Immobilier

Comment remplir la déclaration d’impôt 2044 sur les revenus fonciers? Tutoriel case par case.

Si vous louez un bien vide, vous allez surement devoir remplir une déclaration des revenus fonciers (2044). En effet, nous avions vu que les contribuables qui louent un bien immobilier vide ont le choix entre le régime micro-foncier ou le réel pour payer moins d’impôt. Dans le régime réel, vous indiquez vos loyers et pouvez déduire plusieurs charges avant de subir l’impôt. On fait le point dans cet article sur toutes les charges déductibles en reprenant la déclaration des revenus fonciers 2044 case par case. Vous pourrez ainsi n’omettre aucune déduction. Prenez le temps de bien étudier toutes les cases déductibles car l’impact sur l’impôt est énorme. Chaque charge déduite vous fera économiser l’impôt (taux selon la tranche d’imposition) et les prélèvements sociaux (17.2%). 

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt déduit 100 € des revenus fonciers. Il économise l’impôt (minimum 14% soit 14 € de fiscalité en moins) et les prélèvements sociaux (17.2% soit 17.2 € d’impôt en moins).

Si vous n’aimez pas lire, une vidéo tutoriel est jointe en fin d’article pour remplir la déclaration 2044 en ligne sur le site « impôt.gouv ». Bien entendu, vous déclarez en 2019 les charges et loyers perçus durant l’année 2018. Malgré le prélèvement à la source, il faudra faire la déclaration 2044 via le tutoriel que vous lisez. Par ailleurs, de nouvelles cases apparaissent pour annuler l’impôt via l’année blanche et je vous conseille de consulter mon guide sur le sujet donné en fin de page APRES avoir lu cet article.
Attention : si vous louez votre bien vide dans une SCI, la déclaration n’est pas la même. Direction cet article voisin : Comment remplir la déclaration de SCI 2072 case par case.

Comment remplir la déclaration d’impôt 2044 ? Explications case par case.

Les loyers et revenus fonciers : case 210 à 215.

211 : on indique les loyers perçus l’année passée. Les loyers réglés en avance doivent aussi être intégrés. Si par exemple vous avez perçus 10 000 € de loyers ainsi que 1 000 € de loyer d’avance sur l’année 2018, vous devrez indiquer 11 000 € dans la case 211 lors de la déclaration d’impôt 2019 sur les revenus 2019.

212 : Si votre locataire a payé une charge qui était à payer par vous (à la charge du propriétaire), vous devez l’indiquer dans cette case.Imaginons que votre locataire paie des travaux normalement à votre charge, vous subirez l’impôt dessus malgré tout.

213 : Les subventions perçues (ANAH) sont à déclarer en ligne 213 et seront imposées. Le dépôt de garantie n’engendre pas d’impôt et n’a donc pas à être intégré dans cette case. En revanche si vous utilisez le dépôt pour compenser un loyer non payé, vous devez alors ajouter le montant (le fisc considère que c’est un loyer et l’impose).

La ligne 214 concerne seulement ceux qui mettent un logement gratuitement à disposition.

Le total se calculera tout seul en ligne 215. C’est le loyers brut imposable sur lequel vous allez pouvoir déduire les charges.

Les frais et charges déductibles des revenus fonciers. Ligne 221 à 230.

Le plus important commence, il va falloir faire attention à ne rien oublier. Chaque montant indiqué dans une des cases comprises entre la 221 et la 229 permet de faire baisser l’impôt et les prélèvements sociaux.

221 : vous pouvez déduire les sommes versées à une personne qui garde l’immeuble (salaires + charges sociales). Si vous supportez des frais pour une agence de location, pour un conseiller fiscal afin de remplir la déclaration d’impôt ou à un tiers pour faire de l’administratif ou un travail en rapport avec la location, tout est déductible. Précisez bien à votre expert-comptable qu’il peut détailler sa facture afin de pouvoir déduire une partie des honoraires. Les cotisations versées à un organisme qui vous aide à gérer votre location (UNPI…) sont déductibles également dans cette case. Enfin, si vous engagez un avocat, un huissier ou autre pour une procédure sur le bien (conflit avec le locataire ou les entrepreneurs…), ces montants sont déductibles des revenus fonciers à la ligne 221.

222 : vous pouvez déduire 20 € par local loué. Le fisc considère que ce sont les frais de courrier et de téléphone pour échanger avec le locataire. 

223 : vous payez une assurance propriétaire non occupant sur le bien loué. Cette somme est déductible, vous pouvez la déduire dans la ligne 223.

224 : Cette ligne concerne les travaux que l’on peut enlever avant de subir l’impôt. Attention, les travaux de construction ne sont pas déductibles et les travaux d’amélioration et de réparation sont déductibles. Une case difficile à remplir mais très importante pour réduire l’impôt. Notre article revient sur tous les travaux qui sont déductibles ou non des revenus fonciers. Le fisc vous demandera le détail sur cette case (montant des travaux, nature, date…). N’oubliez pas de garder toutes les factures !

225 : Si votre locataire est parti sans régler des charges, vous pouvez les déduire ici. Imaginons qu’il n’a pas fait ramoner le bien et que vous avez dû payer 80 € de ramonage, vous pouvez déduire 80 € en ligne 225.

226 : les indemnités d’évictions versées sont déductibles si vous avez demandé au locataire de partir afin de louer dans de meilleures conditions. Notez que si vous avez évincé votre locataire pour habiter le bien, la déduction des frais d’éviction n’est pas possible.

227 : La taxe foncière est déductible. Attention à la nuance, le fisc opère beaucoup de contrôles fiscaux. Vous pouvez déduire la taxe foncière mais pas la taxe sur les ordures ménagères. En effet, c’est le locataire qui doit payer les ordures ménagères. Pensez-bien à regarder le verso de votre taxe foncière où vous verrez la distinction entre la partie « taxe foncière » (déductible) et la partie « ordures ménagères » (non déductibles). Cet article revient sur la façon de distinguer les ordures ménagères sur l’avis de taxe foncière et vous donne un courrier de demande de règlement des ordures ménagères aux locataires sur les dernières années si vous ne l’avez pas fait. Si vous avez payé les ordures ménagères et ne souhaitez pas les réclamer au locataire, il n’est pas possible de les déduire pour autant sous peine de redressement fiscal.

228 : cette case concerne les personnes qui louent sous un régime Besson ou Borloo. La location classique n’est pas concernée, vous n’avez rien à remplir.

229-230 : cela concerne uniquement les gens qui louent en co-propriété. Le syndic ou l’agence vous transmettra un relevé distinguant les provisions pour charges payées l’année de la déclaration (déductibles) et la partie des provisions pour charges déduites l’année passée qui concernaient en fait des frais non déductibles (imposables). La ligne 229 va diminuer les revenus fonciers imposables et la 230 va les augmenter.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a payé 1 000 € de charges de co-propriété en 2017 et les a déduits sur la déclaration 2018 des revenus 2017. En 2018, il a payé à nouveau des charges de co-propriété (1 100 €) et le syndic lui indique que sur les 1 000 € de 2017, seulement 800 € ont servis à financer des travaux déductibles. 
On dira donc à Mr Corrigetonimpôt de mettre 1 100 € en ligne 229 sur la déclaration 2019 des revenus 2018 (il déduit ce qu’il a versé). On lui dira aussi de mettre 200 € sur la ligne 230. En effet, il a déduit 1 000 € en 2017 alors que seulement 800 € étaient déductibles. Il faut donc réintégrer les 200 € dans le revenu imposable.
A cause du décalage dans le temps entre le moment où vous payez vos charges et le moment où elles sont utilisées, on est obligé de remplir la déclaration de cette manière. Seul le syndic à l’information en général; c’est très compliqué (pour ne pas dire impossible) de trouver les chiffres en regardant vos relevés. Malheureusement certaines entreprises ne vous communiqueront pas l’information gratuitement et vont vous la facturer.

Le total des frais déductibles s’affiche en ligne 240 (seule la ligne 230 augmente le foncier imposé).

La déduction des intérêts d’emprunt : attention à ne rien oublier !

La ligne 250 est primordiale : les intérêts d’emprunts payés sont déductibles. Malheureusement beaucoup s’arrêtent ici alors que vous pouvez déduire beaucoup de chose sur cette ligne : les commissions prises par la banque (frais de dossier), la contribution à un fonds mutuel de garantie, les frais d’hypothèque et surtout l’assurance emprunteur. Nous avions vu que vous pouvez déduire ces charges même si le bien n’est pas encore loué pour créer un déficit.

La déclaration des revenus fonciers 2044 est terminée. Le résultat foncier imposable apparaît alors en ligne 263. C’est ce montant qui subira les prélèvements sociaux (17.2% en 2018) et l’impôt sur le revenu (la tranche marginale d’imposition).

Pour aller plus loin, vous pouvez suivre notre démarche pour remplir la déclaration 2044 en ligne en vidéo. Attention, pour la déclaration 2019 de nouvelles cases apparaissent avec l’année blanche. N’oubliez pas de lire mon guide ci-dessous pour remplir correctement les rubriques spécifiques.

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

118 Commentaires
  1. merci. Puis-je faire pareil si je loue meublé?

  2. Beau travail !
    Quelle aide précieuse vous nous apportez.
    Merci beaucoup

  3. Merci beaucoup pour votre article et votre livre sur le Pinel très bien fait. Ayant acquis en VEFA un appartement et un parking, j’hésitais sur la déclaration 2044 entre remplir 2 lignes (une pour
    l’appartement une pour le parking) ou tout mettre sur une seule ligne. Sur vos conseils, j’opterai pour la simplicité et ne remplirai qu’une seule ligne en additionnant les 2 loyers (appartement +
    parking) en case 211 et en conservant les charges relatives au prêt unique (intérêts d’emprunt+assurance) en case 250.
    Encore merci pour vos conseils

  4. bonjour,
    est ce que les frais de courtage sont deductibles des revenus fonciers?
    merci pour votre reponse

  5. Corrige ton impôt

    Bonjour Dem,
    C’est une question qui me revient régulièrement notamment sur les biens Pinel où je suis embêté car aucun texte ne précise réellement où les inclure. Je vous réponds comme je le fais pour ceux qui
    ont un bien Pinel (c’est pareil pour le vide hors Pinel) : est-ce une « commission d’intermédiaire » auquel cas c’est à inclure dans le prix de revient Pinel ou non déductibles hors Pinel ou est-ce
    des « frais d’emprunts » auquel cas c’est déductible des revenus fonciers?. J’invite alors régulièrement les particuliers à interroger le fisc depuis leur espace « impôt.gouv » afin d’avoir leur
    position. Environ 80% des réponses du fisc conseille au contribuable de les déduire des revenus fonciers au titre des frais d’emprunts. Je constate cependant que parfois, le service des impôts
    conseille au contribuable de l’inclure dans le prix de revient (sous entendu, non déductible hors Pinel). Bien entendu, on a très envie de les déduire du foncier pour minorer l’impôt plutôt que de
    l’inclure dans le prix de revient.
    Me concernant, je ne peux donc pas vous garantir à 100% qu’il est possible de les déduire. Vous avez deux choix :
    – Soit vous écrivez au fisc depuis votre espace en ligne pour avoir leur position. Un contrôleur du centre des impôts de votre domicile vous répondra et devra prendre position.
    – Soit vous les déduisez des revenus fonciers. Le risque de redressement reste très minime. S’il venait à avoir lieu, vous pourrez me contacter et je vous fournirai un écrit du service des impôts de
    Valence précisant que c’est déductible du foncier. Cela sera un énorme plus en votre faveur mais je ne peux garantir que le redressement sera annulé. Cela reste un risque très très modéré.
    Cordialement.

  6. Bonjour,
    Où et peut-on déclarer
    – frais de tenue compte bancaire (dédié locations)
    – assurance risques locatifs (loyers impayés)
    – assurance protection juridique
    – factures gaz et électricité avant entrée des locataires
    Merci d’avance

  7. Corrige ton impôt

    Bonjour Patrice,
    De mémoire, je dirai :
    1- pas sur que ce soit déductible, il faudrait interroger le fisc depuis votre espace « impôt.gouv »;
    2-3 : ligne 223
    4 : non déductible.
    Cordialement.

  8. Bonjour,
    J’aimerais savoir comment on renseigne sur le net la dernière page de l’imprimé 2044 lorsque l’on a beaucoup de factures à noter.
    La place disponible pour cela est semble-t-il identique à d’habitude. Or, c’est déjà difficile de manière manuscrite.
    Merci pour vos renseignements.
    Cordialement

  9. Bonjour,
    j ai acheté un appartement en loi pinel le 13/12/2017, et il a été loué le 2/1/2018.
    Pour ma déclaration 2017, dois je mentionner quelque part la location de 2018, si oui pouvez vous me dire dans quelle déclaration ?
    Merci

  10. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous avez les 3 déclarations à faire : 2042 C, 2044EB et 2044 si il y’a eu des charges déductibles. Je vous invite à consulter la préface de mon guide qui pourrait surement vous aider :
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  11. Bonjour,
    J’ai acheté un appartement ancien en très mauvais état. J’ai fait des travaux pour une somme de 46 000 € TTC . Puis je déduire cette somme à la ligne 224 de la déclaration 2044.
    Merci pour votre site particulièrement bien renseigné.
    Cordialement.

  12. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez un article dans ma rubrique « immobilier » qui détaille tous les travaux déductibles ou non.
    Cordialement.

  13. Bjr,
    Ayant acquis un bien en 2017 qui sera loué en Pinel début 2019, je crois comprendre que je dois remplir la 2044 même si j’ai 0 loyers.
    Ligne 250: je peux déclarer les intérêts d’emprunt, les frais de dossier, les frais d’hypothèque et l’assurance emprunteur.
    Mais quand est il des frais de notaire ? Puis je les ajouter ligne 250 ?
    Merci bcp.

  14. Corrige ton impôt

    Bonjour Ana,
    Pas du tout, les frais de notaire iront dans le prix de revient. Ce sera donc une réduction via le Pinel et non une déduction.
    Je vous invite à consulter la préface de mon guide sur le sujet qui pourrait vous être utile.
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  15. Bonjour,
    Est ce que je peux revenir sur les déclaration de revenus fonciers des quatre dernières années ? Je viens de me rendre compte en lisant votre page que j’ai commis des erreurs en déclarant les frais
    réels (je suis au régime réel) ?
    Donc ma question : quelle est le délai pour corriger une erreur en ma défaveur concernant les revenus fonciers ?

    Merci

  16. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Le délai est de 3 ans mais en comptant l’année en cours. Jusqu’au 31/12/2018, vous pouvez corriger 2017 sur les revenus 2016 et 2016 sur les revenus 2015.
    Cordialement.

  17. Bonjour,
    Dans le cadre d’un investissement Pinel, les frais de courtage pour la mise en place du financement doivent-ils être rajoutés au prix de revient ou viennent-ils en déduction des revenus fonciers en
    ligne 250?

  18. bonjour,
    la 2044 étant déjà enregistrée et nous ayant fait un rachat de prêt, je ne sais pas comment ajouter un prêt lorsque je déclare mes intérêts d’emprunts car seuls apparaissent les autres prêts…

  19. Bonjour,
    Suite au départ du locataire en juillet 2017, l’appartement a été vendu en setembre 2017 avant l’assemblée générale et donc avant l’approbation des comptes de l’exercice précédent.
    Je n’ai donc pas reçu ce document .
    Dans ce cas comment remplir la ligne 230 : régularisation des provisions pour charges déduites en 2016 ?
    Merci pour votre aide.

  20. Comment vous dire Merci…. vous m’avez évité une file d’attente aux impôts, grâce à vous j’ai pu remplir pour la 1ère fois le formulaire 2044 très facilement, tout y est clair, net et précis,
    j’adore vous lire, merci continuez comme ça

  21. Bonjour,
    Outre le loyer, mon locataire me verse une provision mensuelle (montant indiqué sur le bail) pour la taxe sur les ordures ménagères, doit je déclarer cette somme sur la ligne 212 de la déclaration
    2044.
    Si non, sur quelle ligne doit je la déclarer
    Merci

  22. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    La provision pour la TEOM vous est versée puis vous la payez ensuite à la place du locataire. C’est donc une opération blanche ce qui fait qu’il n’y a rien à déclarer dans la 2044.
    Cordialement.

  23. Bonjour,
    Peut-on passer de la 2044 au micro foncier ? Quand et comment ?
    Merci

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tout à fait si vous répondez aux conditions (délai de 3 ans + plafond 15k – voir le détail dans l’article sur la location vide qui est dans ma rubrique « immobilier »). Il suffit alors de ne plus faire
    de 2044 et de mettre les loyers sur la déclaration normale 2044 (case 4BE de mémoire).
    Cordialement.

  25. Bonjour, j’ai effectué des rénovations dans l’appartement que je loue toute deductions faite j’ai un résultat négatif -733 € en ligne 263 que doit je faire comment le reporter sur ma déclaration de
    revenu sur la ligne 4BA
    cordialement

  26. Re Bonjour, j’ai oublié de vous préciser que je n’ai pas effectué d’emprunt pour cet appartement je l’ai eu en héritage. Si je lis bien la suite de ma déclaration j’entrerai dans le cadre de « si la
    ligne 432 < 431 je dois remplir les lignes de 439 à 441 ? et reporter mon résultat ligne 4BC... j'espère avoir une réponse rapide de votre part cordialement

  27. Bonjour,
    D’ abord merci pour vos informations !
    J’ai regardé la vidéo et lu l’article et je ne vois pas ou on déclare amortissement de l’immeuble.
    C’est l’amortissement que détermine pour moi si le réel est plus intéressante que le micro-BIC.
    Merci

  28. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Isnard : sur la déclaration en ligne, il suffit de cliquer sur « report activé » et cela se fera tout seul. Côté papier, les cases 4BC etc… se trouvent sur le formulaire 2042.
    @Alejandro : un immeuble meublé ne se déclare pas sur le formulaire 2044 qui concerne la location vide. Il y’a plusieurs formulaires pour le meublé au réel (que je connais pas de mémoire car le réel
    impose quasiment un expert-comptable spécialiste sur le sujet).
    Cordialement.

  29. peut-on déclarer appart et garage séparément ? si on le déclare ensemble on va dépasser le plafond pour le m2.
    Merci de me répondre

  30. Bonjour,
    Vous indiquez sur votre site que lors d’un achat en VEFA, il faut déclarer sur le document 2044 les frais de dossier du prêt, les intérêts…bien avant la location du bien. On peut aussi déduire les
    frais de garantie (caution logement). Pour ma part j’ai versé 2360€ de fonds de garantie et 400€ de commission. Le site des impôts indique qu’on ne peut déduire que la part de fonds de garantie non
    remboursable en fin de prêt. Ma question est la suivante : comment déterminer la somme à déduire ?
    Merci pour la richesse de votre site et votre réponse.

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