Immobilier, Loi Pinel

Indivision et loi Pinel : conseils si vous achetez ensemble ou à plusieurs.

Acheter un bien en loi Pinel à plusieurs est possible. On parle alors d’indivision. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en indivision, il faut respecter plusieurs conditions. On fait le tour de ce que doivent savoir les acheteurs immobilier Pinel en indivision.

Comment marche l’indivision en loi Pinel?

A partir du moment où vous êtes plusieurs à investir dans un bien immobilier Pinel, on parle d’indivision. On peut avoir deux personnes qui achètent ensemble et parfois même plus. Pour bénéficier de la réduction Pinel, il faudra respecter les mêmes conditions que les acheteurs habituels : engagement de location de 6 ou 9 ans, loyers plafonnés etc…

Le fait d’acheter ensemble un bien Pinel présente un inconvénient. Il faut l’accord de tous les indivisaires pour chaque décision. Comme tout le monde possède le bien, chacun a son mot à dire pour toute décision. Ce n’est pas la majorité ou celui qui possède la plus grosse part qui décide, il faut vraiment que tout le monde soit d’accord. A défaut, il ne sera pas possible de valider la décision.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien immobilier Pinel avec 2 amis en indivision. Il possède 50% du bien et ses deux amis ont 25% chacun.

  • Il faut s’engager à louer 6 ans ou 9 ans au départ. Les trois amis doivent tomber d’accord pour faire ce choix. Idem pour le choix du locataire…
  • Imaginons qu’il faille faire des travaux. Mr Corrigetonimpot souhaite solliciter une entreprise A. Un des amis n’est pas d’accord. Il pourra empêcher l’intervention même s’il possède que 25%.

Vous l’avez compris, l’indivision permet d’acheter un bien Pinel à plusieurs mais il faudra une entente parfaite. Autant sur un couple c’est facilement envisageable, autant c’est vite compliqué et déconseillé dans les autres situations.

Qui paie quoi quand on achète un bien immobilier Pinel à plusieurs?

Sur un achat en indivision, c’est l’acte notarié qui fera foi. C’est primordial de le savoir sur une acquisition en loi Pinel. La quote-part de chacun sera celle figurant sur l’acte d’achat immobilier.

Côté avantage, la réduction d’impôt en loi Pinel sera partagée entre les personnes qui achètent un bien.

Exemple

Mr et Mme Corrigetonimpot achètent un bien Pinel de 100 000 € en indivision. Mme finance 70% de la vente.

La réduction Pinel est de 2% par an soit 2 000 €. Mme aura donc 70% soit 1 400 € de réduction et Mr aura 30% soit 600 €.

Côté charge, c’est le même fonctionnement. Chacun doit payer selon sa quote-part. Sachez que si l’un paie plus que sa quote-part, il ne pourra pas pour autant prétendre à une réduction plus élevée. C’est l’acte notarié qui fait foi.

Exemple

Mr et Mme Corrigetonimpot achètent un bien Pinel ensemble. L’acte notarié précise que Mr a 60% et Me 40%. Les deux acquéreurs financent 60 000 € et 40 000 € pour acheter le bien. Il se trouve qu’il faut aussi faire 10 000 € de travaux que Mr finance seul. La réduction Pinel est calculée sur une base de 110 000 €.

Au total, Mr a donc payé plus de 60% du bien Pour autant, il ne pourra pas prétendre à avoir plus de 60% de la réduction d’impôt. En effet, c’est l’acte notarié qui compte. Il aura 2% * 60% * 110 000 € et Mme aura 2% * 40% * 110 000 €. Peu importe qui a financé les travaux ou non.

Comment faire les déclarations d’impôt Pinel en indivision?

Le partage de la réduction d’impôt Pinel se fera à travers les déclarations d’impôt. L’investisseur Pinel doit faire trois déclarations fiscales que j’ai déjà détaillées. Voir : comment faire les déclarations d’impôt Pinel? Pour un bien Pinel acheté à plusieurs, les déclarations d’impôt sont particulières.

Soit vous et la personne avec qui vous avez acheté faites une déclaration d’impôt commune (cas des pacsés et mariés). Dans ce cas, il n’y a rien de particulier. En revanche, si les personnes qui ont acheté un bien Pinel ensemble font chacune leur déclaration d’impôt, la manœuvre est particulière :

  • Pour les loyers et charges de la déclaration des revenus fonciers 2044, chaque indivisaire met la quote-part selon ce qu’il possède. Il est aussi possible que l’un prenne le micro-foncier et l’autre non.
  • Pour la réduction Pinel, chaque acheteur remplit la déclaration 2042C et appliquant aussi le pourcentage selon le montant qu’il a financé.
  • Par contre, la déclaration 2044Eb à faire la première année doit être remplie par tout le monde mais avec les chiffres globaux. Inutile de faire un prorata sur cette déclaration.

L’indivision en loi Pinel va donc de pair avec une déclaration fiscale compliquée qui peut engendrer un redressement. Je ne peux que vous conseiller de lire mon guide ci-dessous ou de me solliciter pour un entretien.

Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

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13 Commentaires
  1. Vigier

    Bonjour, avec mon mari nous possedons 2 biens(une de robien et un duflot), nous sommes en instance de divorce, le juge a donné la gestion des appartements a Mr, lais nous ne sommes pas encore divorcé et donc propriétaire a 50/50.comment se passe la déclaration d impôts ? Ai je droit a la réduction ?
    Il encaisse les loyers de son côté, je n ai acces a rien…
    Cdlt

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors là difficile à gérer, je vous conseillerais de voir avec un avocat fiscaliste et de bien harmoniser les 2 déclarations pour que personne ne prenne le risque de faire perdre toutes les réductions acquises. Je pense qu’il faut tout diviser en 2 comme une indivision tant que rien n’est acté.
      Cordialement.

  2. Viviane Shiffers

    Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement en Pinel, 2/3 Monsieur, 1/3 Madame (même foyer fiscal).
    En cas de décès de l’un ou l’autre, le conjoint survivant pourra-t-il loger dans l’appartement ?
    Quelles en seraient les conséquences ?
    Merci par avance de votre retour.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      TOut dépend de qui sont les héritiers, de ce que vous avez prévu etc… il y’a de multiples possibilités. L’idéal serait de faire en sorte que le survivant récupère tout à travers un pacs ou mariage + testament. A défaut ce sera de l’indivision. Vous avez pleins d’articles dans la rubrique succession qui expliquent ce fonctionnement et comment bien prévoir. Je vous conseille aussi vivement mon guide pinel pour bien optimiser la déclaration d’impôt : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

  3. Patrice

    Bonjour c est très clair, un cas intéressant en achetant en indivision cela veut dire que l’on peut acheter un bien de plus de 300000€
    Par exemple un foyer fiscal achète pour 70% à hauteur de 300000€ et un second foyer fiscal compléte avec 130000€ pour 30% donc les deux indivisaires peuvent acheter un bien de 430000€ plus grand

  4. FRED

    Bonjour, j’ai un cas intéressant :
    J’achète un bien en indivision 50/50 avec madame A.
    Madame A souhaite simplement habiter le bien.
    Moi je souhaite (à hauteur de ma part uniquement) faire fonctionner la loi Pinel en respectant tous les plafonds (montant revenus locataire, montant loyer) , qui permettra à Madame A (faible ressources) de me verser qu’un demi-loyer à hauteur de la part qu’elle ne détient pas. il n’y a aucune triche, ce cas arrageant les 2 parties. Cela est il possible sur le plan légal ? merci,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur le papier si le loyer correspond au prix du marché, j’ai envie de me dire que ça peut passer. Malgré tout, je prendrai quand même un avocat fiscaliste en amont afin de le solliciter pour voir s’il valide le montage. Par ailleurs, Madame A fait ici une opération affreuse. Acheter un Pinel au-dessus du prix du marché pour ne pas avoir la réduction et en plus payer la moitié en loyer… c’est contre-productif.
      Cordialement.

  5. PAUL

    Bonjour et merci pour votre article

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Merci, n’hésitez pas à lire les autres articles sur le Pinel ou à consulter mon guide sur le sujet.
      Cordialement.

  6. Berton

    Bonjour
    Je vous sollicite pour un entretien sur l.achat d.un appartement en indivision pour bénéficier de la loi pinel
    Comment vous contacter oralement
    Merci
    Cordialement

  7. Marco

    Bonjour,

    Je vous remercie pour votre site qui est très clair et très utile.

    J’aurais deux questions à vous soumettre.

    J’ai fait l’acquisition d’un bien en VEFA éligible PINEL en octobre 2017 avec ma concubine pour un prix de 250000 euros. Nous le détenons en indivision à hauteur de 50% chacun. Le bien a été achevé en mars 2019 et loué en juin 2019.

    J’ai de sérieux doutes concernant la déclaration.

    – 2044 EB : * ils me demandent la surface du logement à prendre en considération. J’ai bien sur enlevé la partie correspondant au Parking qui est non éligible mais je me pose la question pour le balcon. Dois je indiquer le balcon pour sa surface totale ou retrancher pareillement la surface non éligible moi même? (la moitié)

    *Ils me demandent également la date du permis de construire que je n’ai pas. Est ce essentiel de renseigner cette case?

    – 2042 C : Nous partons sur un engagement de 6 ans. Devons nous déclarer comme base le prix d’acquisition 250000 euros (le fisc s’occupant de proratiser à hauteur de 50%) ou devons nous déclarer chacun sur notre liasse une base de 125000 euros ?

    Je vous remercie par avance pour vos précieux conseils.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors déjà au vu des questions, je vous recommande très fortement mon guide qui vous permettra sans nul doute de bien déclarer et d’optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Pour tout ce qui est relatif à la surface, vous avez un article dans la rubrique immobilier qui explique en détail comment déterminer la surface et calculer le plafond de loyer Pinel. Je vous y renvoie car c’est long à détailler (il y’a une rubrique recherche sur la droite du site) Sur la 2044EB, il faut absolument que le loyer soit inférieur au plafond calculé avec la surface que vous déclarez (voir l’article ou mon ebook pour la déterminer).
      POur la 2044EB, je conseille de mettre le prix de revient global (attention par contre à bien mettre 50% seulement sur la 2042C qui sert à calculer la réduction) et à préciser via la rubrique « remarque  » à la fin que c’est une indivision. Enfin si c’est un VEFA, c’est surtout la date d’acquisition et d’achèvement qui est importante (sert à vérifier que le délai de 30 mois est respecté et que c’est loué dans l’année suivant l’achèvement). Le permis de construire est essentiel pour ceux qui font du Duflot mais pas le Pinel; cela étant, je pense que vous devrez mettre une date malgré tout pour valider.
      Cordialement.