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Prélèvement à la source de l’impôt et location meublée LMNP.

Le prélèvement à la source de l’impôt aura des conséquences si vous louez un bien meublé. Que ce soit via AirBNB ou en direct, la location meublée non professionnelle change avec l’impôt à la source. Nous allons voir comment vous serez imposé dans les années à venir avec le prélèvement à la source de l’impôt. Le calcul de l’acompte pris à la source sera détaillé et nous irons plus loin en étudiant le sort du réel et du micro-BIC notamment pendant l’année de transition.

Fiscalité de la location meublée non professionnelle : rien ne change avec l’impôt à la source.

Le calcul final de l’impôt pris sur vos loyers ne va pas changer. Il est toujours identique avec le prélèvement à la source de l’impôt. Je fais un bref rappel :

  • Soit vous avez opté pour le régime micro-BIC : vos loyers subissent un abattement de 50%. Le solde est imposé selon votre tranche marginale d’imposition (0%, 14%, 30%, 41% ou 45%) ET subit 17.2% de prélèvements sociaux.
  • Soit vous avez opté pour le régime réel : vous déduisez les charges et l’amortissement de vos loyers. Le résultat subit prélèvement sociaux et tranche fiscale. En cas de déficit, il est provisionné pour les années suivantes.

J’ai déjà largement détaillé les calculs, les charges déductibles ou non, les conditions etc… ici : Comment est calculé l’impôt sur la location meublée non professionnelle?

Ce mode de calcul ne change pas. Si l’imposition sur vos loyers ne varient pas, la date à laquelle l’argent est prélevé n’est plus du tout la même.

Prélèvement de l’impôt à la source sur les loyers des biens meublés.

A partir de 2019, le fisc va prendre l’impôt à la source. Il va donc ponctionner vos loyers au fil de l’eau. Comme il ne connait pas encore l’impôt engendré par les loyers que vous percevez actuellement, il va se baser sur la dernière déclaration d’impôt pour calculer le montant pris à la source. Ce sera donc un acompte qui sera prélevé chaque mois et le fisc régularisera un an après quand il aura enfin identifié l’impôt réel.

Exemple

Mr Corrigetonimpot se demande comment ça se passera pour les loyers de son bien meublé en 2019.
1- Le fisc se penche sur la dernière déclaration connue. C’est celle faite en 2018 sur les revenus 2017.
2- Le fisc se rend compte que les loyers meublés de 2017 ont engendré 600€ d’impôts et 600€ de prélèvements sociaux.
3- En se basant sur une fiscalité de 1 200 €, les impôts estiment qu’il faudra prendre environ 100 € par mois en 2019 au titre de l’impôt à la source sur les loyers.
4- A la fin de l’année 2019, Mr a payé 100*12 soit 1 200 € au titre du prélèvement à la source sur ses loyers.
5- Le trésor public attend de connaitre la déclaration d’impôt 2020 des revenus 2019 pour connaître l’impôt réel engendré par les loyers perçus en 2019. Durant l’été 2020, il vérifiera via l’avis d’imposition : si l’impôt des revenus 2019 est inférieur à 1 200 €, il rendra le trop perçu à Mr; si l’impôt est supérieur, il réclamera le reliquat d’un coup.

Vous payez donc des acomptes dépendant de vos loyers N-2 et la situation sera régularisée en N+1! Dans les faits, le prélèvement à la source évoluera chaque mois de septembre car le fisc aura alors la nouvelle déclaration d’impôt. Les acomptes pris sur vos loyers actuels dépendront toujours de ceux des années passés et une régularisation sera faite en N+1 chaque année.

Comment sont pris les acomptes en LMNP?

Au niveau des salaires, les impôts peuvent se servir directement mais ce n’est pas le cas sur vos loyers. Le fisc va donc prélever directement l’impôt à la source sur votre compte bancaire le 15 de chaque mois. Quand vous recevrez votre avis d’imposition, vous verrez le taux pris à la source sur vos salaires ET le montant de l’acompte prélevé sur votre compte bancaire. L’acompte représente tout simplement le prélèvement à la source sur vos loyers. Il est aussi possible de demander à être prélevé trimestriellement depuis votre espace en ligne impot.gouv.

Comment modifier l’acompte prélevé en cas de changements des loyers, de vente du bien, d’arrêt de la location?

Les propriétaires qui comprennent le système de l’imposition à la source arrivent rapidement à cette question : comment modifier l’acompte pour qu’il corresponde au loyer actuel? En effet, le montant pris dépend de vos loyers N-2 (et N-1 de septembre à décembre). Les revenus peuvent varier avec le temps, notamment pour les personnes qui louent via AirBNB ou durant les congés. Deux solutions sont possibles :

1- Soit vous ne faites rien. Le fisc régularisera alors la situation en N+1 quand il comparera l’acompte pris à la source avec la déclaration fiscale.
2- Soit vous modifiez votre acompte en ligne sur impot.gouv. La démarche est possible, je l’ai expliquée en détail ici : comment modifier vos acompte ou votre taux de prélèvement à la source?

En cas de vente ou d’arrêt de la location en LMNP, il es tout à fait possible de stopper purement et simplement le prélèvement de l’acompte. C’est d’ailleurs conseillé car sinon l’impôt sera prélevé toute l’année et rendu via la déclaration de l’année suivante.

Comment est calculé l’acompte pour la location meublée non professionnelle? Le taux de prélèvement à la source a t’il un impact?

Ce paragraphe est pour les puristes qui veulent aller au bout de la technique. Pour les autres, vous pouvez avancer au point suivant car la formule est technique.

Calcul de l’acompte sur vos revenus fonciers issus de la location meublée
(revenu foncier imposable * taux personnalisé + revenu foncier imposable * 17.2%) / 12

Attention, la notion de revenu foncier imposable concerne uniquement les loyers des locations meublées après abattement de 50% (micro-BIC) ou déductions des charges (réel). Le taux personnalisé est celui pris sur vos salaires que vous trouvez sur l’avis d’imposition (je l’ai détaillé ici : faut-il prendre le taux neutre, personnalisé ou individualisé)

Notez que les acomptes figurant sur l’avis d’imposition comprennent l’impôt engendré par vos loyers mais aussi par d’autres sources de revenus : pensions, revenus professionnels, location vide etc….

Comment ça se passe pour la première année de location d’un bien meublée? A quelle date est pris l’impôt pour le LMNP?

Si vous louez un bien meublé pour la première fois, le fisc n’est pas en mesure de prendre des acomptes car il se base sur les déclarations passées. Vous n’avez donc rien à payer et tout se fera lors de la prochaine déclaration. Attention à bien l’anticiper pour votre trésorerie. Le loueur en meublé subira un gros prélèvement en N+2.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé pour la première fois en 2019. Comment sera géré l’impôt à la source?
1- En 2019, rien n’est prélevé car le fisc n’a pas connaissance du bien.
2- Via la déclaration 2020 des revenus 2019, l’impôt engendré par les loyers 2019 est calculé. Il est à payer d’une traite en septembre 2020 car aucun acompte n’a été versé.
3- En parallèle, le fisc commence à ponctionner des acomptes à la source dès septembre 2020 pour l’impôt engendré par les loyers 2020.
4- En 2021, les acomptes sont à payer (impôt à la source pour les revenus 2021).
5- Lors de la déclaration d’impôt 2021 sur les revenus 2020, le fisc régularise l’année 2020. Comme les acomptes ont été payés seulement de septembre à décembre, Mr Corrigetonimpot devra verser le reliquat en septembre 2021.

Autrement dit, l’année N+2 soit 2021 ici est compliquée car Mr doit payer les acomptes à la source (impôt des revenus 2021) et devra sortir un gros montant en septembre (impôt des revenus 2020). Cela vient compenser l’année 2019 où rien n’a été payé. Il est possible de se manifester sur son espace impot.gouv en ligne dès le début de la location pour mettre en place des acomptes mais je vous suggère de conserver votre trésorerie et de la débloquer pour l’année où elle sera demandée.

Quid de l’année de transition 2018?

L’article vous explique le fonctionnement à partir de 2019 et pour les années suivantes. La mise en place nécessite des règles particulières pour les loyers issus de 2018 avec une déclaration d’impôt 2019 particulière : Comment faire pour que les loyers meublés LMNP de 2018 soient annulés?

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

3 Commentaires
  1. Merci pour les informations..
    Question je suis aller aux impôts ils m’ont dit que je devais faire une déclaration d’activité pour la location sur Airbnb… Pouvez vous en dire plus merci

  2. Merci c’est bien ce formulaire.

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