Pinel Plus (+) : conditions, fonctionnement, avantages… tout savoir sur le nouveau dispositif de défiscalisation en 2024.

Le dispositif loi Pinel subit une évolution importante sur les années 2023 et 2024. Il y a maintenant deux dispositifs différents l’un de l’autre. Le Pinel classique suit son cours, mais avec un taux de réduction d’impôt qui est de plus en plus faible au fur et à mesure du temps. Pour avoir l’ancienne réduction fiscale plus importante, il faut se pencher sur le second dispositif : le Pinel Plus ou Pinel +. J’explique le détail des changements ici : Loi Pinel 2023 et 2024 – Quels changements?

Cet article se focalise sur le Pinel Plus. Nous allons voir en détail les conditions pratiques nécessaires pour bénéficier de la réduction d’impôt la plus importante. Si vous ne respectez pas les conditions indiquées dans l’article, alors le Pinel + n’est pas possible et vous tombez sous le coup de la nouvelle réduction d’impôt.

La majorité des règles ne changent pas avec le Pinel +

La première chose à noter est que le Pinel + nécessite que le bien immobilier possède des caractéristiques particulières. En revanche, toutes les autres conditions et stratégies relatives au Pinel sont les mêmes. Il faut calculer un plafond de loyer, respecter des conditions pour le locataire, que le bien soit situé dans une zone éligible, s’engager 6 ou 9 ans, choisir entre les déductions des loyers ou l’intégration au prix de revient, remplir et optimiser 3 déclarations fiscales à des dates différentes etc… Bref, impossible de détailler tous ces aspects dans l’article. Je vous conseille mon guide entier sur le Pinel que j’ai joint en fin d’article. Tous les conseils et exemples pour optimiser les déclarations et le Pinel sont exactement les mêmes pour le Pinel +. Il y’a seulement une case qui varie sur la déclaration fiscale pour le Pinel plus et le bien immobilier doit respecter les conditions que nous allons détailler.

Dès lors que vous respectez les conditions du Pinel « plus » que je vais exposer, alors vous aurez le droit à l’ancienne réduction d’impôt : 2% du prix de revient chaque année pendant 6 ans voir 9 ans puis 1% de 9 à 12 ans. Cela vaut pour l’immobilier Pinel acquis en 2023 ou 2024. Le taux de la réduction est figée à vie, peu importe si les règles changent après. En revanche, les nouvelles conditions doivent être respectées dès le départ sinon vous aurez les nouveaux taux Pinel moins attractif décrits dans l’article annexe.

Les conditions pour bénéficier de la réduction Pinel Plus

Le gouvernement a imposé deux types de critères pour pouvoir bénéficier du nouveau Pinel. D’une part, le logement doit respecter des normes environnementales très hautes et d’autre part, il faut aussi que le confort respecte des conditions. Ce dernier aspect est assez rare sur l’immobilier de défiscalisation, habituellement ce type de critère n’est pas regardé de près par le fisc.

Les biens immobiliers des quartiers prioritaires

Nous allons voir qu’il faut qu’un immobilier Pinel respecte la double condition « norme environnementale » + « confort » afin d’avoir la réduction maximale du Pinel +. Le texte permet néanmoins dans un cas de se passer de ces deux aspects tout en conservant une réduction maximale en 2023/2024. Il faut que le bien soit situé dans un quartier prioritaire. Ces endroits spécifiques figurent dans plusieurs villes et ont été fixés par décret. Vous pouvez trouver la liste et les emplacements ici : quartiers prioritaires pour bénéficier du Pinel +.

Les critères environnementaux à respecter pour les Pinel de 2023 et 2024

Outre ces biens, il faut systématiquement respecter plusieurs conditions. Ce ne sont pas les mêmes selon que le bien est acquis neuf ou que ce soit un immobilier avec des travaux de rénovation. Pour les Pinel achetés neufs, les normes énergétiques en 2023 doivent respecter la norme RE2020. Qui plus est, si le permis de construire date d’avant 2022, il faudra un DPE classé A et en plus respecter les critères du label d’Etat « E+C-« . Pour les biens acquis en 2024, il faut aussi la norme RE2020 et le label d’Etat (pour ceux dont le permis date d’avant 2022) mais ils devront en plus tous respecter un DPE classé A! La seule différence entre 2023 et 2024 est que les biens Pinel de 2023 avec un permis de construire récent (datant de 2022 ou après) n’ont pas besoin du DPE A pour avoir la réduction Pinel +.

Concernant les Pinel sur un achat immobilier avec travaux de rénovation, la règle est différente. Le fisc oblige alors un DPE classé B pour avoir la meilleure réduction d’impôt.

Les éléments de confort pour bénéficier de la réduction Pinel +

Le texte impose donc des critères sur le confort du bien pour avoir la réduction Pinel plus. Je ne sais pas encore comment cela sera vérifié ou matérialisé sur la déclaration d’impôt. D’une part, le bien doit posséder un extérieur comme une terrasse, un jardin ou un balcon ET bénéficier d’une double exposition ! On apprend par exemple que les T3 doivent posséder des fenêtres ou portes-fenêtres sur 2 façades avec 2 orientations différentes. Encore une idée merveilleuse, ce critère est parfaitement compatible avec des conditions à renseigner sur une déclaration fiscale. Outre cela, la surface du bien est aussi contrôlée :

• Un T1 doit avoir 28m² minimum de surface de logement et 3m² d’extérieur pour avoir le Pinel +.
• Un T2 c’est 45m² de surface et 3m² d’extérieur.
• T3 : 62 m² et 5m².
• T4 : 79 m² et 7m²
• T5 : 96 m² de surface et 9 m² d’extérieur.

Notez bien que les conditions de confort seules ne suffisent pas. Il faut que ce soit cumulé avec les conditions environnementales du point précédent.

Comment remplir une déclaration d’impôt Pinel Plus ?

A ce jour, personne ne connait encore les nouvelles cases ou la manière d’isoler les cases d’une déclaration Pinel +. En effet, les premiers investissements sont ceux de 2023 et c’est donc sur la déclaration fiscale 2024 que les cases et conditions verront le jour. Il est déjà évident qu’il faudra remplir la déclaration 2044EB, la déclaration 2044 et la 2042RICI comme pour un vrai Pinel. J’explique les aspects ici et cet article sera mis à jour avec les nouvelles cases 2024 : comment remplir la première déclaration d’impôt Pinel ?

Je vous conseille vivement d’acquérir mon guide Pinel qui contient toutes les astuces dont certaines sont à prendre avant la fin de l’investissement : ces optimisations valent pour le Pinel +. Les abonnés de mon site seront bien entendu informés en temps réel pour toute évolution sur ce dispositif.

Les textes en vigueur pour le Pinel +

Il y’a plusieurs textes en vigueur différents qui légifèrent ce nouveau dispositif. Je vous en joins quelques-uns et suis disponible si besoin.

• Article 168 de loi des finances. Le II précise l’apparition des critères environnementaux + confort OU le zonage.
• Décret 2022-384. Il précise les conditions environnementales.