Immobilier, Loi Pinel

Indivision et loi Pinel : conseils si vous achetez ensemble ou à plusieurs.

Acheter un bien en loi Pinel à plusieurs est possible. On parle alors d’indivision. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en indivision, il faut respecter plusieurs conditions. On fait le tour de ce que doivent savoir les acheteurs immobilier Pinel en indivision.

Comment marche l’indivision en loi Pinel?

A partir du moment où vous êtes plusieurs à investir dans un bien immobilier Pinel, on parle d’indivision. On peut avoir deux personnes qui achètent ensemble et parfois même plus. Pour bénéficier de la réduction Pinel, il faudra respecter les mêmes conditions que les acheteurs habituels : engagement de location de 6 ou 9 ans, loyers plafonnés etc…

Le fait d’acheter ensemble un bien Pinel présente un inconvénient. Il faut l’accord de tous les indivisaires pour chaque décision. Comme tout le monde possède le bien, chacun a son mot à dire pour toute décision. Ce n’est pas la majorité ou celui qui possède la plus grosse part qui décide, il faut vraiment que tout le monde soit d’accord. A défaut, il ne sera pas possible de valider la décision.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien immobilier Pinel avec 2 amis en indivision. Il possède 50% du bien et ses deux amis ont 25% chacun.

  • Il faut s’engager à louer 6 ans ou 9 ans au départ. Les trois amis doivent tomber d’accord pour faire ce choix. Idem pour le choix du locataire…
  • Imaginons qu’il faille faire des travaux. Mr Corrigetonimpot souhaite solliciter une entreprise A. Un des amis n’est pas d’accord. Il pourra empêcher l’intervention même s’il possède que 25%.

Vous l’avez compris, l’indivision permet d’acheter un bien Pinel à plusieurs mais il faudra une entente parfaite. Autant sur un couple c’est facilement envisageable, autant c’est vite compliqué et déconseillé dans les autres situations.

Qui paie quoi quand on achète un bien immobilier Pinel à plusieurs?

Sur un achat en indivision, c’est l’acte notarié qui fera foi. C’est primordial de le savoir sur une acquisition en loi Pinel. La quote-part de chacun sera celle figurant sur l’acte d’achat immobilier.

Côté avantage, la réduction d’impôt en loi Pinel sera partagée entre les personnes qui achètent un bien.

Exemple

Mr et Mme Corrigetonimpot achètent un bien Pinel de 100 000 € en indivision. Mme finance 70% de la vente.

La réduction Pinel est de 2% par an soit 2 000 €. Mme aura donc 70% soit 1 400 € de réduction et Mr aura 30% soit 600 €.

Côté charge, c’est le même fonctionnement. Chacun doit payer selon sa quote-part. Sachez que si l’un paie plus que sa quote-part, il ne pourra pas pour autant prétendre à une réduction plus élevée. C’est l’acte notarié qui fait foi.

Exemple

Mr et Mme Corrigetonimpot achètent un bien Pinel ensemble. L’acte notarié précise que Mr a 60% et Me 40%. Les deux acquéreurs financent 60 000 € et 40 000 € pour acheter le bien. Il se trouve qu’il faut aussi faire 10 000 € de travaux que Mr finance seul. La réduction Pinel est calculée sur une base de 110 000 €.

Au total, Mr a donc payé plus de 60% du bien Pour autant, il ne pourra pas prétendre à avoir plus de 60% de la réduction d’impôt. En effet, c’est l’acte notarié qui compte. Il aura 2% * 60% * 110 000 € et Mme aura 2% * 40% * 110 000 €. Peu importe qui a financé les travaux ou non.

Comment faire les déclarations d’impôt Pinel en indivision?

Le partage de la réduction d’impôt Pinel se fera à travers les déclarations d’impôt. L’investisseur Pinel doit faire trois déclarations fiscales que j’ai déjà détaillées. Voir : comment faire les déclarations d’impôt Pinel? Pour un bien Pinel acheté à plusieurs, les déclarations d’impôt sont particulières.

Soit vous et la personne avec qui vous avez acheté faites une déclaration d’impôt commune (cas des pacsés et mariés). Dans ce cas, il n’y a rien de particulier. En revanche, si les personnes qui ont acheté un bien Pinel ensemble font chacune leur déclaration d’impôt, la manœuvre est particulière :

  • Pour les loyers et charges de la déclaration des revenus fonciers 2044, chaque indivisaire met la quote-part selon ce qu’il possède. Il est aussi possible que l’un prenne le micro-foncier et l’autre non.
  • Pour la réduction Pinel, chaque acheteur remplit la déclaration 2042C et appliquant aussi le pourcentage selon le montant qu’il a financé.
  • Par contre, la déclaration 2044Eb à faire la première année doit être remplie par tout le monde mais avec les chiffres globaux. Inutile de faire un prorata sur cette déclaration.

L’indivision en loi Pinel va donc de pair avec une déclaration fiscale compliquée qui peut engendrer un redressement. Je ne peux que vous conseiller de lire mon guide ci-dessous ou de me solliciter pour un entretien.

Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

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30 Commentaires
  1. FRANCE

    Bonjour,
    l’article ne dit pas ce qui se passe si l’un des indivisaires veut etre locataire.
    Est possible si il renonce a sa deduction ficale (loie Pinel) ?
    ainsi les indivisaires font une declaration en loie Pinel sauf celui qui loue.
    L’article ne dit pas non plus si le montant plafond d’achat total depasse les 300 000.
    est ce que chacun est plafonné a 300k ou est ce le total de l’investissement qui est plafonné ?
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour le premier cas franchement je ne sais pas et je vous conseillerais fortement de voir un avocat fiscaliste pour éviter tout risque. De mémoire le plafond de 300k est par foyer fiscal et non pas par bien immobilier.

  2. SEB

    Bonjour,
    Nous avons acheté un bien Pinel à deux (ni marié ni pacsé)avec un quote part de 50/50 et nous faisons donc deux déclarations d’impôts distinctes. Sur la 2044, nous l’avons remplis au prorata des charges/revenues. Par contre, comme vous l’évoquiez pour la 2044EB les montants à renseigner sont globaux et ne doivent pas être proratisés, si je procède ainsi comment l’administration fiscale sera en mesure de connaitre nos quote parts notariales pour nous appliquer les bonnes parts d’avantage fiscal sur le prix de revient.
    Merci d’avance pour votre retour et le temps passer pour me répondre.
    Cordialement,
    Cordialement

  3. Christelle W.

    Bonjour,
    J’ai acheté votre ebook qui m’aide bien. J’ai cependant une question pour compléter la déclaration 2042 RICI.
    Mon conjoint et moi avons acheté un bien Pinel en indivision 50/50 pour un prix de revient de 303 000 eur.
    Je comprends que le plafond pour la réduction d’impôts est de 300 000 eur, et que lorsque l’on saisit la 1ere année 303 000 eur, le fisc retient automatiquement 300 000 eur.
    Dans le cas d’une indivision, doit-on saisir 150 000 eur ou 151 500 eur ?
    Comment le système fait-il en cas d’indivision pour respecter les 300 000 eur sachant que nous n’indiquons nulle part notre % de propriété dans les différentes déclarations.
    Du coup j’hésite entre indiquer 151 500 eur ou 150 000 eur.
    Merci d’avance de votre retour et aide sur ce sujet.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Faites vous une déclaration commune ou séparée?

  4. Blandine

    Bonjour,
    Mon compagnon et moi même sommes en cours de séparation. Nous sommes encore pacsé a ce jour. Afin de conserver le bénéfice du dispositif Pinel, nous avons décidé de garder le bien en indivision. Nous nous posons la question de savoir comment passer d’une situation pacsée avec foyer fiscal unique à une situation séparée (nous ne sommes pas encore depacsés encore à ce jour) avec une déclaration par personne en indivision. Quels formulaires remplir et comment ? Est ce que ce sujet est traité dans votre ebook ?
    En vous remerciant

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous êtes séparé en 2021, la déclaration d’impôt devient séparée même si le dépacs n’est pas encore fait. Je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-divorce-separation-rupture-pacs/
      Après si ce n’est pas le cas, déclaration commune obligatoire. Je vous conseille l’ebook malgré tout il sera surement très utile et en cas de séparation celui qui garde le bien déclare tout.
      Cordialement.

  5. Ramade

    Bonjour j’ai un projet en indivision avec un cousin terrain plus construction d’un pavillon de 2 logements suis je éligible au pinel ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut regarder si votre bien est situé dans une zone Pinel puis respecter toutes les conditions. Vous avez un article complet sur l’ensemble des conditions à remplir dans la rubrique « immobilier » puis « pinel ».
      Cordialement.

  6. Nathalie

    Bonjour,
    Si j’achète en indivision avec ma fille et qu’elle vit dans le logement, suis-je éligible au dispositif PINEL?
    Cordialement
    Nathalie

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A mon sens non, il faut un locataire qui ne soit pas propriétaire du bien.
      Cordialement.

  7. Chris

    Bonjour Monsieur
    Je vous remercie pour ces précisions et pour le livre que j’ai acheté il y a quelques années maintenant.
    Concernant la répartition en indivision, je suis dans le cas Monsieur 40% et Madame 60%.
    Monsieur et madame se sont séparés il y a 2 ans, mais ont conservé l’appartement en indivision. Le PINEL court encore jusqu’en 2026, avec un prêt jusqu’en 2029.
    Est-ce que Monsieur peut racheter la part de Madame (60%) tout en récupérant les droits PINEL à 100%, sachant que lui reste primo-accédant, et que le locataire reste le même ? Quels sont les points à vérifier et avec qui ?
    Je vous remercie par avance pour les précisions que vous saurez m’apporter.

  8. Lionel

    Bonjour,

    J’ai une question lié au acquisition de logement Pinel en indivision.
    Nous sommes un couple en concubinage et nous voudrions acheter 2 appartements Pinel en indivision cette année :

    Appartement A :
    Prix de revient : 230 000 €
    Date d’achèvement : Décembre 2023
    Date de signature d’acte de vente : novembre 2021
    Monsieur et Madame possède chacun 50% du bien – 115 000 €

    Appartement B :
    Prix de revient : 240 000 €
    Date d’achèvement : Mars 2023
    Date de signature d’acte de vente : septembre 2021
    Monsieur et Madame possède chacun 50% du bien – 120 000 €

    En cas d’engagement de location d’une durée de neuf ans :

    Calcul 1 : la quote-part de chacun est 235 000 €, qui n’a pas dépassé le seuil de 300 000€. Chacun des deux pourra bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant de (115 000 + 120 000) * 18% = 42 300 €

    Calcul 2 : le prix de revient des 2 logements a dépassé le seuil de 300 000€. Chacun des deux pourra bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant de 150 000 * 18% = 27 000 €

    Pourriez-vous svp me confirmer quel calcul est correct?

  9. Vigier

    Bonjour, avec mon mari nous possedons 2 biens(une de robien et un duflot), nous sommes en instance de divorce, le juge a donné la gestion des appartements a Mr, lais nous ne sommes pas encore divorcé et donc propriétaire a 50/50.comment se passe la déclaration d impôts ? Ai je droit a la réduction ?
    Il encaisse les loyers de son côté, je n ai acces a rien…
    Cdlt

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors là difficile à gérer, je vous conseillerais de voir avec un avocat fiscaliste et de bien harmoniser les 2 déclarations pour que personne ne prenne le risque de faire perdre toutes les réductions acquises. Je pense qu’il faut tout diviser en 2 comme une indivision tant que rien n’est acté.
      Cordialement.

  10. Viviane Shiffers

    Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement en Pinel, 2/3 Monsieur, 1/3 Madame (même foyer fiscal).
    En cas de décès de l’un ou l’autre, le conjoint survivant pourra-t-il loger dans l’appartement ?
    Quelles en seraient les conséquences ?
    Merci par avance de votre retour.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      TOut dépend de qui sont les héritiers, de ce que vous avez prévu etc… il y’a de multiples possibilités. L’idéal serait de faire en sorte que le survivant récupère tout à travers un pacs ou mariage + testament. A défaut ce sera de l’indivision. Vous avez pleins d’articles dans la rubrique succession qui expliquent ce fonctionnement et comment bien prévoir. Je vous conseille aussi vivement mon guide pinel pour bien optimiser la déclaration d’impôt : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

      • Rolland viviane

        Bonsoir
        Mon fils et moi nous venons d’acquérir sur plan un studio dans une résidence étudiante pour defiscalisation 50/50 loi pinel.
        Que se passe t’il en cas de décès de l’un de nous?
        L’autre bénéficiera t’il encore du dispositif pinel.
        Merci de votre réponse

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Il me semble que le décès est une des conditions où on peut choisir de continuer ou non le Pinel sans représailles pour les héritiers du défunt. Cela dépendra des héritiers et de ce qui est fait du bien.
          Par contre pour des cas plus spécifiques je dois vous orienter vers une formation pour faire les recherches : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
          Par exemple me vient l’idée suivante : votre fils décède mais est marié, sa part va à Mme qui refuse de louer et peut donc vous bloquer…est-ce que vous perdez votre partie du Pinel? Bref il faut surement anticiper un peu et faire des recherches pour éventuellement prévoir le sort de ce bien au décès.

  11. Patrice

    Bonjour c est très clair, un cas intéressant en achetant en indivision cela veut dire que l’on peut acheter un bien de plus de 300000€
    Par exemple un foyer fiscal achète pour 70% à hauteur de 300000€ et un second foyer fiscal compléte avec 130000€ pour 30% donc les deux indivisaires peuvent acheter un bien de 430000€ plus grand

  12. FRED

    Bonjour, j’ai un cas intéressant :
    J’achète un bien en indivision 50/50 avec madame A.
    Madame A souhaite simplement habiter le bien.
    Moi je souhaite (à hauteur de ma part uniquement) faire fonctionner la loi Pinel en respectant tous les plafonds (montant revenus locataire, montant loyer) , qui permettra à Madame A (faible ressources) de me verser qu’un demi-loyer à hauteur de la part qu’elle ne détient pas. il n’y a aucune triche, ce cas arrageant les 2 parties. Cela est il possible sur le plan légal ? merci,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur le papier si le loyer correspond au prix du marché, j’ai envie de me dire que ça peut passer. Malgré tout, je prendrai quand même un avocat fiscaliste en amont afin de le solliciter pour voir s’il valide le montage. Par ailleurs, Madame A fait ici une opération affreuse. Acheter un Pinel au-dessus du prix du marché pour ne pas avoir la réduction et en plus payer la moitié en loyer… c’est contre-productif.
      Cordialement.

  13. PAUL

    Bonjour et merci pour votre article

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci, n’hésitez pas à lire les autres articles sur le Pinel ou à consulter mon guide sur le sujet.
      Cordialement.

  14. Berton

    Bonjour
    Je vous sollicite pour un entretien sur l.achat d.un appartement en indivision pour bénéficier de la loi pinel
    Comment vous contacter oralement
    Merci
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous conseille fortement mon guide sur la loi Pinel qui explique en détail les optimisations possibles. Sinon, je propose des formations par téléphone via la rubrique à propos mais je ne reprends qu’en septembre.
      Cordialement.

  15. Marco

    Bonjour,

    Je vous remercie pour votre site qui est très clair et très utile.

    J’aurais deux questions à vous soumettre.

    J’ai fait l’acquisition d’un bien en VEFA éligible PINEL en octobre 2017 avec ma concubine pour un prix de 250000 euros. Nous le détenons en indivision à hauteur de 50% chacun. Le bien a été achevé en mars 2019 et loué en juin 2019.

    J’ai de sérieux doutes concernant la déclaration.

    – 2044 EB : * ils me demandent la surface du logement à prendre en considération. J’ai bien sur enlevé la partie correspondant au Parking qui est non éligible mais je me pose la question pour le balcon. Dois je indiquer le balcon pour sa surface totale ou retrancher pareillement la surface non éligible moi même? (la moitié)

    *Ils me demandent également la date du permis de construire que je n’ai pas. Est ce essentiel de renseigner cette case?

    – 2042 C : Nous partons sur un engagement de 6 ans. Devons nous déclarer comme base le prix d’acquisition 250000 euros (le fisc s’occupant de proratiser à hauteur de 50%) ou devons nous déclarer chacun sur notre liasse une base de 125000 euros ?

    Je vous remercie par avance pour vos précieux conseils.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors déjà au vu des questions, je vous recommande très fortement mon guide qui vous permettra sans nul doute de bien déclarer et d’optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Pour tout ce qui est relatif à la surface, vous avez un article dans la rubrique immobilier qui explique en détail comment déterminer la surface et calculer le plafond de loyer Pinel. Je vous y renvoie car c’est long à détailler (il y’a une rubrique recherche sur la droite du site) Sur la 2044EB, il faut absolument que le loyer soit inférieur au plafond calculé avec la surface que vous déclarez (voir l’article ou mon ebook pour la déterminer).
      POur la 2044EB, je conseille de mettre le prix de revient global (attention par contre à bien mettre 50% seulement sur la 2042C qui sert à calculer la réduction) et à préciser via la rubrique « remarque  » à la fin que c’est une indivision. Enfin si c’est un VEFA, c’est surtout la date d’acquisition et d’achèvement qui est importante (sert à vérifier que le délai de 30 mois est respecté et que c’est loué dans l’année suivant l’achèvement). Le permis de construire est essentiel pour ceux qui font du Duflot mais pas le Pinel; cela étant, je pense que vous devrez mettre une date malgré tout pour valider.
      Cordialement.