Immobilier

Pinel : vous devez respecter des délais avant l’achèvement du bien et le début de la location pour valider votre réduction d’impôt!

L’investissement en loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt sur plusieurs années. En contrepartie de cet avantage fiscal significatif, le gouvernement impose plusieurs contraintes à l’investisseur pour pouvoir obtenir sa réduction. J’ai détaillé les plus communes qui ont été régulièrement traitées sur mon site : plafond des loyers, plafonnement de la réduction à 300 000 € ou 5 500 € du mètre carré, nécessité d’avoir un locataire répondant à certaines conditions etc…. Ces restrictions posent rarement problème car elles sont connues et respectées par les contribuables. En revanche, il en existe deux autres tout aussi importantes et qui se doivent d’être mises en avant pour ne pas voir son investissement Pinel remis en cause. La principale contrainte concerne les acquéreurs Pinel dont le bien est en construction et qui sont dans l’attente de l’achèvement du logement. Nous allons détailler le délai à respecter avant que le bien immobilier Pinel ne soit achevé ainsi que le temps que vous avez pour mettre votre bien en location. Deux aspects souvent méconnus mais que l’administration fiscale peut parfaitement utiliser pour valider un contrôle fiscal et annuler la réduction Pinel. Je joindrais le texte en vigueur en fin d’article qui fera foi en cas de contrôle pour ceux qui ont le moindre doute sur ces deux aspects techniques.

Réduction d’impôt en loi Pinel : vous devez respecter un délai avant l’achèvement du bien pour le VEFA, la construction et les travaux.

Bien souvent, les contribuables pensent qu’il suffit de prendre date au jour où on investit pour être éligible à la réduction Pinel. En effet, on un certain décalage dans le temps pour les biens en construction. Entre le moment où le contribuable signe l’acte chez le notaire et l’achèvement du bien, on peut avoir plusieurs mois qui passent. Bien souvent, le promoteur ou le vendeur du bien Pinel vous certifie que la prise de date qui valide le Pinel est la signature de l’acte authentique, l’obtention du permis de construire etc…C’est en partie vrai : si la loi Pinel est en vigueur au moment du fait générateur de votre investissement, il sera possible d’en bénéficier même si le bien est achevé plusieurs mois après et que la loi a changé d’ici là. On prend date! Malheureusement, ça ne suffit pas; le fisc impose de respecter un certain délai avant l’achèvement du bien pour ne pas voir sa réduction Pinel remise en cause. C’est ce fameux délai qui est important et qui peut amener un redressement fiscal s’il n’est pas respecté. La règle va dépendre de la façon dont vous avez acquis votre bien immobilier Pinel. Je ne me focalise pas sur le fait générateur qui est toujours respecté (à partir du moment où un vendeur vous propose un bien Pinel, il le fera sans nul doute de façon à ce que la date de départ respecte les conditions pour avoir la réduction), je m’intéresse aux échéances à respecter qui sont plus souvent sources de redressements.

1) Vous avez acheté un bien Pinel en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Le fisc va porter une attention particulière à la date de signature de l’acte authentique qui est le fait générateur ici. Pour que la réduction Pinel soit bien validée, il faut absolument que votre bien soit achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte! C’est la date d’achèvement du logement qui fera foi sur un contrôle.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a rencontré un vendeur qui lui a proposé un Pinel en VEFA. On lui a expliqué que si l’acte authentique est signé avant le 31 décembre 2017, le texte lui permettra d’avoir la réduction Pinel même si la location commence des années  après. C’est tout à fait vrai, le fait générateur est respecté. Mr signe l’acte le 1er janvier 2017.
Mr devra respecter une seconde condition pour avoir la réduction Pinel : il faut un délai de 30 mois maximum avant la fin de travaux. Si le bien n’est pas achevé avant 1er juillet 2019, Mr ne pourra pas avoir de réduction Pinel. Il lui faut absolument une attestation d’achèvement du logement qui date d’avant le 01/07/2019.

Une subtilité intéressante, le texte a changé depuis la loi Duflot. Pour le bénéficie de la réduction Duflot, il fallait respecter 30 mois de délai entre la date d’ouverture du chantier et l’achèvement du logement. Pour le Pinel, c’est la signature de l’acte authentique qui va intéresser le fisc pour évaluer le délai avant l’achèvement du logement.

2) Vous avez fait construire un logement Pinel.

Dans une telle situation, les impôts vont s’intéresser à la date d’obtention du permis de construire. Pour ne pas voir sa loi Pinel remise en cause, le contribuable va devoir respecter un délai de 30 mois entre la date du permis de construire et l’achèvement du logement.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt fait construire un bien Pinel. Il a obtenu le permis de construire le 1er février 2017 respectant le fait générateur pour avoir l’avantage fiscal.

Mr devra respecter une seconde condition pour avoir la réduction Pinel : il faut un délai de 30 mois maximum avant la fin des travaux. Si le bien n’est pas achevé avant 1er août 2019, Mr ne pourra pas avoir de réduction Pinel. Il lui faut absolument une attestation d’achèvement du logement qui date d’avant le 01/08/2019.

3) Votre logement fait l’objet de travaux pour être loué sous le dispositif Pinel.

Dès lors que vous achetez un bien/local afin de le transformer en engageant des travaux importants nécessaires avant de louer le bien, il va aussi falloir respecter un délai. Le fisc va d’abord s’attarder sur la date d’acquisition soit plus précisément la signature de l’acte authentique. Vous allez devoir finaliser votre logement au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après la signature. Sans ça, vous n’aurez pas la réduction Pinel.

Vous savez maintenant tout sur le délai à respecter. On notera que ceux qui achètent un bien neuf ne sont pas concernés. La second exception concerne ceux qui achète « un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation » ou « logement réhabilité »; nul besoin de respecter un délai dans ces situations. Pour toutes les autres, vous prenez le risque de voir votre Pinel annulé si vous n’êtes pas dans les délais que je viens de détailler. Une question revient alors fréquemment : « comment le fisc saura que le délai n’est pas respecté? Est-ce vraiment l’objet de contrôles fiscaux? ».

Réduction Pinel = déclaration 2044EB. Le fisc aura les dates de signature, du permis de construire et d’achèvement du logement.

Pour ceux qui louent déjà en Pinel et ceux qui ont acheté mon guide pour optimiser les déclarations Pinel, vous le savez déjà : un contribuable qui loue un bien sous le dispositif Pinel va devoir remplir plusieurs déclarations d’impôts et notamment un formulaire nommé 2044EB la première année. Ce formulaire s’avère particulièrement fastidieux à compléter mais est obligatoire. Concrètement, il permettra au fisc de vérifier que vous respectez toutes les conditions de la loi Pinel puisque vous allez renseigner vos loyers, la taille du logement, les informations concernant le locataire, un engagement de location sur 6 ou 9 ans… Le fisc pourra vérifier que vos loyers respectent les plafonds, que votre locataire est éligible etc…Bien entendu, les impôts vont aussi vérifier que le délai est respecté en demandant les informations nécessaires :
– l’investisseur en VEFA ou qui fait des travaux devra renseigner la date de signature de l’acte et la date d’achèvement des travaux.
– l’investisseur qui a fait construire devra indiquer la date d’obtention du permis de construire et la date d’achèvement.

Les contribuables rechignent souvent à remplir ce document 2044EB et mettent des dates approximatives. Il est en effet contraignant de rechercher les dates exactes d’autant que c’est un formulaire parmi tant d’autres à remplir durant la période fiscale. Pourtant, il est primordial de le faire correctement car un écart de plus de 30 mois (ou au 31/12 de la seconde année pour les travaux) entre deux dates clés va forcément alerter le fisc et rendre possible un contrôle fiscal. Nul doute que des recoupements sont faits amenant les impôts à vous demander alors des pièces justificatives pour vérifier que vous respectez les échéances. A ce sujet, vous pourriez être tenté d’avancer la date d’achèvement ou d’estimer que le logement est achevé plus tôt. Le fisc impose de respecter des conditions strictes, vous empêchant ainsi de contourner le délai nécessaire. Les cas spécifiques permettant de mettre une autre date que celle de l’achèvement du logement sont détaillées ici sur le BOI 10-60-20-20120912 aux alinéas 10 et suivants. Je vous invite donc à faire la 2044EB avec beaucoup d’attention pour éviter tout problème. Pour rappel, j’ai détaillé ici « les trois déclarations d’impôts à faire pour tout loueur d’un bien Pinel ».

Vous devez aussi louer le bien avant un certain délai pour valider votre réduction Pinel.

Une fois votre bien achevé dans les temps, vous allez devoir vous empresser de trouver un locataire. Là encore, les impôts imposent un délai pour louer le bien qui peut entraîner une remise en cause de la réduction Pinel s’il n’est pas respecté. A l’image du point précédent, les situations varient selon la façon dont vous avez acquis le logement. 

– Soit vous avez acheté un bien Pinel neuf ou réhabilité un logement : la première location du bien doit se faire dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition. 

– Soit vous avez fait construire le bien ou l’avez acquis en VEFA : Le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement.

Comme précédemment, le fisc vous demandera de renseigner sur la 2044EB la « date de prise d’effet de la location ». Il va falloir être précis à nouveau car l’administration fiscale va comparer cette date à l’acquisition ou l’achèvement du logement pour vérifier que votre locataire est arrivé dans les temps. Si ce n’est pas le cas, nul doute que vous risquez de recevoir une demande de documents complémentaires pouvant aboutir à une proposition de rectification venant remettre en cause l’avantage Pinel.

Ce délai imposé pour louer le bien est rarement un problème puisque les investisseurs trouvent souvent rapidement un locataire. Cela étant, la mise en place du prélèvement à la source et le traitement du déficit lors de l’année blanche laissent entrevoir des stratégies fiscales où il pourrait être intéressant de repousser la première location début 2019 plutôt que de commencer fin 2018. Une optimisation fiscale qui sera envisageable si et seulement si le délai de mise en location exposé ici est respecté. Ce point est détaillé ici : « Pinel et année blanche : tout ce qu’il faut savoir pour optimiser son impôt ».

Texte en vigueur : BOI-IR-RICI-360-10-10-20170710

La rentabilité d’un investissement Pinel dépend en grande partie de l’optimisation des déclarations d’impôts! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

55 Commentaires
  1. Bonjour,
    Intéressant votre article!
    Qu’en est-il des intérêts de prêt différé dans le cadre d’un VEFA ?
    Peut-on aussi les déclarer pendant la période entre la signature de l’acte authentique et la finalisation des travaux, voire même jusqu’à la prise en compte des premiers locataires ?
    Merci de votre réponse

  2. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    De toute manière, on peut déduire le prêt bien avant la location comme je l’ai expliqué ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/immobilier-locatif-deduire-interet-pret-travaux-bien-non-loue/
    Cela, quel que soit le mode de construction et sans problématique de délai! N’hésitez pas à jeter un oeil à mon guide :
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  3. Bonjour,

    Merci pour votre article. Si je comprend bien l administration fiscale se base sur la date de signature de l’acte authentique. Que puis j’en faire si le promoteur nous annonce un retard qui nous fait
    dépasser le délai de 30 mois?

    Merci

  4. Corrige ton impôt

    Bonjour Galindo,
    Alors là c’est une situation très inconfortable. Je vous avoue ne pas trop savoir. A titre personnel, je pense que je ferai les démarches suivantes :
    1- Ecrire au fisc depuis votre espace « impôt.gouv » via « messagerie sécurisé » en expliquant la situation et en demandant s’ils acceptent alors la réduction Pinel.
    2- Le fisc va vous répondre que non et vous aurez alors un écrit. Vous pourrez le transmettre au promoteur en indiquant que vous vous retournerez contre lui si la prestation ne vous permet pas
    d’avoir la réduction Pinel qu’on vous a promise.
    Peut-être est-il possible de passer directement à l’étape 2 en joignant le texte en vigueur que je donne dans l’article. MAis à part se retourner contre le promoteur ou avoir la grace divine du fisc
    (on peut toujours y croire…), je ne vois pas. N’hésitez pas à nous dire comment le dossier aboutit si vous le pouvez… je suis curieux et ça pourrait être l’objet d’un article pour aider les
    personnes dans le même cas.
    Cordialement.

  5. Merci pour vos conseils… je tenterai de vous tenir informé… je pense que la différence entre le délai d’achèvement et la livraison du bien pourra peut être jouer en ma faveur… à suivre . Bonne
    soirée

  6. Bonjour,

    Mon investissement Pinel prend aussi du retard pour cause de structure du sol non conforme avec ce qu’il était prévu. Il me semble que cela va rentrer comme une cause légitime de délai de
    construction.

    J’ai lu un échange question/reponse à l’assemblée nationale sur le sujet des 30 mois et le peu de protection pour l’investisseur. La réponse est que l’investisseur n’a qu’à demandé des indemnités…
    ce qui n’est pas possible en cas d’arrêt légitime de chantier.

    Ainsi, Il me semblerait logique que dans ce type de cas, les arrêts de chantier soient décomptés des 30 mois pinel.

    Qu’en pensez vous? Est-ce plaidable vis à vis du FISC?

    Merci

  7. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Impossible de trancher malheureusement… mis à part le fisc, personne ne peut vous dire. Vous pouvez essayer de les interroger par écrit via cette démarche :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    A mon avis, ils attendront le redressement pour se prononcer mais on ne sait jamais. Vous êtes dans une situation peu enviable…
    Cordialement.

  8. bonjour, nous avons signé chez le notaire en oct. 2016 pour l’achat d’un appartement, qui nous sera livré en juil. 2018 ((VEFA). Nous avons payé à la banque en sept. 2016 des frais de dossier pour la
    mise en place du prêt et la caution logement. Les intérêts sur les appels de fonds sont capitalisés depuis lors et nous ne les payerons qu’après la livraison du bien, date à laquelle nous
    commencerons également à payer nos mensualités d’emprunt. Nous payons aussi l’ass. emprunteur depuis nov. 2016. Aurions-nous du déjà déduire les frais de 2016 sur la 2044 de la déclaration de revenus
    2016 ? Si oui, comment faire pour régulariser (déduire les frais 2016 + 2017 sur les revenus 2017 en totalité ?). Ou peut-on attendre 2019 pour déduire les frais payés en 2016/2017/2018 sur la
    déclaration des revenus 2018, vu que l’appartement sera livré en 2018?). Merci par avance.

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut déduire par année, impossible de déduire en 2019 des frais payés 2 ans avant. Il faut demander une correction au fisc. En revanche, je ne sais pas s’ils acceptent la déduction 2 ans avant la
    location (le délai est un peu élevé).
    Cordialement.

  10. Bonjour,

    Dans le cas de la VEFA, le fisc réclame une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie (ou s’il y a lieu, copie de la déclaration
    partielle d’achèvement des travaux) parmi les pièces à fournir du formulaire d’engagement de location (2044EB) : source(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8513-PGP#)
    Est ce que l’attestation de l’architecte de déclaration d’achèvement des travaux est suffisant?
    Merci pour votre travail précieux.

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour, je suis obligé de vous dire qu il faut suivre le Bofip. Après il sera possible de voir avec le contrôleur si ça lui convient le cas échéant. Cordialement

  12. Bonjour,

    J’ai acquis en VeFA un appartement.
    Signature acte le 15/12/2017.
    Déclaration d’achevement des travaux du promoteur à la mairie le 29/12/2017.
    Livraison de l’appartement avec remise des clés le 05/04/2018.
    Pour pouvoir déclarer le Pinel via annexe 2044 EB il faut que le bien soit achevé en 2017.
    Est ce que la déclaration du promoteur en décembre 2017 peut être prise en considération ou dois je prendre la date de la livraison avec remise des clés, et auquel cas ce sera 2018?

    Merci par avance.

    Christophe

  13. Bonjour,

    J’ai parcouru tous les posts sans avoir une réponse claire à un problème simple:
    J’ai inclus dans mon prêt mes frais de caution et frais de dossier puis je quand même les déduire à la ligne 250 de la 2044? En effet, sachant que ces frais génèrent des intérêts n’y a t il pas de
    double déduction qui est contraire à la loi?

    Merci pour votre aide et pour votre travail

  14. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Christophe : vous avez un article sur la date de départ des déclarations Pinel dans ma rubrique « immobilier ».
    @Lucas : vous avez la liste des frais déductibles sur l’article qui aide à remplir la déclaration d’impôt 2044 pas à pas dans la rubrique immobilier. Il n’y a pas double déduction. Si vous déduisez
    400 € de frais bancaires + les intérêts payés sur ces 400 €, vous n’avez pas déduit 2 fois la même chose.
    Cordialement.

  15. Bonjour,

    Je l’ai lu et il y est écrit annee d’achevement des travaux, ce qui correspond pour moi à la déclaration d’achevement du promoteur en mairie.
    Mais pour les impôts il est écrit livraison avec remise des clés.
    Pouvez vous me confirmer cette nuance, qui dans mon cas diffère d’un an ma reduction d’impots?

    Cdlt,

  16. Bonjour Thibault,

    Merci pour votre réponse, je considère donc que je peux déduire la première année mes frais de dossier et de caution bancaire (non remboursables) même si je les ai emprunté dans le prêt.
    Merci.
    Lucas.

  17. Bonjour Christophe,

    Je suis dans une situation inverse à votre situation et en cherchant j’ai trouvé une jurisprudence sur la notion d’achèvement si ca peut vous aider (taper sur google):
    CAA Marseille 10/12/2015
    @Thibault pouvez-vous confirmer?
    En espérant vous apporter une aide.
    Lucas

  18. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    PAs vraiment, l’analyse des jurisprudences relève plus du domaine des avocats fiscalistes. Pour le cas de Christophe, je me baserais sur les justificatifs demandé par le fisc. Ils sont ici selon la
    nature de la construction : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8513-PGP
    Si le justificatif Pinel demandé est de 2017, première déclaration cette année. S’il est de 2018, ça commencera l’an prochain. Sur un contrôle, j’imagine que le contrôleur aura la même logique que
    moi.
    Cordialement.

  19. Thibault,

    Votre réponse me mets du coup un doute:
    ma situation est la suivante:
    1-Déclaration d’achèvement des travaux par l’architecte 9/10/2017
    2-Livraison et remise des clés le 13/10/2017 (tous les logements ont été livrés en 2017).
    3- Le bien est en location depuis le 18/11/2017
    Or le promoteur n’a toujours pas déclaré l’achèvement des travaux en Mairie suite à une modification du permis de construire pour ajouter des clôtures autour de l’immeuble.
    Le BOFIP indique de joindre le récépissé en Mairie d’achèvement des travaux que je ne possède donc pas (déclaration 2044EB).
    Puis je tout de même déclarer mon PINEL à partir de 2017 sachant que j’ai été livré avec attestation de l’architecte + locataires?

    Merci pour votre réponse.

  20. Corrige ton impôt

    Personnellement j’ai envie de dire que oui mais ça n’engage que moi. Il reste possible de demander au fisc toujours via la même démarche
    (https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/) si vous souhaitez être certain.
    Cordialement.

  21. Une question j’ai signé l’acte chez le notaire en novembre 2017, l’achevement aura lieu fin juin 2018 et la mise en location dans la foulée, je pense que j’interprete mal quasiment a coup sur mais je
    ne peux pas bénéficier de la réduction en 2017 ?

    Ce que j’ai lu dans votre article me laisse tout de même perplexe : fait générateur : signature de lacte en 2017 et achevement en 2018 donc moins de 30 mois apres : a lire l’article je peux
    bénéficier de la reduction en 2017 puisque date du fait générateur ?

    Merci de votre retour

  22. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    J’ai fait un article sur le fait générateur dans la rubrique « immobilier » (voir Pinel et 3 déclarations d’impôts). Selon votre acquisition, c’est le fait générateur qui déclenche le Pinel. S’il est
    en 2017, ça commence sur cette déclaration.
    Cordialement.

  23. Bonjour,

    Tout d’abord merci pour l’ensemble de votre site qui est très instructif. Malgré ma lecture attentive de vos articles, une question persiste.

    J’ai signé l’acte authentique d’un appartement en VEFA en 2016, date de réception de l’appartement en décembre 2017. Premier locataire arrivé à compter du 20 décembre 2017. Je considère donc que mon
    immeuble est achevé au vu de l’article « BOI 10-60-20-20120912 aux alinéas 10 et suivants. »

    Cependant, le document officiel CERFA fournit par le promoteur fait état d’un achèvement des travaux en janvier 2018, il me précise que mon bâtiment a été réceptionné avant l’achèvement d’un 3ème
    bâtiment, ce qui justifie cette date différente.
    Ma question est donc : est-ce que je peux bénéficier de la réduction d’impôts pour 2018 ou alors dois-je attendre l’année prochaine à cause de cela ? Est-ce que le simple fait d’avoir bien un bail
    signé avec un locataire en 2017 suffit aux impôts pour ne pas effectuer de redressement fiscal ?

    Merci de votre retour

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur un tel cas, je conseillerai de voir avec le fisc pour savoir quel justificatif ils retiennent (voir mon article « contacter les impôts rapidement » dans la rubrique impôt). J’imagine que le CERFA
    va primer… mais bon si vous avez un controle et que vous fournissez l’autre justificatif de 2017, j’imagine que ça peut passer aussi. A voir avec le fisc si vous voulez être carré donc.
    Cordialement.

  25. J’ai fait un mail aux impôts. Je ne manquerai pas de vous donner leur point de vue, ce qui pourra aider des personnes dans le même cas que moi.
    Merci de votre retour !

  26. Comme promis je reviens vers vous.

    Je n’ai pas eu de retour écrit de la part du fisc mais lorsque l’on remplit sa déclaration d’impôts en ligne, il est indiqué très précisément « Achèvement : date de la remise des clés » lorsque l’on
    arrive sur l’écran relatif à la déclaration du bien. En espérant que ça réponde aux interrogations d’autres personnes 😉

  27. Corrige ton impôt

    Merci!

  28. Bonjour, juste une remarque. Le point de départ d’une PINEL n’est pas la date d’achevement de travaux, mais la remise des clés. Personnellement achevement de travaux 20/11/17, acte notarié 2017,
    remise des clés 03/01/18—> pas de PINEL en 2017…..

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Le texte en vigueur est ici : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4897-PGP.html#4897-PGP_a._Logement_acquis_neuf_ou__42
    Alinéa 1 et 10.
    Cordialement.

  30. Bonjour

    Je souhaite racheté un bien en VEFA (livraison en septembre/octobre 2108) auprès d’un particulier qui a déjà signé l’acte il y a plusieurs mois chez le notaire (ce particulier souhaite revendre pour
    raisons familiales).
    Vais-je conserver le bénéfice d’une défiscalisation en Pinel malgré tout ?
    merci pour votre retour

  31. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur un tel cas, je ne sais pas trop. Le mieux serait de voir avec les impôts directement.
    Cordialement.

  32. Bonjour,
    Nous souhaitons construire une maison hors lotissement en Pinel pour loger mes parents vieillissants. Comment faire pour bénéficier de la loi Pinel ?
    Est-il mieux de passer par un constructeur ?

  33. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Si vous n’y connaissez rien, il est mieux de vous entourer de professionnels du sujet car de nombreuses conditions sont à respecter.
    Cordialement.

  34. Article tres interessant.
    Une question demeure autour de la date d’achevement.

    J’ai bien lu l’article du BO (BOI 10-60-20-20120912 aux alinéas 10 et suivants) et j’avoue qu’avec tout ce jargon, on s’y perd énormement.

    Voici un cas d’usage :
    J’ai déposé le 01/07/2018 un PC pour la construction de 2 logements.
    2 CCMI ont été contracté pour construire sur la meme unité fonciere.
    Les travaux débuterons dans le meilleur des cas le 01/01/2019. Une maison sera livré par le constructeur en novembre 2019 et la seconde maison sera livrée en février 2020.

    On pourrait imaginer que je sois en mesure de bénéficier d’un PINEL en 2019 et un autre en 2020

    Cependant, il n’y a qu’un seul permis de construire et donc il n’y aura qu’une seule date d’achevement des travaux relatif au permis de construire.

    Quelle date retenir alors ? Celle qui fait foi pour l’administration.

    Merci

  35. Corrige ton impôt

    Bonjour Fabrice,
    Sur un cas aussi spécifique qui ne sera surement pas mentionné dans le texte officiel, le mieux est de contacter les impôts pour avoir leur position.
    Je vous conseille cette démarche qui donne de grandes chances d’avoir un écrit : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  36. arf 🙂 On en revient toujours au meme !!

  37. Bonjour,

    je fais construire 2 villas (d’un même permis), dont une (villa B) en PINEL avec 2 logements. Celle-ci devrait se terminer fin 2018. Apparemment je peux faire une demande d’achevement partielle des
    travaux en ne citant que cette villa B (car la 2ème sera terminé plus tard au fur et a mesure de mes fonds). Pouvez vous me confirmer que c’est bien cette date qui fera référence pour la déduction
    d’impot? même si je ne loue que début 2019?
    Car selon vos écrits se serait plus avantageux fiscalement.
    Par contre dois je remplir l’imprimé H2 pour 2018 ou 2019? Vais je payer la taxe d’habitation de 2018?
    Encore une dernière chose, le terrain vient d’une donation estimé à 100000€, quelle part rentre en compte pour cette villa?? la moitié ou au millième de chaque villa?

    Merci bien.
    Christelle

  38. Corrige ton impôt

    Bonjour Christelle,
    Cela fait beaucoup de questions nécessitant de l’expertise. Je vous invite à solliciter un professionnel (un très bon gestionnaire de patrimoine/comptable) surtout que vos questions nécessitent
    plusieurs compétences (fiscaliste pour la date de départ avec votre spécificité, juridique pour le don, administratif comptable pour le formulaire etc…). Bref, toutes vos questions nécessitent
    recherche et expertise, je n’ai pas la réponse sans prendre le temps de consulter les textes.
    Cordialement.

  39. Bonjour,
    J’ai investi dans Pinel nous avons signé l’achat en juillet 2017 la fin des travaux est prévue décembre 2018.
    Mon interrogation est au sujet de la déclaration aux impôts.
    Fallait-il que je déclare quelque chose sur l’année 2018?
    En lisant tous vos articles j’ai l’impression qu’il fallait mais j’ai demandé au service des impôts et ils m’ont dit que non 2 fois.
    Je ne sais plus quoi faire et n’est-il pas trop tard pour modifier si il fallait le faire?
    Votre site est vraiment génial, je fouine dans tous vos articles et je vous ai acheté votre livre sur Pinel.
    Merci pour votre retour.
    Cordialment
    Sandrine

  40. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut vous baser sur l’article précisant les 3 déclarations d’impôt à faire. La réduction Pinel commence avec le fait générateur indiqué dans l’article.
    Cordialement.

  41. Merci pour votre réponse et pensez-vous qu’il n’est pas trop tard pour modifier ma déclaration de cette année puisque l’achat a eu lieu en 2017?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement
    Sandrine

  42. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez plusieurs articles dans la rubrique « impôt » où j’explique qu’on peut corriger les déclarations pendant 3 ans.
    Cordialement.

  43. Bonjour,
    Si le permis est déposé et validé en 2017 mais que l’on fait une modification (très mineure = 1 salle d’eau intégrée dans une chambre sans changer la surface totale et le reste du plan) en 2018, est
    ce que l’investissement est considéré comme étant en 2017 ou en 2018 ?
    Merci d’avance pour la précision.

  44. Hello Thibault,

    votre simulateur est excellent et je vais commander votre livre pour ma déclaration PInel.

    j’ai investi en Pinel en VEFA avec la signature de l’acte en nov 2017 et la remise des clés est prévue mi decembre 2018.

    Je paye uniquement l’assurance mensuel par rapport a mon prêt et pas encore les mensualités.

    1: j’ai retenu et espère avoir compris que je peux déduire de mes impôts les frais liés à ce prêt comme l’assurance, les frais de dossiers du pret et les intérêts d’emprunts.

    en effet, je pensais qu’il faillait attendre la date officielle de fin des travaux

    2: Avec l’année blanche, il est plus judicieux de mettre un locataire en décembre 2018 ou attendre janvier 2019?

    je suis un peu perdu 🙁

    au plaisir de vous lire et merci pour ce temps que vous consacrez pour nous répondre.

  45. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    1) oui! 🙂
    2) c’est un sujet difficile que j’essaie de développer de manière simple dans le livre. En résumé, il est très fréquent qu’il soit plus judicieux de louer dès que possible. Les cas où la location en
    2019 est meilleure sont très rares et difficile à identifier.
    Cordialement.

  46. Corrige ton impôt

    Et j’ai oublié Sebastien…. je vous avoue ne pas savoir! Il faudrait interroger le fisc sur un tel cas.
    Cordialement.

  47. Bonjour, J’ai bien votre guide Pinel et ses mises à jour mais j’ai une question sur la dernière actualité.
    Mon bien Pinel , un appartement en VEFA acheté 03/2017. Livré début 07/2018. Loué depuis 08/2018.
    J’ai juste déclaré le déficit foncier 2017 sur la déclaration avril 2018 puis le H2 après livraison.
    Ma déclaration pour toucher l’avantage Pinel ne sera faisable qu’en avril 2019 je présume. Or il a été annoncé que 60% de l’avantage Pinel serait versé en janvier.
    Pour la première année, avec une déclaration en avril, comment ça va se passer et aurais-je bien l’avantage fiscal Pinel dès 2019 ?
    Cdlt

  48. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Les 60% seront versés uniquement à ceux qui ont déjà déclaré les réductions. Les autres l’auront d’un coup l’année en question. Vous avez un article sur le sujet sur la page d’accueil.
    Cordialement.

  49. Bonjour,
    J’ai fait construire 2 villas que je souhaite mettre en Pinel.
    Malheureusement j’ai du changer de constructeur au cours de mon projet car le premier n’était pas compétent. De ce fait j’ai pris du retard dans mes constructions et j’ai passé le délai des 30 mois.
    Néanmoins les constructions réalisées qui ne sont pas encore terminées ne respecte pas le permis initial et le nouveau constructeur me demande de poser une modification de permis de construire.
    Serais je a nouveau éligible à la loi Pinel avec cette demande de modification de permis ? Merci pour votre réponse.

  50. Salut Thibault,
    après avoir lu certains de vos articles sur avantages location vide ou meublée et + et – du Pinel, je suis perdu lol

    je dois récuperer un appartement en decembre 2018 neuf acheté en VEFA en decembre 2017 initialement pour faire du Pinel…(preciser lors de l’achat aupres du notaire)

    Est possible de faire volt-face et de faire du LMNP au régime BIC?

  51. Bonsoir. J’ai signé deux Pinel en 2018 et un en 2019. La livraison est prévue en septembre 2019. Quand doit on déclarer les deux Pinel. A partir de quelle date aura lieu le premier versement du
    crédit d’impot. janvier 2020 ou Janvier 2021.
    Dans l’attente de vous lire.
    Cordialement.

  52. Re Thibault,

    Bonnes vacances ;).

    Merci et j’ai noté qu’il est préférable de louer en 2018

    j’ai lu votre livre qui très bien réalisé et j’interprète (je me trompe surement!) qu’il serait plus judicieux de louer en Janvier 2019 avec l’année blanche de 2018 que mi décembre 2018 par rapport
    aux intérêts déductibles.

    en effet, je vais avoir un loyer au prorata faible en décembre 2018 (300 euro) et les intérêts provisionnés depuis 2017 vont consommer le loyer qui sera annulé avec l’année blanche de toute
    facon.

    un exemple:):

    3000 euro intérêts déductibles (uniquement frais du prêt et assurance) provisionnés (2017 et 2018) et 300 euro loyer en decembre 2018 donc il me reste 2700 euro de déficits foncier provisionnés pour
    2019

  53. Bonjour,

    Merci pour toutes vos précisions c’est une aide vraiment précieuse.
    Une question, vous dites : Cela étant, la mise en place du prélèvement à la source et le traitement du déficit lors de l’année blanche laissent entrevoir des stratégies fiscales où il pourrait être
    intéressant de repousser la première location début 2019 plutôt que de commencer fin 2018.
    Une agence immobilière nous a dit le contraire, tous les propriétaires qui viennent d’avoir leur livraison Pinel lui demande de louer leur bien avant le 31/12/2018 sinon ils vont avoir une année de
    décalage sur le crédit d’impôt. Je lis le contraire…

    Pouvez-vous me confirmer ? car nous sommes dans ce cas, la livraison est prévue pour la mi-décembre nous avons trouvé nos locataires du coup à quelle date faut-il vraiment louer le bien ? décembre ou
    1er janvier 2019 ?

    Un très grand merci !

  54. Bonjour, J’ai acheté une maison. La maison a une annexe (un atelier). je voudrais savoir qu’il est possible de transformer cet annexe en habitation et louer en loi Pinel.
    Par avance, je vous remercie.

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je suis moins spécialisé sur les conditions pour valider le fait qu’un bien soit un Pinel, mes compétences sont sur la fiscalité quand on est certain d’avoir le Pinel. Cordialement.

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