Immobilier, LMNP

Prélèvement à la source de l’impôt et location meublée LMNP.

Le prélèvement à la source de l’impôt a des conséquences si vous louez un bien meublé. Que ce soit via AirBNB ou en direct, la location meublée non professionnelle LMNP change avec l’impôt à la source. Nous allons voir comment vous êtes imposé avec le prélèvement à la source de l’impôt. Le calcul de l’acompte pris à la source sera détaillé et nous irons plus loin en étudiant le sort du réel et du micro-BIC.

Fiscalité de la location meublée non professionnelle : rien ne change avec l’impôt à la source.

Le calcul final de l’impôt pris sur vos loyers ne va pas changer. Il est toujours identique avec le prélèvement à la source de l’impôt. Je fais un bref rappel :

  • Soit vous avez opté pour le régime micro-BIC : vos loyers subissent un abattement de 50%. Le solde est imposé selon votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) ET subit 17.2% de prélèvements sociaux.
  • Soit vous avez opté pour le régime réel : vous déduisez les charges et l’amortissement de vos loyers. Le résultat subit prélèvement sociaux et tranche fiscale. En cas de déficit, il est provisionné pour les années suivantes.

J’ai déjà largement détaillé les calculs, les charges déductibles ou non, les conditions etc… ici : Comment est calculé l’impôt sur la location meublée non professionnelle?

Ce mode de calcul ne change pas. Si l’imposition sur vos loyers ne varient pas, la date à laquelle l’argent est prélevé n’est plus du tout la même.

Prélèvement de l’impôt à la source sur les loyers des biens meublés.

Depuis un an, le fisc va prend l’impôt à la source. Il ponctionne vos loyers au fil de l’eau. Comme il ne connait pas encore l’impôt engendré par les loyers que vous percevez actuellement, il se base sur la dernière déclaration d’impôt pour calculer le montant pris à la source. C’est donc un acompte qui est prélevé chaque mois et le fisc régularise un an après quand il aura enfin identifié l’impôt réel.

Exemple

Mr Corrigetonimpot se demande comment ça se passe pour les loyers de son bien meublé en 2021.
1- Le fisc se penche sur la dernière déclaration connue. C’est celle faite en 2020 sur les revenus 2019.
2- Le fisc se rend compte que les loyers meublés de 2019 ont engendré 600€ d’impôts et 600€ de prélèvements sociaux.
3- En se basant sur une fiscalité de 1 200 €, les impôts estiment qu’il faudra prendre environ 100 € par mois en 2021 au titre de l’impôt à la source sur les loyers.
4- A la fin de l’année 2021, Mr a payé 100*12 soit 1 200 € au titre du prélèvement à la source sur ses loyers.
5- Le trésor public attend de connaitre la déclaration d’impôt 2022 des revenus 2021 pour connaître l’impôt réel engendré par les loyers perçus en 2021. Durant l’été 2022, il vérifiera via l’avis d’imposition : si l’impôt des revenus 2021 est inférieur à 1 200 €, il rendra le trop perçu à Mr; si l’impôt est supérieur, il réclamera le reliquat d’un coup.

Vous payez donc des acomptes dépendant de vos loyers N-2 et la situation est régularisée en N+1! Dans les faits, le prélèvement à la source évolue chaque mois de septembre car le fisc a alors la nouvelle déclaration d’impôt. Les acomptes pris sur vos loyers actuels dépendront toujours de ceux des années passés et une régularisation sera faite en N+1 chaque année.

Comment sont pris les acomptes en LMNP?

Au niveau des salaires, les impôts peuvent se servir directement mais ce n’est pas le cas sur vos loyers. Le fisc préleve directement l’impôt à la source sur votre compte bancaire le 15 de chaque mois. Quand vous recevez votre avis d’imposition, vous voyez le taux pris à la source sur vos salaires ET le montant de l’acompte prélevé sur votre compte bancaire. L’acompte représente tout simplement le prélèvement à la source sur vos loyers. Il est aussi possible de demander à être prélevé trimestriellement depuis votre espace en ligne impot.gouv.

Comment modifier l’acompte prélevé en cas de changements des loyers, de vente du bien, d’arrêt de la location?

Les propriétaires qui comprennent le système de l’imposition à la source arrivent rapidement à cette question : comment modifier l’acompte pour qu’il corresponde au loyer actuel? En effet, le montant pris dépend de vos loyers N-2 (et N-1 de septembre à décembre). Les revenus peuvent varier avec le temps, notamment pour les personnes qui louent via AirBNB ou durant les congés. Deux solutions sont possibles :

1- Soit vous ne faites rien. Le fisc régularisera alors la situation en N+1 quand il comparera l’acompte pris à la source avec la déclaration fiscale.
2- Soit vous modifiez votre acompte en ligne sur impot.gouv. La démarche est possible, je l’ai expliquée en détail ici : comment modifier vos acompte ou votre taux de prélèvement à la source?

En cas de vente ou d’arrêt de la location en LMNP, il es tout à fait possible de stopper purement et simplement le prélèvement de l’acompte. C’est d’ailleurs conseillé car sinon l’impôt sera prélevé toute l’année et rendu via la déclaration de l’année suivante.

Comment est calculé l’acompte et le taux pris à la source pour la location meublée non professionnelle?

Ce paragraphe est pour les puristes qui veulent aller au bout de la technique. Pour les autres, vous pouvez avancer au point suivant car la formule est technique.

Calcul de l’acompte sur vos revenus fonciers issus de la location meublée
(revenu foncier imposable * taux personnalisé + revenu foncier imposable * 17.2%) / 12

Attention, la notion de revenu foncier imposable concerne uniquement les loyers des locations meublées après abattement de 50% (micro-BIC) ou déductions des charges (réel). Le taux personnalisé est celui pris sur vos salaires que vous trouvez sur l’avis d’imposition (je l’ai détaillé ici : faut-il prendre le taux neutre, personnalisé ou individualisé)

Notez que les acomptes figurant sur l’avis d’imposition comprennent l’impôt engendré par vos loyers mais aussi par d’autres sources de revenus : pensions, revenus professionnels, location vide etc….

Comment ça se passe pour la première année de location d’un bien meublée LMNP avec l’impôt à la source?

Si vous louez un bien meublé pour la première fois, le fisc n’est pas en mesure de prendre des acomptes car il se base sur les déclarations passées. Vous n’avez donc rien à payer et tout se fera lors de la prochaine déclaration. Attention à bien l’anticiper pour votre trésorerie. Le loueur en meublé subira un gros prélèvement en N+2.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé pour la première fois en 2021. Comment sera géré l’impôt à la source?
1- En 2021, rien n’est prélevé car le fisc n’a pas connaissance du bien.
2- Via la déclaration 2022 des revenus 2021, l’impôt engendré par les loyers 2021 est calculé. Il est à payer d’une traite en septembre 2022 car aucun acompte n’a été versé.
3- En parallèle, le fisc commence à ponctionner des acomptes à la source dès septembre 2022 pour l’impôt engendré par les loyers 2022.
4- En 2023, les acomptes sont à payer (impôt à la source pour les revenus 2023).
5- Lors de la déclaration d’impôt 2023 sur les revenus 2022, le fisc régularise l’année 2022. Comme les acomptes ont été payés seulement de septembre à décembre, Mr Corrigetonimpot devra verser le reliquat en septembre 2023.

Autrement dit, l’année N+2 soit 2023 ici est compliquée car Mr doit payer les acomptes à la source et devra sortir un gros montant en septembre. Cela vient compenser l’année 2021 où rien n’a été payé. Il est possible de se manifester sur son espace impot.gouv en ligne dès le début de la location pour mettre en place des acomptes mais je vous suggère de conserver votre trésorerie et de la débloquer pour l’année où elle sera demandée.

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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21 Commentaires
  1. Brun

    Bonjour
    Nous achetons une maison ancienne que nous souhaitons louer en meublé pour nous aider à rembourser le prêt bancaire. Pouvons prétendre au statut LMNP même si la maison est ancienne ?
    Merci beaucoup de vos articles hyper pédagogues!
    Bien cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui, l’ancienneté n’est pas un critère à ce niveau. Après ça jouera sur le calcul de l’amortissement si vous basculez au réel mais l’expert-comptable pourra vous éclairer.
      Cordialement.

  2. ANNIE cavacciuti

    Bonjour,
    Je possède un T3 que je loue en LMNP. Outre, l’impôt et les prélèvements sociaux, le fisc m’a réclamé en sus de régler la CFE dans les termes suivants : « La location à l’année de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises CFE ( que se soit une activité professionnelle ou non ).
    Selon le Conseil d’ Etat , cette activité est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement , c’est à dire le propriétaire .
    Dans le cas présent , la CFE est bien dûe « .
    Qu’en pensez vous ?
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article entier qui explique si le loueur meublé doit payer la CFE ou la taxe foncière dans la rubrique « impôt locaux ».
      Cordialement.

  3. Fab

    Bonjour,

    Votre article est confus…

    Vous indiquez d’abord que l’année 2021 est régularisée d’une traite en 2022 (donc N+1). Donc grosse somme a provisionner. Logique :

    « 2- Via la déclaration 2022 des revenus 2021, l’impôt engendré par les loyers 2021 est calculé. Il est à payer d’une traite en septembre 2022 car aucun acompte n’a été versé. »

    Puis vous indiquez le contraire quelques lignes plus loin, en écrivant cette fois que l’année 2023 (N+2) est compliquée car 2021 devrait être régularisée dans son entier… :

    « Autrement dit, l’année N+2 soit 2023 ici est compliquée car Mr doit payer les acomptes à la source et devra sortir un gros montant en septembre. Cela vient compenser l’année 2021 où rien n’a été payé. »

    Kezako

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui il n’y a pas d’erreurs. On peut dire que 2022 et 2023 sont compliqués en réalité. Le soucis vient du fait que les acomptes commencent seulement en septembre sur 2022. En septembre 2022 : c’est dur car il faut payer d’un coup en septembre pour l’année 2021 ET les acomptes commencent. En 2023 : c’est dur car les acomptes sont à payer sur toute l’année pour la première fois ET il faudra sortir un montant en septembre pour compenser janvier à aout 2022 où on n’a pas été prélevé.
      Cordialement.

  4. Clément

    Bonjour,
    Un doute m’habite concernant le pourcentage d’impôt à payer. A supposer que ma TMI soit de 30%, cela signifie que mes revenus locatifs seront imposés à 47,2% (17,2% impôts sociaux + 30% TMI) ? Ou y a-t-il un système de tranche comme sur l’impôt sur le revenu ?
    Merci pour votre retour.
    Cordialement,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non vous serez imposé à 47.2% après abattement ou après déduction des frais.
      Cordialement.

    • Bigjojo

      Bonjour Thibault,
      Je vous félicite pour la qualité de votre article.

      Je suis en train d’acquérir un T2 pour faire du LMNP. Malheureusement l acquisition a pris du retard. A ce stade le compromis ne devrait pas être signé avant 2 semaines.
      L acte de vente ne devrait pas l’être avant 2 bon mois au mieux.
      Comme nous arrivons à la fin de l année et qu il y a énormément de promotions en ce moment, je désire savoir à partir de quelle date au plus tôt je peux acheter les meubles, gros électroménagers,etc.

      Puis-je les acheter dès la signature du compromis (soit 2 mois et demi avant l acquisition)? Dès reception de la lettre de preaccord de financement de la banque?
      Où dois forcément qu’après la signature de l’acte ?

      Merci d’avance pour votre réponse.

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour et merci pour votre message. Je ne connais pas la législation sur ce point particulier! Si quelqu’un a la réponse svp?
        Cordialement.

  5. edwij

    ATTENTION . L’administration fiscale appliquera des pénalités si les acomptes n’ont pas été versés, l’année concernée.
    L’onglet Prélèvement à la source permet la mise à jour du taux et des acomptes.
    Avec les réservations, une simulation des revenus est souhaitable en début d’année afin d’éviter la sanction en septembre

  6. Gilles

    Bonjour,
    Propriétaire d’un appartement en LMNP, je bénéficie encore pour 1 an de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
    La TVA a été remboursée lors de l’achat.
    Le bail commercial prendra fin le 06/06/2022.
    A partir de quand est-il judicieux de s’en séparer?
    Merci d’avance !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Difficile à dire, tout dépend de la rentabilité, de vos objectifs, de la valeur de revente etc…
      Cordialement.

  7. leclaire claude

    la moitié des revenus de LMNP est intégrée au revenu imposable , donc entre dans le calcul du taux de prélèvement à la source , donc ainsi le revenu de la location paye déjà l’impôt quand celui-ci est prélevé sur le salaire ou la pension de retraite .
    Mais il subit aussi un acompte prélevé directement sur le compte bancaire , en même temps que les prélèvements sociaux .
    les loyers ne sont-ils pas alors imposés 2 fois ? en entrant dans le total des revenus et donc de l’impôt correspondant servant au calcul du pourcentage de prélèvement , et ensuite dans le prélèvement effectué par les impôts directement sur le compte bancaire ?
    merci de votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le taux pris sur vos salaires à la source ne tient pas compte des loyers.
      Cordialement.

  8. Robert

    Merci c’est bien ce formulaire.

  9. Robert

    Merci pour les informations..
    Question je suis aller aux impôts ils m’ont dit que je devais faire une déclaration d’activité pour la location sur Airbnb… Pouvez vous en dire plus merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’imagine qu’ils parlent du formulaire Poi que j’évoque ici : https://www.corrigetonimpot.fr/airbnb-impot-simulation-case-revenu-2018-residence-5nd/
      Cordialement.

      • Hugues

        Bonjour,

        Si mon net imposable (salaires) est de 50000€ par an.
        Si je perçois 5000€ de loyer en LMNP avec des charges (y compris
        Amortissement et intérêts credit) de 6000€ et donc un déficit reportable de 1000€.
        Alors quel sera mon revenu fiscal de référence : 50000€ ou 55ooo € ?
        Autrement dit je n’aurai pas
        à déclarer de revenus au titre de ces loyers car je suis en déficit ?
        Si le résultat est de 1000€ (loyer 5000€ et 4000€ de charges) alors je déclare 51000€ qui constituerons mon revenu fiscal de référence?

        Merci

        Cdlt

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          De mémoire, je dirai que le revenu fiscal sera alors de 50 000 ici. Une solution simple est d’utiliser le simulateur en ligne impot.gouv et de remplir les cases avec le salaire et le revenu airbnb pour faire des tests. Le simulateur donne le RFR et il est parfaitement fiable.
          Cordialement.

    • Inna

      Merci pour ce site, il est formidable.
      Avec le statut LMNP j’ai trouvé beaucoup de réponses très détaillées à mes questions, comme nulle part ailleurs.

      Ma première année d’activité est le 2018.
      Je dois déclarer :
      Soit VARIANTE 1 : déclaration 2042 élargie.
      C’est à dire remplir en ligne le formulaire 2042 classique non simplifiée pour notre couple en y rajoutant mon activite LMNP au forfait ? Dois-je remlir en plus le formulaire 2042 C PRO dans mon espace prefessionnel pour le meme revenu LMNP ?

      Soit VARIANTE 2 2042 simplifiée :
      Dois-je remplir le formulaire 2042 simplifié (sans rajouter les revenus LMNP) pour le couple et le formulaire 2042 C PRO pour les revenus LMNP en plus dans mon espace professionnel ?

      La simulation de la VARIANTE 1 non simplifiée + les revenus LMNP,
      donne le taux pour moi seule de 15,3%.

      La simulation de la VARIANTE 2 simplifiée sans rajouter les revenus LMNP donne le taux pour moi seule 10.6% (c’est mon taux d’imposition sur salaire sans tenir compte des revenus LMNP). Ce taux devrait être appliqué à mes revenus LMNP + les prelevements sociaux à 17, 2% ? Ou je me trompe ?

      Quelle solution est la bonne ?
      La difference me semble très importante.
      Merci de votre retour.
      Cordialement,
      Inna