. Il faut absolument la remplir correctement, l’oubli d’une charge déductible engendrerait une augmentation fiscale importante. Voir : comment remplir la déclaration d’impôt 2044 case par case?

L’erreur classique de l’investisseur Denormandie et de faire la première déclaration des revenus fonciers l’année où il perçoit les premiers loyers (ou l’année où il fait la 2044EB). La loi vous autorise a déduire les charges du bien dès lors que vous en payez si c’est un bien à vocation locative. La déclaration des revenus fonciers doit être faite dès que vous supportez des charges déductibles. Sur des biens achetés à crédit, il n’est pas rare que les intérêts ou les frais bancaires soient à payer avant de percevoir les loyers. La déclaration 2044 est alors souvent la première à faire pour l’acquéreur en loi Denormandie.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Denormandie en vue de sa rénovation. Il débloque le prêt en 2019 et paie les premières mensualités. Le bien ne sera pas loué avant fin 2020 voir 2021.

  • Mr fera une déclaration des revenus fonciers 2044 en mai 2020. Il pourra y déclarer les charges payées l’an passé pour créer un déficit foncier.
  • Il fera cette déclaration 2044 chaque année en déclarant les loyers et charges du bien Denormandie.
  • Notons que le fait générateur pour la déclaration d’impôt 2044EB est la date d’achèvement des travaux. La première déclaration 2044 et la première 2044EB se font sur des années différentes.

Prenez bien le temps de consulter tous mes articles voir mes guides à propos de cette déclaration d’impôt. L’économie fiscale potentielle en optimisant la déclaration 2044 des revenus fonciers est forte et impactera grandement la rentabilité de votre bien Denormandie.

La déclaration d’impôt 2042C pour obtenir la réduction De Normandie.

Pour finir, n’oubliez pas de remplir la déclaration d’impôt 2042C. C’est elle qui permet d’obtenir la réduction d’impôt. Si vous passez par le formulaire papier, il faudra télécharger la déclaration 2042C. Sur la déclaration d’impôt en ligne, il faut cliquer sur « investissements locatifs (Denormandie, Pinel…) » à l’étape 3. La réduction d’impôt en loi Denormandie s’obtient en remplissant les cases suivantes :

  • Investissement en loi De Normandie métropole 6 ans : case 7NA
  • Déclaration loi De Normandie métropole 9 ans : case 7NB

Vous avez les équivalents outre-mer avec la case 7NC et 7ND. Ces cases apparaissent sur la déclaration d’impôt 2020 qui est la première permettant de déclarer les biens De Normandie.

Il faut indiquer le prix de revient dans la case. Le fisc se chargera d’appliquer le taux de 2% pour calculer la réduction d’impôt. Le fait générateur est le même que celui de la déclaration 2044EB.

Exemple

Mr Corrigetonimpot a acquis un bien Denormandie pour 200 000 €. Il constate en lisant l’article qu’il doit faire la déclaration 2044EB en mai 2020. Il devra alors aussi remplir le formulaire 2042C pour avoir sa réduction d’impôt. Il s’engage sur 6 ans et va donc indiquer 200 000 en case 7NA. Le fisc appliquera alors son calcul et Mr Corrigetonimpot aura 4 000 € de réduction fiscale De Normandie.

Cette déclaration est à remplir chaque année si vous souhaitez avoir votre réduction fiscale. Comme je l’ai expliqué dans plusieurs articles, il faut toujours s’engager sur 6 ans et bien étudier le calcul du prix de revient. Vous ne pouvez pas mettre une charge déductible dans la 2044 ET l’inclure dans le prix de revient servant de calcul à la réduction.

Je vous conseille vivement d’envisager l’achat de mon guide Pinel. Certes, ce n’est pas le même dispositif mais 85% des textes sont communs avec le Denormandie. Toutes les astuces du guide Pinel s’appliquent pour le Denormandie et l’ouvrage vous fera sans nul doute faire des économies. Calcul du prix de revient, engagement de location, calcul des loyers, sort des travaux pour 2018, remplir la 2044, optimiser les déductions etc…. tout ça vaut aussi pour votre bien Denormandie et est expliqué sur ce guide. Voir : Guide pour les déclarations fiscales Pinel.

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12 Commentaires
  1. Rocher-Gauvrit

    Bonjour,
    Dans le cadre de travaux de rénovation non soumis à déclaration, quelle est la date retenue pour l’achèvement des travaux?
    De plus, peut-on louer avant la fin des travaux de rénovation?
    En vous remerciant pour ces précieuses infos!
    Hélène

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le texte précise que l’achèvement est la date à partir duquel le bien est habitable et que ça peut être évalué au cas par cas selon les circonstances. De fait, il est impossible de louer avant l’achèvement mais rien ne vous empêche de louer après et de poursuivre quelques travaux si le locataire est ok.
      Cordialement.

    • Rocher-Gauvrit

      Bonsoir et merci pour votre réponse.
      Une dernière question sur la garantie crédit logement de l’emprunt. A-t-on le choix entre la mettre en charges déductibles ou l’intégrer dzans le coût de l’investissement ou est-elle nécessairement en charge déductible?
      Merci à vous
      Hélène

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        C’est nécessairement déductible et c’est uniquement pour la partie non remboursable. Je vous conseille fortement mon Ebook Pinel qui vous aidera surement car tous les conseils valent pour le Denormandie.
        Cordialement.

        • Rocher-Gauvrit

          Bonjour et merci pour votre récativité.
          En effet, je vais l’acquérir cet ebook.
          Il me manque également quelques infos sur les travaux détaillés qu’il est possible de réaliser car nous avons un doute sur certains travaux comme la peinture et les sols (que nous avons du impérativement changer dû aux saignées de la refonte du schéma électrique de la maison).
          Avez-vous un guide sur les travaux précis qui sont éligibles à la loi de Normandie?
          Merci et bonne soirée,
          Hélène

          • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

            Non malheureusement. En revanche, je vais surement écrire beaucoup sur le sujet d’ici la fin de l’année; vous pouvez suivre la page d’accueil pour voir si de nouveaux articles apparaissent.
            Cordialement.

  2. maxime

    Bonjour,

    j’ai une question subsidiaire, dans le cas d’une acquisition où les travaux de rénovation dépassent les 25% requis pour avoir le droit au gain fiscal qu’en est il du surplus ?
    ai-je le choix ?
    -déclarer le surplus en économie d’impôt ( en respectant les plafonds de montant et de prix/m²) ?
    -déclarer le surplus en déficit foncier reportable ?
    – ou Mixer une partie dans le prix de revient et l’autre en déficit foncier reportable ?

    J’ai lu les articles du Bofip sur la question mais rien n’interdit de faire l’un des 3 choix sauf dans le cas ou des travaux interviendraient apres la date de livraison .

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je l’ai évoqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/loi-denormandie-impot/
      J’avoue par contre que je ne me suis pas posé la question sur la possibilité de mixer. Mais franchement, je n’arrive pas à trouver une situation où il serait mieux de les mettre dans le prix de revient que dans les déductions. A mon sens, dès lors qu’on peut les déduire il faut le faire car le gain fiscal est bien meilleur.
      Cordialement.

  3. Tolon

    Bonjour,

    si j’acheter un loft à rénover à 135 000€ frais de notaire compris, je fais 70 000€ de travaux ttc.
    J’ai calculer un loyer Max de 12 538€/ an, un crédit de 12 324€/ an et une réduction d’impôt de 4 100€/ an.
    Mon imposition max est à 30%, je voudrais connaitre ma plus valu d’impôt du à cette acquisition (CSG, RDS, loyer, charges …) et surtout comment la calculer ?

    Et en même temps, est ce que je peux déclarer seulement 45 000€ ttc de travaux et faire du déficit foncier sur les 25 000€ ttc qui reste ?

    Merci pour votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est très compliqué à estimer. Soit vous lisez mes articles sur le foncier dans la rubrique immobilier puis vous utilisez mon simulateur Excel (il suffit de remplacer la réduction Pinel par Denormandie.
      Soit vous solliciter un professionnel qui estimera tout ça pour vous. Vous pouvez aussi réfléchir à ma prestation de formation par téléphone.
      Cordialement.

  4. Romain GUILLAUME

    Bonjour Monsieur,

    Je suis propriétaire depuis août 2019 d’un immeuble pour lequel je souhaiterai appliquer le dispositif Denormandie.
    J’ai commencé à percevoir des loyer en 2019 et les travaux ont débuté en 2019. (factures déjà payés en 2019)
    Les travaux s’achèveront fin du premier semestre 2020.
    La moitié des travaux (environ 100 000 euros au total) ont été financé en 2019 et l’autre le sera en 2020.
    Je respecte juste les 25% de travaux à réaliser.

    Si je comprends bien ce que vous dites dans votre article, voici ce que je dois déclarer aux impôts chronologiquement:
    – au printemps 2020, je déclarerai mes revenus locatifs 2019 (relativement faible)
    – au printemps 2021, « j’enclencherai » le dispositif Denormandie en remplissant les 3 déclarations dont vous parlez puisque les travaux seront finis milieu d’année 2020.

    Ai-je juste?

    D’autre part, qu’en est il des travaux réalisés et payés en 2019?
    Je dois les déclarer l’année de leurs réalisations.
    Mais dois-je les utiliser pour créer un déficit foncier sur 2019?
    Si j’agis de la sorte, cela risque d’avoir une incidence sur le respect des fameux 25% de travaux à réaliser et non cumulable avec le déficit fiscale. Puisque que les travaux que je vais déclarer en 2020, l’année de fin de travaux, ne représenteront pas 25% du coût global de mon projet.

    Je ne sais pas vraiment ce que je dois faire.
    Si vous pouviez m’éclairer, ca serait super chouette!

    Merci d’avance!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Une précision en amont : sachez que je suis le premier et le seul à avoir écrit sur les déclarations Denormandie. C’est normal car le formulaire 2044Eb avec la mention Denormandie n’existe pas encore; la déclaration 2020 des revenus 2019 est la première avec le Denormandie. Je suis quasi certain que le fisc va ajouter le Denormandie sur le 2044 EB plutôt que d’en faire un autre formulaire. Nous en serons certains en avril seulement et je mettrai à jour immédiatement si nécessaire. Pour le reste (2044 et case de la 2042C), je suis certain car on a les infos sur le simulateur.

      Vous avez bien compris la mécanique. Cette année, vous faites la 2044 avec les loyers ET surtout les intérêts et charges du prêt! Pour les travaux, vous avez aussi compris. Impossible de déduire car ils devront potentiellement être dans le prix de revient (voir mon article sur le fonctionnement du Denormandie). Il ne faut donc pas le déclarer. S’il s’avère que vous avez plus de 25% de travaux, vous déduirez alors le solde l’an prochain en utilisant le reliquat payé en 2020. Mais vu ce que vous dites, le fait d’être sous les 25% impose de ne rien déduire et de tout passer dans le prix de revient.

      Merci de partager le site si la réponse vous aide, c’est d’une grande aide pour son développement.
      Cordialement.