Taxe foncière/habitation

Location en meublé : qui doit payer la taxe d’habitation et la cotisation foncière des entreprises?

La taxe d’habitation est un impôt qui est dû chaque année par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Cependant les propriétaires qui louent en meublé se retrouvent dans des situations compliquées vis-à-vis de cet impôt : comment réagir quand les locataires s’enchaînent ou que le bien reste vide un certain temps? Le propriétaire doit t’il assumer la taxe d’habitation? Une charge souvent malvenue quand on sait que certains loueurs meublés supportent également la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui compose la contribution économique et territoriale (CET) avec la contribution sur la valeur ajoutée (CVAE). Une charge qui peut faire pencher la balance sur le choix de la location en vide ou en meublée.
On fait le point sur les exceptions de paiement de la taxe d’habitation selon les profils des loueurs. Nous allons distinguer dans l’article la location classique (c’est à dire continue sur l’année, où le locataire y habite comme résidence principale) de la location saisonnière (c’est à dire à plusieurs locataires comme c’est le cas des maisons de vacances, gîtes…) afin d’identifier si le propriétaire doit payer une taxe d’habitation et/ou la cotisation foncière des entreprises.

Location classique d’un bien meublé (non saisonnier) = règle classique pour la taxe d’habitation

Dans l’optique où le contribuable loue en meublé de manière continue à son locataire, il n’y a pas lieu de chercher des complications : les règles de paiement de la taxe d’habitation sont les mêmes qu’habituellement. On distinguer deux situations :

1) Le bien est loué au 1er janvier.
Le locataire doit payer la taxe d’habitation puisqu’il loue le logement au 1er janvier et en dispose toute l’année de manière permanente sans que le propriétaire ne s’en réserve la jouissance une partie de l’année. Cela n’empêchera pas le propriétaire de payer la CFE (voir ci-après).

2) Le bien n’est pas loué au 1er janvier.
Le propriétaire est redevable de la taxe d’habitation et peut en demander l’exonération si il arrive à prouver que le bien est vide du fait de l’impossibilité de trouver un locataire. Il lui faut alors démontrer que le bien est inoccupé au 1er janvier malgré une recherche en amont de locataire et qu’ il n’a aucune intention de se réserver le bien pour une partie de l’année à venir en tant que propriétaire. Un mandat de gestion locative confiée à une agence immobilière ou la preuve de mise en place d’annonces pour louer le bien suffisent ici à bénéficier de l’exonération de taxe d’habitation.
Si le bien n’est pas loué pour une autre raison, le propriétaire supporte la taxe d’habitation sans en être exonéré.

Location saisonnière meublée : taxe d’habitation et/ou Cotisation foncière des entreprises?

Si le propriétaire fait le choix de louer de manière saisonnière et non sur l’année entière, les règles de paiement de la taxe d’habitation ne sont pas les mêmes. On distingue alors deux nouvelles situations :

3) le propriétaire garde la jouissance du logement (résidence secondaire ou principale) lorsque le bien n’est pas loué.
On se retrouve à nouveau dans une situation ou c’est le propriétaire qui devient redevable de la taxe d’habitation. A partir du moment où le bien lui est réservé une partie de l’année, il devra payer la taxe d’habitation même si il loue le 1er janvier. La condition de « réserve » du bien par le propriétaire sur l’année concerne les mois qui viennent après le 1er janvier. 
Notons ici qu’on peut se retrouver dans des cas discutables qui donnent lieu à jugement (est-on en location saisonnière ou classique quand le bien est loué la majeure partie de l’année?). Par exemple, le conseil d’Etat a jugé qu’un bien loué pendant 9 mois par an à un étudiant ne rentre pas dans ce cas particulier; une telle location a été catégorisée comme « classique » et c’est donc le locataire qui supporte la taxe d’habitation comme vu au paragraphe précédent.

4) le propriétaire loue en saisonnier toute l’année.
Si le contribuable arrive à prouver que son bien est en location meublée saisonnière toute l’année et qu’il ne s’en réserve jamais la jouissance, on trouve une second cas de figure où personne ne doit payer la taxe d’habitation :
– les locataires s’enchaînent, il serait injuste que celui du 1er janvier paie la taxe pour les autres;
– le propriétaire n’habite jamais dans son bien qui est loué ou en recherche d’hôte, il n’a pas non plus à payer la taxe d’habitation.

On se retrouve dans un des rares cas de figure où la taxe d’habitation disparaît et n’est à payer par personne. Le fisc ne fait pas de cadeau si facilement, le contribuable est toujours éligible à un nouvel impôt : la CFE (contribution foncière des entreprises).
Déclenchée par le formulaire Poi que doit remplir tout loueur en meublé non professionnel, la CFE est à payer au mois de décembre. Elle est à régler sauf exceptions (location d’une partie de la résidence principale par exemple) pour les loueurs de biens en meublés.
Notons qu’elle n’est pas due la première année : si vous déclarez une location meublée en avril de l’année N, la première CFE sera à payer en décembre N+1. Il est fréquent que les contribuables paient le montant minimum forfaitaire puisque le montant de la CFE dépend du chiffre d’affaire qui reste très modeste sur de la location meublée. La création d’un espace professionnel sur « impôt.gouv » sera nécessaire et obligatoire pour la payer par virement.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter la liste des exonérations partielles ou totales de taxe d’habitation qui existent cette année.

Textes en vigueur : BOI-IF-TH-10-20-20-20160706

31 Commentaires
  1. Corrige ton impôt

    Bonjour Rossi,

    Eh bien, il suffit de lire l’article pour avoir votre réponse… Ou alors me préciser votre question?
    Cordialement.
    Thibault

  2. Ma compagne va louer une maison en meublé, à partir du
    13 10 17 quelle somme payer et qui doit payer : propriétaire ou locataire

  3. Bonjour, j’ai besoin d’une petite précision. J’ai un gîte que je loue à 2 étudiants du 5 septembre 2017 au 15 juillet 2018. Il est meublé. Est ce bien à eux de me payer la taxe d’habitation ? comment
    je dois faire? le signaler (leurs coordonnées aux impots…,,, je ne crois pas que cette somme était notée sue le contrat de location. Est ce que je peux le leur reclamer quand même? Merci pour votre
    réponse.

  4. Nous avons loué une maison en location saisonnière meublée de septembre 2016 à février 2017 à défaut de trouver une location à l’année. Qui dois payer la taxe d’habitation? Car je viens de la
    recevoir et ça me fait mal de devoir une telle somme lorsque j’ai été contraint de quitter ce logement pour depuis,être dans un petit appartement. En vous remerciant mille fois d’avance de votre
    reponse

  5. Corrige ton impôt

    Bonjour Flourez, bonjour Marie,

    Merci de suivre mon site. La période étant un peu chargée pour moi, pourriez-vous passer par la rubrique « contact » du site et poser votre question via la rubrique « je souhaite une réponse gratuite ».
    Je vous réponds au plus vite avant la date de paiement en contrepartie de votre aide au développement du site.
    Très cordialement.
    Thibault

  6. je loue ma maison principale meublée à l’année. (les locataires l’occupent depuis le 1er janvier)
    Je reçois ce jour une taxe d’habitation à payer pour le 15/12/17.
    Est-ce normal ?
    Merci pour votre réponse.

  7. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour une location continue, c’est aux locataires de payer la taxe d’habitation. De vôtre côté, vous allez devoir payer la CFE en décembre. Avez-vous bien déclarer le bien comme étant loué meublé via
    le formulaire Poi? L’erreur vient peut-être de là.
    En tout cas, il faut contacter les impôts pour régulariser (transmettre la taxe d’habitation aux locataires n’est pas la solution car elle a été calculée avec vos revenus et non les leurs).
    Cordialement.

  8. Bonjour

    je loue une maison divisée en 3 appartements meublés baux de septembre à juin
    et en saisonnier en juillet et aout depuis 2015
    Je suis déclaré LMNP et je paie la CFE
    Et pour la 1ere fois cette année je viens de recevoir une taxe d’habitation
    pour motif suite à une demande de réclamation que mes baux ne couvre pas toute l’année et que je peux moi ou des proches jouir du bien
    Je ne trouve pas cette réponse juste puisque personne ni moi même n’en profitent le bien a été acheter et est exploité dans l’unique but de le louer
    mais comment je peux me défendre et prouver ma bonne foi
    merci pour votreretour

    Cordialement

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour Franck,
    Difficile de contester puisque comme vous l’aurez compris en lisant l’article, c’est malheureusement à vous de la payer. Vous pouvez demander une remise en évoquant la double imposition CFE/taxe
    d’habitation mais le fisc fera comme il l’entend.
    Cordialement.

  10. Bonjour,
    ma maison est en location « meublés de tourisme » toute l’année, je n’en garde pas la jouissance… mais les impôts me disent qu’ils ne peuvent pas vérifier ! je paie donc à la fois la CFE et la taxe
    d’habitation sur cette maison que je n’habite pas (mais qui est considérée par les impôts comme une résidence secondaire).
    Comment la faire classer en meublés uniquement, ou leur prouver que je suis dans le cs 4 de votre article ?

    Merci d’avance !

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je pense que si vous avez les contrats de location, il doit être facile de prouver que c’est loué à l’année. Idem si vous avez le détail de vos recherches de locataires par exemple.
    Cordialement.

  12. Bonjour,
    Je loue ma maison meublée à deux étudiantes (contrat 9 mois) depuis septembre 2017 sauf qu’elles quittent les lieux plus tôt, le 23 décembre prochain. Ensuite, une personne louera ma maison meublée
    en janvier (après le 1er) jusqu’à juin 2018 en saisonnier. Puis de nouveau en septembre 2018, je referai un contrat 9 mois pour des étudiants. Qui devra payer la taxe d’habitation s’il vous plaît ?
    Merci d’avance?

  13. Corrige ton impôt

    Bonjour Mel,
    Cela se passera exactement comme je l’ai expliqué dans cet article!
    Cordialement

  14. Bonjour, je loue en saisonnier toute l’année. D’après votre article je devrais payer la CFE et être exonérée de la taxe d’habitation. Cela correspond à ma lecture de l’article 1407 ( Ne sont pas
    imposables à la taxe :
    1° Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu’ils ne font pas partie de l’habitation personnelle des contribuables).

    Hors à la lecture de l’Article 1447, comme j’en retire des recettes annuelles brutes inférieures à 100 000 €, je suis exonéré de la CFE.
    Cela signifie t-il que je dois quand même payer la Taxe d’habitation? Ou que je suis exempte de toute taxe?

  15. Bonjour,

    J’ai pu lire quelque part que si un locataire occupe le logement comme résidence principale au moins 8 mois dans l’année, c’est à lui de payer la taxe d’habitation s’il était installé au 1er janvier.
    Me confirmez-vous ces propos ?

    Dans l’attente de votre retour.
    Bien à vous.

    Belle journée

  16. Bonjour,
    j’ai acheté en 2005 une résidence secondaire dans une copropriété horizontale dans une station de ski et n’ai jamais reçu d’avis d’imposition à la taxe d’habitation.
    Qu’est ce que je risque aujourd’hui sachant que je ne rentre pas dans les critères des personnes susceptibles d’être exonérées?
    Bien à vous

  17. Corrige ton impôt

    Bonjour Henri,
    Peut-être votre voisin l’a t’il payée pour vous 🙂 Si vous n’avez payé ni taxe d’habitation, ni CFE, il est possible que le fisc s’en rende compte et la réclame. Je ne sais plus s’ils peuvent revenir
    2 ou 3 ans en arrière pour le foncier. En général, ils ajoutent une majoration de 10% dont il faut demander la remise.
    Cordialement.

  18. Rectification 3 parts à 4..oups
    L’hébergee compte elle pour une 4e part ?

  19. bonjour,
    je souhaite louer un appartement meublé de 65 m2 au 1er étage qui fait partie de ma maison principale, nous habitons en régions PACA.je me pose plusieurs questions :
    si le loyer ne dépasse pas une certaine somme serais je imposée sur le revenu ,
    pour la taxe d’habitation s’il est loué qu’à partir de Mai 2018 comment ça se passe ?
    est ce que pour une location en meublé ça change pour moi pour la taxe foncière ?
    j’espère que j’ai été claire pour mes questions.
    je vous remercie par avance.
    carole

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je vous invite à consulter les articles de la rubrique immobilière notamment sur l’impôt et le meublé. Vous pourrez ainsi être éclairé sur le calcul de l’impôt. Pour la TH, je vous avoue ne pas
    savoir, le centre des impôts foncier saura vous dire. A mon sens, la TF ne devrait pas bouger.
    Cordialement.

  21. Bonjour, je suis propriétaire d’un mas et d’un petit mazet sur le même terrain. J’habite maintenant le mazet et je vais louer le mas. Ce mas est-il considéré comme résidence principale ou secondaire
    ?
    merci de votre réponse
    Cordialement

  22. Bonjour Thibault, merci de mettre tout vos conseils en ligne. Je loue une gîte 6 mois par an dans ma résidence principale, je gagne moins de 33200 euros par an et j’ai d’autres sources de revenus en
    Auto-entrepreneur.
    Je me demande si je dois être déclarer au CFE ou ailleurs?Je n’ai pas de SIRET ou SIREN.
    Je suis simplement en régime micro_BIC dans ma déclaration.
    Merci d’avance pour votre aide.
    Cordialement
    Julie

  23. Corrige ton impôt

    BOnjour.
    Il faudrait voir avec le service impôt des entreprises dont vous dépendez. Vous avez déjà une CFE en tant qu’AE et de fait je ne sais pas s’ils en mettent une seconde pour la location.
    Cordialement.

  24. scabello Jean luc

    Bonsoir,
    J’ai loue un appartement meublé de tourisme en 2017 qui était à la location toute l’année.
    Au 1 janvier, il était inoccupé. J’ai eu plusieurs demandes de location, qui n’ont pas abouties car les personnes n’ont pas donné suite. J’ai transmis ces conversations aux impôts qui m’ont déclaré
    que j’étais redevable de la taxe d’habitation. Je paie aussi la Contribution Foncière des Entreprises.
    Puis contester cet impôt alors que je n’ai pas occupé cet appartement était en attente de locataires saisonniers
    Merci

  25. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous pouvez effectivement essayer de contester en mettant en avant que vous avez payé taxe d’habitation ET CFE la même année.
    Cordialement.

  26. Je viens de lire 2 articles. Je vous remercie car ils sont limpides!

    Bon continuation

  27. Bonjour,
    Souhaitant acquerir un bien (locatif saisonnier car zone qui ne tourne que l’été) en cette fin d’année, il n’y aura pas de location possible sur cette année; pour autant, devrais-je m’acquitter de
    certaines taxes ou frais ? Idem les années suivantes (et au moins la premiere) les revenus en seront faibles (car le temps de l’equiper et surtout sur le fait de pouvoir louer sur maxi 4 mois
    apparemment, ils couvriront peut-etre a peine les charges), donc aurai-je tout de meme a payer quelquechose sur j’ai un bilan négatif?
    Merci d’avance pour savoir si cela reste un bon choix d’investissement ou pas.

  28. je loue un meublé sans vaiselle ni linge de 35 m2 cette anneé il a éte libre pendant 6 mois
    peux ton demander une reduction de la taxe fonciere

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez un article donnant toutes les possibilités d’exonération de la taxe foncière dans la rubrique « taxe foncière ».
    Cordialement.

  30. Bonjour,
    J’habite dans la région PACA et j’ai loué un studio meublé de septembre 2017 à mai 2018 (contrat avec dates précises) car comme beaucoup de propriétaires ici, mon ex propriétaire réserve
    l’appartement l’été pour des locations saisonnières plus lucratives.
    La propriétaire a reçu la taxe d’habitation à son nom et me demande de la payer.
    Est ce que l’on peut considérer que la propriétaire se réserve le droit de jouissance du logement et que c’est à elle de payer la taxe d’habitation? Ou suis-je dans le même cas que l’étudiant dans
    votre article?
    Merci pour votre réponse

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